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(回答先: 超高層マンションは買ってはいけない 2005年01月14日 投稿者 中川隆 日時 2024 年 3 月 31 日 22:36:45)
古いタワマンは12年ごとに修繕費240万円が必要になる
タワマンのエレベーターは性能も維持費もすごい
古いタワーマンションは大変な事になる
タワマンつまりタワーマンションの修繕費について以前書いたとき、古くなるほど割高になると言う結論でした。
2年前の記事では最初１万円以内の修繕積立金は、30年後に月5万円以上になると書いています。
その理由はタワマンは設備の寿命が短く高額なうえ、建築基準法などで厳しい検査が義務化されているためです。
タワマンはおよそ12年ごとに大改修が必要で、1回目は1戸120万円程度と少額（？）です。
２回目、３回目とタワマンの修繕費用は高額になり、３６年目には１戸あたり240万円以上になると予想されます。
１２年ごとに２４０万円の修繕費用が発生したら毎年２０万円の負担になり、老朽マンションでは積立金を払わない割合が増えていきます。
払わない住人が増えるほど、払う人が負担する金額が増える不平等が起き、管理組合は紛糾して修繕不可能になります。
タワマンについているスーパーエレベーターみたいなのは高額な上に寿命が短く、台数が多く整備費用は高額です。
非常用発電機は１台１億円で１５年ごとに交換しなくてはならないし、駐車場の費用も驚くほど高いです。
修繕費をケチるとマンション自体の寿命が短くなり、その分早く老朽化してしまいます。
日本のタワーマンションはせいぜい10年か20年しか経っていませんが、こうした現実が知れ渡ったら人気も急降下するでしょう。
タワマンは構造上高層部を軽く作る必要があり、1億円のマンションでも「隣の部屋の話し声が聞こえる」という場合があります。
どうしてもタワマンに住みたいのでなければ、お金があるなら高級な中層マンションの方が良いと思います。
タワマンは新しいうちに金持ち気分を味わうもの
タワマンの維持費や修繕積立金は新築時はとても安いが、時間が経つにつれて高額になり最終的に毎月5万円以上になります。
築40年のタワーマンションに修繕費だけで毎月5万円払って住む人が居るとは考えられないので、高い確率でゴーストマンションになります。
つまり新築でタワマンを買って10年か20年で引っ越すなら良いが、買ったタワマンを子供に継がせることはできません。
昭和期の高級マンションがその辺で「幽霊マンション」などと呼ばれているが、あんな風になるので子供は絶対に住みません。
コロナによって都心の高級マンションが結構売れているという話で、理由は通勤しなくて良いからだそうです。
郊外に住んで都心で働くと通勤途中で感染するリスクが高いが、都心にいて自転車で通えば電車に乗らずに済む。
それにタワマンに住んで都心で働く人はオフィス勤務だろうから、設備の整ったタワマンでテレワークも可能です。
こうした実用的な理由があって損得を計算し、「あえてタワマンに住もう」というのは結構だと思います。
問題なのは「憧れのタワマンを無理して購入」するような人で、動機がふわふわした憧れで、かなり無理をして住宅ローンを組みます。
年月が経つほど維持費が高くなるので、ローン完済前に家計が破綻し差し押さえられる例が多いと言います。
一戸建てなら自分で屋根の修理を出来なくはないが、タワマンの維持費は現金で払うか立ち退くかしかありません。
タワマンカッコいいみたいな憧れで購入すると、20年後とかに痛い目を見るでしょう。
http://www.thutmosev.com/archives/85761615.html
タワーマンション 高額な維持費でタワマン疲れ
高さが高いので構造や安全上の維持費も高い
タワーマンションに住む理由はステータス
バブルの頃に1億円以上する高級マンション「億ション」が流行ったが、現在都心には一戸10億円以上の「10億ション」が存在し、売れ行きは好調でさらに増えようとしている
こうした超高級マンションは中国人や外国人が爆買いしているとも言われていたが、実際に購入した大半は日本人だったそうです
事業などで成功した日本人資産家が購入しているのだが、超高級タワーマンションは購入価格以外の維持費も超高額になります
高級タワーマンションは節税や値上がり期待で購入する人もいるが、多くの購入者は自腹を切って高額な維持費も負担をしています
普通のマンションの5倍や10倍の金額を払ってでも購入する大きな理由はステータスで、自分を誇示したいという欲求が叶えられます
「六本木ヒルズ」のヒルズ族が一時時代の寵児になったが入居者のほとんどがＩＴ成金で、一時は社長が「六本木ヒルズに住んでいる」というだけで一流とみなされ、その会社の株価も上昇していました
一流とみなされるステ−タスの高級マンションには同じく一流の人が集まり、その場所には一流の人脈コネクションができます
怪しげな商売で財を成した成金が数億円払うだけで「一流の人間」の仲間になれるのなら、それを安いと思う人も居るでしょう
一流といってもその程度を誇りに感じる人達なので同じような仲間が増えていき「六本木ヒルズ」の初期の入居者の多くが逮捕されたのは話題になりました
本来はこうしたステータスを求める富裕層が、自己負担で購入するものだったが、アベノミクス以降の土地バブルで状況は変わりました
タワーマンションを買えば値上がりするという期待から転売して儲けるために購入する人が増え、こうした「転売屋」はそこに住む気などないので、修繕積立金など将来の負担には関心を持たない
転売屋の興味は高く転売するための豪華な外観や設備がある事ですが、それらは後年の修理費を増やすので居住目的の人には望ましくありません
高級マンションは維持費も高級だった
多くのタワーマンションは総戸数200戸から300戸前後ですが、建物全体で50年間に100億円の修繕費用が必要とされています
修繕費用は外壁、内装のほかに高層ビルなので消火設備などが非常に高価で、内容は法令で決まっていて安全に関わるので節約は難しい
300戸のマンションで50年に100億円がかかったら1戸あたり50年で約3300万円かかり、年間約67万円、毎月5.5万円かかります
ところが大半のタワーマンションでは新築時の積立金は売りやすくするため月2万円程度が多く、これでは必要な半分も積み立てられません
いざ大規模修繕になったら一戸あたり数百万円以上の負担が発生するのですが、誰が好き好んで追加の維持費を払うでしょうか？
新築時の購入で支払った数億円にくらべれば毎月5万円の積立や修繕時の数百万円は安い筈ですが、マンションの住人は入れ替わります
同じ人が住んでいても収入減少や定年退職などで購入時ほど裕福でなくなれば、大規模修繕の数百万円は痛いはずで支払えなくなる人が多い
数億円のマンションを購入する人は買う時は裕福に違いないのだが、その時が人生のピークでその後は下り坂というパターンも多いです
年収数千万円あった時には安く感じられた積立金や管理費も、年をとって収入が低下すると肩に食い込むように堪えるでしょう
一般的なマンションではおよそ12年に一度大規模修繕が行われ修繕積立金がその原資となるが、タワマンを中心に修繕資金が不足し修繕積立金が値上げされるケースが増えている
タワマンは多くのエレベーターなど法律で定められた修繕費用が高く、その性質上高層階まで外側に「足場」を組む費用なども非常に高い
修繕積立金が安く設定されているタワマンほど要注意で、本来月5万円以上必要なのにそれ以下の金額だったら間違いなく追加の修繕費用が請求されるでしょう
https://www.thutmosev.com/archives/76494391mmm.html
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