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タワーマンション居住の“5大リスク”…10年後、東京の湾岸エリアはゴーストタウン化?(Business Journal)
http://www.asyura2.com/19/hasan132/msg/748.html
投稿者 赤かぶ 日時 2019 年 7 月 18 日 03:33:25: igsppGRN/E9PQ kNSCqYLU
 

タワーマンション居住の“5大リスク”…10年後、東京の湾岸エリアはゴーストタウン化?
https://biz-journal.jp/2019/07/post_109999.html
2019.07.17 文=池田利道/東京23区研究所所長 Business Journal


中央区晴海地区(「Wikipedia」より/妖精書士)


 古典落語の名作「芝浜」。なまけ者の魚屋・勝五郎が女房に尻を叩かれて芝の雑魚場に仕入れに行くが、朝早すぎてまだ市場が開いていない。仕方なく顔でも洗おうかと思った浜で、ずしりと重い財布を拾う。噺はここから始まる。

 芝雑魚場の跡はJR田町駅の北、線路に接した山手線の内側にある。つまり、今の山手線が江戸時代の海岸線。実際、明治のはじめに汽笛一声新橋駅を発車した汽車は、芝のあたりは堤防の上を走っていたという。

 東京の歴史は埋め立ての歴史でもある。埋立地は、江東区の辰巳団地や品川区の八潮団地のように住宅用地として使われる例もあったが、多くは倉庫や工場用地として利用されていた。

 1980年代の末、中央区佃島の北端で「大川端リバーシティ」と名づけられたタワーマンション(以下、「タワマン」と略称する)群の開発が始まる。都心居住の嚆矢となるメモリアルな出来事であると同時に、湾岸の埋立地が住宅開発されていく先駆けともなった。現在のように湾岸部にタワマンが建ち並ぶようになるのは1990年代の後半から。せいぜい四半世紀くらい前のことにすぎない。

■五輪特需で高まる湾岸への期待値

 図表1は、中央、港、江東、品川の各区の湾岸埋立地(20地区)の人口を追ったものだ。95年には11万人強だった人口が2015年には24万6000人に、さらに19年1月には27万人以上に膨れ上がっている(ただし、19年は住民基本台帳による数字であり、国勢調査人口とは単純比較できない)。図表に併記した近年の人口増加率を見ても、湾岸部での住宅開発が現在も衰えることのない勢いで進行中であることがわかるだろう。



 図表2では、そのなかで近年、特に人口の増加が著しい地区をピックアップした。人口増加率トップの品川区勝島地区は、もともと人口が数千人程度しかなかったところに大規模タワマンの開発が進んだため、数値が大きく跳ね上がったという背景があるが、それ以外はオリンピックがらみの地区が上位に並んでいる。



 2位の中央区晴海地区は選手村ができる場所。「コンパクト五輪」のコンセプトは崩れ去ったとはいえ、大会会場の集積度がもっとも高い江東区湾岸エリアの中心である豊洲地区が3位。4位は五輪までに暫定開通する環状2号線(いわゆる「マッカーサー道路」)沿道の中央区勝どき地区。そして、これも五輪イヤーに暫定開業する山手線新駅のおひざ元である港区芝浦地区が5位。高まる期待が五輪関連地区の住宅開発を勢いづけていることが、手に取るようにわかる。

■高齢者は上層階がお好き?

『国勢調査』の公表値で追うことができる高層マンションのデータは15階建て以上まで。町丁別の詳細データとなると11階建て以上まで。タワマンと呼ぶには役不足の感も否めないが、図表1で取り上げた20地区の住宅構成(世帯数ベース)は11階建て以上の共同住宅が77%を占めることからも、「湾岸=タワマン」と考えて大きな間違いはない。

 あらためてタワマン(前述した通り15階建て以上までしかデータを追うことができないため、正しくは「高層マンション」)について、おさらいをしておこう。15階建て以上の共同住宅に住んでいる人の割合は、全国平均では1.6%、東京23区平均でも5.1%にすぎないが、東京の都心ならびに湾岸エリアを抱える区では突出して多い。

 逆に少ないのは西部山の手地区。もちろん、高層マンションでも低層階に住んでいる人もいるが、実は15階建て以上の高層マンションに住んでいる人の割合と、11階以上の高層階に住んでいる人の割合はほぼ等しいという傾向がある(図表3参照)。



