利用権は相続を含めかなりな自由でよいと思うのですが。

ただ売買、賃貸などで収益を上げるのは規制しなければならないと思います。

>不動産に関連した全てのあり方を、一から見直す訳ですか・・・
固定資産の税収や、不動産担保の融資など、その影響は計り知れないものがありますよね（もはや日本の場合、不動産と金融は切っても切り離せない状態にあるように思います）。

だから目的地ははるか彼方だと言っているのです。
しかし目的地を知らなければ進む方向が分かりません。

まず、新しく生まれてくる世代が、親が土地を持っていなければ、否応なしに重い地代を払わなければ成らないということが、公正かどうかお考え下さい。

だから目的地ははるか彼方ということで、利害に囚われない判断をお願いします

>当然ですが正当な対価が支払われるべきだと思います。　土地利用権は担保としても用いられるし、資産として相続も可能だと思います

売買、財産と認めれば利用権ではなく所有権です。
それによって収益を生むことが出来ます。

「まず、新しく生まれてくる世代が、親が土地を持っていなければ、否応なしに重い地代を払わなければ成らないということが、公正かどうかお考え下さい」

↑こういうことが良いものかどうかお考え下さい

白状しますが、こんなこと今まで考えた事もなかったので、どういう状況が理想的なのか（海外の状況も踏まえて。その中にいい見本があれば助かるんですけど）、またどこから手を付けていけばいいのかさっぱりわかりません。
少し真剣に勉強してみようと思います。

>海外の状況も踏まえて。その中にいい見本があれば助かるんですけど

土地から出る収益がどこに帰属するかは、土地固定資産税が重要な関わりを持ちます。
つまり固定資産税を高くしてしまえば、土地から出る収益は公に帰します。土地固定資産税を安くすると、土地の生み出す収益は所有者に帰します。

アメリカは確か日本の土地固定資産税より実効税率が５倍ほど高かったと記憶しています。世界平均でも日本の土地固定資産実効税率は極端に低かったと記憶しています。

アメリカで住宅バブルが起こったとは、規制緩和、減税の波に乗って、土地固定資産税率を引き下げたのかな？

このように土地価格は土地固定資産税税率でいくらでも調整出来るものなのです。
しかし既得権者の反対で、土地固定資産税率の引き上げは議論されることも無かった。

アダム・スミスが言ってました。
「土地にかける税が一番良い税だ」と

>アメリカで住宅バブルが起こったとは、規制緩和、減税の波に乗って、土地固定資産税率を引き下げたのかな？

もしそうなら意図的なものだったってこと？
とんでもないな。
おかげで日本まで煽りくらっちゃって。
責任とれって感じですね。

土地が投機対象になるのは、
１）土地の場合、利用権が消尽しない
２）土地の場合、代替品が存在しない
からではないかと。

＃ そういう点では株式や債券も近いものがあるような気がします。
＃ あんまり触れられませんが。

適正価格というのがあれば問題ないでしょうけど、市場制を導入したらそうも行きませんよね。で、価格の釣り上げが起こる（それを支えているのが１と２）

日本は古来、封建制（土地貸し出し制）でしたね。まさに利用権でした。ＧＨＱによる農地改革と財閥解体の結果である現在と比べて、どちらがいいのでしょう。日本の場合は、地主といっても小規模地主から大規模地主まで多様だったようで、そういう程度問題もあるんじゃないかな。

悲しいことに、近代まで封建制を取っていた国というのは、欧州においてもドイツぐらいしか知りません。土地の貸出制度というのは、あまりメジャーではなかったようで。合衆国においては弊害のほうが大きかったので廃止された模様です。

＞合衆国においては弊害のほうが大きかったので廃止された模様です

アメリカにおいて土地制度が大規模に変更されたなどということは、聞いたことがありませんが。
何のことを言っているのでしょう？？？

なるほど。そういう見方もありますね。
封建制の場合、土地の管理者はほぼ一定。実質的に土地利用代の徴収に近いような気がするのです。まあ、変わった見方です。管理者がほぼ一定というところが、市場制とは相容れないんでしょうけど。

いずれにせよ、適正価格を設定できるかが鍵のような。
所有権は基本的に今のままであってほしい。

＞アメリカにおいて土地制度が大規模に変更されたなどということは、聞いたことがありませんが。
＞何のことを言っているのでしょう？？？

すみません。
間違いでした。

＞所有権は基本的に今のままであってほしい

土地を利害により議論したら、滅茶苦茶になりどうしようも有りません
だから遠い将来の話として考えて欲しいといっているのです。

土地制度とは、本来どう有るべきか
それが分かれば５０年、１００年という単位で、少しずつ、それに近づけて行けば良いことです。
土地制度を急激に変えるのは社会を混乱に陥れます。

言葉尻を捕らえるわけではないです。

＞土地を利害により議論したら、滅茶苦茶になりどうしようも有りません

利害による議論というのはは、本質的だと思います。
もしその議論をすることが『どうしようもない』となれば、
議論そのものが封印されてしまいます。

言葉の問題ではないと思います。

土地の所有権・利用権にしても
永遠の利用権なるものを認めればそれは所有権そのものです。
司馬さんの書かれた文面にしても、意味を捕らえようとするなら
所有権という言葉で抽象化すべきではないような気がします。

制度を急激に変えるかどうかの問題ではないというのは私も同意で
貴方も書かれている通り、

＞土地制度とは、本来どう有るべきか

を私も考えたいと思っています。
（というか、急激に変えたいと書いた覚えはないのですが）

私は、土地の適正な価格設定をする仕組みが
最重要課題だと考えています。
私有制が存在することには今のところ異議はありません。

>利害による議論というのはは、本質的だと思います。
もしその議論をすることが『どうしようもない』となれば、
議論そのものが封印されてしまいます。

利害による議論とは、土地を多く持っている者は、私有権を犯されまいとし、税金を増やすことに反対するでしょう。。土地を持ってない者は私有権に反対するでしょう。
こういう利害のぶつかり合いをしてみても、不毛になるだけだということです。

