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「住宅は資産」という幻想で誰があなたをカモにするのか?
http://www.asyura2.com/09/revival3/msg/615.html
投稿者 中川隆 日時 2016 年 1 月 23 日 19:00:16: 3bF/xW6Ehzs4I koaQ7Jey
 

(回答先: 新潟のリゾートマンション「ツインタワー石打」 管理組合前理事長が11億円着服 投稿者 中川隆 日時 2015 年 12 月 15 日 17:37:10)


「住宅は資産」という幻想で誰があなたをカモにするのか?
http://www.bllackz.com/?m=c&c=20160123T1715090900

リストラが当たり前の時代になったら、買ってはいけないものの筆頭は「自宅」となる。その理由は簡単だ。35年に及ぶ長期ローンで住宅を手に入れても、リストラされた瞬間に収入が消えて苦境に落ちるからである。

長期ローンというのは、「莫大な借金」だ。住宅という何ら利益を生まないモノのために凄まじい借金を抱えて、自分の労働で返さなければならない。

もう終身雇用の時代でもないのに長期ローンを組むというのは、あまりにも安易であり、無謀だ。

今は、一流企業だろうが名門企業だろうが、あっと言う間に経営が傾き、数千人もの社員を一気にリストラする時代になっている。

パナソニックやソニーのリストラは落ち着いたが、東芝やシャープは今も苦境にもがき、かつては「一流企業の正社員」だった人が、ただの仕事のない人になっていく。

どれだけ年収があっても、住宅ローンを抱えていたらリストラされた瞬間に苦境に落ちる。あるいは企業の業績が下がって給料が半減することもあるが、だからと言って住宅ローンは半減してくれない。

返さなければならないローンが重くのしかかって来る。

莫大な金を貢いでくれる「カモ」が必要な世の中

この時代、まだ「自宅は資産になる」と思っている人もいる。しかし日本はとっくに少子高齢化の時代に入っており、1年で20万人もの人口が消えていく国となっている。

地方から人が消え去って、不動産の価値が急激に減少している。資産価値の上昇は、基本的に東京や大阪のような都市部の、そのまた「一部の地域」のみしかない。

それなのに、新規マンションや住宅は次々と供給されるわけだから、少子化と供給過剰で資産価値が上昇するどころか、むしろ下落する確率の方が高い。

つまり、資産のつもりで住宅を買っても、それは数十年後になると価値が今よりも下がっているということを意味している。

不動産価格や住宅が右肩上がりな時代は、バブル期でとっくの昔に崩壊したのだ。

長期ローンを抱えても途中で売れば金になるという時代ではない。買ったその瞬間がピークで、いつ売っても住宅ローンだけしか残らないような悲惨な状態になる。

それなのに「住宅は資産」「家賃を払うのと同じ」と、社会がよってたかって国民(つまり、あなた)に長期ローンを組ませたがるのは一体なぜなのか。

「住宅は資産」という幻想で、誰があなたをカモにするのか。それは不動産業者や建設会社であり、固定資産税を取る国や地自体であり、長期ローンで金利を取る銀行である。

彼らは、あなたが長期ローンで借金をしてくれれば儲かるようになっている。

ほとんどの住宅はもう資産にならないのに、未だにそれが資産のように見せかけているのは、その方が彼らにとって都合が良いからである。だから、幻想と錯覚が長く続けばいいと彼らは考えている。

国家・自治体・銀行・不動産業者・建設会社が存続するためには、莫大な金を貢いでくれる「カモ」が必要だ。だから、「住宅は資産」というとっくに崩れた幻想が、今もそのまま続いているように見せかけられているのである。

カモが破綻したらどうするのか。別にどうもしない。銀行はカモが破綻したら、それをすべて取り上げればいいだけだ。実際、長期ローンが払えなくなって、銀行に自宅を取り上げられた例など捨てるほどある。

取り上げられるのだから、自分の物だと思ったものは、本当は自分のものではなかったということだ。


30年も経てば老朽化して、資産価値は大きく下落

新築マンションを買っても、それが35年後に資産として残っていると考える方がどうかしている。マンションというのは30年も経てば老朽化して資産価値はぐっと落ちている。

ローンが終わった後、老朽化したマンションを売ろうと思っても、誰がそんなものを買ってくれるのだろうか。

かつて、文化住宅や団地というのは最先端の住宅として喧伝されていたものだが、今ごろ文化住宅や団地に入りたいと思うような人間はほとんどいない。古くさく、汚く、イメージが悪く、安っぽく、資産価値などほとんど見出せないからだ。

老朽化したマンションも、30年も40年も経つと、見るからに古びて時代遅れになっている。

ところどころ外壁はひび割れていたり、共同部分が壊れていたり、廊下も薄暗くて真っ暗だったり、水回りもカビだらけになっていたり、異臭が漂っていたりする。

そういったマンションでは住民もまた高齢化していて、建て替えようにも建て替え費用が捻出できずにスラム化していくマンションもある。

マンションを買っても様々な費用がかかる。管理費、修繕積立金、修繕費、保険料、固定資産税……。

こうしたものが払えずに揉めている人も多い。年金暮らしのひとり暮らしの高齢者が多いマンションになればなるほど、悲惨な状況になる。

郊外に行けばいくほど、そして地方に行けば行くほど、幽霊が出そうなマンションがあちこちに点在しており、放置されるがままになっている。

35年後、自分が買ったマンションがそんな風体になっていたら、果たして売却は可能だろうか。

東京・大阪の首都圏に住んでいる人間は往々にしてそのような状況が分からないが、時間をかけて地方を回れば何が起きているのか分かる。

郊外や地方の惨状は凄まじいものになっている。


住宅として不動産を買うというのは成り立たない

最近は三井不動産レジデンシャルの販売していたマンションが傾いていた問題が発覚している。このような欠陥マンションは、日本中に点在していると言われている。

大手なら安心だというのは幻想だったのだ。

三井不動産の欠陥マンションが突きつけたのは、今は大手から中小までがコストを削減するために、目に見えない部分、あるいは素人に分からない部分で手抜きをしているという事実なのである。

また、住宅メーカーの販売する建売住宅でも合板を多用した安普請の作りで、10年も経てばボロボロになるようなものを高い価格で販売している。

素人に分からない部分で手抜きが為された住宅が粗製濫造されている。もちろん、すべてがそうではない。中には素晴らしい住宅もある。

しかし、どれが素晴らしい住宅でどれが欠陥住宅なのかは、素人には見分けが付かない。それを長期ローンで買うということ自体が恐ろしいことである。あまりにも目に見えない落とし穴が多すぎるのである。

しかも、失敗したと思っても売却したらローンだけが残るのであれば、そのまま住み続けるしか選択肢はない。

日本がこれから人口がどんどん増えて、社会が活性化し、国も成長していくのであれば、土地を買っておけば将来的な上昇が見込まれ、住宅を買っても売却で利益を出せる。

しかし、日本はもうそのような社会ではない。

ますます人口が減り、老人だけが増え、若年層が貧困に堕ちていく凄まじい社会が出現したのだ。

そうした状況の中で、20年後、30年後に住宅が高値で売却できると思うのは、あまりに楽観的過ぎる。

もう土地神話が成り立たない以上、住宅を資産と考えて買うというのは成り立たないというのをいい加減にすべての日本人は気付くべきである。

そして、一流名門企業でさえも馬鹿な経営者が会社を傾けて社員が数千人単位でリストラされる時代に長期ローンは無謀であることに気付くべきである。

そんな時代の中で、私たちは自ら莫大な長期ローンを組んで、わざわざ国家・自治体・銀行・不動産業者・建設会社のカモになる必要はない。


とある高層建築物。当初は素晴らしい建築物だったのかもしれないが、今や老朽化が目立ち、さびれて人もいなくなってしまっている。老朽化して為す術のなくなった建築物が日本中に存在する。
http://www.bllackz.com/?m=c&c=20160123T1715090900
 

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コメント
 
1. 中川隆[1308] koaQ7Jey 2016年1月29日 09:24:36 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[1114]

もうマンションを買ってはいけない?価格大暴落や賃貸住宅「大余り」時代突入も?
2016.01.29 文=椎名民生 Business Journal


 今年は株価だけではなく、不動産も潮目が大きく変わりそうだ。

 書店に並ぶ新刊からも、その傾向が見てとれる。これまでは「買い」だった不動産市場が「売り」に転じたようなのだ。

 たとえば、『大家さん引退します。』(東條さち子/ぶんか社)では、アパート3棟、一戸建て2戸の賃貸経営を行っていたマンガ家である著者が大家業を引退するという。

「なぜなら私は、今の日本ではお金を稼ぐことに関して努力に対するリターンがあまりに小さく割に合わないと感じているから」

「とくに今後は少子化に拍車がかかりアパート業界はより一層厳しくなっていくだろう」

「しばらく大家さんは続けるけどオリンピックまでには処分してしまいたいな」(同書より)

 今後は売れ残っている物件の賃貸経営を行いながら、スリランカでゲストハウス投資を行うという。魑魅魍魎の不動産業界が描かれており、不動産投資ビジネスを考える向きは一読の価値ありだ。

『空き家は2018年までに手放しなさい』(沖有人/SB新書)では、2018年までは不動産を売りやすい状況が続くと予想する。

「現在の不動産市場は、2013年3月に就任した黒田東彦日銀総裁のもと、大幅な金融緩和が行われています」

「いまは不動産取引にお金がつきやすく、不動産価格を下支えするとともに、不動産が売りやすくなっているのです」

「この状況がいつまで続くかわかりませんが、黒田日銀総裁の任期は2018年4月までであり、黒田総裁の金融緩和を強く支持している安倍総理の自民党総裁としての任期も2018年9月までです」

「以上のことから、これから数年は基本的に金融緩和が続き、2%のインフレ目標のもと資産インフレが進み、2018年までは不動産を売りやすい状況が続くと考えられるのです」(同書より)

■マンションは今年中にも売りに転じる?

 さらに、今年にも不動産価格に動きがありそうだと指摘するのは、『危ない不動産』(別冊宝島 2428)だ。

 今年は13年初めのアベノミクス開始から3年、大量の新築マンションが市場に出回り始める時期にあたる。

「それらの多くは相続税の節税目的の富裕層や投資目的の外国人のために自分たちが住む『実需』ではなく賃貸に回そうとする。今でも賃貸住宅はかなり余っているのに、さらに供給が増えるというわけだ」

「2016年には、タワーマンション(東京エリア)だけでも、約4000戸が入居開始され、その多くが賃貸市場に出回る。これ以外にも一般的なマンションも供給される「これでは、賃貸価格も影響を受けやすくなる」(同書より)

 注目エリアは、アベノミクス後に販売されたタワーマンションが多い臨海エリアのほか、タワーマンション計画がほぼ完了する武蔵小杉駅付近(東日本旅客鉄道、東京急行電鉄)だという。

「2016年には11物件目のタワーマンション・シティタワー武蔵小杉(住友不動産)が供給される。武蔵小杉は10年間で約6000戸のマンションが販売され、すでに1万5000人ほど人口が増えている」

「これまでのような都市再開発による価値向上、デベロッパーの大量広告『武蔵小杉は住みよい街』イメージアップ作戦もストップするのだ。いつ、中古価格、賃貸価格に変化が現れてもおかしくないだろう。さらに、これまで購入した層も手放す動きが加速する」(同書より)

 相続税を節税するためとして、タワーマンションの高層階に投資してきた国内の富裕層も、国税庁が対策を強化するため、投資の見直しを余儀なくされそうだ。

 さらに、横浜の傾斜マンション問題に関するマスコミ報道は少なくなったが、消費者の新築マンション離れが加速しかねない。

 アベノミクスマネーで建築されたマンションが大量に市場に出回る。新築・中古、賃貸を含め、どのような影響が出るのか、不動産業界は戦々恐々としているようだ。
http://biz-journal.jp/2016/01/post_13534.html


地獄の老朽化マンション建て替え問題!住民負担は2千万円、ひたすら廃墟化…
2016.01.27 文=榊淳司


建て替えが決まったマンション数


 2014年の国土交通省の資料によると、全国でこれまで建て替えが決まったマンションは、準備中も含めて230物件しかない。ところが、18年には築50年超のマンションが全国で5万戸に達するという。また、震度7の大地震にも耐えると考えられている現在の耐震基準が定められる前に建築された、いわゆる「旧耐震」のマンションは全国に106万戸存在する。


 これらのマンションがスムーズに建て替えられるとは到底思えない。その理由は大きく2つ、法制度と経済面だ。


■区分所有法の壁

築後30、40、50年超の分譲マンション数


 まず、法制度では区分所有法に定められた建て替えのハードルが高すぎる。区分所有法62条1には以下の規定がある。


「区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議をすることができる」


 つまり、100戸のマンションなら80戸が賛成すると建て替えを決議できる。逆に考えると、21戸が反対もしくは賛成しないと建て替えられないということだが、現実にはこれはかなり難しい。

 分譲マンションの管理組合が総会を開くと、その決議を有効にできる定足数は半数である。100戸のマンションならあわせて50戸が出席もしくは委任状などを提出しなければ、総会自体が成立しない。大多数の管理組合が、この定足数を満たすために四苦八苦しているのが現状のなかで、「5分の4」の「賛成」を得ることは途方もないほど困難である。


 筆者は、建て替え決議を議案とする総会の開催にこぎつけながら否決されてしまった例をいくつか知っている。老朽化したマンションには高齢者が多い。高齢者は引っ越しを厭う。また、今までの環境を変えたがらない。「今のままでも十分に暮らせるではないか」という理由で賛成しないのだ。だから、この「5分の4」というのは、かなり高いハードルだと考えていい。


 ただ、これまでに230以上の管理組合がそれを成し遂げているのも事実であり、まったく不可能というわけではない。しかし、5分の4の賛成を得て建て替え議案が可決されたとしても、反対者がずっとそのマンションに居座る場合もある。その場合は、いくつかの裁判によって強制立ち退きの判決を取らなければならない。日本国民は私有財産権が強力に守られているゆえに、その権利をはく奪するには煩雑な手続きが要求されるのだ。


■負担金問題


 経済面での問題は、さらに深刻だ。


 これまでの建て替えが実現した例を見ていると、ほとんどが区分所有者の負担金がゼロの場合である。逆にいえば、各区分所有者の持ち出しがゼロだからこそ5分の4という高い賛成が得られるのだ。なかには、転居の費用や仮住まいの家賃までゼロになるケースがある。


 マンションを新たに建設する場合、建築費の目安は1戸あたり2000万円だ。仮に、これが全額自己負担だったとしよう。100戸のマンションを自己負担100%で建て替えるためには、80戸が「2000万円+転居・仮住まい」の費用を負担できる経済力があって、かつ賛成票を投じる必要がある。


 老朽化したマンションの区分所有者は大半が高齢者である。この費用を負担できる区分所有者はそれなりにいるだろうが、全体の8割と想定するのは現実的ではない。


 また、これが半分の1000万円になったところで、都心の超高級マンションでもない限り8割というハードルは高すぎる。やはり、建て替えが実現するには「負担金がゼロ」の条件を整えなければならない。


■「建て替え」実現は幸運なレアケース


 では、区分所有者の負担がゼロになるにはどのような要件が必要なのか。それは、主に次の2つである。


(1)敷地の容積がふんだんに余っている
(2)その場所が新築マンションの立地にふさわしい


「容積」とは、行政から規制されているその敷地に建てられる建物の最大の床面積。「容積率」という数値で、敷地の面積の何パーセントかを定められている。


 たとえば、500平方メートルの敷地の容積率が400%なら、床面積2000平方メートルまでの建物を建築できる。ところが、建て替えようとしている現状のマンションの床面積が1000平方メートルなら、新たに1000平方メートル分の床面積を増やせるのである。


 しかし、実際のところ「容積が余っている」マンションは少ない。余っているどころか、規制が厳しくなって現状のマンションの容積が規制を超えて「既存不適格」になっている老朽化マンションも多い。そういうマンションを無理に建て替える場合、全区分所有者が再入居する場合は1戸当たりの面積が小さくなってしまう。


 建て替え事業を行うデベロッパーは、この1000平方メートル分の住戸を販売した利益で建築・設計費や自社の利益を賄うわけである。つまり、新たに販売する1000平方メートル分の住戸の売却で、建築・設計費+利益が見込める敷地でないと、建て替え事業に乗ってこない。


 立地が一等地であったなら、新たな住戸の販売にはなんの心配もなかったはずだ。ところが、郊外の駅から離れた場所にあるマンションだと、販売面での不安がある。よって、たとえ容積が余っていても立地条件の良くないマンションの建て替えは難しい。例えば、1970年代に開発されたニュータウン内のマンションの場合、駅に近い物件には多少の望みはあるが、バス便案件になると絶望的である。


 したがって、マンションの老朽化を建て替えによって解決する、という選択肢は一部の幸運な物件にしかありえないレアケースなのである。


 では、これからますます増えていく老朽マンションはどうなっていくのか。


 結論からいえば、今の法制度が続く限りにおいて、地方や遠隔郊外に立地するマンションは「スラム化」「廃墟化」への道を進まざるを得ない。都心の好立地にあるマンションは修繕などによってできる限り老朽化を食い止め、ひたすら延命を図ることになるだろう。
http://biz-journal.jp/2016/01/post_13487.html

 


2. 中川隆[1456] koaQ7Jey 2016年2月10日 12:19:34 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[1311]

今の時代、持ち家信仰など持っていてはカモにされるだけだ

長期ローンが終わる30年後あたりには老朽化する

私は、建物をローンで買うという発想はまったくない。建物は使い捨てする。


日本は地震大国であり、災害大国でもあるので、建築物は他の国々からみると天国のように素晴らしい。私は日本の建物を基本的には信頼している。

しかし、やはり自分が住む建物を長期ローンで買おうという気にはならないのは同じだ。どんな素晴らしい建物であっても、長期ローンが終わる30年後あたりには老朽化が激しく、大規模なメンテナンスが必要になる。

もし、それがマンションのような集合住宅だと、それぞれの所有者全員が足並みをそろえて費用を出さなければならない。しかし、建替え費用が捻出できない人もいれば、建て替えしなくてもいいという意見の人もいる。意見も費用も、必要なときにまとまらない。

さらに建て替えると容積率が減って狭くなってしまう建物もあったりする。そのため、ローンが終わったら建て替えもできないようなスラムのような老朽化マンションだけが残るというケースが続出している。

かつて、日本に不動産神話があった頃は、そうなる前に売却して含み益を得ることもできたかもしれない。しかし、すでに日本は世界有数の少子高齢化の社会に入っており、地方から急激に人口が減少している。

今後、不動産価格が上がるとしたら、それは都会の一部の地域であり、全体を見ると地価は下がる一方である。

都会であっても新築マンションが次々と供給されているわけで、そんな中で老朽化した30年前のマンションが高く売れるわけがない。

格差も広がり、長期ローンが組める人間も減少する。

不動産が資産であるというのは、よほどロケーションの良いところだけの話になっていく。不動産を自宅として手に入れるのであれば、細心の上にも細心の注意が必要になって来る。


持ち家信仰など持っていてはカモにされるだけだ

素人は、自分が買うマンションがきちんとした作りのマンションなのか、それとも内部に手抜きが隠されているマンションなのかは判断できない。

そのため、素人はブランドで選ぶのだが、超大手・三井不動産グループの販売したマンションであっても手抜き欠陥マンションになる。

さすがに日本の建築物は東南アジアや途上国のように、「見るからにひどい」ものではない。規準を途上国の建物に合わせれば、日本の建築物は10倍も20倍も優秀だ。

しかし、それでも手抜き工事はゼロにはならず、手抜き工事の発覚は後を絶たないのが実情だ。ブランドさえも役に立たない。「見る目」がなければ、とんでもないマンションをつかまされるのである。

住宅が資産になるというのは、人口がどんどん増えて将来は国全体がもっと豊かになることが確約されている時代の話だった。人口が減って高齢者だらけになる国、格差がどんどん開いて貧困層が激増する国の話ではない。

少子高齢化や格差が解消できないというのは、住宅が資産にならないということを意味しているのである。

日本は貿易で食べている国ではなく、内需で食べている国であるという人もいる。

もしそうであれば、なおさら少子高齢化によって肝心な内需が縮小するのが避けられないのだから、地価も下落していく可能性の方が高い。

日本で「住宅は資産」という考え方に賭けるのは、いろんな意味で冒険になる。

「住宅は資産」の考え方は日本の高度成長期が始まった1954年からバブルが崩壊する前の1989年までの間に培われた「神話」だったのだが、その神話はすでに崩壊して色褪せた。

持ち家信仰など持っていてはカモにされるだけだ。「信仰」や「神話」は、資本主義社会では誰かをカモにするために利用されるビジネスツールとなっている。
http://www.bllackz.com/?m=c&c=20160209T2338040900


3. 中川隆[1554] koaQ7Jey 2016年2月18日 12:48:27 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[1449]

マイナス金利で大きく変わる「マンションの常識」


「マイナス金利になることによって、ここ数年、もともと審査が甘かった住宅ローンの審査がますます甘くなる可能性があります。例えば、年収400万円の人が頭金もなしに4000万円のマンションを買いたいといった場合、数年前なら審査が通りませんでしたが、今後はそういったケースでもローンが受けられる。


そのため、これから2~3年のうちに『不良債権』が大量生産される可能性があります。そうなると日本版サブプライム・ローン問題が発生するかもしれません」


こう語るのは、不動産ジャーナリストの榊淳司氏。昨年は都心のタワーマンションを中心に、旺盛な売買が行われ、販売価格は右肩上がりだった。東京23区の中古マンション価格(70m2)は、昨年12月に5143万円に達し、18ヵ月連続でプラスを記録した。


だが、不動産業界関係者のあいだでは、都心のバブルもそろそろ頭打ちだろうと見られている。不動産コンサルタントの長嶋修氏が語る。


「昨年11月以降、大量に売りが出ており、在庫が積み上がり、だぶついている状況です。単価が高いのでなかなか成約になりません。マンションはそろそろ売り時のタイミングです」

タワマン人気も陰りが見えてきた

ここのところの都心の物件の値上がりを支えてきた2つの「エンジン」も弱体化が目立ってきた。前出の榊氏が解説する。


「タワーマンションの高層階は、販売価格に比べて税金を計算するための評価額が低くなる。そのため相続税が抑えられる傾向があり、有力な相続税対策とみなされてきました。しかしここに来て、評価額の不均等をなくし、タワーマンション節税を規制しようとする動きが出てきた。今後は、税対策のためにタワーマンションを買うという資産家はいなくなるでしょう。


加えて、相続対策でアパートを建てた人も、空き部屋が多くて頭を悩ませています。


もう一つ、都心の不動産高騰を支えてきたのは、中国人を中心とした外国人による『爆買い』。現時点で、不動産の爆買いが落ち着いてきたという話はないが、観光客による一般的な消費額は落ちてきているようです。この流れが少し遅れて不動産業界にも波及するのは確実です」


そもそも、今回マイナス金利が導入された理由は、株式市場が冴えず、日銀が目指す物価の上昇の目途も立たないからだ。不動産市場は、株式市場の動きを半年から1年ほど遅れて追いかける傾向があるので、今後、不動産市場も頭打ちになる可能性が高い。


では、今後どのような場所の物件が下がるのか、あるいはどのような場所なら値下がりが避けられるのだろうか。


「バブルの発生による不動産価格の高騰は、都心→世田谷→川崎(武蔵小杉)→横浜→埼玉→千葉と、時計回りのカタツムリの殻のように広がるというセオリーがあります。現在のバブルは横浜まで波及して、そこで止まっている。従って、今後バブルが崩壊して真っ先に落ちるのは、横浜、続いて川崎、世田谷、都心と続くでしょう。そう考えると、横浜やブームだった武蔵小杉などのマンションは、売る気があるのなら早めに売却した方がいい」(榊氏)


一方、長嶋氏は国交省が首都圏の鉄道沿線の高齢化と人口減少を比較した資料をもとに分析する。このような状況下でも、上がる可能性のある場所はあるのか?


「人口が増えて、高齢化の影響が少ない路線沿いは、価格が上がる。


例えば、田園都市線、京王線、東急東横線などが挙げられます。なかでも田園都市線は、今後も生産年齢人口の増加が見込まれていますので、同路線の不動産は『買い』でしょう」


「金利が安いうちに」と買い急ぐ人は、物件選びをよくよく慎重にしておきたいところだ。


「週刊現代」2016年2月20日号より
http://www.asyura2.com/16/hasan105/msg/662.html


4. 中川隆[1564] koaQ7Jey 2016年2月19日 00:40:34 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[1460]

住宅購入、35年間ローン払い続け老朽化住宅を手にする悲劇…低金利=今買うべきの盲点
2016.02.19 文=牧野知弘/オラガHSC代表取締役 Business Journal


最近、「金利がマイナスになったのだから、実物資産、不動産に追い風になるだろう」との、なんとも能天気な言論が目につき始めた。

 この論調の根拠は次のようなものだ。

金融機関は日銀にお金を預けるとマイナス金利、つまり金利を取られてしまうから、「貸さなくてはならない」。

一時にたくさんのお金を貸せて安全な貸出は何か? 

