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横浜市青葉区の住宅街。かつて人気の街並みも高齢世帯が増えつつある （ｃ）朝日新聞社
2033年には3軒に1軒が空き家に…首都圏の売れない家は「過疎地と一緒」？〈週刊朝日〉
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20161005-00000123-sasahi-soci
週刊朝日 2016年10月14日号より抜粋
2033年、約3軒に1軒が空き家になる──。こんな衝撃的な予測が6月、野村総合研究所（NRI）から発表された。親が住んでいた実家や、苦心して買ったマイホームが家余りの時代に突入する。放置すれば、資産はリスクに変わり、倒壊や火災の恐れや、犯罪の温床にもなりかねない。思い出の持ち家を救う策はあるのか。
閑静な住宅街の東京・高円寺。新宿から電車で約10分と、交通の便がいい。この街に住む男性Aさん（68）は自嘲気味に語った。
「私の自宅を売ろうと思っているんですが、売れないんです。値段が安すぎて……」
Aさんは4人きょうだいの長男。30年前、親の援助を受け、高円寺の実家の近くに4千万円で木造2階建ての一軒家を買った。
両親の介護で実家に移り住み、面倒を見てきた。13年前に父を亡くし、昨年母が亡くなった。母が生前、「一等地だから、将来的にも持っていたほうがいい」と言っていた自宅は、空き家のまま。賃貸に出したが、借り手は見つからなかった。
「不動産屋は『5千万円で売れます』と請け合いましたが、買い手は『2千万円なら』という人がいるぐらい。金額に差が開きすぎて、どうしたらいいか」
東京・世田谷に住む50代の外資系会社員の男性Bさんは4年前、千葉県八千代市の実家で一人暮らしをしていた母を亡くした。土地の広さは70坪。実家は20年前にリフォームしたが、なんと5千万円をかけたのだという。
「実家を改修したローンがまだ残っていて、世田谷のマンションのローンと二重苦で、月25万円を払ってます。実家の固定資産税は年間12万円で、世田谷のマンションも同じくらい。2カ月に1度は実家に戻り、雑草の手入れなどをしてます。正直売りたいんですが、買い手がつくかどうか難しいでしょうね」
総務省が5年に1回実施する「住宅・土地統計調査」によると、2013年の日本の空き家の数は約820万戸。5年前に比べて63万戸も増えた。総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）は13.5％だが、前出の野村総研の予測によれば、少子高齢化の影響で23年に20％を突破、今から17年後には30％を超えるという。
空き家率が高い都道府県は山梨県が17.2％、愛媛県が16.9％、高知県が16,8％と地方が目立つが、千葉県が11.9％、東京都でも10.9％に達している。賃貸用物件としての空き家も多いと見られるが、雨戸が閉まったままの住宅が増えてきたのはデータからも裏付けられそうだ。
手っ取り早い景気対策として、国は住宅建設に頼ってきた。住宅ローン減税で団塊の世代の住宅購入意欲を刺激してきたが、大量の空き家をどうするか、国に明確な出口戦略は見当たらない。
解決策として決定打はなく、不動産の専門家の多くは「できるだけ早くスムーズに家を売るのが一番のお勧め」と口をそろえる。住宅情報誌の編集長などを務めた住宅コンサルタントの大久保恭子氏はこう話す。
「空き家は1年放置しただけで、相当傷むので補修費がかかる。管理費や固定資産税などでトータルで年間50万円以上かかる金食い虫です」
加えて、昨年5月に施行された空き家対策特別措置法（空き家特措法）の影響を指摘する。
「倒壊の危険があったり、適切な管理がなされず景観を損なったりするなど、迷惑な空き家は『特定空き家』と認定されます。適切な管理を求める自治体の勧告を無視していると、住宅用地特例の対象外となり、固定資産税が6倍、都市計画税が3倍に跳ね上がり、税金の負担が格段に増します。それでも何も対応しない場合は空き家を強制撤去（行政代執行）し、撤去費用が請求されるなど強硬手段が講じられます」（大久保氏）
首都圏や近畿圏の立地次第では、まだ買い手や借り手が出てきそうだが、「そうではない」と指摘するのが不動産運用コンサルティングにあたるオラガ総研の牧野知弘社長だ。
横浜市や千葉市、千葉県船橋市など首都圏の通勤エリア圏で4千万〜5千万円で購入した一戸建てやマンションを売りに出しても、最近では数百万円から500万円前後で取引されるケースが増えているという。
たとえば、横浜市にある港南台の住宅地。1970年代、80坪の一戸建てが1億4千万円で販売されたこともあったが、現在その物件は2千万円でも売れないという。牧野社長は「地方の過疎地と一緒です。現状ではよっぽど立地条件がいい物件でない限り売れず、売れたとしても赤字になることが多い」と説明する。
売れなければ、貸すという選択はどうか。まず、貸して入ってくる家賃収入と、管理委託費やメンテナンス費用など支出を試算することが必要だ。大久保氏はこう話す。
「リフォームや外壁の補修費用を、賃料で回収するのはなかなか難しいですね。特に地方は家賃7万円で回収するとしたら、『10年単位で計算したら赤字でした』と言う人もたくさんいます。都内23区の良い場所の新築マンションでは賃貸が成立する可能性はありますが、貸す選択は収支が合いにくい」。更地にすると、固定資産税が最大6分の1に軽減される優遇がなくなる。
加えて、東日本大震災の復興工事や20年の東京五輪の影響で、建設作業員が不足。更地にするためにかかる解体費用が予想以上に高騰している。
空き家がなかなか売れないなか、大久保氏はこうアドバイスする。
「インターネットで同じ地域の同じような家の価格をあらかじめ調べ、不動産会社3社程度に査定を依頼しましょう。なぜその価格になるか根拠を合理的に説明できる業者と、1週間に1回以上の状況報告義務がある『専属専任媒介契約』を結んでください。相場より低めの価格設定にして、住宅の購入意欲が高まるボーナス時期、経済が上向き株価が上がり始めたときに売り出すことが大切です」
最近では、自治体が移住、定住を促進するため空き家を紹介する「空き家バンク」をもうけるケースもある
しかし、不動産売買を仲介する大手不動産会社であっても、悪質な取引事例が増えているのだという。NPO法人空家・空地管理センターの上田真一代表が実態を明かす。
「相場価格5千万円の物件を4千万円と査定する。1年間塩漬けにし、売り手の不安をあおり、最終的に不動産業者が3千万円で買い取ります。その物件を4500万円で売って、手数料を2回稼ぐという、悪辣な構図です。大手企業だから安心ということはありません。中小企業でも、地元の事情に精通した経験豊かな営業マンをシビアに探したほうがいいでしょう」
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