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「♪夢中で〜がんばる君へ〜エールを〜」
広瀬すずのCMでおなじみのレオパレス21。しかし、いま、そのレオパレス21でアパート経営をしているオーナーたちから、レオパレス商法への不信感が高まっている。
「レオパレスは相続対策として賃貸アパート経営を勧める。ところが、夫が亡くなり相続してみると、かえって厄介なものを抱え込んでしまった」というのは東京都在住のAさん（70代女性）。現在、アパートの建築請負・賃貸業のレオパレスとの間の集団訴訟をしているLPオーナー会（全国組織のレオパレス21のオーナー会／2014年1月発足、本部名古屋市、前田和彦代表）のメンバーの一人だ。
Aさん夫婦がレオパレス21との間で契約を結んだのは05年のこと、事業家であった夫が所有していた近県の賃貸物件の建て直しを検討したからだ。『家賃収入10年保証』『30年一括借り上げ』ということもあり、当時大々的にCM展開されていたレオパレスを検討することになる。
レオパレス21は16年3月期で売上高は5114億円、営業利益は209億円と4期連続増収、7期連続増益。管理戸数は約56万戸で、大東建託グループ（約92万戸）、積水ハウス（約56万戸）とともに上位グループを形成している。
レオパレス21の物件は、工事一式から、入居者の募集、管理までをレオパレスが引き受け、一括で借り受けた賃貸料をオーナーに支払うサブリース契約を結ぶ。Aさんのアパート（各18部屋）は建設費約1億円、１部屋あたり約500万円超かかる計算になり、これ自体、相場よりも高いがバラ色のプラン（事業計画書と経年収支シミュレーション）が提示されることから疑問を抱きにくい。毎月の金融機関へのローン返済は40万円だったが、レオパレス21からのサブリース料（家賃収入）として毎月80万円を提示されていた。一括借り上げは30年、家賃収入保証が10年間続く限り、賃貸アパートは相続時の評価が低くなるため、相続対策としては悪くない。
「ところが、夫が亡くなり、『家賃収入保証』の10年が過ぎたとたんに、減額交渉にやってきた。50%を切ったという大幅な入居率の減少の数字を見せられて、『賃貸料を一室5000円値下げできないか』というのです。断ると『ならば、3000円値下げはどうか』と交渉を始める」
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Aさんが断ったのには理由がある。このアパートの近隣にモールの建設計画があり、数年内に資産価値が上がるはずだったからだ。現在はそのモールも開業し、Aさんのアパートの入居率は高い数字を出している。レオパレス21側の行動に不信感を抱いたAさんはLPオーナー会と情報を共有しあうようになった。そこで、Aさんのケースよりもえげつないレオパレス21が行う「終了プロジェクト」の実態を知るようになった。
「終了プロジェクト」では、10年を超えた案件について、基本的に解約を前提とした交渉を行う。オーナーから解約の話が出なければ、ローン返済ができないような大幅減額を提示して、相手から解約を申し出るようにしむける。10年未満の物件についても、管理する物件に空室が増えてくると賃料減額の交渉が始まるというものだ。たとえば、Aさんとは別の北海道のアパートでは、契約した直後に「5000円下げてくれないか」と持ち掛けられたケースもある。
レオパレス21の物件は、テレビ、冷蔵庫、洗濯機などの家財道具が全てリース物件として備えつけられている。サブリース契約が解約となれば、リース物件も返却されるため、入居者はテレビ、冷蔵庫、洗濯機など一式を失うことになる。このためレオパレス21では入居者に近隣のレオパレス物件を紹介することで、契約解除時にはアパートを全室空っぽにしてオーナーに返すという事態が多発したというのだ。
さらにいろいろなバラ色のプランの綻びが出てきた。「その1つが、家具家電メンテナンス契約に基づいて行われるはずの家具家電メンテナンスがほとんど行われていなかったことです」と語るのはLPオーナー会の前田和彦代表。
レオパレス21の物件の売りである「家具家電付き」を維持するために、レオパレス21のオーナーは、「家具・家電総合メンテナンスサービス」を契約するという。賃料の安い地域でも一律で月2000円／戸のサービス料を負担し、レオパレス側の費用負担で定期的に（7〜14年）新品に交換してもらえるという内容だった。
「ところが、契約年数が経過しているにも関わらず、家具・家電が新品に交換されないケースがあるのです。私たちは高い負担があるのに、いったいどこに消えたのか」（前田代表）
LPオーナー会は14年8月から15年4月にかけて、契約の年数を経過した家具・家電について新品に交換するようレオパレス21に要請したが、その回答は期待した内容ではなく、交渉も不調に終わったことから、集団訴訟に踏み切った。16年11月に提訴し、2月に初公判が開かれたが、弁護士一人の原告に対し、被告であるレオパレス側は20人を超える弁護団で臨んでいる。
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Aさんは「建物メンテナンスにも毎月7万5000円払っているが、樋が錆びていたり、放置自転車が置かれていたり、クレームを入れてもヨコの連携がほとんどないのか、ちゃんとしたメンテナンスが行われていない。不信は募るばかりです」と語るのだ。
現在、安倍晋三自民党政権下の経済政策アベノミクスによる日本銀行の異次元金融緩和政策で地方のアパート投資に大量のマネーが流れ込んでいる。日銀の「貸出先別貸出金」によると、16年の金融機関による不動産融資は前年を15.2％上回る12兆2806億円だった。統計を遡れる1977年以来で過去最高だ。融資先に悩む地方銀行を中心に地方の地主や定年退職組を中心にした局所的な不動産投資バブルを引き起している。
さらに、問題は、地方銀行が安易にサブリース業者の高い利回りの『バラ色』のプランをろくに審査せずに、融資してしまうことだ。このため、アベノミクスが始まって4年、建築されたアパートの2度目の更新時期が迫り、次々と空室率が上昇し始めている。その破綻したプランで首が回らなくなるオーナーも出かねないのだ。
これで不動産バブルが崩壊したらいったいどうなるのか。こうした方式のアパート建築ビジネスは本当に大丈夫なのだろうか。
（小石川シンイチ）
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