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日銀と金融庁がもたらしかねない「家賃上昇」という生活苦
沖有人：スタイルアクト（株）代表取締役／不動産コンサルタント
経済・政治 ビッグデータで解明！「物件選び」の新常識
2019.10.10 5:00
日銀と金融庁がもたらしかねない「家賃上昇」という生活苦
賃貸物件の家賃が、ここにきてなぜ上がり始めているのか。背景には意外な原因が（写真はイメージです） Photo:PIXTA
物価の頭打ち要因だった
家賃が上がり始めた理由
日銀が金融緩和を始めて、すでに6年以上が経過している。そもそもなぜ金融緩和をしているかというと、デフレ対策である。安倍政権の使命がデフレ脱却であり、アベノミクス3本の矢の「第一の矢」が金融緩和だった。
日銀総裁に黒田東彦氏を指名し、5年の任期を迎えた後、再任させている。しかしデフレ脱却は道半ばで、インフレ目標の2％に届いていないため、行き過ぎた金融緩和を手仕舞いできずに現在に到っている。ここにきて、そんな日銀に金融庁という援軍が現われた。彼らが同盟を組むと、一般庶民を直撃する大打撃をもたらす可能性がある。
金融緩和には副作用がある。過去の金融緩和は、1980年代のバブル経済と2000年代のリーマンショック前に、二度に渡って不動産価格の高騰を招いた。いずれも、その後の景気後退のダメージは非常に厳しいものがあった。それをトラウマに感じている人は多く、当時のようなことが二度と起こらないようにしようという思いが、経済を牽引する人たちには共通認識としてあると思う。
私は金融緩和が始まったタイミングに拙著で「新築マンション価格は2年で25％上がる」と予言し、現実のものとなった。「金融緩和＝不動産インフレ」は必ず起こることなのである。今回は金利も相当下がったので、その分価格は大幅に上がったが、現段階で行き過ぎた価格にはなっていない。
また、資産はインフレしたが、物価はインフレしていない。物価は持ち家のような資産とはほぼ無関係で、消費者物価指数には家賃だけが直接的に関係するのだが、その家賃がずっと下がり続けていたためだ。
しかし、その家賃が最近上がり始めた。それに最も影響を与えたのは金融庁なのである。
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日銀の政策支援を金融庁がやっている
金融庁は不動産バブルによる銀行の破綻を避けるためにできた、といっても過言ではないだろう。彼らは、不動産融資が貸し倒れとなり多額の損失を出した銀行に公的資金を投入したり、合併・破綻処理をしたりしてきただけに、今回の金融緩和にも目を光らせていた。
そんな折に、スルガ銀行などの不正融資事件が発覚した。そこで、不動産融資への厳しい姿勢を銀行に示し、収益不動産に対する融資を厳格化するように迫った。その結果、資金は絞られ、新規融資は昨年比で2割もの縮小傾向を示している。結果として、新規着工も同様に減少し、需給バランスが急速に逼迫し始めている。
融資を受けずに賃貸住宅を建てる人はほとんどいない。融資を止めてしまえば、連動して新規供給は減っていく。アベノミクスの景気浮揚効果で需要が拡大しているさ中に供給を絞ると、物件の稼働率が上がることになる。現状、東京都の家賃は「値上げ」が当たり前になってきている。この需給逼迫により、消費者物価指数の一部を成す家賃が上昇を始めているのだ。
日銀の政策支援を
金融庁がやっている現状
これまた日銀には朗報になる。なぜなら、消費者物価指数が2％になるまで金融緩和の継続を明言しているなか、物価の押し下げ要因ともいわれていた家賃が都市圏で上昇し始めたからだ。賃貸が都市圏に集中することから、全国の家賃も現状は横ばいになっている。
通常、市場の家賃は値下がりしていくものだ。なぜなら、現状で新規着工戸数が一定割合増え続けても、ストック全体の築年数は毎年0.6年程度古くなっているため、それを家賃が反映して下がるからだ。新規供給の減少で需給が逼迫し、家賃が上がるとなれば、日銀には願ったり叶ったりの状況になる。
