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東京の新築マンション、誰も追いつけない価格高騰がヤバイ！不動産業界インサイダー地下座談会（1）
https://diamond.jp/articles/-/190457
2019.1.10 週刊ダイヤモンド編集部 鈴木洋子
蛇の道は蛇、建前だけでは本質は決してわからない、それが不動産の世界。そんな世界にどっぷり漬かった不動産業界人がネット上に集う、全宅ツイ（全国宅地建物ツイッタラー協会）。週刊ダイヤモンド2018年12月1日号『一生モノの住み処選び』では、そんな業界人による本音座談会を前年に引き続き敢行しました。誌面には掲載できなかった暴露ネタ満載の3時間トーク、完全版を6回に分けてお届けします。（聞き手／週刊ダイヤモンド 鈴木洋子）
| 【座談会参加者（全宅ツイオールスターズ）】 ●全宅ツイのグル @emoyino 都心の不動産を中心に扱うブローカー ●どエンド君 @mikumo_hk 専業の不動産投資家。 ●かずお君 @kazuo57 事業会社の不動産事業部所属 ●新宿シュガーレス @Sugarless_kid 投資会社勤務 ●次郎丸哲戸 @_Jiro70 不動産関連を専門とする士業。大家も兼業 ●あくのふどうさん @yellowsheep 商業用不動産、権利関係の調整を主に取り扱うブローカー。 ●のらえもん @Tokyo_of_Tokyo マンションブロガー。 ●はとようすけ @jounetu2sen 不動産売買・仲介会社勤務。 【全国宅地建物ツイッタラー協会】 ツイッター上で交流し合う不動産業界関係者により結成された団体。不動産業界の面白物件やニュースに登場した不動産などを集めた『クソ物件オブザイヤー』を毎年開催。ツイッターのトレンド入りを果たすほどに注目されている。 |
写真はイメージです Photo:PIXTA
――2018年も終わりますが、まずはこの一年の不動産業界の振り返りからいきましょう。物件価格や市況の状況はいかがでしょうか？
全宅ツイのグル（グル） 直近ではスルガ銀行とか、信金とか、※1かきあげ系の金融機関が融資を出す、1〜2億とかの物件で下がっているイメージですね。
はとようすけ（はと） そういう物件は「自己資金0でも買えるから買う」って人がメインの需要層だったんだけど、それが全部いなくなるので、買い手のバランスが一気に崩れちゃう。
どエンド君（どエンド） でも普通の実需のマンションには全く関係ないですよね？
のらえもん（のら） そうそう、スルガ銀行の問題でタワーマンションが下がるんじゃないですかって聞いてきた記者がいましたけど、全く勉強不足ですね。住宅ローンについてはあまり関係ない。
はと 基本的に住宅ローンはフルローンの方も多いし。あとローンでは、三菱UFJ銀行が最近まで貸していた（※2）フラットが増えてきたらしい。他の大手銀行が三菱に追随して（※3）旧耐震に消極的な融資姿勢になったら、旧耐震の物件は流動性が下がる可能性がありますね。ほら、平成でも30年経つじゃないですか――みたいな感じでいいですかね（周りを見渡しながら）。
あくのふどうさん（あくの） かっこいい！
次郎丸哲戸（哲戸） ヒュー！
グル スルガは出してないんでしたっけ？
はと スルガは実需の住宅ローンは築年数とか見ないで基本貸してくれます。この前決済したのは、昭和30年代築のマンションなんですけれど。それでも35年貸してたんで。本当に「代官山コーポラス」とか、「四谷コーポラス」とかああいう感じの古い物件。
新宿シュガーレス（シュ） 日本で一番古い（※4）ＲＣだねえ。
怪奇！「消えたマンションポエム」
かずお 実需の方は、新築マンション、全然値段下がってないですよね。誰が買うんだって値段で出てるけど。
哲戸 むしろ上がってますよね。微妙に。これ以上は実需は価格伸びないだろうって言ってたら、ついてきたね。
のら いやもうやばい、誰も追いつけないって売り手側も言ってますよ。
かずお 東京の新築マンション、ほとんど1億円以上になった。仕入れた時は気合で仕入れてるから。そのストーリーから外して出せない。
のら でも、悲しいほど売れていない物件もちらほら出てきましたよ。以前から言われている「プラウドシティ大田六郷」はもとより、「ガーデンコート多摩センター」もやっとゴールが見えたところ。「グランドメゾン江古田」も豪快に残ってます。勢いのある東側でも「ブラントン蔵前」とか駅前1分なのに集客に超苦労する物件も出てきました。