そうだ、不動産なら「担保」がとれるから「安全」だ。だから不動産にばんばんお金を貸そう。そうすれば、みんなが不動産を買うから、不動産はどんどん値上がりする。だから不動産は「今、買い時なり」。

 あふれかえったマネーが、不動産投資に向かうのではないか。この思惑で今、不動産関連業界は勇気づけられている、というわけだ。

 これらの議論で実は「決定的に欠けている」ポイントが、投資には必ず出口が必要だということだ。どうも日本の多くの評論家やメディアは相変わらず、不動産に投資する(お金を使う)という行為が、まったくといってよいほど理解できていない。

 彼らの論拠はあくまでも投資の「入口」の話をしているにすぎない。果たして、今の日本の不動産に明るい「出口」が用意されているのだろうか。現実は投資マネーが好む一部のエリアを除いて、日本の多くの不動産にバラ色の将来価値を思い描くことは困難になりつつある。

 金融機関がよく見誤るのが不動産の担保価値だ。担保価値とは、「売ってなんぼ」の価値であるはずだ。担保にとってさえしまえば「安心」なのではない。売りたいときにその不動産は担保評価しただけの価値で自由にいつでも売ることができるとの勝手な思い込みがあまりに多すぎるのではないだろうか。


■質の悪いジョーク

 もうひとつ。この論拠に決定的に欠けているのが、不動産に対する「実需」の見方だ。たしかに不動産は証券化という手法を通じて日々マーケットでも取引ができるようになっているが、その価格を形成する不動産価値とは、土地あるいは建物にどのような「実需=ニーズ」が存在するかということだ。

 今の不動産取引はそんな実需のことなどお構いなしに、他の金融商品と同じようなものとして取り扱っているのではないか。株式でも債券でもその発行体については、どの金融機関でもきちんと調べて、リスク・リターンを分析したうえで、評価を与えるはずである。

 ところが今行われている議論は「マネーがあふれるので、そのマネーは不動産へ」という、ほとんどなんら根拠のない期待と思い込みで不動産を語っているように感じられる。やがて、彼らが「担保」と信じ込んでいた不動産に、実はなんのニーズもない、つまりソフトウェアのないただのハコだったと気づいたときに、多くの不動産が「出口」を見失い、「バブルの崩壊」はスタートするのだ。

 不動産投資の猛者たちが勝手に傷つき、敗者となるのはまだしも、気の毒なのは明らかに情報リテラシーのない一般庶民だ。金利が下がったので住宅を「慌てて買わなければならない」、これはちょっと質の悪いジョークにしか聞こえない。


■こんな不動産投資は、本当は「やってはいけない」

 住宅を買う人は今一度、自分の買う住宅の将来をよくシミュレーションしてみることだ。会社勤めなら、自分が定年になるまでの、いわば一生分の給料債権を(金融機関に)差し出して住宅を買い、すべてのローン支払いが終了したときに目にするその住宅がどのようなものであるかを考えてみることだ。

 築30年以上を経たデザインはきっと「今どき」ではない、パッとしないマンションに変わり果てているはずだ。その頃には、大規模修繕や建替えをめぐって管理組合の意思統一を図ることも大きな問題となっているかもしれない。以前のように人口は右肩上がり、みんなが住宅困窮者で、自分の持っている不動産をいざマーケットに売りに出せば必ず売れる、そんな時代はとうの昔に過ぎ去っている。

 今、街中にある築30〜40年のマンションをもう一度じっくりと観察してみることだ。これが、あなたが苦労してローンを払い続けた結果として「所有」する不動産なのだ。ときめきを感じることができる人はどれだけいるのだろうか。

 こんな状態になっても、新築時のような不動産の「担保価値」があると考えられるだろうか。不動産に投資する目線にはこの「時間軸」の考え方が絶対に必要なのだ。特に、マンションのような建物価値にウェートが大きい(通常のマンションは売り出し時点で土地代の割合が3割程度、建物が7割程度である)不動産は、投資としての「出口」で、建物価値が大幅に落ち込んでしまう。こんな不動産投資は、本当は「やってはいけない」のだ。

■悲劇

 さて話を再びマイナス金利に戻そう。金利はその国の「成長速度」を図るモノサシである。日本は長らく「低金利」のまま世界経済の成長から放置され続けてきた。日本は少なくとも国内の需要だけで、今後大いに発展していくことは難しい国になってしまったからだ。

 実需がしぼんでいく国の金利が上がるわけがない。低金利を中心とした金融緩和策をどんなに続けても、そのお金は国が期待する経済エンジンに火をつけることはなく、行き場を失ったマネーが、「実需」が増える見込みもない不動産に振り向けられるのだ。

 入口の「甘い汁」を信じた一般庶民はあわてて住宅を買う。もはや年々流動性を失うことで価値が下落していく日本の不動産マーケットのことなど何も考えずに、ただ「おトク」と思って買うのだ。その不動産の30年後の姿を想像することもなく。

 そして「出口が見えない」、担保価値を失っていく住宅に一生分の給与を捧げ続けることのばかばかしさに年老いてから気づくことになるのだ。これを悲劇といわずしてなんというのだろうか。
http://biz-journal.jp/2016/02/post_13870.html


5. 中川隆[1588] koaQ7Jey 2016年2月20日 18:58:54 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[1489]

【マンション業界の秘密】危ういワンルームマンション投資 新築も中古も売れているが…
2016.02.20 夕刊フジ


 ワンルームマンションがよく売れているという。純粋に不動産投資の視点から見ると、極めて不安定なシロモノで私からすると首をかしげたくなる。

 まず、投資利回りが低い。新築のワンルームマンションなら3%台がザラだ。単純に考えて、投資資金を回収するのに30年以上かかる。30年後には、立派な老朽物件になっている。

 しかも、よほど立地が良くないと空室リスクが避けられない。そうでなくても、全国的に賃貸住宅の空室率は2割だと言われている。

 その通りに計算すると、グロス利回りが3・5%のワンルームは、計算上2・8%になってしまう。

 さらに入居者を見つけてもらうために、仲介業者にADと呼ばれる広告料を払う慣習が定着してしまった。これが家賃の2〜3カ月分。それだけではない。最近では入居から1〜2カ月の家賃をタダにするフリーレントも増えてきた。

 そういうことを合わせて考えると、長期スパンで見れば利回りは2%あるかないかになってしまう。

 しかも、物件自体の値下がりリスクまで背負い込む結果となる。つまり、投資商品としてはかなり危うさを内包しているのがワンルームマンションなのだ。

 これが、新築も中古もかなりの売れ行きだというから、世の中はバブルなのかもしれない。

 ワンルームマンションの唯一といっていい投資メリットは、その損益を他の所得と通算できることだ。

 例えば、年収1000万円の独身サラリーマンが支払う年間の所得税は97万円くらいだが、新築ワンルームマンションを購入した場合は、それを51万円程度に減らすことができる。

 仕組みを簡単に説明すると、新築ワンルームマンションを購入すると、1年目は諸費用その他で投資は赤字になる。1500万円くらいの物件なら、赤字は200万円ほど。この200万円を税法上の給与所得から差し引くことができる。

 これを税務署に確定申告すると、源泉徴収で払い過ぎた税金の差額分の46万円が還付される。自分の銀行口座に振り込まれるのだ。

 マンションのオーナー気分を味わえて、なおかつ税金まで返ってくる。この味をしめて2戸目、3戸目を購入しているサラリーマンは多い。

 ただ、家賃収入があったとしても、大半はローン返済その他で相殺されるので、手元に残る収入はわずか。しかも、いったん空室になると家賃収入が途絶えてローンの返済や管理費、固定資産税は持ち出しになる。

 多くの人が、ワンルームマンションを30年程度で返済するローンを組んで購入している。完済する30年後、その物件を借りてくれる人がいるのか。またいくらで売却できるのか。

 現実を冷静にみると、投資対象としてかなり疑問に思えてくる。持っているのなら、今のうちに売る手もある。
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20160220/ecn1602201530001-n1.htm


6. 2016年2月21日 10:27:13 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[1502]

マイナス金利の時代到来 本当に「不動産は買い時」なのか
週刊ポスト2016年2月26日号


 日本銀行のマイナス金利導入が発表され、いま不動産業界に注目が集まっている。すでに充分「歴史的低金利」と言われる昨今の住宅ローンだが、マイナス金利導入の発表を受け、大手都市銀行など主要銀行でさらなる住宅ローン金利引き下げが行なわれている。

 これまでにも2017年4月の消費税増税や2020年7月に開催される東京オリンピックなどを見越し、不動産市場がバブルを迎えているが、今回の日銀のマイナス金利導入による住宅ローン引き下げに対し、一部では「いまこそ不動産の買い時」という声も少なくない。

 だが、こうした市況のなか、「『マイナス金利導入』『消費税増税』『五輪前特需』など、様々なタイミングに『不動産は買い時』だといわれますが、はっきり言って、不動産に買い時はありません」と語るのは、1月に『不動産業界の人だけが知っている新築マンションは買わないほうがいいワケ』を上梓したスマサガ不動産代表の城戸輝哉氏。はたして、その理由とは?

「『○○の前だから買い時』『いまは○○だから買い時』というキャッチフレーズは、あくまで業界側が物件を売りやすくするためのセールストークです。たとえば以前、消費税が5%から8%に上がる直前、『消費税が増税されれば、購入金額×3%が上乗せされるから損。いまのうちに購入を!』という専門家や業者側の声が多数聞かれました。

 でも、実際に増税された後、今度は『増税特需が終って、不動産の価格が下がりつつあるので、いまが買い時です』という声が上がりました。結局、いつの時代も『不動産は買い時である』という雰囲気が作られてしまっているんですね。

 つまり、何かしらのもっともらしい根拠を持ってくることができれば、いつでも「買い時」かのように見せられるということ。常に物件を売りたがっている不動産会社の営業マンがお客さんに対して発言するなら、どんなときでも『今が買い時です』と言うに決まってますよね」(城戸氏)

 そもそも、ここ数年は、アベノミクスによる地価の上昇や、日銀による金融緩和、東京五輪開催など様々な不動産の価格が「上がるかもしれない」要因もある一方で、空き家問題や少子高齢化による人口減少など、不動産価格が「下がるかもしれない」要素も多い。つまり、どちらの立場に立ってもそれなりの根拠がある状態だと言える。

「こうした社会的背景を考えると、安易に業者や専門家の声にのみ従って、『いま不動産は買い時である』との判断を下すのは非常にリスクが高い行為です。結婚のパートナーと同じで、世間の価値観よりも自分の価値観に沿った出会いでなければ、長期的に良い関係を築くことは難しいわけです。専門家や業者の『いまは買い時ですよ』という情報に振り回されて、自分の出会うべき相手とタイミングを見失うとしたらナンセンスです」(城戸氏)

 では、物件購入を考える際、市場の動向や他人の意見を参考にすべきでない、というのなら、どんな要素を指針にして物件購入のタイミングを見極めればよいのだろうか?

「変な話ですが、自分自身の問題ですよね。『なぜその住まいを買うのか』という目的と、それに向かうために適切な資金計画。また、その住まいの資産価値をどのように維持していくかといった要素が自分のなかでしっかり固まったタイミングこそが、買い時です。つまり、その人自身が計画性をもって行動すれば、最高の買い時はいつだって作れるんですよ。逆に、計画性のない人にとって不動産というものは、どのタイミングで買ってもリスクが高いといえますよね」(城戸氏)


7. 中川隆[1671] koaQ7Jey 2016年2月26日 08:43:55 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[1590]

◆Why! なぜ日本人は住宅ローンに大金を払う? 
ドイツから見えた日本の家の異常さ 2月22日 林英樹


「どう考えても異常な状況だよ。どうして日本人は誰もおかしいと思わないの!?」

 日本の住宅制度について説明すると、ドイツ人のアストリット・マイヤーさんとアンドレアス・デレスケさんは目を大きく見開き、記者に対し次々と疑問点をぶつけてきた。そして最後には到底理解できないという様子で、両手を広げたまま固まってしまった。そのさまは、さながらお笑いタレント・厚切りジェイソンのネタのようだ。

 “Why Japanese people!”多くの日本人は当たり前のこととして受け入れているが、海外から見れば「異常な状況」として映る。それが日本の住宅政策の実態だ。

 2月22日号特集「家の寿命は20年〜消えた500兆円のワケ」では、日本の住宅制度に内在する根源的な問題を取り上げた。

多くの国民にとって「一生の買い物」と形容される高額取引であるが故に、

「買い手と売り手との間の圧倒的な情報格差」

「建物の完成前に購入する青田売り」

などの不条理を、こういうものなのだと渋々受け入れるしかない。消費者が複数回の買い物を通じて“賢くなる”機会を得られないからだ。不動産を巡る数々の不条理が長年の間、問題視されることがなかったのもこの点にある。

 特集では、新築戸建ての購入から売却までの流れを描き、そこに潜むいくつもの不条理を指摘した。このうち最も深刻な問題の一つが

「木造住宅の場合、20年で建物の価値がゼロになる」

という慣例だ。


「家なのだから住み続けるうちに価値が下がるのは当然だ」

と、この慣例を受け入れている日本人は多い。だが、待ってほしい。「住宅は資産」と言うが、メンテナンス状況が正当に評価されず、価値が維持されないような商品を本当に「資産」と呼べるのだろうか。それは単なる「消費財」に過ぎないのではないか――。

 海外の多くの国では日本とまったく状況が異なっている。冒頭、2人のドイツ人が示した驚きはそうした彼我のギャップから派生しているのだ。

 ドイツ南西部の街フライブルク。中央駅から路面電車で20分ほど郊外へと走れば、赤や青、黄色など色鮮やかな家々が連なる住宅街が見えてくる。ここはマイヤーさんとデレスケさんが住むボーバン地区だ。街に足を踏み入れると、すぐに2つの「違和感」に気付いた。

 住宅街なのに通りを車がまったく走っていないのが一つ。街の入り口2カ所に大きな立体式の駐車場があり、多くの住民はそこに車を置き、歩いて家路につく。だから家の前には駐車場はなく、ベビーカーや自転車を置くスペースがあるだけだ。

もう一つの違和感は屋根にある。ほぼすべての住宅の屋根全面に太陽光パネルが敷かれているのだ。マイヤーさんは説明する。

「家は金融商品と一緒。投資するものでしょ」

 「駐車場のスペース確保を考えなければ、家の設計の自由度は断然大きくなる。もちろん家の近くで子供が遊んでいても危険が少ないという点も魅力よ。それに太陽光パネルを設置したおかげで、月々の光熱費よりも太陽光発電による売電収入の方が大きいのよ」

 カーポートフリーと太陽光パネル。どちらもエコロジカルな生活を追求するのが主目的のように映るが、マイヤーさんの狙いはそれだけではない。「家は資産。金融商品と一緒。住み心地という質の追求と同時に、将来の価値を考えて投資するのは当たり前のことでしょ」。実際のところ、マイヤーさんの家の単価は今、16年前の購入時の2.5〜3倍に上昇している。(後略)

(私のコメント)

日本人の多くが豊かになった気分が無いのは、自分が住んでいる住宅の資産価値が減ってしまっている事であり、住宅は買えば上がると言った神話はバブル崩壊で消えてしまった。30年ものローンを組んで住宅を買っても20年も経てば銀行の住宅の評価額はゼロになってしまう。

戦後間もない頃建てられた木造住宅は品質が悪く、年数が経つと劣化が激しかった。大きな地震が来れば重たい瓦屋根のせいでぺシャンコに潰れてしまう。しかし最近の建材の進歩で耐久性能が高まり、耐震性能も東日本大震災でもびくともしなかった住宅が多かった。

100年住宅を売り物にする住宅メーカーも現れましたが、問題は建物が問題が無くても、住む人がいない空き家は増え続けて先日も書いたように800万戸の空き家が日本各地に点在している。多くが資産価値の無い老朽化した住宅か、資産価値があっても需要の無い所に建っている。

日本には都市計画と言った概念が無く、スプロール開発されて大都市郊外に果てしなく住宅が点在するようになってしまった。しかし最近になって都心回帰が始まると郊外住宅は住む人が居なくなり空き家になってしまった。ならば都心に最初から高層マンションを建てればよかったのですが、土地神話などで一戸建てに拘る人が多かった。

通勤に1時間以上もかければ肉体的時間的な負担は非常に大きく、不動産の値下がりと共に都心回帰は始まった。行政に都市計画と言った発想が無いからこのような無駄が生じますが、都心のマンションも80u以上ないと空室だらけのマンションになるのではないだろうか? それ以下だと家族が住めない。

「株式日記」でもコンパクトシティーについて何度も書きましたが、インフラや長期的視点に立っても都市計画は空き家問題を防ぐには必要だ。住宅地区を定めると農家の人たちは財産権の侵害だと騒ぎますが、農地を宅地化すればそれだけで億万長者になれた。だから市街化区域になっても農地がそのまま残されて、住宅は郊外へと広がってしまった。

郊外に行けば陸の孤島と化した住宅を見かけますが、売りに出しても買い手が居ない住宅になってしまっている。地方の空洞化は限界集落なども社会問題となっていますが、村や町の存続自体が危うくなってきている。ガソリンスタンドやコンビニが無くなれば住民たちの生活が成り立たなくなる。

それを防ぐには中核都市を定めてインフラを整備して生活が成り立つ都市計画が必要ですが、日本ではまだそれに成功した例が無い。800万戸の空き家が需要のあるところにあれば転売すれば問題は無いが、多くが放置されて朽ち果てるのを待っている。

交通の便利な優良住宅なら、十分なメンテナンスをしていれば資産価値が上がるはずですが、銀行の評価では20年も経てば資産価値はゼロにされてしまう。実際にはそれなりの価格で売買されますが、中古住宅には住宅ローンの担保価値がほとんど無いから使えない。だから中古住宅市場が大きくなれない。

林氏の記事にもあるように、ドイツでは都市計画がきちんとしていて勝手には住宅は建てられない。建てられた住宅は戦前からあるような住宅もリフォームされて売買されており高値で売買されている。ドイツは寒冷地だから壁の厚さも30センチもあるような建物であり、簡単には壊れない。

住宅も3階建てから5階建の低層な住宅が多く、中国などのような超高層マンションはめずらしい。低層住宅ならリフォームも簡単にできますが超高層マンションの外壁補修はどうするのだろうか? 戸建て住宅でも記事にあるように街に車が入れないようにすれば、間口が狭くても駐車場は必要ないから庭を広く取れるし家の前の道路も子供の遊び場になる。

子どもと老人に優しい街づくりが求められますが、日本にはそのような発想が無い。東京などの下町の横丁は道路に車が入れず植木などが置かれて子供の遊び場になっていた。それの現代版のような街づくりが東京で出来ないものだろうか。日本では地権者の権利意識が強すぎて都市計画がなかなかできない。
http://www5.plala.or.jp/kabusiki/kabu355.html


「日本の住宅は異常」に賃貸派同調 2月26日


数十年で消費して建て替える日本的住宅スタイルはいつまで続くのか


住まいに関して誰もが一度は悩むのが「買うべきか、借りるべきか」という問題。これに関して、「ドイツ人から見ると、日本の住宅制度は異常」という記事が、ネットで話題になっている。

2月22日、日経ビジネスオンラインに

「Why! なぜ日本人は住宅ローンに大金を払う? ドイツから見えた日本の家の異常さ」

という記事が掲載された。「家=資産」という考え方が浸透しているドイツでは、戦前に建てられた住宅が、新築より高値で取り引きされているケースもあり、木造住宅の建物の価値が20年でゼロになる日本について、記事では

「どう考えても異常な状況だよ。どうして日本人は誰もおかしいと思わないの!?」

というドイツ人のコメントを記載している。

2013年の日本の総住宅数は6063万戸で、総世帯数の5245万を大きく上回っているが、それでも毎年90万戸の住宅が新たに作られており、ようやく新築住宅を手に入れても、数十年後にその価値はなくなってしまう。前述の記事は、

「新築で家を買うということは極言すれば、大金を払ってわざわざ『借金』を背負っているようなもの」

と、結ばれている。

この記事は、“賃貸派”を勇気づけたようだ。ツイッターには、

「同感。正直、家を建てる行為がリスクにしか感じないです」

「その前に一戸建ていらないし。掃除大変だし。すぐ飽きるし。いろんなとこ住みたいし。無理して買うようなもんでもないよね」

「わかる!新築一軒家を建てるなんてリスクにしか考えられない。価値が下がるもののローンを払うために生きるなんて自ら金の奴隷になるようなもの!」

と、記事の趣旨に賛同する声が寄せられ、実業家の堀江貴文氏も、

「住宅は資産にはならないよ。ぶっちゃけ。価値あるのは土地だけ」

と、これに同調した。

「だけどお家は欲しい。。。」

「ドイツ地震ないやん。 同じように考えたらあかんやろw」

など、「それでも新規購入の利点はある」という人も中にはいるものの、筋道を立てて日本の住宅事情の特異性を指摘した記事は、買う・借りる論争を終結させかねないインパクトがあったようだ。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20160226-00000004-rnijugo-sci


8. 中川隆[1702] koaQ7Jey 2016年2月27日 10:08:02 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[1627]
住宅ローン&家購入で失う、人生の自由と選択肢…仕事や学校選びに甚大な制約
2016.02.27 文=榊淳司


 日本国憲法の第22条には、以下のように書かれている。

「何人も、公共の福祉に反しない限り、居住、移転及び職業選択の自由を有する」

 日本人は他人の迷惑にならない限り、どこに住んでもいいのである。しかし、この「居住の自由」を謳歌している人がそれほど多いとは思えない。なぜなら「東京・青山に住みたい」と思っても、多くの人は経済的に青山には住宅を買えないし、借りる場合でも家賃水準がバカ高い。

 しかし、長い人生で「ほんの1年だけ」と考えれば、可能である人が多いのではないか。500万円の貯金をはたいて、月額家賃40万円のマンションに1年だけ住んでみる、といった選択肢があってもいい。あるいは、「海の傍に住みたい」と考える人も多いだろう。鎌倉の由比ガ浜に近い場所に3LDKを借りるのなら、家賃は40万円もかからないだろう。「会社に遠いから2年間だけ住む」という選択肢もあり得るはずだ。

 しかし、現実にはそんなことをする人はほとんどいない。結婚して子どもが生まれると、保育園や幼稚園、そして学校の問題がある。「できれば転校させたくない」とは、親なら誰しもが考えること。

 しかし、せっかく入学させた地元の公立校で子どもがいじめにあう可能性もある。そういう時に、「それじゃあ転校させよう」という選択肢は取りにくい。なぜなら、学区外の公立校に通わせるのは手続きが面倒だし、いじめっ子は同じ通学区内に住んでいる。子ども同士なら外で顔を合わせることもあるだろう。

 そういう場合、家族ごと引越してしまえば問題は解決する。

 しかし、住宅ローンを抱えているとこれがまた面倒だ。2軒目のマイホームをやすやすと買えるほど経済力のある人はごく少数だ。買い替えるには、自宅を売らなければいけない。何よりも、住宅ローンの残高以上の金額で売れるだろうか。

■転職の妨げに

 次に、新しい自宅を買う場合にもローンを使うことになりそうだ。今の自宅が売れることを条件にする「買い替え特約」で、次の住宅の購入契約を結ばねばならない。
 実は、この「買い替え特約」条項を入れた売買契約を、不動産会社は極端に嫌がる。なぜなら、売主の思い通りの金額で売れなくて、結局売買契約がご破算になる確率が高いからだ。極端な話、新築マンションを買い替えで購入する場合は、不動産会社に「売ってもらえない」可能性も高い。

 したがって、そういう転居をする場合なら、次の住宅は買うのではなく借りればいい。賃貸住宅を借りるのであれば「買い替え特約」などない。不動産会社も仲介を厭わない。

 ところが、多くの人は住宅の所有にこだわる。なぜだろう。

 マンションなどの住宅を「所有する」ことにこだわると、日本国憲法で定められた「居住の自由」を謳歌できないばかりか、人生におけるさまざまな機会を逃すことにもつながりかねない。

 たとえば、転職。「○○市の○○社が○○職を好条件で募集している」といった、自分にとってとても魅力的な求人があったとする。あるいは「君の能力が生かせるわが社にぜひ」と、誘ってくれる経営者の会社が、今住んでいる場所から通えないところにあった場合はどうするだろう。家族を説得して、引越しを前提に転職を考える人の割合はどのくらいだろう。

 今の住まいが賃貸だったら、半分以上の人が心を動かされるのではないか。しかし、持ち家でしかも住宅ローンを返済中だったら、おそらく引越してまで転職しようと考える方は全体の2割以下ではないだろうか。

 住宅ローンを抱えるということは、生き方をかなり保守的にしてしまうのだ。

■子どもの将来にも制約

 子どもの学校についても、似たようなことがいえる。

 たとえば、中学受験などで志望校を選ぶ場合、どうしても通学範囲の制限が生まれる。中学校1年生の子どもを通学させるとすると、せいぜい片道1時間半までだ。できれば1時間以内にしてあげたい。なかにはいくつも県をまたいで通う子どももいるだろう。進学校になると、新幹線通学の子もいる。ただ、そういうケースはかなりイレギュラーだ。

 親の通勤圏内であれば子どもの通学しやすい街へ引越す、というのはどうだろう。これも賃貸住宅に住んでいれば比較的簡単だ。引越しを前提に志望校の範囲を広げることで、子どもの未来への可能性も広がることになる。

 しかし、住宅ローンを返済中であれば、引越しを前提にした志望校の選択は現実的ではなくなる。「自由」が狭まっているのだ。

■住居と人生

「人生を変えたいのなら、住む場所を変えろ」ということをよく聞く。また、アメリカの経済学者であるエンリコ・モレッティが著した本に、邦訳のタイトルが『年収は「住むところ」で決まる』というのがある。けっこう話題になった。住む場所を選ぶことで、人生の可能性を広げられる、という主張だ。

 日本には昔から「田舎の3年、京の昼寝」という言い方がある。田舎で3年の間懸命の学問をしているよりも、都会で昼寝をしたほうがよほど見聞と知識が広まる、という意味らしい。

 日本には居住の自由がある。たとえ東京の青山や赤坂でも、関西なら芦屋や京都でも、普通の収入と貯金があれば住むことは可能だ。ただ、ずっと住み続けることは無理かもしれない。しかし、1年でも2年でも、そこに住んだことによって人生が変わるかもしれない。

 人間に与えられている人生の時間は、長いようで短い。住みたい街があれば、一度は住んでみるべきではなかろうか。
http://biz-journal.jp/2016/02/post_13997.html


9. 中川隆[1796] koaQ7Jey 2016年3月03日 08:30:26 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[1726]

161 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/08/19(水) 15:11:50.82

ゆざわの物件見たけど、けっこう危ないの多いよ
大丈夫かもしれないけど、今後は不透明。

http://www.tokyu-resort.co.jp/tateshina_yatsugatake/

はっきりいって高いけど、こういう東急みたいな鉄道系の資本が入っているのは別荘地だろうと、マンションだろうと安全。


250 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/08/24(月) 03:39:21.66

いろいろランクあるけど、鉄道系資本の入っている別荘地は、だいたい、一部上場企業の役員クラスが最低ランク。


405 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/08/30(日) 20:02:08.13

勘違いしている人がいるようだけど、インチキ別荘も多いよ。

別荘っていうのは、財閥か電鉄会社が資本に入っているようなものを言う
http://www.mitsuinomori.co.jp

バブルの頃に、インチキ別荘が大流行した
原野商法、分譲詐欺って聞いたことない?
http://www.tahara-kantei.com/column/column40.html

このへん読めばわかる。

簡単にいうと、別荘地なんて簡単だから。

広大な原野を二束三文で買う。

政治家に賄賂を払い、建築許可が降りるようにする(これすらやらないところもある)