＞永遠の利用権なるものを認めればそれは所有権そのものです

利用権は売買が出来ない、賃貸が出来ないなど制限が加えられます。何年間か利用していなければ、特別の理由が無ければ返納という制度も出来ます。
土地に税（利用料）を課せば、土地を有効利用せざるを得なくなり、土地が活性化します。

＞私有制が存在することには今のところ異議はありません

土地の収益とは、売買代金、地代、道路、店舗、貸家、すべての物価に加算されます。新しく生まれてきた者は、おぎゃーと言った瞬間から地代を払わなければ成らないのです（もちろん親の負担）

↑こういうことに対しては、何の問題も無いとお考えですか？

興味深い論点がたくさんあって困っていますが、順番として先ず利害関係の話から。

＞利害による議論とは、土地を多く持っている者は、私有権を犯されまいとし、税金を増やすことに反対するでしょう。。土地を持ってない者は私有権に反対するでしょう。
＞こういう利害のぶつかり合いをしてみても、不毛になるだけだということです。

そこで議論が止まったら確かに仰るとおりです。

ですので、もう一歩踏み込んで考えたいのです。土地を多く持っている人は、どうして土地を手放したくないのか。

持っているだけなら荒地です。利益がある（と考える）から手放したくない。では、その利益とは何か。そこまで考えれば、土地の価値（この価値というものも、時代と共に尺度がかわりますが）というものがなんなのか、もっとはっきりすると思うのです。そして、そこがはっきりすれば、土地の適正価格というのが定まってくると思うのです。

＞利用権は売買が出来ない、賃貸が出来ないなど制限が加えられます。何年間か利用していなければ、特別の理由が無ければ返納という制度も出来ます。
＞土地に税（利用料）を課せば、土地を有効利用せざるを得なくなり、土地が活性化します。

とりあえず、この投稿での利用権とは何か、所有権とは何か、をあるていど明確にしたほうがいいような。

＞土地の収益とは、売買代金、地代、道路、店舗、貸家、すべての物価に加算されます。新しく生まれてきた者は、おぎゃーと言った瞬間から地代を払わなければ成らないのです（もちろん親の負担）
＞
＞↑こういうことに対しては、何の問題も無いとお考えですか？

済みません、ちょっとお話が見えません。
生まれた瞬間から払う代価は、土地だけではなく、それ以外の衣食住もです。
では、土地に固有の問題点とは一体何なのか。
以前『２）土地の場合、代替品が存在しない』と書きましたが、そこが理由とすれば、価値（適正価格）の議論に移っていくのでは・・・というのが今の私の考えです。

>とりあえず、この投稿での利用権とは何か、所有権とは何か、をあるていど明確にしたほうがいいような。

所有権とは文字通り所有権です。現状ですね。
利用権とは自分のものではないので、転貸、売買などに制限が付きます。

＞済みません、ちょっとお話が見えません。
生まれた瞬間から払う代価は、土地だけではなく、それ以外の衣食住もです。

衣食住、人が労働した付加価値に対しては対価を払うのは当然のことでしょう。
では、空気、大地、水、これらのものを使うのに、人に対価を払うのが当然のことでしょうか？

水利権とか漁業権というのが有りますよね。これは水や漁業をする、農家、漁民を保護する為にあるものです。
水利権や漁業権が財産として転売されるものではないと思います。
東京の投資家が漁業権を持っていて、田舎の漁民が入漁料を払わなければ漁業を出来ないなんてことは許されませんよね。
しかし養殖施設など、付加価値を付けたものなら、その付加価値から収益を得るのは当然のことだと思います。

自然に有るもので他者より収益を得る
付加価値により他者から収益を得る
この違いが分かりませんか。

＞では、土地に固有の問題点とは一体何なのか。
以前『２）土地の場合、代替品が存在しない』と書きましたが、そこが理由とすれば、価値（適正価格）の議論に移っていくのでは・・・というのが今の私の考えです。

地価の目安は収益です。
その土地から得られる（得られると予想される）収益から税を差し引いたものが、金利に対してどのくらいの水準かで地価のおおよその評価が決まります。
将来、利用価値が上がる＝値上がり予想があれば、その分、地価は高く成ります。
買い替え特例、長期譲渡所得税など、税の優遇処置が有るかどうかでも地価は変わります。

＞利用権とは自分のものではないので、転貸、売買などに制限が付きます。

これだと、その『制限』をかけるのは誰かということになりませんか。
その制限をかけるものは、利用権の移転を自由にできるのではないですか。

形式上は誰かのものとするという点をさておいても、
その利用権を少なくとも一度は（誰かから）譲渡（もしかしたら売買）
するのですよね。
土地の利用権というのを、基本的人権の一部にしてしまうという話なら
有る程度想像が付くのですが、ちょっと想像ができません。

＞水利権とか漁業権というのが有りますよね。これは水や漁業をする、農家、漁民を保護する為にあるものです。

瑣末な話ではありますが、漁村内では漁業権は売買してませんか？相続もしていたように覚えているのですが。

＞自然に有るもので他者より収益を得る
＞付加価値により他者から収益を得る
＞この違いが分かりませんか。

なんとなく仰りたいことはわかります。ただ、自然にあるものか、付加価値をつけたものか、をどう切り分ければいいのか、今ひとつわかりません。
漁師や原油産業は、輸送産業として、輸送費を得るべきだという視点でしょうか。

土地によって『自然にあるもの』は変わってきます。自然が豊かな場所に皆が住もうとすれば争いになるかもしれません。そういうものを防ぐ仕組みとしてはどういうものが考えられるのでしょうか。

もう一点あるのですが、それはまた別の機会にします。

＞地価の目安は収益です。
＞その土地から得られる（得られると予想される）収益から税を差し引いたものが、金利に対してどのくらいの水準かで地価のおおよその評価が決まります。
＞将来、利用価値が上がる＝値上がり予想があれば、その分、地価は高く成ります。
＞買い替え特例、長期譲渡所得税など、税の優遇処置が有るかどうかでも地価は変わります。

