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「固定資産税」払いすぎが全国で続発中～役所から「高額請求書」が届いたらココを見よ！あなたは大丈夫ですか？
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/48875
2016年06月15日（水） 週刊現代 ：現代ビジネス
長い年月、「そういうもんだ」と考えて、特に見直すこともなく納めてきた固定資産税。しかし近年、固定資産税を払いすぎていたという事例が頻発している。あなたの固定資産税は、大丈夫か——?
■なんでこんなに高いんだ!
「本当に申し訳ないけれど、職員も人間です。どうしてもミスがあるのは仕方ないですよね……」
埼玉県新座市役所に勤める40代の職員は、こう嘆息した。
いったい、何が起きたのか。問題が起きたのは、'13年秋に、「固定資産税を滞納している」として差し押さえられた、2階建ての一軒家だ。
元の戸主は配管工の男性。パートで働く妻と約30年間、何の疑問も持たず税金を納めながら、この家で生活してきた。
だが、毎年徴収される固定資産税は、やけに高かった。納税は次第に滞り、結局、夢のマイホームは公売にかけられた。一軒家は不動産業者に買い取られ、転売された。ところがその際、業者から市に問い合わせがあったのだ。
—この物件の固定資産税、高すぎますよね?
業者は正しかった。この土地は本来、人が生活している「住宅用地」として特例が適用され、「小規模宅地」と分類されて課税されるはずだった。
だが、約30年間にわたって、評価額が4倍以上にもなる「非住宅用地」として、高すぎる請求がなされてきたのだ。
新座市は、徴収し過ぎた固定資産税約200万円に利息をつけて還付したが、転売された住宅には、すでに新しい住人が入居していた。元の持ち主夫婦は、引っ越し先の近所のアパートで、この知らせを聞かされた。
■全国で続発する「手違い」
この季節、固定資産税の通知書類が役所から届いたという方も多いだろう。だが細かい文字が書き連ねてある書類など、詳細に読むこともないという納税者が大半だ。
「土地や家屋を持っているからには仕方ない」
そう諦めている方も、少なくないはずだ。だが新座市のような「手違い」は、全国で続発している。今年に入ってからだけでも、北海道札幌市で計4571万円、高知県四万十市で計1191万円、茨城県河内町で計6758万円など過大徴収が次々明らかになっている。
相続・固定資産税コンサルタントの杉森真哉氏は、「固定資産税の過大請求で多いパターンが、『住宅用地の特例措置』の適用漏れです」と指摘する。
住宅用地の特例措置で気をつけたいのが「小規模住宅用地」に対する軽減。住宅に使用される宅地面積のうち、1戸につき200m2以下は土地の課税標準額(税額の算出基準となる評価額)が6分の1となる。さらに広い土地の場合も、200m2を超えた部分の課税標準額が3分の1に軽減される。
ところが、役所の手違いで適用が漏れると、この大幅な軽減措置が、一切適用されなくなってしまう。杉森氏は、こう話す。
「昔は自治体でも『固定資産税の仕事は10年やって一人前になる』と言われていました。ところが今は役所の職員が2~3年で部署を異動するから、固定資産税の専門職員はなかなか育たない。
『住宅用地の特例措置』を適用するのは、パソコン上の台帳に入力するとき、『住宅用地』というボタン一つを選択するかどうかという簡単な操作なのです。だからミスにはなかなか気がつかない」
だが、場合によってはそれで夢のマイホームを差し押さえられることにもなりかねないのだ。
■役所は調べてくれない
自分が住む土地が、正しく「住宅用地」とされているかをチェックするには、役所から届く固定資産税の「課税明細書」を確認するとよい。
上に掲載したのは、東京23区で使用されている課税明細書を元に注意点をまとめた図だ。
もっとも簡単な確認法は、(5)の「摘要」に「小規模住宅用地」という記載があるか否か。だが、固定資産税の課税明細書の書式は、自治体によってバラバラなのが難点だ。
