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2022年、タワマンの「大量廃墟化」が始まることをご存じですか 不動産業界では暗黙の常識(週刊現代)
http://www.asyura2.com/19/hasan132/msg/859.html
投稿者 赤かぶ 日時 2019 年 8 月 17 日 16:22:45: igsppGRN/E9PQ kNSCqYLU
 



2022年、タワマンの「大量廃墟化」が始まることをご存じですか 不動産業界では暗黙の常識
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/56992
2019.08.17 週刊現代  :現代ビジネス


リタイア世代から外国人家族まで、さまざまな人が住むタワマン。最大のネックは「修繕費」の問題で、見て見ぬふりをしているうちにタワマンが廃墟になってしまった、という可能性もあるのだ。

「修繕ラッシュ」が来た

都心の最高級リゾートをあなたの手に――。

東京湾を望む一棟のタワーマンション。歯の浮くようなコピーに夢を抱き、当時は購入希望者が殺到した人気レジデンスだったが、いまは見る影もない。

築15年、400戸近いマンションに、現在の居住者は3割にも満たない。外壁に割れが目立ち、エントランス前は雑草が伸び放題になっている。

ジムやバーなどの共用部は閉鎖されて数年が経つ。次のマンションの頭金にもならないほど資産価値は下がり、引っ越すこともできず、逃げ場を失った人たちがただ住んでいるだけ……。

いま、タワマン人気はピークにある。不動産経済研究所の調査によると、'08年から'17年の10年間で、首都圏には341棟もの高層マンション(20階建て以上)が建てられた。戸数にして、じつに11万1722戸にのぼる。

だが、そのタワマンが巨大な廃墟と化してしまう冒頭のような光景が、日本中に現れる事態を想像する人は少ない。

不動産業界ではかねてから都心部の住宅の過剰供給がささやかれてきた。デベロッパーにとってタワマンはまさに「打ち出の小槌」であり、いまだ根強いタワマン人気に応えるように、フロンティア開拓は進んでいる。

これまでタワマンといえば、豊洲や芝浦といったベイエリアか、武蔵小杉や川口など都心にアクセスしやすい郊外が人気を集めていた。近ごろ、デベロッパーは「第三の道」として、都心の再開発地域に目をつけ、新たな購入層の獲得に躍起だ。

たとえば東京下町の代表格・月島の「もんじゃストリート」には低層建築のもんじゃ屋が軒を連ねるが、肩を並べるように地上32階建てのタワマンが建とうとしている。

また、日本有数の商店街がある武蔵小山の駅前にも41階建ての巨大レジデンスが建ち、東京五輪直後の2021年に入居を控えている。

そんなタワマンブームに火が付いたのは2000年前後のこと。当時建てられた超高層マンションは早くも15〜20年選手になろうとしているわけだが、ここにきて重大な問題が表面化してきた。

それは、類を見ないほどの大規模で高額な「修繕」をどうするか、ということだ。

売り手はリスクを伝えない

基本的にマンションは、12年から15年の周期で大規模修繕を行う。最初は外壁の修理などを行い、次にエレベーターや排水などの内部的な不具合を改修する。

これはタワマンも同様で、目下第一次修繕ラッシュに突入しているが、なにぶん戸数が多いため、一棟の修繕計画は10年以上、2ケタ億円のカネがかかることもザラにある。

高層マンションブームの先駆けとなったのが、川口にある「エルザタワー55」だ。

'98年に竣工した総戸数650、地上55階建て、高さ185mのこの物件は、'15年にはじめての大規模修繕工事を開始し、2年がかりで完了した。総費用は約12億円。単純計算で1戸あたり約185万円の負担だ。

修繕にいたる長い道のりを取材してきた住宅ジャーナリストの山本久美子氏は次のように語る。

「超高層の工事は通常の足場だけではできないうえ、エルザタワーは低層・中層・高層でそれぞれ外観のフォルムが変化するデザインになっていて、工事は難航することが予想されました。

そこで修繕は、マンションを建設した元施工会社に工法の提案を依頼するところからはじまったのです」

管理組合に修繕委員会を設置したのは'07年のこと。施工の妥当性や料金を見積もるコンサルタントを募集したのは'12年になってからだった。

「コンサルタント会社を1社に絞り、業務委託契約を締結したのが'13年。マンション所有者への説明会もきちんと開き、'14年に施工業者の決定にこぎつけました」(山本氏)

