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道を挟んで天国と地獄？ 鍵を握る自治体の選択［日本の不動産最前線 第3回］
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20160714-00012816-forbes-bus_all
Forbes JAPAN 7月14日(木)12時0分配信
不動産の価値はなにより、1にも2にも「ロケーション」だ。10億かけて建てた豪邸も、誰も住まないようなところに立地していればそれは実質的に「価値ゼロ」だし、かなり劣化した建物でも立地さえ良ければ、再生に資金投入するか再建築によって新たな価値を創出することも可能だ。
不動産の価値はなにより、1にも2にも「ロケーション」だ。10億かけて建てた豪邸も、誰も住まないようなところに立地していればそれは実質的に「価値ゼロ」だし、かなり劣化した建物でも立地さえ良ければ、再生に資金投入するか再建築によって新たな価値を創出することも可能だ。
昨今、駅から求められる距離は「徒歩7分以内」。持ち家、賃貸ともにこれを超えると急速にニーズが減少する。5年前は10分でも許容されていたが、いまやマンションデベロッパーも8分超えとなる用地に手を出すことには非常に慎重だ。
国土交通省が2014年に公表した「国土のグランドデザイン2050」は、現在は人が住んでいる地域の60％以上で人口が半減もしくはそれ以下となり、20％は無居住化。多くの地域が消滅の危機にあると指摘する。
同年には日本創成会議が、全国のおよそ50％にあたる896もの基礎自治体を「消滅可能性都市」と指定し話題を集めたが、現実には自治体が消えてなくなってしまうわけではなく、各自治体の中で「活かす街」と「捨てる街」を決定し、実行に移すことになりそうだ。
あまり知られていないが、2014年8月に街の在り方を根本的に変える大改革が行われた。「都市再生特別措置法の改正」がそれだ。この「改正特措法」の施行で、各基礎自治体が「活かす街」を具体的に指定可能になった。
例えば、医療・福祉施設や子育て施設、商業施設などを集約する「都市機能誘導区域」。これから加速度的に人口減少が始まる中において、人口密度を維持ないしは増加させ、生活サービスやコミュニティが持続的に確保できるよう居住を誘導する「居住誘導区域」。こうした地域には容積率の緩和や税制優遇、補助金制度などで同区域内への移転を促進する。
■全国で進む立地の選択と集中
道路一本挟んでかたや容積率100%のまま、かたや300％へ緩和といった格差が生まれれば地価に大きな影響が出るのは必至。利害関係者が目の前にいる状況で具体的な計画案を公表するのに二の足を踏んでいる自治体も少なくない。従来の都市計画概念が吹き飛ぶ話ゆえ相当にドラスティックではあるが、全国のほとんどの自治体でこうした、「立地の選択と集中」が迫られている。
埼玉県毛呂山町は現在作成中の立地適正化計画において「20年後に公示地価を10%以上上昇させる」とする目標を掲げる。町の人口は同期間に22%減少見込みとされるところ、人口政策の取組みによる成果を想定し18%程度の減少とし、居住区域に住宅を誘導して人口密度を保ち、同時に投資を呼び込むことで地価上昇につなげたい考えだ。
2013年住宅・土地統計調査によれば同町には3,960戸の空き家があり、空き家率は19.8％だが、20年後の2035年には空き家2,850戸、空き家率は15.19％へと圧縮を目指す。居住用同地域では区域外からの居住を誘導することで65人/haの人口密度とし、このことで10％以上の地価上昇が可能だとする。
地価下落が続けば固定資産税も減収。また人口密度が低くなれば上下水道などのインフラ修繕やごみ収集などの行政サービスも非効率極まりない。これ放置していてはやがて、どの自治体も財政破綻し人口も急減、行政サービスもままならないといった北海道夕張市の事例を笑えなくなるだろう。
空き家問題やまちの過疎化といえばかつては地方の問題であったが、これから課題が浮上するのは都市圏。都心部から30〜40キロ圏内の、いわゆるかつてのベッドタウンだ。
神奈川では相模原市・横須賀市・藤沢市、埼玉県ではさいたま市・川越市・戸田市・志木市・春日部市。千葉県では流山市・松戸市・柏市などがすでにこの計画策定に乗り出している。ある時期に一気に人口増加した地域は、その後適切な若年層の流入がなければ一気に高齢化、やがて人口減少、街は過疎化する。
■道路一本挟んで天国と地獄に？
2016年6月現在、都市部・地方問わず全国276の自治体でこの計画が進行中だ。これから選択しようとしている地域では、どんな線引きが行われるだろうか。またその中身はどのようなものだろうか。人口密度を維持すると宣言されたところでは不動産価格は維持され、それ以外は無価値に向かう。インフラ修繕なども後回し、やがては放置されそうだ。
金融機関も区域外に積極的な融資を行うことはないだろう。「枠の内と外」で居住快適性や資産性に大きな差が出るということだ。道路一本挟んで天国と地獄のような格差がこれから徐々に顕在化するのだから、こうした自治体の計画についてはよくよく調べ、10年後、20年後には激変するであろう街の将来像をよく思い描いておきたい。
次回はさらに「ロケーション選択の要諦」と「建物の見極め方」について具体的にお話しする。例えば建物について「日本の住宅寿命は30年」という国のアナウンスを皆さんは鵜呑みにしていないか。実はそれは「嘘」である。
長嶋 修
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