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不動産投資は絶対にやってはいけない
http://www.asyura2.com/09/revival3/msg/827.html
投稿者 中川隆 日時 2018 年 3 月 26 日 07:41:53: 3bF/xW6Ehzs4I koaQ7Jey
 

(回答先: 日本の投資家はネットパチンコやギャンブルが大好き 投稿者 中川隆 日時 2018 年 3 月 06 日 12:22:31)


不動産投資は絶対にやってはいけない


ベッキー、CMでシンデレラに かぼちゃの馬車で新天地を目指す - YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=bPFP7xc0L8U

かぼちゃの馬車 ver1 0 1 - YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=DUzTz4cZIR0

かぼちゃの馬車《どっちがいい部屋見つけるか♪》(ロングver.) - YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=LSY-dUwtIN8

かぼちゃの馬車 イメージムービー - YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=uz4OwOhkZaM

かぼちゃの馬車|東京都内最大級の女性専用シェアハウス
https://www.kabocha-b.jp/


_____


スマートデイズ(旧:スマートライフ)のシェアハウス投資は何故破綻してしまったのか、儲けの手口とは
http://fudousancom.hatenablog.com/entry/2018/01/21/152506

どうも不動産職人です。

悪魔のかぼちゃ、ハロウィンが嫌いになった人も多いかもしれません…

もうかなり噂が広がっているスマートデイズ(旧:スマートライフ)のシェアハウス投資の破綻。

被害者会も結成されていくと思いますが、被害人数は700名以上と言われています。

かぼちゃの馬車というネーミングで女性限定のシェアハウス、就職を斡旋することで紹介料での収益もあるので30年間サブリースは問題ないなどこれまでのビジネスモデルとの違いを打ち出すことで本質を煙に巻いて上手く投資家を誘惑。

実態は…

一般の方はまだあまり知らないようなので、スマートデイズのシェアハウス投資は何故破綻してしまったのかと儲けの手口についてお話ししたいと思います。

スマートデイズ(旧:スマートライフ)のシェアハウス投資の手口とは

今後はマスコミなどの報道も過熱が予想されますね。

当然あのS銀行も叩かれる対象になるでしょう。

では、実際にスマートデイズがどんな運営をしていたのか簡単に見ていきたいと思います。

スマートデイズのシェアハウスってどんなの?

「スマートデイズ かぼちゃの馬車 間取り」の画像検索結果

スマートデイズの間取り…

この間取り見て、不動産会社の社員は多分一同吹いてしまうくらいひどい間取りです。

シェアハウスと言えば、テラスハウスみたいな大きなリビングがあって、共有スペースで恋に花が咲くみたいなイメージをお持ちかと思いますが、これが現実です。

かぼちゃの馬車の家賃相場が家賃2万代~5万くらいで共益費1万円程度。

5万~6万も払えば、いくら東京と言えどもユニットバスの部屋は借りることが全然可能。

そりゃ、こんなバス、トイレ、キッチン強度の物件に借り手はいないでしょうな。

更に立地。

東京都23区と言えども山手線の外側、特に中野区以西に物件は多く、駅からも10分以上といった微妙なエリアに建っている物件が多く、こんなところでよく銀行の評価が出たなという感じ。

平均年収が三菱東京UFJ銀行を越えた天下の悪徳銀行、ス〇ガ銀行だからまあ出したということもありますが、ほとんど確信犯的な詐欺的融資。

私にこのシェアハウス投資で失敗した方がご相談に来られた時に一度借り換えができないかと銀行に当たってみたけど、当然評価は半額以下。

そのため、売っても返済が出来ないのでその方最後は自己破産されました。

やはり、売却出来ない、出口のない投資は最初から上手くいくはずがないという典型的な例です。

何故スマートデイズのシェアハウスを買ってしまうのか

こんな物件なので、ちょっとプロが資料を見ればこんな投資が成り立つわけがないと判断するわけですが、皆さん簡単に引っかかってしまうんですね。

ご相談に来られた方に聞いた話だと、

・サブリース30年間家賃保証

・投資利回り8%以上

・ほったらかしで収益を得ることができる

・シェアハウスはこれから需要が多い

・女性専用で就職のあっせんも行うので、賃貸が上手くいかなくても会社の収益は影響が出ない

などなど、色々な営業トークをモロ被りしてしまい、そのまま浴びせ倒されたといった感じでしょうか。

正直電話営業だけで契約にもっていかれてしまうことがほとんどです。

そして引っ掛かった人のほとんどが収入が多く本業の忙しいサラリーマン。

ほったらかしで収益が入るならと甘い言葉にまんまと乗ってしまったようです。

確かに新築ワンルームの営業マン同様に彼らの営業力は確かに半端じゃありません。

それもこれも一件売れば数百万のインセンティブがあるからなんですよ。

売れる物件なら宣伝しなくても簡単に売れますから。

スマートデイズ破たんへの道

ちょっと立ち止まって考えればおかしいなと思うはずなのに、みんなやっぱり引っかかってしまう。

甘い言葉の裏には必ず訳があります。

だって、本当に儲かるなら何で自分ひとりでやらないのって思いませんか。

投資はすべてそうですが、本当に大事なことは人には教えないものです。

では、スマートデイズは何故破綻してしまったのでしょうか。

スマートデイズのビジネスモデル

基本的には新築ワンルームと同じですが、それを更にひどくした感じ。

新築ワンルームの場合は新築なのでプレミアム価格ということで高い金額で売り出しています。一般的には2割~3割程度の利益があると言われています。

2,000万円の新築ワンルームを売れば会社は単純に400万~600万の利益。

月一万円で新築ワンルームのオーナーに、生命保険代わりに、節税ができますよなんていう謳い文句を使い、あの手この手で買わせようとします。

そして、不動産を買うと仲介手数料が必要ですが、新築ワンルームはデベロッパー(売主)から直接買うのでこれが必要ありません。

2,000万円だと仲介手数料は、72万程度。

普通に不動産を買うよりも72万得したと思っていますが、デベロッパーは400万~600万の利益をのっけてます。

なので、全然安くないんです。

今回のシェアハウスは、この業者の利益のさじ加減がかなりひどいと予想され、1件1億5,000万程度のシェアハウスの実際の評価は8,000万程度。

建築コストなどもあるので、実際にどれくらいの利益かはわかりませんが、数千万は利益を出しています。そりゃ手当はすごいでしょうな。

そして、この利益がサブリース家賃の原資となります。

なんせ、実際にはほとんど入居者がいないような物件なのに、5万の家賃で出しているところを利回りを合わせるために7万くらいの家賃保証をしているわけです。

家賃だけで賄えるはずがありません。

こんな感じで赤字を物件を売って補填するという流れでガンガン売りまくっていきます。

しかし、サクトインベスターズの破たんを機にス〇ガ銀行も融資をストップ。

これでスマートデイズの自転車操業もストップ。

かぼちゃが破裂!することになるわけです。

スマートデイズの破綻

このように破たんへの道を歩み始めたスマートデイズ。

まずは、家賃の減額を要請。

30年間減額無しの家賃保証の覚書まで交わしているのに何故?と思ったオーナーさんも多いと思いますが、これはサブリース会社が借地借家法に守られているから可能なんですね。

借地借家法は借主にやさしい法律で、周辺の相場に合わせて著しく家賃が合わない場合など減額交渉が出来ます。

スマートデイズはこの法律を盾に、昨年の10月ごろ取りあえず銀行への返済のお金は振り込みます、その他掛かる費用はご自身でなどと宣(のたま)います。

そして、年が明けた2018年1月早々に社長が交代。

敗戦処理用の社長が登板となり、何かあるのかなと思っていると1月17日、20日に事業説明会があり、2月以降の送金家賃はストップとなった模様です。

スマートデイズ被害にあった方々は2次被害にご注意を

正直ほとんどお金は帰ってこないし、銀行は返済を待ってくれないので今あるお金で補填するか、出来ない場合は自己破産しかありません。

すでに8,000万~1億くらいで売りに出している物件もありますが、多分融資がつかないし、収益も見込みずらいので買い手はつかないでしょう。

どうしようもない場合は、まずは家族にはきちんと話をしてください。

どんな結果になろうと死ぬ必要はないし、再起は可能です。

これだけの物件を買えたオーナーさんたちなので、本業収入は私よりも断然多いし、社会的地位もあると思いますのでやけを起こさず専門家に相談するようにしてください。

又、こういった被害が出た時は便乗商売が流行ります。

とくにこのサイトは?怪しい感じです。

問い合わせ多数!! | 株式会社スマートデイズ被害者救済支援室

もし相談するならこのサイト法務大臣認証のこのサイトへ

スマートデイズ、かぼちゃの馬車についてのご相談は、まず下記の団体でオーナー同士の情報共有することをお勧めします。

法務大臣認証ADR機関提携団体サブリース問題解決センター

https://sublease-solution.com/

下手なところに問合せしてしまうと高額な弁護士費用や相談料など余計な資金を払わされることになります。

先に資金を振り込まないといけないというような話は絶対に乗らないように。

シェアハウス投資に引っかかるくらいなら堅実にアパート経営を!

【シノケンハーモニー】

100万円の投資で2億円の資産をつくる!

【インベスターズクラウド】

対するインベスターズクラウド。

不動産投資で年収アップしたい方へ!【INVESTERSCLOUD】

東証一部に上場しており、魑魅魍魎の不動産業界でも 比較的良心的ににやっていると思います。

堅実にワンルーム投資ならまずセミナーを受けるべし
http://fudousancom.hatenablog.com/entry/2018/01/21/152506

家賃収入10億のハズが破産へ。会社員を狙うシェアハウス投資の手口
2018.02.13 33 by 阿部泰尚『伝説の探偵』
http://www.mag2.com/p/news/349835


「サラリーマンをしながら不労所得」という謳い文句はよくネットなどで見かけますが、「資産10億が手に入る!」とまで言われると疑いの目を向けつつもダマされてしまう人も多いのかもしれません。人気メルマガ『伝説の探偵』の著者で現役の探偵・阿部泰尚(あべ・ひろたか)さんが今回依頼を受けたのは、高い家賃収入が見込めるシェアハウスのオーナーを募集する投資の被害者。その仕組みと裏の実態は驚くべきものでした。

サラリーマンでも億万長者になれるという投資についての問題

先日のこと。交差点で、気になる看板が目に止まった。

「サラリーマンでも資産10億円!」

なんだこれ?と思いつつ、相談者と会って話を聞くと、「なるほど」と納得してしまった。

「30年間家賃保証」「需要が増加しているシェアハウスのオーナーに」

この謳い文句で営業を続けていた不動産会社、株式会社スマートデイズ(以下、S社)は、ある程度の収入以上のサラリーマンを中心にシェアハウスのオーナーにならないかという営業をかけていた。

仕組みからいうと、敷金礼金など初期費用が高くなりやすい都内の通勤圏内に、おしゃれな女性専用のシェアハウスを建てて入居者を募集する。そして、このS社が一括して借り上げて、シェアハウスを建てるための建設費用は全て住宅ローンで行い、それより多い家賃保証をオーナーが受け取ることで、オーナーは、少なくとも30年間はその差額が副収入になるというもの。

私が相談を受けたAさんの場合

借入額は、1億円。返済は、およそ月額100万円であった。

契約書にある家賃保証は125万円で、これを30年間、S社が支払うとある。

つまり、Aさんは住宅ローンを組めば、黙っていても25万円の副収入を手に入れることができるのだ。

ところが、2017年11月には、一方的に家賃保証の減額をされてしまい、2018年1月からは、一切の家賃が入ってこなくなってしまった。

このままでは数ヶ月で資金がショートし、Aさんは自己破産する以外、道は無くなるだろう。

調査にお金を使って何かの情報を得たところで、直ちに状況が回復するわけでもない状況から、私はAさんには弁護士のところに行くなり、被害者の会に入るなりして、被害回復を図ったり、銀行の支払いをリスケ(※1)して一時的に支払いの猶予を受けるなどするようにアドバイスした。

だが、不可思議な点が多い。

なぜサラリーマンのAさんが収入に見合わない1億円ものローンを組めたのか?

そもそも土地建物の購入についての銀行融資は、銀行にとって比較的安全なものだと理解されている。というのも、銀行は土地建物に必ず、「抵当権」を設定するからだ。ローンが返せなくなれば、銀行は容赦無く土地建物を取り上げることができるわけだ。

また、個人が住宅用にローンを組む場合においては、生命保険特約がつくことが多い。つまり、ローンを支払う世帯主が不慮の事故などで死んでしまい、ローンが支払えなくなっても、残りの残額は生命保険金で完済すると。この場合、残された家族には土地家屋が残り、お金を貸した銀行も生命保険金で取りっぱぐれはない。

この場合は、個人の住宅用ではないが、少なからず、共同住宅に耐えうる大きさの土地と建物が残るのだ。また、一方で、家賃についてもその時の所有者がもらうわけだから、借り手がいる限り、長い目で見れば収益性を確保できる。

だが、こと銀行の融資については、融資を受ける側の収入、勤務先の安定性、その他資産などを勘案して融資を実行することになるのが通例だ。

これは、居住用として土地家屋あるいはマンションなどを買う場合の目安だが、だいたい年収の30〜35%程度の返済となる額が目一杯の融資額なはずだ。

ざっくりと、年収が1000万円の人がいるとしたら、30年ほどのローンを組んで、一般的な金利だとしたら、およそ6000万円台後半から7000万円程度の借り入れが起こせるが、1億円の融資は、ほぼ確実に審査落ちする。

ところが、Aさんの場合は年収1000万円には全く届いていないのに、30年間1億円の融資が簡単に通っているのだ。

そして、通例、不動産会社が住宅ローンなどで金融機関を紹介する場合、いくつかの銀行を紹介するものだが、S社については、ある地方銀行がほぼ独占で、この融資を実行しているのだ。

この金融機関については便宜上、S銀行とするが、S銀行は、どの様な審査をしたのであろうか?

もちろん、企業秘密であるため話を聞くことはできなかったが、一般的にはということで、いくつか話ができた。

その窓口担当のいう、一般的にはという話では、「サブリース(一括借上、家賃保証)のスキームができていれば、返済額についての返済は滞りがないと思われるので、貸付をしても銀行として損失を被ることはない」「もちろん、金利もあり、抵当権も設定するので、全て損失になるということもない」ということであった。

つまりは、S社のスキームがしっかりしていたということなのだろうが、結果からすれば、スキームどころではなかったはずだ。

一方、S銀行の関係者は、私にS銀行では率先して貸し付ける体質があるという話が聞けた。銀行はお金を預かるのが主体とした業務ではなく、いかに安全な先に金を貸すかがその売り上げにつながるわけだから、率先して貸し付けるのは、営業方針なのだろう。

そして、もう1つ。

「もしも、年収をごまかされたり、融資の申込書が貸しやすいように作られて提出されたら、見抜くのは難しいかもしれないですね」

被害者Aさんの話を思い出せば、Aさんは必要書類のチェックをしている間、S社の営業担当が、申込書などをサインをしてハンコを押すだけの状態であったそうだ。

つまり、貸付に詳しい担当がこの数値をいじった可能性は十分あるのだ。

ただ必要書類におよそ源泉所得など年収を想定できる書類はあったはずだから、審査が甘いというより、利用者の安全よりも営業成績を上げる方が優先されたとも考えられ、銀行の落ち度は大きいと言える。


さて、S社(株式会社スマートデイズ)についても調べてみると・・・

もしも私がこのS社の投資をやろうと思っているクライアントに相談を受け、軽く調べてアドバイスするとすれば、「絶対にやめておけ」である。それでも、投資をするというクライアントがいれば、私はそのクライアントの相談を二度と受けないだろう。

スマートデイズ社は、もともとは「スマートライフ社」といった。当初の代表取締役は、S氏だ。彼はいわゆる傀儡であり、元々の実質上の経営者がいたと推測される。

この人物の名が登記簿上から確認できないということは、表面上、名を出すと弊害があると考えたのであろう。

ただ、その初代の時期から、マンションや不動産会社を買い取るなど、鼻息の荒い経営をしていた。そして、2代目社長はD氏だ。D氏は大手不動産会社にいた敏腕であり、女性専用でおしゃれなイメージ、まるでテラスハウスの家のようなコンセプトで、シェアハウスを次々と建てていく。

ただ、 ここでの利益は、家賃収入などはあまり考えていないようで、建設費の中抜きで利益を作ろうとしている節がある。

つまり、S社で土地建物を作るとして1億円の費用がかかるとされたとすれば、他の会社で土地建物を建設すると、6000万円台後半から7000万円台前半でできるであろう。

S社では、この部分で2割から3割の利益を得ていた。営業マンは、この部分からマージンをもらっていたはずだ。それ以外は、会社の運営費や家賃保証として支払う資金として使われていた。

そもそも人口が東京などの大都市に集中していると言っても、人口は減少傾向にある日本において、シェアハウスばかりが需要が伸びるはずはない。

また、初期費用が嵩むといっても、今時、割安に借りられるアパートやマンションも多くあり、無理して都内に住む必要もないだろう。交通網は進化しているのだから。

そうなると、シェアハウスの借り手を探す方が大変なのだ。

さらに、実際のS社のシェアハウスの間取りは、テレビ番組のテラスハウスのように大きなリビングがあって、、、というようなものではない。

細長く、狭い部屋が並ぶようにあり、トイレとお風呂が共用というようなつくりである。どちらかといえば、寮のようなものだ。

家賃も驚くほど安いわけではないから、どう借り手をつけるのか? そもそも論で疑問が生じる。

となれば、当時の S社が目に見える利益は、建設費用などからの利益であろう。だから、S社は部屋の借り手を探すというところに強く営業部隊を設けずに、シェアハウスのオーナーになる顧客営業にとにかく力を入れたのだ。

現在S社の報告によれば、2016年1月S社のシェアハウスの入居者数は「1491人」12月では「2344人」であるのに対し、物件数は2016年1月で「2596部屋」12月では「6734部屋」である。約1年間でおよそ4100部屋作っているのに、入居者は853人しか増えていないのだ。

そうなれば、どちらに営業が向いていたかよくわかるだろう。 もしも、このまま入居者が増えなければ、長中期的に見れば、会社の家賃保証は必ず瓦解するのは小学生でもわかることだろう。

部屋数が増えれば増えるほど、将来的に支払わなければならないオーナーへの費用は増大するのだ。

普通、このサブリース事業を成功させようと思っているならば、このバランスには注視して、必ず安定して利益が出せるように考えるだろう。

最大の出資者が現社長に

このような収益体質であれば、いずれ行き詰まる。

まず、 S銀行がS社に対して用意していたオーナー用の特別融資制度を廃止した。

こうなると、S社は利益を生み出すことができなくなる。そこで、2代目社長は資金のある株式会社オーシャナイズに目をつけ、会社ごと売り飛ばそうと考えたのだろう。

現社長、つまり3代目になる社長は、およそ10億円ほどの費用を出して、S社の株式を買い取り、平成30年1月、代表取締役に就任したのだ。

宝の山だろうと思って買い取った会社が、蓋をあけてみれば、莫大な損失しか産まない会社であった。これは巧妙に仕掛けられたM&Aである。

現社長は、オーナー救済のため、再建策を実行するそうだが、ここまで疲弊した企業を立て直すには相当な時間を要するであろうし、その期間に耐えうる資金力があるオーナーはほとんどいないであろう。

結果、騙された形となったシェアハウスオーナーたちに今必要なのは、 当面の資金と将来的な返済計画であろう。

一方、都内にあるおよそ半分がこのS社のシェアハウスだともいうことから、シェアハウス入居者も今現在、不安であろうし、二重の請求などがあることだろう。

ある意味、大金を取られ、後始末だけを残された現社長らも被害者とも言える。

だが、調査素養のある人物がちょっとでも調べれば、このような杜撰な会社に騙されることはなかった。特に、現社長は、ベンチャー企業の社長でもあり、企業買収などはプロであると言っていい。

自分は関係ないよでは済まない

この手の詐欺は心の隙にスッと忍び込んでくるものだ。

どんな人物でも必ず隙はある。ちょっと話を聞いてみようかなと思ったところで、すでに罠にはまってしまうものだ。

S社の営業だったという人物によれば、サラリーマンのリストや交流会の名刺交換などで流れた名刺を使って、必死に営業したそうだ。つまり、いつどこで、自分の情報が流れ、ターゲットにされるか、自己防衛のみではどうにもならない世界であるのだ。

被害者側は、土地も建物も名義は自分、いざとなれば、土地建物を売り飛ばせば、なんとかなると考えるはずだ。 しかし、それが実際には自分が買った金額より3〜4割ほど安ければどうだろう。土地バブルと言われていても、不利な土地建物を有利な条件ですぐに売却することは難しい。

こうした詐欺に騙されないためには、その会社の収益はどこにあるか、ある意味イヤラシイ目で吟味するべきなのだ。 そして、投資は自己責任というが、これは騙された人が悪いということではなくて、何かあっても自分で処理できる範囲で投資をするということなのだ。

「1億円、返せないな、と思えば、そこには手を出すべきではない」という姿勢は投資をする上で、最も大切な姿勢だろう。

また、投資先の会社があるならば、法人登記簿程度は取るべきだ。そして、自分が買うであろう物件があるならば、近所の不動産屋にでも行って、この辺の相場ってどうですか?と聞けば、どのくらいマージンを取られているか予測もつくだろう。

冒頭のAさんの場合、月25万円の副収入ともなれば、年で300万円の副収入になる。10年で3000万円、30年ともなれば、9000万円になる。こう考えると、これは大きな副収入になるわけだから、時間を使い、投資前によく観察して調査をすれば、S社のいうスキームには無理があることがわかるだろう。

現在、これら不動産を買い取ってあげるとか、解決法を教えるコンサルタントなどが出てきて、700人相当いる被害者を狙っているそうだ。

詐欺師はいう。騙される奴は、何度でも騙される。また、自分だけは騙されないと思っているやつほど、騙しやすい。一度騙されたから、もう次は騙されない。という根拠はどこにもないのだ。

また、この手の投資に適格性を許可するような制度はないということだ。だから、類似するビジネスモデルの不動産投資は無数にある。ぜひとも気をつけてもらいたいものだ。

不動産投資で成功する者は、時間を割き、ユニークなアイデアを持って、ビジネスセンスがある人物であり、不動産知識に明るい。そうでなければ、この投資の世界に足を踏み入れてはならない。
http://fudousancom.hatenablog.com/entry/2018/01/21/152506

2018年02月24日
スマートデイズ シェアハウス投資詐欺か 多額債務抱える被害者


銀行はこんなもので利益が出るはずがないのに気づいた筈で、最初からグルだった可能性もある
引用:産経新聞http://www.sankei.com/images/news/180121/afr1801210005-p1.jpg


新手の投資勧誘

シェアハウス投資のスマートデイズからオーナーに賃料が支払われず、かつての和牛投資などに似た状況になっています。

スマートデイズは女性専用の新築シェアハウスを運営し、投資家はオーナーとしてシェアハウスを所有し利益を得るビジネスモデルになっていた。

シェアハウスは一軒の家に複数人数の他人が間借りする賃貸方法で、アメリカのドラマから若い人に人気があった。

スマートデイズは30年間家賃保証を謳い文句に、サラリーマンが資産10億円を築けると投資を誘っていました。

オーナーは住宅ローンで借りた金をシェアハウスに投資して、返済金額以上の家賃支払いを受けるので、必ず儲かると説明していました。

ちょっと考えるとこの仕組みの問題点は、「必ず利益が出る」ならスマートデイズが直接銀行から融資を受ける筈です。


銀行も必ず利益が出るおいしい話を見逃すはずがなく、非常に低い金利で融資に応じたでしょう。

だが一般の人に投資を呼びかけないと資金が集まらないというのは、最初から銀行に相手にされていなかったと想像できます。

投資した人は月額10万円などの住宅ローンを返済しながら、毎月12万円以上を30年間受け取れると考えていたが、そうではありませんでした。


最初は約束通り毎月の賃料が振り込まれたものの、2017年頃から一方的に家賃保証の金額が減額され、2018年になると入金されなくなりました。

実はこうしたトラブルは「サブリース」では良くある例で、定番と言っても良いほどです。

サブリースはオーナーから賃貸物件を一括で借り上げ、運営してくれるサービスで、オーナーは利益だけを受け取れば良い。


業界では定番の嵌め込み

その代わりオーナーは何もしなくていい分手数料が高額で、いくつもの嵌め込み手口が用意されている。

手口とは「家賃保証」をするが段階的に引き下げたり、「30年保証」を謳うが契約は打ち切れるようになっている。

もしオーナーだけに有利な制度だったらサブリース側が赤字を補填する事になるが、世の中にそんなうまい話はないです。


シェアハウス投資でもスマートデイズは家賃保証の減額や、赤字の場合には契約を打ち切れるようにしていたと推測できます。

こういう逃げ道があるからこそ、サブリース業者は一見するとオーナーに非常に有利な条件を提示できるのです。

スマートデイズが建設したシェアハウスは専門家によると、相場より建設費が3割も高額で、業者からリベートが還元されていた疑いが強い。


これでは利益が出るはずが無く、最初から逃げるつもりでオーナーを募集して引っ掛けた疑惑も出ている。

スマートデイズはオーナーから集めた金でシェアハウスを建設し、まるでマルチ商法のように事業を拡大した。

オーナーの多くはスルガ銀から融資を受けていて、中には1億円以上の負債を抱えているサラリーマンも居るという。


毎月多額の住宅ローン支払いを請求される一方で、入金はなくなったので破産状態になっている。
http://www.thutmosev.com/archives/75046084.html


2018年03月23日
スマートデイズのシェアハウス投資 スルガ銀行が高金利で押し貸し


スルガ銀行は低金利融資の条件として、高金利ローンを無理やり貸し付けていた
引用:https://i0.wp.com/www.asahicom.jp/articles/images/AS20180220000236_comm.jpg


スルガ銀行とスマートデイズ社の関わり

スマートデイズ社のシェアハウス投資「かぼちゃの馬車」が破綻した問題で、融資をしたスルガ銀行の責任が問われている。

ローンでシェアハウス投資した人の8割がスルガ銀行の融資を受けたとも、スルガ銀行支店で投資セミナーを受けたとも報道されました。

スルガ銀行はスマートデイズ社以外にも個人向け不動産融資に熱心で、地銀トップの収益を上げてきました。


その代わり強引な押し貸しとみられる行為もしていて、「借りてもらわないと話が進まない」などと不必要なローンまでさせていた。

シェアハウス投資の希望者がスルガ銀行に融資申し込みをすると、フリーローンを借りるよう要求していた。

使い道自由のフリーローンは不動産ローンより何倍も高金利だが、借金をさせてそれを定期預金に預け入れさせた。


金利差だけで毎年10%も損をするのだが、丸々スルガ銀行の利益になり、これで不動産融資が通るようになる。

スルガ銀行から融資を受けてシェアハウス投資した人は700人近く、総額700億円に上るという推測もされています。

単純に計算して1人5000万円から1億円以上も融資していた事になり、融資を受けたのは普通のサラリーマンやOLだったりした。


低金利の不動産融資の条件として、高金利フリーローンを借りさせるのは、銀行業界が収益を確保する「常套手段」とも言われている。

とはいえ遺法とも合法ともつかない手口で、堂々と説明できるような手口ではない。


押し貸しと追い剥ぎ

スルガ銀行は小規模な地銀でありながら、資産に対する利益率は業界平均0.3%に対して、1.42%も上げていました。

高収益を可能にしたのがスマートデイズ社のシェアハウス投資「かぼちゃの馬車」と組んだ個人向け融資だった。

「かぼちゃの馬車」は最初から利益が出ておらず、投資家から新たに集めた資金で配当し、物件を増やすというマルチ商法まがいのビジネスだった。


短期間に800棟以上を建設し、1万室以上もシェアハウス投資物件としてオーナーに販売した。

オーナーとは言っても名ばかりで大半はフルローン、つまり頭金ゼロで全額銀行融資を受けた人達だった。

スルガ銀行から高金利でオーナーに融資され、その金はスマートデイズ社に流れて、一部は配当として還元し、新たな物件を建設していった。


シェアハウスの「かぼちゃの馬車」は実は資金を食いつぶしていただけの赤字事業で、負債はオーナーが背負うようになっていた。

予定通りなのか想定外だったのか、資金繰りが悪化するとスルガ銀行は新たな融資を打ち切ったので、「かぼちゃの馬車」は破綻した。

約束していたオーナーへの配当は行われなくなったが、スルガ銀行からの取り立ては容赦なく来る。


オーナーたちはスマートデイズ社の家賃保証制度で返済計画を建てていたので、配当が無くなったら返済できなくなった。

危険で無謀な投資なので他の銀行からは相手にされず、スルガ銀行だけが融資に応じた。

不動産融資には連帯保証人が建てられるので、スルガ銀行は最終的に保証人から取り立てるつもりで融資したと考えられる。
http://www.thutmosev.com/archives/75447003.html

【かぼちゃの馬車事件】スルガ銀行、融資申込者に高利ローン契約を条件として要求か
http://biz-journal.jp/2018/03/post_22698.html
2018.03.20 文=編集部 Business Journal
 
  スルガ銀行(「wikipedia」より)


「かぼちゃの馬車」セミナーを開催していたスルガ銀行横浜支店は、何度も表彰されてきた。「頭金なしで投資でき、30年間家賃収入を保証」をセールストークに使い会社員らを勧誘し、スルガ銀行から1億円単位の融資を引き出してオーナーへと“変身”させてきた。

 オーナーはシェアハウスの物件購入資金を融資するスルガ銀行の行員から、高利のフリーローンの契約を同時に求められていたという。実質的にフリーローンの契約が融資の条件となっていたことになる。多くの事例では、高利のフリーローンで借りた金を、超低利のスルガ銀行の定期預金や積立預金に預けさせられていた。この振り替えも「半ば強制だった」という複数のオーナーの証言もある。このスルガ銀行の手法は、いわば銀行の“常道”だが、胸を張って堂々と行う銀行業務からはほど遠い。金融庁は厳格にチェックすべきだろう。

 物件融資の契約をする直前に突然、フリーローンの申し込みを迫られ、「借りてもらわないと(融資契約が)前に進まない」と言われたオーナーもいる。高利のフリーローンで借りた金を低金利の定期預金にすれば、オーナーは損する。その分、スルガ銀行が利ザヤを稼ぐことになる。“濡れ手で粟”の仕組みだ。

 スルガ銀行は、かぼちゃの馬車のオーナーに融資したのと同じように、投資用不動産の購入資金を用立てる個人向けローンに傾斜し、地銀屈指の収益を確保してきたことが、今回の“事件”の背景にある。個人向けローンの融資先は7割が首都圏で、かぼちゃの馬車関連融資も首都圏が主だ。

 かぼちゃの馬車が暴走する以前には、スルガ銀行は2018年3月期にコア業務純益を650億円計上するとしてきた。規模では地銀の20位以下だが、収益力ではトップクラス。地銀の雄といわれる横浜銀行を追いかけるほどの“高収益バンク”なのだ。だが、このコア業務純益の確保はおぼつかない。

■スルガ銀行の融資実態は

 会員制情報誌「選択」(選択出版/3月号)は、『地方金融の研究』との記事でスルガ銀行を取り上げた。「訳あり融資で荒稼ぎの『高利貸し』」との副題をつけた2ページにわたる記事は、「地銀の皮を着た『高利貸し』。金融界からそんな皮肉が聞こえてくる」で締めくくられている。

「融資審査は適正に行っており、これまでのところ行員が不正に関わった形跡はない」というのがスルガ銀行の公式の見解だ。

 しかし、融資を受ける際に提出する銀行の通帳や証券会社の株式資産リストの数字が、“水増し”されていた疑惑が浮上している。数百万円しか預金がないのに、ゼロがひとつ加えられていたといったケースが次々と明らかになっている。地銀の関係者からは、「こんな単純な手口にスルガ銀行の行員は騙されたのか。スルガ銀行のバンカーの目は節穴か」(有力地銀の頭取)といった冷ややかな声が挙がる。

 スルガ銀行は、朝日新聞の取材に「個別事案の回答は差し控える。金融庁には適宜情報提供をしている」と回答した。スルガ銀行は2月22日、「報道等を受け、実態把握のための調査を開始した」としているが、横浜支店ぐるみの荒稼ぎと見られても仕方がないような実態に、本当に気付いていなかったのだろうか。

 高利のフリーローンを繰り上げ返済しようとしたオーナーが、受け取りを渋られたケースもある。ここまでくると完全にルール違反だ。スルガ銀行は他行がやらない、「先にリスクを取って貸し出す」という独自のビジネスモデルで高い収益を保ってきたが、実態はリスクを取っていないのではないか。借り手(かぼちゃの馬車のオーナー)にリスクを押し付け、高い収益を上げていたということになりはしないか。

 自己資金や給料などの提出書類を偽造までして、フルローンやオーバーローンの融資を受けていた会社員などが多くいるようだ。一説には、推定1000人にも上るともいわれている。

「(かぼちゃの馬車を運営している)スマートデイズに1棟貸しをしているオーナーのなかには、本当の稼働状況などをきちんと説明を受けていない人もいるようだ」(関係者)

 サブリース契約を解約すると入居者が1人もいなくなるといったケースは、他社の「1棟借り上げ」でも起こっている。とはいえ、かぼちゃの馬車は、もっと深刻だ。稼働率ゼロになり、毎月の返済だけが続く。それでも、スルガ銀行横浜支店は融資した責任は無視し続けるのだろうか。

 融資の実態調査が終わるまで返済は猶予されることになったようだが、未来永劫にわたって返済不要になるわけではない。
http://biz-journal.jp/2018/03/post_22698.html

2018年03月02日
スマートデイズのシェアハウス投資破綻 スルガ銀行は共犯か?


大地前社長の著書、スマートライフだから家賃0円で儲かると書いてある。
スルガ銀行はこれが詭弁なのを見抜いていたはず
引用:法律ニュース部https://law-news.idest.club/wp-content/uploads/2018/01/wsatgh.png


スルガ銀行とスマートデイズの関係に疑惑

一般投資家からシェアハウスへの投資を受けて、配当不能になっているスマートデイズ事件は、融資先のスルガ銀行が関わっていた疑いが強まっている。

シェアハウスに投資した人の多くはスルガ銀行から融資を受けていて、最初から危険性を認識していた可能性が高い。

スマートデイズに投資した人の多くが不動産投資には素人で、危険性を認識せず言われるままに契約をしていた。

融資の審査をする銀行はその道のプロであり、同社の杜撰な計画や経営状態を、知らなかったというのはおかしい。

スマートデイズは投資家に家賃保証を約束して投資を呼びかけたが、現在家賃は支払われていない。

一方で融資したスルガ銀行からは家賃収入と関係なく請求され、このままでは自宅や保証人の資産も差し押さえられる。


スマートデイズのオーナー76人は2月27日、返済不能であるとしてスルガ銀行に3月から返済しないと通知しました。

投資家の中には家賃保証を当て込んで1億円もの融資を受け、毎月100万円のローンを組んだ人も居るようです。

問題はスルガ銀行が第三者ではなく、最初からスマートデイズの危険性を承知しながら説明しなかったのではないかと疑われている事です。


スマートデイズはシェアハウスで確実に儲かると説明しながら、実際には投資家から集めた金を転がして、マルチ商法のように拡大していました。

シェアハウスはチープな作りにも関わらず相場より建設費が高く、専門家によると何割かスマートデイズが抜いていた疑いがあるという。

4年弱でおよそ845棟、1万1,259部屋のシェアハウスを建設したが、経営は上手くいっていなかったと思われる。


スルガ銀行は最初から危険性を知っていたか

実際にはシェアハウスで利益が出ていないのに、投資会員を集めては集金し、損失を穴埋めして新たにシェアハウスを建設した。

2017年10月にスルガ銀行は融資を制限し、新規投資が集まらなくなって損失補てんが不可能になった。

投資家には家賃減額が通知されたが、契約時に投資家達には減額の説明はしていませんでした。


プロの不動産業者にとっては、家賃保証契約は減額が前提なのは常識で、契約そのものも相手の都合で破棄されるのが『お約束』になっている。

だからサブリース業者は「永久家賃保証」「○年後に販売金額で買い取り」などとんでもない条件を提示できる。

常識で考えて新築時の家賃が保証されるはずが無いし、販売したのと同じ金額で買い戻すのも在りえないが、この業界ではそういう売り文句がまかり通っている。


他の銀行がスマートデイズへの融資に消極的だったのは、最初から計画の杜撰さを見抜いていたからだと考えられます。

スルガ銀行が非常に積極的だったのは、返済できなくなったら保証人に払わせれば良い、とでも考えていたのだろうか?

