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「住宅ローン完済」の実態調査では、住宅ローン完済までの期間は平均13.7年。そして9割が繰り上げ返済で完済している。
「住宅ローンのリミットは45歳」というのは本当か？
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170721-00010002-dime-bus_all
＠ＤＩＭＥ 7/21(金) 7:11配信
マイホームが欲しいと思ったら、同時に考えるのが住宅ローン。しかし完済までどれくらいかかるのか、そもそも何歳までがリミットなのかは気になるところ。
不動産情報サイト アットホームが2014年、住宅ローンを完済した子あり既婚男性サラリーマン320名に対して行った「住宅ローン完済」の実態調査では、住宅ローン完済までの期間は平均13.7年。そして9割が繰り上げ返済で完済している。
リミットは、退職のことを考えると、45歳くらいまでという説がある。果たして本当なのか。ファイナンシャルプランナーに聞いた。
■住宅ローンは45歳がリミットは本当か？
住宅ローン契約のリミットはいつまでなのか。よく45歳がリミットといわれるが、これについてファイナンシャルプランナーの町田萌さんは次のように答える。
「基本的に、人それぞれの事情を総合して判断すべきと考えています。それを踏まえた上でお答えすると、平均を取り、無難な返済を考えるのであれば45歳までが住宅ローン契約のリミットかもしれません」
町田さんによれば、「45歳までが住宅ローン契約のリミット」の根拠は次の3点が考えられるという。
（1）80歳以降は団体信用生命保険（※）に加入できないため、80歳が完済の上限であり、35年ローンを組む場合には45歳がリミット。
「この理由だけで考えれば、返済期間を短くする、繰り上げ返済を視野に入れるなどの対策により、この問題は解消できます」
※住宅ローンを組んだ人が死亡または高度障害状態になったときなどに、その保険金で住宅ローンを返済する生命保険のこと。
（2）住宅ローンの返済期間の平均を約13〜14年とする場合（アットホームの調査を参考）、退職して年金生活に入る65歳より前に完済できる45歳がリミット。
「これについては見落としがちなポイントがあります。将来的に65歳が定年退職の年齢であるとは限らないことです。むしろ、そう遠くない将来に年金受給年齢が遅くなっていき、定年退職が70歳以降になると考えられますが、老後のお金の話になると、途端にこの視点が抜け落ちるケースが少なくないと感じています。数十年先であるため、非常に不確定です」
（3）定年が近くなるにつれて、銀行の審査が通りにくくなる
「銀行の住宅ローンの審査では、今現在の定年退職年齢を前提に審査されます。配偶者の収入状況などによっても異なりますが、（1）の問題もあり、45歳が一つの分岐点になるようです」
そして町田さんは次のように補足する。
「（1）と（2）から考えれば、絶対的に45歳までが住宅ローン契約のリミットであると断言はできないでしょう。また、個々の事例により、必ずやリミットを超えることができないことはないと考えます。『45歳がリミット』というのはあくまで目安と考えていいと思います」
■繰り上げ返済を見越して住宅ローンを契約してもいいのか
ところで、アットホームの調査では、多くの人が繰り上げ返済で完済しているが、そもそも繰り上げ返済を見越して契約するのはありなのだろうか。
「確かに、住宅購入時の年齢やその他、個人の状況により、繰り上げ返済を前提に返済計画を考えざるを得ないケースもあるとは思います。ただ、住宅ローン契約時に繰り上げ返済を前提に審査されることはないと思います。
つまり、個人的に繰り上げ返済を見越して住宅ローンを組むのは結構ですが、銀行との取り決めによって、繰り上げ返済を見越した住宅ローン契約を交わすことはむずかしいでしょう。もし銀行の審査が通っても、繰り上げ返済が予定通りいかなかったときのリスクも考えておいたほうがよいと思います」
■共働き世帯・独身世帯の住宅ローンの賢い組み方
そこで町田さんに、住宅ローンを賢く組む方法を、世帯別に教えてもらった。
●共働き世帯
「夫婦ともに扶養に入らず働いているのであれば、ペアローンを組むのも一つの手です。これは一つの物件に対して、夫婦がそれぞれの名義で一つずつ住宅ローンを契約して借り入れを行うものです。夫婦ともに収入があるのであれば、それぞれの借入額に応じて『住宅ローン控除』が適用されるため、単独名義で住宅ローンを組むよりも住宅ローン控除の額がトータルで大きくなります。
ただし、注意点が2つあります。（1）収入がなくなると住宅ローン控除が使えなくなるため、借入時の収入が今後も続くかどうかを検討する必要があること。（2）万が一配偶者が亡くなった場合、団体信用生命保険の対象となるのは配偶者名義の住宅ローン残高のみであるため、夫婦の借入比率を考える、生命保険に加入するなどの対策が必要であることです。」
●独身世帯
「個人的な意見として、独身で持ち家を購入することは収入が高くない限りはお勧めしません。収入が高ければ、住宅ローン控除による節税を見越した借り入れを一考する価値はあるでしょう。そもそも、独身世帯は住宅ローンの審査が厳しく、収入や自己資金がある、勤め先の倒産リスクが低い（大手企業であるなど）の場合でないと、住宅ローンの借り入れそのものがむずかしいのが現実です」
■住宅ローン契約前に考えておきたいこと
町田さんは、住宅ローン契約前に次のことを考えておくこともアドバイスする。
「そもそも住宅ローンを組んでまで持ち家が必要なのか、熟考するべきだと思います。
賃貸Vs.持ち家と論じられるようになって久しいですが、ライフスタイルが多様化した今の時代、マイホームを持つことが必ずしも最終目標である時代ではないと個人的には考えています。
賃貸も住宅ローンを組んで手に入れた持ち家も、総合的な金額は大差ないですし、それぞれにメリット・デメリットがあります。その中でも、賃貸にはない持ち家の大きなデメリットが、将来的な空き家や街のゴーストタウン化による諸リスク（買い物難民など）です。
それらを考慮せず、安易に夢のマイホームと飛びつくのは危険。『夢のマイホーム』という考え方に踊らされず、現実的な将来を見据えることをお勧めします」
（取材協力）
町田 萌さん
取材・文／石原亜香利
@DIME編集部
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