グル へー…。
のら 売れていないといえば、私の得意とする湾岸ですと「プレミスト有明」。事前が思ったより低反響だったのか、販売前に広告戦略全部やり直し。ホームページ含めて全部です。そんなのここらへんじゃ見たことなかった。それでも回復しなかったのか、第一期のふたを開けてみたらなかなか見ない低契約率でした。6月までのホームページは「世界がおどろく、セカイをつくろう」みたいなマンションポエムだったのが、いつのまにかぜーんぶ変わってた。入ってる広告代理店含めて総交代したとしか思えない。
かずお さすが湾岸民、よくチェキってる（笑)。
格安オープンハウス物件まで値上がり中
のら 一方で、「ザ・タワー横浜北仲」や「津田沼 ザ・タワー」のような瞬殺物件もいくつかあります。北仲なんて売れすぎて、訪問してもぞんざいな扱いされましたし、結局値付けなんでしょうね。
哲戸 そういえばリリース出てたけど、（※5）オープンハウスの戸建て在庫が結構積み上がってる。戸建ての目標は結局未達だったんだけど、海外とマンションでカバーした感じ。この前、うちの家の近くにオープンの戸建て売り出ししてて、サンドイッチマン（宣伝のため、胴の前面と背中の両方に物件などの広告看板を取り付けた人）に話聞いてみたの。あのへんって住んでてわかるんですけど、5000万円切って4980万円じゃないと絶対実需はついてこない。だから各社今まで土地の切り方変えたりして、4980万円でまとめてきてたんですけど、今回は6200万円ぐらいだって。
全員 おー。
哲戸 行政区によっては区分の最低敷地面積あるでしょ。だからそこまで小さくできないんで、坪250万円近く位行っちゃうと5000万円未満じゃ出せないんですよ。オープンハウスって7000万円のマンション買えない人に売ってたところなのに、価格差がないとやっぱり厳しくなってきてるんじゃないかな。
あくの でも代々木上原のオープンのレジデンシアとか坪560万円とかですよ。代々木上原っていいとこですけど、それでも今までの日本の歴史でありましたか。オープンが、戸建てメーカーがマンション作って560万円で売るって。モノはすごくよいみたいですけど…。
はと ライバルにとっては、オープンハウスは実需だし、営業力強すぎて死角ないんすよね。都迷惑防止条例で一緒に規制されないかな、あそこのサンドイッチマン。
グル キャバクラの客引き扱いかよ！
かずお 数千万ぼったくるオープンの方が悪質やろ！
哲戸 「そこのオープンマン、警察だ、路上でのサンドイッチ活動は禁止されている、ただちに止めなさい！」
あくの 「えっ、ナンパ？ちょっとカバンのなか見せてくれる？ほら、やっぱり図面入ってんじゃん。これ（※6）マイソクだよね」
かずお 警官の前で「こっちは商取引してんだよー!!弁護士でも何でも呼んでみろコラーッ!!」って絶叫する係長。
あくの 「へへへへ、うちの若いのが駅前でイキっちゃってすいません笑。すぐやめさせるんで。おい！松尾帰るぞ！看板しまえ」
はと 「会社の指示じゃありません。自分が勝手にやりました」ってステ看やってるときに捕まったら言え、って先輩に教わりました。
フェイクの物件概要書が出回っている
――市況的なところでは？18年はあまり動きがなかった？
かずお マーケットっていう意味では、そんなに。
どエンド 投資用でも価格が下がっているところはある。八王子の旧耐震の鉄骨とか。1億5000万円が年内決算だったら1億に下げるみたいなのは、あるんですけど。それは下がったというより「スルガ銀行の融資対象エリアが広がると、その地域の物件が3、4割上がる」と言われてたのが逆転して、自己資金ゼロで買えるプレミアが剥げ落ちただけで適正化したという側面があります。結局、金融機関次第ですかね。
あくの 売れなくて、持ちきってる人もいますよ。友人は甲府の物件が売れないって言ってました。
シュ あと面白いのは、最近こういう（カバンから出しながら）フェイクの物件概要書がよく出回ってます。某老舗外資系ホテル売りますとか、神宮前△△ビル900億円で売りますとか。
どエンド 何のために作ってるんですかね？
シュ これ、老舗外資系ホテルのをもらうの今日で3回目です。
どエンド フェイク概要書を持っていくとお酒を飲ませてくれるから?