スルガ銀行の中でも横浜市の支店がほとんどの融資を行っていたと報道されていて、被害者の会も横浜東口支店に返済不能を通知していました。


スルガ銀行の支店内でスマートデイズのセミナーを開くなど、投資家は銀行から誘われるようにして融資を受けていた。

むしろスルガ銀行が主導する形で融資を受けさせて、スマートデイズに投資させていたのではないか。

多くの素人投資家は「銀行の融資が通ったのだから絶対安心だ」と思い、スマートデイズへの信頼を強めた。


投資家は融資を受けるために連帯保証人を建てているので、本人が自己破産すると保証人に全額請求される。

700人が返済不能になっているとされるので、その背後には数千人の連帯保証人の家族が居る。

自宅が差し押さえられる上に給料の一部も差し押さえられ、多くは一家離散することになる。
http://www.thutmosev.com/archives/75145714.html


ヒロ 2018年02月23日
あこぎなシェアハウス業界の戦々恐々
http://blogos.com/article/279647/?p=1


今日は週刊誌的ネタになってしまうので申し訳ないのですが、私もシェアハウス業界にいるものとしてどうしても書かせていただきたく思います。ちょっと前に朝日新聞も追加記事を掲載していてかなり公になりつつあるので業界だけのネタにしなくてもよいのかと思います。

「かぼちゃの馬車」というシェアハウス運営会社があります。600棟以上あるとされ、数だけ言えば業界ではNO1であります。この会社は2012年に設立ですからまさにシェアハウスが世に知られ、ブームになり始めた頃であります。破竹の勢いで成長したこの会社が今、倒産の危機にあるとされています。

実を申し上げると、私は2012年頃から東京である土地の買収交渉をしておりました。アパート兼複数の飲食店舗付物件で相続の絡みからオーナーさんがたくさんいて大変だったのですが、売却金額を含め同意していました。ただ、テナントが空になったらという買取り条件がついていました。ほとんど、きれいになったのですが、一店舗だけどうしても立ち退きに同意しません。挙句の果てにやくざでもそこまで要求しないだろうという退去精算金を突き付けられ、交渉が行き詰まり、一旦契約解除で「しばし放置」という作戦を取りました。

ところが2年ほどしてオーナーさんはテナントを出し、他の方に物件売却に成功します。色々調べたところ売却金額が私との同意金額より2割以上も高いようなのです。登記簿謄本を見ると短期間のうちにオーナー変更が2度、起きており、静岡のスルガ銀行が1億円近い融資を行っています。「はて、なんで東京の物件にスルガなのか?」やや不思議感がありました。

そのうち、建築が始まり、出来上がった「かぼちゃの馬車」の物件の間取りを見てびっくり。これはシェアハウスではなく、寄宿舎でもなく、単なる詰め込み宿だと。つまり、容積一杯に個室を作るだけ作って共有エリアは極小。トイレやふろ、洗濯はどう考えても長蛇の順番待ちになりそうなプランでした。

「かぼちゃの馬車」は家賃が高いとされています。私はそうではなくて共益費がめちゃくちゃ高いと指摘しておきます。一部屋2万円も取るのです。理由は分かっています。運営会社の懐にすとんと落ちるのはこの共益費に含まれるであろう見えない利益があるからでしょう。

「かぼちゃの馬車」の実質オーナーはかつてビデオ安売り王などで名をはせた佐藤太知氏で逮捕歴もある裏社会の著名人です。そのため、本人は表向き顔を出せないのでダミー社長としてレオパレス出身の大地則幸氏を起用します(氏は今年、解任されたと理解しています)。手法はかぼちゃが投資家を見つけた時点で物件を一旦かぼちゃが購入、それを投資家に転売し、かぼちゃがサブリースしてシェアハウスとして運営するという仕組みです。

この流れを見るとかぼちゃががっぽり儲けられる抜け穴だらけです。まず、土地の所有者が2度変わりますのでかぼちゃが投資家に売却する際になにがしか稼げます。次いでかぼちゃが建築を請け負います。これでまた儲けます。(その上、建築請負に伴う売り上げ増は銀行に急成長する会社のイメージを植え付けます。)次に投資家にサブリースすることで儲けますが前述のように投資家には家賃分に対して応分の分配金をするだけで共益費に対しては払っていないと思われます。ならば、かぼちゃはここでもかなり抜いているはずです。つまり、このスキームは投資家が丸損するようになっています。

そのかぼちゃは1月23日に全投資家に対して「サブリース料支払い停止」のお知らせをしています。つまり、投資家はシェアハウスとしての運営事業から一円もお金がリターンがなくなるのです。これでは多額のローンをスルガ銀行から組んだのに返済できないのです。しかも一部情報によれば投資家の銀行からの金利は3-4%とあります。この時代にこんな金利を払うこと自体が分かりません。私のシェアハウス事業の借り入れの金利は1%にほど遠いレートです。

個人的にズバリ申し上げるとこれは銀行をも巻き込んだ極めてグレーな裏社会にありそうなスキームです。バブルの時代の不動産事業と似た話でこんなバカ話が今でも存在したのか、という驚愕すら感じます。

ではなぜ、こんな事件が起きつつあるのか、といえば二つの視点があると思います。一つはスルガ銀行という地方銀行経営の背景があります。実は静岡といえば静岡銀行が仮想通貨/ビットコインを率先して扱う銀行として急速に知名度を上げたこともあり、同じ県内のスルガが焦った可能性はあります。そのためアパートローンのスルガとして「緩い貸し出し、高い金利」で圧倒的な業績を上げ、地銀の業務純利益は1.42%で二位の0.59%と比べてとんでもない高収益銀行ということになっているのです。

もう一つは投資家です。1億円ぐらいの融資を得られる投資家は結構いるものです。そしてシェアハウスがちょっとはやった時代です。経営もやってくれてリターンもあるとなればこんなおいしい話はありません。(世の中、おいしい話などまず、転がっていることはそうそうありません。)しかもスルガが融資までしてくれるパッケージだとしたらどうでしょうか?お手軽そのものです。ここに引っかかったということでしょう。

では最後にお前の「戦々恐々とは何か」であります。これはこの600棟ものシェアハウスが市場に安値で流れ出ると需給バランスを崩すということです。シェアハウスのポータルサイトでは満室にならない物件が山のように並びます。家賃1円と銘打っている広告すらあります。

投資家がデフォルトを起こし、スルガが担保物件を処分したいのなら私は半値なら買います。理由は物件をほぼ作り直さねばまともなシェアハウスにならないからです。もともと私の査定より2割ぐらい引き上げているのですから改装費を含めやはり半値ではないと業者取引としては成立しないのであります。失敗するとこれぐらい厳しいペナルティが来るということでしょう。そのうち、「かぼちゃ一山まとめていくら」という業者ディールが業界内で必ず出てくる気がします。

不動産のこんな暗い話、私はかなり前から知っていましたが、「あこぎ」という言葉が一番似合うようです。
http://blogos.com/article/279647/?p=1


スルガ銀行崩壊へのシナリオ、地方RC、シェアハウス投資などスルガスキーム先業者が破たんする。
http://fudousancom.hatenablog.com/entry/2018/01/22/132816


遂に新聞にも取り上げられましたね。

スマートデイズ(旧:スマートライフ)のシェアハウス投資の破綻。

詳細はこちらをご参考にしていただければと思いますが、将来破綻することがわかっていながら、スマートデイズが30年間サブリースするということで、他行では評価ができない出来損ないのシェアハウスにスルガ銀行が融資をしたことで成り立っていたこのスキーム。

スルガの融資がストップして破綻しました。


このスキームの手助けをしたのが、まあ不動産業界では悪名高いスルガ銀行。

スルガ銀行は昔は融資を受けれない人の強い味方だった

金利は4.5%(エリアや内容によって3.5%などに変わる)、解約違約金も高い代わりに、融資を受けにくい物件に長期間融資してくれるということで、私の会社でも以前は利用してました。

しかし、ここ最近は利益主義に走り、不動産業者と結託して投資家をはめるいわゆるスルガスキームというものが横行し、スルガが融資しない物件はどうしようもないというくらい審査が緩いことで有名に。

最近は個別相談で失敗しましたというオーナーさんが使っている以外はほとんど使っていませんね。


スルガスキームとは

スルガスキームと言われる代表的なものが三為業者(某〇戸の大家というカリスマオーナーが運営している会社みたいなやつ)との組み合わせ。

地方のRCマンションなど高利回り物件(実際は高利回りに見せかけている)を紹介し、スルガの高金利で買わせます。

RCマンションなので物件価格も高く数億円。

買えるのは医者や弁護士、上場会社の役員など高収入の人たち。

最初は年間数十万のキャッシュフローが出るので何とか持ってますが、元々家賃も出鱈目なので、実際に運営すると空室は増えるは運営費はかさむはで、どんどん収益は悪化し、最後は自己破産…

スルガもいよいよ叩かれる日が

こんな感じでスルガ銀行は不動産業者と組んで 地方RCやシェアハウスを売る片棒を担いでいるわけですが、融資については保証会社にはいっていたりするので焦げ付いてもも銀行の経営が大きく傾くわけではありません。

しかし、増え続けてきた融資残高も減るでしょうし、まあ世間が許さないでしょう。

スルガ銀行の株が暴落する日が近づいているのではないかと思う次第です。売りで入ろうと思った方、投資は自己責任ですよ(笑)
http://fudousancom.hatenablog.com/entry/2018/01/22/132816


スルガ銀行のシェアハウス投資への融資を問題視し、他の銀行はアパートローンを見直す方向へ
http://fudousancom.hatenablog.com/entry/2018/01/27/155716


連日メディアでも報道や掲載されております、スマートデイズ発のシャアハウス投資問題。

まだ、あまり大きな動きにはなっていませんが、我々の業界にも色々な噂が出てきています。


スルガ銀行のシェアハウス投資への融資を問題視し、銀行もアパートローンを見直す方向へ

スルガ銀行は、他が融資しないような案件にも積極的に融資することで高収益を上げてきました。

しかし、スルガスキームと言われる実際には評価程の収益は出ない物件への融資によって多くの投資家が苦汁をなめてきました。


スルガ銀行は不動産業者と結託し多少無理な物件でも相談しながら融資をしてきたと思われます。

我々もスルガスキームで買わされた収益の上がらない物件と色々なオーナー様からご相談いただき、借り換えすることで月々のローン返済額が減れば乗り切れるのではと銀行へ打診しますが、借り換えができるのは稀です。

実際には不動産会社がレントロールを改ざんしている、フリーレント6か月組んで無理矢理入居者を入れる、自社の社員が住んでいたなんてケースもあり、空室率を入れると実際の収益は下手すると半分しかないというものもあります。

そりゃ、不動産投資を続けることができず破綻しますわな。

これまでのツケともいうべき、今回のシェアハウス投資への融資によって今後金融庁からも何らかのお達しがあり、アパートローンの見直しは余儀なくされるでしょう。

すでに、他の銀行ではそういった流れになっており、アパートローンへの融資が厳しくなりそうだという話もチラホラ出ています。

まだことは大事になっていませんが、これからジワジワと影響が出てくるでしょう。

我々不動産業界にとっては融資が出ないというのはかなりの痛手です。

こういった情勢でも積極的に融資をしてくれる金融機関を探すしかありません。
http://fudousancom.hatenablog.com/entry/2018/01/27/155716


2017-05-25
スマートライフ(かぼちゃの馬車) 倒産リスク
http://tatsug.hateblo.jp/entry/2017/05/25/000000


「かぼちゃの馬車」急成長のカラクリ。

つい最近、ベッキーをCMに起用して大々的に宣伝をしていたシェアハウス企業です。

皆さんも、ご覧になった人は多いのではないでしょうか?

運営会社は株式会社スマートライフ。

平成24年、資本金300万円で事業をスタートし、わずか5年で売上高300億円!

ホームページには綺麗なお姉ちゃんが、これでもか!という程登場しています。(執事もお姉ちゃん達に囲まれて仕事したいですね。笑)

今日は、このビジネスモデルを分析していきます!

「モデルは大東建託・レオパレス」

色んな意味で有名な企業になってしまいましたが、ビジネスモデルは同じです。

旗竿地という形状の土地には、共同住宅(アパート)を建てることができないため、上記のモデル業者は手を出していなかったのですが、シェアハウスは建築することが可能なため隙間を付いた形ですね。

社長はレオパレスの創業家が立ち上げた会社の出身で、ビジネスモデルは熟知していたことは推察されます。

ここで第一の疑問として考えられるのが「お金はどこから出ているのか?」という点です。

ネットを探せば、裏の創業者が危険等の情報が出てきますが、あながち間違いないのではないかと執事も思います。

レオパレスや大東建託といったサブリースを売りにする共同住宅への融資に関しては、金融機関は結構厳しい評価を出します。(流石に理論が破綻していることは広まってきていますしね)

シェアハウスという物は、ただでさえ金融機関の評価は厳しいのに、どうやって資金の調達をしているのでしょうか?

この規模の企業なら、ホームページ上に取引銀行等の記載があってもよいはずですが見受けられません。

「表面化されない空室率」

サブリースですので、オーナーには毎月決まった金額が支払われます(入居しているいないは関係無し)。建築費で膨大な利益を抜いているため、稼働が少なくてもスマートライフには問題ありません。

この稼働が少ないという点は、ホームページ上から読み取ることが可能です。

会員サービス「club smart」という入居者サービスの加入者が現在1500名しかおりません。それに対して部屋の数は8,000戸の記載があります。

さすがに入居率20%以下ということは無いとは思いたいですが、実際に物件の近くに行ってみると住んでいる気配が感じられない物件があることは確かです。

「まさかの太陽光発電」

そして最近、太陽光発電を付けてダブルインカムという意味不明な内容を謳っています。笑

たかだかシェハウスに太陽光発電を付けるだけで、どの程度のインカムを得ることができると説明しているのでしょうか?

戸建住宅に太陽光発電を付けている家は、営業に弱いカモとして見られているということは有名な話です。笑

「人気の秘密のカラクリ」

•確実な収入

家賃保証はされていますが期間が重要です。一昔前までは5年〜10年で家賃改定、今は2年間の家賃保証という形で、保証期間が少なくなってきています。これこそビジネスモデルの崩壊を読み解く最大のヒントかと。

つまり、2年で家賃改定を行わなければならないほど、自転車操業のスピードが上がってきているということでしょう。

1Kなら6部屋の所をシェアハウスなら12部屋作れるので、少しくらい稼働率が下がっても大丈夫といった営業をされるとの話を聞きましたが、稼働率が50%も無いなら全然大丈夫じゃありません。笑
•全てお任せ

全てスマートライフに任せる=要所、要所で搾取されているということに気付いて頂きたいものですね。どういう精算書が毎月送られているのかは定かではありませんが、良く分からない経費項目が引かれているのではないかと推察されます。

世間では倒産が近い、身売りが近い等と言われておりますが、入居者が付かない以上は遠くない未来に訪れると思います。

もし所有を検討されているオーナーがいるなら、稼働率に関してはしっかりと説明を受けて頂き、かつ自分の足で既存物件を調べて調査することをお勧め致します。
http://tatsug.hateblo.jp/entry/2017/05/25/000000

2018-01-23 スマートデイズ(かぼちゃの馬車)倒産リスク2
http://tatsug.hateblo.jp/entry/2018/01/23/115827

最近、妙にアクセスが多いと思ったら、過去に倒産を予言していた企業がいよいよ危険水域に入ってきたみたいですね(^^)笑

そもそもスマートライフの代表が悪名高きレオパレス出身という時点で、似たようなことになることは初めから予測できておりました。

まだ大丈夫と思っているオーナーの方は、本当に早めに手を打った方が良いですよ!
かぼちゃの馬車のビジネスモデルは「砂上の楼閣」です。
建物売却益で賃貸サブリース赤字分を補填するという昔ながらの方法は、現代の不動産ビジネスにおいては通用しません!

「顧客目線はあるのか? 倒産リスク 〜其の1〜」


かぼちゃの馬車は女性専用のシェアハウスで、名前の由来は「かぼちゃの馬車という家に住んで、王子様に迎えに来てもらいシンデレラになりましょう!」といった感じです。

ナイスネーミングセンス!!笑

私が投資家なら、この名前の時点で購入しませんが・・・。

要は地方在住の東京に憧れる女性をターゲットにしているのですが、地方から単身で上京する女性がお金を持っているでしょうか?アベノミクスで経済が好転しているという話がありますが、それでも昨今の就職状況は依然と厳しい物があります。(職を選ばなければなんとでもなりますが・・。)

スマートデザインは人材派遣会社のアデコと提携をしておりますが、派遣会社の社員をターゲットとしていることが果たして強みと言えるのでしょうか?

給料の金額を考えると正社員>派遣社員という図式は、誰もが分かる構図だと思います。

ここで驚愕の事実「かぼちゃの馬車の賃料は周辺相場よりも2割程度高い!」

給料が少ない人をターゲットにしていながら、賃料は近隣よりも高い?

住む人に一体どういうメリットがあるのでしょうか?

オーナーに利回りを良く見せる為に、料を高くする必要があったので、このように本来の顧客と乖離する賃料設定を行っているビジネスモデル。

貴方は今後も永続すると思いますか?

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※マーケティングの基本ですが、プロダクトアウトとマーケットインという考え方があります。図をご覧頂くとスマートデイズは、マーケットインとは程遠い考え方の商品を扱っております。

「驚異の経常利益0.13%  倒産リスク 〜其の2〜」

スマートライフのHP上に記載されていた過去のデータ。(数字しかメモして無かったので、細かいところまで合っているかは微妙です)


2014年 売上高20億円

営業利益5,000万円


2015年 売上高188億円

営業利益120,000万円


この時点においては、素晴らしい優良企業に見えます。(数字上ですが・・)

確かに不動産業界を知らない投資家さんは、この数字を見てしまうと騙されるかもしれませんね。

そして、直近のデータ・・・。

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引用:http://www.tsr-net.co.jp/news/analysis/20180122_01.html

売上高316億9,664万円、経常利益4,097万円。

経常利益率0.13%

経常利益は、営業利」に日常的な財務活動から生じる損益(経常損益)を加減した数値です。経常利益は日常的に発生する営業活動と財務活動から生じる収益を表し、企業の本来の実力を計る目安とされます。まさに、実力0.1%の眠れる獅子!?(ずっと眠ったままだと思います。笑)

製造業のように原材料費が高い企業なら利益が出にくいため、経常利益率0.1%とかでも問題無いのですが、不動産でこれは・・・。

ちなみに、似たようなビジネスモデルである大東建託の2017年経常利益率は8.3%です。数字で見ると危険水域に突入していることは明白ではないでしょうか。

「引き受け会社の未来  倒産リスク 〜其の3〜」

株式会社オーシャナイズの代表が資本提携により、スマートデイズの社長を兼任するということが2018年1月12日に発表されました。大学生向け自社メディア運用、アプリ事業開発を行っている会社で、大学生35万人のデーターベース(大学生人口280万人の市場で8人に1人は会員)というのが強みのようです。

確かに大学生35万人のデータは強力に見えますが、これも紐解いて分解してみます。

下記のデータによると、2017年の大学生の数は東京74万人、神奈川19.4万人、千葉11万人となっております(かぼちゃの馬車の物件に入居検討できるエリア範囲)。

出典:総務省「日本の統計」

http://www.stat.go.jp/naruhodo/c1data/19_01_stt.htm

ざっくりと100万人の内、50万人が一人暮らしをしていると仮定。

100万人÷8(8人に1人が会員)÷2(商圏の一人暮らし数)=62,500人

ターゲット数は62,500人ですが、大学生の一人暮らしでシェアハウスに入居する人は、何割くらいなのでしょうか?自分が親の立場だと、1Rや1Kに住ませたいと思う親の方が圧倒的に多いのが現状ではないかと思います。

また、都内で一人暮らしを始める人の平均家賃は56,758円、平均通学時間は25.2分という数値も出ております。かぼちゃの馬車の家賃と求める家賃相場は離れています。また、通学時間の範疇にある物件は可能性がありますが、全ての物件が大学の近くにある訳ではないかと思います。

引用:学生ウォーカー

https://www.gakusei-walker.jp/yachin/

以上のデータから、学生をターゲットにするという戦略と既存の物件は必ずしもリンクする物ではないので、運営企業が変わったから救われるという可能性は、それほど高くはないと執事は分析します。

「まとめ」

物件オーナー達に支払われているサブリース料金が維持されるのは、難しいというのが執事の見解です。世の中には、シェアハウスの運営で成功している会社も数多くありますので、シェアハウス自体は否定されるべき不動産ではありません。

安易に後継会社に引き継がせるよりも、少しくらい利回りが悪化したとしても運営に成功している会社に委託を行う方が、長い目で見た時に有利になると思います。

もしくは、今の内に損切り覚悟で売却してしまうかですね(^_^;)
http://tatsug.hateblo.jp/entry/2018/01/23/115827


何かと話題のスマートデイズ(かぼちゃの馬車)。前社長大地則幸氏の出身はなんとレオパレスだった。
http://fudousancom.hatenablog.com/entry/2018/01/28/171548

WBS(ワールドビジネスサテライト)で放映されるなど、シェアハウスかぼちゃの馬車の運営会社スマートデイズのサブリース賃料未払い問題。

年始に前社長の大地則幸氏が交代し、その後に事業説明会。


完全なトカゲのしっぽ切りにわたくし不動産職人もまあ唖然としたものです。

その前社長の大地則幸氏の出身が実はレオパレスだったというのは著書の発表のページで公表されています。

レオパレスを退社後に移ったMDIもレオパレス21創業者深山祐助とその親族である深山将史が創業した会社で、関東方面からスタートし最近関西方面でも急激に展開してます。

ここも同じスキームでやっていると思いますが...どうしてもハマってしまう人が多いんですよね。

スマートデイズ大地則幸前社長の経歴 実はレオパレス出身


株式会社スマートライフ 代表取締役。
1983(昭和58年)生まれ千葉県出身。
国際理工専門学校建築設計課を卒業後、清水建設株式会社に入社。
株式会社レオパレス21入社
株式会社MDI入社
2015年4月株式会社スマートライフ代表取締役就任。

著書はこちらですが、1500円(税別)の価格だったのが実際に売れているかは別としてすでに結構な額で売られています。


「家賃0円・空室有」でも儲かる不動産投資―――脱・不動産事業の発想から生まれた新ビジネスモデル
¥4,470
https://www.amazon.co.jp/dp/4478069808/?tag=a8-affi-242763-22


レオパレスと基本的には同じスキームで

レオパレスも昨年の2月にサブリースの家賃減額問題で訴えられていますが、サブリースについては現在の判例では借地借家法の適用を受けるので30年家賃を保証していようが経済的な理由などで減額することができます。

レオパレスでも10年保証、その後2年毎に見直しなど見えないような時でこっそり契約書に仕込んでます。

無くても減額が出来るのですが、これがあればまず裁判では負けないというところでしょうか。

レオパレスではもう少し良い条件で銀行融資が組めたかと思いますが、基本的は安っぽい建物で壁が薄いとお馴染みのレオパレス物件なので、建物を建てる時にがっぽり利益を取っていると思われます。

普通に運営しても怪しそうな物件ですが、レオパレスがサブリースで家賃を保証するということで収入が計算できるということで融資が組めていたりします。

しかし、そんな物件なので新築から数年も経つと空室が目立つようになり、レオパレスも埋めることができないので賃料の減額、サブリースの解除を言ってきます。

まあ、これが問題となっている訳なんですが、今回のシェアハウス投資もほとんど同じスキーム。

そりゃ、スマートデイズもレオパレス出身者が作った会社なわけですから、同じスキームじゃないかと疑うべきだったのですが、レオパレス問題もまだ勃発していない時期で大手出身ということで逆に信用を得ていたのかなと思います。

黒幕はビデオ安売り王の佐藤太治氏

とは言え、この大地氏も操り人形だった可能性が高く、本当の黒幕はビデオ安売り王で名を馳せた人物。

他にも住専から16億搾取した容疑で逮捕されるなど色々と裏業界では有名な存在。

この人が絡んでいたとなるとまあこうなっちゃいますよね。
http://fudousancom.hatenablog.com/entry/2018/01/28/171548

サブリースは本当に安心?
サブリース業者の資産背景や業歴、実績の調査が必要です
http://fudousancom.hatenablog.com/entry/2018/01/26/154827


サブリース問題は、大きなところでは「レオパレス」、最近ではスマートデイズの破たんで話題の「かぼちゃの馬車などのシェアハウス」といったところが有名。

サブリースなら家賃を保証してくれるので安心だと思っていたら、「2年毎の賃料の減額」「突然の契約解除」「保証家賃の未払い」など、サブリース会社から突如経営を圧迫するような要求をされてしまう。

そうなると保証家賃を宛に返済をしていたオーナーたちはたちまち返済に困ることに。

レオパレスなどは地主と取引をしていることが多いので、土地は元々オーナーが持っており、建物の返済だけで済むからたちまち返済に困ることはないかもしれません。

しかし、今回のシェアハウス投資の場合は、土地建物の代金が含まれ、数億円の物件を購入しているケースが多く、返済すると手取りは10万程度。

返済は100万ほどになるので、保証家賃を切られると当然その分を補てんしないといけないので今回は自己破産する人も多いでしょう。

では、こういったサブリースの問題を未然に防ぐにはどうすればよいのか。

サブリースは家賃保証してくれるので安心は本当か?

早い話がサブリース=安心ではないということです。

単純にサブリースしてくれる会社がつぶれてしまうと家賃保証もクソもないことになります。

そのため、我々不動産業者は、お客様にサブリースを進める場合はサブリースしてもらう会社を当然調べるわけです。

出来る範囲で資産背景や業歴、実績の調査をします。場合によっては帝国データバンクに問合せなどします。

特に新しいサブリース会社は要注意。

通常想定賃料の20%~15%程度を手数料として取りますが、新しい会社だと契約を取りたいがために8%でやりますという業者もあります。

サブリースの仕組みは、簡単に言うとオーナーからサブリース会社が部屋を借りて転貸(又貸し)して、家賃収入−保証家賃=儲け(実際には諸経費がかかる)となります。

ということは、8%でやる業者というのは入居者に高く貸さないと儲からないという訳です。

想定家賃の見積もりを出す力や入居者に高く貸す力がないと業者は当然さよなら(@^^)/~~~

サブリース業者選びは慎重に

とは言え、大手ハウスメーカー(Sハウス、D建託、Dハウスなどなど)や広告をバンバン売っている(今回のかぼちゃのような)業者だと信用できる会社なんやろうなと思ってしまいます。

大手の場合は、建築で儲けてサブリースはおまけみたいなところもあり、D建託なども結構ギリギリのラインで営業かけてます。

我々不動産コンサルならこの場所ならサブリースでも建てないというような場所でも、取りあえず建ててしまえばハウスメーカーは儲かり、後は取りあえずサブリースしてみて儲からなかったら契約解除〜的な考えでやっているわけで、損をするのはオーナーのみという恐ろしい構図。

そこで、新築アパートなど建てる場合は、やはり信用のおける不動産業者にきちんと検証してもらう必要がある訳です。

不動産投資はなんだかんだと言っても出口が重要

木造のアパートであれば、30年かけて返済してそこから儲けようと思っても難しく、どこかで売却=出口を取ることになります。

相続対策やなんだと言われても結局収益力があるか、売却が出来る物件かが重要になってくるわけです。

サブリースだから安心だではなく、実際に自分で運営する場合ならどれくらい収益を上げることができるかをシミュレーションしておかないといけません。

サブリース業者選びで失敗している人が多いので注意喚起も込めてこの記事を作成いたしました。

サブリース問題の細かい点についてはまた別の機会にお話ししたいと思います。
http://fudousancom.hatenablog.com/entry/2018/01/26/154827

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マンションやアパート投資 節税に失敗した人達

魅力的だが家賃は2年ごとに更新し、手数料を差し引く
手数料として払った分を「家賃保証」として戻されるだけ
引用:中国研究 サブリース契約の研究http://www.jibundetouki.com/img/IMG_8165hebel.jpg


不動産投資バブルで失敗した人達

2000年代から最近まで「不動産投資」や不動産節税がかなりのブームになり、誰でも儲かるように言われていました。

サラリーマンが頭金ゼロで銀行から数千万円を借り、アパート一棟を購入して大家になるような成功談がネットに溢れました。

そうした成功者も存在したが、やはり全員が上手くいくようなことはなく、失敗した人も多かった。

アパート経営を丸ごと請け負う会社が乱立し、家賃保証があるから絶対儲かるなどと勧誘した。

ところがこの家賃保証が曲者で、数年ごとに見直され家賃を下げる事が出来るようになっている。

またエアコンや水周りなど修理費はオーナー負担であり、予想外の出費で結局赤字になった人も多い。


借地借家法は入居する人を保護する法律で、経営者=オーナーはプロと見做されて保護してくれない。

法律は「プロなんだから騙すのも駆け引きのうち」と冷たく、赤字のアパートを抱えて途方にくれる人も居ます。

アパートは供給過剰になり、入居率が下がった上に賃貸価格も下がってしまい、不労所得で甘い夢を見ていた人達を突き落とした。


マンション投資も同様で、銀行から不動産融資を受けてマンションを購入し、賃貸で利益を挙げるマンション投資が流行った。

ここでも賃貸経営を丸ごと請け負う会社が活躍し、『オーナー様は毎月家賃を受け取るだけ』で確実に儲かると吹き込まれる。

だが利益が出るなら不動産会社や賃貸請負会社が自分で購入するはずで、損をすると見ているから自分では購入しないのです。


アパマン節税は業者だけが絶対に儲かる

同じ頃にタワマン節税、アパート節税もブームになったが、やはり失敗した人がかなり居ました。

親から資産を相続するときに、現金で受け取ると金額に丸ごと課税されるが、不動産を相続すると「評価額」が市場価値より低く計算されます。

土地で相続すると現金の3分の2程度の評価額になり、さらに物件を賃貸すると2割程度下がるので、課税額が半額以下になります。


その上さらにアパートやマンション経営で利益もだして、実質的に相続税を支払わずにすむというのが、アパマン節税でした。

委託業者は家賃保証に加えて買い取り保証もつけてくれて、「絶対安心、100%儲かる」と言いますが、本当に儲かるなら彼らは自分でやります。

家賃保証のカラクリは業者が手数料として家賃から10%以上天引きし、礼金も業者のものになり、数年に一度家賃の引き下げも行われる。


さらに家賃保証には数年間の免責期間があり、赤字になったら契約を打ち切れるよう、小さい文字で契約書に書いてある。

口頭で危険性を一切説明しなくとも、「不動産のプロ同士」の取引なので警察や裁判所は面倒を見てくれない。

業者が説明する予想利回りは「そうなったら良いな」という希望で、業者だけは何があっても利益が出る契約になっています。
http://www.thutmosev.com/archives/75018750.html


不動産投資の失敗例A地方の高利回り一棟RCマンション投資
http://fudousancom.hatenablog.com/entry/2018/01/08/224033


昨年2017年は金融機関の不動産投資への貸付がバブル期を越え、一部の金融機関では融資を控える動きも出てきています。

ここ数年はアベノミクスや東京オリンピック特需などの影響もあり、副業や投資先として不動産が注目され空前の不動産ブームと言えるでしょう。

不動産投資は、株やFXに比べて比較的安全、ミドルリスクミドルリターンの投資と言われていますが、投資である限りリスクもあり、失敗する方もいます。

日経新聞などでは、不動産投資で失敗者が多く出ているといった記事が掲載されておりましたが、そのほとんどが地方の高利回り中古RCマンションへの投資です。

今回は、地方の高利回り一棟RCマンションへの投資が何故失敗してしまうのかについてお話したいと思います。

地方の高利回り一棟中古RCマンション投資とは


数ある不動産投資の中でも、地方の高利回り一棟中古RCマンション投資で成功することは難しく、失敗した人の多くは不動産会社と某銀行が作ったこの地方の高利回り一棟中古RCマンション投資スキームにはめられた人たちです。

はめられた人は多くは、医者や弁護士などの高属性の人々。

地方の高利回り一棟中古RCマンション投資スキームにはどういったカラクリがあるのでしょうか。


地方の高利回り一棟中古RCマンション投資

同じ不動産投資をするなら出来るだけ規模が大きい方が収益も上がってかせぐことができそうですが、不動産投資では、入っている家賃収入がすべて収入となるわけではなく、運営費、メンテナンス費用などいろいろな経費がかかります。

また、物件によっては空室期間が長くなったり、入れ替わりが激しいとリフォーム費用がかかるなど実際の収益性を測るには色々な要素があります。

では、地方の高利回り一棟中古RCマンションの場合は、どういった投資になるのでしょうか。

収益性が高い=利回りが高いと考えられる方も多いですが、利回りが高いということはその利回りでないと売れない=リスクが高い物件と考えることが出来ます。

そう考えると地方の高利回り一棟中古RCマンションはやはりリスクが高い投資とご理解いただけると思います。

しかし、地方の高利回り一棟中古RCマンションの場合は、不動産会社と某金融機関が連携して売却するスキームが確立されており、高金利のフルローンで物件を購入させられるのです。


この不動産業者というのが、三為業者と言われている業者。

物件を仕入れて、自社で買った形にして買主に購入させます。

これを第三者の為の為の契約と言い、一旦買ったことにするときに利益を上乗せして買主に売ります。

売主から買うので仲介手数料はない場合が多いですが、利益はそこでかなり乗っかてます。

これは物件が高ければ高いほど効果的で、抜ける金額も増えるというわけです。

そのため、三為業者は、銀行にどれだけその物件を高く見せられるかが腕の見せ所。

サブリースをしたり、フリーレント6か月などを使って高い家賃で入ってもらう、最悪は自社の社員を一時的に入居させるなんて強者も。


更に中古RCマンションは某金融機関の融資基準である積算評価が出やすく、RCなので耐用年数も長い為、長期で融資を組むことが出来ます。

利回りが良いので収入も多く、金利は高くても融資期間を長く組むことでも購入当初はキャッシュフローも出るので、自己資金を使わなくてキャッシュが入ってくるならまあ良いかということで買わされます。

しかし、運営していくと空室が増え、空室が埋まらないので収入が減る、そうなると早く埋めたいので賃料を下げる。下げて入ればまだ良いほうで物件によっては長期間空室が続く。(そりゃ無理やり入れてるわけですから、フリーレント期間が終わったら出ていってしまうという入居者も多いわけで、社員は当然2~3か月で出ていきます)

そうこうしていると外壁や防水が切れて大規模修繕が必要だ、設備の故障が相次ぎ交換が必要になるなど更に負担は増えます。

こうなってくると銀行への支払いが出来なくなり、売却せざるを得ないことになりますが、この投資の怖いのはここからです。

購入時よりも空室が増えたり、老朽化が進み物件の内容は悪くなっています。

そうなると売却価格は当然下がることになります。

フルローンで物件を購入しているので残債はほとんど減っておらず、売却するのに追い金が必要になるのです。

運営でマイナス、売却でマイナス、そうなると最後は自己破産しかないということになってしまいます。

まあ、これにて一丁上がりとなってしまうわけです。

地方の高利回り一棟中古RCマンションを購入する場合は、きちんと市場調査をした上で、こういったリスクを想定した上で購入しないとまず成功しません。


医者や弁護士、上場企業の役員など高属性の人ほど騙される

地方の高利回り一棟RCマンションは金額も数億円するものも多く、不動産業者の営業マンも仲介手数料を多く稼ぐことが出来ますので、営業トークも巧み。

物件が高額なので購入できるのも医者や弁護士、上場企業の役員といった世間からはすごいと思われている人達が、資金をかけずに年間数百万円の収入があると言われると思わず乗ってしまうのです。

そんな世間からはすごいと思われている人達が何故騙されてしまうのか。

家電など小さい買い物だと自分で色々と調べたり、家電量販店を回ったりして熟慮して購入するのですが、金額があまりに高額になると思考が停止してしまうんですね。

高額になると自分で判断するよりもやはりプロである不動産会社に任せた方が良いという心理が働き、「この物件も良い」と言われるとあまり検討せずに購入してしまうのです。

最初に良い物件を紹介してくれる不動産会社に当たればいいですが、悪い不動産会社に当たってしまうと一棟、二棟と買わされ、最後はドボンしてしまうことになります。

不動産投資ではパートナー選びが重要

不動産投資は最初が肝心。

最初にミスをすると挽回するのに、倍以上の時間が掛かり、不動産投資をしなければよかったというケースも数多くあります。

そうならない為にはやはりパートナーである不動産会社選びが重要になります。


不動産会社はどうやって利益を得ているのか

収益物件を取扱う不動産会社は、自社で建てて物件を売る建売業者、売買の仲介をする仲介業者や転売して利益を得る転売業者(三為業者)があります。

建売業者は、建築費用に利益をのせて売却して利益を得ます。

建売業者から直接購入する場合は、仲介手数料はいりません。

仲介業者は、金額にもよりますが、400万円超の物件を仲介すると3%+6万円(税別)の収入を得ることが出来ます。

多くの不動産会社はこの仲介手数料が収入のメインです。

転売業者は最近増えていますが、三為取引といって売主→転売業者→買主の流れで取引は行われ、売主から購入した金額にいくらか上乗せした額で買主に売却しその差額が利益になります。

物件売りませんかというような不動産会社は転売業者がほとんどです。

この場合、売主から仲介業者を介して購入するよりも高い金額で買わされることが多くなります。


自社ではなく、お客様の利益を考えてくれる不動産会社を選ぶ

前述の通り、不動産会社も様々なので、購入の際はその会社がどういったタイプの会社か確認しておく必要があります。

建売業者や転売業者の場合は、高く売れば売るほど自社の利益になりますので、やはり直接売主から購入する場合は相場と比べて高いか安いかを調べる必要があります。

仲介をメインにしている不動産会社でも色々あり、最近では悪徳不動産会社というのは減りましたが、お客様が損をすると分かっていても、仲介手数料を得ることを優先して地方の高利回り一棟中古RCマンションを仲介する不動産会社はまだまだあります。

すべての地方への投資が悪いということではなく、やはり収益を上げることが出来るかどうかが重要なわけです。

そのためには、自社ではなく、お客様の利益を考えて物件を紹介してくれる不動産会社を選ばないといけません。

地方の高利回り一棟RCマンション投資をやるなら慎重に

私の場合は、首都圏を中心に短期間で大きな利益を出す投資ではなく、着実に資産形成が出来、収益を確保できる物件を紹介しています。

地方の高利回り一棟RCマンション投資については、もし投資するということであれば、きちんと市場調査を行うなど慎重にやっていただきたいと思います。
http://fudousancom.hatenablog.com/entry/2018/01/08/224033

2017年12月31日
なんで「アパート経営ビジネス」みたいなのが成立したのか、誰が悪いのかを考えるとあまりに日本的だった
http://blogos.com/article/268636/

今年も今日一日ですが・・・・最近までテレビでよく見かけたコマーシャル
「アパート経営なら××へ」もみたいなの、最近はすっかり見なくなりましたよね。要するに一括でアパート借り上げるから家賃は未来永劫安心。相続税に苦労するならアパート建てなさい商法です。

「テレ東がまた攻めてる」と話題に 「ガイアの夜明け」集団訴訟が相次ぐレオパレス21の社長に直撃取材
http://blogos.com/article/268230/


気付けば周囲はレオパレスだらけになっていた。2016年、レオパレスは入居率が下がったことを理由に、いきなり家賃収入の30%減額を提案してきた。「アパートを乱立させて入居率のことを言うのはお門違い」とSさんは憤る。14年で契約を打ち切られた岐阜県のKさんは、解約当時の入居は1部屋だけで、家賃収入はたった2万円に。今も赤字経営に苦しんでいる。減額や解約に応じなければ営業マンに4〜5時間粘られ、「今日契約しないと倍くらいの減額になる」などと脅された人も。これを「一方的な交渉だった」として、9月には277人のオーナーが減額の取り消しを求める集団訴訟を起こしている。

いや、これ契約を一方的に破棄するわけだからマズイでしょうと誰もが思いますが、


テレビ東京が独自入手した2011年8月10日付けの社内メールには、【終了プロジェクト】と題されたレオパレスの戦略が示されていた。「契約から10年を超えたアパートは、基本的に解約を前提とした交渉を行う」「10年未満は、家賃を大幅に減額」とあり、「解約を辞さない強気の交渉」をするよう、全国の社員に一斉送信で指示していたのだ。

普通に考えると詐欺じゃないの?

