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新築アパートが7カ月入居者ゼロ…賃貸住宅、建てすぎで「大余剰」の危機的状況突入(Business Journal)
http://www.asyura2.com/16/hasan115/msg/883.html
投稿者 赤かぶ 日時 2016 年 11 月 22 日 00:30:05: igsppGRN/E9PQ kNSCqYLU
 

新築アパートが7カ月入居者ゼロ…賃貸住宅、建てすぎで「大余剰」の危機的状況突入
http://biz-journal.jp/2016/11/post_17247.html
2016.11.22 文=秋津智幸/不動産コンサルタント Business Journal


 昨今、「空き家」が社会問題化し、すでに2015年2月26日から「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されています。ここで言う「空家等」とは、「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地(立木その他の土地に定着する物を含む)」と定義されています。

 簡単に要約すると、「人が住まなくなった家」ということになるでしょうか。同法では、「特定空家等」に指定されると、その所有者に行政から「指導→勧告→命令→代執行」といった措置がなされます。この指導や勧告は、「その空き家を適正に管理しなさい」という趣旨です。また、特定空家等に指定されると、固定資産税の優遇措置が外され、更地と同じ税金が課されるため、実質的に増税となります。

 政府が想定している空き家は、もともと住んでいた方が高齢化して施設や老人ホームへ入居、あるいは他界されるなどして自宅が放置されたもののようです。

 一方、不動産業界、特に賃貸住宅を主体とする不動産に携わる者からすると、増えすぎた賃貸住宅の空き家も、いずれ社会問題化し、賃貸住宅の建築に規制がかかることが想定されるため、将来を危惧しています。

 ここ最近は、特に為替や株価といった金融情勢が不安定なこともあり、現物投資である不動産投資も人気で、その需要に応じるように賃貸住宅が建設されています。加えて、2015年から相続税の基礎控除額が従来の60%に減額されるなど、相続税が実質増税となったこともあり、相続対策としての不動産活用から土地を所有するオーナーも賃貸住宅を相当数建設しています。

 すでに世帯数を上回る数の賃貸住宅があるにもかかわらず、新たな賃貸住宅が勢いよく建設されています。そうした賃貸住宅のなかには、賃貸需要は二の次にして建てられた賃貸住宅も出てきます。

■需要がなくても賃貸住宅を建設

 ここで、賃貸住宅の空き家が今の空き家問題の上乗せになるのではないかと心配になる事例を紹介します。

 小田急線沿線の神奈川県内に建てられたある賃貸住宅は、今年4月に完成した新築物件で、8世帯のワンルームアパートです。最寄り駅から徒歩12分の距離にあり、建物の外観や部屋の広さ、設備はほかのアパートと比べて特に見劣りするところはなく、家賃も相場から見れば安い設定となっています。それにもかかわらず、すでに7カ月たった今でも1件も入居者がないのです。周辺の不動産会社への営業はもちろん行っており、賃料交渉も可能な状態で、さらにさまざまなオプションも添えて募集しても入居希望者の見学すらない状態です。

 これは、建物の良し悪し、募集の時期や賃料設定が悪いといった問題ではなく、そもそも「その地域に少なくともワンルームの需要がない」ことの表れだと思われます。

 こうした新築でも長い間入居者がない物件が全国には相当数あり、もっと条件の悪い賃貸住宅、たとえば駅から遠い、築年が古いといった物件の空き家は膨大な数になります。以前からこうした賃貸住宅が飽和状態であることは指摘されていますが、そうしたなかで、前述したようにさらに多くの賃貸住宅がつくられているのです。

 前出の賃貸アパートの並びには、また新たにアパートが2棟建築中で、需要に関係なく賃貸住宅が建てられる状況がよくわかります。これは、立地によってはすでに「賃貸という土地活用の限界」が表れているといえます。

 自宅が放置されている空き家問題も、賃貸住宅の空き家問題も、“立地”が不動産の生命線であることを痛感させられます。

 これから自宅を購入する方も、不動産投資で賃貸住宅を購入する方も、こうした空き家問題は、今後自分にも降りかかるおそれがあると覚えておくべきでしょう。不動産の購入にあたっては、極めて慎重に立地を選ばなければなりません。場合によっては、「購入しない」という選択をすることも重要です。

