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「空き家大国ニッポン」のゾッとする近未来〜首都圏でさえこの惨状… 無計画な開発の果てに
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/51118
2017.03.10 藻谷 浩介,野澤 千絵 現代ビジネス
いまの日本を滅ぼしかねない大問題は、「空き家」の激増だ。それは、人口が減少するのに住宅はつくられ続けるという不可解な現実に由来する。なぜこんなことになっているのか？
ベストセラー『里山資本主義』の著者・藻谷浩介さんと、『老いる家 崩れる街』の著者・野澤千絵さんのおふたりが明かす日本の惨状――。
■誰も言い出さなかった
藻谷 いま日本中に空き家が激増しています。その数は今後も伸び続け、15年後には3戸に1戸が空き家になる計算です。戸建てもマンションもすべてひっくるめて空き家になるという、世界でも類を見ない「空き家大国」になるのです。
この問題を真正面から取り上げ、その原因を解き明かした野澤さんの『老いる家 崩れる街』が大反響を呼んでいますが、この中で空き家が大量に生み出される最大の要因として指摘されているのが、都市計画の欠陥です。
長年、この問題を関係者の誰ひとり言い出さなくて、誰が最初にスイッチを押すだろうと思っていましたが、ついに出たのが野澤さんだった。よくぞ、書いてくださいました。
野澤 ありがとうございます（笑）。日本の都市計画と住宅政策が、どんどん空き家を生み出すと言っても過言ではありません。
藻谷 全国各地の自治体に足を運んでいる経験から言わせてもらえば、都市計画はどこでもほぼ一律なので、まちづくりに問題を抱えていないまちは皆無です。つまり、日本全国で住宅が常に供給過剰になっているのです。
野澤 そうなんです。日本の都市計画は1968年にできた都市計画法にそって行われてきましたが、これは住宅を造ることを前提にした高度経済成長期仕様の法律です。
藻谷 1968年と言えば、田中角栄時代の前夜。すでに列島改造ブームの下地が整っていて、そこに敷かれたのが都市計画法というレールだった。つまりこれは宅地開発をコントロールする法律ではなく、開発を容易にする法律だったと。
野澤 そうです。ただそれでも、市街化を促進する「市街化区域」と、市街化を抑制する「市街化調整区域」を分けるという線引き制度と開発許可制度を導入していたので、当初はある程度は開発をコントロールできていました。
その区別が時代とともに、政治的な圧力などによって「緩和、緩和」の大合唱によってうやむやになり、農地の中にポツンポツンと住宅や賃貸アパートが建つようになってしまった。
そういう市街化調整区域に家を買って住んでいる人はたいてい、「うちにも下水道を引いてくれ」と言う。ところが、住宅がまばらな地域に都市インフラを整備することは自治体財政には大きな負担です。
藻谷 調整区域の本来の主旨は開発の抑制なのですから、そこに下水道なんて引いている場合じゃないんですけどね。
■住民の加齢という大問題
野澤 藻谷さんが全国各地を見て回られて、特に「これは問題だ」と思われたまちはありますか？
藻谷 無数にありますが……中でも極端な例は北海道の夕張市です。石炭産業が衰え、10万人以上いた人口が3万人ほどに減った時点でもなお、市営の集合住宅の建設を続けていました。
ゴーストタウン化が進む夕張市石炭採掘周辺の住宅（Photo by gettyimages）
いまは夕張の人口は9000人弱。「過疎だから家が余るんだ」と言う人がいますけど、それは間違い。そもそも10万人以上が住んでいた土地に、容積率を利用して20万人分くらいの住宅を供給していれば、家が余るのは当然です。
北海道には、人口が減っている平成以降に、元の市街地の4〜5倍の規模で郊外開発をしている例が多いのです。
野澤 帯広都市圏もそうですよね。郊外の調整区域を市街化区域に編入する区画整理を行った結果、JR帯広駅を中心とするまちなかは駐車場と空き家だらけのスカスカ状態になってしまいました。