うーん。そうでしょうか。
収益に見合った価格で地価が推移するならば、土地バブルが起こった理由は説明できないような気がします。

『利用価値が上がる』予想というのは、あくまで予想ですから外れることも多々有る。それが、どういうわけか誰も外れないと思って地価が上がる。そのうち、この値段はおかしいと皆が言い出して地価が下がる。

それはともかく、
投稿の司馬氏の文章には
『では何で土地の値上がりはいけないのでしょう。』
と、あります。私もここは同意です（値上がりはいけないと思います）。

ただ、その原因として、自然の恩恵うんぬんという話になるところに
若干飛躍が感じられるのです。

>これだと、その『制限』をかけるのは誰かということになりませんか。
その制限をかけるものは、利用権の移転を自由にできるのではないですか。

もちろん国家であり、その元と成る有権者です。

＞形式上は誰かのものとするという点をさておいても、
その利用権を少なくとも一度は（誰かから）譲渡（もしかしたら売買）
するのですよね。

もちろん国家から借りるという形です。利用権の相続も認めます。親族への譲渡なども条件付で、、、
利用料が高ければ遊ばせて持っている意味は無いのです。
その分、所得税を下げるとかすれば良いことです。

＞土地の利用権というのを、基本的人権の一部にしてしまうという話なら
有る程度想像が付くのですが、ちょっと想像ができません。

空気と水を使うのが基本的人権なら、土地を使うのも基本的人権です。人が他者より土地により収益を得るというのは、基本的人権侵害です。

＞瑣末な話ではありますが、漁村内では漁業権は売買してませんか？相続もしていたように覚えているのですが。

むやみな新規参入を防ぐという意味でしているのでしょう。株の様にどこにでも財産として転売されるものでは無いでしょう。
儲からないからそれほどの値段が付くとも思えません。

なんとなく仰りたいことはわかります。ただ、自然にあるものか、付加価値をつけたものか、をどう切り分ければいいのか、今ひとつわかりません。
漁師や原油産業は、輸送産業として、輸送費を得るべきだという視点でしょうか。

原油なら、発見、発掘が付加価値です。輸送も付加価値、製油も付加価値、販売も付加価値、
ようは地下で眠っている状態が、自然にあるものです。

土地によって『自然にあるもの』は変わってきます。自然が豊かな場所に皆が住もうとすれば争いになるかもしれません。そういうものを防ぐ仕組みとしてはどういうものが考えられるのでしょうか。

多くの人が住みたいという土地は利用料が高く成ります。

＞うーん。そうでしょうか。
収益に見合った価格で地価が推移するならば、土地バブルが起こった理由は説明できないような気がします。

土地神話、値上がり期待です。利子率を下回る収益というのは、値上がり期待で起きるものです。

＞『利用価値が上がる』予想というのは、あくまで予想ですから外れることも多々有る。それが、どういうわけか誰も外れないと思って地価が上がる。そのうち、この値段はおかしいと皆が言い出して地価が下がる。

バブルと言うのは恐ろしいもので、どんどん上がっていけばみんなその波に乗ろうとするものです。もはや値上がり期待も収益も無い。上がるから買う、買うから上がるの世界です。

＞それはともかく、
投稿の司馬氏の文章には
『では何で土地の値上がりはいけないのでしょう。』
と、あります。私もここは同意です（値上がりはいけないと思います）。

すいません、この疑問から下は私が書いたものです。

＞ただ、その原因として、自然の恩恵うんぬんという話になるところに
若干飛躍が感じられるのです。

司馬氏は、昨日まで大根を作っていたお百姓が、一夜にして土地を売り、大金持ちになる、これで金銭感覚やモラルが保てるのだろうか、というような疑問を書いていましたね。

バブルの時、土地を売った人の言葉が思い出されます。
営々と何十年も事業をし慎ましく生活してきた。それが一夜にして何億という大金が入った。いったい今までの自分は何だったのだろう。

こういう現実的な問題も有りますが、土地の所有権という基本的な部分を考えることも必要だと思います。
アダム・スミスは土地にかける税が一番良い税だと言い
シオドア・ゲゼルは土地は国が買い上げて、利用権ということにするべきだと言いました。

１．利用権について・・・これは現在の法律でいう「地上権」または「地役権」と考えて問題ないのではないでしょうか。

２．地価の評価について・・・これが少し厄介なんですが、土地の場合純粋な生産物とは違い、生産原価がないので適正価格を決定する事が非常に難しいと思います（もっぱら地価は需要によって決定されます）。
また上記の理由から土地売買は、それを使用する目的（自宅や工場を立てる、或いは畑として利用するなど）以外では多分に投機的な性格が強いと考えます。そこで問題なのが、株式の場合などはインサイダー取引（内部情報を事前に知りえる者が売買する事）を犯罪としていますが、土地の場合はそういうものは存在しないはずです（間違っていたらご指摘ください）。
その為地上げ屋などや自治体の情報を事前に知りえる立場の者は、利用計画が公表される前に土地を安価に購入して、計画が実行に移され土地の評価額が上昇した時点で高価な価格で転売する、という事が横行しています。
その為に一層その土地の公正な評価額を決定することが困難になっているばかりでなく、ある意味犯罪ともいえる様な取引が法的に認められています。
また純然たる犯罪として、いわゆる原野商法（さも土地の価格が高騰するかのような嘘の情報で土地を実勢価格よりも高く売りつける行為）などが比較的容易に行えます。

これらを考えると（地上権、地役権の改正は必要だと思いますが）、土地の所有権など必要ない（というかない方がまし）なのかな？という方向に傾いてきています。
ただ、これから土地の所有権を国が買い上げるのにどれだけの予算が必要になるのか、今抵当に入っている土地についてはどう処理するのか、色々困難な問題が多数あると思います。
しかし、方向性として徐々に国が自ら少しづつ土地購入を推進していき、ゆくゆくは全ての土地が国有となり、国民は地上権を国から取得するという考え方はありかな？って思います。
問題は国の予算ですね。
余りにも借金が多いし、年金や税改革などの多数の問題をクリアした後での事になると思います。

2つ疑問があります。
上手く表現できるか分かりませんが…

第一の疑問は、
土地の所有権から利用権への変化が起こったという前提で、その利用権というものに値段が付くとしたら、それは土地所有の価格とどの部分が異なるのかという点です。

