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３ＬＤＫを、リビングの広い２ＬＤＫに間取り換えした会社員の夫婦。深夜に仕事をする夫の書斎を防音仕様にしたり、壁収納を設置したりと注文住宅のように希望を実現できたという（撮影／伊ケ崎忍）
中古マンション「築20年以上」が実はお得なわけ〈AERA〉
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170524-00000090-sasahi-life
AERA 2017年5月29日号
日本にマンションが誕生して60年以上。今も年に10万戸ずつ増えている。たが一方で、建物と居住者の「二つの老い」や運営管理への無関心などにより、荒廃するマンションが急増している。何が起きているのか。防ぐ方法はあるのか。AERA 5月29日号では「限界マンション」を大特集。
中古マンション選びのチェックリスト（ＡＥＲＡ ２０１７年５月２９日号より）
新築ではなく中古のマンションを購入する人が増えている。価格が手ごろなうえ、新築に比べ自由に立地を選ぶことが
できるからだ。管理の実績が確認できる点もメリットだ。
＊ ＊ ＊
東日本不動産流通機構の調査によると、2016年の首都圏の中古マンションの成約件数は、3万7189件と2年連続で前年を上回り過去最高を記録した。しかも、不動産経済研究所が発表する同年の新築マンションの成約件数を初めて上回った。今やマンションは新築より中古が売れていることになる。
●自分好みの間取り
不動産コンサルタントの長嶋修・さくら事務所会長が言う。
「首都圏で契約成立した中古マンションのうち、データに登録されるのは1割程度で、実際にはその9倍は売れていると考えられます」
国土交通省の住宅市場動向調査（16年度）によると、中古マンションを選択した理由として、約7割の回答者が「価格が適切だったから」、約6割が「住宅の立地環境が良かったから」と回答した。
「新築と中古のマンションの価格には平均して2千万円ほどの価格差があります。リフォームに1千万円かけたとしても、まだ1千万円も安い。また、新築は限られた場所にしかできないが、中古は駅近でも市場に出てくるので利便性を求める人にも人気がある」（長嶋さん）
こうした人気を裏付けるように、中古マンションの成約価格は4年連続で上昇している。不動産にも携わるファイナンシャルプランナーの久谷真理子さんは、「このところの『リノベーション』人気も価格を押し上げている」と分析する。
リノベーションとは古い物件に手を加えて新たな魅力をプラスすることで、単に古い内装を更新するだけのリフォームとは異なるとされる。
「専門業者が古い物件を買い取って改装し再販するケースと、個人が古い物件を買い取って自分で工事を手配するパターンがあります。最近は、業者が個人と同じ物件をめぐって競ったり、売り主が強気な価格をつけても売れていったりするケースも見受けられます」（久谷さん）
前者の場合は新築と同様に業者から買うので面倒がなく、ピカピカの部屋を購入できるのがメリットだ。後者の場合は工事の手配を自分で行うため手間がかかるが、自分好みの間取りやインテリアを実現できる。
後者のパターンで物件探しから工事のコンサルティングまで行う「リノベる」広報の田尻有賀里さんは、同社でリノベーションを行う人の理由で最も多いのはデザインの自由度と話す。
「一度スケルトンという骨組みだけの状態にして間取りから自由に設計できるので、注文住宅のように自分好みの住まいをデザインできます」（田尻さん）
同社顧客の平均リノベーション費用は886万円だが、とことん費用をかけてこだわりを実現する人も多いという。
同社にサポートを依頼した会社員の夫妻は、ＪＲ阿佐ケ谷駅から徒歩3分という好立地に築17年のマンションを購入、リノベーション工事を施した。
「新築は住んだその日に価格が2割下がると聞き、抵抗がありました。予算には限りがあっても、立地は譲れなかった」（会社員の夫婦）
●強度のピークは50年後