途中3.11の影響もあったが、修繕完了までに10年。ただし、これは幸せなケースだ。エルザタワーのように投資目的の所有者が少ない物件は、管理組合もしっかり機能している。

だが新しく建てられたタワマンのなかには投資用に購入されているものも多い。最初の修繕時期にあたる築15年を迎えるころには、すでに所有者が入れ替わっているケースが大半だ。

しかも300戸をゆうに超えるようなタワマンでは、実際の入居者も子育て世代から外国人までさまざま。その全員が管理組合に協力的、ということはさすがに考えにくい。



こうした状況をさらに難しくするのが、デベロッパーの態度だ。タワマンの売れ行きが好調な折、あえて15年後に訪れる修繕の難しさなど、口にするはずがない。

オラガ総研代表の牧野知弘氏はこう指摘する。

「これまで、デベロッパーは修繕積立金の費用負担を実際の想定以上に安く設定してマンションを販売してきました。

タワマンは高層用のエレベーターやジムなどの共用設備が多く、修繕コストが膨らみやすい構造にあるにもかかわらず、『戸数が多いから一人あたりの負担が少ない』と販売元は説明するわけです。

ところがいざ修繕となると積立金が足りず、住民のあいだで大モメになる。こうした事態がこれから頻発するでしょう」

住民の意見がまとまらない

国土交通省は、ガイドラインで12年周期前後の大規模修繕を行うことを推奨している。

大手デベロッパーが販売するマンションの場合は、長期修繕計画書を売り主か施工業者が作成することが多いが、ここに書かれた数字がデタラメだったというケースもある。

管理組合向けコンサルティング会社・ソーシャルジャジメントシステムの廣田晃崇氏は次のような例を挙げる。

「長期修繕計画書では、何年目の工事にいくらかかるか概算が記されていて、そこから積立金の月額を割り出します。

ところが中央区のあるタワマンでは、基礎的な数値に間違いが散見されました。自動ドアの枚数が実際の半分だったり、消火設備の数も少なかったりして、30年間でかかる修繕費が5億円近くも過少に見積もられていたケースがあったのです」



こうした明らかな見積もりの甘さには、デベロッパーの「売らんかな精神」があることは否定できない。住民側が問題に気づくためには、やはり結束力の強い管理組合が必要になってくるが、ことタワマンではそううまくいかない。

首都圏にある総戸数600超の某タワーマンションでは、30年の修繕累計コストは50億円以上におよぶと見積もられている。ところが、その間に見込まれる修繕積立金は半分にも満たない23億円。

今後どうやってその差額を埋めるのか、そもそも15年目の第一次修繕を終えられるのか。管理組合の議論は今日も続いているという。

このマンションで理事の経験がある60代の住民の一人はこう嘆息する。

「私は早期退職で入ったおカネで家を買い、終の棲家と思って住んでいますが、上層階には若いお金持ちや投資目的の外国人もいる。普段の生活では没交渉ですから、理事会での発議も実現しないことが多いです。

たとえば、あるとき立体駐車場の共用部に重大な不具合が見つかり、1億円近くの費用がかかることがわかった。

そこで理事会で一時金の徴収を提案したのですが、想像以上に反対意見が多く、ロクに話し合いも設けられないまま否決されてしまったことがありました。それぞれ、マンションについての見解があまりにも違うと感じましたね」

実際、「私が住んでいるうちだけ大丈夫なら、あとはどうなってもかまわない」と考えたり、一方で共用部の破損で資産価値が下がることに神経質な人がいたりと、「コミュニケーションなき利害関係」がこじれがちなのがタワマンの現状といえる。

さらにいま大量に建てられている新築のタワマンの管理組合は、これまでのタワマン以上に難しい問題を抱えている。

「東京五輪に向けて上昇しているのは地価だけでなく、人手不足による人件費や資材費も同様。ですが、五輪後に地価の高騰が落ち着いたとしても、人件費や資材費は右肩上がりになる可能性が高い。

五輪後、建物に大きなトラブルが露呈すれば、修繕積立金の値上げを余儀なくされますし、修繕しなければ資産性に大きな問題が生じるかもしれません」(前出・牧野氏)