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不動産の「一段高」で家庭が受ける打撃
そもそも、インフレを目指して行われていた金融緩和だが、収益不動産の新規供給に資金が大量に流れ込むと、賃貸住宅需給が緩和し、家賃デフレに拍車をかけるという矛盾に陥っていた。そんななか、足もとでは金融庁の口先介入で需給が逼迫し、家賃がインフレし始めているのだ。
こうして日銀が抱えていた2つの悩みが、金融庁の働きによって結果として解決に向かう状況になっている。その悩みとは、1つが金融緩和で不動産にお金が流れ込み、不動産価格の過剰なインフレを招きかねないこと。もう1つは、賃貸住宅の新規供給に資金が流入し、需給が悪化して家賃が下がることだ。2つの組織がどこまで申し合わせているのか国民には知る術もないが、双方の懸念を結果として回避できていることは確かだ。
深刻な家庭への打撃
不動産の「一段高」に備えよ
こうして、日銀にも金融庁にも都合がいい環境となったため、現状からの大きな政策転換が起こる可能性は低くなった。金利低下による不動産価格の上昇は限界まで来ている。ここからは、賃料が上がることで物件価格が上がる段階に移るだろう。不動産はもう一段高へと動き始めている。
不動産市場は下がるどころか、当面安定的に上がり続ける様相を帯びてきた。賃貸居住者は、家賃が上がることを覚悟した方がいい。長引く不動産の好況は、持ち家の価格上昇だけでなく、賃貸物件の家賃まで上昇させ、深刻な家庭の圧迫要因になりつつある。
「大打撃」への備えはできているか――。そのことが今、問われている。
（スタイルアクト（株）代表取締役／不動産コンサルタント 沖 有人）
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沖有人
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ライフ・社会 ビッグデータで解明！「物件選び」の新常識
2019.4.11 5:00
東京都区部の空室率に見る
「家賃値上がり」が止まらぬ現実
東京都区部の賃貸住宅の空室率は約3％程度だ。これは全国的に見るとかなり低い数字であり、世間でいう「空き家問題」とは真逆の状態にある。
この空室率だと、住人が退去すると次の家賃は値上げされることになる。学生から社会人まで、東京に住む多くの人が賃貸住宅に住んでおり、また定期的に賃貸間の引っ越しをしているだろう。そんな人たちにとって、家賃の上昇トレンドは家計を直撃する負担となる。どうしたらいいのだろうか。値上がりする家賃の実態と対策を見てみよう。
通常、賃貸の平均入居期間は4年である。2年契約が多いので、1回更新手続きをして、2回目の更新で退去するのが一番よくあるパターンだ。ここでは、4年経っての前回の募集賃料と今回の変動率を「賃料変動率」と呼ぶことにする。
スタイルアクトが保有する賃貸のビッグデータからこの賃料変動率データを作成した結果、230万件に及ぶ大量のサンプルを用意することができた。この結果から、4年での変動率は都区部平均で+1％になった。
築年が4年経過して値上げするということは、かなり市場がよくなっていることを示唆している。なぜなら、築1年で賃料は総じて1％下がるからだ。そう考えれば、4年経過すると本来-4％になるのが当然のはずだ。それが+1％ということは、実質的に5％も相場が上がっているに等しい。
この状態ならば、入居者が入れ替わる際は、市況に合わせてオーナー側は心おきなく値上げできる。現状では、むしろ退去してもらった方が、オーナーにとっては値上げできるので有利である。最近は家賃の値上げだけではなく、礼金も取れる月数は増えているし、フリーレント（家賃無料期間）はなくなりつつあり、入居者負担は増える一方だ。
また、入居中の契約更新時も値上げ交渉の打診が来る。リートの投資家説明資料には、契約更新時に平均するとわずかだが値上げしている実態が数値で表現されている。
