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デパートの友の会は確実におトク〔PHOTO〕gettyimages
マイナス金利でとことん儲ける方法〜銀行以外にカネを預けるならココ、不動産投資も狙い目
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/48099
2016年03月09日（水） 週刊現代 ：現代ビジネス
■夏と冬の信金が狙い目
銀行の預金金利が続々引き下げられている。黙っておカネを預けていれば利子がつく時代は完全に過去のものになった。だが、そんな時代にもよくよく探せば、おトクな金融サービスが見つかるものだ。
経済ジャーナリストの荻原博子氏が解説する。
「あくまで預金にこだわるのであれば、JAや信用金庫がおススメです。
そもそもJAは、マイナス金利が導入された日銀の当座預金におカネを預けていません。だから収益構造にマイナス金利の影響がまったくなく、預金金利を下げる幅が比較的小さい。
普通預金でも0.02%くらいの利子がつくところがあります。メガバンクの普通預金だと0.001%くらいでしょうから、違いは大きいです。
信用金庫も日銀の当座預金を持たないところが多いので、同様の金利が見つかる」
特に使う予定のない資金を銀行に置いておくくらいなら、信金の定期預金を利用するといい。狙い目は夏と冬だ。
「この時期になると、中小企業が従業員にボーナスを払うために信金から融資を受けます。その資金を集めるために、信金はキャンペーンをうって預金を集めようとするのです。
キャンペーンの時期ですと、多くの信金で0.2~0.3%も金利を上乗せしてくれます」(荻原氏)
他には若い世代向けだが、横浜信金の「子育て応援定期預金」という商品もある。これは子どもが二人までなら0.2%、子供が3人以上なら0.3%金利を上乗せしてくれるというもの。
小さな子どもがいる人は、将来の教育資金を貯めるのに検討してもいいだろう。
さらにメガバンクのような人件費や店舗維持費が必要ないネット銀行にも、比較的高金利(0.2%程度)の定期預金が存在する。オリックス銀行、住信SBIネット銀行、あおぞら銀行などがおススメだ。
「金利がつかないからといって、金庫に現金を入れておくのはおススメできません。確かに目減りはしませんが、なにも生み出しませんし、下手をしたら空き巣や強盗にあうというリスクもあります。
しばらく使わないおカネなら、少しでも有利な場所に預けたほうがマシでしょう」(荻原氏)
■なんと金利15%超も!?
とはいえ銀行の預金だと金利はせいぜい1%未満。その恩恵を実感するのはなかなか難しい。そこで通常の預金とは異なるが、おトクさを実感できるサービスを見てみよう。
ファイナンシャル・プランナーの深野康彦氏が語る。
「マイナス金利時代には、これまでの発想を転換したほうがいい。安全確実におカネを増やすのは難しいので、賢くおカネを使って支出面でトクすることを考えたいですね。
例えば、『百貨店の友の会』を利用する。これは毎月一定の金額を積み立てると1年後に積立額の1ヵ月分を上乗せした金額の商品券やプリペイドカードがもらえるというものです。仮に毎月1万円を積み立てると1年で12万円になりますが、13万円分の商品券がもらえるので1万円分トクになります。
この利回りが8.3%といわれることも多いですが、実際には積み立てで投資しているので、年利15.8%というのが正しい数字です。銀行預金と比べてみれば、これがいかに驚異的な数字かということがよくわかるでしょう」
商品券は百貨店で使わなければ意味がないので、貯蓄にはならない。しかし、いつも利用している定番の百貨店があるのならこれほど利回りのいい投資は、めったにお目にかかれるものではない。
「百貨店によっては半年コースがあったり、積立金額の設定が多少違っていたりしますが、それほど大きな差はありません。無駄遣いしてしまっては元も子もないので、細かい部分でどこがおトクかを考えるよりも、自分が確実に使う店を選ぶことが大切でしょう。
三越伊勢丹、高島屋、大丸、松坂屋、松屋、東武、京王、東急などたいていの百貨店がこのサービスを提供しています」(深野氏)
旅行の予定がある人は「旅行積み立て」というシステムを利用してはいかがだろうか。
これは満期に受け取る金額と積み立てをする期間をあらかじめ決めておいて、一定の金額を積み立てていく商品。百貨店の友の会と同じく、満期時に一定の金額が上乗せされる仕組みだ。
「旅行積み立ての場合は、友の会とは違って一括でおカネを払うこともできます。一括払いにして、設定した満期日に受け取る方法で、こちらのほうが満期時に受け取れる金額が多くなる。
積み立てていく場合は、年利1.75%、一括払いの場合は年利3%くらいになります。JAL、ANA、JTB、近畿日本ツーリストなどで実施しています」(深野氏)
マイナス金利の時代は、保険の入り方もいままで通りにはいかない。とりわけ貯蓄性のある終身保険には要注意だ。ファイナンシャルアソシエイツ代表の藤井泰輔氏が語る。
「長期にわたって保険料を払っていく終身保険は、入ったときの金利が予定利率に適用されるので、金利が低い時に加入すると低い利率が確定してしまいます。若い世代で生命保険に入る必要がある場合は、掛け捨ての定期保険に加入して、金利が上がるのを待ったほうがいいでしょう」
ただし、60代以上で金利が上がってくるのを待つ時間がないという場合は、終身保険に入ってもかまわない。ある程度の財産がある人にとっては、終身保険は相続税対策にもなる。生命保険は法定相続人の数×500万円分が非課税になるのだ。
「最近、貯蓄性のある生命保険の一部について、生命保険会社が『売り止め』にしているケースが増えています。加入者に約束した利回りを確保するのが大変だからです。