この夫妻が選んだのは築浅物件だが、田尻さんは、「価格メリットを重視するなら築20年以上の物件が狙い目」と話す。マンションは新築時から年数が経つほどに価格が下落していくが、20年程度で「上物」の価値はほぼゼロとなるので、それ以降の下落リスクが小さいという。
しかし、中古といっても、新築同然の築浅から40年以上経過する古いものまで流通している。そもそもマンションにはどのぐらい「寿命」があるのだろうか。長嶋さんはこう解説する。
「鉄筋コンクリートのマンションは、定期的な点検やメンテナンスが適切に行われていれば100年は十分住めます。逆に、それを怠ると50年も持たない」
長嶋さんによると、マンションは新築時が最も丈夫というわけではない。鉄筋を覆っている厚さ30ミリ程度のコンクリートはもともとアルカリ性で、1年に0・5ミリずつ中性化して強度を増していく。強度がピークに達するのは50年後という。
「ただし、それを過ぎると中性化に伴い水が浸透しやすくなるのでメンテナンスが必要です。現実には、それより早い段階でコンクリートがひび割れて水が入るので、その対策を怠ると鉄筋がさびついてくる」（長嶋さん）
管理が不十分な築浅物件より、築年数が古くても必要な修繕がなされている物件のほうが、寿命も長く安心して住めるという。しかし、売りに出される中古物件の修繕計画や実績は、確認できないことも多い。
「築年数が同じなら良い物件も悪い物件も同じ価格がついているのが現状。これではロシアンルーレットと同じで、何をつかまされるかわからない」（同）
こうした事態を改善しようとする動きもある。国交省は不動産取引に必要な情報を集約・管理し、中古住宅の流通を促進する「不動産総合データベース」の構築を進めている。すでに横浜市や大阪市などで試行運用されており、18年に本格スタート予定だ。中古マンションの修繕計画や履歴、組合運営、収支会計といった情報も、確認可能になる見込みだ。
●修繕積立金をチェック
中古マンション購入は、このシステムが活用できる来年まで待つのが得策なのか。長嶋さんはそうとも言い切れないと言う。
「このシステムが活用できるようになれば、良い物件にも悪い物件にもそれに見合った価格がつくようになる。今、古くても適切に管理されている『掘り出し物』を購入できれば、将来価値が上がることが考えられます」
数多く流通する中古マンションの中から優良物件を選び出す方法として、長嶋さんはまず点検・修繕の履歴や計画を確認することを勧める。
「実際に見せてくれる物件は1割程度しかない印象ですが、それでも5年ほど前は3％程度だったことを考えると確実に増えています。開示する物件はそれだけで評価していい」
修繕積立金の額についてもチェックしたい。積立金が安すぎる、あるいは滞納者がいるなどで大規模修繕に必要な額が貯まっていないと、修繕時に多額の一時金を支払う羽目になる。マンション管理に詳しいさくら事務所の土屋輝之コンサルタントはこうアドバイスする。
「一時金を払って修繕できればよいほうで、現実には払えない入居者のせいで管理組合で借金をすることに。無駄な手続きや利息の負担が生じます」
これまでの管理の実績が見られる点は、中古の大きなメリットだ。土屋さんは住民で組織される管理組合の活動状況もチェックするよう助言する。議事録を見れば、理事会の頻度や活発なやり取りがなされているかどうか、不良入居者や修繕積立金の滞納者がいるかどうかもわかる。
また、30年が交換の目安とされる電気の配線や上下水道の配管についても要チェックだ。リフォームやリノベーションを自分で行う場合は、業者選びにも注意が必要になる。リフォームサイト「リノコ」を運営するセカイエの東貴士ＥＣ事業部長は、こう指摘する。
「リフォーム代には一定の相場はあるが、相見積もりでなければ高めの料金を提示されがち。かといって極端に安い業者を選ぶと、後から追加請求されることも。リフォーム業は参入障壁が低く、日曜大工の延長のような質の低い業者も実際にある」
玉石混交の中古マンション。賢く選べば宝をつかむことも可能なのだ。
（ライター・森田悦子）
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