利用権に値段が付けば（所有権）バブルが生じ得ることは、ここ数年の中華人民共和国の様子を見ればわかります。

だとすると、本当に必要なことは、所有権から利用権への移転というよりも、土地に関する権利の取引に何らかの制約を加えることではないかという気がするのです。

第二の疑問は、
土地の利用権というものを基本的人権の一種（の様な物）とするならば、過度な利用により他人の権利を侵害する可能性が出てくるということです。（この話はおそらく22さんの地上権の話等と幾分関係があるような気がします）

一例として、大規模生産工場の場合、水を大量に使います。水道局から購入すると高くつくので地下水を大量にくみ上げることもあります。そうすると地盤沈下が起こることもあります（実際にそうなったケースもあったと思います）。

そこまで大きな話ではなくとも、だれかが果樹園を作れば、地面の下では果樹が根を伸ばして隣接地域の栄養素を吸い取ってしまいます。果樹が伸びて背が高くなれば日照権のような問題も出てきます。

難しい問題なので、なかなか表現できないのですが、
利用権には必ず利用上の制限も必要になるのではないかということです。どの程度まで無償で利用できるとするべきか。
土地によって自然の恵みに差がある以上、これを定めるのは大変難しいような気がするのです。

現行法では地上権はその用途によって大きく3つに分けられます。
１．地上権−工作物（建物・ダム・橋など）や竹木（植林など。農作物ではない）の所有目的
２．永小作権−耕作や牧畜が目的
３．借地権−建物所有が目的
なのでここら辺を少し整理して新たな法制化をしなくてはならないと思います。
ただし、飽くまで国が所有者なので、土地売買によるトラブルは避けられますし
過度な高騰も抑えられると思います。

で、第２の疑問については、地上権には区分地上権というものがあり、上空・地下利用に関して設定する事ができるので、地上権を持っているからと言って地中深く掘り下げ井戸を掘ったり、土地の上ならどこまでの高さのものでも可能な訳ではないので、契約時にそれらについて取り決めさえすれば、トラブルは防げるんじゃないかと思います。
つまり、地上権の場合それを欲しがっている人間がどんな目的で利用しようとしているのかをあらかじめある程度把握する事ができるのです。

＞ただし、飽くまで国が所有者なので、土地売買によるトラブルは避けられますし
過度な高騰も抑えられると思います。

ここなのですが、一つ疑問があります。

所有者が国ということは、土地売買は（基本的に）ない。
確かにそうだと思います。その一方で、

・利用権の取引が存在するならば、その過度な高騰はどうやって避けるべきか？

先にも書きましたが、中国では近年、土地バブルです。中国では土地は国家が所有しています。そこでの土地バブルは利用権バブルといってもいいと思います。

ならば、利益権と所有権とは根本的に何処が違うのか。地役権に関しては日本においては所有権と不可分だったような気もしますし、所有権と利用権の区別がどうにも曖昧な気がするのです。

地上権の場合、権利行使しなければ（20年？）消尽する性質があったような気がします。土地の所有権に関しても所有者不在のまま長期間経てば国家に所有権が戻ったように思います。とすると、今の所有権は所有権というべきか、かなり微妙な部分があるような印象を持っています。

＞で、第２の疑問については、地上権には区分地上権というものがあり、上空・地下利用に関して設定する事ができるので、地上権を持っているからと言って地中深く掘り下げ井戸を掘ったり、土地の上ならどこまでの高さのものでも可能な訳ではないので、契約時にそれらについて取り決めさえすれば、トラブルは防げるんじゃないかと思います。
＞つまり、地上権の場合それを欲しがっている人間がどんな目的で利用しようとしているのかをあらかじめある程度把握する事ができるのです。

仰るとおりだと思います。
ただそれは、現行法で既にいくらかは実施されている事でもありますから、それが利用権バブルを抑制できるとはちょっと考えにくいと思うのです。

まあ、心配しすぎかもしれませんが。

財産でない利用権は売買、賃貸することが出来ません。
（土地によって他者から収益を上げることが出来ない）

例えば国にいくらかの補償金を払って借りることに成ります。
返納する時には保証金を返します。
利用料は利用価値により決めます。

利用料がかかる土地を遊ばせておくことは出来ないので、土地は有効利用されます。
遊休地を利用料を払いながら借りている動機が存在しません。

ゲゼルの国有化は、確か利用料を財源として、３０年年賦とかで土地を買い取るとかいう方法でした。

住宅は人間が造ったものですから財産です。

>・利用権の取引が存在するならば、その過度な高騰はどうやって避けるべきか？

価格の変動は利便性や、需要の多さによって決まる事になります。
中国の場合、そもそもバブル富豪の存在があり、自分に資金的な余裕があるから実勢価格を無視してでもそれを欲しがるという現実があります（ステイタスの為に、カネの使い道がよく分かっていないとしか思えません）。
しかし、そういった特殊な事情がない限り、別の選択肢はいくつもあるでしょう。
希少価値なものにはいと目を付けない感じです。
あの国の場合、もう少し待ってバブル崩壊してから本来の価値が見えてくると思います。

また、日本では今現在土地の所有権が存在しているのではっきりした事は言えませんが、投機的な価値がなければそんなにバブル的な価格の高騰はないと思います（投資になりませんから。その為にも地上権の譲渡、売買は禁止すべきでしょう）。

言葉尻を捕らえるわけではありません、と前置きしつつ。

＞所有権と利用権の違いは、財産か財産で無いかです。
＞
＞財産でない利用権は売買、賃貸することが出来ません。
＞（土地によって他者から収益を上げることが出来ない）

利用権が売買も賃貸もできないものとすると、利用権を付与する規範が大変重要になってきます。たとえば、広い土地を利用する事業を行う場合、広大な土地の使用を一個人に許可する国家形態とはいったいどういうものになるのか。ここをどうするかが非常に重要になってくると思います。