「持ち家」ならプラスになる、家賃値上げへの対抗策
新規需要は流入人口でほぼ説明できる。これは日本人も外国人もあり、かなり高水準が続いている。日本人は20代の社会人が都市圏に集中してきている。2018年の実績は首都圏で13万人の純増であり、都区部はその半分となる6.6万人を占める。
これに対して新規供給は、着工戸数で5.3万戸しかない。この需要が多過ぎる状況は、2011年以降ずっと続いている。これに加えて、2013年以降のアベノミクスの景気浮揚もあり、賃貸需要はセカンドハウスなどのように頭数以上に増えている状況でもある。
現在も大卒の都市圏への就職活動は続いており、2年後までは少なくとも流入は増加傾向を続けることが今の景気水準から決まっている。これに対して供給は、スルガ銀行に端を発する賃貸住宅への融資の引き締めによって急速に減少傾向を辿っている。この需給バランスは、2年後にさらに逼迫している確率がかなり高くなっている。
「持ち家」ならプラスに
家賃値上げへの対抗策
家賃値上げに対抗するには、まず持家取得が最善の策になる。持家を買ってしまえば、家賃が上がるのはマイナスどころか、貸す立場になる際にプラスに転じる。それができないなら、住宅系のＲＥＩＴファンドを買うと、値上がりの恩恵を受けることができる。
その際の銘柄の選び方は、投資家説明資料でいかに賃料変動率が上がっているかを参考にしよう。現状の開示資料は、客観的なベンチマークとの比較がなされていない都合のいいデータであり、不十分と言わざるを得ない。今回説明している賃料変動率は、各物件単位で周辺市況との比較をすることができる。その比較によって、よいパフォーマンスを出しているかを適確に判断できるようになる。
近いうちに我々スタイルアクトは、住宅ＲＥＩＴ銘柄の正確な格付けを出すつもりだ。そのときに読者諸氏は、値上がりしやすい場所に物件を持ち、運用がうまい銘柄を容易に見つけることができるようになるはずだ。不動産の情報開示はなかなか進まない印象があるが、それが改善される日はそう遠くはないだろう。
（スタイルアクト（株）代表取締役／不動産コンサルタント 沖 有人）
https://diamond.jp/articles/-/199434?page=3
一棟マンション価格が下落傾向 過去3年で最安値を更新
なんでも統計局 by PR TIMES
2019年10月8日 火曜 午後3:58
プレスリリース配信元：株式会社ファーストロジック
収益物件数No.1 国内最大の不動産投資サイト『楽待』 物件統計レポート2019年7〜9月期 投資用不動産の市場動向
不動産投資サイト「楽待」（https://www.rakumachi.jp）を運営する株式会社ファーストロジック（東京都千代田区、東証一部上場）は、同サイトにおける投資用不動産市場調査7〜9月期の結果を公表いたします。 （調査期間：2019年7月1日〜同年9月30日、対象：期間中に「楽待」に新規掲載された全国の物件）
https://www.fnn.jp/image/program/000000337_000001240?n=1&s=12_l
■レポート概要
一棟マンションの価格は今年に入り全体として緩やかな下落傾向にありますが、8月には3年間で最安の1億7005万円となりました。一方、利回りはほぼ横ばいです。
一棟アパートの価格は7月に上昇したものの、8月、9月は2カ月連続で下落し6257万円に。区分マンションは3カ月下落が続き、1582万円になりました。
▼プレスリリース資料▼
https://www.firstlogic.co.jp/wp-content/uploads/2019/10/firstlogic_press_201910.pdf
■ファーストロジック会社概要
社名：株式会社ファーストロジック（証券コード：6037）
所在地：東京都千代田区有楽町一丁目1番2号 東京ミッドタウン日比谷 日比谷三井タワー 33階
設立：2005年8月23日
楽待URL：http://www.rakumachi.jp