と思うが、騙すつもりがなかったら詐欺にならない。実際に家賃払ったら会社が潰れてしまう。だから減額するということなんだと思うが、いまもまだ

レオパレスのアパート経営のサイト
http://www.leopalace21.jp/

は存在していて


1.一括借上げシステムの適用につきましては一定の基準があります。地域によってはご利用いただけない場合がありますのでご了承ください。

2.建物完成後に、契約期間30年の建物賃貸借契約を締結させていただきます。

3.一括借上げ賃料の固定期間は、契約期間開始日より2年間となります。

4.固定期間経過後の一括借上げ賃料につきましては、経済事情の変動、近隣相場家賃、賃借需要の変動等を勘案したうえで、原則として2年毎に見直しの協議をさせていただきます。

5.契約期間開始日より3ヶ月間を入居者募集期間とし、募集期間内の入居の有無に関わらず、一括借上げ賃料のお支払いは募集期間経過後に開始させていただきます。

6.別途、建物メンテナンス制度及び、家具・家電総合メンテナンスサービス(家具・家電を設置した場合のみ)のご利用が条件となります。

7.その他、詳細につきましては建物賃貸借契約書をご参照ください。


30年の契約を結ぶ前提で請け負うのに、10年経過したものは解約をさせるとかやはりこれって違法性あるんじゃないかな。
ちゃっかり2年間ごとの見直しが注意書きに入っているものの上には


という記載は「安定した収入が得られる」と謳っていて、これはいかがなものか。

レオパレス以外にも投資用アパートを売り物にしている業者はたくさんある。政府も警告出しているくらい。

なんでこんな契約しちゃうんだろう

ずいぶん前から危険視されていて

金融庁・日銀、アパートローンの監視強化 過剰供給リスクで
https://jp.reuters.com/article/fsa-loan-idJPKBN14016D


報道もたくさんされています。そもそもマクロで考えて日本の人口は内閣府はこのように推測しています。


45年後に日本の人口は2/3になる

わけで、30年ローンでアパート建てるなら完済は2045年くらいのはずだが、このときは1億人切ってる。いまより3000万人弱減るわけです。で、人口減少は日本中、均一に起きるかというとそうではない。東京と地方ははこんな感じで推移します。

東京は2040年くらいまでは微減、2055年になってもいまより100万人減るだけです。全国のようにいまから一気に減らない。で、東京や都市圏が減らないのに全国で2/3になるわけですから・・・・・

地方の人口減少はとんでもないことになる

ということです。秋田県の例を挙げると

いまの23年後の平成52年。つまり2040年にはいまの3割減です。明らかに日本全体より減少のペースが速い。東京は就職に出てきた団塊の世代や団塊のジュニア世代が多いためです。
恐ろしいことに秋田県の未来は・・・


いまと65歳以上の絶対数は変わらないのに労働人口が激減しているのが分かりますよね。働く世代は人口減で地方では仕事がなくなり、高齢者を残して首都圏にいくため、ますます人口が減るわけです。地方に残されるのは老人ばかりとなって加速度的に人口減が進んでいく。すでに秋田県では平成5年から物凄い速度で人口が減っているわけです。

秋田県は人口減が最悪の県だが、田舎は多かれ少なかれこういう感じです。出生率の一番高い沖縄県も一般財団法人 南西地域産業活性化センターの推測で

2025年をピークに人口減のサイクルにはいると推測されています。もちろん減少速度は秋田よりはずっと遅い。でも沖縄の経済は国からの援助に大きく支えられているので、日本全体の人口が減れば観光収入も激減して、国からの支援もなくなって一気にスラム化する可能性もあるんです。

で、話は

そもそも人口が激減するのにアパート建てまくってどうすんの

ということに戻ります。


企業経営者
人口は減るかもしれないけどそんな先のことまで考えていたら会社が潰れる。政府も少子化対策すると言ってるし、先のことは後で考えよう(それを自転車操業と言うはずですが・・・・)
※日本の人口が減ることは知ってるが詳しく調べる興味を除外している

営業マン
会社の上の方はいいと言ってるから、たぶんなんとかするつもりだろう
※そもそも日本の人口がこれほど減るとかしらない

地主の高齢者
大きな会社だし、銀行もローンを組むといってるんだから平気だろう。なんとかなる
※そもそも日本の人口がこれほど減るとかしらない

要するに全員他人事!!!

なんですよねぇ・・・自転車操業ビジネスモデルそのものなのに、誰も認識していない。これって誰が悪いのかというと、やはり政治ですよ。どの政党も選挙の時に

あと45年で日本の人口は2/3になります

と、言わない。言わないで「我が党なら少子化食い止められます」とか夢みたいな実現不可能なことをいうから、国民全員が「なんだか少子高齢化になるらしいけど自分は平気」とか勝手に思っている。人口が減れば消費は減るから小売りもサービス業も立ちゆかなくなるし、そもそも老人ばかりの国に観光客も来なければすでに経済が滅びつつある国に働きに来る外国人もいなくなる。こうした現実を直視しないで「誰かがなんとかしてくれる」と思ってるからふらふらしてるんですよ。

労働人口が激減して高齢者が激増していくわけだが、現在の日本の社会保障制度は崩壊します。誰がなんといっても崩壊するんです。そのためには必死に頭を使って頑張って働いて、税金を払って、貯蓄や投資をしておかないといけない。ニートだとか、働くのは最低限であとは楽しく暢気にとか言っていたら、冬が来たときに真っ先に死ぬキリギリスと同じです。

2018年は「金を貰う」から「稼ぐ」へ意識変換しないと未来はもうないということで熱弁を終えたいと思います。もう、アリンコしか生き残れないんだよ。
今年もご精読ありがとうございました。w

今朝方、コレを見ましたが私的にはイマイチでした・・・
航続距離が長い零戦があったらもっと制空権とれたのにな。とか、三機編隊で攻撃に行くか、マジで?とか思って見てしまいました・・・・。
http://blogos.com/article/268636/
 

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コメント
 
1. 中川隆[-6041] koaQ7Jey 2018年3月29日 10:37:20 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-9262]

「かぼちゃの馬車」・スルガ銀行・日本の金融行政 2018年03月29日

 簡単に言うと、わずか4年ほどの間に800棟もの女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を販売していたスマートデイズ (本社・東京、旧社名・スマートライフ)が、販売先(オーナー)に約束していた家賃保証が継続できなくなったため事業が成り立たず、実質的に破綻したものです。

 そのやり方は最初から「行き詰まる」ことを承知で突っ走っていたとしか思えず、実際に創業者は本年1月に突然辞任してしまいました。また「かぼちゃの馬車」の大量販売で得た巨額資金は確保したままで、既に新たに不動産を取得して新しいビジネス(?)を準備しているとも噂されています。

 しかしこんな出鱈目なビジネスに乗せられて「かぼちゃの馬車」を、ほぼ全額の銀行ローンで購入してしまった約700人ものオーナーは、家賃収入が全く入って来なくなっても、銀行ローンの元利金支払いが容赦なく毎月続くことになります。

 何人かのオーナーは返済猶予を求めて集団訴訟となっているようですが、過去の経験では「融資などの契約書類等が完璧に作られているため」返済が免除になることは考えられません。

 ところでこの「かぼちゃの馬車」事件で最も特異なところは、投資家(オーナー)に対する融資のほとんど全額を静岡県沼津市に本社のあるスルガ銀行が融資しており、その貸付利息も年3.5〜4.5%と高く、何よりも融資希望者の資産内容を改竄してまで審査を通していた形跡まであるようです。
 
 スマートデイズ が行き詰まった直接の原因は、このスルガ銀行が昨年(2017年)11月に突然方針を変更して、「かぼちゃの馬車」への新規融資を実質的に止めてしまったところにあるようです。

 しかしこれも過去の経験から考えると決して珍しいことでもなく、金融庁に対しては「高収益を得るためにいろいろ工夫して実行していたが、最近になってリスクが増大してきたと感じるため、新規融資を止めて回収にかかっている」とでも答えれば、優等生となります。

 ここでスルガ銀行とは、1895年に地元の岡野喜太郎が設立し、1963年には株式上場している名門で老舗の地方銀行です。代々岡野家が経営を取り仕切っており、現在は5代目の岡野光喜氏が会長(元社長)を務めていますが、なかなか高収益の銀行です。

 静岡県にはもちろん大手で堅実経営で知られる静岡銀行がありますが、スルガ銀行は全く正反対となる積極経営で高収益を上げているため、両行ともJPX日経インデックス400の採用銘柄となっています(400銘柄のうち銀行は20行です)。

 確かに2016年2月に導入された日銀のマイナス金利政策は、長期貸出金利を含む日本の長期金利の水準を大きく押し下げ、日本の金融機関の業績を急激に悪化させてしまいました。

 日銀が発表する本年1月の貸出約定平均金利は長期貸し付けで0.779%と(地方銀行だけでは0.872%)となっており、同じ短期貸し付けの0.612%と大差が無くなってきています。つまり日本では貸出先のクレジットリスクを取らなければ利鞘がほとんど得られなくなっています。

 これは日銀の金融政策が2016年9月から、短期金利をマイナス0.1%(368兆円もある日銀当座預金のうち20兆円ほどに適用されているだけで、実際にはゼロと考えるべきです)、長期金利(実際は10年国債利回り)もゼロ%に釘付けされているため、日本の10年までのイールドカーブが「すべてゼロ」となっており、ここで銀行は収益改善のためには「かぼちゃの馬車」のような仕組みを考えださなければならないと理解できないわけではありません。

 しかし日本では、ここで何かあっても「被害はその銀行の利用者」に及ぶだけで、銀行側から見れば「やった方が(そして早く逃げ出した方が)勝ち」となってしまいます。

 日本では地方銀行と第二地銀を合わせて105行もあり、日本で「最も業界再編が進んでいない業界」となります。最近になっていくつかの銀行が持ち株会社方式で経営統合するケースが出ていますが、これも持ち株会社の下に統合された銀行が旧社名のままそれぞれ存在しているケースがほとんどで、とても経営統合のメリットが出ているとは思えません。

 つまり「かぼちゃの馬車」とは、こういう特殊な日本の銀行業界では「出るべくして出た事件」に過ぎず、また形を変えて続発するような気がします。

 米国では東南部の地銀だったネーションズバンクが周辺の銀行を次々と買収し、ついには西海岸にあった大手のバンカメまで買収して、社名にしてしまいました。

 日本の地方銀行の中からもこのネーションズバンクのような銀行が出てきて、合併で巨大化してメガバンクの一角を占めるようになってほしいと以前から考えていましたが、夢物語のようです。
http://yamikabu.blog136.fc2.com/blog-entry-2195.html


2. 中川隆[-6849] koaQ7Jey 2018年4月01日 04:06:34 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-9634]

都心タワーマンション、完成半年で成約数わずか9件…マンション市場で実売価格下落
http://biz-journal.jp/2018/03/post_22843.html
2018.03.31 文=榊淳司/榊マンション市場研究所主宰、住宅ジャーナリスト Business Journal

 


 2018年に入ってマンション市場も、一見「適温」状態が続いている。新築マンションの値上がり傾向は継続している。都心の土地価格はいまだにジワジワと上がり続けている。建築費も下がらない。だから売り出し価格は徐々に上がっている。しかし、実際にそんな価格ではなかなか売れない。だから建物が完成しても販売が続く。結果的に値引きを余儀なくされる。それでもなかなか売れない。完成在庫ばかりが増えていく。

 ただし、そういう状況の変化は普通の人にはわかりにくい。だから、表面に出てくる売り出し価格を見て「マンションの値上がりは続いている」と思われてしまう。

 中古市場でも、状況は似たり寄ったりだ。ある都心のタワーマンションは、建物が完成してから半年以上が経過している。レインズに出ている売り出し住戸は88物件。この1年の成約数は9物件。1カ月に1住戸程度しか売れていない計算になる。成約している9物件は、88件の売り出し価格をかなり下回っている住戸が多い。つまり、高く売り抜けようとしている人が多い割には、彼らの思惑通りには売れていない。これも一般人にはわからない市場の現象。

 私が局地バブルと呼ぶ今の現象が、本格的に始まったのは2014年の後半。まさに日本銀行の黒田東彦総裁が異次元金融緩和第2弾の「黒田バズーガ2」を撃ったのが合図となった。以来3年超、東京都心や城南、湾岸、川崎市と横浜市、京都市、大阪市の一部では説明がつかないレベルにまでマンション価格が高騰した。

 銀行の金庫にお金が有り余って貸出金利も史上最低レベルなのに、多くの企業は設備投資に踏み切らない。なぜなら人口減少の日本社会では需要の伸びが期待できないからだ。余ったお金は、不動産投資によって値上がりや利回りを求める個人投資家やリートに流れた。その結果、不動産担保融資残高は平成大バブルのあの時代を超える水準にまで膨らんでいる。

 つまり、黒田日銀総裁が「お金を増やしてインフレを導こう」という政策はほぼ完全に思惑が外れたばかりか、不動産の局地バブルという不健全な現象を生み出してしまった。今やそのことを率直に認めて、異次元金融緩和から金融引締めへと政策転換すべき時なのだ。アメリカもヨーロッパも、すでに金融引き締めに転じている。

■政策の錯誤

 黒田総裁の任期は今年の3月までだった。彼の退任と、リフレ派以外の人物の総裁就任によって、日本も金融引締めに転換するのかと期待された。しかし、現実はあらぬ方向に突き進んだ。黒田総裁の続投である。任期は5年。

 黒田総裁は「インフレ目標2%」を掲げて、今の異次元金融緩和を始めた。なぜインフレを導くかというと、物価が適度に上がったほうが景気は良くなるから、という発想だった。

 異次元金融緩和が始まって、確かに景気はよくなった。失業率は低下し、わずかながらもGDPは増えている。企業の業績も、この3月期は上場企業の7割が増収だという。景気は、実感がないものの明らかに回復している。

 しかし、人々が最も求める個人所得、すなわち人々の収入は上がっていない。各種公共料金や消費税の上昇で可処分所得は低下している。であるのに、物価だけが2%も上がっては人々の生活はかえって苦しくなる。ところが、黒田総裁は「インフレ目標2%」の未達を理由に金融緩和政策を転換しようとしない。面子にこだわった本末転倒の政策継続だ。そして、その黒田東彦氏の日銀総裁再任が決まった。

 これは恐ろしい政策の錯誤である。マンション市場の視点からいえば、早々に潰すべき局地バブルを継続させてしまうことになる。ただの継続なら良いが、いつか爆発するマグマの容量を増やし続ける結果にもなるだろう。

 この局地バブルが危うい土壌の上に砂上の楼閣を積み重ねている、という実態を示すいくつかの兆候が出てきている。

 先日、シェアハウス投資の「かぼちゃの馬車」が実質的に破たんした。多くの個人投資家が多大な損失を蒙ることが確実視されている。これに関連して、ゆるい審査と高い金利の不動産担保融資で知られる某地方銀行が、近々金融庁の検査を受けるのではないかという噂が飛び交っている。

 また、2015年1月の相続税課税控除額の改正で一気に増えたサブリース型の木造アパート群も、そろそろ契約更改の時期を迎える。ただでさえ空室率が高いので、当初のサブリース金額が大幅に見直されるケースが多発すると私は予想する。

■本年最大最強の不確定要素

 日本の長期金利はゼロに近い状態だが、健全な金融政策を目指して数年前に政策を転換したアメリカの長期金利は上昇傾向にある。この原稿を書いている2月末時点ですでに2%台の後半。いつ3%台に達してもおかしくはない。日米の金利差が3%に開くということは、これだけ世界経済がグローバル化した現在にあってはかなりイレギュラーだと思う。つまりは不安定な状態。

 普通なら外国為替が円安ドル高になってもおかしくないが、年明けこのかた円はドルに対して上昇傾向だ。この原因はなんとも説明しがたい。しかし、アメリカはパウエルFRB(米連邦準備制度理事会)議長の下で、今年もあと3回もしくは4回の利上げが予定されているとか。日米の金利差が3%台の後半に達するのは、いかにも不自然であり不健全だ。その金利差を狙った大きな資金移動が金融の混乱を招きかねない。


3. 中川隆[-13831] koaQ7Jey 2018年8月12日 07:12:35 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-17851] 報告

2018年08月12日
アパート投資のリスクと成功


面倒は他人にやらせて自分は利益を手にするだけなど、ある筈がない


成功にはリスクがある

最近ある有名企業の社長が「資産運用は自分で事業をできない人たちがするもの」と否定的な発言をしていました。

自分で不動産を買って運用したり転売するのは事業であり、リスクを背負って利益を出そうとする行為です。

単に値上がりを見込んで転売するだけだとしても、値下がりする可能性だってあります。




不動産投資の主流は物件を購入してアパートやマンション経営することで、労力をかけた分「家賃」という安定収入を得られます。

入居者は不平不満を大家に言って改善を求め、大家は管理する見返りに家賃を受け取る構図です。

家賃とは他人がやりたくない面倒なことをやる報酬なので、他人任せで寝ていても儲かるなどあり得ないのです。


2018年になってサブリースが問題になりましたが、アパートオーナーは何もしなくて良く利益だけを受け取れると思っていました。

家賃は面倒なことを代行する報酬ですから、これでは最初から利益など出るはずがありません。

残念ですがサブリースで損をした人たちは、まるっきり分かっていなかったと言えるでしょう。

アパート経営は地味な苦労も必要

アパート経営で利益を出している人は、自分で見回りして清掃費や管理費を浮かしたり、自分でクレームに対応しています。

業者に頼まず週一回清掃するなどで浮かした経費が利益になり、けっこう地道なものです。

アパートを10棟も経営するようになったら合理化もできるが、最初の1棟は自分でやるしかありません。


リスクの1は空室のリスクで、築年数が古いと空室が増えていきます。

アパートを探す人は賃貸サイトで新しい物件から探すか、築年数を限定して安い物件から探します

「築11年で家賃は6万1千円」だったら「築10年以内で家賃は6万円」で検索する人の目には絶対に止まらないのです。


わずか千円高かったり築年数が1年古くなっただけで検索されなくなり、入居者が激減します。

不動産会社や管理会社にまかせっきりだと必ず家賃を下げて入居者を増やそうとし、ある程度効果があります。

だがオーナー自身が物件の魅力を高める工夫をしないと、毎年家賃を下げて行っていつか赤字になるでしょう。

プロ同士がだますのは当たり前

アパートでは入居者が使う設備が次々に故障し、次々にクレームの電話がかかってきます。

それを全て業者まかせにしたら膨大な修繕費用が発生するでしょう。

できることはオーナー自身がやったり、修繕費用が高くならないよう自分で状況を確認する必要があります。


これもこういう手間がオーナーの利益になるので、やらない人が儲かるはずがありません。

儲けている人はオーナー自身が大工仕事をしたり、建築屋さんと交渉したりしています。

購入した中古物件が雨漏りするのは良くある話で、中には自分で物件を見ずに買うオーナーが居るそうです。


2018年は西日本を中心に水害がありましたが、こうした天災などもリスクになります。

入居者自身が原因のトラブルもあり、不測の事態はいつか発生します。

入居審査を厳しくすると空室が増え、甘くすると家賃を払ってくれないかもしれません。


良くあるケースは仲介者の「利回り〇パーセント」などを鵜呑みにする例で、当然ながら売り手や仲介者は「良い話」しかしません。

プロとプロの駆け引きで良い話だけするのは当たり前で、「だまされた」と言う方もおかしいのです。

こういう様々なリスクを克服した人にだけ、アパート投資の成功があります。
http://www.thutmosev.com/archives/77172642.html

4. 中川隆[-13533] koaQ7Jey 2018年10月01日 08:05:28 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-18943] 報告

2018年10月01日
スルガショック 個人向けアパートローンなど不動産融資の審査厳しく


スルガショック後は個人向けアパートローン審査が非常に厳しくなったとされる


画像引用:スルガショック 不適切融資1兆円の余波 https://www.akatsuki-toushi.com/news/blog-all/


かぼちゃの馬車でスルガショック

シェアハウスの「かぼちゃの馬車」への融資でスルガ銀行のアパートローンが問題視されました。

最近10年ほど個人が銀行から融資を受けて、アパート投資やマンション投資を行うのがブームになっていた。

ネットや書店では成功者の体験談があふれ、自分も成功しようと多くの人たちが参加した。




その手法は王道としては銀行から融資を受けて、自分の土地にアパートを建てて、オーナー経営者になる。

めんどうな事一切はサブリース会社がやってくれるので、オーナーは利益を受け取るだけでいいとされていた。

自分の土地がない人は中古アパートを購入するか、シェアハウス投資という方法があった。


かぼちゃの馬車では普通のサラリーマンが、数千万円から1億円以上もの融資を受けていました。

計画書ではシェアハウスの利益でローンを返済し、返済が終わると元手ゼロでシェアハウスが自分の物になる筈でした。

マンション投資も基本は同じで、銀行から融資を受けて賃貸収益でローンを支払い、返済が終われば自分の物件になります。


これの何がだめだったというと、まず不動産屋の事業計画がずさんで、大甘の見積書を出していました。

「家賃は下がらない」「ずっと満室」「修繕費用なし」などあり得ない前提でオーナーを信じさせていました。

信じる方もおかしいのだが、すぐに計画は破綻し始めます。

スルガのあおりで個人向け融資厳しく

アパートやマンションは新築の間は高い家賃でもすぐ満室になり、数年はうまく行きます。

だが築5年も経つと「中古物件」でしかないので空室が目立ち始め、サブリース会社は「家賃を下げて入居者を集めましょう」とささやきます。

2度3度と家賃を下げているうちに最初の家賃の半額になるので、収入も半額になりローン返済困難になります。


サブリース契約には家賃保証があり、空室でも家賃が支払われるのですが、家賃を減額するので空室と同じことになります。

オーナーが値下げを拒否するとサブリース契約は打ち切れることになっているので、減額に応じるしかありません。

10年も経つとエアコン、給湯器、壁紙など痛みはじめ修繕費が必要になるが、これもオーナー負担です。


結局のところ家賃保証があったとしても家賃は最初の半額以下になり、修繕費などの負担はどんどん増えていきます。

「かぼちゃの馬車」はさらに悪質でオーナーから集めた資金で事業拡大していたが、シェアハウスは赤字で運営されていた。

この仕組みが破綻したのでスルガ銀行のアパートローンは行き詰まり、他行でも個人の不動産融資は非常に厳しくなりました。


金融庁はずさん融資に目を光らせているので、フルローンで不動産を購入し賃貸収益で支払うような計画は門前払いされています。

審査が厳しいので、今後個人による不動産投資は難しいでしょう。
http://www.thutmosev.com/archives/77691454.html

5. 中川隆[-13424] koaQ7Jey 2018年10月06日 03:11:35 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-19030] 報告

オリンピック 2018年 05月 27日

あたしの周りは、東京オリンピックだけは観て死にたいという、アホのやま、山、ヤマ・
いや、東京は大変なことになりそうです。

開会式、閉会式の入場券は100万円でも安いという声があったのですが、最高で30万くらいになりそう。

議員、関係者、その親族だけで1000人はいるでしょうから、まあ、一般大衆は抽選になるのかね?
JTBの知り合いに聞いたけれども、コッソリ仕入れるルートはないという(本当か??)
アタシは別にオリンピックなど観たくもないのだが、沖縄の連中がサッカーだけはみたい、開会式はと騒いでいる。

飛行機+ホテル2泊3日+観戦券のセット、10組で最低200万@@
東京のホテルは満杯になるだろうから、成田で降りて茨城のホテルに泊まるのがアナだと。

いや終戦後、日本の国力は凄いところまできたと実感している次第です。
日本共産党あたりが政権をとっていたら、いまごろ北朝鮮のようになっていたかと思うと、ゾットしますね、そこの革新系のお父さん・

アタシは、アパート経営をしながら、いろいろな人間をみてきた。
ほとんどの方は金がないから安いアパートに入る、そこから人生と経済原則の根底を知ることができる。

20代で死んだ絵を描いていた心臓病の女の子もいたし、放火しておかしくなったベトナム孤児の女性もいた。

ベトナム孤児の女性は20年以上、新川崎にあったアパートに入居していてね、いろいろ微妙な相談にものった。
大家さん、最後まで置いておいてと言われたこともある。

そのアパートを売ったら、1ケ月後にアパートに放火した。不動産屋から火災保険に入ってないかと問い合わせを受けたときは仰天した。

滞納気味だったので、新しいオーナーから、督促を受けて追い詰められたのかもしれない。

彼女を見捨てたようで、いまでも、売らなければよかったと、時々おもう。
50代で結婚したスナックのママもいた。

アパートの前でアタシに嬉しそうに報告して、ふと見たら、暗い死神のような男が近くに立っている。

半年もしたら、麻雀狂のダニみたい男に借金地獄に追いやられれて、店をたたんで出て行った。

貯金をみな使われて、最後はカードまで取られたようだ。
DVで生保を受けている女性も何人か入居しているが、こちらは、みな、妙に元気だ。

概して、女のほうが色彩感のある人生をダイナミックに送っている。

オトコは、その点、単色ね。
酒かバクチ・女、あとはノーガキ。
人生は、決してノーガキではなく結果。
昨日までの積み重ねが、今日のアナタ。
いや、人生とは簡単すぎて、恐ろしいものです。

オリンピックの喧騒と、人生のアクの中で流れていってしまう人々と、アタシは無表情に眺めるだけですが。

で、相変わらず、不動産業者と信金が、みっちゃん様、アパートでぼろ儲けしませんかと言ってくるのだが、利回りが低くて買う気にならない。

東京では平成モノで8%以上の物件がほとんどなくなってきた。
10年後の家賃下落、空室率上昇、土地価格下落を考えると、恐ろしくて手を出せない水準だ。

買ってる連中はバブルの崩壊を知らない、イケイケのアホがほとんどだから、20年間満室・20年後にも土地価格は現状以上だと、本気で考えている@@
スルガかぼちゃの馬車事件は、いまごろになって騒ぎになっている。アタシの近隣にも5−6棟建っているが、ほとんどガラガラ。
家賃3万で管理費を2万とっている物件もある。こーゆう物件を買う人間の頭の中を観察したいのだが、がぽぽぽ、バカは間違いなく存在するし、必然的に滅んでいくのです。
前回書いた、FXスワップ両建てさや抜きが面白く、いまはドル円で4%前後、南アランドだと4倍で利回り10%前後。
トルコリラショックでもランドは10%程度の下げですから、レパレッジ5倍以下で、適度のロスカットを組み入れておけば面白いでしょう。
信金の事業性資金は、借入金利1.2%から2.1%前後。
FXで安定的に3.5から7%いくのなら、いまは不動産投資などやってられません。
このまま不動産価格が強調なら手持ち資産は万全だし、不動産バブル崩壊になれば、ばははは、大変な暴落になる。
前回に比べたら、人口減少は明確だし、賃貸物件は腐るほどある。この3年以内にフルローンで買った連中はそろそろ万歳するころ^^
ほとんど競売か任売になるだろうから、半値で買えるかも。
成田で買った物件は1R18室で、平成3年当時1億3000万、アタシは3年前に2600万で買いました。
満室で利回りは20%を超えてます。
不動産は慌てないこと。
慌てるも何も、収益性の低い土地・物件など、いずれ売れなくなる。
東京23区でも一等地を除いて路線価で売れれば万歳でしょう。

で、慌てない俺は、義母とのドライブを欠かさずやっている。
首都高速・外環は整備もすすんでおり、いまでは大渋滞があまり起きない。
王子あたりから荒川沿いに首都高を走っていると右手に川とスカイツリーがみえてくる。
葛西から豊洲のほうにいくと、ビル・ビル・ビル、あたり一面、資本主義経済の塊。
マンションで産まれて、マンションで育って、マンションで死んでいく、人間がそろそろ1000万人を超える?
ロボット人間のようだが、あなた、いまどきマンション造作人間など、地方にもいくらでもいる。
こーゆう無機的社会が、まるで、血や緑を宿さないもののように語られるが、そもそも、人間なんていうのは多面的で昼と夜の顔が違うのです。
無機的であろうが有機的であろうが、思索を行った魂の行く末には心配は無用。
田園で産まれたって、無機的な犯罪者になりえる、そこが面白い。

そんなようなことを、地方再生や、村おこしの番組をみるたびに思うのだが、ナナちゃんが、あまり人前で、そのようなことは言わないほうがいいという。
バカヤロー、言論の自由だろ!いや、たしかに、沈黙は金だ^^
しかし、東京だけ栄えて地方が滅ぶことに、なにか問題でもあるのか?
東京圏をどんどん大きくして、北海道や東北・九州・四国など農地と軍事施設だけにしたほうが、合理的だろう。
いや、こーゆうことは、決して外では言ってはいけない。

話がすこし飛ぶが、中曽根元総理が100歳になったようだ。
長生きなど自慢しても仕方ない話だが、本人が、大切にしていることを語っていた。

1 規則正しい生活
2 森羅万象に関心を持つこと

むかし政治番組をみていたとき、中曽根氏だけは政治的な話をしながらも、宇宙の話から核心に入っていったのを思い出す。
日本の政治家、とくに野党は、政治色の強いことばかり取り上げる。
政治・民主主義というのは矛盾に満ちた人間を方法論で統括して、方向性を与え、できる限り大多数に幸福感を与えることだ。
アタシは、そう理解している。
矛盾に満ちた多数をまとめるには、矛盾に満ちた方法論でいくしかない。
なぜなら純粋なものは、矛盾から嫌悪されるからだ。
森羅万象を語るというのは実は政治家にとって最も大切なことであり、アタシは、あの番組をみてから中曽根氏を尊敬していたのだ。

アタシたちの能力には限りがあるけれども、いろいろな事柄に興味をもつ、そして、表裏・上下、いろいろな視点からみる。

それだけで固定観念から逃れて、けっこう自在な目でこの世を眺められるようになるかもしれない。

それは自在になるにつれて、社会の型からもはずれていく危険性を秘めているが、それを危険だとは思わない年にアタシはなってしまった。
この先のハナシを書きたいところだが、今日はなんとなく、ここまででよかろうという気にもなる。
https://sniperfon.exblog.jp/26829884/

友達いらんかね 2018年 02月 16日

孫と時々食事をするんだが、アタシからみると、ノンビリの甘たれにみえて、レストランで睨みつけてあげた。
そーしたら、シクシク泣き始めて、場はしらけるわけ。

息子は、こーゆう雰囲気になると、食事会も出来なくなると、俺に文句を言う。
そもそも、孫が好き嫌いを言い始めて、両親が困っていたから、アタシは嫌われ役になったのに、なんとも情けないバカ息子だ。

こーゆう一家と付き合うと、こちらのレベルダウンに繋がるので、ナナちゃんに、金輪際バカ息子一家と食事をしないと言っておいた@@
家族などというのは、最初からDNAが違う個体の集合なんだから、離れていて丁度いい。

その辺が、一般大衆はわからないから、近づき過ぎて事件が起きる。
殺人事件は近親者の間で一番起きているというのは、当然の話なのだ。

だから、アタシクラスになると、今日も青空の下で爽快に一人生きている。
あまり爽快なので、金儲けや、若い女の子の口説き方を考えていたのだが、100年単位で考えると、日本もガラガラポンの時代になってきたようだ。

金儲けは、金利によって決まる、これが大原則だ。

安い金利で金を借りて、高い金利でもうける。
安い金利で金を借りて、安いモノを買って、高く売る。
安い金利で金を借りて、事業を展開する。


で、この30年間、一番儲かったのは大家業だ。
年利10%以上で回転してきた。

ところがいまや、専業主婦からサラリーマンまで、総大家。
都内で5%くらいの中古アパートを買ってるバカがいる。

人口減、空家率上昇、5年後には破産者続出だろう・・土地など売れる時代ではない。

シェアハウス「かぼちゃの馬車」破綻ニュースが、年明けから問題化している。
ジャブジャブ融資していたのがスルガ銀行、借りていたタコは属性がいいと言われている、弁護士・医者・高給取り@@

弁護士なんていうのは究極の2枚舌人間ですから、まあ、大勢に影響はない。
アタシは大きな物件は昨年までに売り抜けて、いまは、まったく爽快な自由人だ。

そんな話をしていたら、どっかのタコが、みっちゃん様、いま何をやったら儲かりますか?という。

あほんだら、金融業(ようは金貸し)に決まってるでしょ!と言っておいた。
株やFXに狂った若いやつに金を貸しておけば、1年で飛ぶから、担保の土地はアンタのものになる^^

もっとも、地方の土地など10年後にはタダでも売れないから、要注意・・
ソニー銀行・セブン銀行・ネットバンク、ようは日本中が、金貸しに舵を切り始めているんです。

融資先がないから、スルガのような悪質金融が出てくるが、人の金で上前をピンハネする悪魔の商法は永遠不滅。
サラ金を潰して、銀行がサラ金業をやっているスキームは、政界・弁護士の悪知恵のたまもの。

成熟国家・老衰国家・日本が今後生き抜いていくには、金融国家にするしかない。
あとは、総カジノ化!

猿之助などはストレス解消にラスベガスに行って、ノンビリ遊ぶのが最高だといっている。

北海道から沖縄まで、カジノを10ケ所以上つくって、中国人は沖縄なら2割引、インド人は北海道へ送り込む。
世界中の人間をカジノ漬けにして、日本人はカジノ会社で完全雇用にすれば、国家は100年もつ。

自民党の常識は、大衆にはわからない^^
日本の野党は、なぜ、こんなに間抜けなのか?

で、さっきのタコが、金融は大変そうだから、もっと身近で、安楽な方法はないかという・・

アタシがブログで書くと、また大衆が真似をして、一億総大家になるからイヤなんだが、リスクがほとんどなくて、おもしろいのがヒトツあると教えておいた。

FXをやる方でスワップ派というのがいる。

国家間の金利差を利用して、金利を受け取るという手法だ。

これは、けっこうリスクが高くて、10倍以上のレパレッジ(元本の10倍買う)で売買すると、だいたい一回の変動で逝ってしまう。

こんなものは投資でも投機でもなく、たんなる遊び、投資家のヤルべきものじゃない。

で、数字に固いヤツが、両建て抜きというのを考えた。
スワップというのはFX会社によって異なる。

複数のFX会社を利用すると、スワップの差額を抜ける。
5000万づつ合計1億、2社にわけて預入、いまなら南アランドを両建てにする。
レパレッジ5倍程度で、月25万・年間300万、利回り3%程度にはなる。

リスクは一晩で10%程度の為替変動があった場合、片方の持ち玉が強制ロスカットにあう可能性がある。

もっとも、一晩で10%の変動があるときは、国家的なリスクなので10%以上金利差が動く。
ロスカットされないプラスのFX持ち玉は、大儲けになってる可能性もある^^

まあ、タコは1億用意して、両建て抜きをやってるようだが、これから世界的な利上げ環境に入ってきたら、スワップの勉強をしておくべきだろう。
金利に勝るものはないのである。

あと、注意すべきは、日本だけこの異常な低金利政策が続いた場合。
いずれクラッシュがくる可能性がある。
資産をなにに変えておくべきか、海外にもっていけるか。

土地は持ち出しできない、現金は預金封鎖でダメ、タンス預金は新札切替をされたら紙くず、金は重いし空港で金属反応がでる。

仮想通貨しかない、だからリスクを承知で世界中の金持ちがやっている。
一部のプアな若者が一攫千金を目指して吠えていますが、本質は資産保全です。
国家権力はそのことがわかっているから、規制下に収めようとしている。

あと3年もしたら統制されるでしょうから、グローバルな優位性があるなら、そのころから参戦すればいい。

いまは、ダイヤしかない@@
それも、宝飾ダイヤはダメ、あんなものゴミ。
原石をもって、肛門に隠して逃げるのです@@
女性は穴が2つあるから有利^^

あら、アナタ、歴史をご存じない?

赤坂の有名料亭の女将、戦前に満州から逃げてくるとき、アソコにダイヤ隠して帰還したんですよ。
そのダイヤで赤坂に土地を買った。
いまは、デビアスではなく、ユダヤとロシアが、ダイヤのカラクリを仕切っているようです。

で、こんな話ばかり書いてると、人生イヤになるので、ノホホン話。

ナナちゃんの実家というのは、富山のとある駅前の食堂。
そこで50年間、食堂・旅館を仕切ってきた母親がボケてきた、91歳。
店が人生そのものだから、ヨタヨタして店をやっていた。
時々、火を消し忘れて、なべ底に穴をあける@@

ことしの正月、アタシは言ったのよ、{俺が引き取る}って・
周囲は唖然・俺はAudiに乗せて、さっさと東京まで連れてきた。

最初の1週間くらい、富山に帰りたい、ここはどこ?、新幹線で帰るから駅までたのみます、車で富山まで送っていって欲しい。。
そんなことばっかり言っていた。

で、ある日、おばあちゃん帰りなさい、歩いて富山まで帰りなさい、雪が2mくらいある安房峠を越えて、歩いて帰りなさい。
俺なら、そうする。
って言ったの。

人間は、どーせ、1回は死ぬのです。
自由に生きたいなら、自由にすればいい。
自由がきかないなら、覚悟するしかない。
91歳にもなって、なにをガタガタ言ってるんだということを、教えてあげた。
そうしたら、しばらく険しい顔をしていたけれど、その後、2度と富山に帰りたいなんて言わなくなった。

毎日、Audiで、スーパーに二人で買い物に行くのが日課。
アナタ、このあいだ、東京は雪がなくて暖かくていい、いつまでも、ここにいたいと言ったのね・

人はボケようとも、魂まではボケない、そのことを忘れちゃいけません。

アタシには友達も仲間もいない、友達など欲しいと思ったこともない。
仲間内の結束で生きてる人間ほど、保守的で形式的なのは不思議なものだ。
極道や歌舞伎界は、その典型だろう。

アタシは、折々にふれて、魂のありかが感知できる人々と接触できればいいと想ってきただけだ。

たまたま家族が友人であり、そういう人生のカタチもある。
いろいろなカタチが観えてないと窮屈な人生になってしまう、みえないほうが楽な場合もあるが。

今日も、東京の空は青く、人情なんてどこにもありはしない風情です。
https://sniperfon.exblog.jp/26481634/


6. 中川隆[-13421] koaQ7Jey 2018年10月06日 12:09:26 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-19042] 報告

ほとんど 改、改、また改 2017年 05月 27日


ういー、ただいま。。
いま、夜の9時30分。

いままで何をやっていたかというと、

「みっちゃん様、大宮に利回り11%の物件が出たのですが」

ハイ、すぐに見に行きますってもんで、いま、帰ってきたのです。

ヒドイ物件だね、オーナーが店をたたむので、売りに出したわけだが、店舗はカラオケが入っていただけ。
2階の事務所は空いてるし、オーナーが出たあと、どうするんだ^^
東京23区だってシャッター街が増えてるのに、大宮あたりの空きビルが埋まるわけないだろ。

そういえば、どなたかの投稿にも書いてありましたが、シェアハウスが滅茶苦茶ですね。
近所に3棟、あっというまに建ちましたが、ガラガラどころか、まったく入居者がいない@@

謄本をあげたら、がははは、土地値6000万ぐらいの物件を1億5千万近い抵当つけて買ってる人間がいる。

シェアハウスは水周りが各部屋にないので、格安に出来るんです。
仕切りもベニヤ1枚なんてうわさもある。

土地代と建物で1億くらいの物件を1億5000万で売る、発狂ぼろ儲け。

で、なぜ買う人間がいるかというと、家賃保障なんですね。

良心的なところは10年後くらいで見直し、だいたい家賃が下がって、大家は地獄の人生を送る^^

ところが、あるシェアハウスは2年間保障。おい、ガラガラシェアハウス、2年後に家賃どうなるんだ・・・

金融庁が融資の実態調査に入りましたが、まあ、まともに考えたら、パンク続出でしょう。
https://sniperfon.exblog.jp/24258185/

7. 中川隆[-13419] koaQ7Jey 2018年10月06日 16:07:48 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-19045] 報告

夜のひとびと 2013年 05月 12日
https://sniperfon.exblog.jp/m2013-05-01/

知合いが大塚に店を開いた。
居酒屋にフイリピンのママをおいて、自分はカウンターで飲んで
いるんだから、まあ、いい加減というか、たまらないというか。

じつは、先週、「みっちゃん様、またまた、いい出物があります
よ^^^^」
なんて言葉に騙されて、、、都内で、夜の帝王物件を買って
しまったのだ@@

https://sniperfon.exblog.jp/iv/detail/?s=18742730&i=201305%2F12%2F05%2Fd0150305_1431991.jpg

これが1階2階全部、スナックパブ仕様、狭い部屋にカウンター
だけ付いている、4部屋全部空きという、ああああ、たまらない
ほど悶えさせてくれる、イケイケ物件・

こんなの買ってどうするの?と、俺も思ったのだが、駅から20秒、
アパートに改造しても一部屋4万はとれるだろうとすぐ買った^^

で、考えてみたら、かわいい女の子を置いて、立ち飲み専門、
ツマミ280円なら、朝からプータローで満員じゃないかと、
発狂的アイデア。

客単価1500円、1日たった3回転で毎日売上4万円、月間120万円。
女の子に30万上げて、2階の一部屋をタダで貸してあげる。
俺の利益は30万円。

2階のもう一部屋は、終電切れの酔っぱらいや、フリーター、
家出青少年に1泊1000円、シャワー、テレビ、ビデオ、
ベッド付き.
がははは、ベッド8ケで稼働率60%でも毎晩5000円、ハイ
月30日で15万!!