現在のように、所有権≒利用権を市場原理にゆだねている現状は、規範＝市場な訳です。これを超える規範をどういう形で実現するかが肝になるように思います。

また、

＞利用料がかかる土地を遊ばせておくことは出来ないので、土地は有効利用されます。

些細なことですが、現行法でも固定資産税がありますから、土地を遊ばせることは決して有効ではないような気がします（地価は生産設備には含まれなかったと記憶しています）。

>>29 さん。

うーん。どうなんでしょう。

投機的な資金運用が利用権に振り向けられることを防ぐ方策が必要ではないかと。

もし、投機の空しさを人々が自然に理解するのを待って解決するのであれば、チャイナ政府が銀行の資金貸し出しを抑制する必要は無いような気がします。

それはさりとて、利用権の投機的運用を防ぐことができるなら、所有権の投機的運用も防げるのではないかという気がしていますが、その点については利用権というものを、その特性を利用して、どのように運用するかが定まってからの話かなという気がしていますので、とりあえず置いておこうと思います。

>利用権が売買も賃貸もできないものとすると、利用権を付与する規範が大変重要になってきます。たとえば、広い土地を利用する事業を行う場合、広大な土地の使用を一個人に許可する国家形態とはいったいどういうものになるのか。ここをどうするかが非常に重要になってくると思います

拾い土地を借りるには、保証金、利用料が多く掛かります。それが規範を作ると思えませんか。
きちんとした事業計画でも無ければ大損するだけです。

＞細なことですが、現行法でも固定資産税がありますから、土地を遊ばせることは決して有効ではないような気がします（地価は生産設備には含まれなかったと記憶しています）。

現状では値上がり期待があります。土地は財産だという根強い観念も有ります。
売買、賃貸出来なければ１００％値上がり期待は無くなります。

人間とは何でも自分のものにしたがる。
自分で造ったものは自分のもので良いですが、自然に有るものは公のものという発想が出来ないのでしょうか。
この場合の公とは世界を意味します。
本来、自分のものでないものを、自分のものとしたいので、世界で争いが絶えないのではないでしょうか。

自分の考えが固まっている訳じゃないので、全体像が描けていませんが

>投機的な資金運用が利用権に振り向けられることを防ぐ方策が必要ではないかと。

その事なら比較的簡単なんじゃないでしょうか。
一例をあげれば、借地の転貸を禁止するとか・・・
そうすれば、借地の投機的意味はなくなります。
問題は、賃貸住宅をどうするかですね。
全部公営住宅にするのも無理っぽいし・・・
でもどちらにしろ策はあるんじゃないかな？

>でもどちらにしろ策はあるんじゃないかな？

建物は人間が造ったものだから当然、財産権を認める。賃貸も出来る。

この場合、建物の所有者は、土地利用権の保証金を入れ建物を建てる。
借り手は、建物の賃借料を貸し手に払い、土地の利用料を国に払うというような方法が考えられる。

建物の売買も当然出来る。
その場合、新たな建物の所有者が利用権の保証金を国に入れ、元の所有者は保証金を返してもらう。

そうですね。
一番単純なのは土地と建物の価格を切り離してしまう事ですね。
そうすれば、建物の賃借料は建設費用や築年数で適正価格を評価する事ができる。

>一番単純なのは土地と建物の価格を切り離してしまう事ですね。
　　　　　　　　　　　　　　　　↓
　一番単純なのは土地と建物の支払先を切り離してしまう事ですね。

日本が世界で優秀なのは、自然にあるもので他国から儲けようとせず（出来ないということもあるが）自分で創り出したもので財産を築いたからではないか。

自然にあるもので儲ける
石油の一滴は血の一滴。
アッラーの神が、アラブ民族に下されたものだ、などと言っているから、何時まで経っても争いが絶えず、発展が遅いのではないか。

>>31 - 35 お二方にまとめてコメントで申し訳ありません。

これまでの提言から重要と思われる部分をピックアップしてみます。

＞財産でない利用権は売買、賃貸することが出来ません。
＞（土地によって他者から収益を上げることが出来ない）

＞拾い土地を借りるには、保証金、利用料が多く掛かります。それが規範を作ると思えませんか。
＞きちんとした事業計画でも無ければ大損するだけです。

＞現状では値上がり期待があります。土地は財産だという根強い観念も有ります。
＞売買、賃貸出来なければ１００％値上がり期待は無くなります。

＞一番単純なのは土地と建物の支払先を切り離してしまう事ですね。
＞そうすれば、建物の賃借料は建設費用や築年数で適正価格を評価する事ができる。

これらを、一旦、まとめてみます。

１）土地の利用権は国家から個人に対してのみおこなわれる。
個人間で取引できない。貸与もできない。

２）賃貸住宅の場合、住宅のみの貸与として扱う
従って賃貸料は住宅価格から定まる。

こんな感じでしょうか。

幾つが論点があると思います。

一つは、利用権の価格の算出方法です。
売買・賃貸できないといっても、それは個人間の話であって、国家を仲介した個人間取引は可能なはずです（でなければ引越しもできません）。
公共事業や鉄道敷設などで利用権の価値が上がる可能性は存在するように思います。だとすると、値上がり期待というのは、利用権に関しても発生するように思います。これを国家を仲介した個人間取引で利益を出すことは可能だと思います（利用権の投機的運用）。この点はどうなるのでしょう。

二つ目は賃貸住宅の賃料の設定についてです。
立地によって住宅の利便性が変わるのは事実ですから、住宅価格単体で賃料を設定するのは、実態とそぐわなくなります。これを別の言い方で表現すると、国が土地の利用権の価格を土地の実態によって決定するなら、土地に住む価値は土地によって変動する一方で、賃貸住宅の賃料は変わらないということです。
家主にとっては利用料が高い土地を、住宅価格だけで定まる賃料で貸与することは、賃貸をする意欲をそぐことになります。逆に、借主にとっては同じ賃料を払っても利便性に差が出ることになります。
これを投機的運用を防ぐために認めるべきかどうか。

>家主にとっては利用料が高い土地を、住宅価格だけで定まる賃料で貸与することは、賃貸をする意欲をそぐことになります。逆に、借主にとっては同じ賃料を払っても利便性に差が出ることになります