シュ いや、これたぶんだけど、これが入ってる（※7）CA（秘密保持誓約書）が欲しいんだと思う。俺ここと付き合ってるんだぜ、みたいな。
「新人が土地を買う体験をしないまま辞めていきます」
かずお あー、なるほど！某大手不動産販売が銀座丸源ビルに入れた買付がまことしやかに出回ってました！
哲戸 だからその目的でまず名刺とCAもらって、俺はこういうお付き合いがあるんだと言いたいから…。
グル 名刺のコピーが出回る。
かずお おれはこういう付き合いがあるんだと誇示する。
哲戸 名刺ホルダーすぐ出してくるやついるよね。
かずお ヌメ皮のこんなぶあついやつ。
グル これ検討するんですか？
シュ するわけない！でも、変な話これ前に見たときもX000億円って書いてあったんですよ、もしかしたらほんとかも。
哲戸 オレオレ詐欺の二段仕掛けみたいなもんだな。
グル （フェイク概要書を見ながら）（※8）キャップ（レート）1.2％とか。不動産買う意味が何もない。アメリカの国債でも買っとけっていう。
――すごい世界だ…。騙される人は果たしているんでしょうか。まぁ、こういう大型物件（嘘）に限らず、土地の仕入れは、今かなり厳しいと思うんですけど、どこがどう買ってるんですか？
あくの 新築分譲の用地、誰が買ってるんですかね。財閥デベだけじゃないですか。
かずお 情報が入ってこないんじゃないですかね、カタカナ系デベには。カタカナ系デベの売り上げに占める分譲マンションの比率はどんどん減ってますよね。買取再販と、ホテル事業に転換してるデベが多い気がしますけど。それこそ、23区のいいところの土地なんて、メジャーセブン以外買えてないですよね。ちゃんとしたファミリーマンションは。
三菱地所が前代未聞の分譲前マンションを一棟他社売り！
のら 都内でカタカナ新興デベ系はほぼ見なくなりました。
シュ カタカナじゃないけど、（※9）明和地所って息してるの。
あくの ぜんぜん買えてないって言ってました。
はと 全然見ないですよね。電話はかかってきますけどね。3日に1回ぐらい、8時半ぐらいとか9時ぐらいに。出社前とか休みで寝てるとこに携帯に「マンション用地ありますかって」。うちみたいな小さい会社にも。
あくの 年10人ぐらい新卒採って、2年ぐらい誰も買えずに半分ぐらい辞めちゃう。
かずお 新人が買えるご時世じゃないでしょう。
あくの 厳しいよね。だから明和出身者は用地強いんですよね。最近だと元明和の人たちが権利関係をすごいやってて。ジェクトワンっていう会社で。
グル 最近超聞くんですけど、ジェクトワン。
あくの 種地をジェクトが取って、さらに隣に広げて…みたいな。自分たちで買ったり、財閥と協力して用地をまとめるサービスやってる。今まとまった土地をなかなか買えないんで、こういう業者さんに種地を買わせて、用地を作り出してる。そして最後できあがったのをパッともらう。
――他に何か注目物件ありましたか？
哲戸 今年話題になってた、最初分譲やろうとして、途中でやめたやつなんだっけ。
かずお 三菱地所の上尾。
哲戸 タカラレーベンが今分譲してるんだよね。あれも結構面白かった。
かずお そうですね。最初は三菱地所が結構長い事権利調整やってたんで。パークハウス上尾ってやるって。でも、「えっ、あげお!?!?」みたいな。
哲戸 もう、案内とか打ってたよね。
のら 広告出して、希望者に案内する寸前だった。
かずお 専有卸でタカラレーベンに卸して。
どエンド 逆ＯＥＭだ！売る現場からすると「これもともとパークハウスだったんですよ」とか言いたくなるよね。
哲戸 賃貸に回るのかと思ってたけど、また分譲なんだ。普通アップグレードするけど、ダウングレードした。
シュ 財閥系デベ全体の傾向として言えることだけど、これまで取り組んでこなかった分野への投資にとうとう踏み切った感じかな。まあ彼ら寝てても飯食えるけどね。
かずお 丸ビルの賃料収入だけでね。
哲戸 パークのブランド毀損になっちゃうんじゃない、あれは。1回は手を挙げてみたけど、これ本当に売っちゃったらやばいんじゃないの、「損しても、やっぱりやめとくわって。なんかレーベンのマーク貼っといて」って。
のら あの上尾の物件はそもそも、藤和不動産時代に分譲する予定だったけど、リーマンショックのごたごただったかで、ずっと塩漬けになってたところだったらしい。
――地所とかメジャーセブンから再販で買い取るって、なかなか聞かないですよね。
あくの 数字が合ったんでしょうか。
かずお 基本マンション分譲用地は今、すごい争いあって取り合ってるから、せっかく買えた土地をわざわざ他社に卸すなんていうのは、本業でレジやってるところは、普通はありえないですよね。いやー、すごいすごい。
>>1月11日公開予定の（2）に続きます。
【用語集】
（※1) かきあげ系：2種類の売買契約書を作り、銀行融資額をかさ上げする行為
（※2) フラット：住宅金融支援機構の住宅ローンのこと。と。