会社URL：https://www.firstlogic.co.jp
https://www.fnn.jp/posts/000000337_000001240/201910081558_PRT_PRT
為替フォーラム2019年10月10日 / 12:44 / 4時間前更新
日銀緩和の終わらせ方、保有株は年金資産に
木野内栄治 大和証券 理事 チーフテクニカルアナリスト兼ストラテジスト
5 分で読む
［東京 １０日］ - 日本銀行による量的・質的金融緩和をいつ、どのように終わらせるか。その「出口」戦略にはインフレ期待に働きかけるという本来の政策効果を減殺しかねないリスクがある。日銀はとるべき方策を語らず、議論は封印されている印象すらある。
しかし、質的緩和の大きな柱であるＥＴＦ（上場投資信託）購入策については、有効な選択肢があると筆者は考える。日銀保有のＥＴＦは９月末時点で取得額が２７．６兆円の規模に達しており、緩和策の出口として市場売却されれば、株価への大きな影響が懸念される。だが、直接の市場売却ではなく、たとえば「信託型従業員持ち株制度」のような仕組みを構築し、年金資産としてプールすれば、長期にわたるなだらかな現金化が可能になる。懸念される市場の激変は避けられるだろう。
さらに、こうした保有ＥＴＦを有効活用する議論を始めること自体が、市場の関心を高め、リスク・プレミアム拡大への期待増進を働きかける効果につながる。つまり、適切な出口戦略の設計議論自体が現在の金融緩和策の強化になり得ることを指摘したい。
＜ＥＴＦ購入策の３つの問題＞
日本銀行によるＥＴＦ購入策は「筋が悪い」政策と言われる。第１の理由は、容易に売却できないため、この政策を大規模に、長期にわたって続けることは難しいとの議論だ。実際、日銀の購入により、一部の日経平均採用銘柄の浮動株が早々に枯渇するとの誤解が流布していた。
第２の理由は、そもそも株式市場に関心がある国民は少数派である、との見方に基づく。日銀の「異次元緩和」の質的な柱であるＥＴＦ購入策は大胆な政策ではあっても、広く国民のマインドに働きかけているとは思えない、という指摘だ。
第３は、将来、日銀が大量保有するＥＴＦの売却を行えば市場価格を崩す、と考える投資家の不安だ。株価下落の不安は投資意欲を減衰させる。結局、現在の市場価格を押し上げるはずの政策効果は小さくなりかねない。実際、昭和４０年不況における証券買い取りの後は、市場売却によって株式市場は大きく下落した。
こうした問題点があるために、株式バリュエ―ションをみると、ＥＴＦ購入策がリスク・プレミアムに働きかける効果は一時期に比べて減少してしまった。しかしながら、その対応策については、前述のようにアンタッチャブルな状態だ。
＜売却ショックは大きく緩和＞
これら３つの問題を解消するため、まず頭の体操として、日銀保有のＥＴＦを年金資金のプールに売却する出口策を考えたい。年金の株式資産は短期に処理されることはなく、遠い将来に向け、時間をかけて現金化されるので、市場売却のショックは相当緩和できるように思われる。つまり第１の問題である市場への衝撃を緩和し、出口戦略を容易にできるので、当座のＥＴＦ購入策の継続性が担保できる。
加えて、日銀ＥＴＦは９月末段階で約３．８兆円の含み益を有すると推計されるが、日銀が取得した価格で年金にＥＴＦを譲渡すれば、この含み益分によって年金財政が潤い、全国民に広くメリットが及ぶことになる。日銀のＥＴＦ購入策を知らない国民にも広く働き掛ける効果が期待できるだろう。つまり第２の問題にも対処できる。
ただし、現在の年金資金には日銀保有のＥＴＦをすべて肩代わりできるほどの余資はない。また、年金資金に付け替えて売却に時間をかけたとしても、将来、市場に放出されることに変わりはない。第３の理由である市場価格に対する中立をどう維持するか、という疑問への回答にはならない懸念が残る。
＜信託型従業員持ち株制度の仕組み＞
では、日銀保有のＥＴＦを購入する年金資金をどのように誘導したらいいのか。ひとつの方策として考えられるのは、信託型従業員持ち株制度の応用だ。
