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分譲マンションのスラム化、激増の兆候…老朽化と空室多数で管理不能、売却も建替も困難
http://biz-journal.jp/2016/06/post_15507.html
2016.06.16 文＝米山秀隆／富士通総研上席主任研究員 Business Journal
■マンションの2つの老い
空き家問題は今のところ一戸建てが中心であるが、近い将来、深刻化していくと予想されるのが分譲マンションである。
分譲マンションのストックは、全国で613万戸（2014年末）に達する。マンションの居住人口は1世帯当たりの平均人員2.46（2010年国勢調査）をもとに算出すると1,510万となる。特に都市部においてはマンション住まいの人は多い。築40年以上のマンションは15年時点で51万戸あるが、今後、マンションの老朽化は急速に進んでいき、10年後（25年）には151万戸（15年の3.0倍）、20年後（35年）には296万戸（同5.8倍）に達する。
マンションは時間の経過とともに、建物の老朽化に加えて、区分所有者の高齢化も進んでいく。いわゆるマンションが直面する2つの老いである。総務省「住宅・土地統計調査」（13年）によれば、住んでいる人が60歳以上のみのマンションの割合は、1970年以前の完成では52％、71〜80年の完成では48％に達する。
また、マンションの空室率は古い物件ほど高く、71〜80年の完成では9.2％、70年以前の完成では11.1％に達する。今後はマンション老朽化とともに、区分所有者の高齢化や空室化が進んで管理が行き届かず、スラム化に至る「限界マンション」が大量に出てくることが予想される。
■区分所有者の責任
マンション老朽化への対応として第一に考えられる建て替えは、容積率に余裕があって従前よりも多くの部屋をつくることができ、その売却益が見込めなければ、デベロッパーの協力は得られにくい。また、行政支援の再開発による建て替えにも限界がある。建て替え困難な場合には、区分所有権を解消し敷地を売却して終止符を打つ方法がある。しかし、買い手が現れない場合は、解体費用も捻出できないため、老朽化物件が放置される恐れがある。建て替え、敷地売却はいずれも区分所有者の合意を要する。
区分所有者自身は資金がなく、改修できないが、物件をまるごと買い取って改修すれば、賃貸物件などとして再生できる場合には、ファンドなどによる物件再生の可能性もある。しかし、これもできるのは区分所有者全員から買い取りできた場合である。
建て替えも敷地売却も建物再生も難しく、スラム化が進み、放置しておくことが危険になった場合には、現在の一戸建ての空き家と同様に、最終的に誰がそれを解体するのかという問題が生じる。
一戸建てと同様、その責任を果たさなければならないのは所有者である。しかし、マンションの区分所有者にそのような責任を自覚している人は、ほとんどいない。区分所有者が責任を果たさなければ、最終的には行政が取り壊すという選択肢が必要になる。
これはフランスで、スラム化したマンションで実際に行われた例がある。この場合、すべての公費解体は難しいため、危険な状態になったものについて実施することになるだろう。つまり、現状のままではマンションの最終的な出口は公費解体となる。
マンションの場合は、解体には億単位の費用がかかるが、それを納税者全体が負担することになる。これは不公平であり、本来負担すべき所有者が負担するかたちにするには、たとえば、解体費用の積み立て義務付けが考えられる。それが難しいのなら、固定資産税に上乗せするかたちで解体費用を毎年少しずつ徴収し、プールしておく仕組みも考え得る。
建て替えの難しさを直視し、建て替え以外のマンションの出口をどのように整えるべきかを真剣に検討しなければならない段階に入っている。
■東京都の取り組み
この問題は、最終的には行政による介入が必要になる可能性が高いが、まずは未然の予防措置をとることが必要になる。区分所有者が管理組合を機能させ、維持修繕に責任を持つことが基本となる。
区分所有者にとっては、適切な維持修繕を行い、マンションの資産価値を維持できれば、売却しようと思った場合、買い手がつきやすくなるメリットがある。資産価値のあるマンションは、リバースモーゲージ（生前にマンションを担保に資金を借り入れ、死後にそのマンションを売却して返済）などの仕組みも活用しやすくなる。そのマンションを新たに購入したいという人がいる限り、マンションスラム化の可能性は低くなる。
すでに大都市ではマンションの老朽化と管理不全に危機感を抱き始めており、東京都は今年3月に「良質なマンションストックの形成促進計画」を策定した。今後10年間の目標として、（1）管理組合による自主的かつ適正な維持管理の促進、（2）管理状況の実態把握と管理不全の予防・改善、（3）管理の良好なマンションが適正に評価される市場の形成、（4）マンションの状況に応じた適切な再生手法を選択できる環境の整備などを掲げている。主な施策としては、マンションの「基本情報登録制度」「管理状況報告制度」を創設し、それぞれ25年度末に80％以上の登録率、報告率とすることを目指している。
しかしおそらくは、登録するのは管理組合がしっかりしているマンションで、管理組合が機能していないマンションの登録は望めない。スラム化し危険な状況になる老朽化物件が出てくるのは、こうした仕組みができても避けられない。未然の防止策を講じたとしても、行政は早晩、マンション解体の問題に正面から向き合う必要に迫られていく可能性が高い。
（文＝米山秀隆／富士通総研上席主任研究員）
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