ブルドーザーいれて、道をつくり、測量士に境界杭を打たせる

はい、これで完了

コンテナハウスをならべて現地販売事務所を作れば、バブルのころは飛ぶようにうれた

首都圏近郊に山中にあやしい区画分譲された住宅地があるのはそのため。

そういうのを見て「別荘」と思ってほしくないない
正確にいえば詐欺の被害者のバカ住宅地。

建っている別荘の豪華さは全く無関係。

原野分譲の土地に、バブルのころだから巨大なログハウスをどーんと立てて、いつのまにかまわりが原生林になってしまうのはいっぱいある

自分の知る限り、群馬 栃木 千葉 静岡、このへんは猛烈にすごい
東京から車で3時間程度の距離で、ゴミのような土地がいっぱいあるところが悪徳不動産業者に狙われた

なぜかというと、箱根 軽井沢 八ヶ岳など、すでに別荘開発の歴史が長いところは、二束三文のゴミ土地が見つからないから。

上記の苗場のやつとかは、老朽化したのものあるけど、基本的には歴史ある別荘地でしょうな。
規模は小さいけど。


407 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/08/30(日) 20:37:58.40

旧軽井沢でもゴミみたいな土地があるけどな。

長野県北佐久郡軽井沢町大字軽井沢 283.14坪 50万円(0.17万円/坪)
http://www.himawari.com/karuizawa/t-sales/32024.htm


408 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/08/30(日) 21:17:49.60 >
>407
あやしいね
施設水道加入金が77万円、管理費だけで3万、いったい何を管理してくれるんでしょうね
それと私道が舗装されていない砂利道という点で、まともな別荘地ではありえないです

砂利道なんて、5年もしたら、原生林に戻ります


412 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/08/30(日) 21:28:35.18
>>408
そのまともじゃない別荘地が軽井沢にも沢山あるってこと。
軽井沢だから無条件でいいってことはない。

このあたりも軽井沢だけど、ゴミ土地だな。
http://www.tokyu-resort.co.jp/detail/25799
http://www.tokyu-resort.co.jp/detail/24849
http://www.tokyu-resort.co.jp/detail/26262


411 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/08/30(日) 21:27:48.68

ちなみに別荘地は、まともなところは、管理費で、道路と駐車スペースまでは完璧な除雪をしてくれる。
駐車スペースから玄関は、別途有料だけど、管理事務所で請け負ってくれるよ
家の掃除から何までやってくれる(有料ね)

これが、分譲マンションなどと違うところ。
分譲マンションは管理人とかコンシェルジェとかいうけど、家の掃除はやってくれない
あくまで共用部のみ

でも別荘は金持ち用なので、金さえ払えば何でもやってくれる。


441 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/09/01(火) 20:55:43.91

別荘地と宅地の比較

(1)別荘地
・うざい町内会がない
・ゴミは基本的に24時間
・お客様待遇
☓しかし、管理費必要、ディベロッパーが倒産すると弁護士介入で大混乱

(2)宅地(田舎)
・基本的に市民と同等のサービスが地方自治体から受けられる
・固定資産税の評価額が妥当
・地元民と融合できる
・地元のお祭りや行事に参加できる
☓別荘利用でも、町内会自治会に入れと言われる(地域による)
☓ゴミ集積所が曜日の朝のみ
☓掃除当番
☓わけのわからない寄付金、地域によっては他人の葬式の雑用までやらされる

結論、金があるなら別荘地。
金はないけど、愛想がるなら、一般住宅地


774 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/10/16(金) 13:45:34.46

スキー場隣接だと思って買ったらスキー場倒産っていうオチもあるしね
湯沢にもいっぱいあるよ
石打丸山の北側に2つ廃屋だらけの残骸がある

たぶんペンションか別荘と思われる残骸が、あるんだけど、
この人達は、何処に言ってしまったんだろうと思う
ペンションサイズでバブル時代、6000万オーバーだったんじゃないかと思う
それが、今は無価値

言ってみると、スノーモービル使って、まだ住んでいる人はいるみたいでした
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/ski/1434758230/


10. 中川隆[1797] koaQ7Jey 2016年3月03日 08:31:31 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[1727]

53 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/08/18(火) 07:33:41.43

あと老人定住者問題は?
湯沢のリゾートマンションは姨捨山になっていませんか?

54 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/08/18(火) 07:52:12.76
>>53
買値も維持費も安い苗場の西武ヴィラとかは危険。


104 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/08/18(火) 21:16:19.18

苗場の西武ヴィラは維持管理費が安いのもあって、浮浪者に近いような老人がいてかなり怖かった。。
今は湯沢のライオンズだが、永住老人は少ないし、身なりもそれなりで全然不快じゃない。


767 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/10/16(金) 07:35:27.25

リゾートマンション買うなら、思いっきりハイグレードの物件のビリっけつを買うのがいいよ
ゴールデンウィーク、お盆に偵察に言って、駐車場に、ベンツ、アウディ、、、みたいな外車の展示会状態、歩いているのは上品な富裕層(なんとなく)、みたいなところのがいい

だいたい管理費滞納状況と相関関係ありますから
大規模修繕工事といっても、貧乏人がたくさんいると反対意見が出て進まない
みんな他にも不動産もっていて余裕のある連中ばかりの物件は安全。

それに、三井パークシティLALA横浜の「ピサの斜塔事件」もあるけど、
たぶん三井なら損害賠償に応じる。財閥だから。

こういうことを考えると、リゾートマンションは、思いっきり高級なところがいいと思う
予算がないなら、その低層階の小さい部屋を買えばよい
居住用物件とまったく違う世界だから


768 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/10/16(金) 07:41:33.45 >>763-765

リゾートについては「金持ちの中に入り込む」のが安全。
なぜなら、別荘地でもマンションでも、共用部の管理が崩壊したら、すべて終わる。
管理が命、これがリゾートの宿命。

じぶんは庶民だけど、一部上場企業の役員だらけのところが絶対にいいよ

湯沢で、地元の貧乏人が居住用にしたり、国民年金7万円の下層老人が、貯金はたいて買うような物件は、
絶対アウト。そのうち、負担金で揉める

55 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/08/18(火) 08:47:39.94

苗場、湯沢あたりは毎年独居老人の孤独死が起きてる。


56 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/08/18(火) 16:51:12.51

新聞記事だけど、30万くらいのリゾマンを買って親を連れてきて置き去り、
その後放置で、町役場が対応に追われているって。


68 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/08/18(火) 19:54:17.66

平日にGALAやかぐらの無料休憩所いってみろ。
老人ホーム状態だぞ。こいつらがリゾマンの住人と思うと恐ろしくてリゾマンなんて買えない。

95 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/08/18(火) 21:02:16.18

老人ホーム化とかいっているのはピントずれている
雪国で最悪の結末は、管理ができなくなり水道施設凍結故障。
老朽化したマンションでこうなると、どうにもならない。

苗場あたりのマンションではありえる話。
ゴーストマンションではなく、文字通りコンクリートの廃墟となる。
軍艦島のような結末。
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/ski/1434758230/


11. 中川隆[1798] koaQ7Jey 2016年3月03日 08:32:30 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[1728]

60 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/08/18(火) 19:40:34.93

リゾートマンションなんて買うと後悔するぞ。

何が困るって、管理費/共益費/修繕積立費、それに将来の建て替え費用が出てくる場合も。

年に半分ぐらい、そっちに住むならまだしも冬に時々行くぐらいなら
普通にホテルに泊まったほうがよっぽど良い。


64 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/08/18(火) 19:47:57.72
>>60
賃貸にすればそれらのリスクは全て回避可能。

家賃なんて家族が余裕を持って過ごせる広さでも5〜7万円だから、月に1〜2泊するならホテルより全然お得。
ホテルより部屋は広いし温泉は空いてるし、何より荷物を置きっぱなしにできる。


66 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/08/18(火) 19:49:28.0

湯沢は新幹線があるから、ここにすんで時々東京に新幹線でいけばいいや、くらいの人もいるからね

でも、調べると、せめて300万で眺望のいい角部屋とか買っておかないと
あとでババ抜きのババ状態で永久に手放せない

やるとしたら、ダミー会社たちあげてその名義だね
最後捨てるときは、管理費も固定資産税も、会社倒産手続きしてすべて終了。


246 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/08/23(日) 15:16:08.82

リゾマンはただの消費財じゃなくて、維持費が掛かるのに捨てられない(売れない)消費財だから性質が悪い。
満足できる物件が賃貸で出ているなら、賃貸のほうがいいと思うけどな。

自分から進んでババ抜きに参加したくない。


249 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/08/24(月) 03:36:48.83
>>246
知識なさすぎ。

高齢で財産ない人に譲渡する、ダミー法人作って偽装売却する、
無限に方法あります。
捨てるのは簡単だよ

今現在管理費滞納して放置されているのは、その人(法人)自体が実質的に破産、夜逃げ状態で、もう終わっているケース。

まだ本人元気なら、「切り捨て」は極めて簡単。

75 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/08/18(火) 20:17:42.00

利便性考えると、湯沢でしょうが、永住老人が居ないという意味では苗場もいいかもね。

ただし、夏いったことある人はわかっているだろうけど、フジロック以外は、完全なゴーストタウン

寂しいを通り越して、恐怖を感じる
千と千尋の神隠しみたいな感じ

82 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/08/18(火) 20:27:56.31

ぶっちゃけ、苗場はスラム化へのカウントダウンが始まっているけど、
あと何年もつか、それだけが問題。

仮に3年もつとして、ガンガン使いまくって捨てるなら、損はない
「財産」なんて考えると大間違い。使って捨てるティッシュペーパーみたいなもの

あと、スラム化して、どうなるかだね。

仕事場がないから、アジア系外国人の犯罪の温床にはならないでしょう

どちらかというと、地元民の普通のマンション化か、それとも老人ホームか。

ご近所つきあいとかしてしまうと、怪我、病気で車運転できない老人の介護、買い出しやらされるから、 絶対に近所つきあいはやってはいけないね。可愛そうだけど、高齢者がいたら完全無視。これを貫く。


86 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/08/18(火) 20:39:13.89
>>82
いくらなんでも3年はもつでしょ。
維持のモチベーション以外はw

使い捨てられるといいんだけど、投げ捨て禁止だからなあ。

91 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/08/18(火) 20:50:15.92
>>86
個人名義で買うのは危険すぎ。

3年であぼんと予測したなら、やっぱり法人ダミーで最悪倒産手続き
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/ski/1434758230/


12. 中川隆[1805] koaQ7Jey 2016年3月04日 20:06:37 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[1741]

「下流老人」になりたくなければ新築マンションは買ってはいけない
2016.03.04   日刊SPA!

 溢れる希望を胸に購入した住まいが、自らを「下流」に陥らせる危険性がある。


「今の日本で資金計画を十分に考慮せずに住まいを買うことは、将来に対する大きなリスクを引き受けることと同義です。退職金まで住宅ローンの返済に当てないといけないようなプランで家を買ってしまうと、ほとんど資産を持たない状態で老年期を迎えることになりかねません」と警鐘を鳴らすのは、

『不動産業界の人だけが知っている新築マンションは買わないほうがいいワケ』
http://www.amazon.co.jp/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%A5%AD%E7%95%8C%E3%81%AE%E4%BA%BA%E3%81%A0%E3%81%91%E3%81%8C%E7%9F%A5%E3%81%A3%E3%81%A6%E3%81%84%E3%82%8B%E6%96%B0%E7%AF%89%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E3%81%AF%E8%B2%B7%E3%82%8F%E3%81%AA%E3%81%84%E3%81%BB%E3%81%86%E3%81%8C%E3%81%84%E3%81%84%E3%83%AF%E3%82%B1-%E6%89%B6%E6%A1%91%E7%A4%BE%E6%96%B0%E6%9B%B8-%E5%9F%8E%E6%88%B8-%E8%BC%9D%E5%93%89/dp/4594073646

の著者、不動産コンサルタントの城戸輝哉氏。


「日本では資産性が低く、換金性も乏しい住まいを所有して、苦しい住宅ローンの縛りを老年期近くまで背負うことが、これまでなかば常識としてまかり通ってきました。長きにわたって『住まいを買ってこそ一人前の大人』と言われ続け、購入後に何が起ころうとそこから逃げることができず、場合によっては経済的に破綻してしまうといったケースも現に起きています。

やっとの思いでローンを完済した住まいは老後の資産としても機能しないということは、決して珍しいことではありません」


 最近では、「近い未来、日本の高齢者の9割が下流化する」との衝撃的な提言とともに、

社会学者・藤田孝典氏の著書『下流老人 一億総老後崩壊の衝撃』
http://www.amazon.co.jp/%E4%B8%8B%E6%B5%81%E8%80%81%E4%BA%BA-%E4%B8%80%E5%84%84%E7%B7%8F%E8%80%81%E5%BE%8C%E5%B4%A9%E5%A3%8A%E3%81%AE%E8%A1%9D%E6%92%83-%E6%9C%9D%E6%97%A5%E6%96%B0%E6%9B%B8-%E8%97%A4%E7%94%B0%E5%AD%9D%E5%85%B8/dp/4022736208


が話題になっているが、城戸氏の指摘はこういった社会情勢とも無縁ではない。


「大幅な経済成長が望めず、老後の公的年金も先細ることが確実な今後、間違った住まい選びによって致命的な困窮に陥る人が増えてしまうことが考えられます。ほかの買い物や投資とは額が桁違いのため、住宅購入に関する判断を誤ると現在の収入の多寡にかかわらず、悲惨な老後を迎えるリスクがあります」

 なかでも老後の貧困問題と直結する恐れがあるのが「新築マンション」だという。


「新築マンションは資産価値の目減りがあまりにも激しく、購入後すぐに20〜30%の価値が失われ、10〜20年かけて新築時の5〜6割ほどの価格に落ち着くように下がっていくのが平均的な推移。つまり、住宅ローンを長い返済期間で借りた場合、半分も返済が終わらないうちに資産価値が半分以下になっているということが起こるのです。

住まいを買うなら将来的な資産性を何よりも重視する必要があります。

そういった意味では新築マンションほど危険な買い物はありません。

多くの新築好きな日本人は、住まいを買うことが『幸せのゴール』だと勘違いして、わかりやすい幸せのイメージを高値でつかまされているに過ぎません」


 そもそも売っている側は、新築マンションを購入することのリスクを十分に承知したうえで消費者に売りつけているという事実を忘れてはいけない。


「本当に不動産の価値をわかっている業界のプロたちは、資産運用として新築マンションを買うことはまずありません。新築に投資しても資産としてのメリットがまったくないからです。

むしろ、彼らは中古マンションを購入して自分で住んだり、資産として運用したりしていました。

でも、一般消費者の多くが新築をほしがっているのに、わざわざ取引の手間がかかる割に儲からない中古を勧める理由がないので、彼らは消費者に新築を売った儲けで、自分たちは中古で賢く資産運用をしていたわけです」


 一生をかけてローンを払い続けた住まいが老後の資産にならない。そのシビアな現実から目を背けてはいけない。
http://nikkan-spa.jp/1064296


13. 中川隆[1830] koaQ7Jey 2016年3月06日 20:46:53 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[1780]

この道40年、ベテラン不動産屋がつぶやく「家なんて買うもんじゃないよ」、そのワケは?

中山 聡 | 一級建築士・不動産鑑定士



中古市場に載せられない不良物件が増加

教員採用試験の願書放置、大学側に問われる責任「こんなんじゃやってられないよ」ある会合で、地方からやってきた不動産屋が必死に訴えます。

「こっち(田舎)じゃ査定しても100万200万円のクズ物件ばかり。
仲介しても飲み代にもならない!!」

 通常、不動産屋の仲介報酬は売買金額の3〜5%です。肝心の売買金額が小さいと比例して報酬も少なくなります。例えば売買金額100万円で報酬はたった5万円、しかも法律でこれが上限と決まっています。

 だから、割にあわない仲介はしない、仲介しないから市場に流通しない…人口減少の時代、数年で空き家が1000万戸を越えようとする中、値がつかず、市場にも出てこない「クズ物件」が増えています。見捨てられたクズ物件、統計もなく正確な数は誰もわかりません。そして、住宅ローンを返済し終わる35年後には、あなたの家にも起きることかもしれません。

駅から「信号5個」以遠は危険水準

田舎だけでなく、実は都市でも「値がつかない」現象は起きつつあります。

駅からちょっと離れた団地を見てみましょう。夜になっても明かりがつかない空き家はたくさんあるはずです。高度経済成長時代に作られた古い団地は空き家だらけになりました。都市・郊外・田舎、どこも空前の家余り時代に突入です。

徒歩10分、車で10分、とにかく駅から信号5個以上遠くに家があれば「ヤバい」と思って間違いありません。

冒頭のように、将来売れない苦労を抱えるのです。


漏れ続ける蛇口を買うようなもの

家を買うというのは、常に水が漏れ続け、出血を止められない水道の蛇口をわざわざ買うようなものです。

住宅ローン、共益費、固定資産税、町内会費…偶発的に起きる修理費用もかかります。

それを上回る収入があるうちはよいですが、非正規雇用が増え、所得は増えない時代、なかなかそうもいきません。

いざ売ろうにも、「駅から信号5個」の経験則により、不動産に値がつかない場所が広がっているのです。

しかし費用は毎年かかります。売れない家を持てば悩みがつきません。
仕事柄そういう人をたくさん見てきました。


賃貸も「結局同じ」

 持家がダメなら、「賃貸が正解?」…そうでもありません。

実はあなたの支払う家賃には、様々な会社の利益が載せられています。

保証会社の保証料、無意味に頻繁に行なわれる外壁塗装の費用、管理手数料、そして大家の利益…知らない間にいろんな利益が「家賃」にひっくるめられて、あなたは気付かずあくせく支払っているのです。

人間必ず住む場所が必要です。今の日本では、無理して家賃を支払えば最後、給料は家賃に吸い取られ、社会の最底辺から抜けられない仕組みが出来上がっています。

資産から消耗品へ「出血を抑えて使い潰せ」

衣食住は生活に必須ですが、これまで衣と食は消耗品で「住」だけが資産として考えられていました。しかしこれからの時代、住宅は無価値に突き進みます。

どうせ無価値になるものならば、安いものを買って使い潰してしまうのが正解です。

着るもの、食べるものと同じように、安いものを買って、擦り切れるまで使い続けるのです。それが、この人口減少社会、住宅無価値時代に立ち向かえる術なのです。
http://jijico.mbp-japan.com/2016/02/27/articles19209.html


14. 中川隆[1865] koaQ7Jey 2016年3月12日 08:57:21 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[1819]

家なんて200%買ってはいけない!資産価値ゼロ、賃貸より多額の負担…危険な取引
2016.03.12 構成=小野貴史/経済ジャーナリスト Business Journal


 日銀のマイナス金利導入による住宅ローン金利低下を受け、「住宅は今が買いどき」という論調も強くなる一方、各種税金・手数料の負担や資産価値の低下、多額の修繕費発生など持家のリスクに関する指摘も多い。「持家か賃貸か」というテーマはこれまで多くのメディアでも取り上げられ、「永遠のテーマ」ともいえる。

 そこで今回は、1月に『家なんて200%買ってはいけない!』(きこ書房)を上梓した経済評論家の上念司氏に、

「持家により発生する大きなリスク」
「総支払い額は、賃貸より持家のほうが大きくなる」
「日本人の“持家信仰”の間違い」
「マンションバブル崩壊の可能性」

 などについて聞いた。

――「住宅を買ってはいけない」理由は、なんでしょうか。

上念司氏(以下、上念) 新築物件には新築プレミアムが乗っているため、入居した翌日には2割ぐらい値下がりします。戸建ては築20年で資産価値がゼロになります。どんなにリフォームをしても資産価値はゼロです。持家派の考えや不動産業者の言い分は「家賃を払い続けても何も残らないが、ローンなら資産が残る」という主旨ですが、現実には資産として残りません。

 もちろん、ローンで買った家を人に貸して賃料で稼いで、20年経って資産価値がゼロになった時点で自分が住んで相続税をゼロで済ませる、というような賢いことをするなら問題ありません。

――ローンと家賃の支払いを比較すると、どちらのほうが少なくて済むのですか。

上念 ローンと家賃の支払総額をシミュレートすると、どうなるでしょうか。4000万円の家を頭金1000万円で購入し、ローンは35年、金利は1%、1.5%、1.7%の3パターンを想定し、修繕費は10年ごとに150万円と想定します。一方、賃貸は子育てに応じて1〜10年目は15万円、11〜26年目は20万円、子供が独立した27〜35年目は10万円、2年ごとに更新料1カ月を想定します。

 すると、金利が1.7%になると購入と賃貸の支出がほぼ同額になりますが、購入の場合はローン手数料、売買仲介料、各種保険代などで400〜500万円が上乗せされます。しかも、マンションの修繕積立金は、大規模な修繕が発生すれば値上がりする可能性があります。戸建てなら修繕積立金はありませんが、それでも通常の維持費や老朽化した時にリフォーム費用がかかります。つまり家を買うほうが支払総額が大きい上に、資産がゼロになってしまうため、買ったほうがよいという結論にはなりません。

――賃貸なら収入が減ったら住み替えればよいのですが、家を買うと、生活を切り詰めなければならないケースが多い。まして、会社員なら雇用リスクが付きものです。

上念 たとえば田園都市線の沿線には、多くのエリート層の会社員が―戸建てを所有しています。50歳前後で子供が2人いるという平均的な家庭を例にしてみましょう。この沿線の一戸建ては高額なので、ローンの支払いは年間200万円前後でしょう。

 しかも、この沿線の住民は教育水準が高く、子供は2人とも私立に入れた場合、年間の学費は2人分で200万円前後になると思います。ローンと学費で年間に約400万円かかります。年収が1000万円あっても手取りは800万円程度なので、奥さんに収入がなければ、家族4人分の生活費は400万円しか残りません。

 収入が増えた分、支出も増えるという生活をしていては“貧乏父さん”になりかねません。さらに50歳前後という年齢からして、リストラの対象になる段階です。実際、こういう人は少なくありません。

■FX取引より危険

――不動産の証券化をきっかけに、不動産は金融商品に変化しました。それ以降、家を買うことは金融商品を買うことになったのですが、持家派にその認識はないでしょう。

上念 ないでしょうね。都心の新築マンションを賃貸した場合、利回りは年4%程度に低下しました。マンションを買うということは、この利回りで、きわめて流動性の低いマンションという商品に対して、自己資金の何倍ものレバレッジをかけて数千万円を1点投資するのと同じです。FX取引よりも、よっぽど危険な取引ですよ。FXなら損失が出たらすぐに売れますが、住宅は流動性が低くそうはいきませんから。

 しかも、金融商品として高い利回りを出せる土地は、すでにREIT(不動産投資信託)として証券化されています。お金に余裕があるのなら、REITを買って、毎月(または隔月、半年払いなど)振り込まれる分配金を家賃の足しにして賃貸に住むことが現実的です。

――どうして、多くの人がその現実に気づかないのですか。

上念 FXなどと違って、元本が変動していることが見えないからです。家を買うという金融取引は、買った時点で2割程度値下がりし、そこからスタートします。しかし流動性が低いので、元本の現在値が見えません。

 売らない限りは、買った時の価値が保たれていると思い込んでいて、売る時になって初めて元本が毀損されていることを知り、愕然とするわけです。マンションの場合、駅からの徒歩時間と間取りぐらいしか評価されず、大手不動産会社の物件でもブランド価値はありません。

■変化に対応できなくなる

――では、中古住宅や中古マンションを買うのはどうなのでしょう。

上念 消耗品を買うようなもので、いずれ想定以上の修繕費がかさんでくるでしょう。新潟県湯沢町のリゾートマンションと同じです。湯沢町のリゾートマンションは安い物件なら20〜30万円で買えますが、毎月の管理費が3〜10万円もかかります。

――“持家信仰”と言われるように、家を買うことは金銭的な損得を超えた精神的な行為ですね。

上念 家を買うという考え方は宗教と同じです。投資家でベストセラー『金持ち父さん 貧乏父さん』の著者であるロバート・キヨサキ氏は「金持ちはお金を出して資産を買う。貧乏人はお金を出して負債を買う」と言いましたが、まさに神の言葉です。

 そもそも土地神話が生まれたのは、戦後になってからです。背景は新築物件をどんどんつくる業者が増えたことです。結局、土地神話を一生懸命支える人と、それに釣られてしがみつく人がいるので、不健全な状態が続いてしまったのです。

 しかし、空き家がこれだけ増えてくるとさすがに土地神話は崩壊すると思います。そもそも、家さえあればなんとかなるという発想が間違っているのです。

――信仰や神話になってしまうと、いくら経済を理解しても修正できませんね。

上念 もはや宗教なので理詰めの説得は無理です。大損しないことには気づきません。かく言う私も20代の時には土地神話にこだわっていて、大手ハウスメーカーの注文住宅を5000万円で買いました。そして3年半で売却した時に、約1000万円の損失を出すという経験をしました。トイレを1階と2階に設置して、床暖房を付けたのですが、評価されたのは築年数と間取りと駅からの徒歩時間のみで、住宅市場の実態を学びました。

 私は「俺は騙されていたんだ!」と大損して初めて気づいたのです。家を売ったのは33歳の時で、そこから持ち直して今があるのです。ところが、大抵の人は60歳や70歳になって家に価値がないことに気づいて、愕然とするわけです。30〜40代の人は、持家のリスクに今気がつけば、まだやり直しができます。もう終身雇用はとっくに終わりました。いまは、変化に対する復元力が求められます。しかし、家を買ってしまうと変化に対応できなくなります。

――転勤した時に、持家を定期借家にする人もいます。

上念 悪あがきですね。定期借家にしても期限が3年だったりするので、多くの場合は借り手が見つかりません。

■老人でも住むところには困らない

――家を買う理由のひとつに、定年後に毎月家賃を払い続けるのは大変だから、定年前に住宅ローンを払い終えてスッキリしたいという心理があります。

上念 しかし、かりに退職金で残りのローンを返済したらどうなるでしょうか。もともとローンの支払いで貯金が少ない上に、新築して20年が過ぎて資産価値を失った不動産を抱えたまま、老後の資金もなくなってしまいます。

 以前は「老人には賃貸しない」という大家もいましたが、人口減少の時代に、そんなことをしたら賃貸収入を得られなくなります。これからは、老人でも住むところには困らなくなるでしょう。

――持家が増えるのは、ローンを貸し付ける銀行にも問題があるでしょう。

上念 銀行はローン申込者のリスク審査能力がないため、上場企業に勤めていて終身雇用っぽい人にはどんどん貸し付けます。ところが、その人がリーマンショックなどで失業したり、子会社に転籍させられて給料が下がったりして返済が滞った時に、初めてリスクに気づくのです。