（※3) 旧耐震：1981年以前に建てられた、現在の新耐震基準を満たさない建物のこ
（※4) ＲＣ：ＲＣ造、鉄筋コンクリート造のこと。鉄筋を組んで型枠にコンクリートを流し込んで固めたもの。一般的なマンションの建築構造である。
（※5) オープンハウス：「東京に、家を持とう」の広告で知られる。戸建て以外にマンションも分譲。
（※6) マイソク：仲介不動産会社の情報源として、物件の概要、間取り図、地図などをまとめた資料の通称。元は、この資料を作成し配信する情報会社の社名だったが、現在は資料そのものをマイソクと呼ぶ。
（※7) CA：秘密保持誓約書。不動産を売買するとき、売主側が物件概要を開示する条件として要求することが多い。
（※8) キャップレート：不動産の収益還元率のこと。不動産の純収益（総家賃収入から管理費や修繕費などを控除したもの）÷不動産価格で算出する。低いほど投資回収まで時間がかかることを意味する。
（※9) 明和地所：1986年創業、大京の有力営業メンバー達が創業したマンションデベロッパー。
埼玉も価格上がり過ぎてアップアップだお…突っ込んだ狭小住宅業者が決済から2年しこってて見るたびにあっ…てなる。
— ツーブロくん (@ebimank) 2019年1月9日
東京の新築マンション、誰も追いつけない価格高騰がヤバイ！不動産業界インサイダー地下座談会（1） | 『週刊ダイヤモンド』| ダイヤモンド・オンライン https://t.co/5tfWgaATof
ここで笑うｗｗ
— PM君 (@officepm) 2019年1月9日
東京の新築マンション、誰も追いつけない価格高騰がヤバイ！不動産業界インサイダー地下座談会（1） | 『週刊ダイヤモンド』特別レポート | ダイヤモンド・オンライン https://t.co/oI8f07C6Ic pic.twitter.com/HxP22WNu3c
”悲しいほど売れていない物件もちらほら出てきましたよ。以前から言われている「プラウドシティ大田六郷」はもとより、「ガーデンコート多摩センター」もやっとゴールが見えたところ。「グランドメゾン江古田」も豪快に残ってます”
— dqndoc＠ワセリンとウィルキンソン (@dqndoc1019) 2019年1月10日
マンションなんて当分買えないわなwhttps://t.co/lFqc3Zjtby
新築マンションは値下がりするどころか、微妙に値上がりしているのはちょっと不思議ですね。
— 角田幹之@江東区専門マンション売却コンサルタント (@fudousankoto) 2019年1月10日
ただ売れている物件と、売れない物件の２極化がある模様!
一棟ものはスルガショックでやっぱり厳しいですよね。https://t.co/qVjPmILu9d
「都迷惑防止条例で一緒に規制されないかな、あそこのサンドイッチマン」
— ぷん太 (@55openman) 2019年1月9日
東京の新築マンション、誰も追いつけない価格高騰がヤバイ！不動産業界インサイダー地下座談会（1） | 『週刊ダイヤモンド』特別レポート | ダイヤモンド・オンライン https://t.co/gBhiS54vda
サンドイッチマンのコント(そのまま)が全国区の記事になってる。すごい。一般読者を落合陽一より置いてきぼりにしてる。
— なめ茸 (@c___i___b) 2019年1月10日
東京の新築マンション、価格高騰がヤバイ！不動産業界インサイダー地下座談会（1） | 『週刊ダイヤモンド』特別レポート | ダイヤモンド・オンライン https://t.co/2bganmlckb
呼ばれてない！（挨拶）住友所沢とか本当すごいよね 坪500で最上階ですらないという あと中堅は買えてない
— DJあかい (@aka1you) 2019年1月9日
東京の新築マンション、誰も追いつけない価格高騰がヤバイ！不動産業界インサイダー地下座談会（1） | 『週刊ダイヤモンド』特別レポート | ダイヤモンド・オンライン https://t.co/NEJsBiboai
皆様熟練だからと頑張って予習して決め打ちしたセリフをドヤ披露したら、初っ端からチャカされてしまった回。
— はと🐦ようすけ (@jounetu2sen) 2019年1月9日
来年もお呼ばれしたいです🐦
https://t.co/wb626J8AFf
【不動産業界インサイダー地下座談会】
— グリップ君/クソ物件オブザイヤー2018 (@kusobukken2018) 2019年1月9日
購読者の平均年収3億と言われる財界御用達超一流経済メディアダイヤモンドオンライン様で今年も全宅ツイがやっちゃった!一般記事として異例の超絶ボリューム全6回!第一回はマンション市場について。これを読めば2019年の市況が読める?!https://t.co/bREDdkGQqz
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