税金を投入してインフラを整備してきた中心部がスポンジ状態になる一方で、郊外での宅地化が続けられ、居住地が薄く広がってしまったのです。
藻谷 苫小牧もその問題が顕著です。2010年代に入って市の東側（沼ノ端地区）の大区画整理をし、イオンの大型ショッピングモールを誘致して市街地を広げたんですが、駅前に4つあった大型店は全部潰れてしまっています。
野澤 問題の根っこは無計画な都市計画にあります。
人口減少社会において、「ウチのまちだけは人口を増やしたい」という市町村が、新しい住民を呼び込むために、本来は市街化を抑制すべき市街化調整区域の開発規制を過度に緩和して、新規の宅地開発にゴーサインを出している。
で、結局は、近隣自治体同士での人口奪い合い合戦となる。
藻谷 山梨県に昭和町という町があります。ここは農地の住宅地化を積極的に進めた結果、全国有数の人口増加率を誇っています。バイパス通りに高速道路のインターチェンジも、工業団地もできた。ところが、車で15分ほどで甲府に着くはずなのに、いつも渋滞しているから30分でも着かない。
一方、甲府から電車で20分程度の甲州市は、人口減少が急速です。比べてみれば、昭和町のほうが素晴らしいように見えますよね。が、人口増加の中身をつぶさに見てみると、昭和町のほうがまずい状況なのです。
野澤 将来的にどんな問題があるんですか？
藻谷 いや、すでにもうヤバイ。昭和町ではこの5年間で、0〜14歳の子供人口が150人増え、生産年齢人口（15〜64歳）も750人増えています。それぞれ5％増と6・4％増で、全国有数です。「だったらいいじゃない、現役世代が増えて住民税収も増えるじゃない？」って思うでしょう。
野澤 そうですね。
藻谷 ところが、昭和町の総人口は1850人増えているんです。0〜14歳が150人、15〜64歳が750人の増加ですから、差し引き65歳以上が950人増えているのです。
野澤 つまり、高齢者だけが異常に増えているんですね。
藻谷 子供が5％増、現役世代が6％増、それに対し高齢者は32％増です。福祉関係の費用増はとても深刻でしょう。
なぜこうなったのかと言えば、40年前から乱開発をせっせとやってきた結果。当時30代前後で昭和町に流れ込んできた人たちが、いま続々と65歳を超える高齢者になっているのです。
人口を増やそうとして若い世代を呼び込むと、数十年後には高齢者の大激増に見舞われる。総人口だけを見て増えていると安心するのは大間違い。住民の加齢をまったく考えていない都市計画の先に待つのは、財政破綻です。
■想像を絶する「家余り時代」に
野澤 東京圏でも人口を増やすために、自治体があの手この手で都市計画規制を緩和し、郊外の農地エリアの開発や、都心のタワーマンション建設を許容していますが、これも同じ状況を生むことになりますね。
藻谷 首都圏の苦境は昭和町どころではありません。いわゆる世間の常識とは逆ですが。確かに「若者の流入が加速する東京」とも言われるように、東京・埼玉・千葉・神奈川の首都圏一都三県の人口は最近5年間に51万人増えました。うち42万人が、首都圏外から流れ込んできた現役世代です。
ですが総人口はどうでもいい。生産年齢人口は増えているか、高齢者は増えていないのかが、経済や財政には重要なのです。
最近5年間の首都圏には生産年齢人口42万人が流れ込んできたと言いましたが、それではこの間に首都圏の生産年齢人口は、結局何人増えたでしょうか？
野澤 45万人増くらいですか。
藻谷 答えは75万人の減少です。
野澤 えっ。減っているんですか？
藻谷 そうです。その一方で首都圏一都三県では、この5年間に、65歳以上の住民が134万人も増えたのです。
野澤 134万人……。
藻谷 さらに、そのうち80歳以上だけを取り出すと52万人の増加です。この5年間で総人口が51万人増、うち80歳以上が52万人増ですから、つまり増えたのは80歳以上だけで、79歳以下は減っている。高度成長期以前に上京した若者が加齢した結果ですが、昭和町よりもはるかに激しい高齢化です。
野澤 これも目先の人口増加ばかりを追って都市開発を無計画に行ったことのツケですね。現役世代が減って高齢者が増えると、税収が減る一方で社会保障関連のコストがどんどん膨らむことになる。自治体にとっては深刻な危機です。