――たぶん不動産会社の社員や銀行員は、持家の経済的なリスクを理解していると思います。彼ら自身の家は、持家と賃貸のどちらが多いのでしょうか。

上念 統計がないので詳しいことはわかりませんが、不動産会社の社員自身が土地神話に騙されていますし、また彼らには周囲の空気に弱い人が多いので、持家が多いのではないでしょうか。銀行員については、保守的で横並び志向が強いので、持家が多いでしょう。行員対象の優遇金利を使って家を買い、得をしたと思っているのではないでしょうか。じつはリスクを抱え込んでしまっているのですが。

――欧米では、会社員の住宅は持家と賃貸のどちらが主流になっていますか。

上念 持家が多いのですが、それは中古市場が発達していることが背景になっています。日本の住宅市場の中古比率は14%ですが、アメリカは90%、イギリスに至っては84%を占めています。欧米の人は家をリフォームして、買った時よりも高く売るのが一般的です。彼らは住宅をハコとしてとらえ、リフォームする際にも標準的な間取りにして、流通しやすいようにしています。

 一方、日本ではテレビ番組でよく紹介されるように、その時の家族構成やライフスタイルに合わせてカスタマイズし過ぎた家を作るため、流通価値がなくなってしまうのです。

■マンションバブル崩壊の危険も

――日本では、これから人口が減少していくなかで住宅は供給過剰になっていきますね。

上念 野村総合研究所の計算によると、2040年に空き家率が40%になるそうです。空き家には登録制度がないので正確な数字は把握できませんが、いろいろなサンプル調査から割り出すと現在の空き家率は全国平均13%で、都心のワンルームマンションでは空室率が28%に達しています。

――それでも、オリンピック景気を煽って東京の臨海地区ではマンションの建設ラッシュが続いています。オリンピック後に約6000戸の選手村が民間に分譲されますが、これが滞るようだと、一気に市況が悪化するのではないでしょうか。

上念 港南、芝浦から築地、勝どき、晴海、豊洲、月島、辰巳、東雲あたりにかけてのベルト地帯には、タワーマンションが増えてマンションバブルが起きています。将来的にこれは大きな爆弾になると思います。オリンピック後に市況が悪化すれば、マンションバブルが崩壊し、このエリアは全滅してブラックホールになる可能性もあります。

――こうした供給過剰に対して、国土交通省は需給バランスを調整する政策を打たないのですか。

上念 国交省は、住宅メーカーと不動産会社に新築物件をどんどんつくらせて儲けさせてきました。この方針は変わらないでしょう。ただ、市場メカニズムが働いて、新築が売れなくなると、住宅メーカーはリフォームメーカーに転業するのではないでしょうか。「日経新聞」の記事によると、1969年以降、住宅に対する累計投資額と現在の資産価値を引くと500兆円あるそうです。500兆円の資産が失われ、住宅業者の懐に入ったわけで、まったくの無駄です。日本の住宅は単なる消費財になっています。

――家を買うことが損だとわかっていても、借家住まいでは不安だから、どうしても家が欲しいという人は多いでしょう。どうすればよいのですか。

上念 40坪程度の土地を親から相続するとか、田舎なので土地が二束三文で手に入るとか、あらかじめ貸家として建てて、家賃で建設費用の半額ぐらいを補填できるといった前提があるなら検討してもいいです。その前提で家を建てるなら選択肢はひとつ。「カーサキューブ」の注文住宅をオススメします。私の好みかもしれませんが、オシャレで防犯性にも優れ、低コスト。なんと、1400万〜1900万円台で建てられます。『家なんて200%買ってはいけない!』の著者である私が勧めるのは矛盾しているかもしれませんが、どうしても家が欲しいのならカーサキューブしかないですね。
http://biz-journal.jp/2016/03/post_14196.html


15. 中川隆[1905] koaQ7Jey 2016年3月16日 06:49:11 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[1867]

安易なアパート建設・経営、人生を不幸にする危険…安定した賃貸困難、多額借金抱える
2016.03.16 文=牧野知弘/オラガ総研代表取締役 Business Journal


 2015年10月実施の国勢調査によれば、日本の人口は1億2711万人。この数は5年前の10年の調査時点と比べて94万7000人の減少。1920年の調査開始以来初の減少を記録した。本格的な人口減少社会への突入を、今回の調査はつきつけている。

 そんななか、国土交通省の調査によれば、国内の住宅着工戸数は15年で90万9000戸。前年比1.9%の増加となった。国内の空き家総数は13年で約820万戸。毎年増加し続ける空き家がある一方で、日本は毎年100万戸近い新築住宅をせっせとつくり続けている奇妙な国である。

 住宅着工統計のなかでもとりわけ好調なセクターが「貸家」である。15年は総数で37万8000戸。対前年比で4.6%の伸びとなった。貸家の着工が多いのは首都圏(1都3県)で、全体着工戸数31万8000戸のうちの42%に当たる13万5000戸もの貸家が着工されている。対前年比では7.8%の増加だ。

■貸家が増加している要因

 貸家が増加している要因はなんだろうか。

 ひとつが、相続税評価における基礎控除額の改定である。昨年1月1日より、相続税評価額の算定において、従前は「5000万円+1000万円×法定相続人の数」であったものが、「3000万円+600万円×法定相続人の数」に4割も縮小されてしまったのだ。

 この改定は全国的にはあまり関心を呼んでいないが、都市部においては今まで相続税とは縁のなかった世帯でも、課税が及ぶ世帯が続出することとなっている。都内では対象となる相続税課税世帯が2倍になるとの推計もある。

 こうした課税強化策への対応として脚光を浴びたのが賃貸アパートの建設による相続税評価額の圧縮だ。土地は更地にしておくと、相続の際は「路線価」で評価される。ところが、土地の上に賃貸アパートを建設すれば、評価額が大幅に圧縮できるのだ。

 例えば相続税評価額が1億円の土地の上に、7000万円をかけてアパートを建築することを考えてみよう。

 まずアパートを建設することで、従来は1億円だった評価を引き下げることができる。土地の上に賃貸資産を建設すると「貸家建付地」としての評価になる。これは従来の路線価に基づいた評価額から借地権割合と借家権割合を乗じたものを控除できるというものだ。具体的には、この土地の借地割合を60%、借家権割合を30%とすれば
 1億円×(1-60%×30%)=8200万円
 となる。さらに建物については、借家権割合分の減額が認められるので建物の固定資産税評価額を3000万円とすれば、
 3000万円×(1-30%)=2100万円
 になる。

 土地と建物を合計した相続税評価額は1億300万円(8200万円+2100万円)だ。アパートの建設費7000万円を全額借入金で調達すれば、この評価額から借入金を差し引くことが可能となるので、アパート建設による相続税評価額は3300万円まで圧縮できるというわけだ。

 さて、法定相続人が3人だとすると、相続税評価額の基礎控除額は4800万円(3000万円+600万円×3人)となるので、相続税を支払う必要はなくなる。更地のままほうっておけば、1億円から基礎控除額を差し引いた5200万円相当額に相続税が課税されたはず。これがアパート建設による節税のカラクリである。

■貸家供給市場は成長しないという現実

 貸家が増加するもうひとつの要因が、マイナス金利に象徴される金融緩和だ。金融機関は「緩みきった」金融環境のなかで、貸し手を探してさまよっている。そこで目を付けたのがアパートローンである。土地を担保にアパート建設会社と提携して、相続税が心配な土地所有者に積極的にアパートローンを薦めている。

 不安を抱える土地所有者にアドバイスをするのが税理士である。税理士のなかにはこうした節税対策を指南することで、コンサルティング収入がアップするし、なかには別会社形態で業者からバックマージンを受け取っているケースもあると聞く。

 もちろん、こうした対策は土地所有者にとっては「良策」とも思えるが、事はそう簡単ではない。冒頭に記したように、国全体で人口減少が本格化しているなかで、アパートを中心とした貸家供給が、どんどん成長していくマーケット環境でないことは誰の目から見ても明らかだからだ。

 人口の減少は全体像だけを見ていても不十分だ。実は人口減少が深刻であるのは、総人口の減少というよりも、働き手の減少といわれる、15歳から64歳までの「生産年齢人口」の落ち込みだ。この数は、総人口よりも減少スピードは速く、1995年の8726万人をピークにすでに減少に転じており、2014年には7785万人。20年ほどの間でなんと11%も減少しているのだ。

 増加する一方の高齢者は、アパートの賃借人としてはあまり歓迎される対象ではない。高齢者でアパート住まいの人は、経済的条件が芳しくない先が多く、賃料を引き上げる余地のある賃借人はごく限られる。室内での孤独死も心配だ。賃料をしっかり納めることができる生産年齢人口の激減は、アパート運営にとって暗い影を投げかけているのだ。

■安定した賃貸収入の確保は困難

 ところが、アパート経営は土地所有者のみならず、一般の会社員の資産運用手段としても喧伝されている。低金利で行き場を失った余剰資金の投資先として「老後資金のための資産形成手段のひとつ」として勧められるケースは多い。

 需要があやふやなのに「えいや」でアパート投資を行う、これは嵐を前にして、港から小さな船で漕ぎ出すような行為である。多くのアパート会社はサブリース(借り上げ)で一定の家賃保証をうたって、オーナーの安心・安全を語っているが、こうした条件もよく調べてみる必要がありそうだ。

 長期間のサブリースの多くには、15年程度後の大規模修繕についての「承諾」が条件であるケースが多い。その時に修繕資金が確保できなければ、保証はアパート会社のほうから解除できる。アパートは経年劣化が早く、また次々と新規物件が供給されることから、築年の浅い物件に入居者が流れ、築10年もすると空室だらけになるアパートもざらに存在する。家賃保証とうたっていても、その金額まで保証している会社は少ない。多くは金額条件の見直し条項があり、市況が厳しいときにアパート会社が救ってくれるような内容のものは少ないのだ。

 サブリースは当然手数料があるので、オーナーから見れば満額の賃料は受け取れない。また、テナントの入れ替わりごとの部屋の補修や大規模修繕に当たっては、アパート会社の系列会社が行うので、オーナーに業者の選択権はなく、なかには法外に高い修繕費等を請求された例も多いと聞く。今後、加速度的に生産年齢人口が減少していくなかで、安定した賃貸収入を確保できるアパートは少ないのだ。

■借金を子供や孫に残して死んでいくのと同義

 平成バブル崩壊の頃、『ナニワ金融道』という漫画が流行った。大阪の金融会社を舞台に「金貸し」の裏側を面白おかしく語り、大ヒット、ドラマや映画にも採用された。このドラマの主題歌が、ウルフルズの『借金大王』だ。

「貸したカネ返せよ〜」という、軽快なリズムに乗せて歌うこの歌詞に真実が隠されている。7000万円の借金で、とりあえず相続税を逃れたアパートオーナーは、どんなに金利が低い時代であっても、借りた元本7000万円を「返済する」アテがなければ、いわば借金を子供や孫に残して死んでいくようなものである。

 目的が節税であろうがなんであろうが、「投資」には「出口」が必要だ。「アパートは節税になりますよ」「お金、貸しますよ」といってくる輩は、仕事としてアパートを売って収益を得るために優しく語っているのであって、所詮はあなたの人生に「興味・関心がある」わけでも、ましてや「責任を負っている」わけでもない。

 投資は常に冷静な判断で。自己責任の重さをかみしめて行うことだ。

(文=牧野知弘/オラガ総研代表取締役)
http://biz-journal.jp/2016/03/post_14260.html


16. 中川隆[2041] koaQ7Jey 2016年3月21日 08:33:36 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[2009]

5千万円の驚愕の欠陥住宅!傾きで動悸、家中に水たまりカビだらけ、一晩中騒音

2016.03.21 文=椎名民生 Business Journal


「冬は台所の足元がひどく冷たく、ストーブが欠かせない。地下の浴室でヒートショックを起こすほど寒い、人間が生活できるような家ではない」と言うのは、プロ野球解説者の大島康徳氏だ。

 大島氏といえば、現役時代は中日ドラゴンズ、日本ハムファイターズ(現北海道日本ハムファイターズ)で活躍し、現在はNHKのプロ野球解説を務めている。1983年にホームラン王のタイトルを獲得、現役通算2204安打を記録した、40〜50代の元野球少年にとってはプロ野球史に残るまぶしいスター選手のひとりだ。

 大島氏が1993年に建てた注文住宅が欠陥住宅問題の渦中にあると聞き、東京・杉並区のご自宅に伺った。この自宅は、そもそも夫人の実家の近くだったという。

「大島は現役時代、年間半分以上家にいなかった。子どもは2歳と4歳で実家に世話になることも多かったので、家を建てるならば実家の近くがいいと考えて土地を探した結果、親戚と先代の社長が知り合いだった地場のハウスメーカーHに建築を頼んだのです」(大島氏夫人)

 90年8月に通算2000本安打を達成した大島氏は、93年当時も40歳を過ぎたものの現役で活躍していた時期だ。親戚と共にHの先代社長に面談し「安心して任せてください」と担当する「右腕」建築部長を紹介され、建築がスタートした。

「要望としては、私が東京に出てきたときに地震が多いと感じたので、『地震に強い家』をつくってほしいということ。台所の食器棚は壁面収納で、安全性第一。職業柄、防音、断熱は欠かせないなどというお願いをしました」(大島氏)

 32坪の土地の上に、半地下もある地上3階建てで、価格は5000万円超。引渡しが済み、引越しした大島氏は翌94年に引退し、95年からはプロ野球解説者として駆け回っている。その後、2000年から02年まで本拠地が東京ドームだった頃の日本ハムファイターズの監督も務めた。

「プロ野球解説の仕事も順調で、当時は頭の中は野球のことばかりで、『欠陥ではないか』という妻の声をさほど重大だとは思いませんでした。住宅ローンを組んだ人はみんなそうだと思いますが、数千万円のローンもあったため、当時は返済するのに必死でしたしね」(大島氏)

 だが家を守る夫人は、家の不具合に気づき始めていた。

「それまではあまり病院にかかっていなかったのに、この家に住み始めるとめまい、頭痛、動悸と体調が悪くなったのです。今になってみれば、部屋が若干傾いていることが原因だと思います。断熱をしていないので夏は暑い、冬は寒い、すきま風がすごいという有様で、風の強い日は風圧を感じるほど窓がしなり、和室の障子が一晩中バサバサと音を立て、引き戸はガタガタと揺れます。屋根はペラペラなので雨が降れば雨音でテレビの音も聞こえなくなるほどです」(夫人)

 地震に強い家のはずが、洗濯機を回せば家全体が揺れる。さらにカビに悩まされている。

「エアコンの排水管をコンクリートの壁に埋めているが、壁の内部で水がたまり、あるときエアコンから水があふれだしてきたのです。排水工事で対応しましたが、壁の中に残っていた水分が地下の壁全体を腐らせ、そこからカビが発生しました。玄関の天井も雨漏りでカビだらけになりました。浴室の天井パネルに水がたまって、一気に降ってきたこともあります」(夫人)

■無責任すぎるハウスメーカー

 驚愕するような欠陥の数々については、『別冊宝島 危ない不動産』(宝島社)に詳細な記述があるのでご参照いただきたい。だが、その欠陥以上に驚くべきは建築したHの対応だ。

 Hに大島氏が欠陥を指摘すると、クレイマー扱いされたという。

 02年、大島氏が監督を退任し、家にいる時間が多くなり家の不具合にも正面から向き合うようになった。

「毎日家にいるようになると、不具合だらけだと気がつくようになりました。台所、トイレの排水に傾斜がなく、よく詰まりました。なぜこんなに詰まるのかと、ことあるごとにHに連絡するのですが、こちらが費用負担する工事には積極的に動くが、欠陥が原因のH負担の修理となると対応が悪くなるのです。もっともひどかったのは、雨漏りを指摘した時に『応急処置だ』と言ってその部分にティッシュを詰めて、1年半もほったらかしにされました。こうした不誠実な対応が重なったため、何度も催促せざるを得なかったのですが、それでクレイマー扱いされていました」(大島氏)

 そして11年3月、東日本大震災が発生する。幸いにして夫妻は家にいなかったが、家は激しいひび割れが目立っていた。

「急いで帰宅すると、家の中にいた犬が外に飛び出してきました。その後の余震でも身の危険を感じるほど、ものすごく恐いです。その夏にテレビで日本建築検査研究所の岩山健一さんを知り、連絡を取りました」(夫人)

 専門家の調査によると、16カ所もの大きな欠陥が見つかったという。
http://biz-journal.jp/2016/03/post_14327.html
 


17. 中川隆[2169] koaQ7Jey 2016年3月30日 08:19:56 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[2152]

不動産バブル崩壊か 危険信号「の」の字現象がクッキリ
2016年3月30日 日刊ゲンダイ


 いよいよ不動産バブル崩壊のサインがはっきりと出始めた。JR高尾駅前の新築マンションが即日完売、飛ぶように売れているというのだ。平均価格は75平方メートルで3500万円ほど。都心部の半額以下で、調布市や府中市といった多摩東部と比べても1000万円以上安いのが人気のヒミツらしい。景気がいい話に聞こえるが、これがなぜ“危険信号”なのか。

 近著に「新築マンションは買ってはいけない!!」(洋泉社)がある住宅ジャーナリストの榊淳司氏が言う。

「私がかねて指摘してきた、不動産市場の“『の』の字現象”が顕著になってきました。東京の山手線内と城南、湾岸エリアの局地的バブルが、川崎市の武蔵小杉周辺、横浜のみなとみらい地区まで波及し、これが八王子→多摩→高尾を通過すると、埼玉の大宮、越谷付近をグルッと回り、最後は千葉県にたどりついてドーンとバブルがはじけるという理屈です。点をつなぐとちょうど『の』の字になります。平成バブルとまったく同じ現象が起きましたが、今は大宮あたりまでバブルが波及しています。崩壊まで秒読み段階に入りました」

 先週は公示地価が8年ぶりに上昇したというニュースが流れたが、危険な兆候は他にもある。先月、今年1月まで19カ月連続で上昇が続いていた東京23区の中古マンションの値上がりがピタリと止まった。中でも局地バブルが発生した都心3区(千代田区、中央区、港区)は昨年12月に下げに転じている。マンション市場が供給過剰に陥りつつあるのに、アベノミクスが始まった4年前に着工した新築物件がこれから大量に出回り始める。

■残るのは後悔とローン地獄

「日本はまさに“いつか来た道”をたどり始めているのかもしれません。高尾駅はJRと京王電鉄の2路線が使えるので、利便性が良さそうに見えますが、中央特快で新宿まで約45分、東京まで約1時間もかかる。20年後、3500万円の新築マンションが500万円で売却できたら御の字でしょう。買った当座はいいけれど、多くの人がローンに苦しむことになりそうです。日銀のマイナス金利で住宅ローンの審査が甘くなって喜んでいる若い世代は十分に気を付けてください」(榊淳司氏)

 赤羽や板橋あたりにも75平方メートルで3500万円くらいの中古マンションがゴロゴロある。「豊かな自然を満喫できる」とか甘言に惑わされ、郊外の僻地の物件をつかまされたら、残るのは後悔とローン地獄だけだ。
http://www.nikkan-gendai.com/articles/view/life/178259 


18. 中川隆[2178] koaQ7Jey 2016年3月30日 18:22:52 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[2164]

「年収を基準にして家を買うと必ず失敗する」不動産のプロが警鐘
2016.03.30 日刊SPA!


「住まい探しを始める際、『私の年収でいくらのマンションが買えますか?』と不動産業者に相談する人は、将来の家計が破綻してしまう典型的なタイプです」と指摘するのは、『不動産業界の人だけが知っている新築マンションは買わないほうがいいワケ』が大きな反響を呼んでいる不動産コンサルタントの城戸輝哉氏。


「初めての住まい購入は誰でも気負ってしまいます。そして、どうせ買うなら、多少の無理をしてでも自分が買える範囲で一番、条件のいい物件を手に入れておくのが将来のリスクヘッジにもなるだろうと考えがちなのですが、そこには大きな落とし穴があります」


 信用度の高い企業に勤めるサラリーマンなら、住宅ローンを利用して年収の7〜8倍の物件まで買うことができるが、限度額いっぱいまで借りて家を買うのはあまりに危険だと城戸氏は警鐘を鳴らす。


「不動産業者に相談すると、『新築や築年数の浅いマンションならこれからも価値が残るし、いざというとき売ったり貸したりしやすいから心配ありませんよ』と聞かされます。だから、ほとんどの人が新築ならギリギリまで予算を上げても大丈夫と考えてしまうのですが、このパターンでみんな貧乏になってしまいます」


 なぜ貧乏になるのか。絶対に意識しなければいけないのは「将来的な資産価値」だという。


「実は、新築マンションだからこそ無理して買ってはいけないのです。新築マンションの場合は購入後の価値の目減りが激しく、10年、20年経過すると、購入時の6割から半値でしか売れなくなってしまいます。実質的な資産価値を大きく上回る額のローンを組んでしまっているわけですから、転職や失業などで家計が苦しくなっても売り抜けることが難しく、最終的には支払いが滞り、競売にかけられてしまいます。今の日本で資産価値の目減りがなく価格が長期的に安定するのは、立地の良いエリアに建つ中古マンションだけです」


 では、予算の設定の目安はどうするべきなのか。「わかりやすい“目安”に流されてはいけません」と城戸氏は注意を促す。

城戸輝哉氏


「『ローンは年収の5倍まで』とか、『ローン返済は年収の35%以内に収めれば大丈夫』という目安を挙げる人もいますが、安易に鵜呑みにするのは危険です。そもそも、年収1500万円の人と年収300万円の人では同じ返済比率でも家計の負担の重さが全然違います。お子様が一人と二人の場合でも違いますし、返済期間や、手持ちの現金にバッファを残してあるかによっても状況は大きく変わってきます。個々のライフスタイルが反映されない基準には意味がないどころか、却って間違った判断の引き金にもなります」


 それよりも、まずやるべきはライフプランと資金計画のシミュレーションとのこと。


「特にお子様が産まれて育つ時期や、新しい仕事に取り組むタイミングなど、人生のステージが変化する可能性を見据えたうえで、常に余裕のある状態で支払うことができるキャッシュフローのシミュレーションが必要です。その際、忘れてはいけないのが、賃貸と購入、それぞれのケースを比較する場合には、『ローンの返済額+維持費(管理費や修繕積立金、税金や何かあった場合の修繕費など)と家賃』でシミュレーションすることです。ローン返済額と家賃だけで比較をしてしまうと、リスクがイコールになりません」


「年収を基準にして何が買えるか」というではなく、「どんな暮らしがしたいか」に住まいを道具として組み込むという発想。そこを出発点にすれば、年収の多寡にかかわらず、自分らしい豊かな暮らしにたどり着けるだろう。
http://nikkan-spa.jp/1083213


19. 中川隆[2381] koaQ7Jey 2016年4月18日 08:09:32 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[2467]
2016-04-17
人口減と少子高齢化が進む日本で不動産は救いになるのか?


人口が減っていく一方の国、少子高齢化の国、経済が衰退していく国の不動産は、基本的に地方から価値を失っていく。

人がいなくなり、子供や若者もいなくなり、外部から新たな流入がなくなると、その地は荒廃していくしかない。

人がいないとビジネスが成り立たないので、あらゆる店がなくなる。医者もいなくなり、公共施設がなくなっていく。そうすると、ますます人がいなくなっていく。そしてその土地は荒廃していく。

日本では地方のあちこちがそうやって朽ち果てていき、限界集落も廃村も急激に増えている。

そんな衰退する一方の土地を欲しがる人は誰もいない。そのため、土地の価値は下がるだけであり、買う人がいなければやがては土地価格も下がっていく。

地方の辺鄙な場所のマンションや家屋では100万円や200万円で手に入るようになっているのは、すでにその地方の価値が喪失しているからに他ならない。

いくらそこで広大な土地を持っていても、その土地は持って運べないのだから、奇跡的な再開発でもない限り、不動産の価格は下がっていく一方だ。

それは値下がりが決定している株を買うようなもの

今、日本の地方で起きているのが、不動産価格の絶望的な価格下落である。人口減に少子高齢化で不動産価格が下落する。これは非常に単純な話だ。

ところが、未だに多くの日本人が高度成長時代や人口増加による土地価格の上昇という過去の出来事を覚えており、心の中に「土地神話」が生きている。

すでに1990年代以降のバブル崩壊で神話は崩れ去っているのだが、日本人は今も不動産という資産を特別なものとして崇拝している。

たとえば、資産を手に入れるつもりで新築のマンションを購入してしまうのも、不動産崇拝の表れであると言える。

新築マンションは購入時点が最も高く、買った瞬間に価値の20%を失うのが普通だ。その後もズルズルと価値は下がっていき、15年も経つとその価値は半減する。

これを指して「新築マンションを買うということは将来値下がりが決定している株を買うようなもの」という関係者もいる。不動産のプロが絶対に新築マンションを買わないのは、そのような裏側が分かっているからだ。

こうしたマンションは20年も30年も経てば、かなり老朽化してボロボロになり、外観もひどければ内部も時代遅れになっていることが多い。

普通の人は、ちょうどその頃に両肩に重くのしかかっていた住宅ローンが終わる。ところが、そのときに古くなったマンションを売却しようとしても買った価格の半分の値段で売れれば上出来だ。

建て替えしようにもマンションのような集合住宅では建替え費用が捻出できない人も多いので、話がまとまらずに朽ちるに任される。

さらにマズいのは、今でも日本の住宅市場は「飽和」して空き家率は13%近いのに、今後は人口減でさらに空き家率が上昇していき、今のままだと30年後には40%近い空き家率になると言われている。

供給過剰の中で老朽化したマンションを抱えても、資産としては厳しいものになるというのは少し想像力を働かせても分かるはずだ。
http://www.bllackz.com/?m=c&c=20160417T1340230900


20. 中川隆[2347] koaQ7Jey 2016年5月03日 06:08:53 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[2572]
バカ高い新築マンション、新築戸建てのほうが2千万円も安い!築20年で価値3分の1に
2016.05.03 文=山下和之/住宅ジャーナリスト Business Journal
http://www.asyura2.com/16/hasan108/msg/223.html


 一戸建ての建物の価値は20年でゼロになる――。


 そんな常識がまかり通っていますが、果たしてこれは正しいのでしょうか。実は、中古住宅の価値を比較すると、築20年を超えるとマンションの価値は新築時の3分の1近くまで減少するのに対して、一戸建ては半分以下になることはありません。将来の資産価値を考えると、断然一戸建てのほうが有利なのです。


■新築や築浅物件は一戸建てのほうが安い!


