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フジマキ「資産価格の高騰、バブル期と同じ間違いの危険」〈週刊朝日〉
http://www.asyura2.com/17/hasan123/msg/535.html
投稿者 赤かぶ 日時 2017 年 9 月 07 日 10:49:20: igsppGRN/E9PQ kNSCqYLU
 

          リートの物件取得価格の路線価に対する倍率(c)朝日新聞社


フジマキ「資産価格の高騰、バブル期と同じ間違いの危険」〈週刊朝日〉
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170906-00000013-sasahi-bus_all
週刊朝日2017年9月15日号


 不動産取引価格が高騰する日本。“伝説のディーラー”と呼ばれた藤巻健史氏はバブル再来に危機感を募らせる。

*  *  *
 私の義父はバブルの真っ最中に亡くなり、高い相続税を納めた。納税直後にバブルが崩壊し、路線価は3分の1に下落。運悪く高額を払わされた思いが強かった。不動産を売却したわけでもないのに、被相続人の死亡時期で大きな差が出るのは不合理だ。

 当時は路線価が毎年急騰し、12月31日と1月1日の1日差で納税額が大きく違ったとの怨嗟の声も記憶する。地価が未来永劫上がるならば別だが、将来急落の可能性もあるなら、また同じような不満が出る。

★   ★
 8月26日付朝日新聞朝刊1面で、「不動産取引 路線価の2.6倍」と報じられた。1986〜91年のバブル時代、不動産取引価格は路線価の数倍に膨らんだ。その後は価格が逆転し、不動産の現物納付も急増するほどになった。

 今やバブル時代の状況に戻りつつあるようだ。記事には〈金融緩和であふれたお金が不動産市場に流入し、東京の2017年分の最高路線価はバブル期を超えている。取引価格も高めになっており、「新バブル」の懸念も出ている〉とある。ただ、2.6倍はJ−REIT(上場不動産投資信託)の取引記録。ホテルや大型ビル用地に限定した話だろう。住宅地まで路線価の数倍に上昇しているのではなさそうだ。

 バブル期は北海道の山林などあらゆる不動産が高騰した。住宅地も、路線価の数倍という信じられない価格で取引された。東京都千代田区六番町では一種住専地域が1坪6千万円で取引されたとのうわさも流れた。

 バブル崩壊後に休刊となった「日経リアルエステート」91年1月号に〈ピーク時には(坪)3500万円程度の取引がみられた(東京都千代田区)平河町2丁目(住居地域。容積率400%)あたりも現在は3000万円がせいぜいとの見方が出ている〉との記述がある。「せいぜい」といっても住居地域が坪3千万円だ。

 日銀が異次元の量的緩和を続ければ、バブル再来も否定できない。当コラムで何度も書いたように、バブルの前半、全国消費者物価指数(CPI、除く生鮮食品)は極めて低かった。86〜88年は0.5%で、今の日銀の目標の2%より低い。それでも経済は狂乱した。資産を持つ人がお金持ちになった感覚で消費する「資産効果」のせいだ。

 当時の日銀は低いCPIに目を奪われ、株や不動産などの資産価格急騰を見逃した。引き締めが遅れ、バブル崩壊による「失われた30年」をつくりだした。

 今の日銀は当時と同じ間違いをしている。資産価格の動きを見れば、異次元の量的質的緩和を継続するか否かの検討が必要だ。もっとも、やめれば日本はギリシャ化し、政府は資金繰り倒産の危機。始めた以上、撤収には大きな犠牲を強いられる。大きな犠牲を今払うのか、今は波風をたてずに継続して将来大きな犠牲を払うのか。いずれかの決断を迫られる。

 そのためにも、日銀は出口戦略を国民に示すべきだ。撤退できずに補給路が延びきり、撤退時に膨大な犠牲を払った「インパール作戦」再来はまっぴらだ。

 8月15日のNHKスペシャル「戦慄の記録 インパール」を見て、つくづくそう思った。


 

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コメント
 
1. 2017年9月07日 11:21:16 : nJF6kGWndY : n7GottskVWw[4186]

ピントはずれだな

そもそも去年からREIT指数は下落が続いている

そして株に比べれば、量的緩和の影響は少なく平均利回りも4%程度

バブルとは程遠い

 


2. 2017年9月07日 15:01:03 : mINW8bMxUQ : 4BobKM9F48E[975]
 