おー、月間収入45万円、税引き後手取り年間500万円

利回り10%なら、即日売れるから、5000万で来年売却
ハフハフハフ。
買値は(2000万ちょっと、内緒)だから、笑いが止まらない、
がははははおー

こんな具合なので、一度、夜の街を視察しようと思って、
大塚の友達の店に乗り込んだ。。

10時過ぎに店に入っていったら、変なオヤジが、どっかのママ
みたい女と飲んでいる。
平気でオシリを触っているから、あなた、これからホテルへ
旅立つのかと思っていたら、オトコだけ上機嫌で帰っていった??
オンナは単なる客なんだから驚く@@

この店のママはフイリピン女で、日本料理が下手なんだな。
仕方ないから、俺が、モロキューは3本出せば充分だ、冷奴は
器に対して斜めに入れたほうがいいと、いろいろ、御託を
並べていたら、さっきの尻さわられ女が、「そんなこと
ガタガタ言わなくてもいいんだ、それはアンタの法律だろ!」
っと怒鳴る。
ぶほほほ、店内は一瞬、シラーっとしたが、俺はそーゆうの、
妙に平気なほうだから、あらソーって感じで知合いのマスターと
継続飲酒。

あとで聞いたら、その女は在日でどっかの元社長夫人だそうだ。
場末の飲み屋のなかでは、いい洋服をきた洒落た女だった@@
で、午前様になってきたところで、「どっか、ほかの店を
探索してみる?」
なんて言われて、ウンウン、マスターと二人で、出発。

最初に、売れない漫才師がやってる店があるからっていったら、
そこは満杯@@

そのビルのオーナーが浪曲師で、1階に自分の店を出している
っていうので、そちらを訪問。

けっこう売れてるらしい浪曲師先生、今日はお店の中に座って
いまして、中国人のママもいる。

ママは琵琶が上手だっていうから、あなた、聴いてみたいって
言ったら、なんと、浪曲師と演奏会が始まった^^
ううう、俺はこーゆうの好きだから、いいいいと上機嫌でお酒を
ガブガブ。

冗談しかいわない浪曲師マスターが勘三郎のように見えて、
そ〜言ったら、彼もどんどん上機嫌になって、がははは、
おもしろい。

と、そこへ、ガビ〜ン@@ @@
あなた、ソフト帽をかぶってメガネ、黒いスーツを着た、
漫画みたいなオトコが登場・
まるで、

https://sniperfon.exblog.jp/iv/detail/?s=18742730&i=201305%2F12%2F05%2Fd0150305_17241340.jpg


おい、なんなんだよ、このオトコは・・

そーしたら、あなた、入り口で、3000円出して、「この店は
前から気になっていたんだけど、今日、はじめて来ました。
3000円あれば飲めると書いてあったので、最初に3000円
お支払いします^^」

オモシロイ男、何を言ってもハハハと笑っている。。
いや、ここから店内は一層盛り上がって、最後は浪曲師マスターが
割り箸を配りだした。

割り箸に客が全員1000円挟むと、競馬の実況中継が始まる。

1枠アベノミクスゴー、2枠アントニオイノチ、3枠ミッチャン
イクイク、4枠がなくて5枠イナガワダイマオウ(どーも客のなかに
稲川系の組長か、土建の社長でもいるらしい)

がははは、浪曲師の解説は、もー、、プロ並だから、あなた、
涙を流しながら聞いているまに、賭け金は、彼の懐の中に・・・・

ううう、ふと時計をみると、3時・

じゃあ、また、店に戻るかってもんで、お友達の飲み屋へ、
眠い~お店に戻ると客は誰もいない、店は開けてある。
おい、こんな夜中に、カモがくるの?って聞いたら、いや、
これから来るんだ。

へーと思って飲んでたら、フイリピンママの娘が登場18歳。

夜間高校に行きながら夜はここでアルバイト、日本語ペラペラ。
300万が出してくれたら、ぼろ儲け出来るってママがいうから、
日本語ペラペラの娘にいろいろ聞いたら、ハフハフ、
地下銀行の話。

俺がフイリピンにいって、現地のママの娘(これが写真でみると、
すごい美人@@)に300万渡す。
日本からフイリピンに仕送りしたいフィリピン人から注文を
取って、一回の送金毎に5%ピンハネだそうだ。

送金といったところで、メールするだけ。
現地の娘が、客の家族に現金を渡す(よーするに俺のカネ)
ママは日本で手数料をピンハネして、俺と折半。
日本で回収した現金を、飛行機に乗って、またフイリピンへ
持っていく。

1000万も向こうに置いておけば楽勝。
送金額は一回平均20万円くらい(ピンハネ1万円)、月に
客が50人くらいなので、300万を元手に毎月50万。
気が狂うくらいの暴利^^

そんなに儲かるなら、1億出すといったら(ウソぴょーん)、
卒倒しそうになっていた。

こちらのリスクは、現地に置いてきたカネが消えてしまうこと、
トンズラが多いのはミエミエ。

あんた、担保はその体?って、腕を揉んであげたら、
ウンウンだと。

アホか、俺クラスの男が、そんなチンケな仕事をするわけが
ないだろ。
日本語ペラペラの娘を呼んで、もっとまともな仕事を探して
こいと言っておいた。

貿易がらみか、あっちで賃貸業、まあ、こんな連中に深入りすると
殺される可能性もあるからほどほどね。

そんなことをしてるまに、あなた、客がポツポツ入りだして、
いつのまにか満席。

おい、夜中の4時過ぎに、なんなんだ、このキチガイ連中は??
眠い・・
驚いたのは、どっかのオヤジが小学生を連れて入ってきたこと、
ぎゃーマスター曰く「父子家庭なんですよ、このへんは多いんです」 
世の中、狂っている、眠い。。

もー眠くてうとうとしかけていたら「みっちゃん!元気あるかー」
は、あ、あなた方はーー

なんと浪曲師マスターと中国ママ、それに最初に行った店の
漫才マスターが登場。

オミズの世界では、互いの店を訪問しあうのが礼儀らしい。
夜明けの4時30分・・・・・
浪曲師先生は元気で冗談ベラベラ、中国ママは「みっちゃん、
これから麻雀しようよー」

こいつら、本当に人間か?
 
あ、アタシ、明日もというか、今日も仕事があるのでソロソロ

5時過ぎに家に着いたときには、俺みたいに真面目な人間は、
決してあーゆう世界に入っちゃいかん、
あれは異次元の世界だ、オヤスミ

で、アタマがクラクラして、喉がカラカラ、起きたら、
まだ8時。
一回目が覚めたら、もう眠れやしない。

あの狂った連中は、いまごろ雀卓でギャーギャー言いながら、
昼ごろから寝るのだろうか。

そーして、また、ゴキブリのように暗くなったら起きて。
俺は、なんだか、とんでもなく素晴らしい体験をしたようで、
妙に嬉しかったのだが、
もう2度と、大塚の夜を見ようとは思わなかった。

夜の帝王物件も20万で一棟まるごと借りたいという人間が
いるので、しばらく丸投げしてみよう。

ダメならダメで、学生向けのアパートにしてもいい。
がははは、カウンター付きのアパートも洒落ているじゃないか。

えー、為替はいよいよ100円に乗せてきました。
株価はとどまることを知らない急騰。
土地は順調に上げてきております。

さあさあ、どうなるのか、お立会い。
みっちゃん大佐、人生最後の投資に勝ち切ることができるのか^^
じゃ、また・
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異界のなかに 2016年 09月 27日
https://sniperfon.exblog.jp/m2016-09-01/

アタシは地方の広い物件を買うたびに、空いたら、そこに広大なリスニングルームを
つくって、音楽喫茶をやって、かわいいオンナの子を置いて、なんていつも
考えるんだけど、けれども、いったい何日、その造形物のなかに住むことが
できるのだろう。

3日もしたら、通いなれてきた女の子のオッパイにも飽きて、やはり過ぎさって
ゆく、風の中に戻るしかない。

胎内に宿って、羊水の中でオンナの体を内部から愛撫すれば、永遠に
平然と安穏として過ごせるのかしら?

みっちゃん、不動産のこと、もっと書いて欲しいという方がおりました。

人口減少が明白なのに、東京はマンション・アパート建設ラッシュです。
相続税対策ということで焦っているのでしょうか?

建設単価があがっておりまして、1Rで1000万超えの物件もあります。
数百万の相続税を払いたくないということで、億を超える借金をして
賃貸物件を建てている。

空室3割、家賃が1割下がったら、おそらくパンクでしょう。

オリンピックまで投資相場がもつか、はなはだ疑問ですが、まあ5年待てば
3割引で(都内で利回り10%以上)、売り物件が出てくるものと思います。
アベノミクスの弊害でバブルになれば、なを結構。

山が高くなればなるほど、その後の谷は深い。
半値以下になることを保障します。

ただし、賃貸業の先行きを不安視する必要はまったくない。
江戸の時代から、大家の力はヤクザの親分より強いのです@@
人がいれば、必ず大家業は存在する。

ボーリングと同じ、愚か者が撤退したあと、最後まで牙城を守った者が
生き残る。

地方の物件は壮絶な闘いになるでしょう。

いつだったか紹介した、駅近のイケイケ物件。

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リフォームしたら1階にたこ焼き屋とスナックが入って2階の部屋も満室。
たこ焼き屋はテレビで紹介されて、夜になると「のんべー」で一杯。
これがアナタ、家賃が月に25万だから年間300万。

駅近なので、3500万で買いたいと中国人。

買値からみたらボロ儲けだが、10年で3000万家賃が入るので、売る理由など
どこにもない。

投資とは人生の反映、焦った者が消えていくのです。
さて、投資とは異界のなかにあり、しかしいったい、何をもって担保されているのか。
数字という結末が用意されている以上、担保=造型はされているのです。
結末の云々ではなくね。

やはり祈り?

そもそも同じ地球に生まれ、異なる境遇、異なる宿命、によって翻弄され死んでいく
アナタ方とアタシ。

いったい、この異界の中で生き死にの意味を、だれが担保=造型してくれているの。

芥川龍之介は「蜜柑」を書いたけど、結局死んだわ。
打算のない少女が投げる朱色の蜜柑は、その刹那にだけ、芥川を高揚させたかも
しれない。
けれでも刹那は、やはり刹那。
曇天の退屈が、ほら、彼のやせた体を包み始めて・・

言葉がわずらわしく音にも疲れたときは、だまって絵画をみるしかない。

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久しぶりに竹橋に行ったら、加山又造の「月と犀」が常設展のなかにありました。

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アタシの心が落ち着く作品。
https://sniperfon.exblog.jp/m2016-09-01/


8. 中川隆[-13344] koaQ7Jey 2018年10月17日 12:17:25 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-19279] 報告

金融庁が本気で調査に乗り出す結果、「大家さん業」に厳冬到来の予感 簡単には売り抜けられなくなる
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/58006
2018.10.17 加谷 珪一 現代ビジネス


金融庁が地方銀行などを対象に投資用不動産ローンの実態調査に乗り出すことになった。直接的な理由はスルガ銀行による不正融資だが、同行だけでなく地方銀行全体がアパートローンに過度に依存しているとの指摘は以前から存在していた。

定期的なモニタリングを行うことで不良債権化を防ぐ算段だが、場合によっては融資が一気に縮小する可能性がある。アパートなど一棟モノへの投資を行う、いわゆる「大家さん業」の個人投資家にとってはいよいよ厳しい時代の到来となるかもしれない。

沈静化していたアパート建設が再び加速

金融庁は2018年9月26日、2018年度(2018年7月〜2019年6月)の金融行政方針を公表した。この中でもっとも目を引いたのが投資用不動産向け融資のモニタリングである。

ここ数年、アパート建設ラッシュとも呼べる状況が続いており、各地で需要をはるかに超える数のアパートが建設されてきた。背景にあるのは相続税対策と量的緩和策による低金利である。税制上、更地で土地を持っているよりも、アパートなどを建てた方が相続税の財産評価額を下げることができるので、土地を保有している資産家にとっては、積極的にアパートを建てるインセンティブがある。

こうした状況に日銀による超低金利政策が加わったことから、各行はアパート向けローンを急拡大。融資先の開拓に苦慮している地方銀行は特にその傾向が顕著となり、地域によっては賃貸需要をはるかに上回るアパートが建設されるという異常事態になった。

過剰なアパート・ローンは、将来の不良債権予備軍になる可能性があることから、金融庁は2017年から金融機関に対して過度な融資を実施しないよう、事実上の行政指導をスタートしていた。国土交通省が毎月発表している住宅着工の動向を見ると、2017年12月には主にアパートを中心とする貸家の建設が10%近くのマイナス(季節調整済み前月比)に落ち込むなど、ローンが抑制される傾向が見て取れた。

しかし2018年に入って再び建設が加速し、4月には8.5%の高い伸びを示している。金融庁は危機感を強めており、モニタリングの方針を強く打ち出すことになった。

実態調査では、シェアハウス向け融資で行われたような抱き合わせ販売についてもチェックが入ることになるが、不動産関係者が本当に気にしているのはこの問題ではない。金融庁が本格的にモニタリングに乗り出すことで、事実上の総量規制のような状況となり、不動産向け融資が一気に萎んでしまうリスクを懸念している。

投資には常に出口が必要

日本では十数年前から、個人投資家が銀行から多額の融資を受けてアパート1棟をまるごと購入し、賃貸収入を得る、いわゆる「大家さん業」がちょっとしたブームになっている。不動産投資は決して不労所得などではないが、一般的なビジネスと比較すれば、ある程度、時間は自由になる。このためサラリーマンを続けながら、多額のアパート投資を行う「兼業大家さん」も多い。

あらゆる投資に共通した課題だが、最終的に投資を成功させるためには、出口(イグジット)をどう確保するのかが重要なポイントとなる。

株式投資の世界においても、「株を売ることは、株を買うことの10倍難しい」などと言われたりする。アパートへの投資は値上がり益(キャピタルゲイン)を主眼としたものではなく、毎月、得られる家賃収入(インカムゲイン)を収益源にしているので、高く売却することそのものを目的にしているわけではない。

だが、購入したアパートを未来永劫持ち続けるのかというと、そうとは限らない。

資産全体のバランスを考え、今後の融資がスムーズに進むよう、物件の入れ換えは常に行っていく必要がある。仮に入れ換え対象にならない場合でも、物件には寿命があるため、どこかのタイミングでリニューアルや建て替えを実施することになる。その際には、資金捻出のため一部の物件を売却する可能性は高い。
 
売却できる環境が整っていないと投資がうまくいかないという点においては、賃貸収入を目的としたアパート投資も、高値で売り抜けることを目的とした投機的な不動産投資もそれほど違わないのだ。

日本では過去20年以上にわたって低金利が続いており、リーマンショック以降は量的緩和策の導入によってその傾向がさらに顕著となった。その間、不動産市場は決して活況というわけではなかったが、銀行の融資は常に積極的だったことから、ローンが付かないことで買い手がいなくなるという事態は発生していなかった。

有名不動産会社が廃業

だが今回、金融庁が本格的なモニタリングに乗り出してきたことで、一部の関係者はアパートローンの急激な縮小について懸念し始めている。

かつて日本の金融行政は、護送船団方式と呼ばれ、監督官庁を頂点とする完全なピラミッド構造になっていた。金融市場のオープン化によって、こうした慣行はだいぶ薄れたが、現在でも、金融当局の顔色をうかがってばかりという金融機関は少なくない。

こうした金融機関ほど、他行と横並びで融資を行うので、アパートローンが伸びれば、アパートローンに注力し、金融庁が引き締めに転じると、今度は問答無用で融資を打ち切ってしまう傾向が強い。

同じアパートローンといっても、地主が相続税対策で需要を無視して建設する物件への融資と、賃貸需要を前提とした投資家への融資とではその中身はまるで異なる。だが、こうした中身の違いを無視して、一括で融資を縮小するという事態になれば、新規の融資が付かないことで買い手が激減し、一部の投資家は出口に苦慮することになる。

先日、六本木の一等地にオフィスを構え、派手なメディア露出で話題となっていた、一棟モノを得意とする不動産会社が廃業した。詳細は不明だが、廃業した理由のひとつは銀行の融資姿勢の変化だといわれている。

新規に物件を購入する投資家が減れば、当然、物件の回転は鈍くなり、あまり利益の出ていない物件は、いわゆる塩漬け状態となる。不動産ビジネスは時間軸が長いので、すぐに影響が顕在化するわけではないが、今後、ジワジワと不動産投資家のクビを絞めていくことになるだろう。

これから「大家さん業」に取り組む人は要注意

金融庁の方針という個別要因に加えて、量的緩和策というマクロ的な政策もそろそろ曲がり角に来ている。日銀による国債の購入ペースはこのところ大幅に縮小しており、実務的な面ではすでに量的緩和策の見直しフェーズに入っている。

いつまでも量的緩和策を継続することはできないので、どこかのタイミングで正常化に舵を切る必要があるが、安倍首相が3選を果たしたことから、その可能性がにわかに高まっている。量的緩和策はうまくいったとはいえない状況だが、安倍政権が「アベノミクスは成功した」としてデフレ脱却宣言をしてしまえば、日銀は堂々と正常化に向けて動き出すことができる。

もし名実ともに量的緩和策の見直しが行われれば、金利は上昇することになり、不動産融資にとってはさらに逆風となるだろう。

賃貸需要がある場所に物件を持っていればテナントは確保できるので、優良物件ばかりという投資家にとってはそれほど心配する事態ではないかもしれない。だが、低金利を背景に、いつでも物件を売却できるという時代は過去のものとなりつつある。

一連の環境変化は、いわゆる大家さん業というビジネスにおける大きな転換点であることは間違いない。少なくともこれから新規に参入を検討している不動産投資家予備軍は要注意である。

9. 中川隆[-13426] koaQ7Jey 2018年11月05日 12:57:44 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-20008] 報告

2018年11月05日
「かぼちゃの馬車」オーナー達はどうなった?


運営元は破綻してオーナーの借金だけが残った

画像引用:女性専用シェアハウス運営会社、賃借料支払いを突然停止(2/2ページ) - 産経ニュースhttps://www.sankei.com/affairs/news/180121/afr1801210005-n2.html

スマートデイズは破産しオーナーに借金残る

スマートデイズのシェアハウス「かぼちゃの馬車」の問題発覚は2018年3月ごろで、早くも7か月が経ちました。

スルガ銀行の不祥事が次々に発覚し金融庁の行政処分が発表され、騒動は終息に向かっています。

世間の関心は急速に薄れているが、当事者のオーナー達はどうなったのでしょうか?




おさらいするとスマートデイズはオーナー達から一人数千万円から数億円もの投資を集めてシェアハウスを建設しました。

スマートデイズとスルガ銀行幹部は裏でつながっていて、申し込むと無審査で1億円を融資してくれたそうです。

それは良いのだがシェアハウス「かぼちゃの馬車」の運営はずさんで、一度も利益を出していなかった。


同社はオーナー達から新たな投資を集めては運営や建設資金に充てて、儲かっているように偽装していました。

スルガ銀行はこうしたことを知らなかったと言っていましたが、お金の動きに目ざとい銀行が知らない筈はないです。

スルガ銀行は融資の焦げ付き懸念が出て新規融資を渋り始め、資金源を失ったスマートデイズは経営破綻しました。


ここからが問題でスマートデイズが会社更生法や破産法を適用されると、オーナーへの支払いは免除か減額されます。

破産した会社の資産をオーナーで分配しても取り分はほとんどゼロな訳で、家賃支払いなどの契約も解除されます。

一方で会社が破産してもオーナーとスルガ銀行の融資はそのままで、1億円もの負債を背負ったサラリーマンも居るそうです。

オーナーたちの負債はどうなる?

スマートデイズがオーナーたちに説明していた建設費用などはほとんどウソで、かかった費用の2倍以上も支払わせていたそうです。

実際の建設費が他業者の見積もりで5000万円だったとしてもオーナーには1億円と説明してスルガ銀行から1億円を借りさせていました。

オーナーは物件を売却できるがもともと2倍割高だったので、中古では購入価格の4分の1とかでしか売れないでしょう。


オーナーたちはスマートデイズから家賃の支払いを受けたり、物件から収入を得ているが、到底負債を払えるほどではない。

通常の不動産融資では全額ローン(フルローン)はないが、スルガでは1億円フルローンで貸し付けたそうです。

金融庁はこうした事態を重く見てスルガ銀行に債務減額の要請をし、債務者と話し合っています。


金融機関は返済困難者に4分の1程度の債務減額を認めることがあるが、この場合は売却しても4分の1程度の債務が残りそうです。

かぼちゃ騒動でスルガ銀行自身の経営も危うくなっており、大判振る舞いで債務減額はし辛い。

オーナーらは弁護団と協議して裁判に持ち込まれ、裁判外紛争解決手続き(ADR)で和解案が示される。


どの程度の減額が認められるか分かりませんが、4分の1から半額程度が認められるかも知れません。
http://www.thutmosev.com/archives/78044246.html

10. 中川隆[-13803] koaQ7Jey 2018年12月12日 14:27:17 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-22066] 報告
スルガ「ザル融資」に群がったヤミ金・不動産業者のどこまでも深い闇
https://diamond.jp/articles/-/188176
2018.12.12 小野悠史:不動産ニュースライター ダイヤモンド・オンライン


 シェアハウス投資などに対する乱脈融資問題で、金融庁から6ヵ月間の一部業務停止命令を受けたスルガ銀行は、11月30日、同庁に業務改善計画を提出、117人の行員を懲戒処分にしたことを公表した。

 不正融資を主導したとされる麻生治雄元専務執行役員は懲戒解雇となった。

 だがこれで問題が終わるのかどうか。

 個人投資家が、不動産業者の「長期家賃保証」などの甘い言葉にのせられて投資に走り、銀行からの融資を返せなくなるという問題は、ほかにもある。

 スルガ銀行から多額の融資を引き出した「二重売買契約」という不正融資の手口はさまざまに形態を変え、不動産投資の世界に蔓延している。

 スルガ問題が浮き彫りにした問題の根は深い。

「二重売買契約」で融資引き出す
「差額」から現金作る

 二重売買契約とは、手元資金がないサラリーマンなどに高額な不動産を売るために使われている手法だ。

 中古のアパートやマンションをまるごと購入する場合、金融機関は総額の9割までしか融資をしない。不動産業者らが売買を成立させるためには、購入者には500万〜1000万円単位で多額の頭金を用意してもらう必要がある。

 だが、それだけの現金をもつ人は限られるため、実際の売買契約のほかに、金融機関には実際の売買価格からかさ上げした金額での「偽の売買契約」を示して、融資を申し込み、頭金分も含めたローンを引き出すのだ。

 こうした「二重売買契約」は、シェアハウス投資だけでなく、「1棟もの」と呼ばれる5000万円以上の不動産投資でも行われていたことが指摘されている。
 
 また、より身近なワンルームマンション投資でもこの手法が横行していたようだ。

 1000万円から3000万円台で購入が可能なワンルームマンションの場合は、フルローン(全額融資)が可能だ。二重売買契約の必要はない。それにもかかわらず、こうした不正が行われているのは、消費者金融やカードローンとの関連からだ。

 都内の不動産コンサルタントは「ワンルームマンション投資の二重売買契約は、頭金を捻出するためではありません。差額から数百万円の現金を作るのが目的です」と証言する。

 1000万円のマンションを1200万円と偽って、金融機関に融資を申請すると、200万円が自由な金として投資家の懐に入る。不動産取得にかかる諸経費などを勘定にいれず、単純化すればこのようなやり方で「現金を作る」わけだ。

 差額分を「ローン下(した)」などと呼び、この事例なら、「ローン下200」などと表現するという。

サラ金返済で勧誘
ヤミ金業者とグルの例も

 遊ぶ金というよりは借金の返済にあてる人が多いのが特徴と、不動産コンサルタントは続ける。

「サラ金スキーム」とでも呼ぶべきものだ。

「ターゲットは、サラ金で限度額まで借りてしまった人。家族に内緒の借金がある人。カードローンの支払いがきつい人などです。借金がある人には、先にうちがお金を貸して、全て返済してから新たに不動産投資用のアパートローンを申し込んでもらいます」

 上場不動産会社の元役員も、こうしたやり方が広く行われていたことを認める。

「駅や街中で名刺を出して近づく不動産会社の営業マンの多くはそれが狙いです。不動産投資に興味がある人はそうそういるものではない。借金を返済したいとか、まとまった金額のヘソクリを作りたいといった人を探しているのです」。

 こうしたワンルームマンション投資での二重売買契約については古くから常態化していたようだ。 取材に「何を今更…」といった反応も多い。

 投資用不動産販売会社の元社長はあけすけだ。

「かつては『むじんくん』の前で待ち構えている営業マンもいた。『カードローンの金利より、不動産投資の金利の方が低いですよ!』と声をかけていたものですよ」

 実際に金利は4〜18%の消費者金融のカードローンより、1.8〜4%のアパートローンの方がはるかに低い。家賃収入が入ってくるのなら、毎月のキャッシュフローはプラスになる。

 相場より高い価格でマンションを購入した人は、家賃が下がったり空室が増えたりして損をするリスクがより大きくなるが、そのことが表面化するとしても数年先だ。

 誘いにのる人がいるのもわからないではない。

 中にはヤミ金業者に不動産会社を紹介され、この手法で返済するよう迫られることもあるようだ。

 遊ぶ金欲しさから手を出す人は少ないというが、2部屋、3部屋と追加で購入して、借り入れが1億円を超えたあたりで自己破産するケースもある。物件は投資用不動産販売会社がまとめて安く引き取り、また転売する。

スルガ銀が知るよしもない
おまけ付きマンション投資

 スルガ銀行は同行とローン契約のある不動産投資家に向けてアンケートを送付し、実態把握に努めている。しかし、全容を把握するのは困難と言わざるを得ない状況だ。

 都内の不動産コンサルタントのもとには、スルガから融資を受け不動産を購入した個人投資家からの相談が絶えない。中には耳を疑うような事例もある。

 関東圏で不動産を購入した投資家の事例では、二重売買契約を使い、1棟分のスルガ融資で2棟を購入するという不正が行われている。

 手口は次のようなものだ。

 まず販売価格数千万円のマンションを1億円以上の売買契約として、スルガ銀行に融資を申請する。スルガ銀行から融資を引き出すと、売買価格を低い金額に変更した上で、差額分でもう1棟の売買契約を結ぶのだ。

「市場価値が数千万円しかないマンションに1億円以上の融資をするのだから、審査がザルとしか言いようがありません」(不動産コンサルタント)

 この事例ではスルガ銀行は2棟目の売買については、全くの蚊帳の外だ。実際に登記簿謄本にもスルガ銀行の名は記載されていない。投資家がローン返済に行き詰まっても担保として物件を差し押さえることもできない。

 このような「おまけ付き」の売買契約は、都内に本社を置く投資用不動産販売会社が主導しており、投資家は言われるがまま2棟を購入したという。

 業界関係者によると、同社はこれまでに100棟以上の販売実績があるという。ほかにもスルガ銀行が把握していない、おまけマンションがあちこちにある可能性が高い。

 このように、さまざまな不正が横行してきた不動産投資の世界だが、当の不動産業界からも「この際に膿を出し切ったほうがよい」といった声が多い。

 前向きな言葉だが、裏を返せば明るみに出ていない不正がまだあるということだ。ザル融資に群がった錬金術師らのすそ野は広く、闇はどこまでも深い。

(不動産ニュースライター 小野悠史)

11. 中川隆[-12306] koaQ7Jey 2019年2月09日 15:13:35 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-22234] 報告

施工不良で揺れるレオパレス、かつて存在した会員制度が不満だらけの建物を許した
櫻井幸雄 | 住宅評論家 2/9
https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20190209-00114122/


 レオパレス21の施工不良問題が波紋を広げている。1996年から2001年までに施工した建物で、仕切り壁や外壁、天井部分に建築基準法に違反する施工不良などの問題が見つかったという。それは、レオパレス21が大きく業績を伸ばしていた時期に重なる。

 1980年代後半から2005年まで、レオパレス21の賃貸住宅は特殊な会員制度をとっていた。

 それは、敷金、礼金、仲介手数料が不要で、保証人もいらない。その代わり、入居者はレオパレス21の会員となり、会員カードを取得することを条件とするもの。会員カードには、クレジット機能が付き、会員になるためには審査が必要になる。この審査で、個人の信用度をはかって、部屋を貸す仕組み。だから、保証人が不要となっていた。

 会員になるためには、入会金と年会費が必要。その額は、私が取材した2003年当時で入会金15万円から20万円、年会費は2万数千円だった(北海道や一部地域はもう少し安かった)。

 入会金と年会費を払い続けることで、敷金・礼金は不要。レオパレス21の賃貸から他のレオパレス21物件に引っ越すときは、新たな入会金は不要。年会費を払い続けることで、賃貸暮らしを続けることができる、という制度だ。

 つまり、レオパレス21の賃貸物件を渡り歩いている限り、敷金・礼金を払うことはなくなる。その代わり、年会費を払い続けるというシステムである。

 入会金と年会費は、退会するときも返還されないため、レオパレスから他社の賃貸への変更がしにくくなっていた。

 これは、レオパレス21の賃貸物件に住み、居住性に不満が出たときに大きな問題となった。つまり、住み心地がわるいからといって、簡単には“抜ける”ことができないシステムができあがっていたわけだ。

 そして、実際にレオパレス21物件には、居住性の不満が多かった。

隣の「屁の音」で目が覚めた、という人も

 隣の音がよく聞こえる、狭いといった不満の声は以前から多く聞かれていた。なかでも、不満の声が大きかったのは、遮音性の問題。とにかく、隣の音が筒抜けになるというのだ。

 「隣に住んでいる人が朝必ず屁をこく。その音で、毎日目が覚めてしまう」という人も居た。それは、最悪の目覚めだろうと同情した。隣よりも上下の音のほうがよく聞こえる、という声もあった。

 今回、隣の住戸との壁や天井に不適切な施工が行われていた可能性が指摘されている。壁や天井部分の防火性能が劣れば、遮音性能も落ちる。つまり、隣や上下の音がよく聞こえることで、居住者は以前から施工不良を体感していたことになる。

 といっても、「隣の音がよく聞こえる」という問題は、賃貸住宅全般でよく起きるもの。賃貸から分譲に移り、最初に驚くのは「隣や上下の音が聞こえないこと」という人は多い。それだけ「音が筒抜けになる賃貸」が蔓延しているわけだ。

 だから、レオパレス21に住み、音の問題に悩まされた人は、「賃貸の集合住宅は、そんなもの」と諦めていた。実際には、音の問題だけでなく、延焼の危険性も高かったので、諦めてはいけなかったのだが……。

 レオパレス21は、敷金・礼金が必要という旧態依然とした日本の賃貸システムに一石を投じた変革者だった。有名タレントを次々に起用したCMも画期的だった。それだけに、今回の騒動に唖然としている人は少なくない。このような裏切りはして欲しくなかった。
https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20190209-00114122/

12. 中川隆[-12287] koaQ7Jey 2019年2月10日 12:43:35 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-22234] 報告
建築不備で1.4万人転居 レオパレス21“悪質経営”の実態
https://www.nikkan-gendai.com/articles/view/news/247285
2019/02/10 日刊ゲンダイ


記者会見するレオパレス21の深山英世社長(C)共同通信社

「レオパレスのセキュリティーみたいに俺が守る」と男性が見えを切る広瀬すずのテレビCMで知られる単身者向けアパート建設大手のレオパレス21(東京都、深山英世社長)。レオパレスは2月7日、全棟調査の進捗状況について、法令違反の物件が延べ1324棟あったと発表した。

 建物オーナーから指摘を受けて社内調査を実施、延焼防止のための天井裏の仕切り壁が設置されていないなどの問題物件を所有するオーナーは1163人に及び、最大で1万4000人あまりに転居を求める事態に。引っ越し、住み替え、改修中の賃料保証などをレオパレスは実施するというが――。同社を取材してきたフリーライターの村上力氏は話す。

「レオパレス21は土地持ちの人にアパート経営投資をもちかけ、建築請負して一括借り上げによる賃料保証までやった。サブリースというオーナーにとってリスクの低い投資で業績を伸ばしてきました」

 空室が出ても賃料保証することは、賃料収入がオーナーへの支払いを下回れば逆ザヤになる。そしてまさに世界で不動産バブルがはじけた2008年のリーマン・ショック後、同社は10年3月期に790億円、11年3月期には408億円の巨額赤字を抱えて経営危機に陥る。

「11年にレオパレス21はサブリース契約解除を一方的に通告する『終了プロジェクト』を強行しました。考案したのは同社のメインバンクである三井住友銀行と関係の深い山田コンサルティングといわれています。しかし、神戸のオーナーからはサブリース契約解除無効訴訟を起こされた。その時にオーナーは違法建築も裁判の争点にしていたんです」(村上力氏)

 その結果、把握された違法建築は複数に及んだが、レオパレスは秘密裏に改修し続ける。昨年放送されたテレビ東京の「ガイアの夜明け」が内部文書を暴露した。レオパレス21は賃料契約と建設という2つのセールスポイントでオーナーを裏切ったが、それだけではないと村上氏は言う。

「巨額赤字を抱えたレオパレスは13年に320億円の公募増資を実施した。幹事会社はSMBC日興証券。問題は当時存在した違法建築や訴訟について投資家に開示しなかったということです。経営陣がこれらの重要情報を知らなかったはずはない。一般投資家までだまそうとしたのかと言いたい」

「理想の土地活用」という宣伝文句が寒々しい。

13. 中川隆[-12286] koaQ7Jey 2019年2月10日 12:49:26 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-22234] 報告
レオパレス大量施工不良、業界で有名だった“脱法体質”と営業手法…他社で同様事例か
https://biz-journal.jp/2019/02/post_26635.html
2019.02.09 構成=長井雄一朗/ライター Business Journal


レオパレス21(写真:Rodrigo Reyes Marin/アフロ)


 賃貸アパート大手のレオパレス21は7日、建築基準法の規定を満たしていない施工不良物件が1324棟確認されたと発表された。問題物件の入居者は1万4443人に達し、特に天井の耐火性能が不足する641棟の7782人に速やかに転居を要請する。また、他の問題物件の入居者全員にも退去を促すという異例の対応に踏み切る。

 同社は補修工事費用を特別損失として計上するため、2019年3月期の連結純損失が388億〜400億円に拡大する見通しだとしているが、同社では昨年も206棟で住戸間を仕切る屋根裏の「界壁」に施工不備が発覚していた。

 なぜ、このような大規模な施工不良問題が起きたのか。不動産ジャーナリストの榊淳司氏に話を聞いた。

――今回の問題には、レオパレス21特有の企業体質が影響しているのでしょうか。

榊淳司氏(以下、榊) 「ついに発覚したか」というのが感想です。レオパレス21はもともと問題の多い会社です。同社の物件の建設スタイルは、建材が現場に大量に輸送され、工務店は指示されるがまま現場で組み立てるというイメージです。施工段階で工務店側も違法の事実を薄々と感じながらも、なれ合いがあった可能性もあります。

1324棟での施工不良は、あまりにも多過ぎます。単なる施工だけの不備とは思えません。施工の前段階である設計図書や仕様書の段階から、踏み込んで調査すべきです。会社ぐるみで不正を行っていた可能性も想定すべきです。現段階では証拠がないので断言できませんが、建築住宅の業界では姉歯事件以来の事案といえます。

――なぜ、これだけ多くの物件で違法行為が行われたのでしょうか。

榊 通常、建築許可の申請に対しては、自治体の委託を受けた検査機関は建築基準法に基づき、建築物などの建築計画が建築基準法令や建築基準関係規定に適合しているかどうかを着工前に審査します。着工後は、これらの規定に適合しているかを検査する完了検査がありますが、適合していなければ使用許可が下りません。実際には書類だけ基準を満たした内容にして脱法行為を行うことも可能性なのです。

 ただし、自治体によりますが、たまに職員が現場に来ることがあります。自治体側が現場で不備を指摘した場合、現場監督が「すいません。直します」と言ったまま、そのままにするケースも考えられます。自治体職員も暇ではないですから、再度、現場を訪問することはなかったでしょう。それで現場は逃げ切っているケースも多いと思います。

