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≪マンション業界の秘密≫20年後は新築・中古の価格差は倍以上に 人口激減と建築コストの上昇(ZAKZAK)
http://www.asyura2.com/16/hasan114/msg/280.html
投稿者 赤かぶ 日時 2016 年 10 月 11 日 18:44:45: igsppGRN/E9PQ kNSCqYLU
 

                 20年後、中古価格は思いのほか下がっているかもしれない


【マンション業界の秘密】20年後は新築・中古の価格差は倍以上に 人口激減と建築コストの上昇
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20161010/ecn1610100830001-n1.htm
2016.10.10 夕刊フジ


 今、この国で最大の問題は人口減少だ。国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、20年後には今よりも1200万人ほど日本の人口は減るとされている。

 東京都の人口が約1350万人ほどだから、それに迫る減少幅である。それがたった20年先の話。今年生まれた赤ん坊が成人式を迎える頃には、日本の風景はガラリと変わっているはずだ。

 20年後のマンション市場はどうなっているのだろうか。考えただけでも恐ろしい。

 まず、今よりも相対的に価格が上がっているとは思えない。つまり、今は年収の7倍で買えるマンションが、20年後は8倍や10倍になっているはずがない。

 ただし、20年後には現在「築20年」のマンションが築40年になっている。今の「築30年」は築50年だ。市場に売り出されている中古マンションのほとんどが築30年以上になるはずだ。

 そういった築古の中古が、年収の2倍から3倍で買える状態になっているのではないか。

 東京の都心なら坪単価100万円台が普通となり、近郊なら100万円を切るはずだ。例えば、江東区の東陽町あたりで売り出される築30年の中古マンションが、今の貨幣価値で言えば、1000万円台の後半で買えるかもしれない。

 しかし、マンションを新たに建てるとなると、そのような金額では収まらない。現在でも人件費の高騰により、都心でマンションを建設する場合のコストは1坪当たり120万円ほどという。20坪なら建築コストだけで2400万円。建設業界の長期化する人手不足を踏まえると、20年後、建築コストはさらに上昇している可能性がある。

 そして、20年後といえども都心部の土地の価格はさほど安くはならないだろう。その理由は、都心での不動産の需要はそれなりに発生すると考えられるからだ。

 インバウンド(訪日客)は増えているからホテル用地の需要はある。介護施設など、医療系の不動産ニーズは今より高まるはず。

 だから、新築マンションを開発して販売する場合の分譲価格は、近隣の築30年の中古と比べると倍以上になってしまう。今でも東京や大阪のターミナル駅から快速30分圏の郊外なら、新築マンションが築20年の中古の2倍になっているケースが見られる。それが都心にまで及んでくるのが20年後だ。

 数百万円の予算でリノベーションすれば新築同様の快適性が得られる築30年の中古と、その倍以上の新築が競合したら、どちらが優位だろうか。

 当然、価格の安い方が選ばれることが多いはず。だから、20年後の新築マンションは、一部のお金持ちだけを対象とする趣味的な商品になっている。市場の規模は今の1割から2割程度。今のデベロッパーは、その大半が生き残れない。

 20年は長いようで短い。今から20年前である1996年の総理大臣は橋本龍太郎氏。そんなに昔だったか?

■榊淳司(さかき・あつし) 住宅ジャーナリスト。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる(www.sakakiatsushi.com)。著書に「マンション格差」(講談社現代新書)など多数。

 

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コメント
 
1. 2016年10月11日 19:23:09 : 3E76uVCkj6 : nVgKMnZYopg[279]

 30年後は おそらく ロボットがビルを建築しているだろう 

 建築費は 格段にコストダウンしているはずだ 

 


2. 2016年10月11日 19:29:19 : 3E76uVCkj6 : nVgKMnZYopg[280]

 ロボットが 鉄筋工になったとすると おそらく 鉄筋をあらかじめ 曲げておく必要はない

 ロボットは 鉄筋を飴細工のように曲げながら 器用に鉄筋を組み立てるであろう
 
 ===

 多くの鉄筋は 大きい鉄筋を 細い鉄筋で取り囲むように作られるが 

 ロボットは 細い鉄筋だけで 多数の本数を束にして 使うのではなかろうか!!
 


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