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高騰する都心マンション価格は「バブル」か
＜マンション＞都心で価格４割上昇 続く高値傾向はバブルか
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160925-00000012-mai-bus_all
毎日新聞 9月25日(日)9時0分配信
都心部のマンション価格の高値傾向が続いています。不動産調査会社の東京カンテイによると、中古マンション価格はアベノミクスの始まる前、すなわち２０１３年はじめと比べて首都圏で２割強、都心６区では４割ほど上昇しているようです。これはバブルなのでしょうか？ 元銀行エコノミストの塚崎公義・久留米大学教授が、長く経済分析を続けてきた観点から持論を展開します。
◇バブルか見分ける四つの「ものさし」
バブルというのは、株式や不動産といった資産の価格が、実体経済から妥当と考えられる価格からかけ離れて上昇することを言います。
人々が投機だと認識し、今日買って明日売ろうと考えている場合と、人々が実体経済に異様に強気の見通しを持っていて、今の値段は安すぎると誤解している場合があります。
まず都心部のマンション価格を詳しく見てみましょう。
東京カンテイの調査は中古マンションの平均販売希望価格を７０平方メートルの価格に換算したものです。今年７月の首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉の１都３県）の中古マンションの平均価格は３４９４万円でした。前月より０．６％上昇し、７カ月連続の上昇です。
都心６区（千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷区）で見ると、７１８５万円でした。前月比０．５％の上昇です。
東京カンテイはこの調査を毎月実施し、公表しています。安倍晋三政権が発足した翌月の２０１３年１月は、首都圏の平均販売希望価格は２８０１万円、都心６区で５１５３万円でした。３年半の間に、これだけ上昇してきたというわけです。
もう一つ別の調査会社の資料を見てみましょう。不動産経済研究所のマンション市場動向調査によると、８月の東京都区部の新築マンションの平均価格は７２３８万円、１平方メートルあたりの価格は１０７万円でした。同じように１３年１月では５１５４万円、７９．８万円でした。３〜４割上がっています。
このように高値圏にある都心部のマンション価格は、バブルなのでしょうか。
じつは、バブルか否かは、その時にはわからないものです。もしも「誰もがバブルだとわかるバブル」があったら、政府や日銀がバブル潰しをします。また「間違いなくバブル」であれば、値下がりは確実なので、誰も不動産を買わないでしょう。
では、いまがバブルか否か、見分ける方法は無いのでしょうか？ 筆者は、自分なりの方法を使っています。以下の４条件がそろったらバブルだと考えるわけです。何かの役には立つと思いますので、ご披露しましょう。
（１）金融が緩和されている
（２）バブルを疑う人を説得する理屈が出てくる
（３）多くの初心者が突然に買い出動する
（４）当事者と部外者で温度差がある
（１）の「金融緩和」は必須条件です。（２）は「世界の主要都市と比べたら東京の不動産は安すぎるから、上昇するはず」といった声が出ています。
（３）が「今回はバブルだ」と言い切れないところです。全国的な不動産価格の高騰は起きておらず、初心者の参入は限定的だからです。
（４）は、都心の一部が高騰し周辺地域にさほど値上がりが広がっていない現状を見ると、「温度差はある」と考えてよいでしょう。
筆者はこの４条件を総合的に考察すると、今の都心部のマンション価格がバブルである可能性は否定できないと考えています。むしろ、バブルのにおいを感じていると指摘しておきます。
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