 まずは図表1をご覧ください。これは、首都圏で取り引きされている中古マンションと中古一戸建ての成約価格が、建築後の経過年数によってどう変わるかを示しています。


 築0〜5年以内の新築に近い状態では、マンションのほうが圧倒的に高くなっています。特にここ数年は新築マンション価格が大幅に上がっていることもあって、築浅の中古マンション価格も上昇、4739万円に達しています。それに対して、築浅の中古一戸建ては3710万円で、なんと中古一戸建てのほうが1000万円以上も安くなっています。
 
 新築や新築後間もない物件では、マンションに比べて一戸建てのほうが格段に手に入れやすくなっていることがわかります。

■マンションは築25年まで急激に下がる


 その後、築年数が経過するにつれて、マンション価格は急激に低下します。特に建築後25年までは、まさに右肩下がりといっていい状態で、築21〜25年になると1729万円で、築0〜5年の4739万円に比べると3分の1近い水準まで低下します。さらに築31年〜では1572万円と、築0〜5年の3分の1以下まで下がります。


 それに対して、一戸建ての下がり方は緩やかです。築0〜5年が3710万円に対して、築6〜10年は3657万円と1.4%ほどしか下がっていません。さすがに、築20年を超えるとかなり低下し、築31年〜では2268万円ですから、築0〜5年に比べると4割近いダウンです。それでも、マンションが3分の1以下まで下がっているのに比べると、資産価値の維持という点では一戸建てのほうが格段に有利な結果といっていいでしょう。

■新築時にはマンションのほうが格段に高い


 新築時の価格をみると、図表2にあるように、マンションが5000万円を超えているのに対して、建売住宅は3000万円台の前半です。一戸建てが安いというよりは、このところマンション価格が高くなりすぎているという見方もできます。
 この状態が続けば、やがて消費者がマンション価格の上昇についていけなくなるのは自明の理。やがて横ばいから下降局面に入るでしょう。これまでのマンション市場を振り返ってみれば、7〜8年から10年程度のサイクルで上昇・下降を繰り返してきました。そろそろその潮目の変化が近いのかもしれません。

■中古マンション価格も上がりすぎている


 いずれにしても、マンションは先に触れたように中古になると価格が急激に低下します。新築時にはマンションのほうが圧倒的に高いのに、図表3にあるように、中古市場では一戸建てのほうがむしろ高くなっています。


 ただ、このところは中古マンション価格の上昇による逆転現象もみられます。これまでの市場からすればかなり異常な状態であり、そろそろ中古マンション市場も右肩上がりにストップがかかってもいい時期かもしれません。


■日本人の土地信仰、一戸建て指向は正しい?


 国土交通省が行っている「平成26年度土地問題に関する国民の意識調査」によると、日本人の79.2%は、自分の住む家について、「土地・建物については、両方とも所有したい」としています。かつての90%前後に比べると若干少なくなっているとはいえ、日本人の土地信仰には根強いものがあります。


 さらに、同調査から望ましい住宅形態をみると69.1%が「一戸建て」としています。「一戸建て・マンションどちらでもよい」が18.9%で、「マンション」と答えた人は10.3%にとどまります。


 日本人の土地信仰や一戸建て指向には根強いものがあり、それもやはり土地付きの一戸建ての資産価値の高さからきているのではないでしょうか。
http://biz-journal.jp/2016/05/post_14955.html
http://www.asyura2.com/16/hasan108/msg/223.html


21. 中川隆[2546] koaQ7Jey 2016年5月21日 21:24:59 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[2807]

婚活サイトで“獲物”見定めマンション勧誘…「親切な恋人」にご用心〈AERA〉
AERA  2016年5月23日号


 婚活サイトを舞台にした投資用マンションの詐欺的な勧誘・販売。不動産会社、勧誘会社、銀行が仕掛けるデート商法の手口とは?

 北千住、錦糸町、練馬、横浜、川口……。東京都内や近県のベッドタウンに点在するマンションは、最寄り駅までの距離や立地条件、ブランド名や戸数など、特徴はさまざまだ。

 共通するのは専有面積が25平方メートル前後と、婚活サイトで知り合った2人が住むには狭すぎる投資用物件だということ。適正価格で購入し賃貸に出せば利回りを生むかもしれないが、購入価格が相場より割高で、もうけが出るほどの家賃が取れないとすれば、高額な住宅ローンを抱えて暗澹たる気持ちになるに違いない。おまけに親身になって将来を案じ、購入を勧めてくれた“恋人”とは、連絡すらつかなくなったとしたら……。

 これは2009〜13年ごろ、実際に起きた話である。売り抜けてもうけた側は笑いが止まらないだろうが、だまされたほうは踏んだり蹴ったりもいいところだ。詐欺的商法だが、刑事事件で責任を問うにはハードルが高い。犯意の立証が極めて難しいからだ。

 ならば民事で被害回復をと、東京のクレジット・リース被害対策弁護団(団長・瀬戸和宏弁護士)が「投資用マンション被害窓口」(担当・平澤慎一弁護士)を立ち上げ、14年2月から15年10月までの間に、原告計26人による3次にわたる集団訴訟を東京地裁に提起した。

 集団訴訟はいずれも係争中だが、原告1人で先行して提訴していた別の裁判ではこの3月に一審判決があり、裁判所は被告の勧誘会社と勧誘員に1355万円を支払うよう命じた。

 このケースは男性が被害者で、婚活サイトで知り合った勧誘会社の女性社員の勧めで埼玉県内のマンションの一室を約2300万円で購入したものの、契約後は疎遠になり、相場より1千万円以上高額だったことが判明したという典型的事案だ。

 他にはどんなケースがあるのか。平澤弁護士は言う。

「舞台となった婚活サイトは複数ですが、それぞれ勧誘の場として使われているだけですね。被害者は30〜40代で女性8割、男性2割。しっかりした仕事に就いていて、安定収入のある方たちがほとんどです。だます側に男性スタッフが多い関係で、女性の被害者が多くなっているとみられます」

 結婚相手を探すサイトだから、年収や職業などの個人情報は満載。“獲物”を見定めるには、これ以上の場はない。だますほうは架空の個人情報で登録し、並行して何人ものターゲットとやり取り。サイトを通さずに会うためにメールアドレスを聞き出したら、「一度会いましょう」と誘い出す。会うたびに、好意を寄せているかのように褒めたりおだてたり。そして何度目かのデートで、こう切り出す。

<僕はコンサルやってるんだけど、あなたは税金払い過ぎてるみたいだね。今度、源泉徴収票持ってきて>

 次のデートではこうなる。

<これは税金払い過ぎだ。投資用マンションとか考えたことある? 借金して買えば税金も戻ってくるし、ローン払い終えたら家賃が年金みたいに入ってくるんだよ>

 女性が聞けば、マンションの価格は2500万円するという。親に内緒で買える額ではないと尻込みすると、

<だからダメなんだよ。将来はきちんと自分で設計しないと。親なんかに言ったら反対されるだけだよ>

 ここで本当に親に相談して目を覚まし、難を逃れた人もいるだろう。しかし、この壁を突破されると、あとは一気に契約まで進んでしまうという。

「出会って2〜3カ月で契約に持っていかれることが多い。『結婚しよう』みたいな具体的な言葉はほぼなし。デートを重ねて食事はするが、深い関係にまでならないのが基本。なかには、デートに“上司”を同席させて『こいつはあなたにゾッコンなんですよ』なんて言わせるなど、手の込んだ芝居をするケースもあります」(平澤弁護士)

 2500万円のマンション購入費用のうち、約9割の2200万円分を銀行が融資するスキームがパッケージされていて、35年ローンを組めば一丁上がりだ。必要な書類や手続きの一切は、“親切な恋人”が滞りなく進めてくれる。マンションを一棟買いした不動産会社が、投資利回りから逆算し、1800万円が相場の物件を2500万円で販売。差額の700万円が勧誘会社に手数料として落ちるパターンだという。(アエラ編集部)
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20160519-00000236-sasahi-life


22. 中川隆[2629] koaQ7Jey 2016年5月26日 11:24:16 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[2890]
富裕層を狙う銀行の「不動産融資」が最も怖い理由 2016年5月26日 

沖有人 ダイヤモンド・オンライン


■資産を膨らませて大丈夫?
 マイナス金利でお金が流入する不動産

マイナス金利でだぶついたお金が不動産投資家を狙っている「お金を貸します」と銀行に営業され、不動産の購入を検討している人もいるだろうが、現状のリスクも知っておくことが必要だ


「銀行は10億円貸してくれると言ってます」


 最近、よく聞く話である。マイナス金利になってから、経営者、医者、資産家に対する金融機関の営業が盛んである。この状況に舞い上がる人はこんなことを言う。


「私は金融機関の信用が絶大なので、この時期に資産を膨らませておきたい」「低金利なので、投資しない方が機会損失に思える」。そう胸を張られても、こちらは「やれやれ、またか」と思うだけだ。


 金融緩和はマイナス金利に突入した。だぶついたお金は貸し出し先を求めて、担保が取れるものに流れる。その最たるものが不動産である。冒頭で紹介したケースにおける銀行の貸し出し条件は、不動産購入になっている。それも銀行間で競り合うと、購入額に対するローン比率が高くなる。


 たとえば、5億円の物件に4億円のローンを設定すると、ローン比率は8割になる。この条件で購入した物件の収支を考えてみよう。物件に賃料収入があっても、これはローンの返済にほぼ消える。返済により元本が減っていくが、それ以上に資産価値が下がると損をすることになる。儲かるケースは資産価値が下がらない、もしくは上がるケースに限られることになる。上がるケースはないわけではない。よいタイミングで購入した人で儲かった人もいる。しかし、今は不動産価格の天井に近いので、これからは厳しいと言わざるを得ない。


 それを証明しておこう。不動産への融資資金の流れとマンションの取引価格は、次のように連動する。青い線がマンションの取引価格(資産価格)で、赤い線が不動産へ資金が流れる量(負債額)を表す。これは貸借対照表で考えればわかりやすい。負債が増えた分、資産はインフレするのである(図表1参照)

(出典)日本銀行、日本不動産研究所よりスタイルアクト作成


 不動産の取引には、少なくとも購入額の8%が諸費用としてかかる(購入手数料3%+取得時税金2%+売却手数料3%)。このように多額の費用がかかると、賃料収入でこの取引コストを回収しないと利益が出にくい。ネット取引が浸透した株式とは違い、不動産は短期転売しにくい理由がここにある。


 一方、含み益が出るようなら、前倒しで売却した方が資金効率がいい。しかし5年以内に売ると、税金が非常に重たくなる。結果として、不動産投資で最も成功する保有期間は6年に収斂されるケースが多い。つまり、6年後を見越して不動産投資をしなければならないことになる。


■実情はババ抜きの最終局面に?
 不動産投資で成功する売却時期


 『マネーショート』という最近の映画で、ストリッパーに住宅ローンを付けるシーンがある。これがかつて米国に蔓延したサブプライムローンの実態であり、こんなことが行なわれるのはバブルの兆候に他ならず、長続きするわけがないと考えた運用者が、金融市場の破綻を予期して売り(ショート)に動き、ポジションを取ったという実話である。


 筆者は、現状の日本の不動産価格の水準がバブルだとは思わないが、これ以上値上がりする可能性は低いと考えている。マイナス金利だからこそ、金融機関が貸出先を見つけなければ損をする状態であることは理解できる。その金融緩和も、黒田日銀総裁の任期が2018年3月と今から2年後であり、その後のことは予想不能であることから、国内不動産投資は不透明さを増している。6年後はどうなるか、誰にもわからない状況にある。


 連載第14回『徹底検証!マンション価格の潮目はこう変わった』で指摘しているように、さらなる金融緩和という価格へのプラス要素と、下のグラフに見るように販売在庫急増(赤い折れ線)というマイナス要素のせめぎ合いの中で、成約単価(青い折れ線)はすでに頭打ちになっている。

(出典)東日本流通機構


 アベノミクスの上げ相場は最終局面に差しかかっており、トランプゲームで言うところの「ババ抜き」はゲームオーバーが近い。つまり、それは最後に不動産を持っていた者の1人負けを意味する。


 購入額の大半をローンで借りている場合、不動産価格が下がると担保割れになりかねない。そうなると、不動産オーナーは実質的な債務超過に陥っていることになり、銀行としては不良債権扱いになるので、厳しい現実が突きつけられることになる。投資家にとって「銀行が貸してくれるから資産家になる」という発想はそもそもおかしく、常に実勢の資産から負債を差し引いた「純資産がいくらあるか」で考えるべきである。購入額が5億円、負債額が4億円の場合、当初の純資産は1億円である。もし、取得早々に資産価値が5億円から4億円に下がったら、純資産はゼロになってしまうことになる。


■日米のローンと不動産投資の違い
 自宅と不動産投資はどちらが先か?


 ここで、収益不動産に対する日米の融資の違いを説明しておこう。この違いが、個人のリスクに大きく影響するからである。米国では、担保を取った不動産を貸し出した金融機関に差し出せば、返済を免除される。これを「ノンリコース」と言う。リコースが「遡及」という意味なので、担保を設定した不動産以外に遡及しないことを指す。このため金融機関も慎重になり、不動産価格に対して5割程度しか融資しないことが多く、金利も高い。


 それに対して日本は、収益不動産への融資資金の回収は個人の別資産にも及ぶ。このため貸し出すときは、金融機関は個人の返済能力を見ている。年収や他の資産があることを確認して、万が一の事態になっても回収できそうな人に貸し込むことになる。このため冒頭で述べたように、会社がうまくいっている経営者や開業医、担保余力のある資産家にばかり金融機関は営業することになる。


 給与所得が2000万円ある人でも自宅が買えない人は、実は多い。たとえば、自動車ローン、カードローン、消費者金融からの借り入れがあるケースに加えて、不動産投資による負債が影響する場合も多い。個人の負債は個人信用情報で一元管理されており、全てをひっくるめて返済能力を見られている。こうして金融機関に持ち上げられて、うかつにも乗ってしまった資産家は、身ぐるみを剥がされる可能性が出てくる。自宅が買えないという本末転倒のような事態に加えて、他の資産を奪われるのだから、たまったものではない。


 まず守るべきことは、不動産投資をする前に、自宅を購入しておくことだ。自宅は投資用不動産以上に利益が生まれやすい。税制が優遇されているだけでなく、金利もはるかに低いからだ。こうした自宅でも含み益が出る確率は半々なので、重税で高金利の不動産投資がうまく行く確率が自宅より低いことは、常識として理解しておいてもらいたい。


 金融機関がお金を貸してくれるのは「信用の証」のように思えるし、営業された人の嬉しい気持ちはわかる。しかし、個人の負債には貸し剥がしや担保割れのリスクが常につきまとう。自分だけ無縁というわけには行かない。自宅を含めた不動産投資で最も大事なことは、リスクをヘッジする選択肢を多く持つことである。自宅であれば、「自分で住み続ける」「他人に貸す」「売却する」という3つの選択肢を持てるが、投資であれば「売却する」選択肢を失った途端に、個人資産が大幅に毀損し始める。入口は入りやすく、出口は出にくいのが、不動産投資の特徴である。


 不動産投資におけるリスクコントロールは、自分自身で行うだけの能力を身につけるか、信頼できるパートナーと組むしかない。誰のせいにもできないので、くれぐれも注意した方がよい。
http://www.asyura2.com/16/hasan109/msg/152.html


23. 中川隆[2756] koaQ7Jey 2016年6月06日 08:02:46 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[3031]

474 : 山師さん (ワッチョイ 1139-/G50) 2016/06/06(月) 07:23:31.96 ID:T3wtbsrj0

首都圏で空室率が急上昇しているという。

相続税対策と低金利での融資拡大がその要因とされるが、神奈川県で3件に1件は空いているという数字だ。

人口動態と建設ラッシュが続く物件数を考慮すれば家賃の大幅な値下げがランドスライド的に発生するのは時間の問題であろう。

だが、問題はここからだ。

これまで大家として暮らしてきた人は家賃を下げれば店子が見つかると考えている。
本当にそうなのであろうか? 
需給と現状(非正規雇用40%、Ave169万)から鑑みれば、恐ろしいことになるのではなかろうか。

最近は都内23区内でもいたる所に空き屋がある。

劣化して草が絡んでいる家、庭の夏草が既にボーボーwとなっている家、何故か梯子が掛けてある家(夜な夜な2回から忍び込んで住んでいる?)その他諸々とある。特別に家を見て歩いているのではないのに、このような惨状を見かけない日はない。

マスゴミと自治体(国家?)はスルーをまた決め込んでいるようだが、もはや限界だ。
オリンピックで日本に来た外国人が呆れ果てることは必定。

税額の関係で不動産の値崩れ(実体価格なのだがw)は困るのであろうが、唯一の取り柄である治安が危うい。

最近は都内どこでも外国人が住んでいる。裕福な外人ばかりではない。
彼らの格好のアジトとされるのは時間の問題ではなかろうか。
テロの温床とでもなってからでは取り返しがつかない。


24. 中川隆[2793] koaQ7Jey 2016年6月07日 18:50:57 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[3069]

2016年06月07日
借金でマンション投資する人が増加 その危険な実態

購入1年目は計算どおりだが、老朽化、空室、修繕費増加、家賃値下がりが同時に起きます

http://livedoor.blogimg.jp/aps5232/imgs/c/2/c2b92286.jpg

引用:http://diamond.jp/mwimgs/4/5/-/img_45bb65e0cd6338b08e4e75c85c56ee5a281652.jpg


一般のサラリーマンにも、マンションを購入して賃貸に出して、利益を得る人が増加しています。

ところが不動産業界がマンションを所有せず、オーナーに買わせようとするのは、儲からないからです。


投資マンションブーム

投資マンションなどの不動産投資を、一般の人が行うブームが過去何度かありました。

最近では2000年代の小泉景気と2013年からのアベノミクスで地価が上昇し、大きく儲けた人も居るようです。

過去の不動産投資は最低でも数百万、できれば数千万の現金か、担保にする不動産を所有している人達がやっていました。



かなりの資産を所有している人以外は銀行は多額の金を融資しないし、仮に融資を受けても地下下落で損失を被るのがオチでした。

バブル崩壊以来、日本の地価は毎年下がった訳ですが、2013年から都市部では上昇に転じています。

アベノミクスで金融緩和、円安で株価が上昇し、株で儲けた企業や投資家は土地を買ったので値上がりしました。


土地が値上がりし始めると、借金をして購入しても利益が出るようになり、多くの個人が借金で不動産投資をしています。

書店やネットでは「元手ゼロ円で土地を買う方法」、「資産なしでアパート経営者になれる」のような本や情報が人気を集めています。

「一生お金に困らない」「働かずに不労所得を得る」など眉唾ものも含めて、この手の投資が注目されています。


どの本も基本理念としているのが「自分が働くのではなく、お金に働いてもらう」という事で、ああまたかという感じです。

このセリフはロバート・キヨサキが書いた「金持ち父さん、貧乏父さん」という本の、有名な一文です。

趣旨としては自分で働かずに資産運用すればお金は増えるという事で、別に間違ってはいない。

お金に働いてもらう?

だがキヨサキが重要な事を書いていないと思うのは「働けば必ず金が貰えるが、投資は成功しなければ損をする」という事です。

Wバフェットという投資家が昔、「投資家は仕事で失敗すると金を取られる唯一の職業」だと言っていました。

仕事で罰金を取られても、それは給料を貰ったうえでの罰金で、給料ゼロではありませんが、投資は違います。

まさにこれは99%の人が投資で失敗し、資産をなくしている原因なのです。


あのワタミやユニクロでさえ、働けば必ずお金をくれるが、投資は成功した時以外はお金が減ります。

そしてどんな投資でも必ず、失敗者の方が成功者の10倍は多いのです。

人間成功した時は大声で自慢するが、失敗したときは周囲に黙っている人が多いので、目立たないだけです。


投資本によると現在は一部上場のサラリーマンであれば、銀行はポンと数千万円あるいは1億円もの金を融資してくれるそうです。

もちろんタダではだめで不動産購入に当てて投資するための資金である事が条件で、購入した物件は担保になります。

早い話、不動産を買っても返済し終わるまで、事実上その物件は銀行の所有みたいなもので、返済できなければ差し押さえられます。


購入してすぐ破産する人は居ないので、10年後くらいに資金繰りが行き詰ったら差し押さえて競売すれば銀行は利益を得るでしょう。

ネットで検索すると投資用マンションがあふれているので、多くの人はマンションを購入して賃貸で貸し出します。

不動産屋が管理してくれて、入居者がいなくても収入を保証してくれるサービスまで存在し、至れり尽くせりです。

成功しても年4%の投資

不動産業界が自分でマンションを所有したがらず、常にオーナーを探しているのは『絶対に儲からない』と知っているからです。

中には特殊能力で利益を上げる人も居ますが、パチンコで勝つ人や競馬で勝つ人と同じくらい珍しいです。

土地とマンションの違いは、マンションは老朽化する事で、新築から50年で資産価値がなくなり入居者も居なくなります。


自分が賃貸マンションを探す時、まず「築30年以内」を探すと思いますが、つまりそういう事です。

購入して最初は、事前のプラン通りに入居者が集まるが、5年も経つと購入時より価値が大きく下がります。


外見は汚く、中も汚れ、壁紙を張り替えたくらいでは若返りできないので、家賃をどんどん下げていきます。

家賃が下がり入居率も下がっていくので、中古マンション所有はトータルでは儲からないのです。

中古マンション購入で利益を上げているのは駅前の好立地を安く購入した場合などだけで、裏返すと普通のマンションは必ず損をします。


現金一括で購入し、入居率が95%以上でやっとトントン、借金の金利を払っていたら確実に赤字です。

では新築マンションはどうかというと、新築は広告費で割高に設定されているので、もっと儲かりません。

新築で買っても3年経てば「中古マンション」なので元の値段では絶対に転売できません。


築年数に応じて修繕費用と積立金が加速度的に増えていき、築30年以上では捨て値でしか処分出来ないでしょう。

あるアマチュア投資家が2007年頃に中古マンションを購入し、入居率はずっと100%、現金で購入という理想的な運用成績でした。

だが7年後に売却して計算すると、税金など全てを引くと、年4%の運用成績に過ぎなかったそうです。


これが不動産屋が自分でマンションを買わない理由で、成功しても4%なら、数多く所有するほどマイナスになるのが目に見えています。

これなら「お金に働かせる」よりも、自分が働いて手数料を取ったほうが、ずっと安全で儲かるからです。

「投資マンションを購入しました」と投資番組でニコニコ話している人たちは、10年後にどうなってるんでしょうか。
http://thutmose.blog.jp/archives/61188556.html


25. 中川隆[2842] koaQ7Jey 2016年6月11日 11:13:56 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[3120]

実家、親が一生ローン払い無価値化…やっかいな実家処分問題が深刻化、不法滞在外国人の温床
2016.06.11 文=牧野知弘/オラガ総研代表取締役 Business Journal

実家が「やっかいもの」に

 一方で、「合法」であろうが「不法」であろうが外国人労働者は日本で暮らしていくための住居が必要となる。彼らはどこに「住まい」を求めることになるのだろうか。

 空き家である。国内の空き家数は今後、1000万戸をはるかに超えて増加していく。人口構成に占める割合の高い団塊世代が、モーレツサラリーマン時代に買い求めた郊外の住宅が今後続々空き家になっていくからだ。

 彼らの子供たちは都心部のタワーマンション住まい。親が住んだような郊外の家から通勤するなどという生活を選択する子供はほとんどいない。彼らのライフスタイルは独身、または夫婦共働きだ。郊外からの長時間通勤などあり得ないのだ。

 それでも親が亡くなれば、家は相続財産となる。彼らにとってはなんの価値もない家でも「財産」として相続せざるを得ない。ところが、親の代の価値観とは異なり、もはや郊外一戸建ての財産価値はなく、財産どころか、ただの「やっかいもの」となる可能性が高いのだ。

 空き家として放置することへのペナルティーも強化される方向にあり、空き家のまま所有することが、重い負担になってくる。売却はもちろん、賃貸に供することもできない「やっかいものの住宅」が激増するのだ。

■空き家がテロリストの温床に

 彼らがそこで目を付けるのが「空き家活用」としての外国人への賃貸である。背に腹は代えられない。不法であるかどうかは、この際あまり関係がない。自らの経済状況の維持のために、困った住宅の「問題先送り」をしなければならない。そんな彼らにとっては、不法滞在外国人であっても立派な「借り手」なのである。

 来年度には新法が制定される予定の民泊も、外国人労働者の格好の隠れ蓑になる。新法ができることで、民泊をビジネスとする業者が大量に発生する。しかし、あくまでもインバウンド宿泊客の「補完」にしか位置付けられない民泊は、すぐに過当競争に陥り、顧客を求めてさまよい始めることだろう。制度だけでは管理できない「ヤミ民泊」の横行も心配だ。

 借り手に悩むアパートオーナーも、生活保護世帯に次ぐ新しいお客様を表面上は「しぶしぶ」、心の中では「ほっとして」受け入れることになるであろう。一方で、「外国人慣れ」をしてしまった日本人側にも外国人のこうした姿に対して、「まあ、しかたがない」といったあきらめと寛容が生じている可能性がある。

 今までは外国人といえば「異質な人」で、彼らの行動は国内では常に「目立ち」、監視される立場であったものが、「隣にいる普通の人」となってくるのだ。

 空き家だらけでコミュニティが失われてしまった地域やアパート、マンションなどでは急速なスラム化がすすみ、不法滞在の外国人で溢れかえる。少数派となった日本人が町や建物から逃げ出すことで、スラム化には拍車がかかることだろう。

 西側諸国の一員として行動する日本にも、テロに対する危機は今後高まることはあっても、今までのようなアジアの片隅の平和国家を継続することなどはありえなくなるであろう。その時、この空き家に「巣食っている」大勢の不法滞在外国人の中に、凶悪なテロリスト集団がいないとは、誰も断言できない。

 かつて不動産、特に一生をかけてローンを返済して取得した住宅は、日本人にとっては間違いなく「資産」「財産」であった。皮肉なことに、この「財産」であったはずの住宅を相続した子供たちがその扱いに困惑し、行き場のなくなった住宅が、結果として不法滞在を助長する、凶悪なテロリストの温床となるのだ。
http://biz-journal.jp/2016/06/post_15439.html


26. 中川隆[2920] koaQ7Jey 2016年6月15日 11:18:42 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[3205]

日本の住宅は寿命が短い? リフォームしなかっただけ


木造建築は手入れすれば何百年でも持つ

日本の住宅は劣悪で30年で壊れてしまう、という事が当たり前のように語られていました。

だがこれは生活スタイルの変化や、建て替えた方が商品価値が上がるなどの理由で壊されたので、寿命ではない。


日本の住宅短命論は誤り

欧米の住宅は頑丈で寿命が長く、日本の住宅はチープで寿命が短いというのが常識だった。

だが最近の研究では家自体の寿命と関係なく、手入れや修繕の違いに過ぎないという指摘が出ている。

欧米や中東ではレンガや石造りの家があるが、日本では地震で崩れるので論外で、比較にならない。

また意外にもアメリカの住宅の8割は木造住宅で、コンクリートやレンガは2割に過ぎなかった。

アメリカ住宅の平均寿命は44年、イギリスは75年だが、イギリスは木造以外の割合が多いので、木造だけだとアメリカと同じくらいでしょう。

どうして日本やアメリカで木造住宅が多いかというと、単純に建築費が安く、両国とも森林が多く木が多かった為と考えられます。


木造住宅は火災に弱いが地震に強く、壊れた時の修理や再建が容易にできます。

つまり建築費も維持費も修理費も、木造の方が安いから両国とも木造が多かったのでした。

日本の木造住宅は平均30年で取り壊していますが、良く考えるとこれは「寿命」でも「耐用年数」でもありません。


新築で建てて30年で取り壊して新築する人は居ないはずで、おそらく引越しなどで所有者が変わったり、代替わりした時に取り壊しています。

築30年の住宅には価値がないので、取り壊して新しく建てた方が儲かるという、ビジネスの話です。

日本の木造建築は火災に合わなければ、法隆寺や飛鳥寺が千年以上残っているし、明治維新前後の粗悪な建物が数多く残っています。

日本の木造住宅は長寿命に作られている

日本の木造建築は定期的な修理をしていれば軽く100年は持ち、充分な手入れをすると1000年以上も持つのです。

日本の木造住宅が30年で壊されて、40年くらいでみすぼらしくなる理由は、今で言う「リフォーム」をしてこなかったからでした。

最近はテレビ番組の影響もあって古い住宅をリフォームする人が増え、正しいリフォームをすれば寿命は30年以上長くなります。


木造は部材の一部分だけの交換が出来るので、寿命は事実上無限なのだが、例えば30年ごとにリフォームすると寿命は60年以上になります。

ただ今までは500万から1000万円かけてリフォームするより、2000万円かけて新築する人が多かったのです。

日本が不況になると新築費用が惜しくなり、リフォームで家を延命させる人が増え、寿命は長くなります。


コンクリートの家は頑丈で良いのですが、新築費用が木造より多くなり、リフォーム費用も木造より多くなります。

また一部分だけの交換は難しく、最終的にはコンクリートや内部の鉄筋が腐食して、木造より寿命が短くなります。

だから正しく修理されている木造より、コンクリ住宅の寿命が長いとはいえません。


早稲田大学の研究では日本の木造住宅の寿命は64年であり、しかもこれはリフォームせず使い続けた寿命です。

痛むのは水周りと雨漏り、白アリなどが原因ですが、木造は板を剥がすと内部が見えるので、定期修理がし易いです。

アメリカの住宅が丈夫で長持ち、日本の住宅は短命というのは、業者の金儲けの事情に過ぎず、建物の寿命を表していません。


今後は木造住宅でもリフォームで長く使うのが主流になり、日本の住宅寿命も長くなっていくでしょう。

本来は耐震設計で非常に丈夫に作られており、30年で壊すような建物ではないですが、ライフスタイルの変化などで「商品価値」が変わったのでした。
http://thutmose.blog.jp/archives/61656877.html#more.


