http://www.asyura2.com/15/hasan93/msg/526.html
| Tweet |
今は新築マンションを買うべきではない 過去の同クラスの5割高、将来価値暴落のリスク
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20150211-00010001-bjournal-bus_all
Business Journal 2月11日(水)6時1分配信
「新築マンションは買ったとたんに価値が2割下がる」――これは不動産業界では常識とされている。新築マンションにはマンションを開発したデベロッパーのコストが上乗せされており、中古市場では高くとも新築価格の8割程度でしか売却できなくなるといわれてきた。
その常識の真偽を確かめるため、データで検証しているのが、『住宅情報誌が書かない コワ〜い不動産の話』（別冊宝島取材班／宝島SUGOI文庫）だ。同書中の「首都圏・中古マンション騰落率調査（1997−2012） マンション資産価値が上がったエリア、下がったエリア 中古物件でも都心は値上がり、郊外では激落ち価格動向に二極化の動きが！」によれば、この直近1年に取引された中古マンションの価格を当該マンション新築時の価格と比較したところ、全エリア総合計では、新築時価格のほぼ2割減で取引されているのは2007年築の物件（−21％減）だ。つまり、7〜8年前に建築された物件が、新築価格の8割で買えることになる。
ただし07〜08年は、マンションが「新価格」「新新価格」といわれる割高価格で売られていたプチバブルの時期だった。新築時に割高であれば、当然中古になると下落幅が大きくなる。これだけ大きくマンション価格が下落しているということは、ローン残高とマンション価格を比較した場合、含み損になっているといえる。事実上、債務超過になっている世帯も多いのではないだろうか。当時、マンション購買層の中心だったのは現在の40代で、本来ならば消費の中心となるはずの世代だ。このような状況では、消費がなかなか伸びないのも致し方ないところだろう。
一方、03〜05年築の物件は当時の新築価格が割安だったために下落幅が少なく、現在でも当時の8％減（03年）、8％減（04年）、9％減（05年）となっている。07年築以外で2割減となるのは、00年以前に建築された物件だ。
この調査では行政区ごとの騰落率も掲載されているが、その明らかな特徴は、中古マンションはそのエリアの人気不人気の影響を受けやすく、行政区でも格差が目立っているという点だ。例えば、00年築物件で見ても現在の中古価格は、全エリア総合計で19％減だったが、千葉市稲毛区は50％減と下落幅が大きい。一方で、東京都中央区は9％増だ。つまり、資産価値が購入時よりも上昇しているのだ。中央区は、築地市場の移転に伴う再開発や、東京駅周辺の再開発の影響もあり、高層・高級マンションが増えており、投資マネーが流れ込んでいるため、資産価値を大きく押し上げている。
同様に、資産価値がプラスになっているエリアは千代田区（5％増）、文京区（5％増）、港区（6％増）、目黒区（6％増）など、東京都心部エリアに集中しているのだ。
●今は買い時ではない
今回の調査は、不動産マーケティング会社・スタイルアクトのデータによる。同社代表取締役沖有人氏が1月に上梓した『2018年までのマンション戦略バイブル』（朝日新聞出版）の中でも中古マンション価格の下落幅についてふれており、「（一般的に）新築マンションが1年後に中古市場に出た場合、東京23区内の平均で5％程度、新築時より値下がりすることがわかった。これは東京に限っての話であり、埼玉県や千葉県の物件となると、その差は15％にも広がる。それだけ都内のマンションは値下がりしにくい」という。
さらに沖氏は、「今は新築マンションを買うべきではない」と警告する。なぜなら建築費の高騰で「13年末頃に建築会社がデベロッパーに提示したマンション工事費は、11年3月の東日本大震災前の20％増しから、物件によっては50％増し」になっているからだ。つまり、現在の新築物件の価格は、過去数年に竣工した同クラスの物件と比べ、かなり割高になっているというのだ。
裏を返せば、現在の新築物件は、近い将来大幅に値下がりする危険性が高いのだ。
「23区内で14年に分譲されたマンションが竣工から1年後に中古市場に出た場合、平均で10％以上の値下がりが発生することが予想できる。購入に必要な諸経費約2％を含めると、合計12％以上の損失が見込まれる」（沖氏）
このように見てくると、マンションを購入するには、エリア選びと個別物件を見る目が欠かせないといえる。その物件を見る目を養う一助になるのが、中古不動産サイトの中古マンション価格だ。不動産情報サイト「Yahoo！不動産」は仲介業者も御用達であり、現在、中古市場で流通している中古マンション価格を把握することができる。また、スタイルアクトが運営するマンション価格サイト「住まいサーフィン」は、データの取れた中古マンションの時価を掲載しており、近隣の相場観を養うことができる。
中古マンション購入を検討するならば、このようなウェブサイトなどを活用して目を肥やし、できるだけ資産価値下落幅の少ないエリアを選びたいものだ。
松井克明／CFP
投稿コメント全ログ コメント即時配信 スレ建て依頼 削除コメント確認方法
スパムメールの中から見つけ出すためにメールのタイトルには必ず「阿修羅さんへ」と記述してください。すべてのページの引用、転載、リンクを許可します。確認メールは不要です。引用元リンクを表示してください。