 15年前に 仕込んだ不動産は 利回りが 10%以上もあった 

 一部は 来年には ローンの返済が終わる それだけで 1000万は

 こずかいが増えるが 2025年には ほとんどのローンを払い終わる

 ===

 その時には 毎年 n千万 の余裕資金ができて 愛の夫婦では 使い切れない

 年齢も 7歳を超えるから 金の使い道に困るだろうね〜〜〜

 ===

 今 予定しているのは 世界中の 有名ホテルを 次から次に 泊まり歩いて

 世界中を旅行することだよな〜〜

 ===

 一流ホテルに 泊まる分には 足腰が悪くなっても 何とかなるだろう
 
 一泊 10万のホテルを 100日使用しても 1000万にしかならない物な〜〜

 ===

 どこかの 会員制に加入したら もっと安いかもしれないので〜〜 

 金の使い道には 本当に 困るかもな〜〜〜〜
 


3. 2017年9月07日 15:07:44 : mINW8bMxUQ : 4BobKM9F48E[976]

 毎年 3回以上 海外旅行する予定だったのが 息子が 結婚する話が出てきて

 海外旅行の 予約を 全部キャンセルした〜〜

 ===

 おかげで 300万くらいは 旅行費がかからないので しょうがないから

 時計でも 買おうかな〜〜 
 


4. 2017年9月07日 15:12:51 : mINW8bMxUQ : 4BobKM9F48E[977]

 リートが 下がる下がらない って話だが〜〜

 愛の所では

 愛が リートを組み立てて 愛が リートに出資して その リートを 愛が買うようなものだ

 ===

 つまり 愛の所では リートの業者と リートのお客の 両方の儲けを 独り占めできる

 ===

 つまり 今の儲けが 半分になっても 利益は ちゃんと出るしくみだよね〜〜〜

 だから 原理的に 儲からないはずがないんだよね〜〜〜
 


5. 2017年9月07日 15:24:53 : mINW8bMxUQ : 4BobKM9F48E[978]

 リートだろうが 株式の購入だろうが 基本的には リスクを取るということだよね〜〜

 リスク = 儲け  なのだ

 ===

 企業が 工場を作るときも 100億円の工場で 年間 10億円の利益が出る って

 企業も リスクをとって 投資するわけだ

 そこに 銀行が 無担保で金を貸すのなら 銀行も リスクを取って 金貸しすることになる

 ===

 ところが 最近の銀行は リスクを取らない 具体的には 担保をとって 金を貸している

 リスクがない金貸しだから 高い金利は取れないのだから 銀行は 過当競争になって

 金利を下げる競争しかしていない だから 住宅ローン金利は どんどん下がってる

 銀行は 自分の首を自分で絞めているようなものだ

 銀行が バンカーではなくなったのだ

 ===

 銀行が取らないリスクを ソフトバンクの孫さんは リスクを取って 新規事業に

 バンバン投資している 最近でも 10兆円をあつめて どこかに投資するみたいだ〜〜
 
 ===

 ソフトバンクの 孫さんは まさに「バンカー」になってきた
 


6. 2017年9月07日 15:33:40 : mINW8bMxUQ : 4BobKM9F48E[979]

 藤巻さんは リスクを取る 伝説のヂーラー だったので

 藤巻さんの 言ってることは 一部 注目させてもらっている

 ===

 ただ 愛は リスクを取るのが 不動産業の仕事なので 

 ただ単に 危険だからと言って 投資を中止するだけでも 仕事にならない

 ===

 それぞれ 自分の 身の丈に合った リスクを取りながら 仕事を続けるしかないよね〜〜

 ===

 愛の所では N億までなら なんとかなるという 安全範囲があるので 

 それ以下の規模の物なら 割と気楽にリスクが取れる

 今までのところ リスクは 利益になって 順調に転がっている
 
 ===

 リスクなんていうものも 1年や2年で 取れるものではない 
 
 10年20年の 経験が リスクを 利益に変えていくものだ
 


7. 2017年9月07日 15:47:36 : mINW8bMxUQ : 4BobKM9F48E[980]

 昔の銀行員は リスクを取って金を貸していた 担保のない企業に金を貸し付けることだ

 愛の知ってる人で 銀行の専務までなった人が 

 金を貸すには その企業の社長の人柄を見るのだ と言っていた

 ===

 企業が苦しい時に 金を貸したのだから 企業が大きくなっても その会社は

 銀行に恩返しをするのだから 銀行も 儲かるのだ

 そういうのが 静岡銀行だったのだと 思うけど〜〜

 ===

 その専務は 事務的な能力の長けた頭取と 意見が合わずに 退職した〜〜

 そして その銀行は 普通の銀行になって 

 事務処理だけの 銀行員を抱えて 利益が出せなくて ほかの大きな銀行に吸収された
 
 ===

 いまや 吸収した 大きな銀行も 単なる 事務屋になっている

 銀行が 潰れるのは いたし方ないよね〜〜
 


8. 2017年9月07日 19:19:30 : 2FbCg9vijk : ylRMDBXhDG8[673]
ハゲタカに 貢ぐためだよ 「インパール」

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