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タワーマンションには足場が組めない、修繕費が莫大で足りなくなり資産価値が落ちる?(オトナライフ)
http://www.asyura2.com/19/hasan132/msg/752.html
投稿者 赤かぶ 日時 2019 年 7 月 19 日 13:20:20: igsppGRN/E9PQ kNSCqYLU
 

タワーマンションには足場が組めない、修繕費が莫大で足りなくなり資産価値が落ちる?
https://otona-life.com/2019/07/06/16810/
2019/07/06 OTONA LIFE | オトナライフ


最近ネット上で「タワマン=時限爆弾」といった記事を目にする。その内容は足場が組めないタワマンは修繕費用が莫大になるうえに、将来、管理費の滞納が発生して大規模修繕費が足りなくなる。その結果、タワマンの資産価値が落ちるというのである。果たしてこれは本当なのだろうか? 実際にタワマンに住む筆者が、タワマンの大規模修繕について検証する。

タワマンだけが該当する問題はほとんどない!



 筆者はタワーマンション(以下タワマン)に6年以上住んでいるが、ネット上でタワマンが金持ちの象徴としてディスられている記事を目にするのは、正直あまり気分が良くない。とくに、最近気になったのは「タワマン=時限爆弾」という記事である。挑発的なタイトルを付ければ、ネットで人気記事になるのは十分理解できるのだが、その内容は首を傾げたくなるようなものであった。

 この記事の内容を要約すると「足場が組めないタワマンの大規模修繕費用は莫大なものになる。しかも、将来は修繕積立金の滞納が発生し、大規模修繕費不足になるため、タワマンの資産価値が落ちる」というものであった。

 筆者がまず気になったのは、修繕積立金の滞納や大規模修繕費不足の問題はすべてのマンションに当てはまることであり、何もタワマンだけの話ではないことである。実際、管理費や修繕積立金を長期間滞納する者がいたら、どのマンションでも管理組合が民事訴訟を起こして、滞納者の部屋を差し押さえて現金化できるので問題はない。もちろん、これは管理組合がしっかり機能していることが大前提になるが、マンションによっては大規模修繕計画を見直さないで、将来、費用が足りなくなるのはよくある事例だ。しかし、これもタワマンに限った話ではない。


大規修繕工事費用が12億円かかったとされる埼玉県川口市の「エルザタワー55」(写真右)。ただし、650戸もあるので1戸当たりの費用は意外と高くはない

「タワマンの大規模修繕費は高い」は本当か?

 ネットの記事では、タワマンの大規模修繕例は非常に少なく、実際にいくらお金がかかるかわからないと、不安を煽るような書き方になっている。しかし、それは決して正しくはない。日本最初のタワマンは、1971年に完成した「三田綱町パークマンション」だと言われているが、この物件は高さ52m、19階建てなので、現在のタワマンの定義(60m以上、20階建て以上)から外れてしまう。確実なのは1976年に完成した高さ66m、21階建ての「与野ハウス」だ。いずれにせよ、日本のタワマンはすでに40年以上の歴史があり、大規模修繕の実施例もたくさんあるのだ。

 タワマンの工事では足場を組めずゴンドラ方式になるため、工期が長く費用も数億円かかるのは事実だ。しかし、タワマンは500〜1,000戸もある大規模マンションなので、1戸当たりの負担額は一般的なマンションとさほど変わらない場合も多い。

 たとえば、1998年竣工した埼玉県川口市にある「エルザタワー55」は高さ185.8m、55階建てのタワマンだが、17年目となる2015年に大規模修繕工事を実施した。この費用は約12億円かかったと言われているが、650戸の大規模マンションなので、一戸当たりの平均負担額は約185万円となる。単純に17年で割れば1年当たり約11万円=月額では約9,000円に過ぎないのだ。もちろん、17年間にはそのほかの保守費用もかかっているはずだし、2回目の大規模修繕はもっとお金がかかるが、それもタワマンだけの話ではないのである。

 「タワマン=時限爆弾」といった過激な記事を見れば誰でも不安になるだろうが、その内容は一般的なマンションに当てはまることばかり。ことさらタワマンばかりを問題視するのはいかがなものだろうか?


 

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コメント
1. 2019年7月19日 17:14:52 : K6LZR8LytI : cU1NY1NxSUhXb0k=[3] 報告
https://www.youtube.com/watch?v=fB2FwfsAAR4
【帰ってきたウルトラマン】

君にも見える ウルトラの星
遠くはなれて 地球にひとり
怪獣退治に 使命をかけて
燃える街に あとわずか
とどろく叫びを 耳にして
帰ってきたぞ 帰ってきたぞ
ウルトラマン

君にも見える 老朽化
遠くはなれた 地上50階
修繕近づく 電話をかけて
売り抜けするには あとわずか
とどろく悲鳴を 耳にした?