藻谷 空き家も大量に発生します。3年半前の総務省の調査では、一都三県には空き家が203万戸もあります。全国の空き家の4分の1が首都圏にあるのです。一戸に2名住むとして人口が400万人増えないと埋まらない。でも過去5年間の増加は51万人で、しかも80歳以上しか増えていない。
以前、知り合いの新聞記者に「お台場の現在の人口構成と40年前の高島平の人口構成を調べたら面白いよ」と言ったところ、真面目に調べてきたんです。そうしたら2つの人口ピラミッドがぴったり重なっていた。
つまり、お台場の高層マンション群も、40年後には現在の高島平のような高齢化が進んだまちになる。
密集して建てられたお台場の超高層マンション群の多くは分譲ですから、住人が入れ替わりにくく、ローンを抱えたままそこで年を取っていく人々が続出する。
これが首都圏の現実です。
野澤 やがて首都圏にいる865万人もの高齢者も亡くなってゆく。そのときに、住んでいる家を誰かがうまく相続して住んでくれればいいんですが……。
藻谷 今の乳幼児は団塊世代の半分なので、相続人も足りない。日本は想像を絶する「家余り時代」に突入するのです。
野澤 ここで不思議なのは、こういう時代でもなお家を購入する人がいるということです。
私の地元・関西でも、大阪の中心部まで40〜50分も電車でかかるようなところで、いまだに新築住宅が売れています。「3000万円台なら安い」と思って買っているのかもしれませんが、長期的に見ると資産になるとは思えないし、将来子供たちが相続した時に売ろうとしても、完全に住宅過剰の時代になっていて売れない。
固定資産税や管理コストを負担し続けなければならない「負動産」になるのは目に見えているのに。
藻谷 東京圏では、都心まで40〜50分かかるような場所では新築住宅は売れなくなってきています。例えば埼玉県の春日部。市を縦断する東武伊勢崎線は地下鉄日比谷線や半蔵門線とも直通運転しているので、通勤するのにそれほど悪い場所ではありません。
国道4号や16号も走っているし東北自動車道へのアクセスもいいし、お隣の越谷にはイオンレイクタウンという巨大ショッピングモールもあるけれど、春日部は人口減少が進んでいて、新規の団地開発もない。
一方、関西だと、大阪府北部や神戸市などではいまも盛んに新規の住宅供給があって、都心から40分の駅からさらにバスで20分もかかるようなところの家がまだ売れている。
野澤 そうなんです。それが不思議でならないんです。
藻谷 そんなところに家を建てる業者が後を絶たないのは、買う人がいるからです。これは都市計画の制度がおかしいということの他に、マーケットに問題が、つまるところ買う人のマインドに問題があるのです。
野澤 確かに住宅業界の人に「なぜ将来資産価値を失うような場所に家を造るのか？」と聞くと、「だって買う人がいるんですよ。われわれはニーズをコントロールすることはできません。需要があるんだから、そこに水を差すようなことは言わないでほしい」と反論されるんです。経済学者の人からも同じように批判されます。
藻谷 目先の業績を追う業者はともかく、長い目でものを見るべき経済学者までそういうことを言い出すとは。
歴史を少しでも勉強すれば、多数が支持したことが後々考えても正しかったということは、例外的だと分かります。「市場経済における多数派が常に正しい。今人気のあるものがいいものなんだ」と言うなら、経営者は要らない。実際には、需要の多くは、長く続かないバブルなのです。
野澤 資産価値という点から住宅を見れば、希少性が重視されるはずなんですが、実態はそうなっていませんよね。
藻谷 戦後の日本の住宅業界は、「供給を増やせば市場価値も上がる」という、市場経済原理とは真逆の、謎の信念によって支えられてきたのです。原理的には、供給を増やせば値段は下がるのが当然なのですが。
今から20年以上も前、日本開発銀行で地域振興の調査をしていた時分に、大阪の街づくりコンサルタントと話をしていて、初めてそのことに気づきました。
私が「容積率を上げると供給が過剰になってテナントの家賃も下がるし、地価も下落しますから、やめたほうがいいですよね」と言ったら、「はぁ？ 容積率を上げないと地価が上がらないだろうが！」と激怒されたんです。