「高層マンション居住者≒高層階居住者」のボリュームゾーンは、いうまでもなく30代・40代の若いファミリー層だ。当然、彼らの子ども世代にあたる10歳未満の割合も高い。タワマンに住むにはある程度以上の経済的なゆとりが求められることから、10代・20代の割合は低くなる。

 注目すべきは65歳以上の高齢者。高層マンションに住む人の割合を高層階に住む人の割合が大きく上回っている(図表4参照)。どうやら、高齢者は高層階を好む傾向があるようだ。



■マンションポエムの裏に潜む5つの不安

 ゴージャスなタワマンに住むこと、とりわけ俗世間を見下ろす優越感に浸れる上層階に住むこと。その魅力を、不動産広告は甘い言葉で誘いかける。俗に「マンションポエム」と言うらしい。しかし、冷静に考えてみると、タワマンでの生活は不安だらけといっていい。なかでも、通勤、子育て、高齢者、防災、そして、資産保全の「5大不安」は深刻だ。

 通勤の不安を象徴する例として、メディアでしばしば取り上げられるのが、タワマン銀座の武蔵小杉の通勤地獄。駅も電車も混雑が限界を超えているのは事実のようだが、筆者に言わせると、これは駅の構造や電車の編成を工夫すれば済むこと。通勤地獄を問題にするなら、もっと本質的な問題に目を向けるべきだろう。一般の電車は車輌定員が150人程度。10両編成なら1500人。これに対して、ゆりかもめは1編成の定員がおよそ350人。輸送力に天と地ほどの差があり、そもそも通勤需要に対応できる路線ではない。

 中央区の晴海地区はもっと問題が大きい。都心に近い場所にありながら同地区の開発が進まなかったのは、鉄道の便が決定的に悪いから。選手村の跡をマンションとして分譲するというが、生活の足はどうするのかと他人事ながら心配になってしまう。

■災害時に露呈するタワマンの居住リスク

 子育て、高齢者、防災は高層階居住に伴う不安である。高層階で育った子どもは家にこもりがちになるため母親との心理的な密接度が高まりすぎ、発育の過程で数々のリスクが高まるとの指摘がある。由々しき問題だが、親が積極的に子どもを外に連れ出すようにすれば防げるという面もある。

 しかし、高齢者はそうはいかない。エレベータに乗らなければ外出できない生活は、若い人ならなんでもないことだが、歳を取ると大きなバリアに変わる。そうでなくても外出が億劫になりがちな高齢者にとって、高層階居住はひきこもりを促す要因となることが容易に想像できる。しかも、プライバシー絶対重視という名の、近隣とのつながりを欠いたタワマン生活。その先にあるのは高齢者の孤独化であり、ひいては孤立死という悲惨な結末につながっていく。

 11階以上の高層階に住むひとり暮らしの高齢者、あるいは夫婦ともに65歳以上の高齢者夫婦。こうした「孤立化予備軍」が高齢者全体に占める割合が、中央区では15%、港区では9%、千代田区では8%、江東区でも7%を数える。

 平時はまだいい。大地震などの災害に見舞われると、タワマンのもろさが一気に露呈してくる。建物は最新鋭の耐震構造だし、地盤も公共が関与して整備された埋立地なので、液状化などの問題もそれほど心配しなくていいのかもしれない。しかし、ライフラインはネットワークだ。どこか弱いところで途絶が起きると、広い範囲に被害が及ぶ。

 タワマンは電気なしに生活できない。ポンプが止まると水も出ない。水が出ないとトイレが使えない。高層階居住の選択は、こうしたリスクと背中合わせにあることを覚悟する必要がある。それは、「下界」を見下ろす優越感だけで解決できる問題ではない。

■10年後には湾岸のタワマンがゴーストタウン化

 最後の資産保全の不安は恐怖のシナリオだ。マンションの寿命は40〜50年。うまくつくってうまく管理すれば100年近くもつのだろうが、間取りをはじめ、生活の場としての陳腐化は否応なく進む。日本人は新しいものに価値があると考える傾向が強いため、実際は35年ぐらいで建て替えとなる。

 35歳で分譲マンションを買ったとすると、35年後は70歳。当然、住民は高齢化している。子どもたちは古ぼけた住宅など見向きもしない。そんな状況下でのタワマンの建て替えは、事実上不可能に近い。修繕費にしても高額になるため、必要な修繕すら進んでいないという事態も想像できる。その結果として待ち受けているのは、ゴーストタウン化したタワマンの姿だ。