(文=秋津智幸/不動産コンサルタント)

 

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コメント
 
1. 2016年11月22日 01:51:22 : nJF6kGWndY : n7GottskVWw[3331]

賃料下落は、若年世代など一般大衆にとっては、良い知らせだw

2. 2016年11月23日 07:10:10 : RQpv2rjbfs : DnS7syXjc2g[423]
良い知らせは悪い知らせでもある。即ち、賃貸を使う人に金銭的余裕が失われてきたプラスそもそも若年人口が減ってきたことを示している。

政治が悪いと人口は減少し生産は停滞し軍事が伸びる、お隣の朝鮮半島が他山の石となっている。

日本や北朝鮮は清朝末期の宦官政治をやっている、誰ともわからんやつらが無責任にだらだらと引き継ぎ引き継ぎして問題を先送りにする。首魁らしきものもいるがあのものはただの神輿だ、軽くて馬鹿なので使われているにすぎない。


3. 2016年11月24日 04:00:42 : VeYt8DbqaY : 3kAtSb3TztE[1]
東京でもマンション建てまくってるけどね。夜見ると灯りがついてる部屋が疎らにしかない。ちょっとゾッとするね。

4. ブリテン飯[116] g3WDioNlg5OU0Q 2016年11月24日 12:58:12 : euUS7SNVDg : C0zv6igztA0[1]
大都市は大丈夫。
オーストラリアなんかと同じで、中国最富裕層が日本留学する子女用に買ってくれるよ。シドニーとかメルボルンなんかでは、おかげで住宅の相場が数年で倍になった。

5. 2016年11月24日 16:09:26 : n9wX432XWc : Pa_R7YbHNuA[26]
外国人呼び込んで住宅バブル!!

馬鹿じゃないか!!


6. 2016年11月24日 22:39:22 : 2OcmOZV31g : n3cYAh9seV4[30]
空き家がいっぱいでホームレスもいっぱい。・・・変な国。

7. 2016年11月24日 23:18:01 : 3E76uVCkj6 : nVgKMnZYopg[512]

 不動産屋の愛から 言わせてもらえば ワンルーム・マンションを 今頃作るのは

 クレイジーですね〜〜

 最低でも 2DKくらいはないと ダメぽ

 ===

 そもそも 2DKや 3DKの賃貸マンションを作ると 採算が取れないくらいに

 建物の建築価格が高いので 建築会社は 1DKで 目いっぱい賃料が取れる設計にするけど

 後 5年もすると 需要はなくなるでしょうね〜〜〜

 10年すると 1DKのマンションは ローンが払えなくなって 家主は破産することになるだろう
 


8. 2016年11月24日 23:22:17 : jAjhUX6uwc : AeBJFKjnfag[5]
阿修羅掲示板なのにアベノミクス批判がないのが不思議。

もちろんアベノミクス超金融緩和の影響。

貸付先に困った金融機関は不動産投資にカネを押し込んでいる。

本来なら企業が借りて設備投資、成長を目指すのが普通だが先行きが見えないので企業への融資がかなり難しくなっている。

賃貸不動産への投資はまだ収益が見込めるのかもしれないが、
素人目から見ればどうみても供給過剰。

いまでも賃貸物件は建築ラッシュ。

労働者の住宅は確保できても職が確保できない。

阿修羅なんだから直接的な政策批判がもっと欲しいところ。


9. 2016年11月26日 10:47:28 : gyc7yXtbq2 : Hs4vrNfs41c[16]
空き家が「特定空家等」で固定資産税が増税されるのならば、いえ此れは空き家では有りません貸家です、貸家ですから「特定空家等」では有りませんとは成らないのか?
その理屈が通らないなら空き家の貸住宅とかアパートとかマンションとかは「特定空家等」と同様の税措置にしなければ成らないのではないかと思うが。
その辺のことはまた上手く言い逃れが出来るような文言が潜り込ませてあるのだろうな、変な国ニッポン。

築10年までは「特定空家等」の判定をしません10年以上経って空き家か空き部屋がある場合は「特定空家等」とみなしますとか何とか。
 


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