■「サブリース契約」に要注意

――レオパレス21には建築士や建築施工管理技士はいますが、チェック機能は働かなかったのですか。

榊 彼らは、上にモノを申せる立場にいません。それよりもコストや利益を重視する構造があるのかもしれません。

――建築基準法違反の建物を建てるというのは、ほかのアパートブランドでもあり得るのでしょうか。

榊 サブリース契約を行っていて、ビジネスモデルが似通っている会社で思い当たるところはあります。もし、その会社がコスト・利益を徹底して優先している姿勢を貫いているのであれば、レオパレス21と同じ構造を抱えているので、可能性はあります。しかし、旭化成系や大和ハウス工業のような大手メーカーはコンプライアンスがしっかりしているので、可能性はほとんどありません。

――なぜ、レオパレス21でこのような事態が起きたのでしょうか。

榊 レオパレス21はアパート建築を地主に提案し、その地主がオーナーとなった物件を一括借上げして30年間家賃収入を保証する「サブリース契約」を武器に成長してきました。その営業スタイルは、まずはアパートが建設できる土地と地主を探し、猛烈なアプローチを仕掛けるというもので、首都圏などの土地情報に強く、地元の不動産業者との間で強い関係を築いてアンテナを張っています。営業担当者が不動産業者から「あそこの土地はアパートが建設できるよ。地主はAさん」などという話を仕入れています。

 ビジネスモデルとしては、オーナーから建築費をもらい、次に建築してアパートの管理を一括して行います。初年度はさすがに借り手を確保しますが、それが3年や4年もたつと、借り手も引っ越し、だんだんと去っていきます。そのタイミングでオーナーに家賃減額を求めていきます。もともとレオパレス21でアパートを建設すると、地元の工務店に発注するよりも安くすむといわれています。特にリーマンショックの頃に建てられた物件は、レオパレス21は倒産寸前まで追い込まれていた時のものなので注意が必要です。

――地元の工務店に直接依頼すれば、違法な建物が建てられにくいのでしょうか。

榊 それはそうです。地元の工務店は地域に根差していますから、違法建築物を建てれば地元で評判が悪くなり、依頼が来なくなります。レオパレス21に頼むと建築費が安いということもあり、オーナーがサブリース契約を結んだケースもありました。ただし、レオパレス21側からその後に何度も契約改定をさせられたりするので、オーナー側の不満が多いのは事実です。

――今回はアパートでしたが、マンションでもあり得る話ですか。

榊 それは考えにくいです。たとえば、デベロッパーがマンション建築を発注し、設計会社が設計し、ゼネコンが建てることが一般的です。まず工事完了後、ゼネコン、設計会社、デベロッパー、自治体のそれぞれのチェックがあります。自治体もアパートと異なり、一定規模のマンションであれば完了検査では現場に行くことが多いです。さらにお客が内覧会に行く際、建築士とともに訪問し、このマンションはしっかりしているかをチェックする人もいます。これを内覧同行といいます。ですからマンションは幾重にもチェックが張り巡らされます。今回のケースは、レオパレス21やそれに類する会社ならではのことです。

■アパート経営は難しい時代に突入

――レオパレス21の施工不良は、1324棟ですみますか。

榊 これは同社の企業体質と構造的問題に端を発する事案であるため、詳しく調べれば増える可能性があります。そもそも昨年5月にも賃貸アパート206棟で「界壁」に施工不備が発覚しましたが、こんなところでコスト削減しても、たかがしれています。ですから、界壁で不備が見つかったことで、ありとあらゆるところでコスト削減を行っていると疑われます。

――一番の被害者は、不良物件をつかまされたオーナーです。

榊 まず、地主をはじめとするオーナーは、業者の甘い言葉に乗らないことが一番です。これはどのビジネスにもいえます。ただ、一般的に不動産営業担当者は、一回ターゲットにするとなかなか引かない。それに今、地主には高齢者が多い。高齢者をターゲットにした詐欺事件が横行していますが、高齢者の寂しさを悪用したケースがとても多く、不動産の世界でも同様のことがいえます。営業担当者が高齢の地主の家にあがりこんで、日頃から「おばあちゃん、お土産買ってきたよ」などと親切な言葉を投げかけていれば、高齢者も騙されてしまいます。ただ、これだけは言っておきたいのは、これからはよほど良い立地でなければ、アパート経営は難しい時代に突入したということです。

――その「よほど良い立地」とは、具体的にどのあたりでしょうか。

榊 「借り手がいるような場所」ということにつきます。たとえば駅から20分離れていても世田谷ブランドにあこがれる人は一定数いて、世田谷区には借り手はいます。しかし、埼玉の奥のほうで駅から20分であれば、その物件には借り手がつきにくい。その意味からすると、首都圏全般でいえば借り手がつくアパートというのは、すでにほぼ建てられています。

――借り手サイドが注意すべき点を教えてください。

榊 レオパレス21のアパートは、一見すると見栄えはいいです。よくしないと借り手がつきませんから。住まいで重要なことは快適性です。見栄えよりも快適性を重視したアパートを借りたほうがいいです。その意味では、レオパレス21のようなサブリース契約を用いる形態をとっている業者を選択することには、相当慎重になったほうがいいでしょう。

14. 中川隆[-12280] koaQ7Jey 2019年2月10日 14:00:55 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-22234] 報告

レオパレスで新たに違法建築部材使用が発覚に、「組織的な不正」の疑い声
https://gansokaiketu-jp.com/newsindex4-naiyou-3.htm#2019-02-09-%E3%83%AC%E3%82%AA%E3%83%91%E3%83%AC%E3%82%B9%E3%80%80%E5%A4%96%E5%A3%81%E3%81%AB%E9%81%95%E6%B3%95%E9%83%A8%E6%9D%90%E3%80%80%E3%82%B3%E3%82%B9%E3%83%88%E5%89%8A%E6%B8%9B%E7%9B%AE%E7%9A%84%E3%81%8B%E3%80%80%E3%80%8C%E7%B5%84%E7%B9%94%E7%9A%84%E3%81%AA%E4%B8%8D%E6%AD%A3%E3%80%8D%E3%81%AE%E5%A3%B0%E3%82%82

レオパレス 外壁に違法部材 コスト削減か 「組織的な不正」の声も
https://mainichi.jp/articles/20190208/k00/00m/040/324000c

賃貸アパート大手「レオパレス21」(東京都中野区)の物件で施工不良が新たに見つかった問題で、同社が施工不良の物件で使用した外壁などの部材が、建築基準法で認められていないものだったことが国土交通省などへの取材で判明した。コスト削減のため耐火性に劣る違法な部材を使っていた可能性があり、業界では「組織的な不正」を指摘する声も出ている。


同社はアパートの外壁の内部に使う部材について、自治体などにはガラスを溶かして繊維状にした「グラスウール」などを用いると申請していたが、実際には「発泡ウレタン」を用いていた。グラスウールは断熱性・耐火性が高く、建築基準法で使用が認められているが、発泡ウレタンは耐火性が劣り、外壁への使用は認められていない。

 同社は発泡ウレタンを使った理由について「価格は安くないが、作業効率が高い。法令違反の認識はなく、現場の施工管理体制が不十分だった」と説明する。しかし、現場監督経験のある建築関係者は「ありえない話だ。現場は設計図と部材が異なることに気付いていたはず。施工不良は長期にわたり件数も多く、うっかりミスなどではない。組織的に行われていた可能性が高い」とみる。

 不動産コンサルタント会社「さくら事務所」の長嶋修会長は「発泡ウレタンの方がグラスウールより価格が安い。コスト削減のため意図的に安い部材を使っていたのではないか。そうでなければ、わざわざ部材を変える必要はない」と指摘している。【川口雅浩】
 

15. 中川隆[-12255] koaQ7Jey 2019年2月11日 19:59:53 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-22234] 報告

2019年02月11日
レオパレス、「かぼちゃの馬車」などアパート経営のわな


レオパレスもかぼちゃの馬車と同じサブリース物件だった


画像引用:https://cdn-ak.f.st-hatena.com/images/fotolife/r/rajincom/20180130/20180130200823.png

不動産がらみの不祥事つづく

2018年からアパート経営会社などの不祥事が続き、今度はレオパレスで全入居者立ち退きに発展している。

スマートデイズが経営するシェアハウス「かぼちゃの馬車」のずさん経営が表面化したのは1年ほど前でした。

同社は女性向けシェアハウス投資としてスルガ銀行に多額の借金をさせたが、入居率は5割以下しかなかった。



実態としては出資者から集めたお金を浪費しては新たなシェアハウスを建設したが、シェアハウスはずっと赤字経営だった。

スマートデイズは経営破綻し社員や経営陣は逃げたが、出資者には数千万から数億円もの借金が残った。

2018年に不動産業界全体で注目されたのが「おとり物件」で、広告を見て問い合わせると店舗に来るよう指示されます。


店舗に行くと必ず「一足違いで入居者が決まりました」などと言われ、もっと家賃が高い物件に連れていかれます。

急いで入居先を決めたい客は、言われるままに希望より高い物件に「入居させられてしまう」のがおとり物件です。

日経ビジネスの『賃貸住宅市場、半分が「おとり物件」の衝撃』では、なんと調査した物件の50%以上が実際には存在しなかった。


2018年の年末にはアパマン店長が消臭スプレー120本を室内で噴霧して爆発させるアパマン事件もありました。

なぜ店長が120本もの消臭スプレーを噴霧していたかが問題で、同社では消臭・除菌費用として1万円から数万円を請求していた。

実態としては消臭スプレーをシュシュっと撒くだけなのだが、ほとんどの店舗ではそれもせずスプレーを空にしては廃棄していた。


本社からはスプレーを購入し必ず使い切るように指示されていて、店長はノルマをこなすために噴射していた。

外でやると近隣の人に不審に思われるので室内でやり、湯沸かし器に点火したところ爆発した。

レオパレスはなにをしたのか

賃貸アパート大手のレオパレス21は33都府県の1324棟で違法建築が見つかり、1万4443人が入居しています。

このうち641棟の7782人は速やかに退去する必要があり、混乱が広がっています。

2月から3月は新入居や引っ越しが多い繁忙期なので、引っ越し業者は対応できないとしてます。


賃貸物件は耐震性、耐火性、遮音性が定められているが、どれも満たしていない物件があった。

レオパレスは壁を薄くしたり天井裏の防火設備を簡素化したり、見えない部分でコストダウンしていた。

レオパレスはアパートオーナーから物件を借り、運営を丸ごと請け負う「サブリース」をしていました。


アパートオーナーからは10年以上前から苦情が出ていたが対応していなかったそうで、長期間常態化していた。

サブリースを巡っては最初に約束した賃料が支払われない、修理費用がオーナー持ちなどで多くのオーナーが赤字になっている。

結局シェアハウスもサブリースも、オーナーに赤字を押し付けて企業が利益を得る仕組みに過ぎませんでした。
http://www.thutmosev.com/archives/78991885.html

16. 中川隆[-12147] koaQ7Jey 2019年2月14日 21:00:08 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-22240] 報告

若者を自己破産に追い込む不動産投資の新たな手口。レオパレス問題で終わりではない
2/14(木) 12:10配信 BUSINESS INSIDER JAPAN
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190214-00010001-binsiderl-bus_all

相続税対策をうたう不動産投資ブームで、人口減少にもかかわらず新築アパートをよく見かける


スルガ銀行のシェアハウス向け不正融資問題に続いて、レオパレス21の問題がメディアを賑わしている。

【全写真を見る】若者を自己破産に追い込む不動産投資の新たな手口。レオパレス問題で終わりではない

レオパレスのようにアパート建築まで手がける大手賃貸事業者のビジネスモデルは、いずれも共通している。

相続税対策をうたって地主にアパート建築資金のほぼ全額を借り入れさせ、完成したら事業者ないしはそのグループ会社が一括して借り上げる(サブリース)。地主は保証された家賃を受け取って借り入れを返済し、最後に収支はトントンか若干プラスとなる、というものだ。

事業者は、自社が建てた家屋を借り上げるだけで、アパートを売るわけではない。家賃を一定期間保証するとはいえ、アパート所有に伴うリスクは基本的に地主が負う。
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「最初は高額家賃保証、のちに減額」は法的にはアリ

最高裁の判例は、借り手を守るための借地借家法で定められた「経済事情の変動による賃料増減請求権」を、借り手がサブリース事業者の場合にも原則として認めているので、運用が厳しくなれば、アパートの貸し手である地主に借り上げ賃料の減額を求めることができる。

穿った言い方をすれば、仮にサービスを売らんがために無理な家賃水準で借り上げをしても、保証期間(最近ではわずか2年ほどのケースもあると筆者は聞いている)が過ぎたら、地主に減額を求めればよいという“割り切り”も成り立つということだ。

レオパレスの深山英世社長は、国の基準を満たさないアパートを建てた建築基準法違反の問題について、「作業効率を上げるのが一番の狙い」と発言しているが(日本経済新聞2019年2月8日付)、そういう業績優先の発想がアリなら、契約獲得のために借り上げ家賃の設定を甘めにするのもまたアリということにならないか。

借り上げ家賃の設定については、建築基準法違反とは違って、事業者が責任を負うことがないからなおさらだ。
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銀行が不動産投資ローンから手を引いた

本来、さまざまなリスクを勘案してアブナイと思ったら銀行は融資をしない。そこで歯止めがかかるはずだ。ところが、地主への融資の場合は土地を担保に取れるから、銀行はほぼ無審査で貸してくれる。アパート運営がどうなろうが、最後は担保の土地を売れば回収できる、とこれまた“割り切り”で成り立っているのである。

最近はそういうことすら考えず、サラリーマンを相手に土地の購入資金まで貸す銀行があるようだ。スルガ銀行のように自ら審査書類を偽装するところまである世の中なので、借り主はよほど慎重でなくてはならない。アメリカではこれを「Caveat Emptor(買い主は注意せよ)」の原則という。

だが、実はこの問題については、もはや心配無用。スルガ銀行の不正融資問題をきっかけに、金融庁がようやく重い腰をあげて不動産投資ローンを問題視し始めたからだ。

長年の規制行政のもとで顧客より前に監督当局を見て仕事をする態度の染みついた銀行は、こうなると態度を豹変させる。すでに、案件の良否にかかわりなく融資そのものが難しい状況になってきているようだ。融資がつかなければ事業は始まらない。

それはそれでどうだかなとは思うが、まあ、そもそも相続税対策という動機そのものがそんなにほめられたものではないし、アパートが供給過剰なのは明らかだから、社会にもたらす弊害の大きさを考えると仕方ないだろう。


住宅ローンを悪用した「新たな手口」

そう思っていた矢先にまた新手の問題が登場した。Business Insider Japanの読者層とも重なる若い世代を中心に被害が増えているので、ここで注意を喚起しておく。

報道によると、インターネット専業の住信SBIネット銀行が、借り入れ希望者の居住用の住宅ローンとして実行した融資が、実際には投資用不動産の購入に使われていた疑いがあったということだ(日本経済新聞2019年1月11日付)。筆者の知る限り、同行だけでなく複数の融資機関で同様の問題が起きているようである。

記事を読むと銀行が被害者のように思えてくるが、実際の被害者は借り手である。記事ではそのあたりが明確にされていないため、どういうことかを筆者が知り得た範囲で紹介しておく(伝聞に基づきつつ一般化した例であることに注意してほしい)。

まず、悪質な事業者が、ネット上で投資用不動産への投資を呼びかける。対象は、空き家が増えているものの売却が容易でない首都圏遠郊の中古マンションが多いようだ。

事業者はこのマンションを借り上げ、最近流行りのリノベーションを施し、高い利回りで賃貸運用するという。顧客はわずかの頭金(こちらは事業者が消費者金融などを紹介するのだとか)を支払い、残りの投資額をすべて金融機関からの借り入れでまかなう。それを返済をしてもなおけっこうな収入が得られるというのが宣伝文句だ。

顧客が興味を示すと、事業者は融資の申し込み書類を作成してくれる。そこで本来なら不動産投資ローンを借りるべきところを、自分で住むためと偽って住宅ローンを申し込むのである。

すでに書いたように、不動産投資ローンは審査が厳しくなって融資を受けるのが難しい。一方、住宅ローンの金利は不動産投資ローンに比べて格安で、35年返済と非常に長期なので、融資審査さえ通れば負担を大幅に抑制することができる。審査でされそうな質問の答え方を指南される場合もあると聞く。

めでたく融資が下りたら、事業者は借り上げ保証やリノベーションの費用と称して数百万円を抜く。最初の数カ月は約束通りの家賃が支払われるが、ほどなく家賃の入金が止まり、事業者にも連絡ができなくなる。顧客は金融機関への返済ができなくなるので、ここで問題が発覚するわけだ。


ミレニアル世代が狙われている

実は、事ここに至っても事態の深刻さを認識できない人が少なくないそうだ。

当たり前の話だが、融資申込書に署名捺印している以上、銀行など金融機関への返済を負担するのはどこまでも顧客であって、「住宅ローンだとは知らなかった」とは言えない。しかも、資金使途を偽ったことは、契約書に定められた「期限の利益喪失」事由にあたるので、即時に全額を返済せねばならなくなる。

もともと売れる見込みのない遠郊の中古マンションを高値で買わされているのだから、抵当権を実行(=不動産を競売にかける)しても全額返済できる見込みはきわめて薄い。下手をすると自己破産まで追い込まれることもありうる。

貸し出し難で住宅ローンの融資競争に明け暮れる銀行のスキをついた手口だが、形の上では顧客が金融機関をダマしたことになるため、銀行などの責任を問うことはほぼ不可能である。事業者側も最初からダマすつもりだから、かなりタチが悪いと思ったほうがよい。

「There is no such thing as a free lunch. (うまい話には必ず裏がある)」

まさに、住宅ローン適齢期のミレニアル世代を狙った話なので、どうか注意してほしい。

17. 中川隆[-12142] koaQ7Jey 2019年2月15日 15:04:14 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-22249] 報告
レオパレス、施工不良でぎりぎり成り立つずさん経営。大家さんはどうすれば救われるのか?=姫野秀喜 2019年2月14日
https://www.mag2.com/p/money/637430




世間を騒がせている「レオパレス21」の施工不良問題。大家さんに話を聞くと、起こるべくして起きた問題であることがよくわかります。


やりきれない大家と1万4千人の住人、引越シーズンに転居できる?

レオパレス「界壁施工不良」問題の発覚は1年前から

問題が明らかになったのは、2018年5月のテレビ東京の番組『ガイアの夜明け』での報道が事の発端でした。

この番組が、レオパレス21社(以下、レオパレス社)が建築した「ゴールドネイルシリーズ」と呼ばれるアパートの屋根裏に防火のための「界壁」が存在しないということを公表したからです。

この「界壁」とは建築基準法で定められた防火のための設備で、これがない建物は建築基準法違反となります。

番組では実際のオーナーと調査する業者が、屋根裏を調査し「界壁」がないということを報道しました。番組は映像を放送し、まさに動かぬ証拠を同社に突きつけました。

2018年5月、すぐに、レオパレス社は緊急会見を行い、アパートの全棟検査を行う旨を公表しました。全棟検査において、何らかの不備が見つかった建物は約1万棟にも達するとのことです。

ここまでが2018年の「界壁」問題の発端です。

実はまったく検査が進んでいない?

そして、同番組は2019年2月に追跡報道を行います。その報道では、全棟調査の進捗について疑義が述べられます。

レオパレス社のHPでは、すでに9割以上の調査が完了しているとあるところ、レオパレス社への集団訴訟を行っているLPオーナー会への報告書には、1棟も完了していないというのです(LPオーナー会については、下記の前回記事をご参照ください)。

【関連】突撃取材「家主の私がレオパレスを訴えた理由」集団訴訟はなぜ起きたか?=姫野秀喜

先日、私は1人のレオパレスオーナーに話を伺う機会がありました。そのオーナーが言うには、「全棟検査については、まだ連絡が来ていない」とのことでした。なお、そのオーナーはご自身の土地に、レオパレスを建てたこともあり、また別のD社の建物を建てたこともあるとのことですが、建物の質としてはD社の方が良かったと言われました。

ありえないレオパレスのずさんな工事

そもそも、どうしてこのようなずさんな工事が行われたのでしょうか。

レオパレス社の説明によると、「図面と施工マニュアルの整合性の不備」および「社内検査態勢の不備」によって、このような問題が生じたとのことです。

なぜ、図面と施工マニュアルが不整合を起こしたのかという点については、「物件のバージョンアップが頻繁に行われ、建物の仕様が分かりにくくなっていた」「施工業者に渡している図面と施工マニュアルの整合性に不備があった」と説明しています。

そんなことがありえるのかと不思議に思い、プロの大工さんにヒアリングしてみたところ、「普通は天井の上まで壁を作るので、施工しない場合、違和感を感じる」とのことでした。

たとえマニュアルの不備があったとしても(人によるが)、現場で気づくことがあったはずとのことでした。

また、「界壁」に不備があるだけにとどまらず、オーナーに説明した設計とは異なる断熱材(ウレタン系)を使用していたり、本来2重にすべきところを1重のまま施工していたり等、プロの大工さんから見て明らかに不審な点があるとのことでした。

新築を建て続けないと経営が持たないレオパレス

そもそも、地主向けに賃貸アパートを建設しサブリースをする業者の収益構造は、

(通常の工務店で建築するよりも)過大な建築費用で収益を上げ
   ↓↓↓
(需要がない地域の満室にならない)サブリースを支払う

というものです。

イナゴの集団が食い尽くして移動するように、営業マンがマイクロバスで田舎に集団で訪れ、相続を心配する田舎の地主に一気呵成に建設を促していくスタイルです。

そのため、常に新築を建て続けなければ収益が悪化してしまうのです。

ビジネスモデルに限界が来ていた

レオパレス社は収益悪化を防ぐために、2009年より「終了プロジェクト」と呼ばれるプロジェクトを開始しました。これは、採算の悪い逆ざや(家賃収入よりもサブリース金額の方が大きい)のアパートについて「サブリース契約を終了させる」というものでした。



2009年時点では、すでに建築時に粗利を上げ、その粗利を切り崩しながらサブリースを行うというビジネスモデルに限界が来ていたといえるのです。

2009年のレオパレス社の有価証券報告書(第36期)によれば、連結の売上高は約7,300億円であり、そのうちアパート請負事業の売上高が約3,600億円と売り上げの約50%を占めるほどでした。

同年の賃貸事業における売上高は約3,300億円ですが、入居率の低下による採算悪化による売上総利益の減少を報告しています。

そして、翌年2010年の有価証券報告書には下記の記載があります。

「(レオパレス社は)定められた固定賃料をオーナー様にお支払いしています。従って、この期間中に当社が受け取る住居人からの家賃収入に変動が発生した場合には、当社の収益性に影響が及ぶ可能性があります。」

不採算アパートが収益性に影響を与えるということをしっかりと認識していたということです。

逆ざやになってしまうサブリースを多数抱えた同社が、工事を簡素化して工期を短く、建築コストを少しでも小さくし、建築時の粗利を大きくしたいと思うのは不思議ではないと思うのです。

この界壁のずさんな工事は、後々生じることが分かっている、サブリースの逆ざやを埋めるために建築時に大きな粗利を上げなくてはならないというビジネスモデルが生みだした必然と言えるでしょう。

借り主、大家さんへの影響

レオパレス社は2月7日に法令違反の疑いのある物件が1,324棟あったと調査結果を発表しています。そして、最大でおおよそ1万4,000人の方に他住居への引っ越しを依頼することになるとのことです。

引っ越し費用および、それにより発生するレオパレスの空室の賃料についてはレオパレス社側が負担するとのことですが、サブリース契約を結んでいないオーナーについては定かではありません。

レオパレスを退去せざるを得ない入居者は、新たに別のレオパレスに移るのか、同社の関係しない全く別の賃貸物件に引っ越すことになりますが、引っ越し費用が3〜4倍に高騰している4月の引っ越しシーズンに、果たして引っ越しすことができるのか疑問が残ります。

レオパレスオーナーについては、サブリース契約によって当面の賃料収入は保証されますが、いつまでも保証が続くのかは明らかになっていません。

オーナーによっては改修工事が2年後、3年後になることもあるそうですので、それまでの間、保証を続けてもらえるよう契約内容をしっかりと見直さなくてはなりません。

「元レオパレス」が大量に売りに出る?

2018年、レオパレスの界壁問題が発覚した後、大量のレオパレスが売りに出ていることが(不動産業者の物件登録サイト)レインズにて確認されました。

【関連】不動産投資に異変? 最近やたらとレオパレスが売りに出ている件=姫野秀喜

そして、その時点ですでに一部の金融機関ではレオパレス物件については融資審査を行わない(融資しない)方針を打ち出していました。

金融機関が融資をしないのですから、一般の投資家では物件を買うことはできません。

一部のレオパレス物件は業者などに安く購入されたとのことです。

今後はそういった元レオパレス物件が市場に出てくることが予想されます。

元レオパレス物件を転売する業者が、きちんと界壁などを改修しているのであれば問題ありませんが、もしも改修されず見た目だけを変えて転売しているのであれば要注意です。



2018年4月より宅建業法が改正され「ホームインスペクション(住宅診断)の説明」が義務化されました。

これは中古住宅(共同住宅を含む)を売買する際に、ホームインスペクションという中古住宅の診断調査を行ったか、行うかということを説明するというものです。調査の実施を義務化したわけではないので注意してください。

今後、投資家としては物件の外観が元レオパレスと思われるものについては、慎重に調べる必要があります。そして、元レオパレスだと判明した場合は、ホームインスペクションによる界壁調査を売買の条件に加える必要があると考えます。

また、レオパレスオーナーは、できるだけ早く界壁調査を行い、レオパレス社に改修工事を行ってもらう必要があります。そして改修工事を完了した際には、第三者による界壁調査を行い、その調査報告書を大切に保管しておいてください。

その調査報告書こそが、レオパレス物件を少しでも高く売却できるためのキーとなるからです。

きちんと界壁が改修されているという第三者の調査報告書を銀行に提出することで、買主側の融資が出る可能性が高まるからです。

「不動産投資」への影響は限定的?

2018年1月のかぼちゃの馬車に始まり、TATERUの問題、そしてレオパレスの界壁問題と、不動産の不祥事に事欠かない1年でした。

融資は引き締まり、三為業者(転売屋)や不採算アパートを販売していた業者が多数撤退しています。

そんな中でのレオパレス界壁問題に関する追加報道ですが、私は不動産全体へ与える影響は限定的だと考えています。

というのも、融資が出ても出なくても、本当に儲かる良い物件はもともと一握りしか存在しないからです。

私は毎日、投資不動産情報を見続けていますが、書類スペック上、採算が取れそうな物件の数は全体の3%程度です。そして、実際に購入すべきと判定できるものは、その3%のなかの10軒に1軒、すなわち0,3%程度です。

成功できる不動産の数はそもそも極めて少ないため、レオパレス物件が購入対象から外れたとしても、さしたる影響は出ないと考えるからです。

融資についても悲観はしていません。たとえ、レオパレス物件は融資してもらえなくても、それ以外の極めて希少な儲かる良い物件を持ち込めば、融資をしてもらえるからです。

大切なのは金融機関がどういった姿勢で融資審査を行っているかを知り、その審査に適合し、かつ自身の収益性に合致する物件を持ち込むかなのです。

自身の収益性を財務三表により適切に把握し、事業計画を銀行に説明できる投資家であれば、市場全体が落ち込んでも問題ないのです。

むしろ融資が出にくくなればなるほど、しっかりした投資家にとってはチャンスが広がります。

不動産投資家はレオパレスによる不動産全体への影響をただ恐れるのではなく、きちんと理論武装して、目の前に突然現れるチャンスをつかんで欲しいと思います。

18. 中川隆[-12141] koaQ7Jey 2019年2月15日 15:24:11 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-22249] 報告

こんな田舎になぜ? 田畑に軒を連ねる「レオパレス銀座」70代オーナーの憤り
2/15(金) 8:00配信 AERA dot.
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190214-00000052-sasahi-soci&p=1

レオパレス銀座とも呼ばれる三重県津市の郊外


 国の基準を満たさない施工不良アパート問題で揺れるレオパレス。かねてより、ずさんな建築や管理体制が指摘されていた。今回の件で、退去が必要になる住民は1万4000人にも及び、事態の収束はみえていない。朝日新書『負動産時代』では、同社がアパートをオーナーから一括で借り上げる「サブリース契約」と呼ばれる手法で管理物件を増やしてきたことを取り上げている。その驚くべき実態とは。同書より内容を一部紹介する。

*  *  *
■サブリースが「負動産」を後押しする

 人口減が進む日本で、賃貸アパートは増え続けている。国土交通省の統計では貸家の新設着工戸数は2016年度から2年連続で40万戸を超えた。15年の相続税増税を受けて、「アパートを建てて借金することで税金を減らす」という対策を売り文句に不動産業者が地主に対する営業を強化してきた。

 賃貸アパートの経営者は古くから「大家さん」と呼ばれ、所有するアパートを自ら管理・運営することも多かった。近年はこうした「大家さん」という存在は減り、管理会社が入居者の募集からアパートの管理、修繕などを一括して請け負う形態が増えている。その中でも、地主のオーナーが建てたアパートを不動産業者が一括で借り上げ、入居者にまた貸しする契約のことをサブリース契約と呼び、「今はサブリースでなければ新規の建設はほとんどできない」(大手建設会社の営業社員)と言われるほど広がっている。空室の有無にかかわらず、オーナーには家賃が支払われる。入居者募集や物件の管理などは業者側が行う。一見すると手軽に思える手法で、オーナーも安心してアパート経営に乗り出せそうな手法だが、ここに「負動産」を生む落とし穴がある。

■こんな田舎になぜ? 田畑に軒を連ねる「レオパレス銀座」

 三重県の県庁所在地・津市の中心駅から車で15分ほど走ると、水田や畑が目立つ海辺近くの地区に低層アパートが立ち並んでいる。この地区で06年に賃貸アパートを建て、大手不動産会社、レオパレス21とサブリース契約を結んでいる大家の男性(71)によると、この一角には40棟ほどの賃貸アパートがある。このエリアではレオパレスが多くの建物を管理しており、男性はこの一帯を「レオパレス銀座」と呼んでいる。


男性は市街地から離れており、農地も多いためアパート経営には不向きと考えていた。しかし、足繁く通ってくる営業の社員から「家賃を30年間保証します」と言われて飛びついた。男性の両親は反対したが、「広い土地を持っているから、借金を作って相続税を減らさないと遺産相続ができない」と言って説得し、両親と共有名義でアパートを建てた。

 だが、男性が建設した時期と相前後して、この地区には次々とアパートが建てられた。男性がアパートの名称などから調べたところ、レオパレス21の物件が多くを占めるが、他の不動産業者もこの地区の地主を回り、アパートを建てている。

■レオパレスの営業社員「撤退するから大丈夫」

 男性は憤る。

「私が建ててわずか3年のうちに、周囲にどんどんアパートが増えましたよ。こんなにたくさんアパートを建てられたら、空室だって増えるし、アパートの価値だって下がってしまう。当初、レオパレスの営業社員は、適正な数が建てば自分たちは撤退するから大丈夫です、と言っていたから信用していたのに……」

 30年保証と言われていたはずの家賃も、築10年で約2割の引き下げを求められた。レオパレスとの交渉の末、従来通りの家賃は維持したが、「空室が増えればこの先どうなるか分からない」との不安を募らせる。

19. 中川隆[-12107] koaQ7Jey 2019年2月18日 06:46:31 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-22249] 報告

投資知識ない若者がターゲット 「サブリース」悪用の勧誘広がる
2/17(日) 18:03配信 毎日新聞
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190217-00000027-mai-soci

「二重契約」による資金の流れのイメージ
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190217-00000027-mai-soci.view-000



 不動産の転貸契約「サブリース」(借り上げ家賃保証)を悪用した投資の勧誘が広がっている。新たな顧客層を取り込むために投資知識のない若者がターゲットになっており、知らぬ間に不正な契約を結ばされた顧客が住宅ローンの一括返金を求められる恐れも出ている。【山本有紀、松本惇】

 「年収250万円台から大家さんになれます」。あるサブリース業者のホームページには魅力的な言葉が並ぶ。全国展開する不動産会社の営業担当の社員だった男(49)はこの業者と連携して顧客にマンションを販売し、そのマンションを第三者である入居者に貸すサブリース契約を結ばせていた。顧客は金融機関から住宅ローンを借り、入居者からの賃料収入をローンの返済に充てる仕組みだ。

 ところが、この売買には不正な二重契約があった。この不動産会社によると、元社員は正式な契約書とは別に、偽造印を使って契約額を多く見せかける偽の契約書を作成。これを使って顧客に住宅ローンを借りさせた。この行為は、有印私文書偽造などに問われる可能性が高い。不動産会社は「顧客も二重契約を知っていた可能性があるのではないか」とみているが、複数の顧客によると、二重契約については知らされなかったという。

 元社員らへの取材によると、二重契約で得た差額は架空会社に入金された後、入居者がいなくても家賃を支払う保証金としてサブリース業者に渡ったほか、顧客を紹介したブローカーにも支払われた。顧客には「必要な手続き」として明確な説明はせず、複数の書類にサインさせていた。元社員らが関わった同様の契約は約150件。毎日新聞が入手した資料では少なくとも十数件について、1件当たり200万〜700万円が架空会社に渡っていた。

 不正はもうひとつあった。融資に利用させた固定金利型住宅ローン「フラット35」は本来、投資用物件には使えない。元社員は契約者に理由を告げず、住民票を購入物件の住所に移すよう指示して自己居住用に購入したように見せかけていた。

 元社員は2015年ごろからこうした手法で20〜30代を中心に中古マンションを売り、歩合給を増やした。毎日新聞の取材に「客の年収は平均300万〜400万円。営業成績を上げるため、(収入)ピラミッドの底辺の客も囲い込みたかった。我々からすれば売れてしまえばそれでいい」と語った。外部からの通報により社内で不正が発覚し、昨年7月に解雇された。

 元社員がいた不動産会社は第三者の弁護士などによる調査委員会を設置し、不正行為は元社員が単独で行ったとする報告書をまとめた。その上で、宅地建物取引業法を所管する国土交通省関東地方整備局と、フラット35を提供する住宅金融支援機構に報告した。また、二重契約の可能性を通知する文書を顧客に郵送したという。

 同整備局は「報告があったかは答えられないが、一般論として二重契約は宅建業法で行政処分の対象となる『取引の公正を害する行為』に該当する可能性がある」と説明。同機構は「そうした事案について調査はしている。事実が確認できれば、顧客には融資金の一括返金を求める」としている。

 ◇元社員が顧客に契約させたサブリース業者の主な宣伝内容

▽年収250万円台から大家になれる

▽元手不要

▽保証人不要

▽借金があってもできる

▽家賃120%保証

▽定額20年保証

 ◇27歳男性「自己資金必要なく、20年間の家賃保証が購入の決め手」

 大手電機メーカーに勤める男性(27)は昨年4月、元社員が勤めていた不動産会社から東京都足立区にある中古マンションの一室を購入した。取材に対して「二重契約の説明は受けておらず、知らなかった」と驚いた様子で語った。

 SNS(会員制交流サイト)で知り合った女性から、投資物件を所有しているという人物を紹介され、勧誘を受けた。「直接物件を見ずにフィーリングで決めた。自己資金を出す必要がないうえ、20年間の家賃保証が購入の決め手になった」

 金融機関から受けた融資は約4100万円。毎日新聞が入手した資料に書かれた正式な売買契約額は約3400万円で約700万円が架空会社に渡っていた。男性は内容をよく確認せず、求められるまま複数の書類にサインしたという。現在は家賃が振り込まれているものの「家賃保証もいつまで続くのか」と不安な表情を見せる。

 国民生活センターは「『何も手間がかかりません』と言われ、業者にお任せになっている人が多い。ローンによる不動産投資は自己資産による投資とリスクが異なることを知ってほしい」と注意を呼びかけている。

 ◇サブリース

 業者が物件を所有者から借り上げ、入居者の有無にかかわらず一定の賃料を保証して支払う仕組み。所有者が入居者と直接契約する賃貸借契約より賃料は少なくなるが、安定した収入が見込めることや管理の手間がかからないとされる。昨年以降、サブリースでシェアハウスを購入した人へのスルガ銀行による不正融資が発覚したり、サブリースで事業を展開していたレオパレス21で施工不良が明らかになったりするなどトラブルが頻発している。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190217-00000027-mai-soci

20. 中川隆[-11785] koaQ7Jey 2019年2月28日 12:54:47 : b5JdkWvGxs : dGhQLjRSQk5RSlE=[196] 報告

2019年02月28日
不動産投資の表面利回り 年5%程度で利益はでない


利回り5%程度の投資物件は赤字になりかねない


表面利回りと実質利回り

アパート経営やマンション投資などの不動産投資ブームは一息ついた感があるが、今後も有効な資産運用であるのは間違いない。

人が生きていく限り住居は必要なので、需要と供給の比率が変わっても、需要が無くなることはありません。

不動産投資で重要なのが利回りですが、一見高利回りに見せかけているが、実は低利回りなパターンがある。



多くの投資用不動産で掲載されているのは表面利回りで、単純に物件価格に対する家賃収入を表している。

物件価格が1000万円で家賃5万円なら年60万円なので、年6%の表面利回りになります。

実質利回りはアパートやマンションの運営にかかる費用を計算した利回りで、表面利回りよりかなり低くなります。


まず購入時の諸経費や購入ローン金利、固定資産税などの法定費用、管理費・修繕積立金、不動産仲介手数料などが際限なく発生します。

1000万円の物件だと購入時諸経費30万円以上、管理費と積立金は2万円以上、年間維持費や税金が12万円以上かかるでしょう。

するとこの物件の本当の値段は1030万円、本当の家賃収入は3万円で実質利回りは2.3%以下になります。

表面利回り5%程度では儲からない

下手をすると実質利回り1%以下で、クレームで修繕費用がかさむと利回りマイナスもあり得ます。

年間維持費や必要経費は、実際やってみないと分からない部分があり、ベテランでも想定外の事態が起きます。

さらに費用が想定内でもインフレによる目減りがあり、日銀はインフレ率2%を目標にしています。


幸いにもなのか日本のインフレ率は0と1の間で4年前と比べて1%程度しか物価上昇していない。

もし年2%物価が上昇したら、実質利回りも2%差し引かないといけなくなります。

しかも毎年2%金利が上昇したら10年後には20%物価が上がる、のではなく約22%物価が上昇しています。


さっきの1000万円の物件だったら10年間で220万円を経費として差し引かれて、実質利回りは0.3%以下になってしまいます。

もっともインフレ下では家賃収入も年2%値上げできるので、一見すると埋め合わせできそうな気がします。

ところが賃貸物件、特にアパートは築年数に応じて家賃を値下げしないと入居者が集まらないので、家賃値上げはできないのです。

インフレが起きなくても家賃は築年数で下がっていくので、家賃収入はだんだん減っていくでしょう。


表面利回り5%程度の賃貸物件ではとても想定したような利益を得られないのが分かります。
http://www.thutmosev.com/archives/79163945.html