ですから何年か前に入った保険を乗り換えるように勧められても、絶対に解約すべきではありません。そういう保険こそ、メリットが大きいお宝保険だからです」(藤井氏)
以上のように、マイナス金利下においても、工夫次第でおトクな特典を受け取れるケースはまだまだ存在する。頭を切り替えて、新しいマネープランを模索してみてはいかがだろう。
ローンはタダ同然。借金しても不動産を買うべきか？
■駅近物件は買い
「マイナス金利のヨーロッパでは不動産投資が活発で、ロンドン、パリの一等地の地価が高値安定状況にあります。とりわけマイナス金利の幅が大きいデンマークやスイスなどでは、不動産バブルの様相を呈している。
日本でも丸ビルなどのAクラスのオフィスビルやマンションの賃料が上がっており、こうした優良物件を組み込んだリート(不動産投資信託)には今後、投資マネーが流れ込む余地があります」(不動産コンサルタントの長嶋修氏)
マイナス金利は実体経済にどのような影響を及ぼすのか——。
日本人にとっては未知の世界だが、数年前からマイナス金利を導入している欧州各国で、一つ確実に起きている現象がある。それが不動産価格の高騰だ。
住宅ローンの金利が限りなく低くなり、デンマークでは一部の銀行でローンを組むと利息を受け取れる「マイナス金利住宅ローン」まで現れた。同国の首都コペンハーゲンでは、高級アパートの建設が続々と進行中だ。100年、200年という長期間アパートを住み継ぐことが当たり前の欧州において、たいへん珍しい光景である。
東京のタワーマンションはすでにバブルだが……〔PHOTO〕gettyimages
住宅ジャーナリストの榊淳司氏が語る。
「昨年までタワーマンションを中心に値上がりが続いた東京都心はすでにバブル状態。それでも埼玉や千葉、横浜以外の神奈川など、郊外のマンションなどは販売不調で売れ残っているところがあった。
今後、日銀がさらに金利を引き下げて、デンマークのような状態になれば、このような郊外の物件が一斉に売れ始め、さらなるバブルが生じる可能性もあります」
このバブルの波に乗るためには、言うまでもなく物件選びが大切だ。
日本のような少子高齢化が明らかな国では、立地の優位性が絶対条件。都心の駅近物件や、地方であれば県庁所在地の優良物件を狙っておけば、後々バブルが弾けた場合でも値下がりリスクは小さい。
不動産を購入する予定がない人であっても、低金利はプラスに働く。
例えば、すでにローンを組んでいる人は、借り換えで返済額が減る可能性が高い。また、自宅の改築やリフォームを検討しているが、資金に余裕がない人にとっても融資を受けるハードルはかなり低くなるだろう。
これだけ金利が下がってくると、自分の住宅を買うだけでなく、投資用の物件を買って家賃収入を得る不動産投資のハードルも下がってくる。メガバンクに勤務しながら「サラリーマン大家」として不動産投資を続け、8年前に48歳でセミリタイヤした後もアパート経営を成功させている菅井敏之氏が解説する。
「不動産投資用に組むローンは通常の住宅ローンよりも高金利なのですが、それも現在は1%を切るものも出てきました。不動産投資は今が絶好のチャンスです。特に地銀はおカネを貸したくてしょうがないから、融資を受けやすい。
また地域密着型の信用金庫に『どの土地であれば融資してくれますか』と話を持ちかければ、コンサルティングをしてもらうこともできます」
もちろんいくら金利が低いとはいえ借金をして不動産投資をするのは、リスクを背負うことになる。物件の選びかた、利回りの目安、管理会社の選択などに細心の注意を払う必要があることは言うまでもない。
■大家になって儲ける
菅井氏によると狙い目は地方の物件。特に埼玉、千葉、茨城、佐賀、北海道の札幌郊外や小樽などは非常に魅力的な物件が多いという。
「現在、各都市で『コンパクトシティ』計画が進んでいます。地方でも中心地に人口が集中する傾向があるので、中核エリアを押さえることが重要です。市役所や病院があって、スーパー、コンビニが近い利便性の高いところを狙うのです」
利回りに関しては、アパートが満室の場合の賃料に65%をかけて、年間返済額よりも高ければ適正だ。65%というのは、満室の賃料から、空室率15%、経費率20%を引いたもの。
例えば賃料10万円の部屋を5戸所有しているなら、年間の賃料600万円の65%である390万円より、年間の返済額が低ければいい(頭金ゼロの場合)。土地から買って新築でアパート経営をする場合は9%の利回りを目安にしたい。
「重要なのは良い管理会社を見つけることです。優秀なところなら『利回り9%が出る土地を探してほしい』と頼めば、すぐに見つけてきてくれるでしょう。逆に自社が管理している物件の空室率がすぐに言えないようなところはいけません」
定年退職後で年金暮らしをしている場合は、大きなリスクを負いたくないという人も多いだろう。それなら、最近流行の「民泊」に挑戦してみてはどうか。京都などのホテルが不足している観光地に部屋を買い、外国人旅行者に貸し出すのだ。
エア・ビー&ビーというサイトを利用すれば自分でも簡単に始められるが、掃除などの管理を直接行うのは面倒だという場合は代行業者に任せてしまえばいい。手数料を払ったとしても10%くらいの利回りは確保できる場合が多い。
「子育てが終わって自宅の部屋が余っているという人は、その部屋を貸し出してもいい。アクセスのいい都内の場所なら1部屋1泊で7000円くらいは取れるので、20日稼働すればそれだけで14万円。年金を補うには十分な額でしょう」(菅井氏)
空き部屋を利用するのも立派な不動産投資。預金しても金利がつかないことを嘆いてばかりいないで、発想の転換をすれば、儲けのチャンスは意外なほど転がっている。
「週刊現代」2016年3月12日号より
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