この制度は、伝統的な従業員持ち株制度を有している企業（株式の発行会社）が信託を作り、従業員持ち株投資会が将来にわたって買うであろう当該会社の株を借入金で一括取得する仕組みだ。信託期間中は当該信託が持ち株会に市場時価で売却を行う。
信託期間終了時までに、自社株単価の上昇によって信託財産が残ったら、拠出割合に応じて配分される。つまり、株価が上昇していたとしても、従業員は信託が当初取得した安い価格で株を購入したことになる。一方、自社株単価の下落で借入金が残る場合は、発行会社が負担する。
これについては、会社が買収防衛対策に利用しかねないなどの問題点も指摘されるが、従業員にとってはインセンティブ・プランとなるので、自社株投資の増額を期待できる制度だ。
＜肩代わり資金の誘導は可能＞
この仕組みを積み立て型の個人型確定拠出年金（ｉＤｅＣｏ）と日銀保有のＥＴＦに当てはめてみたらどうだろう。日銀保有のＥＴＦは、９月末時点で時価評価３.８兆円の含み益を有していると推計されるが、デフレから脱却するまでにはもっと大きな利益となっているだろう。
そこで、取得価格で、日銀が保有するＥＴＦを国民の積み立て型の確定拠出型年金に提供するという決定を現時点で行う。「日銀ｉＤｅＣｏ」とでも名付けた制度を議論することになる。
各種の税制優遇だけでなく、割安な価格で取得できるインセンティブによって、既存の少額投資非課税制度（ＮＩＳＡ）やｉＤｅＣｏよりも多くの国民が参加するだろう。極端な仮定だが、全国民の４分の１にあたる３千万人が公務員等に適用されるｉＤｅＣｏ拠出限度額である年間１４．４万円を投じると、６年半で現在の日銀取得のＥＴＦ分の資金が集まる計算になる。１０分の１の参加者であっても、６４年程度で肩代わり資金を集めることができる。
売却時期の分散効果を考えると、長期にわたって募集する後者の方が望ましいかも知れない。
このように、適切な制度設計があれば、年金資金に日銀保有のＥＴＦを肩代わりする資金を誘導する策は実現できると思われる。
次に市場売却を抑制する策も考えたい。ｉＤｅＣｏ方式ならば６０歳まで引き出しができないので、まずは広く薄く、時期が分散されて売却される制度が可能だろう。
さらに、貯蓄から投資の流れを促進し、積み立て投資を日本国民に習慣付けるような制度設計が可能ならば、売却インパクトの相殺を期待できる。その制度とは、たとえば、日銀の取得価格で購入できるインセンティブを１００年先の国民にも配分できるように小出しに行うべく、他の投資との抱き合わせた信託商品にすることなどだ。
＜適切な出口設計議論が緩和効果を増進＞
信託型従業員持ち株制度の場合、従業員にストック・オプションが提供されたのと同じ効果があるので、従業員は自社株が上昇するように努力することが期待できる。日銀ｉＤｅＣｏでは、広く国民の脱デフレを願う気持ちが強まろう。
こうした制度が整備されれば、日銀がＥＴＦをいくら買い進めても、出口での売却インパクトを心配する必要はなく、国民の支持もあるとなれば、たとえば、個人投資家は株式の売り惜しみをするだろう。つまり、足もとでのリスク・プレミアムに働きかける力は大きく増すことになる。
しかし、現実には出口戦略への言及は封印されている感が強い。期待に働きかける効果を減殺しかねないとの配慮からだろうが、すでにＥＴＦ購入策に関してはリスク・プレミアムに働きかける効果が減退している。むしろ、日銀ｉＤｅＣｏのような前向きな出口計画を検討することで、現在の金融緩和策の強化になり得る。早々の議論開始が有効だろう。
（本コラムは、ロイター外国為替フォーラムに掲載されたものです。筆者の個人的見解に基づいて書かれています）
木野内栄治氏（写真は筆者提供）
＊木野内栄治氏は、大和証券 理事 チーフテクニカルアナリスト兼ストラテジスト。１９８８年に大和証券に入社。大和総研などを経て現職。各種アナリストランキングにおいて、２００３年から１６年連続で市場分析部門などで第１位を獲得。平成２４年度高橋亀吉記念賞優秀賞受賞。現在、景気循環学会の常務理事も務める。