21. 中川隆[-11731] koaQ7Jey 2019年3月03日 18:48:13 : b5JdkWvGxs : dGhQLjRSQk5RSlE=[252] 報告
ぐっちー「不正まみれのスルガ銀、持ち上げた森長官の罪は大きい」
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190228-00000035-sasahi-bus_all
AERA dot. 3/3(日) 7:00配信 AERA 2019年3月4日号


 偶然なのかどうなのか、レオパレス21とタイミングを一にして出てきたのがスルガ銀行事件であります。

 ま、地方銀行は相応に公的な役割を担っていることもあり、こちらの方がインパクトが大きいかもしれません。恐らくこのスケールの銀行が破綻して日本経済がどうにかなることはないのですが、俺の地元の銀行もそうかもしれない、と疑心暗鬼にさせられるという意味では影響は大きいかもしれませんね。得てしてこういうところから取り付けが起こり、監督官庁は実は何もできないことが北拓や日債銀の破綻時にも実証されておりますしね。

 2月13日、共同通信がこう報じていました。

「スルガ銀行の行員がデート商法詐欺まがいの行為に関与し、個人向けローンを融資していた疑いがあることが13日、関係者の話で分かった」

 美人局(つつもたせ=男性のこともある)がデートし、思わせぶりな言動をとり、その気にさせた相手に「あなたと一緒に住むための家が欲しい」とか「二人の将来のことを考えて利回り物件を購入しよう(不動産投資をしよう)」とか言って不動産を購入させ、スルガ銀行でローンを組ませ、スルガは実績欲しさに審査がばがばの融資を行う、という実に元も子もない話なわけですね。

 まあ、この美人局がスルガ銀行の行員だったなんていうとまた別のおかしみがあるわけですが、ポイントは、こんなやり口で融資を積み増していたスルガを、収益モデルとして見習え!と檄を飛ばしていた森信親前金融庁長官の存在であり、更にオーナーである岡野光喜前会長が経営の天才とか、お手本とか言ってメディアに取り上げられていたことでしょう。経営の天才の実績は詐欺話といい加減な融資で築き上げられていて、それに金融庁長官がお墨付きを与えていたわけですから、笑えない、というレベルを超えて、もはやジョークです。

 とくに週刊現代は岡野氏の提灯記事にご執心で、こんな記事まで出しています。

「給料地銀トップ!スルガ銀行『結果につなげる経営会議』はここが違う/地銀壊滅時代に5期連続の最高益更新」(2017年9月22日更新)

 17年9月といえば、既にスルガは怪しい……と様々な調査などが始まっていたはず。この時期にスルガの経営はすばらしい、という記事を出す度胸もすごいもんですが、記事中でスルガをべた褒めしている元社外取締役の成毛眞氏や、経済評論家の佐高信氏などは、この記事を読んで大丈夫だと信じた顧客に対して、どう責任を取るつもりなんでしょうかね。もてはやした前金融庁長官や専門家の罪は大きいし、それを増幅したメディアの責任も極めて大きいと思います。

 改めて、資産は自己責任で守らねばなりません。

22. 中川隆[-11227] koaQ7Jey 2019年3月24日 19:02:01 : b5JdkWvGxs : dGhQLjRSQk5RSlE=[783] 報告

土地神話は崩壊しているのに、なぜ日本人はマイホームの夢を抱えて死に急ぐのか=鈴木傾城 2019年3月24日
https://www.mag2.com/p/money/655197


「地価は永遠に上がり続ける」という神話は事実ではないのだが、日本人は無意識にそう考える層が今も残っている。しかし、今後は「空き家問題」や「スラムマンション」が増えることによって、土地に対する神話は完全に粉砕される。この問題は今後の日本を蝕んでいく。(『鈴木傾城の「ダークネス」メルマガ編』鈴木傾城)


なぜ土地神話を捨てない?「地方が駄目でも都市部は大丈夫」の嘘

レオパレス21にまんまと騙された人々

「レオパレス21」という企業が作る建物は、超絶的な手抜きであるというのは、そこに住んでいる人たちが常々報告していたことだ。天井裏にまったく界壁がなく、住民は天井からどこの部屋にも行き来できた。さらに火事にでもなると、あっという間に火が回る。明白なる建築基準法違反である。

他にも「壁が薄い、傾いている、塗装が雑」等々のあらゆる「手抜き施工」が指摘されていた。

その施工不良は「分かっているだけ」でも実に1324棟だ。これが発覚してからレオパレス21はそこに住む人々1万4,000人に転居を促したのだが、被害に遭っているのは住民たちだけではない。オーナーもまた甚大なダメージを受ける。

レオパレスのオーナーたちは「家賃を30年にわたって保証する」と言われて借金をしてアパートやマンションを建てているのだが、入居者が出ていって悪評で新しい人が入ってこない状況の中でレオパレス自体も莫大な負債で家賃保証ができなくなると、もはや首が締まったも同然となる。

信用を失い、株主にも見捨てられ、莫大な損失を計上し、身動きができなくなったレオパレス21は企業体として存続できるかどうかの瀬戸際にある。この会社が吹き飛ぶと、オーナーもまた一緒に死ぬ。オーナーも同時破綻すると、取引先も銀行も大ダメージを受ける。

日本人が捨てきれない「マイホーム」の夢

それにしても、建築には厳しい施工法が設けられ、数多くの専門家がチェックする体制になっているのにも関わらず、あからさまな不良建築が1324棟も建てられたことは衝撃的でもある。



レオパレス21は土地持ちの高齢者をそそのかして建物を建てさせ、高齢者は不動産で安易に儲かると考えてそれに乗り、日本中に安普請の建物をばらまくことで事業が成り立っていた。

これは、少子高齢化で大都市以外の土地がどんどん無価値になっていく状況の中でも、まだ「土地神話」「不動産神話」が残っていることを意味している。

不動産神話は1990年代のバブル崩壊と共に吹き飛んだ。少子高齢化も解決することができないまま放置され、もはや「地価の上昇で資産価値が無限に増える」という時代が終わっている。

時代は明らかに「土地が無価値になる方向」になっているのだ。地方を見てみればいい。若年層の流出と高齢化によるダブルパンチで、過疎化が急激に進み、行政は破綻寸前と化し、土地はどんどん無価値に向かって収斂しているではないか。

にも関わらず、日本人の心理状態はそう簡単に変わらない。今でも日本人は「土地を持ちたい」「マイホームが欲しい」と考える層が莫大にいることでもそれが裏付けられる。

日本人は株式にはほとんど関心を持たないが、不動産には大きな関心を持つ。そこに大きな所有欲と名誉欲が絡んでいる。もはや、それは理屈ではない。盲信なのである。

私の身近にいた人は、やはりバブルで巨額の損失を被って何年も自転車操業で苦しみ、最後には事業をつぶし、車も売り払ったのだが、彼の心理に最も大きなダメージを与えたのは「家を手放したこと」だった。

彼にとって家は、自分の成功の象徴であり、所有欲の頂点にあったものであり、それを保有していることの満足感が彼のアイデンティティにもなっていた。たかが「家」なのだが、それを失うというのは彼を悲嘆させ続けた。


日本人はその神話を捨てない

「土地は永遠に上がり続ける」という神話は事実ではない。

しかし、日本人はその神話を捨てない。もはやそれは宗教レベルにまで到達していると考えてもいい。日本人は政府から金融機関から一般市民まで、全員で「土地こそすべて」の神話を信じる民族である。

もし日本が高度成長期で人口動態的に爆発的な人口増が続いている国なのであれば、私も喜んで「土地神話」の信者になったかもしれない。

しかし、20年も前から少子高齢化が危機的であると警鐘が鳴らされているのにまったく手を打たず、いつまで経ってもデフレを払拭できず、地方がじわじわと死に至っている現状の中で「土地神話」を信じろと言われても無理だ。

「地方が駄目でも都市部は大丈夫」の嘘

「土地はロケーションがすべて」だと言われ、「地方が駄目でも都市部は大丈夫」と考える人もいる。

ロケーションがすべてだというのは正しいが、都市部は大丈夫というのはいささか楽観的過ぎる。今の日本の人口減は都市をも悪影響を与えることになるのは必至であり、現に大都市でもその周辺が人口減と高齢化によって荒んだ状況になりつつある。

不動産を買ったら、うまい具合に価値が上昇していくのではなく、むしろ価値が減少していく可能性が高くなってきている。不動産は「安心できる資産」ではなくなっているのである。

ぎりぎりの生活でもマイホームが欲しい?

さらに普通のサラリーマンも土地建物を買う状況でなくなりつつある。年功序列も終身雇用も消え、事業が傾けばすぐにリストラが始まって会社から放り出される危険な状況の中で30年にも渡る長期ローンを組むことはかなり危険だ。

払い続けられるかどうかの確約が消えている中で、肝心の不動産も地価が上昇せずにキャピタルゲインを手に入れられるかどうか分からない。不動産は他にも維持管理費もかかるうえに固定資産税も取られるわけで、意外にコストがかかる。



それでも不動産を所有したいと思うのであれば、相当な「土地神話」の信者である。それは理屈ではない、というのが分かる。


「不動産で簡単に儲けられる」と信じる人々

「レオパレス21」のビジネスは、土地所有者を「家賃を30年にわたって保証する」等の甘言でそそのかし、粗悪な建物を建てて差額で儲け、家賃から分け前をくすねることで儲けるものだった。

このビジネスモデルで事業を拡大させるには、何が何でも建物を建て続けることしかない。建物を立て続けるためにはオーナーを見つける必要があるのだが、それはレオパレス21には難しい仕事ではなかったようだ。

なぜなら、今もなお土地神話の残滓が日本に残っていて「不動産で簡単に儲けられる」と思っている人間が大量にいたからだ。もう土地神話が機能しなくなって30年近くも経っているのに、まだ土地神話は日本では有効なのである。

目が覚めるのは早いほうがいい

戦後の日本人には、それだけ土地神話は鮮烈であったということなのだろう。

しかし、まだ土地神話にとらわれて目が醒めない人もいる中で、すでに土地神話の洗脳から覚めて不動産を冷静に見つめることができる人も増えている。今後の10年でこうした人はさらに増えていくことになる。

なぜなら、少子高齢化はさらに土地の価格を下げるうえに、今後は「空き家問題」や「スラムマンション」も莫大に増えて問題になるからだ。

マンション・アパートの空き部屋も含めた空き家総数は、2040年には2,000万戸を超える。野村総研は「2033年には日本全国の3戸に1戸が空き家になる」時代がくると推計している。

地方ではもう過疎による限界集落が共同体を破壊しているが、都市部でも郊外から「スラムマンション」が増えてきている。

マンションのオーナーは老朽化していくマンションを売却したいと思っても売却できない。空き家率が増え続ける中で、わざわざ老朽化したマンションを買う人間はいない。



マンションの場合、建て替えは居住者全員の合意がない限り不可能であり、だから老朽化したマンションは何もできないまま朽ち果てるだけになる。そんな建物が日本中に出現する中で、それでもまだ土地神話など信じられる人はいない。

土地神話は消える。そうであるならば目が覚めるのは早いほうがいい。

23. 中川隆[-11221] koaQ7Jey 2019年3月25日 01:55:26 : b5JdkWvGxs : dGhQLjRSQk5RSlE=[789] 報告
大東建託の闇…家主を不幸に落とす強引営業の手口、契約解除めぐり消費者団体が是正申入れ
https://biz-journal.jp/2019/03/post_27193.html
2019.03.24 文=兜森衛 Business Journal


大東建託が本社を置く品川イーストワンタワー(「Wikipedia」より/江戸村のとくぞう)


 賃貸住宅大手の大東建託のアパートの建築請負契約をめぐり、特定適格消費者団体「消費者機構日本」が先月27日、解約時に申込金等の返金を受けられないトラブルが起きているとして、実態を把握するため同様のトラブルを抱える人に情報提供を呼びかけたのだ。同機構に話を聞いた。

「申込金というのは、最初に申込書を提出する際に必要になる30万円です。実際に建築請負契約をするまでの予約時に支払うお金です。契約を結ぶ前に解約した場合には、返金されない定めになっていましたが、私どもが申入れを行った結果、基本的には全額返金、地盤調査等を行った場合にはその金額を控除して返金すると約款が改善されました。

 また、建築請負契約をする際には一定の金額を契約時金として支払うのですが、これも契約解除の際に契約時金に加えて損害を賠償するという定めになっていました。損害賠償金に加えて契約時金も戻ってこないという定めです。これも、私どもが不当だと申し入れて改善されました。

 申込金に関しては2018年5月8日以降、契約時金に関しては同年4月1日以降に改善されました。それ以前に契約を解除して返金されていない人への返還を要請したのですが、それについては返還しないという回答でした。理由は消費者契約法は適用されないからということでした」

 04年に設立された消費者機構日本は、全国に19ある内閣総理大臣が認定した適格消費者団体のひとつ。07年6月に施行された改正消費者契約法の団体訴訟制度により、消費者の利益を擁護するため、「不当な勧誘」「不当な契約条項」「不当な表示」などの差止請求権を認められている。また、16年10月から導入された新制度により、内閣総理大臣が認定した特定適格消費者団体は、金銭面の被害回復を求めて集団訴訟を起こすことができる。消費者機構日本は、消費者支援機構関西及び埼玉消費者被害をなくす会と並ぶ3つしかない特定適格消費者団体のひとつだ。

        

『大東建託の内幕 アパート経営商法≠フ闇を追う』(三宅勝久/同時代社)
https://www.amazon.co.jp/%E5%A4%A7%E6%9D%B1%E5%BB%BA%E8%A8%97%E3%81%AE%E5%86%85%E5%B9%95-%E3%80%9D%E3%82%A2%E3%83%91%E3%83%BC%E3%83%88%E7%B5%8C%E5%96%B6%E5%95%86%E6%B3%95%E3%80%9F%E3%81%AE%E9%97%87%E3%82%92%E8%BF%BD%E3%81%86-%E4%B8%89%E5%AE%85-%E5%8B%9D%E4%B9%85/dp/4886838375


 昨年6月に『大東建託の内幕』(同時代社)を上梓したジャーナリストの三宅勝久氏に、詳しい話を聞いた。

■クレーム続出の背景

「大東建託と契約する前には、まず申込金として手付けの30万円を支払います。さらに、請負契約を結ぶと、契約時金として通常工事代金の2%、1億円なら200万円を、先に払った注文金30万円を差し引いて支払うことになっています。契約が解約になるのは銀行の融資が通らない場合などです。同業他社は融資が通る見通しを立ててから契約するのが一般的ですが、大東建託の場合は先の見通しがなくても、とにかく業績を上げるために、銀行融資より先に契約を取ってしまうのです。

 そのため、契約は取ったものの、融資が付かなくて最終的に解約になるケースが発生します。その場合には、注文金30万円はまず返しません。契約時金も地盤調査などに使ったなどという理由で返さなかったり、わずかしか返金しないことがよくあります。それでクレームが相次いでいるのだと思います。

 この手のトラブルが増えたのは、スルガ銀行のかぼちゃの馬車事件でサブリース商法(一括借り上げ家賃保証)に批判が高まり、銀行融資が厳しくなったのが一因だと思います。また、アパートが供給過剰になってしまい、契約をしたもののずっと融資が付かないまま塩漬けになっているケースが相当数あるようです。それらを解約すると、契約高が売上に計上されているので業績が下がる。それを嫌がって、絶対解約に応じるなと現場に圧力をかけて、塩漬けの契約をどんどん先送りしてきたと聞いています」

 大東建託広報部に話を聞くと、以下のようなコメントが返ってきた。

「約款の変更は18年からですが、それまでも、合意解約についてはオーナー様に返金しております。確かに約款には返金しないとの記載がありましたが、それはオーナー様の都合でキャンセルになった場合です。融資が不調に終わるなどお客様の要因でないキャンセルについては、諸経費を差し引いた申込金、契約時金をお返しする対応をずっとしてきております。最近はアパートローンに対する銀行の審査が厳しくなっているのは事実ですので、そういうケースが増えているのは確かでございます。

 基本的には契約をしないと金額が確定しないため、実際に融資を申し込むのは契約後となります。ただし、当然ながらある程度の試算ができておりますので、金融機関に事前の打診をして、融資の可能性を確認してから契約しております。しかし、基本的にはお客様からの情報を基に打診をするので、実際の融資申し込みの際に、別の借り入れがあったりして、融資が下りないというかたちで契約が不調に陥ることもございます。融資が不調に終わった場合でも、不必要な引き延ばし等はしていないと思っております」 

■一方的に管理契約を解約できる取り決め

 大東建託といえば、強引な営業手法が有名だが、それが契約解除の増加とどう関係しているのだろうか。

「大東建託では半年とか1年とかの一定期間内に契約を取れない長期無実績の営業マンには、あるエリアを1軒ずつ回る飛び込み営業を延々とやらせます。携帯電話のGPSで居場所を見張らせるなどして、ノイローゼで自殺した社員もいます。長期無実績になると、給料も下げられて、休みも取れずにきつくなって辞めていく。逆に契約を取って着工中の物件が完成すればインセンティブが入る仕組みです。

 しかし、完成するまでの間も新規の契約を取り続けないといけません。新規の顧客を開拓するのは簡単ではないので、過去に建てた実績のあるオーナーに2棟目、3棟目を建てさせます。リピート客と呼ばれます。それでも業績が足りなければ、なかには架空契約をする社員が出てきます。最初から無理だとわかっていながら地主に頼み込んで形だけの契約を取るのです。契約さえ取れば当面のノルマは達成し、会社にいることができます。申込金の30万円を社員が立て替えることがよくあります。形だけの契約なのに、上司が解約を嫌がり『地主を説得して建てさせろ』などと言いだしてトラブルになるケースも珍しくありません。

 架空契約も、契約から半年ほどすると『保留』と呼ばれる塩漬け状態となり、解約しなければならなくなります。しかし解約すると業績が落ちるので、契約内容を変更して解約を先延ばしにすることがよくあります。そうやって無理をして業績を維持してきたものの、もはやどうやっても解約せざるを得ない事態がここ何年間で相当増えてきているのだと思います」(三宅氏)

 レオパレス事件では建物の欠陥に加えて、家賃の引き下げをめぐるトラブルが頻発したが、大東建託でも同様の事案はないのだろうか。

「家賃に関しては30〜35年間の一括借り上げで、『10年間家賃は変わりませんよ』『空き部屋があっても保証しますよ』『銀行のローンも安心ですよ』というのが大東建託の売り文句です。でも、10年過ぎればほぼ例外なく家賃は下がります。事業試算書というシミュレーションを書いてオーナーに説明するんですが、『家賃がここから下がりますよ』ということは言わない。『返済が終わったら家賃が全額収入になりますよ、だから大丈夫ですよ』と言うので、みんな契約するわけです。

 しかし事業試算書の下には、小さく『家賃をはじめとする各種収益・費用等の金額は、現在の賃料相場、税制に基づき試算したものであり、その金額を継続保証するものではありません』と書いてある。10年過ぎて突然家賃を下げられたときに、オーナーはやっとこの注意書きに気づくわけです。
 
 一括借り上げ契約は大東建託の子会社である大東建託パートナーズと締結しますが、契約書の中に、10年を過ぎると大家と大東建託パートナーズが協議の上で家賃の見直しができるという条項があります。協議が成立しない場合は大東建託側が一方的に管理契約を解約できるようになっていて、それが一番の問題です。

 建前上はオーナーと大東建託子会社が対等の立場で契約を結んでいます。しかし気に入らなければ一方的に破棄できるのですから、大東建託が圧倒的に有利な契約です。大東建託は大企業ですが、法律上はアパートの入居者と同じなんです。だから『家賃がこんなに高いなら出て行くよ』という話になるんです。大家はそれをされると困るので、言いなりになるしかない。だいたい10年過ぎるとトラブルが起きます」(三宅氏)

■家主による訴訟も続出

 レオパレスで施工不良が問題になったが、大東建託の物件でも同様の事例はあるのだろうか。

「レオパレスで問題になったのは天井や屋根裏の界壁ですが、大東建託は屋根の施工に問題があるのか、雨漏りする物件がたくさんあった。屋根を葺く際に、鉄板を打つ釘が短かかったため強風時に屋根ごと飛んだこともあると聞いています。雨漏りなどのトラブルが起きると大東建託パートナーズに苦情が入り、同社の社員が対応します。経費を抑えるために社員自身が修理することが多いようです。その程度では直らないときは業者に依頼しますが、オーナーが費用を負担しなければなりません。

 修理費用をめぐってオーナーと会社の板挟みになった社員がうつ病になってしまい、会社の働かせ方に原因があるとして労災が認められたケースがあります。施工に問題があることはよく知られていますが、それでも東証一部上場企業でテレビCMを派手にやっているせいか、年配の方は営業社員の話をすぐに信用してしまうようです。
 
 サブリースという業態は、建築と融資、その後の管理の問題がセットですが、これを包括して監督する制度が事実上ありません。建築に関しては国土交通省の管轄ですが、借り上げに関しては監督官庁がない状態です。国が監督する制度をきちんとつくるべきです。新聞やテレビも警鐘を鳴らさないといけないのに、多額の広告費をもらう立場なので報じられない。NHKがサブリースの問題を以前やりましたが、そのときも社名は出ませんでしたからね。最近になって朝日新聞が少しやりましたが、それも一時的です。

 家主が大東建託を訴えている訴訟がいくつも起きていますが、家主側はなかなか苦戦しています。裁判所は、家主は消費者ではないと判断しがちだからです。コンビニエンスストア本部とフランチャイズ加盟店オーナーの関係に似ています。圧倒的にオーナーが弱い立場ですが、契約上は本部とオーナーは対等な関係なので、お互いが納得して契約しているものだと見られてしまうからです」(三宅氏)

 今回は消費者団体が動いているが、どのような場合に家主が消費者に当たるのかどうかは、今後慎重に検討されることになる。

「当機構では一定数の苦情・相談が確認できたので、裁判外の申し入れをして不返還条項の差止を求め、その点は改善されたということです。今は契約解除に伴う申込金や契約時金の返還について、新たな情報の提供を募っているところです。今後については、現時点で予断を持ってどうこうとは言えません。当機構が活用できる制度は、消費者と事業者間の契約にしか適用されませんので、情報提供の内容や数だけではなく、契約者の消費者性をどのように考えるかといった、検討すべき重要な事項があります。」(消費者機構日本)

■銀行の責任

 大東建託でアパートを建てて、ローンを無事に完済して、悠々自適の生活をしているオーナーは果たしてどれくらいいるのだろうか。

「ふつう家主はローン完済前に亡くなり、子どもがアパート経営と借金を相続します。建物が古くなると修繕が必要になり、またお金がかかります。家賃を下げられて収入が減り、銀行融資の返済も苦しくなって、ついには返済不能になってしまった二代目のオーナーを何人も見てきました。成功した例がどれほどあるのかはわかりません。

 私は本当に悪いのは銀行だと思っています。銀行は低金利の中で貸出先がなく、そこで見つけたのがこのアパートローンだった。土地を持っていればほいほい金を貸して、大東建託はずいぶんと儲けたわけです。だけど、そのアパートが30年〜35年間ちゃんと家賃が入って借金を返済できる見通しをもって融資した例がどれほどあるのかというと、疑問です。いま、スルガ銀行の問題が起きてアパートローンの問題が表面化した。この期に及んで金融庁がようやく調べ始めて、銀行は融資に慎重になった。あまりにも遅すぎます。

 こうした動きに伴って、大東建託では契約したけど融資がつくメドのないものがどんどん解約されているということです。融資は後回しにして、ひたすら契約を取るよう社員を追い詰めて業績を伸ばしてきたのですが、もう限界です。解約が増えれば過去に積み上げた売上が減っていくわけで、それがもう始まっているということです。大東建託のアパート建築の売り上げ額は今後かなり落ちるのではないでしょうか」(三宅氏)

 大東建託の業績は一見すると絶好調だ。昨年は過去最高益を更新し、19年3月期決算見込みも増収増益を予想する。しかし、今年1月30日に行われた19年3月期第3四半期決算説明会で、同社の熊切直美社長の口からキャンセル率についてこんな説明があった。

「受注単価につきましては、前年対比で598万円増の1億546万円になりました。約6%増ということで、1億円の大台に乗りました。半面、融資の審査の厳格化を含め、キャンセル率が大幅に上昇しております。18年12月末現在のキャンセル率が22.2%で、(前年度対比で)3.9ポイント増加している状況でございます。これについては、今後の継続的な課題となります」

 直近3年のキャンセル率の推移は17.4%→18.3%→22.2%。熊切社長の退任もすでに決まっているが、新体制でもこれまで通りの数字を出せるのか。

24. 中川隆[-11025] koaQ7Jey 2019年4月01日 21:35:23 : b5JdkWvGxs : dGhQLjRSQk5RSlE=[998] 報告
レオパレスが虫の息。施工不良・サブリース契約の2大厄災を蔓延らせた責任は誰にある? 2019年3月31日
https://www.mag2.com/p/money/658971



施工不良が発覚して大きな問題となっているレオパレス21。そもそもの元凶は、サブリース契約という「うまい話」で投資家を騙し続けてきたことにあります


騙される方が悪いのか?「サブリース契約」の問題点を総まとめ

元凶は「施工不良」と「サブリース契約」

当メルマガでは2018年4月2日(306号)で「かぼちゃの馬車」問題を取り上げました。そのときにも問題となったのが「サブリース」という契約です。そして昨年発覚したレオパレス21に関する問題でも、再びクローズアップされることになりました。

まずは、昨年発覚した「レオパレス21」問題を整理してみましょう。

この問題は、大きく2つの要素に分けて検証されると思われます。1つは「施工不良」、もう1つは「サブリース契約」です。

施工不良〜組織的、構造的な問題と国の責任

レオパレス21は、オーナーの物件を一括で借り上げて、それを転貸(いわゆるまた貸し)することを主な業としています。

今回の件で言えば、レオパレス21の収益は、
・投資物件の建築
・賃貸業務および物件管理
から得る仕組みとなっています。

物件建築においては、建築コストを抑えることで収益幅は大きく得られます。建築会社に対しては、違法にコストを抑えることによる収益確保に対しては、国は常に目を光らせなければならないという部分では、国家としての責任が問われるのではとの指摘もあります。

不動産コンサルタントの長嶋修さくら事務所会長はテレビ番組で、投資用物件建築を請け負う時の価格は、通常よりも高めに設定されることが多いそうです。



レオパレス21は、オーナーから依頼の投資用物件建築では、かなり収益を得ているのではと、長嶋氏はおっしゃっておられました。

この施工不良問題は、創業者の深山祐助元社長がかかわっているのではとの指摘があり、レオパレス21という会社の組織的・構造的な問題が問われています。

施工不良を調査している外部調査委員会中間報告書では、2006年まで社長を務めた深山祐助元社長の直轄部署だった商品開発部門で、施工業務の効率化などを目的に、仕様と異なる部材を使う方向性が示されたとしました。

また、アパートを開発する段階において、物件が建築基準法といった法規適合性を満たすかどうかの判断を、専門的に行う部署がなかったとしています。当然のことながら報告書では、屋根裏の界壁が未設置だったことをアパート施工時に見抜けなかったチェック体制を問題としています。

実はレオパレス21は2012年ごろから、オーナーとの民事訴訟を抱えていました。

オーナーは裁判で、屋根裏の界壁が施工されていないことを「建物の瑕疵にあたる」と主張していて、昨春にレオパレス21がこの問題を公表する以前から、経営陣は、界壁問題を認識していたのではないかとの疑いがあります。

「知らなかった…」深山英世現社長の主張ですが、経営陣が把握していたかどうかも今後問われることになりそうです。

事実として、天井の耐火性に問題のある物件で7,700人の入居者が引っ越しを迫られることになり、全国32都府県にわたり、問題のある物件があるということです。

国土交通省は他社物件でも同様の問題がないかを調査するとしています。


施工不良〜確認の不備、監理の不備

欠陥住宅に関しては、2つの不備が指摘されます。
・建築確認システムの不備
・建築監理の不備
前者がまさに、国の責任が問われることにもなります。

たしかにレオパレス21側の組織的な施工不良を行った経緯はありますが、それらの建物はすべて第三者機関による完了検査を受けて合格し、「検査済証」が交付されているはずです。

不正を見抜けなかった検査体制に対する疑問や非難が声高に上がってこないのはなぜでしょうか。

建物の検査には「中間検査」と「完了検査」があり、中間検査に合格しなければ「完了検査」を受けることができず、当然検査済証が発行されることもありません。最低でも2度にわたる検査が行われたにもかかわらず、界壁などの不法行為が見逃される検査体制に問題はないのでしょうか。

検査員は行政庁からの天下りが多く、建築関連退職者の再就職先の大口受け皿となっているのが現実だそうです。行政庁の建築関係部署を定年退職した人が何人も民間建築確認審査機関に再就職しており、大半の検査員はそれらの人が占めているという指摘もあります。

この事実と、今回のレオパレス21の施工不良の問題と関係があるのかどうかはわかりませんが、昔から、官僚の天下りという構造問題、民間企業と官僚の関係を紐付ける意見はあります。

地方公共団体の建築主事のみが建築確認、検査事務を行なってきたものを、人手不足等から生まれる杜撰な検査から欠陥住宅が生まれるという指摘から、1998年に当時の橋本内閣は、「建築確認、検査事務」を民間の指定確認検査機関に門戸を開放するべきと主張し、民間の指定確認検査機関を創設することにより、株式会社を含む民間機関に開放された検査体制を構築しました。

ゼネコンやハウスメーカーなどの株式会社(施工業者)が集まって指定確認検査機関を作ることもできる法案であることから、公正中立な確認検査が本当に担保されないという指摘がある中で、検査業務の民間機関への開放した後に、2005年に耐震偽装問題が発覚しました。

このときも、国が認めた機関が「検査済み」のお墨付きを与えていた物件に問題があったことは、大きくは取り上げられませんでした。



耐震偽装問題の根本は、「経済設計」というもっともらしい言葉によるコスト削減で、物件価格を低く抑えることで、消費者にもメリットがあるような印象を与えていたものでした。

後者の「建築監理」とは、設計図どおりに作業が進められているかを、建築士が現場に赴いて監督するものですが、これが十分になされていれば、こんな屋根の界壁未設置などは防げたはずなのです。

建築監理者である建築士は、レオパレス21側が選んだ人なのでしょうかね。

閑話休題〜広瀬すず事務所の訴え

レオパレス21のコマーシャルをめぐってこんな話があります。あくまでもネットで拾った「ネタ」であることを説明しておきます。

2015年から「レオパレス21」のCMに出演してきた広瀬すずさん。彼女の“出世作”ともいえるシリーズだったのですが、事務所側が「広瀬すずのイメージ低下懸念とほかのCM出演企業への配慮」から、レオパレス21にCM契約中止を申し入れたところ、レオパレス21側は違約金を請求するという態度に出ました。

その後、国土交通省の調査を受け、レオパレス21の社長は謝罪、逆に広瀬側が謝罪と違約金を求めることになったといういきさつがあるようです。この問題のこぼれ話としてとらえてください。


サブリース契約の問題点〜歴史から考える

サブリースとは、賃貸オーナーに代わり不動産会社が賃貸住宅を借り上げ、入居者の応募や建物メンテナンスまで一括して不動産会社が請負家賃保証や空室保証などを行うところもあります。

平たく言うと「転貸」、いわゆる「また貸し」のことですね。レオパレス21という会社は、このサブリース契約による事業最大手と言えます。

千葉商科大学国際教養学部太田昌志准教授がラジオ番組で、サブリース契約の歴史について語られていました。それを要約しますと「サブリース」制度とは…

もともとはアメリカで生まれた制度で、地主さんの使っていない土地を集めて、「使っていないなら自分達でテナントを探すから貸して…」という業者が現れ(今で言う「仲介業者」ですね)、「使っていないのだから安く貸してね…」という感じで取引がなされ、地主さんにしても「税金分が浮けばいいや…」という感覚で始まったものだそうです。

どちらかというと、大きく儲けるよりも、「使っていない土地からお金が生まれるだけで十分…」という感じでした。

ところがこの制度が日本に上陸したとたんに、「これで一発あててやろう…」という「儲け」の仕組みに変わったのだと、太田准教授はラジオ番組で語っていました。

使っていない土地の有効活用というサブリース制度を、不動産には絶対的な価値がある日本においては、「積極的な儲けの道具」となっていったようです。

そもそも土地に大きな価格がつくという日本社会では、土地を持っている者と持っていない者との間には絶対的格差が生じます。土地を持っているだけで「金持ち」となり、土地を持つ者と持たない者との格差は、バブル経済とともに大きく広がっていきました。

土地を持ちたくても高くて買えない人たちが、土地を持っているだけで「金持ち」に属している人たちに逆転勝利を狙う(この場合「勝利」は金持ちになるという意味で使っています)手段として「サブリース」手法が使われたところがあると太田准教授はおっしゃっておられました。



詳しいことは後述しますが、サブリース契約が広まった経緯を知る上で、サブリース制度が「夢のある博打」的な要素があったということです。

また「支配床(ゆか)」という概念も、サブリース制度普及にかかわっています。

自分の裁量でテナントを見つけられる面積を「支配床(ゆか)」と表現するそうです。自分たちの力でこの支配床を広げるには限界があり、仲介業者に頼めば、手数料はかかりますが、支配床を広げることができるという大手企業の思惑も、サブリース制度拡大につながったようです。

大手企業は、東京の一等地を手にすることができ、その土地があるだけで常に優位に立てますが、中堅企業には高い値段が付く土地を持つことができないので、中堅企業が大手企業に肩を並べるには、土地の再開発を進めて価値をつけるしかなく、その際にサブリース制度が用いられた経緯があります。

この「再開発」という言葉もポイントで、大きく成長するために強引な手法がとられたことも、レオパレス21問題の背景にあったとも言えそうです。

地主とテナント側が直接契約するよりも、サブリースでは、仲介業者への手数料がかかります。仲介会社の手間賃、いわゆるコストをそれぞれ少しずつ「損」として我慢しようというのが米国制度での考えですが、日本ではこれが少し違ってきます。

仲介業者のコストは、テナント側の賃料に転化されています。通常の賃料よりかは割高に設定されているようです。

またオーナー側は銀行融資で投資物件(アパート等)を建てますので、テナント賃料から仲介会社の取り分を除いたオーナー分は、銀行返済額よりも多くなければなりません。

賃料は、それらの思惑で決められるので割高になる傾向にあります。今回、このバランスが崩れたことにより問題が表沙汰になったと考えられます。

少し高めの賃料でも、経済環境が良ければ許容範囲であったものが、景気悪化でより安い賃料のところが求められるようになると、賃料割高のサブリース物件は空室が目立つようになり、他物件に対抗して賃料を引き下げることが求められてきます。

そうなるとオーナーは銀行への融資返済ができなくなる、いわゆる「赤字」に陥ってしまう恐れが出てきます。

この「賃料引き下げ」にいたる過程が、大きな問題となっています。これが、サブリース問題の本質ともいえる部分で、それが「契約問題」です。


サブリース契約の問題点〜契約から考える

レオパレス21等の仲介業者とサブリースをお願いする側(一応オーナーと表現:オーナーの詳細は後述)との間の契約事項が問題になっています。

というよりも、セールス・トークと契約内容の違いが問題になっているとも言えます。

米国では、もともと「使っていない土地」にテナントをつけてもらうことでサブリース契約を結びますが、日本の場合は、仲介業者が積極的に土地を持っている人(土地持ちオーナー、いわゆる地主さん)にサブリース契約を勧める、サブリース契約を武器に投資用物件を建てさせるのが目的となっています。

「サブリース契約を武器に」と表現しましたが、武器にするには、オーナーさんにメリットがあるように見えなければなりません。

それが
・自動増額特約
・空室保証特約 or 最低賃料保証特約
です。

土地を持っているオーナーには、アパート経営には二の足を踏む人が多く、不動産投資の難しさや面倒さを嫌う人が多いのはよくわかります。

具体的には、地価が上がり固定資産税が上がっても家賃を引き上げられるのかという不安や、もし空室になったときはどうするのかという不安があります。

将来の修理に大きな出費がかかるのではとの心配もあります。

そこでサブリース契約では、将来の賃料値上げに対応する自動増額特約と、一定期間は空室があっても定額を払うという空室保証特約あるいは最低賃料保証特約があり、この特約でオーナーを安心させていました。



サブリース制度が日本に普及した頃はバブル経済に突入する頃で、毎年発表される地価は上昇していました。土地の価値は上がり続けるものという妄想が蔓延していましたね。

オーナーへのセールストークは「儲かる・任せる(任せられる)・保証する」だと、荻上チキ氏がラジオ番組で表現していました。実に本質を言い当てた表現ですね。

この空室保証あるいは最低賃料保証特約ですが、ずっとではなく一定期間だけとなっています。「30年間一括借入れ」という言葉にオーナーは安心するのですが、実は業者側には「中途解約権」が認められているのです。契約書にも書いてあります。

中途解約権は一定の予告期間をおいていつでも契約を解約できる権利で、企業として採算が合わなくなれば撤退できるようにしてあるのです。

契約書は字も小さいですし、契約書を隅々まで読まないでしょうからね。でも、読まないほうが悪いのですがね…。


サブリース契約の問題点〜強引なセールストーク

セールストークが強引であることも指摘されています。裁判ではオーナー側から「聞いた話(セールストーク)と契約書が違う」と訴えているようです。

契約書に書いてある「賃料を見直す」可能性については、契約書の表現を「増減」としていて、「減ることばかりを考えていますが増えることだってある」とか「今まで減額した経験がない」と表現していたようです。

またサブリース契約自体を拒んでいるオーナーには「空室になったらどうするんですか」と詰め寄っていたとのことです。

将来の修繕費に関しても、小さく表現し、場合によっては触れないでいることもあるようです。

サブリース契約の問題点〜借地借家法との関連

借地借家法とは、 賃貸人に比べて立場も弱く、経済的にも不利がある借家人や借地人を保護するために、民法の規定を修正したり補った法律です。

サブリースで問題にあるのが「32条」で、これは経済環境が大きく変動し、あるいは物件の周辺環境が変わったことで賃料を見直すことができるというもので、家主の方から賃料を増減することができることが書かれています。

この「増減」という表現を、セールストークでうまく使っていることは紹介しました。

そもそもサブリースにおける定額保証で問題となるときは経済悪化による景気後退時で、最初にサブリースが社会で問題になったのがバブル崩壊時で、その次はリーマン・ショック後です。

バブル崩壊後のサブリース契約での悪質な例として、仲介業者が勝手に賃料を減額してオーナーに減額後の取り分を支払うというケースがあります。



このときの仲介業者の言い分は
・バブルが崩壊したから仕方がない
・予想できない出来事が起きた
・契約内容変更が妥当とされる重大な事態が起きた…
でした。

しかし、これは正当化される理論ではないという判断がされています。裁判所では、経済は波であり、乱高下するのは当たり前で、バブル崩壊が予想できないということに説得力はないというものです。

これはオーナー側も反省すべきことで、10年保証とか30年保証といっても、経済環境が変われば賃料が保証されることはありえないことは想像できたはずです。

サブリース契約は、平成4年、5年に契約されているものもたくさんあります。もう既にバブルははじけている時期です。それでも家賃保証もしっかりと謳っているのです。

業者の方は、投資物件を建築して引き渡しただけで収益は十分に得られます。まさに「売り逃げ」とも取れる行為ですが、オーナー側も経済状況を考えれば、将来にわたって定額支払が約束できるのかは疑えたはずではないでしょうか。

平成15年10月21日最高裁判所判決では、サブリース契約が賃貸借契約であることを明言していて、借地借家法が適用されるとしています。よって自動増額特約があっても借地借家法32条1項が適用されるという結論を下しています。

家賃は下げられるということになります。

業者側は、この判例を知っていながら自動増額特約をつけている、つまり自動増額特約は単なるえさで、いつでもはずすことができると思っていたなら悪意を感じざるを得ません。

バブル崩壊後は不良債権が社会問題となっていて、仲介業者が破綻したらオーナーも困るだろうということで、賃料減額を認めています。ただし地価下落による固定資産額減額分と変動金利での銀行融資における金利低下分の範囲としました。

この範囲だと約1割ほどの減額となります。業者は4割の賃料減額を求めていました。そうでないと、空室による賃料減とオーナーへの定額支払分では逆ザヤになってしまうのです。

中途解約権を行使する業者が増えました。サブリース契約から10年経過したものは、大きく家賃を下げる提案をして、それに応じなければ一方的に契約解消を迫っていたようです。

オーナーは、銀行への返済額を下回る賃料は認められないそうなるとサブリース契約は解消される…。

レオパレス21は、物件自体が施工不良で、部屋を借りている人は出て行くことになり、信用失墜で新しい入居者は見込めないでしょう。

結局、残るのは銀行ローンだけということになります。


オーナーって誰?

