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今年マンションや戸建てを買うべき人、買ってはいけない人…価格下落待ちの落とし穴
http://biz-journal.jp/2016/01/post_13436.html
2016.01.23 文＝午堂登紀雄／米国公認会計士、エデュビジョン代表取締役 Business Journal
アベノミクス以来、都市部の地価は上昇を続けており、割高感を感じている人もいるでしょう。実際、都市部の住宅はやはり割高だと思います。ようやく価格上昇は止まり横ばい傾向になっていますが、自民党政権が返り咲く前の2012年と比べると、エリアにもよりますが3割ほど高くなっています。
一方で、史上最低水準といわれる住宅ローン金利や住宅ローン減税の拡充など、ローンを組んで家を買う環境としては悪くありません。こうした状況で、マイホームを買おうかどうか迷っている人は少なくないと思います。
では、今年はマイホームの買い時なのでしょうか、待つべきなのでしょうか。
まず考えたいのは、家は買うつもりだけど地価は今後下がる、という予測があってこそ「今ではない」という判断が成り立ちます。
そこでまことしやかに噂されているのが、2018年問題と東京五輪問題（20年）です。
2018年問題とは、黒田東彦日本銀行総裁と安倍晋三首相が任期満了に伴い退任し、後任の日銀総裁や首相が金融緩和方針を転換する可能性です。
これまでは日銀が国債やETF、J-REITなどを買って株価を支えてきましたが、金融市場はいったいどうなるのか。仮に方針転換が望ましいものでも、彼らほどリーダーシップを持って率いていけるかどうか。そこに疑念が生じると、15年8月のチャイナショックではありませんが、金融不安で株は売られ、つられて地価も下落する可能性が指摘されています。
東京五輪問題も同様に、景気を支える材料の出尽くし、特に地価上昇で売却益を狙う中国人投資家たちが爆買いしている都心マンションで売り物件があふれることなどにより、やはり株式市場も不動産市場も下落するのではないかといわれています。
もちろんどうなるかはわかりません。しかし、このシナリオが現実になるならば、もう少し待ったほうがよいのではないか、と考える人もいるでしょう。
■ローンを組む難易度が上がる？
しかし、ここで悩ましいのは、もしそのような状況がくると、住宅ローンを組む人には逆風となる点です。
地価が上昇あるいは安定しているときは、金融機関は積極的に住宅ローンを販売します。不動産の担保価値がしっかりしていれば、仮に差し押さえて物件を売却しても回収の見込みが立つので、金融機関は安心できるからです。そのため現在も金融機関の融資姿勢は積極的で、物件金額満額のローンを組めるフルローンが一般的です。
この場合、必要な現金は登記費用や火災保険など購入時の諸経費のみですから、手持ち現金が乏しくても、比較的容易に家を買うことができます。
しかし反対に、不動産価格が下落していく局面では、時間の経過とともに物件の担保価値も毀損していきますから、金融機関はリスクをとってローンを組むことができません。そのため、頭金を入れてもらって融資額を低く抑えたり、返済余力の高い人を優先して貸し出すようになります。
つまり、好景気ならお金を借りられた人、あるいは自己資金がなくても家を買えた人が、不景気時には一転、ローンを組む難易度が上がります。
地価が下がっているときでもローンを組めるのは、現金があり頭金を多く入れられる人か、公務員や一部上場企業に長年勤めているとか、高所得で返済余力に問題ないと判断される、つまり属性の高いサラリーマン。
逆に中小零細企業に勤めていて年収が低い人、貯金など金融資産に乏しい人、収入が安定しない自営業の人といったいわゆる属性の低い人は、希望額のローンを出してもらうのが厳しくなるということです。
個人的には、都市部の地価に限ってはオリンピックが終わったとしても急激に下落するという状況は想定していません。
なぜなら、景気が悪いからといって住まいが不要な人はいないですし、企業が都市部に集中しているため、労働者もやはり求人など働き場所がある都市部に集まるからです。
■結論
しかし、もちろん絶対はありません。では結論はどうか。
今年マイホームを買っても良いと考えられるのは、まず「何がなんでも家が欲しい」という人。なぜなら、家を買うタイミングとは本来、「自分が欲しいと思ったとき、そしてローンを返済していく意思と返済可能だとする根拠が固まったとき」だからです。
次に、属性が低い・自己資金が少ないなど、現在の金融環境でないと住宅ローンが組めないかもしれないと予想している人。
とはいえ当たり前ですが、負担の少ない範囲で高値掴みを避けることが重要です。買った値段でローン額が決まりますので、やり直しもあと戻りもできないからです。
たとえば相続税法改正で納税対象者が増加していますので、納税資金確保や相続のために不動産の売り物件が増加し、売り急ぎや値付けミスなどによるお得物件が出てくる可能性がありますから、丹念に探すことです。
では、今年の購入はやめておいたほうがよい人はどうでしょうか。
まず、18年から20年以降、地価が12年以前の水準程度まで下がると予想している人。下がると予想するならば、現金をためながら待つという戦略になりそうです。もちろん、頭金を用意できるとか、それなりの企業に勤め平均以上の年収がある属性を持っていることが必要です。
あとは当然ですが、これから間もなく転勤や転職、結婚などで生活スタイルが変化し、引っ越しを余儀なくされる可能性が高い人です。
また、給与やボーナスなど収入が減る予感のある人、出産などで夫婦共働きができなくなる人なども、収入に関係なく固定費となる住宅ローンを抱えるより、生活水準の変化に合わせて住居コストを変えられる賃貸のほうが安全かもしれません。
ただし、やめておいたほうがよいカテゴリーの人でも、大丈夫な買い方があります。これはまた次回以降でご紹介したいと思います。
（文＝午堂登紀雄／米国公認会計士、エデュビジョン代表取締役）
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