つまり、資産価値はこれから下がっていく一方なのに、修繕費は高騰を続けるのだ。

壊すこともできない

はたしてタワマンを住居として修繕しつつ、維持し続けることは可能なのだろうか。

「じつは、ほとんどの物件で長期修繕計画は30年分しか組まれておらず、その先はどうなるのか、国などでも問題視されています。

30年以降の修繕となると、給排水管や電気系統、エレベーターなどの設備系の大規模改修も必要になってきて、その費用は1回目の比ではありません。

いざ修繕積立金を値上げするとなると、投資目的でマンションを買い、人に貸している人は利回りが悪くなるので、なかなか首をタテに振らない。そうすると修繕の時期になってもおカネが用意できない事態に陥ります」(経済評論家の平野和之氏)



修繕できないのなら、いっそ壊して新しくするという手もあるだろう。しかし、老朽化したタワマンに住んでいるのは、簡単に引っ越すことができない「取り残された人々」。

そうした住民を立ち退かせたとしても、タワマンを壊すには、これまた膨大な費用がかかる。

「大規模修繕ができていないタワーマンションは次から次へと売りが出る可能性がある。値段をどれだけ下げても、高い修繕積立金を肩代わりしなければいけない物件に買い手はつかないでしょう。

結果、修繕されずに放置され続け、壊すこともできず廃墟と化したタワマンの誕生です。

とくに心配なのは、武蔵小杉など、同じような時期にたくさんのタワマンが建った地域です。売りが売りを呼ぶ負の連鎖が街全体で起こる可能性がある。そう考えると、街が一瞬にしてゴーストタウン化するリスクもあります」(平野氏)

一度建てたら、簡単には修理することも壊すこともできないタワマン。その姿はさながら「住む原発」といえる。

ひとたびの建設ピークを迎えた'08年に建てられたタワマンが、15年目になるのは2022年。まさにこれからタワマンの問題は深刻化する。あなたは、それでもまだタワマンを買いますか?



















 

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コメント
1. 赤かぶ[26143] kNSCqYLU 2019年8月17日 16:23:30 : 48FW7XOL3U : ODEvY0JSVUxLeU0=[16210] 報告


2. 赤かぶ[26144] kNSCqYLU 2019年8月17日 16:24:12 : 48FW7XOL3U : ODEvY0JSVUxLeU0=[16211] 報告


3. 赤かぶ[26145] kNSCqYLU 2019年8月17日 16:24:49 : 48FW7XOL3U : ODEvY0JSVUxLeU0=[16212] 報告


4. 赤かぶ[26146] kNSCqYLU 2019年8月17日 16:25:51 : 48FW7XOL3U : ODEvY0JSVUxLeU0=[16213] 報告


5. 赤かぶ[26147] kNSCqYLU 2019年8月17日 16:26:39 : 48FW7XOL3U : ODEvY0JSVUxLeU0=[16214] 報告


6. 赤かぶ[26148] kNSCqYLU 2019年8月17日 16:27:52 : 48FW7XOL3U : ODEvY0JSVUxLeU0=[16215] 報告


7. 赤かぶ[26149] kNSCqYLU 2019年8月17日 16:29:51 : 48FW7XOL3U : ODEvY0JSVUxLeU0=[16216] 報告