ここで「オーナー」という表現をしましたが、オーナーにも3通りあります。

・土地を持っているオーナー
・ワンルームマンションオーナー
・土地も建物もないオーナー

米国で始まったサブリースは、土地を持っているオーナー向けのものです。繰り返しますが、米国では「使っていない」土地の有効活用目的のサブリースですが、日本では土地持ちオーナーに上物(アパート等の投資用物件)を建てさせるためにあるのがサブリースです。

土地がなくてもワンルームマンションを持っていたり、あるいは新規で購入してもらうオーナーもいます。ワンルームマンションだと、購入と言ってもアパートを建てるよりも何とか手が届く金額になっているでしょう。アパートを建てるよりも身近に考えやすいのかもしれません。この一種の値ごろ感も「曲者」と言えそうですけどね。ワンルームマンションであっても立派な不動産オーナーですからね。でも、ワンルームマンションであってもサブリースのスキームは同じです。

問題とされるのは、土地を持っていない人に土地を購入させて上物を建ててオーナーにするケースです。サラリーパーソンに多く、十分な資産がなくても不動産投資ができるというスキームにサブリースが使われています。

「かぼちゃの馬車」問題では、この不動産投資を小口に分けて、少額で投資できるようにして、資産を持たない人に不動産オーナーになれる「夢」を与えたもので、前述しましたが、弁護士の中には「夢ある博打」と表現している方もいます。

小口と言えど不動産投資です。経済環境や投資環境によりスキームが崩れることを想定しないで、資産が持てる・殖えるというところに目を奪われた人(あえて投資素人と呼びますが)が多かったのでしょう。

「あなたも不動産オーナーになれる…」サラリーパーソンの虚栄心をくすぐるのでしょうか。

サブリース問題が表に出てくるのは景気後退局面に多く、バブル崩壊後には多く見られましたが、最初のうちはサブリース契約者は土地持ちオーナーが多かったようです。



銀行融資も正常に手続が行われていました。リーマン・ショック以降のサブリース問題での登場人物は、土地を持たないサラリーパーソンが多くなりました。土地をローンで買い、アパート建設にもローンを組むとなれば、仲介業者、不動産会社、銀行がチームとなる必要があります。

この間に不正手続があったのが「かぼちゃの馬車」問題です。スルガ銀行の融資書類改ざんは記憶に新しいでしょう。

<悪質になってきた「サブリース問題」>

「サブリース問題は性質が悪くなっている…」ある弁護士の方の言葉です。

銀行から融資を受けて投資を行う、このスキームで思い出すのは、保険会社によるバブル期の変額保険販売手法です。

バブル期では、土地と株が、持っているだけで利益を生んでいました。右肩上がりに上がる土地と株を横目に、保険会社は熟知たる思いでいたところに開発されたのが、特別勘定で保険料を株運用を行う変額保険です。

あろうことか、銀行から融資を受けさせて変額保険契約を勧める手口がとられ、銀行としても手数料がはいる、銀行・保険会社・契約者の「三方良し」の構図ができ上がったのですが、バブル崩壊で株価下落、変額保険評価額も下がり、変額保険を担保に銀行融資を受けていたので、追加の担保が求められ、結局はローンだけが残った契約者だけが損をする構図であったことは、後で気付かされました。確か法人契約だと法人税の節税にも有効というセールストークがあったのではないでしょうか。

今回のケースと全く同じです。

銀行融資でアパートを建てて、家賃保証のえさに飛びつき、経済環境変化によりその契約も解約されローンだけが残るというパターン、まったく同じですね。保険会社が不動産会社に変わっただけで、このスキームのパートナーが銀行であることは変わりません。

厳しい言い方ですが、常に損をするのは「欲に絡んだ無知な消費者」なのです。


相続税対策と年金不安が殺し文句

土地を持っているオーナーに向けては、相続対策。
土地を持たないサラリーパーソンに向けては、年金不安による自助努力。

これが殺し文句となっています。でもこれは不動産業界に限らず金融業界全般に言えることで、節税対策は弁護士や税理士も好んで使っている手法と言えます。

相続対策を謳ったサイトも多く見られ、更地のままよりもアパート等の投資用物件を建てたほうが、土地の相続税評価額は大きく下がるとしています。

ただ節税対策は、その効果はその時だけで、納税額を抑えることは魅力ですが、その後の投資という要素を考えると、長期安定を第一に考えるべきです。節税目的で融資を受けることが、長期スパンで考えて得策なのかを熟考するべきです。節税効果は単年で、必ず副作用があることを忘れてはいけません。自己資本で行うならともかく、融資を受けてまで行うべきことなのでしょうか。

年金不安から、給与以外の収入確保手段として不動産投資を行うのはわかりますが、年金代わりとなれば、やはり長期安定を求めたいところです。

世の中に長期安定が確約されている投資手法なんて存在しません。投資だからこそ、収益を得たら撤退しやすい方法を選ぶべきで、そのためには、換金性が良い手法が求められます。

不動産投資には換金性、つまり現金化に難点があります。

投資は「生もの」で、経済環境で投資環境は変化するものです。繰り返しますが、長期安定の投資手法は、絶対に存在しません。イギリス貴族が用いる手法には長期安定手法があるとは聞きますが、私たちは手にすることができるのでしょうかね。

目先の利益(節税等)にとらわれず、リスクもしっかりと把握して、リターンとリスクを冷静に天秤にかけることが大事です。目先のメリットばかりを大きく捉えないようにしたいものです。



立地は大事〜駅近物件しかダメ

そもそも全ての土地の投資物件が、収益物件になることはありません。やはり立地が重要で、一般的に相続税対策を必要とする人の土地は、駅から遠いところにあることが多いです。

「不動産はどれ1つとして同じ価値のものはない…」法政大学大学院真壁昭夫教授はこう指摘しています。立地条件が全部違うので、価値が同じ不動産は存在しないとのことです。

前述の不動産コンサルタントの長嶋修氏は「駅徒歩2分がベスト、5分以内でないと投資物件としては厳しい」と断言されていました。

長嶋氏によれば、駅から1分離れるごとに120万円価値が下落するとのことです。相続税対策をする土地は駅から遠いことが多く、バス利用の土地もあり、そこに投資用物件を建てても長期安定収入が得られる可能性は決して高くないようです。

長嶋氏曰く、投資の観点から考えるなら、駅から遠い土地を売って駅近の物件を買うほうが良いと解説されています。

「サブリース案件でもうまく言っているケースもある…」それはそうでしょう。立地の良い物件だってあるでしょう。また立地条件が悪くてもオーナーの努力次第で収益を安定化させている物件もあります。人任せで何もしないオーナーの物件では、安定収益を得られるはずがないとも言えます。

国交省が毎年発表する公示地価が上がっているのは、外国人観光客によるもので、商業地区が上がっていると言われています。これらの発表数字をもとに不動産投資の将来を計ってはいけません。

楽して儲けようという考えでは、絶対に投資では成功しません。


サブリース事業を規制する法律がない

賃貸住宅管理者登録制度というのがあります。

賃貸住宅管理業務に関して一定のルールを設けることで、借主と貸主の利益保護を図ることを目的としたもので、登録事業者を公表することにより、消費者は管理業者や物件選択の判断材料として活用することが可能となります。

ただ登録は任意であり、ずっとレオパレス21は登録していませんでした(現在は登録)。国土交通省としても登録は任意なので、全ての業者の状況を把握できているわけではないとコメントしています。

宅地建物取引業法により、不動産取引に関しては厳しい規制を設け指導もされていますが、サブリース事業に関しては、特別な規制はなく、監督指導する法制度はありません。

いまだに国交省による仲介業者へは、監督指導が届かない状況にあると弁護士は指摘しています。

消費者を保護する制度の重要性は言われています。消費者庁もできました。大家と店子の関係は、持つ者と持たざる者との間の力関係がはっきりとしているので、持たざる者である店子が守られる、いわゆる弱者救済措置が取られます。

では、土地を持っているオーナーは消費者なのでしょうか。

これがサブリースにおけるオーナー保護をややこしくしています。オーナーは、土地の所有者ではありますからね。

でもある弁護士は、仲介業者は資金力から情報知識にいたるまで明らかに長けていて、オーナーとのビジネス関係であっても、力の差は歴然だと主張しています。



2度とこのような問題が起こらないように、国としても法整備を急ぐことを望みたいですね…。

うまい話なんかない。そんなにすんなりと信じないで…

性善説はもうやめよう…。1つの土地には、それぞれ立場の違う人の思惑が幾重にも交差しています。土地の活用目的が、かかわる人の立場で全然違ってきます。その土地から得る利益の取り方も違います。土地を、お金を生む道具と見るのか、親からの引継ぎ物と見るのかでも違います。

「人任せ…」これは、投資する以前の話ですね。「難しいから、ややこしいから、面倒だから…」このような考えで投資を行えば、財産をなくしても仕方がありません。

「説明を受けたが良くわからなかった…」「契約書をきちんと読んでいない…」これらは、自己防衛意識の欠落以外のなにものでもありません。

「うまい話なんてない」「そんなにすんなり信じちゃいけない」前述の真壁教授は力説されています。儲かる・任せる(任せられる)・保証する…そんなうまい話はありません。

投資リテラシーという言葉が登場して久しいですが、私たち消費者や投資家が、もっと賢くならなければならないという指摘はずっとこの情報誌でも訴えてきました。

とにかく、都合の良い解釈をしてはいけません。情報を冷静に判断し、くれぐれも自分都合にアレンジして解釈しないようにしましょう。

25. 中川隆[-10657] koaQ7Jey 2019年4月21日 11:15:20 : b5JdkWvGxs : dGhQLjRSQk5RSlE=[1405] 報告

2019年4月14日
「駅から徒歩20分」築35年、老朽アパート“自主管理”事始め
『にわか大家はつらいよ。限界アパート物語』 第1回
高野凌(定年バックパッカー)
http://wedge.ismedia.jp/articles/-/15911


突然の退去通知

 人生には何の予兆もなく厄災がやってくる。数年前、インドを放浪していた春のある日。ゲストハウスで目を覚ますと、滅多に連絡がない長兄から携帯に着信メールがあった。咄嗟に悪い予感。

 メールと開くと、


実家のアパートのコーポ○○の借主S氏が数か月後に退去するので敷金30万円を至急返却するよう不動産屋から連絡あり。至急帰国乞う

 長兄は引退した公務員であるが世事に疎く、お金がらみの話になると頼りにならない。


兄上殿。敷金は借主が退去した後、修繕費用などを差し引いて清算するべきもの。不動産屋の即時返金請求は一旦断り、小生が帰国後に借主と直談判すると返答乞う

 と返信。


(TkKurikawa/Gettyimages)

コーポ○○とは?

 コーポ○○は名前だけは洒落ているが、亡父が35年前に建てた小さな老朽木造アパートである。地元の不動産屋に管理を任せており、父の死後二十数年間は老母が大家となっていた。それまで私はコーポ○○には全く関与していなかった。

 このアパートは実家や私の住居から遠く、車で小一時間もかかる。それゆえ家族の誰も過去25年以上コーポ○○の現況は見ていない。“不在大家”である。

老母からは「不動産屋さんがキチンと管理してくれているので、今まで何の問題もなく毎月家賃が振り込まれている」と聞いていた。

 コーポ○○の家賃収入で老母の老人ホームの入居費用をまかなっているので、私は“大家代行”としてコーポ○○を運営してゆかざるを得ないと覚悟を決めた。

不動産屋も老母もボケている

 インドから帰国後直ちに菓子折りを携えて不動産屋を訪問。出て来た親爺は御年90歳。話しぶりは元気であるが、実務的会話はまるで噛み合わない。

 「敷金の金額を確認するために賃貸借契約書の写しを見せてもらえますか」と切り出すと、「昔のアパートだから契約書なんて大仰なものはないですよ」とにべもない。

 退去後に居室を原状回復する費用を相殺して敷金を清算するのが常識ではないかと指摘すると、「借主さんが敷金30万円を返還するよう要求しているんですから、穏便に返済しないと警察沙汰になりますよ」と訳の分からないことを饒舌にしゃべる。

 老母は認知症の初期であるが、不動産屋の親爺は完全に痴呆症であった。不動産屋は営業している様子がなく休業状態であった。

 今後は私が“自主管理”(不動産屋を介さず大家が直接管理する業界用語)する旨を親爺に通告して、その足でコーポ○○に向かった。

コーポ○○は実年齢よりも見栄えがいい

 コーポ○○は築35年とは思えない概観でペンキも剥げていなかった。周囲は静かな住宅街で、なによりも陽当たりが良い。商店街にも徒歩数分だ。

 S氏は出勤して不在であったが、隣室のKさんが在宅していた。Kさんは御年75歳のお元気婆さん。Kさんは既に20年もコーポ○○に住んでいる。おしゃべり好きなKさんは隣近所の住民の動静に詳しく、初対面の私にコーポ○○の不動産価値を判断するための貴重な近隣情報を聞かせてくれた。


未払いの契約更新料で敷金は相殺できる!

 翌日老人ホームに老母を尋ねて賃貸借契約書の所在を聞いたが「そんなものは見たことがないよ。不動産屋さんの言うとおりにすればいいんだよ」と予想通りのトンチンカンな反応。

 その足で留守宅となっている実家に行き、半日家探しのすえ押入れから古文書のような賃貸借契約書の束を発見。S氏の賃貸借契約は最後の契約書が8年前に締結されている。その後は不動産屋が更新手続きを怠ったらしく契約書がない。

 賃貸借契約は2年契約であり2年毎に契約更新する規定となっている。契約更新時に家賃1ヵ月分を契約更新料として大家に支払うと原契約に明記されている。

 家賃は1カ月10万円であるから、三回分の契約更新料は累計30万円となる。預かっている敷金と同額だ。民法上では債権債務の時効も成立していないこともネットで確認した。

頼りになる金融機関の口座記録

 数日後。家賃、契約更新料の振込先である老母名義の口座のある銀行の支店長氏に長々と事情説明して半ば強引に過去18年分の入出金記録の分厚いコピーを出してもらった。

 案の定、契約更新料に関しては過去三回分の入金記録がなかった。さらに家賃の入金記録を眺めていたら振込日が遅れているケースが散見された。念のために数えてみると15年間の入居期間中の家賃入金総額が10万円不足していた。

 家賃と契約更新料の合計40万円が未払いとなっており敷金30万円と相殺しても更に10万円大家に請求権があることが判明。

 契約書に記載されていたS氏の携帯電話に電話したところ、転勤のため早々に引っ越すとのこと。勤務先は大手企業でありS氏は技術者であった。電話での応対も的確であり信用できる交渉相手と直感した。

 未払い金には触れずに、「原状回復費用が確定したら敷金から差し引いて清算しますのでメルアドを教えてください」と丁重に依頼した。

アパート管理は手間暇かければコスト削減できる

 S氏は梅雨明け前にコーポ○○から退去した。さっそく居室を現況確認。契約上の規定と照らし合わせて、S氏に負担してもらう原状回復費用は以下の通りとした:
1.室内クリーニング費用
2.畳の表替え費用
3.鍵の交換
4.ひびの入った窓ガラスの交換

 現況確認後に商店街に出て畳屋、鍵屋、ガラス屋を探したが、現代日本を象徴するように半分シャッター商店街と化していた。隣町まで走り回って畳屋、鍵屋、ガラス屋から数軒づつ見積もりを取りベストと判断した業者に発注。

 室内クリーニングはネットで数社から見積もりを取って、さらに面接したところ隣町の業者が価格・サービス・人柄ともにベストであった。この業界では見積もりの値幅が滅茶苦茶大きく不動産管理会社に任せれば20万円は下らないようだ。ちなみに選定した業者は5万円でピカピカにしてくれた。

 自分で直接業者に発注した結果、原状回復費用は上記@〜C合計が9万円以内で収まった。不動産管理会社に任せればおそらく35万円以上になったであろう。


理詰めの交渉で円満解決

 S氏が技術系の真面目な勤め人であることから、敷金精算問題は数字とロジックを整理して丁寧に説明して理解を得てゆく必要があると考えた。

 ビジネスレターを作成する要領で、契約更新料30万円と家賃一ヵ月分10万円が未払いとなっていることを説明。次に原状回復費用項目が@〜Cあることを説明。最安値の見積もり合計が9万円弱であることを通知して了承を求めた。以上をメールで送付。

 数日後S氏よりの回答を受信:家賃10万円の未払いは認める。契約更新料は不動産屋及び大家から催告がなかったので貸主側にも手続き上の瑕疵があるので、30万円全額請求は過大。原状回復費用9万円は相場価格から判断して妥当と認める。

 熟慮の末、以下趣旨でS氏へ返信:契約更新料については判例上催告の有無に関わらず債権債務は存在する。しかしS氏が長年誠実な借主であったことを多として請求額を減額することを検討したい。

 数日後S氏に電話して契約更新料を20万円に減額して未払い家賃10万円と敷金30万円を相殺することで合意。そして原状回復費用9万円だけを清算することを確認。

 こうして敷金精算問題は一見落着。インドから帰国して2カ月が経過していた。しかし、これは老朽アパート大家業に降りかかるトラブルの序章に過ぎなかった。
http://wedge.ismedia.jp/articles/-/15911


コーポ○○は典型的な不人気物件?長期空室の恐怖
『にわか大家はつらいよ。限界アパート物語』 第2回
高野凌(定年バックパッカー)
http://wedge.ismedia.jp/articles/-/15981



リニューアルで老朽物件は驚異の若返り

 承前。老母が大家となっている老朽木造アパート“コーポ○○”の住人S氏が退去してから一週間でリニューアル完了。事前にハウスクリーニング業者、電気屋、ガラス屋、鍵屋、畳屋の作業日程の段取りを組んでいたので一週間という超速でリニューアル工事を完了。

 ハウスクリーニング業者の神業により居室はまるで新築のようになった。デジカメで概観、内装を撮影してから、意気揚々と駅前の大手不動産会社の事務所に向かった。


(Flavio Parisi/gettyimages)

コーポ○○は典型的な不人気物件

 この◎◎不動産は首都圏の賃貸アパート・マンション仲介の大手であり、テレビ広告でお馴染みだ。早速持参した写真のデータと住所、間取り、諸設備などを記載したメモを渡して物件登録してもらった。

 しかし担当者は事務的に処理するものの、やる気が感じられない。副支店長が出て来たので業界事情と経営判断を聴取すると下記のようであった:
1.最寄り鉄道駅から20分では勤労者の借り手はいない。借り手の90%以上は“駅から徒歩10分圏内”が最優先条件。
2.築35年は物件としては最古の分類。家賃を大幅に下げないと借り手の検討対象に入らない。早々に解体して新築物件として高額家賃で貸し出すべき。
3.コーポ○○の間取りは6畳間の洋室、6畳間の和室、7畳くらいのダイニングキッチン、浴室、独立洗面所、トイレ、ベランダ(布団が干せる程度の)。問題は和室であり若いファミリー層は敬遠する。できれば洋室に改装するべき。
4.そもそもファミリーを対象とした“2DK”は借り手が少ない。最近はいずれの世代でも一人所帯が増えているのでワンルームタイプの賃貸物件に需要が集中している。

 副支店長氏の話を聞いて若い担当者の対応がおざなりである理由がわかった。一般論
は理解できたが、自分で検証しないと腑に落ちない。

コーポ○○の客観的な資産価値は?

 周辺の不動産屋や隣駅の不動産屋も数軒回ってみた。自宅周辺の不動産屋にも足を運んで業界情報を集めた。ネットでも多数の賃貸情報サイトがあった。

 やはり◎◎不動産の副支店長氏のコメントが正鵠を得ていた。コーポ○○は資産としてどのように位置づけるべきか。

 マクロ的人口動態は少子高齢化、人口減少という大きなトレンドのなかにある。しかしコーポ○○の所在地は首都圏近郊で、都心ターミナル駅までの通勤時間は徒歩20分を入れても平均1時間10分。ドアツードアでも都心への通勤時間は1時間20分程度。駅まで自転車を使用すれば完全に通勤圏内だ。

 コーポ○○所在地の自治体の人口統計では過去10年間人口は緩やかに増加している。同じ県内でも人口が横ばい又は減少している自治体ばかりである。コーポ○○の地域の賃貸物件は県内の他の自治体に比較すると優位性がある。

 問題は鉄道駅からの距離である。二つの鉄道駅の中間となっておりどちらも徒歩20分である。他方でバス停まで3分。バスはかなり頻繁に走っている。やや寂れた商店街まで3分の閑静な住宅地。

 周囲を歩いてみるとアパート、マンションの賃貸物件が多い。新築物件に押されて老朽アパートは空き室が目立つ。夕方でも商店街は人通りが少ない。

 どうもマクロ分析するとプラス材料とマイナス材料が交錯している。


コーポ○○に関する長期的ビジョン

 路線価を調査すると少なくとも過去3年間は緩やかに上昇している。業界最大手の“一括借上げ賃貸住宅”企業がコーポ○○の土地活用の診断書を送ってきた。地価は少なくとも8年後までは下落しないとの予測。

 土地価格下落リスクがなければ、土地売却は最後の選択肢(last resort)である。住宅ローンも完済しており、大規模修繕も不要である。コーポ○○を建てた工務店の親爺は「構造的には今後10年間は問題ないよ」と太鼓判を押してくれた。

カリスマ大家の指南

 ネットを見ると賃貸物件業界にはカリスマ大家と呼ばれる強者がいる。駅から徒歩30分でも満室を維持している。

 手間暇かけて内装を整え、下見に来た借り手のためにお洒落なテーブルセットやスリッパを用意。単身者にはコンビニやスーパーが近いことをアピール。ファミリーには小学校・幼稚園・保育園に関する保護者目線からのキメ細かい情報をインプット。お年寄りには公立病院への無料送迎バス、近隣の診療所を紹介するなど。

 “手間暇かけて創意工夫せよ”というカリスマ大家の力強いメッセージを読んでテンションが上がってきた。

家賃をどこまで下げるか

 ◎◎不動産へは家賃を据え置いて月額家賃10万円、敷金20万円、礼金なしで登録。過去の契約書によると新築時には家賃14万円であった。入居者はおよそ10年前後で入れ替わりそのたびに家賃を少しずつ減額していた。

 ◎◎不動産以外にもネットで探した賃貸物件紹介サイトに登録。写真を載せてPRポイントを書き込んだ。

『陽当たり良好、バス停から3分、商店街まで2分の閑静な住宅地』

 ただし、誇大・虚偽広告を防止するため、最寄駅からの徒歩○○分の部分はグーグルマップで自動計算された分数を、築○○年の部分は登記簿上の年数を記載する規定となっている。またダイニングキッチンの大きさも業界規定で面積が規定されており、2平米弱不足するために間取りは2LDKではなく2Kと掲載された。

 こうしてコーポ○○は『駅から徒歩20分、築35年、木造モルタル、2K』という見栄えの悪い検索条件となった。紹介サイトには家賃9万5千円、敷金1ヵ月分、礼金なしで登録。


待てど暮らせど閲覧記録はゼロ行進

 ◎◎不動産と紹介サイトに案件登録してから2週間が経過。しかしコーポ○○の閲覧記録は皆無。S氏が退去してから既に一ヶ月経過。

 両隣の駅も含めて徒歩20分、築30年以上、2Kの競合物件を検索すると家賃は7万円〜9万円が相場のようだ。30軒くらいの競合物件を一覧表にして比較してみた。比較的家賃が高い物件は鉄筋コンクリートで外観も中古マンション風である。

 ◎◎不動産と相談して『家賃8万5000円、敷金1カ月分、礼金なし』に条件変更。紹介サイトは家賃を8万円に引き下げた。一週間経過したが◎◎不動産からは音沙汰なし。

待ちに待った見学希望者

 家賃を引き下げてから10日経過した頃からネット上の閲覧者がぼちぼち現れてきた。さらに数日後に待望の見学希望者が現れた。当日コーポ◎◎に早めに出向き、窓をあけて空気を入れ替え、新しいスリッパを揃えて待った。

 見学者は20代後半の共働きの夫婦。2人ともプログラマーであり不規則な勤務形だ。問題は子供が出来たら保育園が近い都心駅近物件に移るという将来設計。数年で退去されては空室期間と原状回復費用(次回は30万円以上の出費を覚悟しなければならない)を考えると元が取れない。

理想の入居希望者

 S氏の退去から2カ月経過したころ、再び見学希望者が現れた。Kさんご夫婦は現在もコーポ◎◎の近所のアパートに住んでおり、手狭なので引っ越したいと。

 しかも歩いて数分の距離に実家があり老齢の両親のために近隣の物件を探していたという。Kさんはいわゆる士業で収入も安定している。こうして理想的な借主様を迎えて一件落着。
しかし、そのころ別の限界アパートで暗雲が漂っていた。
http://wedge.ismedia.jp/articles/-/15981

26. 中川隆[-10641] koaQ7Jey 2019年4月21日 23:48:52 : b5JdkWvGxs : dGhQLjRSQk5RSlE=[1422] 報告
大和ハウスまでも不適切設計2000棟…「手抜き」が蔓延する建築業界の闇を払拭できるか?=栫井駿介 2019年4月21日
https://www.mag2.com/p/money/669117


大和ハウス工業<1925>のアパート・戸建住宅に建築基準法違反が発覚しました。アパート200棟が定められた耐火設計基準を満たさず、戸建住宅888棟・アパート990棟では基礎が基準を満たしていなかったのです。改修工事等に1億円が必要とされていますが、さらなる拡大も懸念されています。(『バリュー株投資家の見方|つばめ投資顧問』栫井駿介)



消費増税、東京五輪の後が恐ろしい?長期投資家はどう見ているか

アパート建設は「手抜き工事」を誘発しやすい!?

少し前には、レオパレス21<8848>でも建築基準を満たさない建築が横行していることが問題になりました。大和ハウスはレオパレスより悪質性は低いものの、アパート建設で相次いで問題が発覚したことから、業界全体が不安視されている状況です。

アパート建設の営業は、お世辞にもあまり評判の良いものではありません。「資産の有効活用」を謳って土地所有者に建設を促しますが、それは必ずしも顧客のためにならない場合もあります。

彼らの営業トークは、表向きは「資産活用」ですが、真の目的はアパートを建設して利益を得ることです。極論を言えば、その後のことはどうでも良いのです。

そして、建設にあたっては費用を抑えるほど利益水準は高まります。つまり、業界構造として「手抜き工事」を誘発しかねない状況があるのです。

もちろん、そのようなことを続けていたらいずれ評判が落ちるでしょう。しかし、専門的な内部構造の問題であれば、素人が判断することは困難です。そのため、過去の長期間にわたって不正が行われていたにもかかわらず、発覚が遅くなったのです。

大和ハウスは不正が行われたのが2000年〜2013年の間という長期のことですから、現場では認識されていた可能性が疑われます。同社では2014年および2016年にも不適合施工が発覚しており、ズルズルと問題が出てくるのは決して良い傾向とは言えません。

問題が発覚してから、株価は10%以上値下がりしました。その後もズルズルと下げていることから、投資家の不信感が解消されていないことがうかがえます。

大和ハウス工業 <1925> 1時間足(SBI証券提供)
https://www.mag2.com/p/money/669117

住宅だけじゃない大和ハウスの強みとは?

大和ハウスと言えば、ハウスメーカーとしてのイメージが強いでしょう。しかし、それは一面にすぎません。

以下のグラフが、セグメントごとの利益の内訳です。戸建て住宅の割合は小さく、利益の大きい方から商業施設、賃貸住宅、事業施設の順となります。ハウスメーカーと言うよりは、総合建設メーカーと言ったほうが適切でしょう。

https://www.mag2.com/p/money/669117

特に、最近では商業・事業施設といった大型施設の建設が業績を牽引しています。これは、大型商業施設の増加やインターネット通販の拡大による物流施設の増加に歩調を合わせたものです。

同社はかつてコストの低い2×4工法で戸建住宅の普及に貢献しました。その精神を受け継ぎながらも、時代に合わせて必要とされる領域に軸足をシフトしてきたのです。現状に安住しない、したたかな経営が垣間見れます。

最近はM&Aにも積極的です。例えば2013年に買収した中堅ゼネコンのフジタは、産業団地や複合施設などの大型建設に貢献しています。単に規模を拡大するだけでなくノウハウの取り込みも目的としていて、うまくシナジーが発揮されている印象です。

大和ハウスの強みは、住宅で培ったコスト競争力に加えて、戸建住宅から物流施設までをカバーした総合力、そして何より時代にあわせて必要とされる事業に乗り出すことができる経営力と言うことができるでしょう。

この経営力をもってすれば、国内市場が縮小する中でも成長を続けられるでしょうし、最近は海外に成長を求める動きも見られます。既存の領域にとどまろうとする会社よりは、見どころのある会社だと私は考えます。
https://www.mag2.com/p/money/669117

PER8倍も割安じゃない?建設業界に立ちはだかる「向かい風」

それでは、この株価下落は長期的に見た「買い場」なのでしょうか。

問題がどこまで拡大するかはわかりません。新たな問題や損失が発覚すれば更に下がるでしょうし、これで出尽くしとなれば大きく反発する可能性もあります。

よほど内部事情に通じていなければ、この短期の動きに賭けることは危険でしょう。長期投資家が見るのは、もっと先の、中長期的な見通しです。

ここ数年はアパートや大型建設需要の増加により業績を拡大してきました。2019年3月期決算で8期連続の最高益となる見通しです。過去の業績に死角はないように見えます。

※2019年3月期は会社予想
https://www.mag2.com/p/money/669117/2

ただし、最近の業績は「追い風参考記録」と見るべきではないかと私は考えます。

金融緩和による銀行の融資姿勢緩和でアパート建設は拡大し、東京五輪前の建設ラッシュで建設需給は逼迫していました。全ての事業で空前絶後とも言える良好な環境が整っていたのです。

同社自身も数度にわたって中期経営計画の目標値を引き上げていることから、想定以上の追い風が吹いていたことがうかがえます。

この「追い風」が「向かい風」に変わったらどうなるでしょう。これまでのように、右肩上がりの成長が続くとも思えません。業績拡大が止まるばかりでなく、思わぬ損失に見舞われる可能性もあります。

すでに追い風が向かい風に変わる兆候も見られます。

スルガ銀行等におけるずさんなアパート融資が問題視され、銀行は融資姿勢を厳格化しています。これまでのようにアパート建設が拡大するような状況は望めないでしょう。

大型施設建設への逆風もあります。「消費増税」と「東京五輪」の後です。

今年の10月には消費税が8%から10%に引き上げられる予定です。これまでの建設需要には、増税前の「駆け込み需要」が少なからず含まれているでしょう。そうなると、増税後は需要が急速に減速する可能性があります。

また、東京五輪に向けた盛り上がりで膨れ上がっていた建設需要も、終わってしまえば寒風が吹くかもしれません。そうなれば、これまで建設業者側に有利だった契約条件が逆転してしまうでしょう。

これらの不安を反映し、建設業界のPERは10倍を割り込む低水準にとどまっています。

大和ハウス<1925> 8.3倍
積水ハウス<1928> 8.7倍
大林組<1802> 7.9倍
清水建設<1803> 8.0倍
※Yahoo!ファイナンスより(2019年4月18日時点)

低いPERには、それだけの理由があります。単に数字が低いからと言って「割安」だと飛びついてはいけないのです。


買うべきタイミングは、悲観が市場を覆い尽くす時

私は大和ハウスを優良銘柄の一つとして捉えています。しかし、優良銘柄だからと言って、いつ買っても儲けられるというものではありません。

特に、同社のような大型株だと、多くの投資家から見て「適正」とされる株価が付きます。今の大和ハウスの株価は、事件発覚によるリスクを適正に反映していると考えます。

しかし、株価はまれに適正価格から乖離することがあります。例えば、相場が急激に冷え込んだり、一時的な業績悪化に見舞われたときです。

これらのケースに共通していることは、市場が過度に悲観的になっているということです。

人々が悲観的になると、株は必要以上に売られます。その瞬間こそが、会社が持つ「価値」と「価格」に乖離が生じる時なのです。

賢明な投資家は、そのような時に買い付け、あとは株価が回復するのを待つだけなのです。優良企業を買っていれば、必ず株価は戻ってきますし、その後も価値を増加させ続けるのです。

大和ハウスに関して言えば、まだ過度に悲観的になっているとは言えないでしょう。PERの基準となる利益は「追い風参考」、不祥事の影響は見通せず、目の前の環境は決して明るくありません。

長期投資家が買うべき瞬間はそう多くありません。だからこそ、普段から優良銘柄に目をつけておき、数少ないチャンスで動くことが必要なのです。

よく分析し、下がったら買って、あとはひたすら待つ。これができれば、あなたも熟練の長期投資家になることができるでしょう。

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※上記は企業業績等一般的な情報提供を目的とするものであり、金融商品への投資や金融サービスの購入を勧誘するものではありません。上記に基づく行動により発生したいかなる損失についても、当社は一切の責任を負いかねます。内容には正確性を期しておりますが、それを保証するものではありませんので、取扱いには十分留意してください。

27. 中川隆[-10579] koaQ7Jey 2019年4月27日 08:40:11 : b5JdkWvGxs : dGhQLjRSQk5RSlE=[1497] 報告


2019年4月27日
サラリーマン大家はなぜ失敗する?不動産投資の悲惨な末路とその回避法
浦濱純一(不動産投資ローンコンサルタント/ モゲチェック)
http://wedge.ismedia.jp/articles/-/15711


 「運用物件が毎月赤字の状況で厳しい。ローン借り換えで金利はもっと下がるのか」

 「適正な金利で不動産投資ローンを借りられているかを診断してほしい」

 私は不動産投資ローンのコンサルタントとして、現在借り入れ中のローン金利よりもお得な金融機関のご紹介や借り換えサポートを行なっています。昨年、一部銀行と不動産会社の不正融資問題が明るみとなったことをきっかけに、自身が借り入れている不動産投資ローンに不安を感じ始めた投資家たちからの相談が連日のように舞い込んできます。その中には、投資に失敗して膨大な赤字を抱えている方も多数います。


(higyou/Gettyimages)

 収益化が上手くできていない投資家に多いのが、「不動産投資を副業として行う」いわゆるサラリーマン投資家と呼ばれるタイプの人たちです。ここ数年、人生100年時代の老後資金への不安から、年金や生命保険代わりとして資産運用を検討する方が増えています。

 特に若い世代への広がりが目立ち、ある程度収入が高く、また意識が高い若者ほど早々に不労所得を獲得するための投資を始めようとする傾向にあります。投資の中でも不動産投資は「自己資金がなくても始められる」「後世に資産として残せる」「毎月一定の収入が手に入る」などの特徴があり、魅力的に映ります。

 しかし、不動産投資を安易に考えてしまうと、不労所得を得るどころか、赤字を生み出すマシーンを抱え込むこととなり最後には泣くことになってしまいます。物件価値が低いと、売却したくても買い手が誰もいないという事態にも陥ります。

 そうならずに不動産投資を手堅い投資に変えるにはどうすれば良いのか。失敗する人たちの特徴を見ながら、私なりの解決方法をご提案していきます。

なぜ失敗する? 不動産投資が不振に終わる3つの特徴

 まず1つ目の特徴は、「不動産業者に委ねてしまう」ことが挙げられます。今のご時世、ネット検索で大抵の情報は網羅できてしまいますが、不動産投資に関してはその常ではありません。

 不動産は、売主である不動産業者側と買い手側の非対称性が大きい業界です。物件価値の高い売買物件情報は不動産業者がネット非公開で握っていることが多く、業者主催の不動産投資セミナーなどに参加しなければ情報を得ることはできません。セミナーに参加したとしても、玄人の営業マンに目的とは異なる物件の投資メリットを説かれ、上手く丸め込まれてしまうというケースも散見されます。

 また物件購入に際して必要な不動産投資ローン借り入れも、銀行ごとの金利が公にはなっておらず、自分が組むローン金利が高いのか安いのかを判断することが難しい状況です。その結果、不動産業者から言われるがままにローンを組むことがほとんどです。

