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20年後の「勝ち組マンション」をどう探せばよいか 資産価値が下がらない物件とは？
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/50252
2016.11.20 榊 淳司住宅ジャーナリスト 現代ビジネス
■「不動産価格の変動」からわかること
アメリカ大統領選挙で〝番狂わせ〟が起こった要因のひとつに、地域と収入の「格差」があげられている。
ウォール街に象徴される金融とサービス産業の発展で潤う東部。シリコンバレーや航空などの成長産業が集まるカリフォルニアなどのウエストコースト。
これらに対して、農業や石油、自動車産業などが中心であった中西部は、経済の基盤が弱体化している。そこに生ずる「格差」に苛立った白人票がトランプに流れた、という図式である。
日本でも、「格差社会」といわれて久しい。少子高齢化によって15歳から65歳までの生産年齢人口が減少しているにもかかわらず、収入の安定しない非正規雇用者が増えている。これは危険な兆候である。収入の格差はますます拡大していきそうだ。
各個人の収入というのは一見わかりにくいが、不動産の価格というものは可視化されている。ネットが普及することで、誰でも無料で住宅の資産価値をかなりの精度で調べることができるようになった。
では、未来はどうか？ たとえば、そのマンションの20年後はどうなっているのか、予測するサイトはあるのか？
実のところ、あるにはある。ただ、無料ではないし、どの程度「信頼できるか」という評価がまだ確定していない。そもそも、未来はやってこなければわからないものだ。
しかし、我々は過去から学ぶことはできる。
マンションを含めた不動産価格というものは、1990年前後における「平成バブル」の生成から崩壊を経て、今に至るまで、幾度かの変動を経験してきた。
■「ミニバブル」を超えていた2016年
このグラフは、東京都中央区銀座・鳩居堂前の路線価の推移をあらわしている（出所：石沢卓志〔みずほ証券上級研究員〕「東京の地価上昇はバブルの危険水域へ」より http://bizgate.nikkei.co.jp/article/89412214.html）。
この「銀座鳩居堂前」は、31年連続で路線価が全国で最高値となっていて、2016年の1㎡あたりの価格は3200万円。2008年を頂点とする「ミニバブル」のころの水準を超えてしまっていて、まさに今年、不動産業界は「局地バブル」ともいうべき状況だったのである。
ちなみに「銀座鳩居堂前」は、路線価や公示地価が発表されるたびに注目を浴びるポイントである。言ってみれば、その時々における不動産価格の変動をもっとも敏感に表している（つまり、2016年の不動産価格は「高い」ということになる）。
これに対し、23区格差の「勝ち組」と目されている東京都港区の公示地価もまた、ここ40年間、「銀座鳩居堂前」と似たような動きをしている。
「平成バブル」の際、1坪あたり3800万円だった公示価格平均値は、2016年になって1000万円程度まで下げているものの、やはり「ミニバブル」のころの水準に迫っているのだ。
■「全国一の人口増加率」なのに…
ここで紹介したいのが、千葉県八千代市の公示地価の推移である。
八千代市はかねて日本の大規模住宅団地「発祥の地」として知られ、1950年代後半以降、首都30キロ圏の位置と交通の便、自然環境のよさから首都圏のベッドタウンとして、急激に発展してきたところである。
1975年の国勢調査では人口10万人の市で全国一の人口増加率を示し、一時は全国で有数の人口急増都市になったという（参考：八千代市ホームページ）。
ところが、八千代市の公示地価の平均値は「平成バブル」崩壊後、1坪あたり150万円からなだらかな下落を続け、現在は40万円程度となっている。
ただし、「銀座鳩居堂前」や港区と明らかに違うのは、2008年前後の「ミニバブル」や、今回の「局地バブル」の影響がほぼ見られない、という点だ。
「少子高齢化が進み、八千代市の人口が減っているからでは？」
そう考える人が多いかもしれないが、実態はどうか。
実は、住宅需要と密接に絡み合う人口について、八千代市では「平成バブル」崩壊後も一貫して増え続けているのである（出所：八千代市まち・ひと・しごと創生総合戦略策定懇談会資料「八千代市の人口の現状と将来推計」より https://www.city.yachiyo.chiba.jp/content/000056432.pdf）。
にもかかわらず、東京の都心で起こった最近2回のバブルとはほぼ無縁で、地価が下がったままというのは、いったいどういうことだろうか？
■上がるときには上がるエリアに注目せよ
おそらく、八千代市のような郊外のベッドタウン型都市では、ずいぶん以前から、多くの人々が「将来にわたって不動産は値上がりしない」と考えてきたのだろう。
だから、バブル的な売り出し価格にも拒否反応を示し、その結果、地価が上がることはなかったと推測できる。それはまた、今後マンションも含めた不動産の価格が上昇することはあまり期待できない、ということをも意味する。
一方、八千代市同様、右肩上がりに人口が増えてきた港区では、先述の通り、今回のような不動産のブームが起こった場合、資産価値はしっかり上がっている。
たしかに、八千代市では供給が需要を上回った可能性も考えられるが、いずれにせよ、「一時的に地価が下がることはあっても、上がるときには上がるのが港区」なのである。
結論を言えば、20年後の「勝ち組マンション」を探すポイントは、不動産業界の盛り上がりに乗ることができるエリアの物件に注目すべき、ということになる。
その一つの目安が、これからは郊外のベッドタウンではなく、港区のような都心のエリア、なのだ。
■資産価値が下がらないマンション
もうひとつ、過去から学べることがある。それは「ヴィンテージ」と評価されうる物件を選ぶ、という手法だ。
典型的な例をひとつあげるとすれば、「広尾ガーデンヒルズ」。
ここは1883年の竣工。私がこの業界に関わる以前に分譲を終えていた物件。すでに築33年ということになる。このマンションは、中古で取引される場合に分譲時の価格を下回ったことがほとんどない。まずはヴィンテージマンションの代表といえる。
その他には「代官山アドレス」(2000年築)、「青山パークタワー」(2003年築)なども、ほぼ分譲時の価格以上で取引されている。大阪なら「グランフロント大阪オーナーズタワー」であろうか（ここは2013年築と比較的新しい）。
新築時に、そのマンションが将来「ヴィンテージ」な存在になるかどうかを、一般の方が判断するのはやや難しいかもしれない。
しかし、すでにヴィンテージマンションと位置付けられている中古マンションを購入することなら容易だ。「広尾ガーデンヒルズ」のように、一旦「ヴィンテージ」と目されると、その寿命は長い。
私は最近、このような「マンション格差」がどのような仕組みで発生し、成長するのかをわかりやすく解説した『マンション格差』（講談社現代新書)を世に送り出した。「20年後に『勝ち組』でありたい」と思われる方は、ぜひ手に取っていただきたい。
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