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世田谷のマンション市場で何が起きているのか〈AERA〉
http://www.asyura2.com/16/hasan111/msg/856.html
投稿者 赤かぶ 日時 2016 年 8 月 14 日 16:40:05: igsppGRN/E9PQ kNSCqYLU
 

             世田谷のマンション市場で何が起きているのか(※イメージ)
  

世田谷のマンション市場で何が起きているのか〈AERA〉
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20160812-00000127-sasahi-soci
AERA 2016年8月15日号


 東京都内でも指折りの人気エリアである世田谷区。その新築マンション市場で、異変が起きているという。どうみればいいのか。

 マンション市場を30年以上見続けてきた私からみても、この数字は異常だ。

 下北沢や二子玉川など、「住みたい街」を多く抱える東京都世田谷区。発売されるマンションも多くが人気物件になる。しかし、区内で販売中の新築マンション35カ所を調べると、7月末時点で24カ所に「完成在庫」があることがわかった(2カ月以内に完成予定の物件を含む)。つまり、全体の7割弱が「売れ残り」を抱えていたのだ。

●売れ残り率2年で3倍

 2年ほど前の調査では、26カ所のうち完成在庫があったのは6カ所と、割合は現在の3分の1だった。一時的な数字の「誤差」とは考えにくい。

 マンションの完成在庫とは、建物が完成した後も買い主が決まらず、販売が続いている新築物件のこと。新築マンションは、建物が完成する前に販売を始め、購入者との間で売買契約を結んでしまう「青田売り」が基本だ。何千万円もする物件を図面だけで購入させる商習慣も異様だが、マンション業界では長年の慣行としてすっかり定着。開発業者は、建物が完成する前に全住戸の売買契約を成立させることを目標にしている。

 なぜ開発業者は完成前の「完売」にこだわるのか。

 多くの場合、マンション開発に関わる用地取得費や建築費、設計料などのコストは銀行融資で賄われている。その借入期間が長ければ長いほど、開発業者の金利負担は重くなる。

 マンションを完成と同時に購入者に引き渡して販売代金が回収できれば、銀行融資が早く返せて金利負担が軽くなる。結果、事業全体の利幅が増える。ゆえに、新築マンションが完成在庫で残ること自体、業界では販売不振とみなされるのだ。

 世田谷区は、東京23区の中で人口が約89万人と最多。面積は大田区に次いで2番目に大きい。当然、新築マンションの供給戸数も多い。そこで完成在庫が7割の新築マンションにあるという事態は、首都圏のマンション市場の先行きに暗雲が垂れ込めているとしても過言ではない。

 完成在庫には、住友不動産や三井不動産、三菱地所、阪急不動産などの大手が開発したマンションも含まれる。「プラウド」のブランドで知られ、完成前後になると大幅な値引きも含めて販売活動を活発化させると言われる野村不動産の物件さえも売れ残っているという。

●年収1500万円必要

 なぜ、世田谷区でこうした現象が起きているのか。理由は簡単。あまりにも価格が高くなりすぎているからだ。

 日本銀行による「異次元金融緩和」の影響もあり、2013年ごろから首都圏の新築マンション販売は好調に推移。価格も上昇し始めた。決定打は、14年10月末の金融緩和の第2弾。これで、東京都心を中心に不動産市場は一気にバブル化した。いち早く価格が高騰したのは港区や千代田区、それに五輪開催決定で沸いた湾岸エリア。富裕層の相続税対策や、円安による外国人の「爆買い」もあり、高騰したマンションが飛ぶように売れた。

 世田谷区は、こういった投機、投資とはやや距離を置く「住むために買う」実需層が中心のエリア。しかし、目黒区や品川区、杉並区といった他の実需エリアに先駆けて「都心バブル」の影響をいち早く受けてしまった。

 アベノミクス以前の世田谷区の相場は、坪単価300万円が上限水準だったが、今は400万円を超える。これは3LDK・70平方メートルの新築マンションが約8500万円になる計算だ。この価格のマンションを買うには世帯収入が年1500万円以上は必要とされる。庶民に手が出るレベルではない。

 完成在庫の増加は、大阪府、京都府など近畿圏でも表れつつある。世田谷区の現象は、堅調だった新築マンション市場の潮目が変わる「予兆」なのかもしれない。(住宅ジャーナリスト・榊淳司)

 

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コメント
 
1. 2016年8月14日 18:11:32 : nafboGYZvk : XLyaYv86JG4[1]
そんな高値で売れると思っている
大手不動産会社はアホと言うしかないね。

是非どんどん倒産して欲しい。


2. 2016年8月14日 18:49:05 : nJF6kGWndY : n7GottskVWw[2295]

都市部の不動産は上がり過ぎ

これから購入する勤労世帯のためにも、もっと下がった方がいい


3. 2016年8月14日 21:24:15 : Wnc6oSvgYA : @SAV2f9Nl3c[34]
需給など 無視して保て 高価格

4. 2016年8月16日 00:40:09 : AiChp2veWo : crH3ggO@jw4[540]
保つ価格は砂上の楼閣    
煌々と 照らす月夜は 荒れ野かな 花咲く穢戸も今は昔ぞ