「買え」って来たぞ 「買え」って来たぞ
売るタワマン


2. 2019年7月19日 18:15:25 : DxvDLGb6m6 : c0lkZ25nbmRRNkU=[141] 報告
人間は年をとります。街で新陳代謝が進んでいればその街の住民は入れ替わるので年を取りませんがタワーマンションは一斉に入ってくるので30年とか40年たてば住民はほとんどが70歳以上になります。世帯主が変わっていればいいのですが。
3. 2019年7月19日 19:40:38 : D0QUl32qUN : OWczZmhIbUhDL3c=[1325] 報告
タワマンに まだまだ潜む デメリット
4. 2019年7月19日 19:41:44 : sUpHQ8Q75g : TzR2aVBha0pPeGc=[118] 報告
信じるか信じないかはあなた次第
5. 2019年7月19日 21:23:08 : 2AHqzotF4w : NlBPV3JQUnhaVkU=[1] 報告
タワマンの恐ろしさは、新築15年後に居住者が一斉に売り逃げしようとすることである。
従って安値競争になり、価格は新築当初の1/4。
安値で手に入れた第2次所有者は、居住などはせず賃貸物件にして、10年で利益を上げて、新築価格の1/8で売り逃げ。
新築25年目に安値で購入した人が、「安物買いの銭失い」を痛感することになるのである。
タワマンなんかに憧れる人って、資本に疎外された「いまだけ、自分だけ、カネだけ」の“3だけ主義”の新自由主義者じゃねえの・・・!?
うなぎの寝床のようなマイホームが、人生幸せになると思います。
うなぎの寝床は共生社会の象徴です。
6. 2019年7月20日 18:13:50 : 1hFwhl5XF6 : dXZTY1pyS01GUXM=[123] 報告
未来のそんなに難しい問題が有るわけでなく、直近の東京電力の計画停電で即座に住宅にたどり着けなくなる。
税金を喰って生き延びている東京電力がタワーマンションの生殺与奪を握っているのに悠長なことだ。


7. 2019年7月21日 10:51:20 : 0uKD0gyFvM : R2dGL2dJekZLaGs=[1] 報告
自分で考えて、タワーマンションでいいって思うのならそれでいいじゃないですか。
災害時に避難できない、子供が外出しなくなる、分譲マンションではどういう行動をするかわからない他人をあてにしなければいけないのに規模が大き過ぎるという理由で私は買いません。
8. 2019年7月21日 22:28:25 : EbpKI2LXGM : ektRLkFuS3BodmM=[46] 報告
トンキンそのものが不良物件だからねぇ
チェルノブイリの避難勧告区域の地図を同縮尺の日本地図の福島原発に合わせてみれば分かるけどね
フォッサマグナから東は既に人が住んではいけない地域
マンションの質とか種類は関係ないよ
9. 2019年7月21日 22:33:11 : xy2w6HoVr2 : Z2lsenIxVXVsd1U=[1] 報告
どう見ても災害には弱いし、火事では助からないし、土地は無いに等しいし、、、客観的に見て、いずれ倒壊する運命でしょうね。

まあ原子炉よりは明らかに安全ですが。

個人的にはただでもいらない。

新幹線や空港に至便の地方には空き家がいくらでも格安であるからそちらで十分です。

10. 2019年7月22日 12:46:39 : EbpKI2LXGM : ektRLkFuS3BodmM=[53] 報告
ま、あと50年後の東京は、朽ち果てた高層建築がいつ倒壊するかわからない危険地域として封地になるでしょうね
そのころには、高度成長期の建物・・・例えば、首都高や霞が関ビルなんかが
いつ倒壊や崩落するかわからない状況だろうね
都庁もあれだけ金をかけて建てたのに、その頃には周りの建築物が朽ち果てて、危なくて使えない状況だろうな
地方の中核都市も似たような状況になると思う・・・駅前の高層マンションは、そのころには朽ち果てたシロアリの巣同然になるだろうさ
11. 2019年7月24日 12:03:58 : WBLR85rxFg : ZzhJWXh6ckNBTlk=[99] 報告
大規模修理がかならずしもコスト高になる理由はない。耐久性ある建物もあるだろうし、無人化作業もできるだろう。ドローンのような簡易なものを活用することもできるようになるかもしれない。
 そんなことよりも、耐震性や街づくり、協同性など優れた都市機能向上をいかに果たしていくかを、検討してもらいたい。
12. 2019年7月25日 01:49:53 : nuFElU31SM : eTJSNmNQN0hWc2s=[406] 報告
中国人に頼め。
竹で足場を組んでくれる。
かなりムチャに見えるが中国ではとくに問題はないようだ。
13. 2019年7月29日 01:13:06 : 6cMpwAjXiw : aUg3c3B4V05NcGc=[1] 報告
そもそも高いところに住めば住むほど高級人種だってのがわからない。

都会のタワマンでは上層階に住む主婦が下層階に住む主婦を下に見てバカにする、値段も上に行くほど高いと聞いたが最初、信じられなかった。

そりゃ、高い方が眺めはいいだろうが、万一の時の安全性は酷いことになる。電気が止まっただけでも高層階では暮らせないだろう。

都会の便利さがほしくて、かつ、ある程度の安全性や便利さを確保したいなら、同じタワマンでも一階、二階の方が価値がある。

百歩譲って夜景のきれいさとかを考慮しても全階同じ値段にして、各人の価値観で選べばいいだろう。

今の日本人は生き物としての本能が壊れているようだ。

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