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家を買うなら、あと1カ月待てば35万円トクをする 住宅ローンを極める⑥
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/52775
2017.09.07 山下 和之 現代ビジネス
2017年10月からフラット35の制度変更が実施される。制度変更は今年4月に、借入金利を当初5年間 年0.25％引き下げる制度「【フラット35】子育て支援型」と「【フラット35】地域活性化型」が創設されて以来だ。
今回の主な変更点は、団体信用生命保険（団信）付きになる点と、フラット35Sの金利引下げ幅が0.30％から0.25％に縮小される点。ともに10月1日申込み分からの適用だが、特に、団信付きの住宅ローンになるメリットが大きいので近々住宅を購入予定の人は是非チェックしてほしい。
■家を買うならあと1ヵ月待て
民間住宅ローンでは、団体信用生命保険（以下団信）への加入が不可欠だ。これに加入することで契約者に万一のことがあっても、その後の返済が免除になるので、原則的に団信に加入しないと住宅ローンを利用できない仕組み。
通常は保険料として別途支払うことがないため意識しない人も多いが、これは保険料が金利に含まれているだけで、負担ゼロというわけではない。
それに対して、フラット35は団信への加入が任意で、加入する場合には別途年払いの保険料の負担が必要になる。現状でも、フラット35利用者のうち9割以上は保険料を負担して団信に加入しているそうだが、それを10月からは民間ローンと同様、団信付きが基本になる。
つまり、10月申込み分からは、民間ローン同様に別途保険料の支払いは必要なくなるわけだ。ただ民間と異なり、団信への加入は強制ではない。その場合には金利が団信付きより0.20％低くなるという。
この制度変更を利用者はどう考えればいいのか。
団信は大半の利用者が入るものとすれば、フラット35の利用を考えている人なら、9月中に焦って申し込むより、10月まで待ったほうが得策。
その理由としては、次の3点が挙げられる。
メリット①無保険状態のリスクがなくなる
現在の方式では、団信保険料は年払い方式で、住宅ローン返済金とは別の引き落としになっている。このため、入金を怠って残高不足で引き落とされない事態が発生すると保障が切れて、無保険状態になってしまう。
そんなときに、万一の事態が起こって亡くなったりしても、保険金は支払われない。今回の制度変更には、そのリスクがなくなるというメリットがある。
メリット②実質的な保険料が安くなる
保険料負担も現在の制度に比べて軽減される。図表1をご覧いただきたい。
たとえば、借入額3000万円、35年返済の場合、従来の別途支払いの団信では35年間の保険料支払額は約204万円で、返済額を含めた総支払額は約3832万円。それが、団信付きのフラット35に移行すると、別途支払いがなく、総返済額は約3797万円になる。新しい制度に移行すれば、約35万円の軽減になる計算だ。
図表1 現在と10月以降の総支払額の比較
設定条件：借入額3000万円、35年元利均等・ボーナス返済なし
住宅金融支援機構ホームページより
メリット③10月から保障内容も拡充へ
保障内容も拡充される。図表1にあるように、従来の団信では、保険金の支払い対象になるのは、「高度障害保障」と「死亡保障」だが、10月以降は、「身体障害保障」と「死亡保障」になる。
住宅ローンの名義人が亡くなったときには、「死亡保障」として住宅ローン残高相当の保険金が支払われ、遺族には住宅ローン返済のいらない住まいが残される。
その点は10月からも変わらないが、いまひとつの保険金支払いの対象である「高度障害保障」が「身体障害保障」に変更されることによって、保障対象が拡充されることになるという。
高度障害というのは、両手や両足を失ったり、両眼の視力を完全に失ったり、言語または咀嚼能力を全く完全に失ったりする7つの状態を指す。
それに対して、「身体障害保障」では、高度障害に加えて身体障害者福祉法に定める障害の級別が1級または2級として、身体障害者手帳の交付を受けた場合に保険金が支払われるようになる。
具体的なケースとしては、従来は保険金支払いの対象ではない、ペースメーカーの植込み、人工透析などで日常生活活動が極度に制限される場合なども保険金支払いの対象になる。
各種の団信のなかでも、この身体障害状態が保障対象になるのは、国内では初のことだそうだ。また、三大疾病特約に関しても、図表2にあるように、保障内容に「介護保障」が加わるなどの拡充が実施される。
図表2 10月以降の保障範囲の拡大
住宅金融支援機構ホームページより
■9月以前の申込み分については
この団信付き住宅ローンへの移行は、10月1日申込み分からで、9月末までの申込みや、すでに返済が始まっている住宅ローンについての変更はできない。
