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不動産投資は慎重に。素人はやけどすることも
【マンション業界の秘密】危ういワンルームマンション投資 新築も中古も売れているが…
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20160220/ecn1602201530001-n1.htm
2016.02.20 夕刊フジ
ワンルームマンションがよく売れているという。純粋に不動産投資の視点から見ると、極めて不安定なシロモノで私からすると首をかしげたくなる。
まず、投資利回りが低い。新築のワンルームマンションなら３％台がザラだ。単純に考えて、投資資金を回収するのに３０年以上かかる。３０年後には、立派な老朽物件になっている。
しかも、よほど立地が良くないと空室リスクが避けられない。そうでなくても、全国的に賃貸住宅の空室率は２割だと言われている。
その通りに計算すると、グロス利回りが３・５％のワンルームは、計算上２・８％になってしまう。
さらに入居者を見つけてもらうために、仲介業者にＡＤと呼ばれる広告料を払う慣習が定着してしまった。これが家賃の２〜３カ月分。それだけではない。最近では入居から１〜２カ月の家賃をタダにするフリーレントも増えてきた。
そういうことを合わせて考えると、長期スパンで見れば利回りは２％あるかないかになってしまう。
しかも、物件自体の値下がりリスクまで背負い込む結果となる。つまり、投資商品としてはかなり危うさを内包しているのがワンルームマンションなのだ。
これが、新築も中古もかなりの売れ行きだというから、世の中はバブルなのかもしれない。
ワンルームマンションの唯一といっていい投資メリットは、その損益を他の所得と通算できることだ。
例えば、年収１０００万円の独身サラリーマンが支払う年間の所得税は９７万円くらいだが、新築ワンルームマンションを購入した場合は、それを５１万円程度に減らすことができる。
仕組みを簡単に説明すると、新築ワンルームマンションを購入すると、１年目は諸費用その他で投資は赤字になる。１５００万円くらいの物件なら、赤字は２００万円ほど。この２００万円を税法上の給与所得から差し引くことができる。
これを税務署に確定申告すると、源泉徴収で払い過ぎた税金の差額分の４６万円が還付される。自分の銀行口座に振り込まれるのだ。
マンションのオーナー気分を味わえて、なおかつ税金まで返ってくる。この味をしめて２戸目、３戸目を購入しているサラリーマンは多い。
ただ、家賃収入があったとしても、大半はローン返済その他で相殺されるので、手元に残る収入はわずか。しかも、いったん空室になると家賃収入が途絶えてローンの返済や管理費、固定資産税は持ち出しになる。
多くの人が、ワンルームマンションを３０年程度で返済するローンを組んで購入している。完済する３０年後、その物件を借りてくれる人がいるのか。またいくらで売却できるのか。
現実を冷静にみると、投資対象としてかなり疑問に思えてくる。持っているのなら、今のうちに売る手もある。
■榊淳司（さかき・あつし） 住宅ジャーナリスト。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に２０年以上携わる（ｗｗｗ．ｓａｋａｋｉａｔｓｕｓｈｉ．ｃｏｍ）。著書に「年収２００万円からのマイホーム戦略」（ＷＡＶＥ出版）など。
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