8. 2019年8月17日 19:01:29 : VMhqoDOEfM : VUJuTnc4dkI2YlE=[79] 報告
ゴースト化 中国人の さよならで
9. 2019年8月17日 20:45:50 : 3k8u46lEZ6 : TEZVNWVHU0dHNVU=[2] 報告
日本の田舎を壊す○○党。
日本の都会を壊す○○党。
日何もかもを壊す○○党。
売国政党が長きにわたって政権を取り続けた必然である!
10. 2019年8月17日 22:03:17 : Vuvi3mc6zw : U3hzRkoxUmhLRm8=[2] 報告
湯沢化確定だなw
11. 2019年8月17日 22:35:45 : 6OkDXuh4UU : Y3VBRnUucG1MZS4=[6] 報告
全ては、主権者たる日本国民の責任である。
12. 2019年8月18日 06:14:54 : ZAedKjRxPE : QzVkQUg2TS9haEE=[116] 報告
>>11
相変わらず、国民に責任転嫁したがる輩が多いね
やった奴が悪いに決まってるだろ
まずは、そいつらの責任追及だ
13. 2019年8月18日 07:11:53 : nRdboC4uys : RW1FYlFYam5YLy4=[1] 報告
こういう記事を貼ると地下じじいが狂いまくって醜態さらし面白いので
どんどん貼って下さい
14. 2019年8月18日 08:38:50 : DihQOIIP96 : UUc5elpDWWdVeTY=[106] 報告
日本より早く建てた外国などはどうなっているのでしょう?
15. 2019年8月18日 09:34:21 : ZAedKjRxPE : QzVkQUg2TS9haEE=[118] 報告
>>14
アメリカの地盤は日本よりも強固だから痛み自体が日本よりは少ないと思う
といっても、911の件でもわかるように、採算の取れないビルは何やかやと理由を付けて爆破解体しているんだろうな
スペインなんかは、マドリッドの市街では高層マンション建築が規制されてる話を聞いたことがある・・・EUではその方向にこれから転換していくんだろう
世界的な傾向としては、高層建築は規制の方向に進んでいくと思う・・・中国や東南アジア諸国とかがどうなるのか興味はあるが
香港やシンガポールとか、どうするんだろうな・・・国土が狭い分、日本よりもある意味で深刻かも知れない
ドバイなんか、あんなの建ててどうするんだろう・・・老朽化した高層建築の処理は、これから世界的な問題になるんじゃないかな
16. 2019年8月18日 11:19:50 : wE7JNPgWOW : bjdrYWdzODVwbE0=[120] 報告
パリの中心部のアパルトマンは100年以上たつが、毎年、修理している。
外壁は、外見を保全する的に為、7年に一度、修理することが法律で決まっている。他に、毎年、どの部分を修理するか、管理組合で決定する。
17. 命を大切に思う者[196] lr2C8JHlkNiCyY52gqSO0g 2019年8月18日 19:44:25 : 1mzlZKMuyo : ZVFZQnR0SjRUUi4=[9] 報告
高層ビルの価格は、解体のためのコストを差し引いた額にしないといけないのです。

現状は、
作り手が売るときにも嘘(解体コストを考慮していない)、
投資用に買った人が売るときも嘘(解体コストを考慮していない)、
で、嘘で凝り固まっている。嘘が常態化しています。

騙された買い手が悪いと言えば悪いのですが、
振り込め詐欺でさえ政府があれほど口やかましく注意喚起してるのだから、
解体コストを差し引かずに高く売りつける詐欺についても、政府が注意喚起しないといけない筈ですが...

その肝心の政府自身が、
税収を公共事業に投入するとき、国民に解体コストのことを隠して、あとになって国民から奪い取る、
という詐欺をやってるから、注意喚起するわけがない。
政府はずっと自民党に乗っ取られてるから、国民へのこの詐欺は自民党が犯してる犯罪です。

高層ビルの一部屋を切り売りするときは、
「この価格は解体のためのコストを差し引いた額で、解体費用は自己負担だ」
と説明した上で、
価格を、解体のためのコストを差し引いた額にしないと、詐欺です。

買い手にちゃんと
「この価格は解体のためのコストを差し引いた額で、解体費用は自己負担だ」と説明しておけば、
買った人は、解体費用を出す義務があると自覚する。
解体費用を出したくない人は買わない。

買ってくれる人が減るのが嫌だから解体のときことを隠す、
高く売りつけたいから解体のときことを隠す、
そういうのは詐欺だからな。 
18. 2019年8月18日 21:45:57 : SYSR8ezdt6 : Nm9FVGVTdlBqUXM=[19] 報告
心配ご無用、30年内には大震災が起こって壊れます。
19. 2019年8月18日 22:42:34 : 87nSDGf8CI : dTFLNmRmcmNEVTY=[1] 報告
食えない地方から流出してきたロードーシャに依拠して建てつづけてきたタワマンどころか今や廃墟予備軍のバブル期前のマンションにしろ、オリンピック施設が最たるものだが東京のインフラにしろゼーンブ地方から流れてきたロードーシャ失くしてはありえなかった。
その地方が人手不足、高齢化、農業の破壊によってダブルパンチだ。その地方が自民党政権を延々と支えているのだから世話がない。ブラックジョークというものだ。
20. 2019年8月18日 23:06:34 : jXbiWWJBCA : Rm5WWGpiTzAwU2c=[164] 報告

>2022年、タワマンの「大量廃墟化

相変わらずのゲンダイ デマ

21. 2019年8月19日 18:23:18 : 7fHSSZdDt2 : V0I1bnpKZG1JSmc=[1] 報告
>>16
古いヨーロッパの建築は、老朽化の激しいRCでは無く、石作りなので、本質的に違います。
22. 2019年8月19日 19:07:31 : eQHpkW1P7s : Li5jYUI0RzNET2c=[333] 報告
>>20