利用価値の違いは、すべて土地利用料に帰するのです
つまり
駅に近かろうが遠かろうが住宅家賃は同じ
土地利用料が駅に近いほど高いということに成ります。

賃貸だけでなく、すべて利用料で差が付きます。

個人だけでなく法人も借りることが出来て良いと思います。

＞駅に近かろうが遠かろうが住宅家賃は同じ

なるほど・・・。

ですが、これですと、
>>31 で土地の利用権での利権争いの解決方法として提案された規範：

＞拾い土地を借りるには、保証金、利用料が多く掛かります。それが規範を作ると思えませんか。
＞きちんとした事業計画でも無ければ大損するだけです。

が、土地の賃貸に関しては成り立たないような気がしませんか。
つまり、利便性の多少によらず賃貸料が同じとなると、
利便性の高い土地の物件を多くの人が争って賃貸しようとするのでは。

レアケースなら公営住宅のようなくじ引きで決めてもいいと思いますが
基本原則としてこれを用いようとすると、逆に不公平感を感じる人が
多く出てくるような気がします。
（ひいては実力行使の争奪戦になりかねないような）

利便性の高い土地は地価が上がるでしょう。それと同じです。
利便性の高い土地は、土地利用料が上がる。

すみません、もう少し詳しく説明してもらえると助かります。

＞利用価値の違いは、すべて土地利用料に帰するのです
＞つまり
＞駅に近かろうが遠かろうが住宅家賃は同じ
＞土地利用料が駅に近いほど高いということに成ります。
＞
＞賃貸だけでなく、すべて利用料で差が付きます。

『住宅家賃は同じ』という一方、『賃貸だけでなく、すべて利用料で差が付きます』というのは、字面だけを追うと矛盾があるように思えるのです。

今は１平米当たり、駅に近いほど地価が高いですよね。

利用権では
駅に近いほど利用料が高いということに成ります。

元々、建物はどこに建てられていても価値は同じです。
その下の土地が所有権で高いか、利用料で高いかの違いだけです。

基本的な考え方の違いは
土地から生まれる収益は、現在は地価ということで所有権者に帰する。
利用権では、土地から生まれる収益は、利用料という形で公に帰するということです。

基本的には、今の土地に関する売買を踏襲します。
ただし一点を除いて。

具体的には、

１）土地を売る場合、
売主が土地の購入に要した価格以上の収入を
土地の売却から得てはならないものとする。

２）もし、土地の売り値が、
売り手の購入時の価格を上回る場合、
その差額は国の収入とする。

３）土地に加えられた（人為的）付加価値については
従来通りとする。

例）
Ａさんが土地Ｘを2千万円で取得した。
その後Ｘの周囲に商店街ができてＸの価値は4千万に上がった。
ＢさんがＸを4千万で買った。
その結果Ａさんに2千万が渡り、国に2千万が渡る。

この方式には以下の特徴があります。

・土地売買で利益を得られない。
土地のバブルを防ぐことができる

・土地を取得するための努力は価格という形で反映される。
経済的競争以上のものは生じない（従来通り）

・土地売買の差益を国の収入にすることで所得再分配が強化される。

一つのアイデアとして出してみました。

>｣ﾁさんが土地Ｘを2千万円で取得した。
その後Ｘの周囲に商店街ができてＸの価値は4千万に上がった。
ＢさんがＸを4千万で買った。
その結果Ａさんに2千万が渡り、国に2千万が渡る。

残念ながら脱税と裏金の温床となるでしょう。
Aは４０００万円の価値のあるものを手取り２０００万円で売りたくありません。賃貸に出すことを考えるでしょう。
Aが売る場合は２０００万円以上の分について裏金を要求することになるでしょう。
税金が高いので裏金を要求する、現在の制度でもたまに見かける行為です。

所有権をそのままにして、土地から得られる収益を公のものにする方法は、土地保有税（固定資産税、都市計画税）を上げれば簡単に出来ることです。もちろん増税の分は所得税などの減税を行い、普通の人には増税にならないようにする必要が有ります。

これは地価を抑制し、買うには安く、保有コストは高くという、大変良い方法だったのですが、自民党の支持基盤である地方有力者が反対なのでしなかったのです。
増税の部分だけを強調し、減税の部分を言わず、増税で暮らしが大変に成ると、普通の人を脅したのです。

その結果、ダイエーなどのように、店舗用地を買い、その店舗用地が値上がりしたので、その店舗用地を担保に、また店舗用地を買うなどということを繰り返す、地価上昇に依存した経営がなりたったのです。
そしてそれがバブル崩壊で行き詰まりドボンしました。

アダム・スミスが、土地にかける税が一番良い税だと言ったのは、こういう理由からです。
所得税、消費税は安く、土地保有税を高くというのが、税制を良いものにするのです。
しかし土地保有税の増税が問題に成ると、絶対に減税のことを言いません。
ひたすら増税で暮らしが悪くなると脅し、土地保有税の増税を阻止しようとします。

＞残念ながら脱税と裏金の温床となるでしょう。
＞Aは４０００万円の価値のあるものを手取り２０００万円で売りたくありません。賃貸に出すことを考えるでしょう。
＞Aが売る場合は２０００万円以上の分について裏金を要求することになるでしょう。
＞税金が高いので裏金を要求する、現在の制度でもたまに見かける行為です。

賃貸であれば、周囲の賃料との競争となるので、少なくとも土地の値上がり期待に基づく価格上昇よりはましかな・・・と。

裏金がどういう扱いになるのかは分かりませんが、贈与であれば通常の所得より遙かに高い税金を取られると思います。本当に裏金にしてしまうのであれば、それこそ違法行為になるのではないかと思います。

どこまでいっても程度問題ではありますが、土地売買の差益で儲ける行為に対してはかなり抑制効果があるのではないかと。

＞所有権をそのままにして、土地から得られる収益を公のものにする方法は、土地保有税（固定資産税、都市計画税）を上げれば簡単に出来ることです。もちろん増税の分は所得税などの減税を行い、普通の人には増税にならないようにする必要が有ります。