27. 中川隆[2989] koaQ7Jey 2016年6月20日 22:11:31 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[3316]

2016-06-20
少子高齢化に雇用劣化、堅実な人のワナになる住宅ローン

日本人の持ち家信仰は今も続いている。多くの人が35年も続くような異常な長期ローンを組むのを止めない。

経済が右肩上がりの時代であれば住宅を持つというのは良い選択肢だったのだが、今後は日本はどんどん人口が減少していくわけで、土地の資産価値は萎んでいく可能性のほうが高い。

今でもすでに地方では限界集落が問題になっており、最近は都会でも限界マンションが問題になりつつある。

限界マンションというのは、存続が限界であるほど老朽化してしまったマンションのことだ。

マンションは管理がすべてと言われているが、住民が高齢化して管理費が払えなくなっていくとメンテナンスが滞り、マンションは急激に古くなって見た目もひどいものになる。

また給排水管も老朽化して水漏れや赤錆だらけになって使い物にならなくなっていく。

長期ローンでマンションを買って「苦しいローンが終わったときは建物が巨大なゴミのようになっていた」というのでは泣くに泣けないが、実際にこれが日本の現実になりつつある。

それでも長期ローンを払い終えたというのは幸運なことだ。最近は、長期ローンが払えずに破綻してしまう人も静かに増えている。

風俗に堕ちなければやっていけないほどの生活苦

2016年6月、私は大塚のデリヘルに勤める40代の風俗嬢にインタビューしている。

(ブラックアジア会員制:身長180センチの女(1)彼女はどんな女性だったのか?)
http://www.bllackz.net/blackasia/content/20160608T0134370900.html


彼女は結婚して子供を2人持つ主婦だったのだが、彼女が風俗の世界に入り込まざるを得なかったのは、住宅ローンの重圧からだった。

子供の教育費に想定以上の金がかかり、そこに不景気による夫の給料削減も直撃した。

住宅ローンは何とか滞納せずに払っていたが、電気代のような公共料金を支払うことができなくなり、住宅ローンとは別の借金も増えていった。

それを夫に話しても、夫は真剣に耳を傾けることもなく「払っておいて」と言って問題から顔を背けるばかりだったという。そこで彼女は「夜勤の事務仕事に行く」と言って、家族に内緒で風俗で金を稼ぐようになっていたのだった。

彼女は風俗の仕事を決断したが、もし彼女がそうしなかったらどうなっていたのか。彼女の住宅は銀行に取り上げられ、彼女の家族は借金を背負ったまま路頭に迷っていただろう。

つまり、彼女は「住宅ローン破綻」していたことになる。

彼女は風俗で働くようになって劇的に生活が楽になったというのだが、それでも住宅ローンの重圧から逃れられたわけではなく、生きるのに必死だ。

彼女はあと20年も苦しまなければならないのである。

住宅ローンの破綻者は年間で約1万人ほどいると言われている。2014年の司法統計では、自己破産した人たちの中で住宅ローンが原因だったのは16%ほどである。

破綻した人は本当に万事休すの状態に追い込まれた人であるが、実際には破綻していないものの、彼女のように妻が風俗に堕ちなければやっていけないほど追い込まれている人は多い。

2013年頃から、住宅任意売却の専門家のところには「破綻しそうだ」という相談が倍増しているということなのだが、住宅ローンを取り巻く状況はかなり悪化している。


2つの危険な問題が同時並行で進んでいる日本

日本で住宅ローンが危険なものになったのは、2つの問題が同時並行で進んでいるからだ。

1つは、少子高齢化で日本の土地神話は事実上「終焉を迎えた」ことである。

土地を持っておけば資産価値が上がるという土地神話は高度成長期の時代の話である。そんな時代は1980年代で終わり、バブル崩壊と共に日本の土地神話は死んだ。

2つは、グローバル化による弱肉強食の資本主義が日本社会をも覆い尽くすようになっていき、労働者は企業から見ると明らかに「使い捨て」になっていることである。

年功序列も終身雇用も終わった。企業は世界的な競争に巻き込まれてコスト削減をして競争力と会社の体力をつけることを余儀なくされている。

コストの大半は人件費なのだから、給料の削減を進め、余剰人員はどんどんリストラするのが企業の正しいあり方となった。

30年以上もの住宅ローンを組むというのは、「給料は増え続け、会社は定年まで勤め、退職金はたっぷりともらう」という前提で組まれるものが多いが、その前提がもはや成り立たないのが日本社会なのである。

「労働者使い捨て」の環境を整えたのは、小泉政権で経済財政政策担当大臣と金融担当大臣をしていた竹中平蔵だ。

(正社員をクビにしやすい社会になったら、儲かる男がいる)
http://www.bllackz.com/?m=c&c=20140610T1628000900

それまで日本人はずっと「終身雇用」が続くと思い込んでいたが、その環境は2000年代に徹底的に破壊された。

この頃に住宅ローンを組んだ人が、給料削減、リストラ、失業、退職金削減の動きに怯えている。

30代ならまだ何とかなるのかもしれないが、40代、50代にもなってリストラされたら、次の職場でこれまでと同じくらいの給料がもらえるというのはあり得ない。給料が半減してもおかしくない。

にも関わらず、住宅ローンはどこまでも続くことになる。


時代が変転する時期は、先を見通すことができない

人は長い人生で必ず苦難に落ちる時期がくる。自分が病気になるかもしれないし、配偶者が病気になるかもしれない。子供がいれば子供が病気になる可能性もある。

リストラされるかもしれない。離婚するかもしれない。会社が倒産するかもしれない。倒産しなくても会社が破綻寸前となって給料も退職金も減額されるかもしれない。

これは中小企業だけの話ではない。今や名だたる大企業でさえも少し環境が変わるとすぐに斜陽と化す時代なのである。

10年前、日本の家電メーカーが総崩れになると想像していた人は誰もいない。シャープが企業として成り立たなくなり、東京電力や東芝や三菱自動車が存続の危機に陥るとは誰も思わなかったはずだ。

これらの企業は、危機に陥るたびに大量の社員をリストラして生きながらえているのだが、ここで放り出された「一流企業の社員」が住宅ローンを組んでいた場合、一挙に生活設計が狂ってしまったはずだ。

時代がどんなに順風満帆な時でも30年後を見通すのは容易なことではない。まして時代が変転する時期に入ると、ますます先を見通すのが難しくなる。

時代が見通せなくなるだけでなく、自分の人生そのものも見通せなくなるのだ。

先が見通せない中で、「30年後も今の生活が続いているだろう」という楽観的予測の元で長期の住宅ローンを組むというのは今や自殺行為にも等しいものになっている。

自殺行為というのが言い過ぎだというのであれば、「あまりにもリスクが高すぎる」と言い換えてもいいかもしれない。

住宅ローンを組む人というのは堅実な人が多い。その堅実な人のワナとなるのが住宅ローンなのである。

しかし幸か不幸か、長期の住宅ローンを組んで破綻する人は今後は劇的に減っていくことが予測されている。

その理由は、人々が尋常ではない長期ローンの危険性に目覚めたからではない。長期ローンを組めないほど、収入が低かったり不安定な人が増えるからだ。


先が見通せない中で、「30年後も今の生活が続いているだろう」という楽観的予測の元で長期の住宅ローンを組むというのは今や自殺行為にも等しいものになっている。
http://www.bllackz.com/?m=c&c=20160620T1535290900


28. 中川隆[3085] koaQ7Jey 2016年6月29日 09:28:03 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[3423]

2020年、あの人気マンションの値段はこうなっている!〜全117物件の「予想価格」を実名公開 不動産業界が大きな声では語れない「真実」
「週刊現代」2016年7月2日号より
http://www.asyura2.com/16/hasan110/msg/393.html

マンションは地域の「シンボル」。その価格次第で、周辺の地価、戸建て価格も左右される。そんなマンションの詳細な未来図を見ることで、将来のニッポンの不動産の「全貌」が浮かび上がってきた――。


■湾岸のタワマンは壊滅へ


東京オリンピックが開催される2020年にかけての不動産市場は、エリアによって「明暗」が色濃くわかれる激動の時代へ突入する。


「都心の住宅地はこれまで『西高東低』と言われていました。西の東急沿線や中央線沿線などと、東の下町エリアで人気差がありましたが、変化が起きています。東急沿線でもエリアによっては空き家が目立つ一方、墨田区や荒川区でも開発が進み、地価が上昇する地点が見られています。今後はこうした新しい『優勝劣敗』がさまざまなエリアで起こるでしょう。


新築マンションの供給は2020年まで高水準で推移するとみられ、エリアやカテゴリーによっては供給過剰になりかねない。立地、構造から景観までさまざまな要素で比較されることで、価格が上昇する物件と下落する物件の差が大きく広がっていくでしょう」(ニッセイ基礎研究所主任研究員の増宮守氏)


それでは、どこが上がり、どこが下がるのか。


本誌は今回、史上初の大調査を敢行した。


不動産価格推定サービス『GEEO』を用いて、東京23区内の人気マンション117物件について現在から2020年にかけての価格の推移を予測し、その詳細な結果をもとに「不動産の未来」がどのような姿になるかを徹底分析した。


その調査結果は不動産業界が大きな声では語れない「真実」を赤裸々に示すものとなったが、詳細については後述するとして、まずはどのように予想価格を弾き出したかを説明しておこう。


今回、価格予測を行った『GEEO』開発者で株式会社おたに代表取締役の小谷祐一朗氏が語る。


「『GEEO』は、莫大な数のビッグデータを使って現在から未来の不動産価格を予測計算することができます。


利用するデータは、路線価、国勢調査、住宅・土地統計調査など官公庁のオープンデータに加えて、過去の不動産売買の成約価格、駅からの距離、建物の面積、マンションのブランド価値まで含みます。さらに、それぞれの土地の地価推移データも駆使して、1000を超えるデータから、人工知能が不動産の価格を予測します。


人工知能が決められた計算式で導き出すので、恣意性が極力排除されて、人間が弾き出すよりも客観的な結果になります」


そうして算出された結果をまとめたのが、本文最後からの表である。


まず驚きなのが、「マンションブーム」の象徴である湾岸エリアが軒並み壊滅状態となっていること。マンション評論家の榊淳司氏が指摘する。


「中央区の勝どき、月島や江東区の豊洲、有明などのタワーマンションで1割以上の暴落が予想されていますが、実はこれは業界内では『既定路線』とされているシナリオです。これまで買い漁っていた海外投資家が去り始め、相続税対策で盛り上がった富裕層による購入も下火。ブームはすでに終焉に向かっているのに、今後も新規物件が次々に建てられるため、供給過剰感から価格下落は必至と見られている」


不動産エコノミストの吉崎誠二氏も言う。


「湾岸エリアは開発が集中して進み価格高騰の勢いもすごいのですが、これまでの例から考えると、こうしたエリアでは落ちる時もかなりの暴落となる。同じく急激な開発で価格高騰したエリアでいうと、二子玉川や中目黒も『危険信号』です」


言い換えれば、これまで過大評価されてきたエリアは今後の下落リスクが高いということだ。


実は、高級住宅街の代名詞とされるあの田園調布も、「要注意エリア」。みずほ証券上級研究員の石澤卓志氏が指摘する。


「田園調布はこれまで地区計画で小型物件を規制することで、巨大豪邸が立ち並ぶ住宅街としてのスターテスを保ってきました。しかし、現在は多額の相続税の支払いのために区割りして土地を売却したい人が増加し、土地が分割される可能性が高まっている。街のステータスが崩れてしまえば、これまで過大評価されていた分の価値が剥がれ落ち、地価下落のリスクに直面しかねない」


■世田谷と杉並の危険エリア


表中では文京区が「全滅」となっているのも衝撃的だ。石澤氏が続ける。


「意外な感じがしますが、文京区は容積率が低く、大型物件が建設しにくいため、需要の受け皿がない。人口減少などで住民が減り出すと、これまで過大評価されていた価値が剥落しやすい。今回の予測ではそうした傾向を文京区に見ているのです」


憧れの住宅街である世田谷や杉並も安泰ではない。オラガ総研代表の牧野知弘氏が指摘する。


「世田谷区や杉並区の中でも、駅からバスで移動するようなエリアが厳しい。高齢化した住民たちが利便性を求めて駅近物件に移動し始めているのですが、こうしたエリアは一度価格が下がり出すと値崩れするのが早い。価格がリーズナブルになると、横浜や川崎に住んでいた若いファミリー層が賃貸で入ってきたり、外国人も増えてくる。街の風景がガラリと変わってしまえば、地価も大きく下落する可能性がある」


表中の『深沢ハウス』などは価格下落が予想されているが、駅から徒歩10分以上。一方、価格上昇が見込まれる『プラウド阿佐ヶ谷』はJR阿佐ケ谷駅の目の前という超好立地である。徒歩数分の立地の違いが大きな価格差につながるのが、「2020年の不動産」の風景というわけだ。


■板橋、葛飾、墨田が上がる理由


元大京取締役で不動産ジャーナリストの大越武氏も指摘する。


「たとえば台東区でも、区内格差が広がると予想されます。外国人観光客の急増によって、東京メトロ銀座線の上野から浅草までがいま人気エリア化している。実際、いま売りに出ている『ブリリアタワー上野池之端』は大人気で抽選倍率は10倍。このエリアは、都心でありながら景色も良く静かで、住宅街としても人気が沸騰しそうです。同じ台東区内でも浅草橋から蔵前に抜けていくエリアとは、大きな差が出てくるでしょう」


続けて、2020年にかけて「上昇」が期待できるエリアを見て行こう。まず、すでにブランドエリアとしての地位を確立している六本木は、さらなる活況が期待される。


「ここから大型開発案件が目白押しです。たとえば現在、六本木ヒルズ隣の西麻布3丁目エリアでは野村不動産が中心となって再開発が行われていて、これが東京オリンピック後に完成予定。さらに、東洋英和女学院などがある六本木5丁目エリアも森ビルによって再開発が進められる予定で、2020年以降も開発が続く。六本木から麻布のエリアはすでに高値ですが、さらなる価格上昇が見込める」(前出・大越氏)


2020年に向けては、これまでとは違った新しい「人気住宅エリア」も生まれそうだ。


「たとえば板橋区の浮間舟渡や志村。板橋区は小工場の跡地の開発が多いが、このエリアは意外に競合物件が少なく、すでに建っているマンションは高値維持できる可能性が高い。葛飾区の金町は、3年前に東京理科大学のキャンパスが移転してから、エリアの評価が上昇中。スカイツリー効果で急速に開発が進む墨田区の曳舟も、将来性があります」(前出・石澤氏)


■「駅直結」と「戸数」に注目せよ


マンション選びを考えている人には、「直結」がキーワードになる。


「駅近マンションが人気ですが、屋内や歩行者通路で『駅直結』の物件も増えており、屋外を歩く普通の駅近マンションの希少価値が薄れつつあります。また、複合施設に直結していて、施設内のショッピングモールで買い物ができるような物件も優位でしょう」(前出・増宮氏)


確かに、表中でも駅や商業施設に直結する『石神井公園ピアレス』、『代官山アドレス』などは価格上昇が見込まれる。


さらには、「戸数」も重要なキーワードだ。


「'00年代には数百〜1000戸を超える大規模マンションが多く作られましたが、こうした物件は地価の上昇局面では上がりやすく、下降局面では下がりやすい。港区の『東京ツインパークス』や世田谷区の『東京テラス』が2割以上の下落予想になっているのは、1000戸以上という大所帯なのが理由でしょう。逆に言えば、こうしたマンションを狙っている人にとっては、今後は安値で買える好機到来ともいえます」(前出・榊氏)


表を眺めると、不動産の「未来」が浮かび上がってくる。これを見て、「激変の時代」に備えよう。


(*Yahoo!等配信先でご覧の方は、こちらで一覧表を見られます 
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/48993?page=4



29. 中川隆[3095] koaQ7Jey 2016年6月30日 06:55:54 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[3435]

3年後に完成する新築マンションを今買うのは危険?ローン月5万増、資産価値暴落の恐れも
2016.06.30 文=山下和之/住宅ジャーナリスト Business Journal


 今年の首都圏新築マンションの話題物件のひとつ、「ブリリアタワー上野池之端」の販売(登録受付開始)が6月4日からスタートしました。その物件概要などのデータを見ていて気になったのが、竣工・引渡し時期です。なんと2019年6月中旬なのです。


 大規模マンションの場合、この物件に限らず、購入から入居までに3年かかるのはありがちなことです。しかし、マンション市場に翳りがみられるこの時点で、3年先の物件を先物買いしていいものなのでしょうか。


 断っておきますが、このマンションそのものに難癖をつけようとしているのではありません。最寄り駅の東京メトロ千代田線「湯島駅」から徒歩4分など、交通アクセスの良さはもちろん、池之端を望む立地で、都心にありながら近くには上野恩賜公園、東京大学などがあり環境面もいうことはありません。


 参考までに物件概要を紹介しておくと、総戸数は361戸、6月4日からの第1期販売では187戸が対象で、価格帯は5588万円〜2億8888万円、最多価格帯は6800万円台です。間取りは1LDKから4LDK、専有面積が41.21〜127.96平方メートルとなっています。
 
 資金にゆとりがあって、ほぼ全額現金で買えるような人なら全然問題はありません。売主の東京建物さんに代わって、「ぜひご購入してください」と言えます。マンションの売れ行きが鈍りつつありますから、これだけの戸数が短期間で完売すれば話題になり、市場の活性化にも役立つはずです。


 しかし、なかにはギリギリの資金計画で、なんとか資産価値の高そうな都心の超高層マンションを手に入れたいと考えている人もいらっしゃるのではないでしょうか。そんな人には、こんな注意点があるということをお伝えしておきたいのです。


■3年先のマンション価格はどうなっているのか


 引渡しを受けて入居できるのが3年先となると、その3年の間にさまざまな面で変化が起こり得ます。好ましい方向とはいえない変化もあるでしょうから、リスク要因といってもいいのではないでしょうか。


 第一が価格相場の変化。6月から販売がスタートする187戸については、契約時点で価格が確定します。3年後に相場が上がっていれば、安値で買えたことになって儲けものですし、反対に下がっていると失敗したということになります。そんなことは誰にも予測できません。


 ただ、6月現在、マンション市場の潮目に変化の兆しがみられるのも事実です。今年に入ってから、首都圏や近畿圏の新築マンション市場では、価格引上げのタイミングを見据えながら販売を先送りにする傾向が強まり、月間の新規販売戸数は前年割れが続いています。販売戸数が減れば、一定の需要がある限り契約率が高まるものですが、現実には好不調のボーダーラインといわれる70%を切ることが多くなっています。


 昨年まではマンション価格が高くなっても、もっと高くなるだろうという先高感が強く、好調な販売が続いてきました。しかし高くなりすぎた結果、消費者がついていけなくなりつつあることを背景に先高感が弱まり、様子見傾向が強まっているといっていいでしょう。


■ミニバブル期は3年で943万円上昇


 そこで参考までにこれまでの新築マンション価格の推移を振り返ってみましょう。
 バブルに駆け上がる1985年から2015年までの首都圏、近畿圏の平均価格の推移をグラフにしてみました。首都圏の例でみると、バブル期には1984年の2401万円から1991年には6159万円まで上がりました。7年間でなんと3758万円もアップしたのです。
 
 92年以降は失われた20年に入り、長く低迷が続きます。しかし、03年の3748万円を底にミニバブルが始まり、07年には4691万円まで上がりました。4年間で943万円の上昇です。


 その後、リーマンショックもあっていったん価格は下がったものの、12年の4241万円を底に再び上がって、15年の平均は5183万円でした。16年の平均がどうなるのかはわかりませんが、この3年で942万円上がった計算です。前回のミニバブルが4年で943万円の上昇でしたから、バブル期のような活気があるわけではない現状では、そろそろ転換点を迎えてもおかしくありません。


 いや、むしろ転換点が近い、潮目の変化が近づいている――そう考えるほうが妥当なのではないかという気もします。

 下がるときの下落速度はどうなのでしょうか。バブル崩壊後の下がり方はまあ例外として、ミニバブル後には07年の4691万円から、3年後の10年に4367万円まで下がっています。その後の底は12年の4241万円ですが、3年後にはピークから6.9%下落し、5年後の底値では9.6%、ほぼ1割下がった計算です。


 いま6800万円の新築マンションを買ったとして、3年後に引渡しを受けたあと、5年後に相場が1割下落していたとすれば、中古マンションの価格としてはもっと下がる可能性があります。6800万円の新築マンションが、5年後には6000万円を切って、5000万円台の価値に下がっていることだって十分にあり得ます。


 断っておきますが、これはあくまでも一般論であって、特定の物件について論じているわけではありません。


■3年後の金利は一体どうなっているのか


 そんな物件を高い金利の住宅ローンで買わなければならないリスクも見逃せません。というのも、住宅ローンの金利は売買契約時の金利ではなく、物件完成後に建物の引き渡しを受けて、融資実行時の金利が適用されるからです。このケースの場合には、3年先の金利が適用されるということです。


 16年6月現在、各種の住宅ローン金利はほぼ過去最低水準にあります。ということは、基本的にはこれ以下に下がる確率は低く、むしろ上がる可能性のほうがはるかに高いといわざるを得ません。景気さえ順調に回復すれば短期間で1ポイント、2ポイントのアップもないとはいえません。


 バブル期の住宅ローン金利は7%、8%が常識でした。もうそんなことは考えられないでしょうが、それでも景気次第では金利上昇も十分にあり得ます。


 過去の例を、フラット35でみてみましょう。05年5月には2.15%だったのが、09年5月には3.07%を記録したことがあります。4年間で1ポイント近く上がった計算です。このときは景気がさほどいいといえる環境ではなかったですから、景気回復が軌道に乗って金融緩和政策にピリオドが打たれれば、こんなレベルではおさまらないでしょう。3年後には1ポイントどころか2ポイント程度上がっていても決しておかしくありません。

 最多価格帯6800万円の住戸を、自己資金1800万円、5000万円のローンを組んで買う場合、金利1%で借り入れられれば、35年元利均等・ボーナス返済なしの毎月返済額は14万1142円です。それが2%になっていると16万5631円に増え、3%では19万2425円です。1%と3%の差は月額5万1283円、35年間の総返済額では実に2153万8860円もの増加です。


 それでいて先に触れたように相場が1割も下がっていたりすれば、文字通り踏んだり蹴ったり、泣きっ面に蜂になってしまいます。


■住宅ローンを組めなくなるリスクも


 こうした高額物件であれば、そんなにカツカツの資金計画の人はいないかもしれませんが、なかには住宅ローンを組めなくなるケースが出てくるかもしれません。


 実際、05年から09年にかけての金利上昇局面では、契約から入居までの間に金利が上がったために、住宅ローンの審査基準を満たせなくなり、資金計画の変更を迫られたケースが少なくありませんでした。借入可能額を削減された結果、自己資金で補充できずに、買えなくなったという人もいたようです。