どうしても団信付きのフラット35に変更したい場合には、他の金融機関などに借り換えるという方法がある。
借り換えるためには、他の金融機関での申込みが必要になるのがふつうで、その場合には、事務手数料や抵当権設定費用などが必要になる。
フラット35の場合には、金利が低い分、事務手数料が借入額の1.50％から2.00％程度かかることが多いので、その他の費用まで合わせると、借入額の2.00％から2.50％程度の費用がかかると考えた方がいい。
それを負担してもトクするためには、借換え先の金利が少なくとも0.50％以上、できれば1.00％程度は今借りている金利より低くなければ借り換えるメリットがない。
2、3年前までの現在より高い金利のフラット35を利用している人なら、借換えによって金利低下メリットも出てくるが、最近の超低金利ローンを利用している人だと、金利低下メリットはあまり期待できないので、諸費用を考えると、借換えでトクするのは難しいだろう。
■10月からは金利引下げ幅が縮小
ただし冒頭でも紹介したが、10月1日からはフラット35Sの金利引下げ幅が、これまでの0.30％から0.25％に縮小されることに注意しておかなければならない。保険料負担との兼ね合いでどちらがトクになるのか確認しておく必要があるだろう。
フラット35には、当初5年間または10年間、金利が0.30％引き下げられるフラット35Sがある。
図表3にあるように長期優良住宅、低炭素住宅などが対象になるが、このうちのいずれかひとつの条件を満たせばOKなので、ハードルはさほど高くない。
大手住宅メーカーの商品なら、ほとんどの場合標準仕様でクリアできるだろうし、最近は中堅以下のビルダーでも対応できるようになっている。
その結果、フラット35申請件数の全体のうち、フラット35Sが8割前後を占めるほどだ。それだけに、この金利引下げ幅が縮小される影響は小さくないはずだ。
図表3 フラット35Sの適用条件
■14万円の負担増になります
借入額3000万円だと、団信付きフラット35なら総支払額が従来に比べて約35万円少なくなることは先に触れた。したがって、フラット35Sの金利引下げ縮小によって、総支払額が35万円以上増えてしまうようなことになれば、利用する価値がない。
実際のところかどうなのか。
借入額3000万円、35年返済で、金利1.12％から当初10年間の金利が0.30％引下げられて0.82％になる場合と、金利引下げ0.25％で0.87％になる場合を比較してみよう。
★9月末まで（金利引下げ0.30％）
当初10年間の返済額 8万2192円
11年目以降の返済額 8万5212円
35年間の総返済額 約3543万円
★10月1日以降（金利引下げ0.25％）
当初10年間の返済額 8万2880円
11年目以降の返済額 8万5407円
35年間の総返済額 約3557万円
金利引下げ幅が0.25％に縮小された場合、返済総額が約3557万円になり、0.30％の引下げ時の約3543万円より14万円ほどの負担増になる。
先にみたように、団信付きフラット35への移行では、従来に比べて団信保険料の実質的な負担が約35万円軽くなる。しかも、無保険状態になるリスクがなくなり、かつ保障内容が拡充されるメリットもある。
一方、フラット35Sの金利引下げ幅は縮小されるが、それによる負担増は14万円にとどまる。差し引きすれば、10月以降適用金利が多少高くなっても、団信付きフラット35になってからのほうが得策というわけだ。
■住宅ローンは慎重に
以上のような点を考慮して、まもなく、売買契約、住宅ローンの申込みを迎えるという人は、どのタイミングで申し込むのがいいのか、住宅メーカーや不動産会社の担当者などとも相談した上で決めるのがいいだろう。
住宅の基本性能や設備などで日々新しくなっているように、住宅ローンにもそれまでなかったタイプのローンが開発されることがあるし、そうでなくても住宅ローン金利は毎月変わるし、今回のような制度変更が行われることがある。
それを知らないでいるとソンすることがあり、知っていればタイミングを合わせてトクできることが多いのだ。
特に、フラット35を推進している住宅金融支援機構では、4月の年度変わりと、下半期がスタートする10月に実施することが多いので、関心のある人は、住宅金融支援機構のホームページなどで定期的にチェックしておくのがいいだろう。
※住宅金融支援機構「制度改正」ページ：http://www.flat35.com/topics/seido.html
マイホームの購入を考えている人は、物件選びにエネルギーを費やし、住宅ローンについては二の次になることが多い。
物件選びと同じだけとはいわないが、せめてその2分の1、3分の1でもエネルギーを使って、最適な住宅ローンを選び、少しでもトクしながら、安全・安心な生活を実現していただきたいものだ。
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