これはむしろ、利用権とは逆の提案のような。
土地の所有権を個人に帰属させ、土地の利用による収益を公のものにするというのは、どちらかというと労働意欲を減少させるものでは。

個人的には、不労所得の一種である土地取引による利益を否定したいので、どのような方法でも良いのですが（通常の土地利用に影響がない範囲で）。

＞裏金がどういう扱いになるのかは分かりませんが、贈与であれば通常の所得より遙かに高い税金を取られると思います。本当に裏金にしてしまうのであれば、それこそ違法行為になるのではないかと思います。

世の中には脱税をものともしない人がいくらでもいます。
これは脱税に対する刑罰が軽すぎるためです。たいがい従加算税で終ってしまいます。
脱税で字形判決が出るようになれば、脱税はなくなります。金持ちは実刑になるようなことはしません。しかし金持ちは軽雑を重くすることに反対するでしょう。

それと譲渡所得税を重くすると売買が止まってしまいます。

＞これはむしろ、利用権とは逆の提案のような。
土地の所有権を個人に帰属させ、土地の利用による収益を公のものにするというのは、どちらかというと労働意欲を減少させるものでは。

土地そのものから得られる収益と、付加価値による収益とを区別してください。
付加価値による収益を公のものにするのではありません。

＞個人的には、不労所得の一種である土地取引による利益を否定したいので、どのような方法でも良いのですが（通常の土地利用に影響がない範囲で）。

基本は土地そのものから得られる収益は公の者にし
人が加える付加価値による収益は個人のものにすることです。

しかし人間は土地そのものから得られる収益を諦められない。
これが現代社会が陥ってる病巣です。
だから生物のDNAの所有権を平然と主張するようになるのです。
これが最終的に行き着けば、空気の所有権ですｗ

頭の中で変換して下さい

>今の経済の不透明感の原因が「投機」に負うところが大きいような気がしてきました。

今の経済は投機に依存して居る経済とも言えます。おかげで過剰流動性が溢れかえっています。
外国為替取引など９９％くらいが実需を伴わない取引です。

中央銀行が景気対策のため金融緩和をしたら、その資金がどこに行くか考えて見ましょう。
銀行は金のあるところに金を貸したいのです。金の無いところに金を貸したくありません。
金のあるところに金を回すと、消費ではなく、資産商品に金が回ります。それで富の生産を伴わないマネーの創造が行われ、おこぼれが実体経済に回るということで経済成長をしてきました。しかしその繰り返しをしてきたので、過剰流動性がどうしようもない規模まで膨れ上がり、経済危機を起こすのです。

そして経済学者はこの先どうなるか分からないと言う。

http://blogs.yahoo.co.jp/olympass/MYBLOG/yblog.html
世界秩序の急変か　−　ユーロ危機

ユーロ圏がギリシア財政問題に手をこまねいているうちに、話はPIGS問題となり、やっと昨年５月に手を打ったと思ったら、話はさらに大きくなり、アイルランド、ポルトガルのベイルアウト、さらにはギリシアがもっと悪くなり、それどころかスペイン、イタリアがリストにあがり、気がついてみたら「ユーロの崩壊、いやEUの崩壊」騒ぎに発展し、そして７月にようやく合意を成立させるも、さわぎは一層大きくなり、先日ようやくスッタモンダのあげく、空虚な「合意」(何かおみやげをつくらんと先に行けない状態）がシャンシャンされたという次第。で早速、サルコジは中国首脳に電話をかけ、翌日にはEFSFのトップが北京に参上し、EFSFへの援助を請う次第。中国側では「侮蔑の目」が走り、ユーロ側では「屈辱」に耐えながらも中国に媚を売るような有様である。
　ブラジルは早速、「わが国はこの問題に関知しない」と宣言している。そして今週はカンヌでのG20だ。ここで何が決められるか、というと何も決まらない。自己満足的な宣言がなされて終わるしかないだろう。ユーロ・サミットの合意が内容がまるで具体的なものでない以上、外部のだれが協力を具体的にできるというのだろう。「EFSFを１兆ユーロに拡張します」（よろしい。でも、どうやって、が欠落している。中国詣でが最初のアクションだ）、「財務体質の弱っている銀行に自己資本の増強、９％の増強を来年６月までにします」（けっこうだろう。でも、どうやって？銀行にどうやって承認させるのか、が欠けている）、「５０％のヘアカットをさせます」（いいだろう。でも、どうやって。銀行はオッケーを出したのか、が不明である。銀行協会のようなものがオッケーを出しても、それは個別銀行を強制させることはできない）、「イタリアも本当に真面目に財政健全化に取り組むことになっています」（そうですか、でもだれもそんなこと信用していない）・・・
　いまやBRICSが大いに注目されてきている。こんなこと２０年前にはだれが予想しただろう。エコノミスト（経済学者の意味）の予想など当てになるものではない。八卦のようなものだ。でも世界経済の大きな流れは完全に変化していく方向にあることは確かである。そしてこれから２０年後、世界経済はどうなるだろうか。だれもそんなこと分かるものはいない。分かるように話しているのはほら吹きの類である。それは楽観主義者の場合もあれば、悲観論者の場合もある。が、言っている本人、本当に分かっているということはない。人間は本性的に無知であるから。

(欧米の記事を読んでいて思うことがある(わが国でも同じだが）。「経済学者」(エコノミスト）の言はよく引用されるが、彼らの意見を批判的に取り上げることがほとんどない、という事実である。まるで経済学者は専門家としてつねに正しいことが分かっており、そして政府首脳の無能ぶり、無策ぶりを正すアドバイスができる存在であるかのように扱っている点である。これほど誤った前提はない。）
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そして日本はこの先どのように成るのか、どうすれば良いのか、TPPや小沢裁判、一つのことだけを考えては居られません。
スペインのオキュパイ運動が参考になるのではと考えています。
http://www.asyura2.com/11/senkyo121/msg/418.html