 価格相場、金利動向など、3年先のことを読み切るのは専門家でも簡単ではありません。その意味では、値段の決まっていない契約書にサインするようなものです。


 ですから、3年後の価格や金利などについてある程度の幅を持たせて資金計画などを考えていく必要があります。一定の幅を持たせたシミュレーションを行い、それでも自分たちの年収や家計なら問題がないことを確認した上でサインするようにしていただきたいものです。
http://www.asyura2.com/16/hasan110/msg/405.html
http://biz-journal.jp/2016/06/post_15689.html


30. 中川隆[3201] koaQ7Jey 2016年7月08日 16:07:47 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[3552]

2016年07月07日
アパマンバブル崩壊へ 人口減なのに戸数急増で空室増加


アパートが増え人口が減ると、いずれ需給バランスが崩れます。


日本のマンション、アパートの数がどんどん増えていて、反対に日本人の人口は毎年減少しています。

この数年、アベノミクスやマンション投資ブーム、アパート経営ブームで部屋数が増えすぎていました。


余っているのにアパート経営ブーム

アパートが急増していて、新築アパートと借家が2桁増を記録しています。

背景は相続税が節約できるという節税で、現金で相続するより支払う税金が少なくなります。

銀行と不動産業者が手を組んで一般の人にアパート経営、新築を呼びかけています。



土地を相続したら銀行から融資を受けアパートを建て、賃貸すれば家賃収入になり節税になるという訳です。

アパートは1棟平均1億円の費用が掛かるが、家賃収入が見込めるので銀行は融資に積極的です。

金利は1%台と破格の低さで、飛びつきたくなる好条件と言えます。


日本の新築アパートはバブル期に90万戸を記録したが、90年代から40万から60万程度で推移していました。

リーマンショックで30万戸まで減少すると、反動からか不足感が出て50万戸台に増加しています。

だが毎年アパートが50万戸建てられれば空室が増加する訳で、空室は90年の200万戸から400万戸に増えました。


アパート、マンションの空室率は14%で、新築マンションは10%以下の空室を想定しています。

このペースでアパートが増え続ければやがて空室は20%になり、多くのアパートが採算割れするでしょう。

現在でもアパートを建てたものの、融資を返済するのがやっとだったり、返済不能で差し押さえられる例が出ています。

マンション投資も空室で崩壊する

マンションは新築から50年くらいは持ち、長く賃貸できるが、それは同時に空室が増え続ける事です。

アパートでは古い物件から解体されていくが、マンションは2倍も寿命があるので、新築した分だけ戸数が増え、空室が増えます。

アベノミクスでオフィスビルも大量に建てられて、やはり空室が急増しています。


考えてみれば日本の人口は毎年20万人減っているのに、アパートが50万戸、マンション10万戸建っているのはおかしいのです。

賃貸物件は新しい方が人気があるので、古い物件から空室率が増えて行きます。

築後40年以上のマンションは空室率50%で住人全員が高齢者、というような状況になりつつあります。


不動産業界では2019年までには需給バランスが大きく崩れ、空室が激増し賃貸価格が下落すると見ています。

こういう時期にこれから新築アパートを建てたり、マンション投資を開始するのは、自分からババ抜きのババを掴むに等しい。

それが分かっているから不動産屋は自分で物件を所有せず、マンションの「オーナー」に投資を呼びかけているのです。


不動産屋が自分で所有するのは将来も利益を見込める、好立地で高収益の物件、オーナー募集するのは利益を見込めない物件になります。

これまでは年10%の利益が上がっていたとしても、マンションは毎年1年老朽化するので、空率が増え家賃を下げて行き、収益性は悪化します。

新しいうちは高収益で不動産屋が所有し、古くなって「ババ抜き」になるとオーナーに売りつけるのです。


これまで良かったとしても、これからマンションやアパート投資をするのは、慎重に検討した方が良いです。

逆に言えばマンションやアパートは、これから借り手市場になり、古い物件は安く借りれるようになるでしょう。
http://thutmose.blog.jp/archives/63020602.html


31. 中川隆[3252] koaQ7Jey 2016年7月12日 05:50:55 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[3603]

住宅ローン審査甘い今だからこそ危険!「ローン借りられるから買う」で多額の借金や負担も
2016.07.12 文=秋津智幸/不動産コンサルタント Business Journal


 さまざまなメディアでも言われている通り、今、不動産価格はかなり高い水準になっています。個人の不動産投資も活発で、投資用の不動産価格も数年前から比べて都内の物件では、2〜3割高くなったイメージがあります。

 しかし、売り側がどんなに高く不動産を売りたいと思っても、買い側が買えなければ取引が成立しませんから、高くても買える要因がないところまで価格は上昇しません。その最大の要因は、銀行など金融機関による住宅ローンなど不動産への積極的な融資です。

 今年2月から日本銀行が実行したマイナス金利政策は、民間銀行が保有する資金を投資へと向かわせる圧力となっています。そのため、融資を出すための条件が緩和される方向に働き、資金の貸し出しが増加しています。

 実際に、住宅ローンでは変動金利ながら年利0.5%台の金利も登場していますが、不動産投資向けのアパートローンでも1%以下の金利で実行されている例が現れています。

 不動産向け融資が積極的になる理由として、金融機関はできるだけ安全に資金を貸したいと考えるため、法人の事業資金などの無担保融資より、担保(抵当権)が取れる不動産向け融資(住宅ローンやアパートローン等)へ先を争って融資したいと考えるためです。

 こうした背景もあり、現在の投資用不動産に対する融資はやや過剰気味といえます。数年前は不動産投資向けの融資では、なかなか出なかった物件価格まで融資するフルローンが融資先(お金を借りる方)の属性(勤務先、年収、年齢、金融資産等)次第では、思ったより簡単に出るようになっているのです。通常は、融資の借主(不動産購入者)が、不動産の金融機関評価額を超える部分については一部自己資金を出すのが一般的ですが、担保があり貸しやすいということから、最近は本来の不動産評価額を超えて融資されているようです。

■“融資の罠”にハマり失敗

 こうした融資状況から「目的と手段が逆」になっているケースをよく聞くようになりました。つまり、「融資が出るから不動産を買う」という行動を取る人が増えてきているのです。本来は、欲しい不動産があり、それを取得する手段として融資を利用するべきですが、融資が出るなら不動産の質にある程度目をつぶって買ってしまうのです。

 金利条件は今のほうが良いのですが、リーマンショック前にも似たような融資状況があり、こうした「目的と手段が逆」で不動産を購入した人がたくさんいました。その当時、筆者が相談を受けたある投資家は、リーマンショック前に築20年、表面利回り15%の投資用マンションを3億円のフルローンで購入していました。

 その物件は首都圏ではありましたが、最寄り駅からバスを利用しなければならず、思ったように入居者が入らず、稼働率は常に半分程度でした。表面利回りは、あくまで満室になった場合を想定しているため、満室にならなければ架空の利回りです。そのため、3億円もの不動産を購入したにもかかわらず、手元に残る毎月のお金は20万円前後でした。マイナスではないことが救いでしたが、このままでは5年後、10年後などに必要となる修繕費を不動産収入から捻出することができず、将来多額の持ち出しになると不安になって相談に来られました。リーマンショック後の当時では、不動産価格も下がり、売ってしまうと借金だけが残るという恐ろしい事態になるため売却もできず、我慢して持ち続けるしかありませんでした。

 この方が不動産を購入すると決断した理由が、フルローンの融資が出て、少ない元手で購入できるからというものでした。問題は、やはり「しっかりと物件を検討して判断していない」という点です。

 最近でも、取引先のアパート建売業者の担当者からこんな話を聞きました。

 ある不動産投資家が、都内の1億2000万円、表面利回り6.5%のアパートをフルローンの融資を受けて購入したのですが、融資の条件は期間30年、金利約2%。単純計算で毎月の家賃収入は満室で65万円、毎月の返済額は44万3500円。経費を引く前の段階で、家賃収入から返済を差し引くと20万6500円となるのですが、アパート運営上、実際は賃貸管理費や共用部の電気代、清掃費、固定資産税等の税金といった経費が必要になります。

 そのうえ、その方は空室対策として賃貸管理会社に一括借り上げを依頼しているため、手数料として賃料収入の10〜15%を引かれてしまいます。従って、この買い主の方は満室でも10万円程度、下手すると数万円しか、手元に残りません。

 この話のポイントは、やはり「借りられるから、借りすぎてしまうこと」の怖さです。

 こうした話は実によく耳にします。金利が低い今だからこそ現物投資である不動産投資が活発なのですが、その分やや割高な時期でもあります。くれぐれも「借りられるから買う」「借りられるから借りすぎてしまう」といった“融資の罠”にハマらないようにしてほしいと思います。

 やはり、健全に「不動産を吟味して、あくまで購入の手段として融資を活用し、少しでも自己資金を入れて、借りすぎない」ことが不動産投資成功の鍵になります。
http://biz-journal.jp/2016/07/post_15859.html


32. 中川隆[3272] koaQ7Jey 2016年7月14日 15:20:18 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[3623]

道を挟んで天国と地獄? 鍵を握る自治体の選択[日本の不動産最前線 第3回]
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20160714-00012816-forbes-bus_all
Forbes JAPAN 7月14日(木)12時0分配信


不動産の価値はなにより、1にも2にも「ロケーション」だ。10億かけて建てた豪邸も、誰も住まないようなところに立地していればそれは実質的に「価値ゼロ」だし、かなり劣化した建物でも立地さえ良ければ、再生に資金投入するか再建築によって新たな価値を創出することも可能だ。

不動産の価値はなにより、1にも2にも「ロケーション」だ。10億かけて建てた豪邸も、誰も住まないようなところに立地していればそれは実質的に「価値ゼロ」だし、かなり劣化した建物でも立地さえ良ければ、再生に資金投入するか再建築によって新たな価値を創出することも可能だ。

昨今、駅から求められる距離は「徒歩7分以内」。持ち家、賃貸ともにこれを超えると急速にニーズが減少する。5年前は10分でも許容されていたが、いまやマンションデベロッパーも8分超えとなる用地に手を出すことには非常に慎重だ。

国土交通省が2014年に公表した「国土のグランドデザイン2050」は、現在は人が住んでいる地域の60%以上で人口が半減もしくはそれ以下となり、20%は無居住化。多くの地域が消滅の危機にあると指摘する。

同年には日本創成会議が、全国のおよそ50%にあたる896もの基礎自治体を「消滅可能性都市」と指定し話題を集めたが、現実には自治体が消えてなくなってしまうわけではなく、各自治体の中で「活かす街」と「捨てる街」を決定し、実行に移すことになりそうだ。

あまり知られていないが、2014年8月に街の在り方を根本的に変える大改革が行われた。「都市再生特別措置法の改正」がそれだ。この「改正特措法」の施行で、各基礎自治体が「活かす街」を具体的に指定可能になった。

例えば、医療・福祉施設や子育て施設、商業施設などを集約する「都市機能誘導区域」。これから加速度的に人口減少が始まる中において、人口密度を維持ないしは増加させ、生活サービスやコミュニティが持続的に確保できるよう居住を誘導する「居住誘導区域」。こうした地域には容積率の緩和や税制優遇、補助金制度などで同区域内への移転を促進する。

■全国で進む立地の選択と集中

道路一本挟んでかたや容積率100%のまま、かたや300%へ緩和といった格差が生まれれば地価に大きな影響が出るのは必至。利害関係者が目の前にいる状況で具体的な計画案を公表するのに二の足を踏んでいる自治体も少なくない。従来の都市計画概念が吹き飛ぶ話ゆえ相当にドラスティックではあるが、全国のほとんどの自治体でこうした、「立地の選択と集中」が迫られている。

埼玉県毛呂山町は現在作成中の立地適正化計画において「20年後に公示地価を10%以上上昇させる」とする目標を掲げる。町の人口は同期間に22%減少見込みとされるところ、人口政策の取組みによる成果を想定し18%程度の減少とし、居住区域に住宅を誘導して人口密度を保ち、同時に投資を呼び込むことで地価上昇につなげたい考えだ。

2013年住宅・土地統計調査によれば同町には3,960戸の空き家があり、空き家率は19.8%だが、20年後の2035年には空き家2,850戸、空き家率は15.19%へと圧縮を目指す。居住用同地域では区域外からの居住を誘導することで65人/haの人口密度とし、このことで10%以上の地価上昇が可能だとする。

地価下落が続けば固定資産税も減収。また人口密度が低くなれば上下水道などのインフラ修繕やごみ収集などの行政サービスも非効率極まりない。これ放置していてはやがて、どの自治体も財政破綻し人口も急減、行政サービスもままならないといった北海道夕張市の事例を笑えなくなるだろう。

空き家問題やまちの過疎化といえばかつては地方の問題であったが、これから課題が浮上するのは都市圏。都心部から30〜40キロ圏内の、いわゆるかつてのベッドタウンだ。

神奈川では相模原市・横須賀市・藤沢市、埼玉県ではさいたま市・川越市・戸田市・志木市・春日部市。千葉県では流山市・松戸市・柏市などがすでにこの計画策定に乗り出している。ある時期に一気に人口増加した地域は、その後適切な若年層の流入がなければ一気に高齢化、やがて人口減少、街は過疎化する。

■道路一本挟んで天国と地獄に?

2016年6月現在、都市部・地方問わず全国276の自治体でこの計画が進行中だ。これから選択しようとしている地域では、どんな線引きが行われるだろうか。またその中身はどのようなものだろうか。人口密度を維持すると宣言されたところでは不動産価格は維持され、それ以外は無価値に向かう。インフラ修繕なども後回し、やがては放置されそうだ。

金融機関も区域外に積極的な融資を行うことはないだろう。「枠の内と外」で居住快適性や資産性に大きな差が出るということだ。道路一本挟んで天国と地獄のような格差がこれから徐々に顕在化するのだから、こうした自治体の計画についてはよくよく調べ、10年後、20年後には激変するであろう街の将来像をよく思い描いておきたい。


33. 中川隆[3282] koaQ7Jey 2016年7月15日 10:30:36 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[3633]


実は大変なんです……東京都内で600坪以上の大豪邸に住む人たちの「暮らし」と「苦悩」 豪邸生活の意外な現実
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/49130
「週刊現代」2016年7月16日号より


森林のような2000m2の敷地——
庭の手入れだけで月100万円以上かかり、
防犯費用も莫大、最大の悩みは相続と税金対策

23区内の高級住宅地を歩いていると、たまに出くわす森のような豪邸。いったい誰が住んでいるのか、どんな金持ちなのか、どんな生活をしているのか。豪邸の主たちが赤裸々な「本音」を語り明かす。

■税金のために借金をする

東京都内でも屈指の高級住宅街として知られる世田谷。そんな住宅街を歩いていると、一帯が森のような木々に覆われる異様な一角が目に入る。

木々の陰からにわかに敷地内の豪邸が垣間見えるが、広すぎて中の詳細はうかがい知れない。「超」がつくほどの高級住宅街にあって、優に600坪は超える大豪邸であることは間違いない。

「この地は江戸時代に幕府直轄の天領となり、私の一族は代々この地を受け継いできました。近くの寺に置く過去帳で遡れる限り、私は17代目の当主になります。敷地面積ですか? よそ様に貸している分も含めれば、だいたい2400坪というところでしょうか」

そう言って敷地内に迎え入れてくれた当主は、「匿名」を条件に取材に応じてくれた。

「どうぞこちらへ」と玄関を通されると、豪邸内はまず20畳近くある和室が広がる。和室には「特注」だという大きなガラス窓が設けられていて、外から新緑がまぶしいほどに目に飛び込んできた。森林を切り開いたように作られた日本庭園は圧巻で、樹齢を重ねた松の木に、この日は梅雨時とあってアジサイの花が彩りを添えていた。

「松の木などは放っておくとすぐにダメになってしまうので、手入れは怠れません。年に2回ほどは5名ほどの庭師さんに来ていただき、数日かけて大規模に整備してもらっているんです」

もちろん、費用はばかにならず、「年間維持費で3ケタはかかっている」と当主は苦笑いを浮かべた。専門業者によれば、この規模であれば年間維持費で500万円はかかるという。

本誌記者がその額に驚いている様子を見ると、当主はポツリと「胸中」を語り出した。

「みなさん、われわれのように大きな敷地を都内で持っているものを見て、『うらやましい』などと思うでしょう。でも、実はそんなことはないんです。一族はこの土地を守り、維持しようと苦悩し続けてきたんです」

最初の苦難は戦後すぐのことで、農地改革と資産課税で所有地をごっそり召し上げられた。

「当時、私は中学生でしたが、制服も買ってもらえないので国民服を着ていかざるを得ず、同級生にバカにされました。

1970年代、先代が亡くなった際の相続もきつい体験でした。この土地の当時の路線価は坪8万円ほどだったのですが、相続税評価額は3倍ほどの25万円。しかも、当時は税率が70%でしたから、土地を売って納税する以外にありませんでした。これで土地の半分を失いました」

それでもまだ2400坪の土地が残っているというのも凄いが、苦悩はそれで終わらなかった。当主は「'80年代のバブル時にも苦労した」と言う。

「'80年代の不動産バブルにのって、この土地も地価が坪500万円ほどまで急上昇しました。周囲からは『儲かって仕方ないでしょう』などと羨ましがられたのですが、とんでもない。土地を守ろうとするわれわれにとっては、固定資産税がうなぎ上りに上がっていく地獄の日々だったんです。

この時期、周囲では『相続対策』のために銀行から億単位で借金をして、地方の安い土地を大量に購入する人がたくさんいました。相続税評価額を下げる狙いですが、バブル崩壊とともに地方の土地がタダ同然になり、残ったのは莫大な借金だけ。そのために、先祖代々の土地を手放した人がたくさん出ました。

幸い、私は仕事が忙しくて相続対策などしている暇がなかったので土地を維持できたというのは、皮肉なことです。こういう経験をして結局、相続対策なんてしてもまったく意味がないと気づかされました」

■固定資産税が1000万円超

もちろん、現在も固定資産税は重くのしかかり、試算すると年間約3000万円と超巨額に及ぶ。

「土地の一部を貸し出して地代収入を得ていますが、固定資産税の支払いに消えていくので、手元には残らない。地代収入で現金や金融資産がたんまり増えていくなんてことではないんです。

だから、私は贅沢なんてまったくしたことがない。酒もタバコもやらないし、遊びも一切やらない。海外旅行にも行かずに、ひたすらこの土地の維持に人生を捧げてきました。唯一、贅沢をしたと言えば、築70年以上経てさすがに住みづらくなってきた木造の自宅を建て替えたくらいです。

そんなに苦しいなら土地を切り売りすればいいじゃないかとよく言われますが、そこは理屈ではないんです。ご先祖様を想うと、私の代で土地を失うわけにはいかないという強烈な使命感が湧いてくるんです。

先日も、孫に『夢はなんだ』と聞くと、『ない』と言うんです。理由を聞くと、『だって、私は後を継がなきゃいけないでしょ』と。この言葉には愕然としました。この家で生まれ育つことの宿命を感じずにはいられませんでした」

庶民にはけっしてうかがい知ることはできない「豪邸の苦悩」。

同じくその苦しみに頭を抱えているのが、酒井信二氏(60代、仮名)である。小田急線沿線でも屈指の人気エリアで、有名マンションなども建つ一角。瀟洒な邸宅が建ち並ぶ中を歩いていると、忽然と広大な林に覆われた豪邸に出くわす。敷地はなんと1000坪を超えるという。

「江戸初期から判明しているだけで私で15代、この土地を受け継いできました。この家は4代前が宮大工に建ててもらったもので、関東大震災でも先年の東日本大震災でもビクともしなかったんですから丈夫なものです。ただ、この家は以前は倍くらいの大きさがあったんです。実は固定資産税が高くて払えなかったので、半分壊したんです。

いまでも、固定資産税は年間1000万円近い額を支払っています。私は納税に苦しむ親を見てきたから、小さい頃から稼げる専門職になろうと心に決めて、医者になりました。多くの人の命を助けたいと思って医師を志す人は多いと思いますが、私は固定資産税を支払うために医師になったようなものです」

酒井氏は現在60歳を超えているが、「重税」の支払いのためにいまも週に数回はアルバイトとして病院に働きに出ている。また、数年前には敷地内に賃貸用アパートを建てて、家賃収入を税金の支払いの足しにしてもいる。

「もっと大きなマンションを建てればいいと勧めてくる人もいますが、私は数々の『失敗』を見てきています。同じように都内で土地を受け継いだ親戚は、子供が困らないようにと大規模マンションを建てました。が、10億円の相続税を支払う時にマンションが売れなくて、結局土地を手放すことになりました。

株などの資産運用を試みた親戚もいましたが、バブル崩壊、リーマン・ショックでやられて、みな『没落』していきましたよ。資産というのは、困った時に案外役に立たないんです」

酒井氏の収入はほとんどすべて、土地の維持とローン支払いと税金に消えてなくなるので、貯金は増えない。贅沢もできないが、「それでもこの土地が維持できればいい。そういう人生ですから」と酒井氏は言う。

「税務署っていうのは恐ろしいですよ。私が職員の名前を知らなくても、彼らは私の名前と顔をしっかりと覚えている。税務署に行くと一度もお話ししたことがない方から、『こんにちは、酒井さん』と声をかけられるんですから。まるで、あなたのことはいつも見張っていますよ、と言われているようなものです。

土地の管理は本当に大変です。草むしりひとつとっても、抜いても抜いても生えてきますから。アルバイトもして、草むしりもしてという生活ですから、時間はいくらあっても足りない」

最後に、いま欲しいものは、と聞くと意外な答えが返ってきた。

「犬ですね。いま玄関で犬を1匹飼っていますが、番犬用に土地の東西にもあと1匹ずつ欲しい。土地が広すぎて、侵入者にも気づけないんです。私の娘なんて、この敷地内で変質者に追いかけられたことがあるほどです」

■悪質業者が次々に来る

このように、豪邸に住む人たちの悩みは深くて広いが、多くが共通して悲鳴を上げるのは高額に及ぶ「税金」である。

しかも、国税による監視の目は年々厳しくなっていると、彼らは一様に口を揃える。

「最近、税務署の方が頻繁にうちに来るようになったんです」

そう語るのは、都内南西部の高級住宅エリアで、700坪を超える広大な敷地に住む岡本由美氏(50代、仮名)である。

道路沿いに白壁が100mを超えて続く敷地はまさに圧巻。岡本氏はこの地で8代にわたって住み続けてきた。「絶対匿名」を条件に、税務署への怒りをぶちまけてくれた。

「そもそも固定資産税だけでも毎月サラリーマンの月収くらいの金額を取られるのだから、たまったものではありません。うちの親はこないだ、『その税金を無駄使いした舛添は、絶対に許さない』などと激怒していました。でも、税務署に目をつけられたらなにをされるかわからないので、目立たないように静かに過ごしてきました。

それが、消費増税の先送りが決まった頃から、税務署が頻繁に来るようになったんです。この前も都税事務所から何の連絡もなく2人の担当者が来て、『敷地はどこまでが宅地ですか』などと聞いてきました」

税収のあてにしていた消費税分がなくなったので、ほかから税金を取ろうとして、「豪邸の主」が目をつけられていると岡本氏は憤る。

「私たちはきちんと税金を支払っているのに、『取れるところから取る』ということですよ。われわれがバカ高い税金を払っているから金持ちだと勘違いしているんです。

周囲からもどうせ税金対策しているんでしょうという目でも見られますが、そんなものはうまくいくものではない。うちも以前に一部の土地を駐車場にしましたが、30台分のうち半分も埋まらなかった。税金対策でアパートや戸建てを建てても、最近は転売やまた貸しをする悪質業者がいて、得体のしれない外国人を入居させたりするから危なっかしい」

岡本氏の怒りの矛先は、「税金対策」を持ち込む業者にも向かう。

「土地を持っていると、朝から晩まで不動産業者から電話がかかってきて、『土地を売ってくれ』とやってきます。この前は夜の9時に、ある業者の営業マンがうちに来て、『相続対策に土地を売って建物を建てさせてください。カネは全部弊社が出します』と。あまりに非常識な時間帯に来たもんだから、怒って追い払いましたが、こういう業者は後を絶たない。

私はまだ若いので、『売ってくれるまで動きません』とか居座る営業マンを追い出せます。が、年を取った高齢の地主の方の中には、うまく入り込まれて、いいように土地を奪われてしまう人もいます。最近、広い土地が細切れにされて、小さい分譲戸建てにされているのをよく見ますが、あの景色を見ると切ない気持ちになるんです」

■「文化財貧乏」という悲劇

先祖代々の土地を残したい一心で「税金対策」をしたところ、余計にひどい目にあう。「業者に騙された」などと嘆いても仕方なく、気づいた時には後の祭り。「相続増税」が実施された昨年以降、大切な土地を失う被害者が急増しているという。

山手線沿線で700坪超の敷地に住む宮下健二氏(70代、仮名)もそんな危機に瀕している一人。宮下氏の場合はさらに特殊なケースで、みずからを「文化財貧乏」と呼ぶ。どういう意味か。

「うちは江戸時代にこの地の名主を務め、一帯の敷地を代々継いできました。世間様からはそれでお金持ちと思われるかもしれませんが、代々の相続税や固定資産税で苦しい家計を余儀なくされてきました。

そうした中、相続の借金も膨らみ、いよいよ生活もままならないとなった時、自宅を文化財に登録してはどうかと勧められました。土地にかかる固定資産税が減免になるうえ、指定物の改修費については8割が公的負担になるという話でした」

さっそく宮下氏はこの話に乗り、文化財の指定を受けたが、それが「文化財貧乏」の始まりだった。

「ある時に自宅があまりに古くて冬は寒すぎるので改修したいと思ったのですが、文化財指定を受けたがために改修は規制されてしまった。家には住めないけれど、売るにも売れない。しかも、維持費だけがかかるという事態に陥ったんです。

不定期に母屋などを修繕しますが、その費用は2割が自己負担。植木の手入れなどはすべて自己負担で、年間100万円近くかかってしまう。

おまけに、自分の住む家を別の敷地内に建てなければいけなくなったのですが、その新しい家の土地部分はしっかり固定資産税を取られる。つまり、私は普通の生活を営みながら、それとは別に文化財を維持し続けないといけなくなったんです」