私は「供給を増やすと値段が上がる」と大真面目な顔で言う人がいることにひどく驚いたんですが、それ以来出会った不動産業界、住宅業界の人はみな同じ考えだったんです。
野澤 たしかに、同じ広さの土地を開発する場合、容積率を上げればより多くの住戸が作れますから、その土地の価値は上がりますが……。
藻谷 これは典型的な「合成の誤謬」です。その土地だけみれば確かにその時には価値は上がるのですが、そうなると隣の土地でも同じことを始めます。つまり、エリア全体で見ればあっという間に供給過剰になって地価が下がるんです。
湯沢町（新潟県）が典型ですね。都市計画もないスキー場エリアで、バブルの頃に林立した超高層のリゾートマンションの部屋が、今は超格安で売りに出ています。
野澤 そうですね。あのリゾートマンションはいまや100万円でも売れない状態でしょう。結局、持ち主にしてみれば資産価値は暴落しても、古くなった家電製品のようにどこかに廃棄することもできない。
所有権がある以上、固定資産税や管理費・修繕積立金という支出だけは負担しなければならない。ものすごい重荷になっているはずです。
藻谷 湯沢のいくつかのマンションでは、水回りが老朽化しているために、蛇口から出る水道水も飲用には堪えず、住民はペットボトルの水を買っていると聞きます。
野澤 えーっ！
■住宅業界の人が買わない物件
藻谷 実際には開発業者はそんな超高層住宅の末路は知っているのです。でも「買う奴がいるのだから、今売れればいい」という「売り逃げの論理」で突っ走っているんです。
東京都心に急増している分譲タワーマンションの多くは、近い将来、高齢者が詰まった「新・山村」になって、その処理は大きな社会問題になります。その頃になって製造物責任を問われるのは、売り逃げを図った不動産会社ですよ。
野澤 だから、建築や住宅業界の人はほとんど、タワーマンションを買ってないですよね。
藻谷 そう、住宅業界の人は超高層物件を買わない。私も家は買っていない。首都圏の家を買うリスクは大きすぎます。
野澤 タワーマンションは修繕コストも膨大になります。大規模修繕や建て替えの際に住民の意見をまとめなくてはならないけれど、何百世帯もの合意を得るのは非常に難しい。
藻谷 消防車の梯子が届かないような高さの建物の修繕はかなり技術的にハードルが高い。湯沢町のように、十分な修繕ができない「立ち腐れ超高層」が激増するでしょう。そして、劣悪な状態になったマンションであっても、居住者は税金や管理費・修繕積立金を負担し続けなければならない……。
野澤 戸建てもタワーマンションも大量に余る時代になってきているのは予想ではなく現実です。こうなった以上、今すでにある空き家を中古住宅として流通できる建物にして売買・賃貸したり、古い空き家は解体・除却することが一般化するような仕組みを整えつつ、都市計画を厳格にし、規制を強化すべきだと思います。
藻谷 高さ制限の厳格な国立市（東京都）では、高層マンションを建設した業者に、住民が訴訟を起こし、一審では20メートルを超える部分の撤去を命じた。地元の不動産業者が「不当な判決だ。これで国立の地価は暴落する」と言っていましたが、現実には国立の地価は今でも上がっている。
野澤 「地区計画」という都市計画制度による規制で、実質的に住宅の供給が一定程度制限されているからですね。住宅過剰時代には、自分の家があるまち自体の資産価値を上げるよう、ひとりひとりが行政に働きかけることが、ますます必要となってくるのでしょう。
藻谷 浩介（もたに・こうすけ）1964年、山口県生まれ。日本総合研究所主席研究員。主な著書に『デフレの正体』『里山資本主義』『しなやかな日本列島のつくりかた』『和の国富論』などがある
野澤 千絵（のざわ・ちえ）兵庫県生まれ。東洋大学理工学部建築学科教授。著書『老いる家 崩れる街――住宅過剰社会の末路』（講談社現代新書）が話題を呼び、累計5万5000部を超えている
読書人の雑誌「本」2017年3月号より
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