前にも書いたかなと思いますが、その区別が中々難しくて・・・

たとえば、植物の栽培の場合、ささやかな一手間で収穫が激増します。これをどう考えればいいのか。
他の例では、大規模治水を行った場合、10年後に治水により潤った地域の収益は、付加価値なのか自然の恵みなのか。結論が出る話ではないと思います。それでも法律にする際には何らかの公準が必要になります・・・
昔の話ですが空気に課金するのかという話もありました。光化学スモッグが多発した１９７０年代です。本来なら有毒ガスを排出した工場が負担すべきものが、防塵マスクなりなんなりの個人の対策費用で賄われるようになるのではないかと議論されていました。
こういった事例をふり返ると、自然の恵みの恩恵の受け方というのは中々難しいなと思います。

話は変わりますが、投機が現代の経済活動の中心になっているというのは同感です。

国際貿易の広まりとともに貿易のルールが定まっていきましたが、それは産業空洞化を控えた英国が提唱したもので、金貸し業の基本が盛り込まれているように思います。つまり、産業革命直後のあたりから既に投機（投資）が先進国経済の基本になっていたのだと思います。

最大の問題なのは、富裕層は政治活動により自己の地位の保全・向上を図ることができるのに対して、そうでない人たちは対抗手段を全く持たないことです（鳩山兄弟や、みんなの党のタリーズ元社長を見れば明白です）。つまり、富裕層に対する正のフィードバックが掛かる状態になっているのだと思います。

ここを何とかしないといけないと思うのですが、人間というのは自省する能力に限界があります。アフリカの事例のように、残念ながら、実力行使が必要になるのかも知れません。

>前にも書いたかなと思いますが、その区別が中々難しくて・

新自由主義経済思想は破綻した、ケインズ主義経済思想も破綻した、財政原理主義など単なる財政からの欲求に過ぎない
http://www.asyura2.com/11/senkyo121/msg/165.html

このスレで書きましたが、経済で厳密な公正を実現することは無理なのです。しかしなるべく公正に成るような努力をしなければ、社会は倫理やモラルが損失し破綻してしまいます。

土地の場合を例に取りましょう。
同じ条件の場所に整地された坪１００万円の土地と、荒地で坪９０万円の土地があるとします。
その荒地を坪１０万円の費用をかけて整地したとします。つまりその１０万円が付加価値です。

で、両方の土地は同じ１００万円の価値に成りますが、元々１００万円だった土地には１００万円として保有税をかけます。
整地に１０万円かけた土地には、元々ある価値９０万円として保有税をかけます。
そして整地費用が収益により償却された時点で、同じ１００万円のものとして課税します。

こういう方法が自然に有るものの収益を公のものとし、付加価値を個人のものとする方法だと思います。
付加価値は収益により精算された時点で、無くなったものと考えます。

＞ここを何とかしないといけないと思うのですが、人間というのは自省する能力に限界があります。アフリカの事例のように、残念ながら、実力行使が必要になるのかも知れません。

選挙制度の改善が必要です。
権力者＝富裕者（富裕者の雇われマダム）ではない仕組みです。

参議院を抽選制にするなど
裁判員が抽選で選ばれるなら、国会議員が抽選製でもおかしくありません。（今の国会議員よりマシでしょう）

国会議員をボランティア制にする（生活できない人は生活費程度の報酬可）
活動経費はきちんと払う
権力と富を、まったく切り離す。
貧乏人の議員が居るようにする。

＞このスレで書きましたが、経済で厳密な公正を実現することは無理なのです。しかしなるべく公正に成るような努力をしなければ、社会は倫理やモラルが損失し破綻してしまいます。

そこは同意です。
（わかってもらえていると思いますが、一応）。

それを目指すための手法として、利用権への移行というのが本質的と見るかどうかでスタンスが若干違うのかな、と思います。

で、ちょっと瑣末な話になりますが。

良い例なので使わせていただきます。

＞土地の場合を例に取りましょう。
同じ条件の場所に整地された坪１００万円の土地と、荒地で坪９０万円の土地があるとします。
＞その荒地を坪１０万円の費用をかけて整地したとします。つまりその１０万円が付加価値です。
＞
＞で、両方の土地は同じ１００万円の価値に成りますが、元々１００万円だった土地には１００万円として保有税をかけます。
＞整地に１０万円かけた土地には、元々ある価値９０万円として保有税をかけます。
＞そして整地費用が収益により償却された時点で、同じ１００万円のものとして課税します。
＞
＞こういう方法が自然に有るものの収益を公のものとし、付加価値を個人のものとする方法だと思います。
＞付加価値は収益により精算された時点で、無くなったものと考えます。

たとえば、ここですね。

非常に厄介な話ですが、10万円かけて改善した土地には
10万円以上の生産能力が付与されるかもしれません。
（純粋に土地に投資するというのは根本的にはそういうものだと思います）

まぁ、難しい問題だと思います。

「スペインのオキュパイ運動」
の翻訳にチャレンジしてみたっすｗ
あんまり英語得意じゃないからあてになんないかも・・・
でもおかげで言ってる事はよく分かったｗｗｗ

>非常に厄介な話ですが、10万円かけて改善した土地には
10万円以上の生産能力が付与されるかもしれません。
（純粋に土地に投資するというのは根本的にはそういうものだと思います

そうですね。それが利潤です。
利潤がいくらが妥当かなんて、いい加減、曖昧、まあ、ほどほどに、、、

現在の民主主義はイカサマですが、抽選に不正があったら同じですよね。
例えば陸山会裁判の検察審査会メンバーも平均年齢からいって抽選とは思えない。
それと貧乏人の議員が買収されたりしたら意味がない。賄賂を贈りそうな連中とは隔離しないとダメです。あるいは贈収賄は死刑とか。

不正があればどんな制度を創っても同じこと

不正が無いということで制度は考えるのでは
そして不正を起こさないようにする方法も考える。
この二つは分けて考えなければ

土地の利用権というのは面白い考えだと思います。
議論されている内容とは逸れますが
ホームレス等々の問題も解決されやすくなるのでは
と思います。
借り手のない土地であれば税収は0であるため
必要なのは純粋に家屋建築に掛かる費用であり
そこを社会保障費等で負担すれば
場所を問わなければ住に困るということは
なくなるかもしれません。