 株式にしろFXにしろ投資で成功するには、必ず自分で情報収集や勉強をして知見を広げることが大切です。

 しかし、不動産投資では情報の非対称性が原因となり、不動産業者からの情報に身を委ねてしまう方が少なくありません。複数のセミナーを渡り歩く、投資家コミュニティ上で情報収集するなど、自分で知見を広げる努力を怠ってはいけません。さもなければ偏った情報に流され、生涯賃金の数十%分をドブに捨てることになりかねません。

不動産投資は放置型ではない

 2つ目は、不動産投資を「放置型投資だと思っている」点です。投資家の中には、物件選びは慎重でもその後の管理はずさんな方がいます。メンテナンスを怠っていると、当初はどんなに収益性が高く利回りの良い物件であっても、入居者が入らず空室が相次ぐ事態に陥ります。

 物件価値は老朽化にともなって落ちていきますし、新築物件の出現により周辺の競争環境も変わっていきます。安定した家賃収入を得続けるためには、優秀な管理会社を見つけ、どのようにすれば入居者が入るかを自分でも考え、時には家賃・礼金・敷金などを調整することが必要なのです。

 その他にも収益性をあげるために、ローンの借り換えを検討するシチュエーションも出てくるでしょう。このように不動産投資は、常に先を見据えながら動く事業経営のようなものであり、決して放置型投資ではないのです。

 最後の3つ目は、「自分の負えるリスク範囲を把握していない」ことです。投資家の中には「すべての財産を投げ打ってでも、この投資に賭ける」という方もいますが、サラリマーン投資家の場合には「プラスαの安定した収入がほしい」という方がほとんどでしょう。大きなリスクを負う覚悟ができていないのであれば、万が一不動産経営が上手くいかなくなった場合でも自分の年収から返済できる金額内で、利回りの良い物件を探し出すことがベストです。

 私の相談者の中には、自分の身の丈に合わない高額物件にもかかわらず、収益性への過度な期待から多額の借り入れを行ってまで購入してしまった方もいます。その後、空室が続き返済に追われ、ローン利息を減らすためにローン借り換えを試みようとご相談にいらっしゃいますが、その時にはすでに手遅れです。

 銀行も貸したお金が回収できない「貸し倒れリスク」が怖いため、不相応の過剰な借り入れを行なっている方に対して、借り換えに応じてくれるところはありません。

 不動産投資には、空室になるリスクや地震や火災が起こるリスクが付きものです。これらのリスクを無視して銀行から最大限の資金を借り入れた場合、返済に追われ日常生活にまで支障がおよび、最悪、自己破産というケースにも陥ります。


不相応なローン借り入れが招く悪循環

 たまに「物件を購入する際に銀行が資金を貸してくれるのは、自分に返済能力があると認めてもらえたからでは? 本当に危険な金額ならば銀行側が貸すこともないだろう」と言う方もいますが、これは半分正解で半分不正解です。銀行はもちろん、返済が期待できない投資家に対しては融資を行いません。しかし、多少のリスクであれば金利を高くすることを条件に融資を実行するのです。

 借りようと思えば、年収のおよそ20倍くらまでの金額を借りることができます。もちろん借り入れ金額が大きくなればなるほど、銀行側の貸し倒れリスクも大きくなるため、金利も高くなります。金利は最大限高くなった場合には、通常のおおよそ200%増にもなります。

 融資が決定しても、銀行側は投資家に対して「あなたは貸し倒れリスクがある不相応な金額を借りようとしているから、通常より高い金利での貸付になります」とは説明してくれません。

 もし投資家側が、この金利を通常として受け取ってしまうと、万が一不動産経営が上手くいかなかった場合、通常の金利で借りた場合よりも早い段階で資金が底をついてしまい、苦しい経営に陥る可能性も高まります。そして、金利を安くしようと借り換え先金融機関を見つけようとしても、ほぼ見つかりません。

 ローン借り入れを行う場合には、まず銀行側の意図を読みとり、金利が安い融資額範囲、つまり銀行側が貸し倒れリスクが小さいと見なす低い金利内で融資を受けることが、リスクを最小限に抑える副業向けの堅実な投資となります。

不動産投資を「低リスク低リターン」な堅実な投資へ導くコツ

 低リスク低リターンを望む投資の場合、まずは自分がリスクを負える範囲内の購入金額を把握し、情報収集を行って収益性の高い物件を選びだし、事業として不動産運営を行なっていくことが大切です。

 今は多くの投資家コミュニティや、不動産投資ローンの専門会社などもありますので相談してみるのも良いでしょう。不動産投資は自分でリスクマネジメントを行い、広い知見で臨めば株式などに比べても堅実度は高い投資です。企業が潰れるリスクは私たちにはわかりません。

 しかし不動産は災害を除けば、そのモノ自体がなくなる可能性は非常に低いでしょう。資産価値の高い家は後世に残すこともできますし、売却で利益を得ることもできます。堅実な投資を望む方は、是非自分のリスク許容度を把握した上で、不動産投資を検討してみるのはいかがでしょうか。
http://wedge.ismedia.jp/articles/-/15711

28. 中川隆[-10541] koaQ7Jey 2019年4月28日 09:04:46 : b5JdkWvGxs : dGhQLjRSQk5RSlE=[1539] 報告

2019年4月28日
特殊清掃員もひるんだ、異臭を放つアパートの惨状
『にわか大家はつらいよ。老朽限界アパート物語』 第3回
http://wedge.ismedia.jp/articles/-/16053



限界アパート今昔物語


 承前。実家の老朽アパートであるコーポ◎◎の住人の入れ替わりと並行して、義父の所有する『△△ハイム』でもトラブルが進行していた。△△ハイムは義父母が住んでいる敷地内にある築42年の木造モルタル塗り老朽アパート。

 駅から徒歩5分、商店街まで徒歩1分、都心への通勤時間50分という好立地条件から、42年前の新築時には棟上げ式前に8室全て入居者が決まっていたというのが義父の自慢であった。

 6畳の和室、トイレ、浴室、台所という典型的昭和の1Kの間取り。高度成長期には常に若い勤め人で満室、築後数年でローンを繰上げ完済したという。

 私自身も△△ハイムの近所に住んでいるので、限界アパート化している現状はそれとなく見知っていた。数年前からある部屋から異臭がすると時折苦情が寄せられていた。ゴミを溜め込んで、さらに野良猫が何匹も窓の隙間から出入りしていた。

 義父母から相談を受けて即日対策に着手。義父母も90歳近い高齢なので早々に△△ハイムの管理を全て引き受ける時期であった。

ゴミ溜め部屋の住人

 先ずは敵情把握。契約書類を整理して義父母にヒアリングした:
1.借主のN氏は地方出身の44歳。結婚歴なし。職業は電気工。17年前に中堅ゼネコンの独身寮から転居。現在は電気工事会社勤務。夜勤や出張が多い。
2.連帯保証人は地方公務員の父親。役場に電話すると既に死去していた。法的には遺産相続した母親が連帯保証責任を負うことになる。最後の更新契約書が締結されてから3年以上経っている。無契約書状態だが家賃は毎月払っている。

不動産屋は引退し行方不明

 事実確認するために不動産屋を訪問したが廃業していた。隣家によると老齢のため1年前に店を閉めたが転居先は不詳。郵便局に転居先を照会したが規則で開示できないと。青色申告会に照会したが記録がない。

 商店街を尋ね回ると、蕎麦屋の女将さんが隣町の工場の近くに越したことを覚えていた。隣町の町内地図を調べてやっとのことで元不動産屋の老人と面談。事実関係を確認した。

契約更新手続

 未払いとなっている2回分の契約更新料、即ち家賃2カ月分を納付してもらうのが第一歩だ。居室を訪問して自分で作成した新契約書を手交。

 その場でN氏の署名捺印を取り付けて契約書を2通とも回収した。連帯保証人である母親に直接郵送して署名捺印してもらうためである。

 このやり取りは全てドア越しで行われた。N氏はドアを開けることを拒み、書類をドアの下の隙間から出し入れした。ちなみに法律上は緊急時以外、借主には開錠義務はなく、大家は強行立入できない。


母親からの返信が遅いので、電話で母親と話したが認知症らしく、埒があかない。長兄と名乗る人物が電話を代わってくれた。実直な人柄で手続きを引き受けてくれた。

 数日後、N氏は翌月分家賃と契約更新料の2カ月分家賃相当額を我が家に持参した。

原状回復誓約書

 第2段階として、3週間以内に居室を原状回復するという趣旨の誓約書を提出してもらった。
室内を清掃・消毒・消臭して大家による確認を受けるという義務を課したのだ。

 何度も同様に警告書、誓約書を繰り返したが埒があかない。夜勤出張が多いことは割り引いてもN氏は逃げているようであった。

 N氏に電話すると毎度必ず「数日以内に必ず実行しますのでご勘弁下さい」と平身低頭。夜間に居室のドアをノックして督促すると消え入るような声で謝る。

 不潔な居住空間で暮らすのは心の病と聞くが、N氏も心の闇を抱えていたのだろうか。

最後通牒に絶句

 業を煮やした私は携帯電話で「○月△日までに原状回復しない場合には勤務先とご実家に相談させて頂きます」と通告して、同時に書面を居室のドアに投げ込んだ。

 電話口でN氏は長い沈黙の後「わかりました」とだけ答えた。最終期限の3日前にN氏より「明日から清掃会社が作業を始めますのでよろしくお願いします」と突然連絡があった。

特殊清掃業者

 作業開始当日の朝、業者の代表が挨拶に来た。威勢のいい元ヤンキー系っぽいお兄さんだ。遺品整理、ゴミ屋敷清掃、廃品回収などを手掛ける業者で清掃のみならず消毒・消臭を実施する“特殊清掃”業者である。

パンドラの箱を開けたら

 作業を開始した途端に、血相を変えて代表のお兄さんが我が家に駆け込んできた。「旦那さん、とにかく現場に来てよ」と語気が荒い。

 衝撃の光景であった。奥の6畳間と台所は天井までゴミが堆積して、畳も天井もほとんど見えない。手前の床板は得体のしれない生ごみと液体で腐敗して、大きな穴が開いていた。

 作業員が台所に入った途端に床板が崩落して陥没したとのこと。室内の天井板は腐って大半が消失していた。

 居室全体が猫、ネズミ、ゴキブリの糞尿で覆われて、強烈なアンモニア臭で目を開いていられない。水洗便器も浴槽も汚物とゴミで覆われ使用不能状態だ。居室全体が『巨大な肥溜め』と化していた。

原状回復不能

 清掃作業員は原発の炉内作業員のような顔全体を覆うマスク、ゴーグル、つなぎの作業服、分厚いゴム手袋、白い長靴で完全武装している。

 代表は私に「旦那さん、どこまで作業すれば良いのか教えてくださいよ。フツウの人間が住める状態にすることは不可能ですよ。ゴミを撤去するという依頼だけだったので、割増料金が必要ですよ」と怒気を込めて詰問してくる。

 その場でN氏へ電話してゴミ撤去・清掃・消毒・消臭をして近隣へ迷惑がかからない状態にすることを要求。

N氏の支払い能力

 清掃業者の代表によると工期は一週間、作業一式で150万円以上となる模様。悪臭を封じ込めるために特殊塗料で居室内全体をコーティングすることが必要という。

 N氏の申告年収が400万円なので実家の支援が必要かと推測した。N氏の懐事情では業者への支払いが増えれば、大家へ払う損害賠償の原資がそれだけ減ると咄嗟に算盤をはじいた。

 一刻も早く請求金額を決めて、N氏に通告しなければ手遅れとなる緊急事態だ。

損害賠償額の算定

 義父母と相談しても困惑するだけなので、家内と交渉方針を確認した:
1.N氏が清掃作業後に退去する場合は、居住不能となった空室に対する損害賠償金として契約期間の残り23カ月分を一括払い条件で請求する。
2.安全・防火のための最低限の床板、天井の補修費用を請求する。

 以上の方針を義父母に了承してもらい、すぐさま工務店を呼んで補修見積を作成した。

賠償請求の受諾

 N氏は工事現場に寝泊まりしていた。その夜電話で今後の予定を聞くと案の定「月末までに退去します」と弱弱しく答えた。実はN氏の対人恐怖症と思われる気弱な性格から△△ハイムに住み続けるのは精神的に無理だろうと予想していたのだ。

 空室補償としての“残存契約期間の23カ月分の一括払い”と補修作業の見積金額を説明。「Nさんにとっては突然の大きな出費になるけど大家側の立場は理解できるよね」と尋ねたところ、間をおいて「実家とも相談してみます」とだけ答えた。

 数日後「23カ月分の家賃は実家から10日後に振り込みます。補修作業費用は分割払いで自分が毎月10万円銀行振込して年末までに全額お支払いします」と回答があった。

エピローグ

 23カ月分の家賃は期日に全額入金、さらに補修作業費用は約束よりも早く全額完済。その後のN氏の消息は知らない。N氏が△△ハイムの悪夢を忘れて新しい人生を歩んでいることを祈るばかりだ。
http://wedge.ismedia.jp/articles/-/16053

29. 中川隆[-10381] koaQ7Jey 2019年5月05日 09:51:51 : b5JdkWvGxs : dGhQLjRSQk5RSlE=[1710] 報告

築42年限界アパートの住民たち、立退き完了までの2年半
『にわか大家はつらいよ。限界アパート物語』 第4回
http://wedge.ismedia.jp/articles/-/16107


暗雲漂うアパート経営の未来 


 承前。“ゴミ溜め部屋”問題が一件落着してから3カ月アジア放浪に出立。帰国後、築42年の△△ハイムの将来計画を考えた。次の海外放浪の出発予定日まで1カ月半で道筋をつけないと安心して放浪できない。

 業界関係者との雑談やインターネットで周辺地域の不動産市場を調べた結果、△△ハイムは早々に解体するのが最善策と結論。

 “30年一括借上げ”業者のローラー営業作戦で新規賃貸物件は急増中。特に元農家の大地主によるマンションが建設ラッシュ。数年後には制度変更により“生産緑地”が大量に宅地化される。総じて家賃単価は近年横這い傾向。

 周辺の築40年前後の老朽木造アパートの空室率は凡そ50%。住人が退去するとリニューアル費用に最低数十万円は必要。老朽木造1Kタイプの賃料はせいぜい4万円。入居者を新規募集するメリットがない。

 老朽物件への入居希望者は(1)独居老人、(2)生活保護受給者、(3)職業不詳不定という社会的弱者ばかりという。現に△△ハイムの住人も7人中6人が上記3つに該当した。

アパートを新築したら“負の遺産”?

 △△ハイムを解体して新築しても長期安定収益は期待薄だ。親戚や知人の大家さんの話を総合すると、ローン金利返済、管理会社への支払い、大規模修繕引当金などのコストを差し引くと大家の手取り収入は「部屋数×家賃×30%」というのが新築後10年間の実状らしい。

 立地条件の劣る大家さんは「10部屋のアパートを新築したけど、過去5年間の実際の手取り収入は2部屋分もないよ」と嘆息していた。

大家の究極の厄災“立退料”

 築45年となる『2年半後のX月末(Xデー)までに住人7人全員退去』を目標とした。

 ネット検索すると『老朽化による解体を理由』として立退き要求する場合は家賃6カ月分〜10カ月分相当の立退料がフツウのようだ。民法上、居住権が保護されており、ケースバイケースで個別対応となり合理的計算方法は存在しない。

 近隣の事例では、ワンルームマンションを解体する時に大家が一律50万円の立退料を住人に提示して、居座る住人には割増を払った。

 ある知人は最後まで居座った住人1人だけでも弁護士費用込みで200万円を出費、立退き費用総計は400万円超となった。近隣の立退騒動の事例は枚挙にいとまがない。

 地上げ屋による強引な退去要求を拒んでいた家賃2万円のアパートの独居老人が人権団体に駆け込んで75万円の立退き補償金を勝ち取ったとTVで紹介されていた。

 仮に家賃8カ月分で△△ハイムの住民7人が立退きに同意しても250万円もの大金が必要となる。

定期賃貸借契約は救いの神か

 あれやこれや調べていたら国土交通省ホームページの『定期賃貸借契約標準契約書』を発見。
あらかじめ賃貸借期限を明記した“定期”賃貸借契約では借主は“無条件”(一切の立退料を要求することなく)で期限日までに立退く義務がある。立退料地獄に一条の光が指してきた。

 △△ハイムの賃貸契約は7人の入居者を紹介した不動産屋がそれぞれ作成しており書式は異なるが、すべて旧来のいわゆる“不定期”賃貸借契約である。現行契約の満了日を以て不定期賃貸契約に切替えることに住人が同意すれば立退料は不要となる。

契約変更は短期決戦で

 △△ハイムの住人7人の賃貸契約満了日はバラバラだ。満了日到来を待って順番に定期賃貸契約へ切り替えると1年以上の長期戦だ。途中で誰かが定期賃貸契約を拒否すれば未更改の住人も同調する恐れがある


定期賃貸契約のボーナス条項

 全員の不定期賃貸契約書を大急ぎで作成。新契約の開始日は既存契約の満了日として終了日は2年半後のXデーとした。

 立退きの見返りとしてボーナス条項を追加。(1)契約更新料免除、(2)敷金全額無条件返還、(3)退去する月の家賃免除の3点だ。

契約更改住民説明前半戦

 契約変更に異論がないと予想される住人から順番にまわり、1週間以内に全員の契約変更を完了するべく訪問開始。

 最初はSさん。63歳独身、無職、年金暮らし。新築の手頃な物件があれば引っ越したいと以前から聞いていた。「消防署の指導もあって、築後45年となる2年半後に解体することになりました。住人全員に契約変更をお願いしています。ボーナス条項は皆さん同じ条件です」と説明して快諾を得た。

 次はE君35歳。発達障害で生活保護受給。家賃は自治体負担だ。自分の名前だけは書けるので簡単に説明して署名捺印。自治体の生活保護係には事前説明して了解済だ。

 3人目はHさん68歳。糖尿病が悪化し軽度の認知症。生活保護。週2回訪問介護。ケアマネージャーのFさんに同席してもらい『立会人』として副署。

 4人目はK氏70歳。肝臓と心臓疾患+認知症。年金生活。週3回訪問介護。ケアマネージャーのGさんが同席して代理人として署名しK氏が捺印。

契約更改住民説明後半戦 

 5番目はT氏45歳。職業不詳。日曜日の昼過ぎ居室を訪問したが疲労と寝不足で朦朧としており説明も聞かないで署名捺印。

 6番目はY氏39歳。地方出身で老舗卸売に勤務。几帳面で神経質なので変更内容に異論を唱えるのではないかと心配していたが、すぐに署名捺印。

 最難関Z氏72歳。“飲む・打つ・買う”のやんちゃ老人。若いころは何とか組の準構成員。長年とび職をしていた。文句を言い出したら「すでに他の方全員が同意していますので」と有無を言わせず押し切る覚悟をしていたが、あっさりと署名捺印。契約内容を理解していないような雰囲気だったが。

行き場のない“アパート難民”

 海外放浪から戻るたびに住人の動静をチェックしたが、契約更改から1年半経過しても誰も退去しない。Xデーまで10カ月を切ってから心配がつのってきた。

 Y氏以外は係累がいない。転居先がなければ大家が探さないと居座り続けることになる。懇意になったやり手の不動産屋に「最悪の場合はお願いします」と難しい住人のプロフィールを送った。“余命半年の86歳の独居老人”を転居させた凄腕だ。

 大家が一番嫌がるのは(1)居室での死亡(高齢者)、(2)身請け人のいない病人や障害者。いわゆる“アパート難民”だ。△△ハイムでは7人中4人が該当。


それぞれの転居先

 Xデーまで9カ月となりSさんが近隣の新築アパートに転居。仲介した不動産屋に入れ知恵され立退料の打診にきたが契約条項を説明して一件落着。

 Xデーまで半年となった頃、心待ちしていた吉報が相次いだ。HさんとK氏のケアマネージャーから特養老人ホームの空きが出たと連絡があり早々に退去。

 さらに1カ月後、突然ボランティア団体を名乗る女性からE君の引越先が決まったとの電話。この女性も障害者のE君の代理として立退料を要求したが契約を説明してお引取り頂いた。

 Xデーまで3カ月のある日、Z老人が40万円の転居費用見積を持って来た。やはり契約を全く理解していなかったのだ。やんわりと定期契約を説明。引越当日、手伝おうと出向いたら30代後半くらいのアジア系女性が部屋にいた。やんちゃ気質は衰えていない。ご立派!

エピローグ

 T氏とY氏は仕事が忙しく転居先を探す暇がないと最後まで残留していたがXデーの直前に相次いで退去。Xデー当日、2人から依頼された粗大ごみを処分し大家業終了。

 無人となった築45年の△△ハイムをふと見上げると、朝陽を浴びて赤い屋根瓦が威風堂々と輝いていた。
http://wedge.ismedia.jp/articles/-/16107

30. 中川隆[-10404] koaQ7Jey 2019年5月08日 17:27:57 : b5JdkWvGxs : dGhQLjRSQk5RSlE=[1694] 報告

レオパレスに新たな“建築基準法違反”疑惑
5/8(水) 16:00配信 文春オンライン
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190508-00011835-bunshun-bus_all


 賃貸アパート大手「レオパレス21」(東京都中野区)で、建築基準法違反を含む施工不良の物件が発覚した問題。耐火や遮音のために各住戸間を仕切る「界壁」などに不備があった物件は、3月末までに1万4599棟に達している。

【写真】新たな「建築基準法違反疑惑」証拠写真を見る

 だが、レオパレスの物件を巡って、新たな建築基準法違反の疑いがあることが、「週刊文春」の取材で分かった。

「週刊文春」は今回、レオパレスの物件を管理するオーナーと一級建築士が2月中旬に取りまとめた資料を独自に入手。そこに添付されているのが、数十枚に及ぶ“証拠写真”だ。

 界壁の不備も指摘された「ゴールド・レジデンス」シリーズのある物件は、ガス管を下の階から上の階に通すための貫通部に大きな穴が開けられたまま、放置されている。「コングラツィア」シリーズのある物件でも、ガス・浄水・排水・換気用パイプを下の階から上の階に通すための貫通部に大きな穴が開けられたままだった。

 一級建築士の森山高至氏が指摘する。

「本来ならケーブルや配管の貫通部にできた隙間は、耐火性素材で完全に埋める必要があります。少なくとも下の階の天井と上の階の床を耐火性素材で補強するか、ガスや給排水など配管類を納める空間を別に作らないといけません。ところが、隙間を放置している上に、写真を見る限り、上の階の床は木造なので燃え移りやすい。配管も燃えやすい塩化ビニール製なので不燃性素材で覆う必要がありますが、それもなされていない。非常に危険な状況だと言えます」

 どのような危険性が考えられるのだろうか。

「このワンルームサイズの居室であれば1階で火事が起きた場合、2階や屋外に到達するまで45分間持ちこたえなくてはいけないと建築基準法で定められています。仮にこの穴の近くで火がつければ、ものの数分で2階に到達することも考えられ、建築基準法違反の疑いが濃厚です」(同前)

 こうした貫通部に関して建築基準法違反の疑いがある物件の数は、「週刊文春」が確認しただけでも、少なくとも22件に及んでいる。だが、外部調査委員会が3月18日に公表した中間報告書にも、貫通部に関する不備については触れられていない。

 レオパレスに貫通部の施工不良について確認を求めると、以下のように回答した。

「当社は外部調査委員会の調査に全面的に協力をしておりますので、個別の回答は控えさせて頂きます。現在、施工不備問題に係る調査は、第三者の一級建築士にご協力頂きながら実施しており、これまでに確認された内容については、全て外部調査委員会に報告しております」

 現在も物件の全棟検査を行っている最中のレオパレス。新たな建築基準法違反疑惑の発覚は、今後の検査にも大きな影響を与えそうだ。

 5月9日(木)発売の「週刊文春」5月16日号では、貫通部に関する新たな建築基準法違反疑惑のほか、施工不良物件を管理する被害者の実名告白、レオパレス社員の不誠実な対応、杜撰な全棟検査の実態などについて、詳報している。
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「週刊文春」編集部/週刊文春 2019年5月16日号
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190508-00011835-bunshun-bus_all

31. 中川隆[-10377] koaQ7Jey 2019年5月10日 07:19:34 : b5JdkWvGxs : dGhQLjRSQk5RSlE=[1724] 報告

2019年05月10日
住宅ローンで投資・事業資金を借りると、発覚したら差し押さえ


住宅ローンを目的外に使ったのがばれると、物件は差し終えられて競売に掛けられ、不足分は保証人に請求される

住宅ローンで事業資金を借りる人たち

政府が住宅購入支援のためにやっている住宅ローン「フラット35」が投資目的で利用されていたのが問題になっています。

こうした話は以前からあり、実際には借りる必要がなくても、資産を増やすために利用する人も多かった。

フラット35は1.2%程度の固定金利で35年間という長期返済のため、事業や投資ローンに比べてとても有利です。



そこで本当は現金で買えるお金があったとしても、住宅はフラット35で長期返済し、現金は投資や事業資金に回す。

これは違法でもなんでもないが、もっと進んで「フラット35で投資資金や事業資金を借りれないか」と考える人がいました。

個人事業などの事業ローンは審査が非常に厳しいうえに年利5%から10%以上なので、消費者金融と変わりません。


フラット35や住宅ローンは1%程度という破格の超低金利で、日本の物価も年1%は上昇しているので実質金利はゼロでした。

フラット35は住宅金融支援機構がやっているが、民間金融機関が独自に展開する住宅融資では、投資や事業目的で利用されることがままあった。

例えば先日住宅融資のオーバーローンが報道されたが、本来は住宅購入資金しか融資しないのに、「多めに」借りて事業資金に転用した人が居たとされます。


住宅購入ローンは2000万円で足りるのに、4000万円借りて余った2000万円を事業や投資に使うような例は、ネット上で「成功談」として得意げに報告されていました。

オーバーローンには厳しい金融機関とゆるい金融機関があり、融資額を増やすため積極的に売り込むようなところもあったという話です。

ところが住宅ローンを住宅購入目的以外で利用するのは契約違反なので、銀行が問題視すれば一括返済を請求されます。


抵当があれば差し押さえられるし、なければ保証人に請求したり保証人の自宅を差し押さえる事もあります。

住宅ローン転用が発覚すれば差し押さえ

最近問題になっているフラット35は住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が提供していて、財務省のいわゆる特殊法人という位置づけになっている。

住宅金融公庫は直接融資していたが行政改革で民間金融機関が仲介して融資する形に替わっている。

国による住宅取得支援、さらに景気対策や福祉対策といった意味合いが強く、事業資金や投資資金は融資していない。


東京都内の不動産会社が100人超の顧客に対して、居住用と偽って賃貸アパートの建設資金などを借りさせていた。

これは一つの不動産屋だけだが、こうした例が全国にあるとすれば、数千数万の不正融資が行われていた可能性があります。

賃貸アパートなどへの融資審査は非常に厳しく金利も高く返済期間が短いので、これで事業を始めるのは難しい。


フラット35は事実上ゼロ金利で35年払いなので、賃貸アパートを建てれば容易に利益を出すことができる。

先ほどのオーバーローンと同じく、住宅用といつわって事業資金を借りた場合、契約違反で即時返済を求められるでしょう。

抵当の物件は差し押さえられるし、おそらくそれでは不足するので保証人に請求が行くことになる。


このように住宅ローンを事業資金に転用したのが発覚すると、手痛い目に遭います。
http://www.thutmosev.com/archives/79790805.html

32. 中川隆[-10324] koaQ7Jey 2019年5月19日 10:08:39 : b5JdkWvGxs : dGhQLjRSQk5RSlE=[2002] 報告

2019年05月19日
スルガ銀行に見る「10年後に消える銀行」 大手都市銀行のみになる


スルガ銀行は再建策を練っているが、このまま消えるかも知れない

画像引用:https://i.ytimg.com/vi/gmHEKGQlCYE/maxresdefault.jpg


スルガ銀行が不正に手を染めた理由

スルガ銀行はシェアハウス騒動に端を発し、不正融資の合計が1兆円に達し、19年3月期は971億円の赤字になった。

独立して存続するのが困難になり、新生銀行および家電量販店のノジマと業務提携を発表しました。

シェアハウス騒動では本来客が支払う頭金を不動産屋が立て替えたり、不動産以外のオーバーローンも行われていた。



不動産ローンでは不動産本体への融資しか認められていないが、諸費用をローンに含めたり、「ついでに」多く借りるような例がある。

スルガ銀行は群馬の地方銀行ですが、多くの地方銀行は収益源が縮小し、厳しい経営を強いられています。

スルガ銀行の不祥事も本業で稼げなくなった銀行が、不正を知りながら手を出したと見る事ができる。


日経によると2017年末の銀行貸出金残高のうち、金利0%台の融資が全体の62%を占めていました。

なんと銀行融資の3分の2が1%未満で貸し出されていて、融資ではまったく利益が出ていない事になります。

銀行は立派な建物に高い給料の銀行マンがいて、ネットシステムなどにもコストがかかるので、1%未満で融資しても赤字です。


通常は預金を預かって金利を払い、集めた金を融資して金利を取り利ザヤを稼ぐのだが、このビジネスが消滅しました。

稼ぎがなくなったスルガ銀行は新たな収益源として「いかがわしい」シェアハウスなど不正融資に手を染めて、このような事態に至った。

むろんスルガ銀行は不動産屋が書いた申込書がウソであることを知っていたが、積極的に加担することで利益を得ようとした。

細る地方銀行の収益源

スルガ銀行の貸出金残高は3兆円程度なので、全融資の3分の1に相当する1兆円が不正融資でした。

むしろ不正融資が本業で、通常業務だけでは経営が成り立たなかったと見ていいでしょう。

スルガ銀行は来期は黒字転換すると言っているが、このまま経営破綻する可能性も小さくない。


メガバンクのビッグ3、三菱・三井・みずほ+郵貯ですら、預金と貸し出しで利益を出すのが困難になっています。

高金利だった時代の借り手は大企業が多かったが、現在企業は独自の資金調達をすることが多い。

過半数の融資が不動産対象で、例のサブリースやアパマン投資が多数含まれている。


今後有望と見られているのは富裕層向けの資産運用とか、投資銀行的な事ですが、もはや銀行では食っていけないのを示している。

IT化によって銀行そのものが不要になるという予想もあり、「消える職業」の上位にランクされるようになった。

窓口業務の大半はネット化や自動化され、キャッシュレスでATMも不要、預金も貸し出しも不要になりかねない。


スルガ銀行のような地方銀行は地域密着に存在意義があったが、もうその「地方」がなくなってグローバル競争になった。

現在国内に100以上ある銀行は、20程度に再編される可能性が高いと言われています。
http://www.thutmosev.com/archives/79866425.html

33. 中川隆[-9391] koaQ7Jey 2019年6月21日 18:30:18 : b5JdkWvGxs : dGhQLjRSQk5RSlE=[3093] 報告
自己破産するサラリーマンが続出する「不動産投資」のヤバすぎる真実 Xデーはもうすぐそこ
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/65266
2019.06.21 沖 有人 スタイルアクト(株)代表取締役 現代ビジネス 


自己破産者続出の「Xデー」

不動産投資はからくりに満ちている。誰でも儲かるように見せかけることができるので、騙される人が後を絶たない。

例えば不動産投資のキャッシュフローは、誰でも初年度が最も儲かるようにできている。しかし、おおむね翌年からはマイナスになり、やがてローン返済にも困るようになる。

そうなってからでは、もう遅い。

悪夢のスパイラルに陥り、売りたくても、ローン返済が進んでいないので、借金だけが残ってしまう。自分の口から「儲かっていない」とは誰にも相談できないから、じわじわと真綿で首を絞められるような苦しみを味わうことになる。

いまは相当な数の人が不動産投資をやっているので、これから自己破産者が続出することになるだろう。すでに時限爆弾は時を刻み始めており、最近もそのXデーをかなり早めた事件が起こってしまった。スルガ銀行の不正融資事件である。

この事件以降、銀行は個人の不動産投資への融資をほとんどストップしてしまったのだ。

選ばれし民は誰か?

不動産投資のように20世紀にはなかった投資商品が、いま脚光を浴びているのには訳がある。

不動産投資をすれば、事業上の優遇を受けられることで利回りを確保できる仕組みができたからだ。法人ファンドは利益の90%を投資家に配当すれば、法人税が免除されるので、不動産投資を積極的におこなうインセンティブを持っている。

また固定資産税や相続税が重くのしかかる地主たちも、不動産投資をする一定のインセンティブを持っている。もともと持っている土地を有効に活用し、賃貸アパートを立てれば税務上の特例を受けることができるし、そもそも土地は自分のものだから高い利回りが得られる可能性がある。

逆に言えば、不動産投資をすることで積極的に利益が出せるのは法人ファンドか地主くらいなのである。

たとえ地主であっても、立地が悪ければ入居者が入らず失敗することもある。ましてや土地を持たない一般の個人投資家が、いちから土地を購入し、不動産投資をしようというのは、リスクの極めて高いことだ。

唯一成功できるとすれば、それは賃貸収入で利益を出すことではなく、地価が上昇し、キャピタルゲインが得られるときだけだと心得たほうがいいだろう。

たとえ悪質なセールストークに騙されたとしても、この世界は騙されるほうが悪いのだ。なぜなら、不動産投資はやる前から事業収支がはっきりしているからだ。失敗のシグナルは買う前からすでに明確に表れているのである。

新築ワンルーム投資が危ない理由

不動産投資で最も損をする新築ワンルーム投資の実態を説明しておこう。

不動産投資の手残りは簡易な方程式だと以下の様になる。

手残り=賃料収入−借入金利−税金−値下がり額

たとえば年間の賃料収入が物件価格の5%を得られる新築ワンルームマンションを買ったとしよう。その際、銀行から借り入れたローンの金利は3.5%。固定資産税などの税金が2%、さらに毎年3%程度物件価格が下落すると仮定すれば、実は下記の通り、手元に利益が残るどころか、3.5%も毎年の持ち出しが多くなるのである。金利3.5%では大赤字になるのである。

賃料収入が5%であれば、やはり1%以下の金利か、物件価格の下落幅が小さい、好立地の物件を買うしかないが、こんな低金利、好条件の物件を買えるのはよほどの資産家でなければ無理だろう。一般の方に銀行はいい条件では貸してはくれないからだ。

さらに新築ワンルームは購入したその瞬間に価格が2割程度落ち、その後も毎年3%程度売却価格が落ちていくことを覚悟する必要がある。

たとえば築年の古い中古ワンルームの宣伝文句には、「価格200万円、表面利回り20%」などというものがあるが、これは新築時に比べ資産価値の下落が非常に大きかったことを意味している。売却価格が大幅に下がる割に、賃料は比較的緩やかにしか下がらないために、築年が進むに連れて利回りが高くなるのだ。新築ワンルームマンションがいかにババを引く行為かが分かるだろう。

損が出るカラクリ

新築が買うと同時に値が下がるのは、不動産価格の決まり方を知ればよく理解できる。

デベロッパーが新築物件を売る際には、土地を購入し、建物を建て、利益を乗せて販売をする。つまり建築物を建築、販売するための経費が丸ごと新築物件の価格には含まれているのである。この価格の算定法を「積算価格」と呼ぶ。

積算価格=土地代+建築費+事業利益

これに対して、中古マンションを売却する際の価格の算定には、あくまでそのマンションが稼ぎ出す収益性に重点が置かれる。「収益還元法」と呼ばれる算出法がとられ、これは賃貸に出した際の利回りで算出される。収益還元法では、建築費や販売費などの余計なコストは入ってこないので、その分、中古マンションは価格が、ぐっと安くなるのがお分かりいただけるだろう。

収益還元価格=年間賃料収入÷利回り

この新築と中古価格のギャップが、新築マンションを購入した矢先に損が出るカラクリである。新築投資用マンションは最初から「大損の負けいくさ」と決まっているのだ。

例えば、年間賃料収入120万円、物件価格(積算価格)3000万円の場合の表面利回りは4%(=120万円÷3000万円)である。これが中古マンションで販売しようとすれば、それ以上の利回りを設定しないと買い手がつかない。例えば利回りを5%として販売するなら、120万円÷5%=2400万円。新築価格から600万円下げないとならなくなる。利回り6%でないと売れないとなると、(120万円÷6%=2000万円)で、新築価格に比べて1000万円も下落することになる。

早く逃げろ

このような新築ワンルームマンションを持っている人は、損切を覚悟ですぐにも売却するべきだろう。

いま、スルガ銀行の不正融資問題に端を発し、金融庁は全銀行に対して不動産投資の引き締めを行っている。

これにいち早く対応しているのは不動産投資を勧める業者だった。このまま自社で持っていたらローン条件が厳しくなって売れなくなるのは目に見えているので在庫処分を始めている。ローンの条件も悪くなる一方だ。頭金もこれまで無しで買えたものが、2割、3割、4割と求められるようになっており、融資が付きにくくなると、投資不動産価格は値下がりを迎える。

住宅ローンの残高の返済に見合う価格で売れなくなると、そのまま持っていようと考える人も多いだろう。一方で、持っていても賃料収入が返済額を下回るようでは、キャッシュアウトが年々膨らむ無限地獄″に陥ることになる。

では、どうすればいいのか。こんな「不動産投資」はいますぐにやめて、「自宅投資」に切り替えることをお勧めしたい。

自宅はいつでも住宅ローンが史上最低金利で付くので値下がりしにくい。現在ならば、0.5%でローンが組めるのである。

また、税金も優遇されていて、住宅ローン控除で金利以上の還付金が10年間ついてくる。総額400万〜500万円還付金でもらえることになる。

物件価格の値下がり幅が投資用不動産より小さいのもポイントだ。

買う前に決着はついている

また住宅ローンは月々の返済で、元本の減り方の方が大きいので、売却した際に返済していた元本が物件の売却益として手もとに戻ってくる。しかも売却した際に値上がり益が出ても自宅なら3000万円まで譲渡所得税はかからない。

それだけではない。

自宅投資なら空室に悩まされることもなくなることも、理にかなっている。経費などの持ち出しも、不動産投資に比べて格段に安く抑えられるのだ。

物件毎に下げ幅が分かるように住まいサーフィンという無料会員制サイトで開示している。実はこれを使って不動産投資で儲けている人もいる。私自身は1億円以上儲けており、会員の平均含み益も2200万円である。だから私は「自宅投資」を勧めているのだ。

不動産投資で儲かるかどうかは、買う前にほぼ決着はついている。それは知っているか、知らないかだけの問題であり、どん欲にその方法を学ぶことは、住まいサーフィンを使えば可能だ。住まいサーフィンの会員には沖レクという動画コンテンツで教えている。

自宅は誰にでも必要だし、実に手軽な投資方法でもある。まずはそこから成功体験を積み上げてほしい。

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