 先に指摘したように、東京の湾岸エリアにタワマンが建ち始めてから、まだ四半世紀。しかし、逆から見れば、10年後に東京の湾岸エリアはゴーストタウン化を始める危険性を抱えていることになる。マンションポエムは、この問題にどう答えるのだろう。

(文=池田利道/東京23区研究所所長)


 

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コメント
1. 2019年7月18日 10:29:31 : ICTC7B9Z4M : emF1dHkwcGs2NGc=[17] 報告
 
 関東大震災で 東京が 壊死するだろう 

 その理由の最大のものが タワーマンションだよね〜〜 

 最低でも1カ月 高層階には 人は住めない 水がない 電気がない 食料がない

 ===

 東南海津波によって 名古屋の火力発電所は 水没するので 1年間は 発電できなくなる

 名古屋の高層住宅も 全滅だ 電気がない高層住宅とは どうやって 暮らせばいいんだ??
 

2. 2019年7月18日 11:53:41 : ZzavsvoOaU : aHVwMGJ2SHM5RE0=[162] 報告

この手の脅しは、大分前からあるが

バブル崩壊で価格の下落があっても、巨大地震があっても、

過疎地に比べて対策が進み、産業集積効果の高い首都圏の

湾岸エリアがゴーストタウンになる可能性は、ほぼゼロだろう

3. 2019年7月18日 11:57:29 : ZzavsvoOaU : aHVwMGJ2SHM5RE0=[163] 報告

直下型はもちろん、相模トラフレベルでも、インフラの復旧には1年もかからない

特に電気は速いから 重要拠点エリアでは場合によっては数日だろう

つまり、価格下落時は買いチャンス

大戦後と同じことだ

4. 2019年7月18日 12:05:28 : ICTC7B9Z4M : emF1dHkwcGs2NGc=[18] 報告

 >過疎地に比べて対策が進み

 20年以内に 富士山噴火が予想される

 噴煙に対する 対策って どんな予想なんですか〜〜 そもそも 経験があるんですか〜〜

 ===

 まあね 愛も 関東大震災が起きて 地価が下落すれば 当然 買いに行きます
 
 それを 「楽しみに 待っている」 点もあるよね〜〜〜
 
 バブルとか 世界恐慌とか 天災等 絶好の 投資チャンスだものな〜〜
 
  

5. 2019年7月18日 16:05:42 : fRXhf8hxN6 : TFNlSXU1bEo1RnM=[3] 報告
富豪の地主が資産を売り抜けるためもあって、最後のチャンスとばかりに仕組まれた東京オリンピック。
東京オリンピックが終わったってしばらくしたら、大阪万博を掛け声にして、首都圏から関西へと、人とモノが動き始める。
すでに汚染された東京は見捨てられていたのだ。

あと3年もすれば、首都圏に住む人たちは、
タワマンどころの話じゃなかったことに気づき始めるだろう。

6. 2019年7月18日 19:28:48 : FFDGT1wGBE : bEt4Q2J1Mmh1dGc=[33] 報告
中国の富裕層が日本の不動産爆買いしていたが、米中貿易戦争で中国経済停滞して、売りに回りつつあるらしい。
売り抜け競争よーいドン!
7. 2019年7月18日 19:44:23 : D0QUl32qUN : OWczZmhIbUhDL3c=[1304] 報告
住むつもり? 見掛け倒しの 楼閣に

災害に なれば剥き出す 脆弱さ

8. 地下爺[7623] km6Jupbq 2019年7月18日 20:01:20 : EvprcEFGVc : NDJuS292Z1UvRHc=[2003] 報告

  今 半村良 の「2030年東北自治区」 を 読み始めたところです。

  30年前の 本ですが、

   帯の「東京の多民族雑居化が進み、東京はすでに政治と経済の中心都市の

  機能を失った。かわりに誕生したのが 東北自治区と呼ばれる日本人だけの

  暮らす地域だ。青森、岩手、秋田、 宮城、山形の五県がそれに含まれ、

  日本から離れた、いわゆる独立国家国家を形成している、国境はかたく守ら

  れ、。。。。」


  愕然としました。 福島が 含まれていません?!