https://jp.reuters.com/article/column-boj-eiji-kinouchi-idJPKBN1WP0B8
超長期債が上昇、30年入札結果順調で買い優勢ー先物は中期債売り重し
船曳三郎
2019年10月10日 7:51 JST 更新日時 2019年10月10日 15:32 JST
債券市場では超長期債相場が上昇。この日に実施された30年国債入札が市場予想を上回る結果になったことを受けて、超長期債を中心に買いが優勢になった。一方、中期ゾーンには売り圧力が根強く、先物相場の上値を抑えた。
• 新発20年物169回債利回りは前日比１ベーシスポイント（bp）低下の0.19％、30年物63回債利回りは1.5bp低い0.36％、40年物12回債利回りは３bp低い0.405％
• 新発10年物356回債利回りは0.5bp低いマイナス0.215％、一時マイナス0.22％
• 新発５年物140回債利回りは１bp上昇のマイナス0.35％ •
• 長期国債先物12月物の終値は２銭安の155円00銭。30年入札結果の発表後に一時155円05銭まで上昇場面も、その後は上値の重い展開
市場関係者の見方
野村証券の中島武信シニア金利ストラテジスト
• 30年債入札結果は強い。生命保険は金利が上がれば素直に買いたい。９月は日銀のスティープ（傾斜）化策がワークしたが、生保が期末で買い難かったためだろ
• 超長期債は10月に入って素直に買われており、９月のようなスティープ化は起こりにくいのではないか
• 一方、５年債は売られており、９月はマイナス金利深掘り観測でヘッジの買いも入ったようだが、いったん外す動きが出ているのかもしれない
30年債入札
• 最低落札価格は100円40銭と、ブルームバーグがまとめた市場の予想中央値100円25銭を上回る
• 投資家需要を反映する応札倍率は前回3.45倍を上回る3.87倍。小さいと好調さを示すテール（最低と平均落札価格の差）は前回11銭から６銭に縮小
• 備考：日本債券：30年利付国債の過去の入札結果（表）
新発国債利回り（午後３時時点）
２年債 ５年債 10年債 20年債 30年債 40年債
-0.315％ -0.350％ -0.215％ 0.190％ 0.360％ 0.405％
前日比 +1.0bp +1.0bp -0.5bp -1.0bp -1.5bp -3.0bp
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2019-10-09/PZ1KCTDWLU6801?srnd=cojp-v2
ビジネス2019年10月10日 / 16:50 / 22分前更新
今の段階で100年債の発行は考えていない＝麻生財務相
Reuters Staff
1 分で読む
［東京 １０日 ロイター］ - 麻生太郎財務相は１０日午後の衆院予算委員会で、「ただいまの段階で、１００年債（の発行）は考えていない」と述べた。玉木雄一郎委員（立国社）への答弁。
玉木委員は、過去２回の増税延期時と比べて世界経済の環境が悪化しており、今回の消費増税は、日本経済だけでなく世界経済にも悪影響を与えかねないとの懸念を示した。その上で、麻生財務相に、低金利環境を活用した大規模財政出動の一環として超長期国債発行を検討するよう求めた。
安倍晋三首相は、今後の景気対策に関し、「英国のＥＵ（欧州連合）離脱、米中貿易摩擦、消費増税の影響などみつつ、必要あれば躊躇なく対応する」と強調した。
https://jp.reuters.com/article/aso-idJPKBN1WP0N8
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- 日銀は必ず動くはずだが､一体何ができるのか 日銀利下げ期待急上昇 金利スワップ「10月会合で100%」も 政府･日銀連携し、あ… 鰤 2019/10/10 18:07:33
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