これに相当する欄が見当たらない場合、(3)「固定課税標準額」(固定資産税の課税標準額)と(1)「固定小規模課標」(固定資産税の小規模宅地にかかる課税標準額)を見比べてみよう。土地が200m2より大幅に広いわけではないのに、この差が大きい場合には、特例措置の適用漏れが疑われる。
この他にも、固定資産税を過大請求されている、さまざまな場合がある。不動産コンサルタントの長嶋修氏は、こう話す。
「目安としては、一般的な戸建ての場合、30~40坪の物件で、固定資産税が20万円を超えたら異常です。古い戸建てなら10万円いくかどうか。それを超える場合、何らかの優遇税制の適用ミスがあるかもしれない。
こうした優遇措置は、実態として土地、建物をどう使っているかで決まります。たとえば、1階が店舗、2階が住宅というたばこ屋さんのような建物の場合。店をたたんで自宅としてだけ使っていれば、住宅用地の特例が受けられます。
また、住居と駐車場が地続きの場合、駐車場も住宅用地と見なされて特例を受けられます。ところが、隣接する駐車場(地目は「雑種地」)を新たに買い増した場合、地続きの土地と見なされず、高い固定資産税を払わせられることもあるのです」
こうした土地や建物の使用法の変更は、役所が積極的に調べることはないため、持ち主が自分で自治体の資産課税課などに申し出る必要がある。
■100万単位で取り戻した
長嶋氏も指摘した駐車場の例のように、土地の「地目」が正しく評価されていないことで、課税ミスが起こっている場合も少なくない。固定資産税に詳しい税理士の出口秀樹氏は、こんなケースもあったと話す。
「以前、『どうも固定資産税が高すぎる』と相談を受けた不動産を調べたところ、隣接する川が流れている部分の土地に課税されていたことがありました。かつては確かに更地で、『雑種地』として課税されていたが、その後、川の流れが変わって使える土地がなくなってしまったのです。
ない土地の固定資産税を払うのはおかしい。自治体側は登記簿を元に調べているため、こうした変化に気付かないのです」
また田舎の土地や山林などを相続した場合、その「面積」にも注意が必要だ。出口氏が続ける。
「現在では不動産売買に当たって、精密な測量が行われますが、20年以上前の物件については正しく測量ができていないことも多い。『縄伸び』『縄縮み』などという用語もありますが、面積が簡単に増減してしまう。実際より広い面積に課税されていることもあるのです。
古くから持っている不動産は一度、測量し直した方がいいでしょう」
さらに、役所が混乱し手違いを起こしやすい新しい税の軽減措置もある。社会保険労務士でファイナンシャルプランナーの井戸美枝氏は、こう話す。
「高齢の親御さんと同居するようになり、バリアフリーの改修工事をした場合、平成30('18)年3月31日までの時限立法ではありますが、建物の固定資産税が床面積の120㎡相当額までは3分の1、減免されます。
また省エネ対策でも、窓を二重サッシや複層ガラスにしたり、床や壁などの断熱改修工事を行った場合、3分の1減額という措置があります」
利用できる人にはありがたい制度だが、数年で担当が代わる役所の素人担当者は混乱し、適用すべき減免措置を見落としてしまうのだ。リフォームを行った場合は、自治体への補助金の申請などと同時に、税務署にも相談に行って損はない。
ミスの頻発する固定資産税。取られすぎないためには、どうしたらよいのか。ファイナンシャルプランナーの深野康彦氏は、こう指摘する。
「『高すぎる』と思った場合、プロに調査を頼むなら、基本的には税理士に調べてもらうことになります。ただ、税理士にも固定資産税を専門にしている人はほとんどいない。
通常は税務の工夫のしようがなく、依頼も少ないので仕事にならないのです。ですから、問題に気付けないことはある。普段、頼んでいる税理士の説明に納得できなければ、別の税理士にセカンドオピニオンを求めてもいいでしょう」
まずは「高すぎる」という感覚が正しいか、自分自身でチェックしてみるところがスタートだ。2ページの図のチェックポイントなどを確認し、不審な点は市区町村の資産課税課などに問い合わせよう。
愛する我が家を最後まで守れるのは、自分自身しかいない。
「週刊現代」2016年6月18日号より
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