5. 2016年8月16日 02:38:39 : nWx0USGru6 : SKtwdP5iBaw[9]
マンションなんて敷地面積を世帯数で割ると、含まれる土地代なんて大したことない。それなのに8500万円というのが暴利すぎるのだ。神戸の震災の後、マンション再建費用を調べたが、大抵一戸あたり1000万円でおつりが来た。当時周辺の新築マンション一戸が4500万円の時代だ。

6. 2016年8月16日 22:10:15 : QtzusWPUxw : S3Zm8C3_NR0[1]
    
関東の不動産なんて、ただでもイランわ。

http://up3.viploader.net/news/read.cgi/vlnews084236.jpg/l50
http://up3.viploader.net/news/6.html?1471351700

   


7. [1] leY 2016年8月17日 00:46:05 : SHSnBJ6fCY : DDqEq8ZeqaE[1]
相場は上がりっぱなしで,土地・マンション等の不動産は,ババ抜き状態。

ババを引くのがバカ。
ババを引けば,ハカ。

オリンピックで……
オリンピックに興味ないし,オリンピック見るのにマンションは必要ないなら,不動産も上がりようがない。

アホの宣伝,乗るのはバカ。
乗れば,ハカ。


8. 2016年8月17日 04:04:28 : bI3qUVQjVa : 2fD4_Vi3b_k[8]
日本では不動産の価値が北米などに比べ短期間に下がっていくのに新築に拘りるのはどうしてでしょうね。 非常にもったいない気がします。 せっかく稼いだお金をドブに捨てているような。 自動車もそうです。日本車は最低30万キロくらい定期点検だけでOKなのに。

9. 2016年8月17日 11:28:02 : FKp4UaNsPY : u2jcGA@UuOo[1]
消耗する部品もあるので、さすがに30万キロを定期点検だけというのは無理がありますよw

10. 2016年8月17日 12:42:50 : 4WBlyyVJiQ : My22GkiAJio[23]
少々売れなくても、さらに一戸当たりの面積を狭くして価格を維持していけば、不動産業界にしゃぶらせるアメは減らない。

住環境を狭く、高価にしていくことで、少子化に誘導できる。アメリカー安倍自民党の日本人撲滅政策の一つ。


11. 2016年8月17日 22:45:43 : Bct2dKIuHI : EwDYSUlopSY[5]
>>10. 2016年8月17日 12:42:50 : 4WBlyyVJiQ : My22GkiAJio[23]

>少々売れなくても、さらに一戸当たりの面積を狭くして価格を維持していけば、不動産業界にしゃぶらせるアメは減らない。

新興住宅地ならいざ知らず、面積当たりの価格は相場があるから、そんな事は出来ない


12. shue777[33] gpOCiIKVgoWCVoJWglY 2016年8月19日 08:17:13 : pSe2z3Fnwc : g14AOk9tY54[22]
震災以降、誰が考えても導き出せる不況の危機、
それを踏まえてバブルの演出があちこちで勃発した
オリンピック誘致ももちろんその一環である
歳入の見込みが薄いのに宣伝はバリバリいいことを言う
胴元だけが勝ち逃げする詐欺商法花盛り♪

13. 2016年8月19日 13:53:27 : NNkgCcawbk : Kcn9TinE0WQ[4]
人口が減り空き家がどんどん増えるのに、そんな高値がいつまでも続くわけがない。

14. ネコの目[26] g2yDUoLMlto 2016年8月19日 15:39:20 : ZcTVhqM3e6 : XGbsWMr4K6w[26]
京都市内でも、マンションの高騰は目に余るものがある。
新築だけではなく、中古マンションもどんどん上がっていて、フツーの庶民にはまず手が出ない。買えるマンションと言えば、駅から遠くて交通手段が無いところや、少々やばい場所にあるものぐらい。
「一体、誰が買うのか?」と首を傾げてしまうのだが・・・。本当に、不思議だ。
このバブルはまだまだ続きそうな気配だし・・・一体・・・誰が・・・儲かるのか!?

15. 2017年2月18日 20:21:47 : EOXZRDSzLM : uypfXXFTIns[162]
西の京都は狙い目でしょ、ポスト東京だから、
天皇が京都へ席を移し続いて公官庁が移りそして東京は
スラムと化すって段取りでしょね。
何故日本で東日本と西日本を分けたのか気付けよ。


16. 2017年8月21日 19:50:00 : WMJxreUfvU : Ccp1ax_dgPI[171]
マンションはどうあがいても終わりでしょう。
煽れば増産で在庫が増えるだけ、
アメリカも嘘を言って煽り続けたら在庫の山で、崩壊の始まり、
頼みは低利だけ。
利上げが怖くて、北朝鮮危機を煽ったり、もう手の打ちようがない。

0金利でも
値が上がりすぎでは、買い手が付かない。
隠しても隠し切れない在庫の山で市場は値下げ待ちだ。


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