 
  正直 読み始めて良いのか迷っています。ご存知のかた いたら アドバイス

  願います。 m(__)m


 

9. 2019年7月18日 21:53:10 : 0aWlUVHSAg : MmZacDZIMFpsaE0=[17] 報告
上の階で他人が排泄しているとか考えると高層マンションは嫌ですね。
アリとかモグラみたいだね。だから上の階が人気なのかな。
10. 2019年7月19日 05:21:33 : fVmzl2gB1s : d29uSUlmR05tSUU=[244] 報告
 大阪市内もタワマンラッシュだ。オフィス需要が再開発されたJR梅田駅周辺に移動したので旧オフィス街の北浜から本町周辺にタワマンが幾つも建った。スーツ姿のサラリーマンとベビーカーを押す若いママが擦れ違う光景に不安を感じる。もともと生活空間ではない。貧相な公園がポツリポツリ有るだけで学校も病院も食料品店も無いに等しい。スーパーが後追いで出店しだしたが大きなコンビニと言った様相でバックヤードが全くない。店頭に並ぶ商品がストックだ。物流が止まった時点で砂漠化する。住むべき場所じゃない。
11. 2019年7月19日 10:15:30 : T80nLrSeFg : WHVNSTBVOTcyaGc=[0] 報告
この記者はなにか大変な誤解をしているようだ。
タワマンを購入したくて購入している人は稀だろう。
実際には自ら望んで購入していたとしても、問題は会社が交通費を渋りだした現実がある。
交通費を渋る、そしてバカ高い駐車場代。結果、勤務先の近くにしか住めない。
勤務先の近所に空き地などあるわけもないので、否応なくマンション購入に至る。

また、あたかも戸建住宅ならば半永久に持つかのような書き方だが、実際にはそんなことはありえず。
何如なる住宅も20年過ぎれば資産価値ゼロ。
しかし土地にかかる固定資産税は年々上がってゆくので、今日本中のそこかしこに見られるような、壊したいけれども、壊す金がなくて壊せない廃屋のような住宅となる。
そもそもマンションは半強制的に修繕積立金を徴収してゆくので、やれペンキが落ちたとか、ひびが入ったとか、防水工事のやり直しだとかを勝手にやってくれるが。
戸建住宅ではそれらは全て任意、かつ全て実費。
住んでる場所が地方すぎて、トイレが浄化槽だとかボットンだとかいったら汲み取りも実費。

まとめると、
・交通費を渋る会社やバカ高い車の維持費を嫌って、勤務先の近所に家を持つ人が増えた
・タワマンと戸建住宅の修繕費は言うほど違わない。むしろ戸建住宅の方が壊れやすく高額。
・タワマンと戸建住宅の寿命を比べても似たり寄ったり。
・他人の40年後のタワマンの行末を心配するより、自分の20年後の戸建のリフォーム代を心配しろ。
以上。

12. 2019年7月19日 19:08:38 : Fi3PTcnWfk : VDBiQ1k1a0NqSUU=[39] 報告
一般的に欧州の高層住宅は、低所得者のための公営住宅として建てられていますが、ところが日本の常識は違うようですね。

地震や火事、気候変動を考えると、ローンでタワーマンションを購入してまで住む価値があるとは到底思えない。学校の建物は4階建。耐震を含めていろんな意味で限度だと思う。

高層は窓が開けられないし、洗濯物も干せない。
友人のタワーマンションは洗濯物を外へ干すことができますが、湾岸沿いのため潮風で湿り、強風の時は洗濯物が飛んでいき、さらに子供を一人でエレベーターに乗せるのが危険で、独立した(高級マンションの)エレベーターならともかく、途中の階で誰が入ってくるかわからないので、小学生の子供が外へ出て行くときは、常に一緒にエレベーターに乗らないと危なくて一人にしとおけないと嘆いました。

地震や火事、水漏れ、子育て、管理費、修繕費、日々の生活を含めると何もメリットがないと思う。

13. 地下爺[7643] km6Jupbq 2019年7月19日 20:49:01 : EvprcEFGVc : NDJuS292Z1UvRHc=[2023] 報告

  ちなみに 子育て世代は 英国では 4階以上への 居住が制限されています。


  なんでて 単に 健康に良くないからです 特に幼児には最低な環境だそうです。。。


14. 2019年7月20日 12:33:15 : MPFUYSiXDk : ZFFjV2VJYkt6T00=[6] 報告
タワーマンション居住6番目の大リスク    [池田利道がうるさい]
15. 2019年7月21日 11:16:39 : DxvDLGb6m6 : c0lkZ25nbmRRNkU=[193] 報告
放射能の一撃でおしまいだよ。電気が止まっても終わりだし、よくまだ原発を続けているな。

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