 あと数年すれば大まかに「真実かデマか?」の傾向がわかってくるだろう。それまで待ちましょう。

23. 2019年8月19日 22:40:34 : 4qETEp5Aoc : VGFZWndNc1NRalk=[5] 報告
ばかと煙は高い処が好き、安全が担保できないのに、
   人気を作り上げたのはごみの仕業。
24. 空虚[2713] i_OLlQ 2019年8月20日 12:04:05 : xXCY9kH7YE : clhIa2szbks1Tnc=[1] 報告
火事と喧嘩は江戸の華・・・江戸時代のほうが優れてたな。サイクルが短く、損失規模も小さめで、スクラップ・アンド・ビルド的には廻し易かった。バビロンの塔は、デカイほど悲惨もデカイ。タワマン、タワマンたまらんぜぇ〜♪タワマンこけたらぁ〜皆こけたぁ〜♪♪ 町の経済ごとコケルわな。・・・人工地震しかねぇ〜か?世界恐慌か?B29に壊してもらうとか? おそらく、見物できるまでは寿命がないのが残念だ。

【 バビロンの崩壊 わが亡き後の洪水 】冥土の土産には、もってこいだったのにな・・・。

25. 2019年8月20日 12:35:52 : MPFUYSiXDk : ZFFjV2VJYkt6T00=[30] 報告
タワマンに親殺されたのか?
26. 空虚[2714] i_OLlQ 2019年8月20日 14:30:06 : Lq0ECsL24I : VDl5S0pJSkE2b2M=[1] 報告
否、田和マンに関東の気候変動起こされとる恨みだろなwルサンチマン根性だww海と風を独占されちまってっからな。夏の暑さと冬の冷え込みの較差は、傲慢経済の代償だぞw奴隷の生存環境待遇は、従属度に比例する経済占有物だw 賢い若者曰く「都会は遊ぶ処で暮らす場所じゃねぇ〜っぺさ♪」だと。達観だ。 
27. 2019年8月20日 17:40:37 : RQzT57pPKA : YlNZREJLazBqUmM=[1] 報告
有名人ってタワマンに住まないってな。
住人たちと顔合わせる機会多いから。
有名人にとって魅力あるのは低層ハイグレードマンションだと。
他の住人たちと顔合わせる機会も少なく、且つそのクラスのマンションに住む住人たちは、有名人が住んでることを他言することも無いお行儀良い住人たち。
28. 2019年8月20日 17:47:07 : RQzT57pPKA : YlNZREJLazBqUmM=[2] 報告
あと、子供の成育環境としても中層階以上は、緑の環境等地上の自然環境に触れる機会が少なく情緒的に好ましい環境では無いとのこと。
29. 空虚[2718] i_OLlQ 2019年8月20日 18:57:57 : Lq0ECsL24I : VDl5S0pJSkE2b2M=[5] 報告
へぇ〜そうなんや!情緒的にね・・・誰か云うとった「馬鹿と煙・・・」云々ってホンマなんやねぇ〜♪やっぱ、昔の人のほうが感覚・直感的に優秀だ。ww松果体が、機能しとったんやね。なんや、時間と銭使って退化しとる情けない状況なんやね。
30. 2019年8月20日 19:39:33 : XvlpCmrZTg : Uk5vL2MvRGk2QU0=[2] 報告
南米で高層ビルがまるごとスラム街になってて、中で何家族も住んでいたり、
アメリカだと高速道路の下とか、ショッピングセンターの駐車場の端に車を入れて住んでるのとかあるけど、日本はどうしてああならないんだろう。その前に自殺しちゃうのか?
昔は東京でも河川敷にバラック建てて住んでるのがいたけどな。
31. 空虚[2719] i_OLlQ 2019年8月20日 21:11:38 : Lq0ECsL24I : VDl5S0pJSkE2b2M=[6] 報告
それ、今もあるんやで。定期的に、強制排除しとんのよ。知らんかった?排除されると、一時的に八重洲周辺や日本橋、浅草、御徒町、新宿あたりの地下通路や周辺の公園に避難するけどね。ゲットーでのナチのユダヤ取り締まりのような光景が、見られるぞ。やってる連中は、けっこう堪えるんじゃないか。夢見も、悪いだろな。忌野の際に、自分が排除した連中の顔が浮かぶだろうさ・・・無残だな。

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