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賃貸着工数の増加の背景にあるのは2015年に課税強化された相続税の存在だ（撮影：今井康一）
「賃貸住宅バブル」は崩壊寸前、危機こそチャンスの2銘柄
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20170227-00160511-shikiho-bus_all
会社四季報オンライン 2/27(月) 21:06配信
まいど、相場の福の神こと藤本です。株式相場で勝つには「半歩先読み」が重要です。
国土交通省の発表によると、リーマンショック以降停滞していた貸家着工は2016年に8年ぶりに40万戸を超え、46万4976戸（前年比 3.0％増、4年連続の増加）に達しました。特に地方での建設が活発化していて、長野、鳥取、島根など7県では前年比の伸び率が30％を超えています。
ちなみに注文住宅などの持ち家着工は約29万戸、分譲住宅は約25万戸でしたから貸家の数がいかに多いか理解できると思います。背景にあるのは2015年から始まった相続税の課税強化です。貸家を建てると土地の評価額が下がり、相続税が減らせるため節税目的の建設が全国的に相次いでいるのです。
日本の世帯数は近い将来に減少に転じるとみられていて、貸家の増加は実需を伴わない「バブルの発生（=空きアパートの増加）」だとして懸念する声も出始めています。事実、ある民間の調査会社によると、首都圏のアパートの空室率は15年夏ころから急上昇しており、神奈川県や千葉県、東京23区では35％前後に達しているといいます。業者が一定の家賃収入を保証するサブリース（転貸）方式をめぐってはトラブルも発生していて、国交省は契約時の説明を徹底させる対策を取っています。
とはいっても、節税目的の貸家の建設には大きなニーズがあるのも事実。オーナーにできるかぎり空室になりにくい物件を提供できる企業があれば、大きく業績を伸ばすことができます。今回は、「賃貸アパートバブル」崩壊に対する危機感が、逆に追い風になりそうな銘柄を二つをご紹介しましょう。
■ フィル・カンパニー （3267、東証マザーズ）
東京都千代田区平河町に本社があり、駐車場上部の“未利用”空間の活用を実現し、オンリーワンの価値を創出する空中店舗フィル・パーク事業がメインビジネスの企業です。平河町の本社も、コインパーキングの2階にあり、3階は女性向けのシェアハウスとなっています。
早期の投資回収を実現できる企画と初期テナント誘致保証などのサービスが高く評価されています。基本は繁華街や都心部の表通りから路地を1本程度入ったところのコインパーキングに、鉄筋3階建ての建物を建設し、立地に応じて、フランス料理やイタリア料理などのオシャレ系の飲食店や、24時間営業のフィットネスジムなどのテナントを入れます。フィル・カンパニーでは、初期テナントの誘致保証を行っているため、土地オーナーも安心して建設できるのです。
全国に6万カ所以上存在するコインパーキングの空中部分を店舗として活用することで追加収入が得られる空中店舗フィル・パークは、所有する遊休地をコインパーキングとして活用している土地オーナーを中心に拡がっています。新規に土地を購入した上で空中店舗フィル・パークによる不動産投資、運用を行う顧客も急増しているそうです。
コインパーキングの収入と、物件の賃貸収入という二つの収益源によって、より安定的な不動産運用を可能にしているため、今後成長が期待できそうです。
■株式データ
株価 4,410円
単元株数 100株
予想PER（連）65.72倍
実績PBR（連） 16.13倍
予想配当利回り 無配
時価総額 110億円
■ ハイアス・アンド・カンパニー （6192、東証マザーズ）
東京都品川区上大崎に本社があり、地方の工務店に高い機能とデザイン性を備えた注文住宅の造り方を提供する企業です。また、見積り作成や原価管理などの経営コンサルも行っています。入会金、月会費と業績連動型のロイヤルティが収入源です。1200社以上の会員を持ち、順調に会員数も増加しています。今後ますます活性化する「相続市場」向けの商材として、「不動産相続の相談窓口」の提供を開始しています。
また、賃貸用アパートではなく、賃貸用戸建ての建設事業を行っています。相続人が複数の場合、賃貸アパートでは相続人間でもめる可能性がありますが、賃貸戸建てであれば、相続人それぞれが戸建てを相続するので問題が生じにくいのです。国土交通省の調査によると、「戸建てに住みたい」という需要は80％もあるのに、実際に戸建てタイプの賃貸住宅の流通量はわずか3％で供給がまったく追いついていません。賃貸戸建てというビッグニッチな市場で成長が期待できそうです。
■株式データ
株価1,681円
単元株数 100株
予想PER（連）23.19倍
実績PBR（連） 4.08倍
予想配当利回り 無配
時価総額 43億円
*株価データは2017年2月27日終値ベース
藤本誠之（ふじもと・のぶゆき）/SBI証券投資調査部シニアマーケットアナリスト。愛称は「相場の福の神」。ITストラテジスト、オールアバウト株式ガイド、阪神タイガースファン。著書に「朝13分で、毎日1万円儲ける株」（明日香出版社）など。
※当記事は、証券投資一般に関する情報の提供を目的としたものであり、投資勧誘を目的としたものではありません。
藤本 誠之
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