税金対策のつもりが余計に出費が増えてしまうのだから、本末転倒だ。

「まったくおカネは貯まりません。いまは文化財指定されたこの自宅を国や東京都に引き取ってもらえないか検討しているところです」

このように、豪邸に住む人たちは、一般人には計り知れない悩みを抱えていることが多い。

一方で、都内で悠々の「豪邸ライフ」を送っている人もいる。

小田急線沿線の低層マンションなどが建ち並ぶ高級住宅街。敷地内に入る門扉は来るものを歓待するように大きく開け広げられ、門をくぐると手入れされた木々が迎え入れる。その木立を抜けた先、やっと豪邸が目の前に立ち現れる。門から家が見えないほどの敷地は、1000坪近い。

これほど広大な土地を維持するため、税制などで苦労していないか――。そう尋ねると、

「うちは全然大丈夫です」

この家の男性主人は笑って、語り出した。

「こんなに広い土地があるから税金が苦しいでしょうとよく心配されますが、そんなことはありません。実はうちの場合は、生産緑地の指定を受けているので、土地の課税評価が農地としての評価になるんです。都内ですが農業をしっかりやって、生活できていますよ」

■車は普通の国産です

東京都主税局によれば、生産緑地の評価額は都内であればどこでも1m2あたり220円(1坪あたり約720円)。仮にここが普通の宅地であった場合、評価額は1坪約200万円なので、実に3000倍近くも固定資産税が違う計算になる。

「生産緑地の場合、相続時も農地評価できる。もちろん、営農しているという条件付きですが。だから、一番神経を使うのは子どもとの関係です。子どもが農家を継ぎたくないと言ったら、この農地が宅地扱いになって、とてもじゃないが支払えない巨額の税金支払いが振りかかってくるわけです。いまのところ子どもは継ぐ気を見せていますが」

では、都内の広大な土地で農家を営む人はみな「安泰」なのかといえば、そんなこともない。練馬で2000坪あまりの土地を受け継ぎ、農園を営んでいる和久井淳氏(50代、仮名)が嘆く。

「確かに農地のおかげで税金は低く抑えられているけれど、私の場合は農園が儲かっていないからきついんです。では、農業をやめればいいじゃないかと思うかもしれませんが、そうしたら今度は高額の納税を迫られる。儲からないけど農業は続けなければいけないので、生活は楽ではありません。見ての通り、車も普通の国産に乗っています」

和久井氏は子どもには同じ思いをさせたくないので、土地の一部を使ってマンションを建てることも考えたが、それもあきらめたという。

「この一帯は建ぺい率がかなり低く抑えられているんです。デベロッパーも進出してこない。開発すらできない『儲からない土地』なんです。だからもう、粛々と農業をやっていく運命なのだとあきらめました。

うちの敷地には、行政に指定された保安林もありますが、これも手入れが面倒でね。落ち葉が敷地外に出ると、近隣からクレームが来るから、剪定と掃除にカネがかかって仕方がない。よくお宅は広くて、自然に囲まれていいですね、なんて言われるけど、この広大な土地に住むがゆえの気苦労は、誰にもわかってもらえないんです」

実は大変なことが多くて、税金に追い回され、それほど贅沢もできない。それが豪邸生活の意外な現実だった。



34. 中川隆[3331] koaQ7Jey 2016年7月18日 13:03:29 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[3682]

    


消費者軽視、利益優先の風潮 不動産業者の本音とは
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20160717/ecn1607170830002-n1.htm
2016.07.17 本当は教えたくないマンション業界の秘密 榊淳司 夕刊フジ


業者は都合のいいことしか言わない。悩んだら不動産コンサルタントに相談した方がいい


 ある女性が私に、「新築マンションを購入して1カ月前に引き渡しを受けました。まだ引っ越しをしていないのですが、気に入らないので売りたいと思います」という内容の相談をもちかけてきた。

 1年半ほど前の話だ。

 彼女は、私のところに来る前に2社の不動産業者に相談していた。

 1社目は、その新築マンションを購入した売主代理の販売会社。「それなら住まないまま『新古』として売却された方が高く売れますよ」と答えたそうだ。

 2社目は仲介専門の業者。「何カ月かでも住んでからの方がいいですよ。住めば意外に気に入るかもしれないし、その間に不具合が見つかれば売主に補償してもらえますから、売却の場合も安心です」

 言っていることが180度違う。彼女は夜も眠れないほど悩み、私のところにやってきたというわけだ。

 私は彼女に、それぞれの業者の思惑を解説してあげた。

 まず、売主の販売代理業者は新築の販売が得意。そのマンションを買えなかったお客の名簿をおそらく持っている。

 相談を聞きながらそんな客の顔を思い浮かべ、「あの人に新古として売れば双方から3%+6万円の仲介手数料が取れる」と考えていた可能性がある。

 2番目に相談した仲介業者は、新古の販売は得意分野ではない。新古販売となると売主の販売代理を担った最初の業者に専任仲介契約を持っていかれるのが目にみえている。だから「一度住めば」と勧めているのである。一度住んでから彼女が売りに出してくれれば、この2番目の仲介業者の出番となるからだ。

 不動産の仲介業者は、一般人から見ればプロである。知識や経験が豊富な場合が多く、ちょっと詳しいくらいの一般人では到底太刀打ちできない。

 加えて、私が見るところ不動産業界というのは消費者を軽視する風潮がある。むしろ、そちらが彼らの常識に近いかもしれない。

 だから、相談を持ち掛けたとしても、それぞれ自分の利益になるような答えしか返してこない。悲しいかな、これが業界の現実だ。

 彼女に対して、私が前述のように説明すると、「目の前の霧が晴れました」と喜んでいただけた。しかし、それは根本的な解決ではない。

 「ではどうするか」というのは、結局自分で決めなければならない。

 相談を受けたとき、彼女の購入したマンションは資産価値が上昇中であった。1年先でも買値よりも下がるようには思えなかったので、「とりあえず、お住まいになってみてはいかがですか」とアドバイスした。「1年たって、やっぱり売りたいと思えばお売りになればいいと思います。その時には今と同じか、少し高く売れる可能性もあります」

 そして1年ちょっとが過ぎた。今、その彼女は売ろうかどうか悩んでいる。市場価格が上がっているのは分かっているが、住んでみると割合気に入ったらしい。また、悩ましいことになっている。


35. 中川隆[3749] koaQ7Jey 2016年8月27日 08:17:25 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[4135]

不動産に安心を見出すのは日本では時代遅れになりつつある


今、不気味に囁かれている問題がある。それは日本の不動産価値の暴落問題だ。日本には「土地神話」というものがあって、土地を持っていれば勝ち組だという意識が社会にあった。

しかし、1990年以後のバブル崩壊で土地は右肩上がりで価値が上昇していく資産ではなくなった。その上に、3つの大きな問題も重なって、それがじわじわと不動産という資産の価値を絞め殺そうとしている。

1つは少子高齢化の問題だ。日本政府は進みゆく少子高齢化を放置し続けたので、日本は地方都市から急激に人口減少が加速している。

このままで行くと2040年には地方都市の半数が消滅、2050年には国土の6割が無人になり、不動産価格は底抜けの暴落になると言われている。

地方の不動産は「値段が付いているうちに売れ」とささやかれるようになっているのはそういうことだ。

さらに2つめの社会の変化も日本に到来している。それは、今までの日本を支えてきた「サラリーマン文化」の崩壊、もっと具体的に言えば、終身雇用と年功序列の崩壊である。

これが不動産の問題と直結する。

サラリーマンという生き方の終わりと共に来たもの

今の若年層は、終身雇用も年功序列も知らないし、そんなものはあり得ないというのが逆に常識となっている。

戦後から1980年代までのサラリーマンにとって、転職をするというのは「だらしない人間のやること」のように思われていた。ところが今や、会社が働かない中高年をリストラして放り出したい時代になっており、転職はむしろ奨励されている。

今の若年層は、もう転職するという人生設計が当たり前であり、ひとつの会社にいつまでも働き続けられるとは誰も考えていない。そう願っても、リストラされてしまうのである。

これこそが、戦後から一貫して続いて来たサラリーマンという生き方の終焉である。

その結果、考え直さなければならない重要な変化が生まれて来た。それは、「持ち家」に対するものである。サラリーマンという生き方の終わりと共に「持ち家信仰」も終わる。

かつて建築批評家の布野修司氏は著書『住宅戦争』の中で、このように述べた。

「住宅を手にすること、それは今のところ人生にとって、最大の事業である。住宅は人生で最大の買い物なのだ。住宅を買うために、その人生のほとんどの期間、ローンや家賃を払い続けるのである。人生のために住宅があるのではなく、住宅のために人生がある。全く転倒してしまっている。どこかおかしい」

現在、住宅を買うのに35年ローンすらも当たり前になっているのだが、35年ローンが馬鹿げた選択であるのはもう10年以上も前から指摘されている。

35年もローンが組めるのは、サラリーマンが終身雇用であり、年功序列であり、不動産が上がっているという前提が成り立たなければならない。

今やそのすべての前提が崩壊してしまっている。それでも35年ローンを組むのは、自分の人生が35年間も風波が立たないという方向に賭けているということになる。


「消費して、使い捨てするものだ」という感覚に

現在の社会情勢を見渡すと誰も35年も淡々と生きられると思えない。まして現在のコスト削減を優先して作られた安普請の建物が35年も持つなど誰も考えていない。

「住宅のために人生がある」という本末転倒な生き方は、サラリーマンの終わりと共に消えていく現象であると言える。つまり、住宅は「所有するもの」ではなく、「消費するもの」「使い捨てするもの」になったのである。

買うのではなく、適当に借りて古くなったり都合が悪くなったら捨てて新しいところに移るというのが現実的になり、今後はその方向に向かって時代が動いていく。

つまり、住宅は所有するものではなく、「消費して、使い捨てするものだ」という感覚が当たり前になっていく。

この感覚を加速させるのは、人口減による空室率の増加とそれに伴う家賃の引き下げだ。

空室率の増加は、いずれ家賃の引き下げを引き起こす。さらに不動産価格の低下も引き起こす。需要が減るのに供給が過剰だと資本主義の倫理に則って価格は下がる。

これから数十年に渡って空き家も空室も増えるなら、不動産を買わない方が得策だと誰もが思う。誰も不動産を欲しがらなくなると価値は下がる。

さらに、日本人がいずれ不動産をもっと欲しがらなくなる3つ目の理由もある。それは毎年、激甚化していく自然災害の心配が重なることだ。

日本人なら、誰しも2つの大きな巨大災害を経験が忘れられない。それは、1995年に起きた阪神・淡路大震災と、2011年に起きた東日本大震災である。

どちらの震災でも「永遠の住処」だったはずの住居は、いとも簡単に自然の脅威に押し流され、叩きつぶされ、ガレキの山となって消えていったのを日本人は目撃した。

かろうじて残った住居も欠損し、神戸では今もひび割れたマンションがそのまま使われている。福島では津波によって原発が次々とメルトダウンして放射能が拡散し、半径20キロ圏内の不動産はすべて無価値と化した。


不動産に安心を見出すのは、時代遅れになりつつある

自然の脅威の前に、人々の生活や夢や安全は一瞬にして壊される。今後、激しい大規模災害はしばしば起きる。自然災害は今の2倍になるとも言われている。

(巨大で深刻な災害はさらに増えて、現在の2倍になっていく)
http://www.bllackz.com/?m=c&c=20140208T1535000900

地震も、火山噴火も、土砂崩れも、台風も、津波も、日本では何でも起きるのだが、それがさらに深刻化していく。

そんな中で、「永遠の住処」を数十年もローンを抱えながら買うという選択が見直されるのは当然の話だ。住宅というのは「消費して、使い捨てにする」という発想をする人が増えたとしても不思議ではない。

実際、自分の人生が波乱に満ちたものになることや、自然災害がどのように襲いかかるのか分からないこともあって、すでに現実的な若年層から「持ち家信仰」が消えている。

これに追い打ちをかけるように、現代に生きる日本人から「持ち家信仰」を消すのは、建設会社である。

首都圏のあちこちに猛烈な勢いで建てているマンションや一戸建て住宅は、コスト削減や手抜きのために、壁は薄く、安っぽく、狭く、備品もちゃちだ。おまけに建設途中から傾いているマンションですらもある。

家は一戸建てでもマンションでも100年持つというのは業者の作った嘘であり、実際には30年も経つとボロボロになって資産価値は毀損している。

そうなると立て替えが必要になるが、老朽マンションの建て替えなどは、各区分所有者に自己負担が発生することから、現実的には不可能であることが多い。

一戸建ての建て替えにしても、35年もローン地獄をくぐり抜けて、終わったら今度はまた立て替えで1000万円も2000万円も出せる人はそういない。

35年にして、それが分かって来たのだ。そんなものを所有するために人生を棒に振るのを嫌がる人は増える。

不動産をビジネスとして見ても、今後は少子高齢化で日本の不動産は一等地以外は先行きが不透明となっており、不動産ビジネスは難しい事業に変わりつつある。

不動産に安心を見出すのは、時代遅れになりつつある。


老朽化して魅力を失った不動産は日本のあちこちに存在する。持ち主は家を捨てて他に引っ越す選択をする。その地域全体が老朽化した建物で埋め尽くされたとき、その地域全体が見捨てられていく。現代の日本では、不動産に安心を見出すのは、時代遅れになりつつある。
http://www.bllackz.com/?m=c&c=20160826T1955440900


36. 中川隆[3758] koaQ7Jey 2016年8月28日 06:51:36 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[4144]

業者間で3倍も価格差…住宅リフォーム業界、ぼったくり横行の実態!絶対ダマされない方法!
http://biz-journal.jp/2016/08/post_16481.html
2016.08.28 文=神樹兵輔/マネーコンサルタント Business Journal


■政府が打ち出した中古住宅市場拡充策の盲点

 政府が秋の臨時国会で提出する2016年度2次補正予算案の概要に、「中古住宅購入時に改修費補助・最大50万円」という制度の創設が盛り込まれる見通しです。子育ての負担の重い40歳未満の世帯を対象に、中古住宅購入を支援する制度です。

 中古住宅の改修工事にあたるリフォーム施工業者が、中古住宅の購入者に代わって国の事務局に申請し、最大で50万円の補助金を受け取る仕組みで、第三者の専門家による住宅診断(別名:ホームインスペクション/一般的な費用は5万円以上)を受けていることも条件としています(住宅診断費用も別途補助の対象)。

 法案が成立すれば年内にも新制度がスタートしますが、果たしてこの制度で、国土交通省がいうように空き家が減って中古住宅市場やリフォーム市場が拡大し、中古住宅が資産として見直されるようになるかといえば、はなはだ疑問です。

 はっきりいえるのは、住宅診断業者とリフォーム業者だけが潤う制度になるということです。対象となる40歳未満で中古住宅を購入し改修工事を行って住もうという人たちにとっては、負担の軽減になるどころか「ぼったくり被害」を拡大させ、出費の増大を招く懸念があります。

■住宅診断業界の問題点

 そもそも、目視や触診と一部の床や柱を計測するだけの簡易な住宅診断が、5万円以上もするという相場からして高すぎます。100平方メートル程度の住宅で2時間程度。
 
 この住宅診断業界は、不動産営業出身者が始めた、住宅購入者への「物件購入時・第三者付き添い助言サービス業」が進化した業態です。診断結果についてなんの保証もなく、見落としがあろうがなかろうがまったく不問とされている無責任診断が多いのが実情です。診断を行うスタッフも、不動産営業の経験・知識しかない人も多く、一級建築士が責任をもって行うものとなっていません。

 国土交通省は、住宅診断の普及で著しく低い日本の中古住宅流通市場が拡大するとしていますが、住宅診断の質の担保もないままに相変わらずの野放しです。しかも、この住宅診断費用までも政府は中古住宅リフォームの最大補助50万円とは別途に補助の対象とする見通しであり、これでは住宅診断の費用高止まりを行政が後押しするようなものです。

 ちなみに「住宅診断士」という民間資格を運営するのは内閣府認証NPO法人ですが、その理事長は「付き添い助言サービス業」の創業者です。同法人には、資格試験受験料や過去問題集の販売料が入ってきます。 

 結局、なんの安全担保もない形式的な住宅診断のままで補助制度などをスタートさせたのでは、2005年に発覚し社会問題化した耐震偽装事件の二の舞を演じるだけではないのかと懸念されます。同事件は、建築確認や検査事務を行政から民間の検査機関でもできるように開放したものの、構造計算の偽造が見抜けず、耐震強度に問題のあるマンションやホテルが次々建設されたことで起こりました。相変わらず国土交通省は、楽観的な野放し行政を続けています。

■リフォーム業界のぼったくり体質

 さて、今回の中古住宅購入者へのリフォーム工事補助ですが、最大50万円の補助を行うにあたって、なぜリフォーム工事業者に「補助申請」を代行させるのか疑問です。中古住宅購入者が自分で行えるようにすべきではないでしょうか。

 これでは、工事業者が「補助の50万円が付きますから」と言って、工事費を水増ししてくる可能性もあり、割高な価格を促進させるばかりです。リフォーム業界の工事価格はピンキリです。良心的な価格で質の高い施工を行う業者も存在しますが、ぼったくり的価格で手抜き工事を行う事例も多いです。

 なぜ、こうした体質がまかり通るかといえば、住宅の購入と同じくらい、消費者にとってリフォーム工事を行うことは、一生に何度もあることではないからです。消費者は、適正価格、透明性ある価格がわからず、業者の言いなりになりやすいからです。安い価格で工事を依頼したと思っても、次々と思わぬ瑕疵を指摘してきて、追加工事をお願いせざるを得なくなったりします。

 ある有名ハウスメーカー創業者が、引退後にある雑誌の取材で「この業界は、クレーム産業とも呼ばれ、家は、売る、建てる、逃げる――で完結させるのが当たり前ですからね」と本音を漏らし、世間の耳目を集めるとともに業界関係者を震撼させたことがありました。

 洋服や日用品、家具程度なら消費者も価格判断がしやすいですが、一生に何度もないリフォーム代や住宅購入、葬儀費用などになってくると、価格の妥当性について判断が難しいです。インターネットが普及していても、情報が氾濫すればするほど混乱します。

 その結果、「お客さんもご存じの通り、○○はこれが相場ですから、うちは良心的価格ですよ」などと業者に言われ、「知りません」とも言えぬままに業者の言い分を丸呑みしてしまうのです。

 かつて筆者が木造2階建て築14年の自宅(延床100平方メートル)物件を、内外装完全リフォーム(屋根・外壁塗装含む)で、大手から零細業者までに「相見積」をかけた時の価格は以下の通りです。

・大手業者:1350万円
・中堅業者:780万円
・中小業者:450万円
・零細業者:380万円

 大手の1350万円だと、パワービルダーと呼ばれる格安ハウスメーカーで家1軒が建ってしまう価格です。また、零細の380万円でも、工事原価が280万円ぐらいですから十分利益も出せるのです。大手は下請け業者に安い価格で投げるので、ぼったくり価格もよいところです。

 もちろん、価格が高いなどと文句を言っても、「うちは使う材料が違います」「うちは施工管理がしっかりしています」「そのへんのいかがわしい業者と一緒にしないでください」など、明確な説明もないまま動じません。確かに大手は経営コストがかかるので高くなるのは当然とはいえますが、ぼったくりはぼったくりなのです。

■ぼったくりに遭わないリフォーム業者選び

 リフォームのぼったくり被害に遭わないためには、まずは複数の業者から「相見積」を取ることを告げた上で、価格査定をしてもらうことです。それも、畳や襖、壁紙なども材質や平米数、単価も細かく出してもらい、個別比較ができるようにすることです。「セット価格」などでリビングがいくら、台所がいくらなどの大雑把な見積ではNGですし、相見積自体を嫌がる業者も排除すべきです。

 また、不具合箇所を修復する場合は、どこをどのように整えるのか、使用前の写真も撮った上で、細かい仕様についても具体的に詳細に打ち合わせておくことです。あとから、こんなはずではないと揉めるのを避けるには、事前の詰めがとても重要です。

 なお、リフォーム業者選びでは、長年不動産経営に携わっている大家さんに聞くのも一法です。ただし、親の遺産相続で大家さんになった方の中には、非常に潤沢な経営状態のため、不動産業者に管理から修繕まで丸投げしていて、不動産屋のおいしいカモネギ客になっている方もいます。

 おすすめなのは、会社員をやりながら不動産投資に乗り出し、コスト管理をしっかり行ってきて専業大家さんになったような人なら、良心的なリフォーム業者との長年の付き合いもあるはずです。そんな人をネットで探して、連絡を取ってみるのも一法です。

 なお、間違っても不動産業者には聞かないほうがよいでしょう。良心的なリフォーム業者を数多く知っていても、見積にはその不動産業者の紹介料が乗っけられてしまうこともあるからです。

 リフォーム業界は、魑魅魍魎の世界です。どうか騙されないように自衛し、用心していただきたいと思います。


37. 中川隆[4083] koaQ7Jey 2016年9月21日 09:42:16 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[4487]

「ワンルームマンション投資を年金代わりに」甘い言葉の落とし穴
http://diamond.jp/articles/-/102454
2016年9月21日 深田晶恵 ダイヤモンド・オンライン


■購入意欲をかき立てる
セールストークに信憑性はあるか

 首都圏でワンルームマンションの分譲が急増している。そのため最近、知人・友人の男性から「新築ワンルームマンション投資の営業を受けているのだが…」と相談を持ちかけられることが多くなった。

 勧誘を受けている人は「営業マンのセールストークは購入意欲をかき立てるもので、説明資料も一見“おトク感満載”に見える。でも、どこかに落とし穴があるような気がするけど、どう思う?」と私に尋ねる。購入意欲をかき立てるセールストークとはどういうものか、みなさんも気になるはず。さっそく見てみよう。

セールストーク(1)
「利回りは4.2%と高利回り!預貯金はゼロ金利ですから、今こそ、不動産投資です!」

セールストーク(2)
「35年の家賃保証があるので、空き室があっても家賃収入が途切れることはありません!」

セールストーク(3)
「ローンを組んで購入したとしても、毎月の返済は家賃収入でほぼ賄えます」

セールストーク(4)
「ローン完済後は年間100万円の家賃収入が年金代わりになり、これで老後は安心!国の年金はアテになりませんからね〜」

セールストーク(5)
「マンション投資は節税効果がありますから、確定申告をすれば税金が戻ってきます」

 上記5つのうち、「間違いではない」と言えるのは、最後の「マンション投資は節税効果があり、確定申告をすれば税金が戻る」のひとつだけ。その他の4つは、正確な説明とは言えず、突っ込みどころ満載のセールストークである。

■表面利回りは4.2%でも、
経費を考慮した実質利回りは2.9%!

 手元に投資用新築ワンルームマンションの説明資料がある。これを使ってセールストークを検証してみよう。浅草に近い場所にある物件で、専有面積は25m2、販売価格は2640万円。一部屋で2500万円を超えるとは、バブル時代の価格水準である。

 家賃収入は、月額9万2500円(年間111万円)を想定している。セールストーク(1)の「利回り4.2%」は、年間家賃収入(111万円)÷物件価格(2640万円)×100=4.2%が根拠となっている。

 不動産投資の勉強をしたことがない人なら「利回り4.2%は預貯金よりも魅力的!」と思うかもしれないが、これは「表面利回り」といって、投資対象物件を比較するためのモノサシに過ぎない指標である。

 不動産は取得にも保有にもコストがかかるので、それらのコストを考慮した「実質利回り」を知ることが肝心だ。

 実質利回り=(年間家賃収入−諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

 この物件の場合、不動産購入時の諸経費と不動産取得税の合計が約70万円、保有中の諸経費が年約30万円かかるので、それらを考慮すると実質利回りは2.9%。ただし、上記の計算にはローンを組む際に発生する保証料や印紙代といった諸経費や、ローンの利息を考慮していない。支出をすべて含めて計算すると、実質利回りはさらに低くなる。

 また、空き室の時期があると年間家賃収入は全額を見込めない。物件購入者の不安を解消するために投資用物件の場合、空き室があっても家賃保証会社が一定の割合の家賃をオーナーに支払う「サブリース契約」がセットになっているのがほとんどだ。

 セールストーク(2)に「35年間の家賃保証」とあるが、サブリース契約はトラブルも多い。35年間の家賃保証をするとはいっても、契約書には「保証する家賃は相場の変動により変えることができる」などといった一文が明記されているため、空き室が続くとオーナーが受け取る家賃が減らされる可能性は十分にある。

 そもそもサブリース契約を結ぶと、オーナーは入居者が支払う家賃を満額受け取ることはできない。家賃保証会社の手数料を差し引いた85〜90%程度の金額しか受け取れないのである。

 過去には、契約途中で家賃保証を解除されたというトラブルも多く発生している。「35年の家賃保証=安心」ではない。

■毎月の収支赤字1万4000円は
年金保険料と思えって、どういうこと?

 セールストーク(3)「ローンを組んで購入したとしても、毎月の返済は家賃収入でほぼ賄えます」は、どうだろう。

 説明資料では、2640万円のワンルームマンションを、頭金わずか10万円、残り2630万円をローンで購入する試算となっている。ローンの前提条件と毎月の収支は次の通り。

【ローン】借入金:2630万円、金利1.95%、返済期間:35年
【毎月の収入】家賃保証8万3250円(家賃9万2500円−サブリースの手数料9250円)
【毎月の支出】ローン返済額8万6448円+管理費・修繕積立金1万600円
【毎月の収支】マイナス1万3798円

「毎月の返済は家賃収入でほぼ賄える」と言っているのに、実際は毎月の収支は1万4000円近くも赤字になる!これはいったいどういうことか。

 勧誘された知人に「ここ、質問してみた?」と尋ねたところ、「もちろん聞いた。だって、投資なのに収支が赤字の見込みっておかしいよね」。

 営業マンは「持ち出しとなる月約1万4000円は、老後に毎年100万円の家賃収入を得るための“年金保険料”だと思ってください」と答えたという。この「赤字分は老後の年金のための年金保険料」というセールストークは、この数年あちらこちらで聞くようになった。投資用物件を販売する業界で全国的に流行している売り文句なのだろう。

 営業マンが「持ち出し」と言い換える「収支赤字」は、年間で約17万円。他に固定資産税が約6万円かかる。入居者の入れ替えがあれば、部屋のクリーニング代もかかるし、数年に一度のリフォーム代もオーナー持ちだ。これらを考慮すると、実際の収支赤字はさらに拡大する。数十年間も赤字を積み上げて、老後にどんなご褒美があるのだろうか。

 セールストーク(4)は「ローン完済後は年間100万円の家賃収入が年金代わりになり、これで老後は安心!」である。これにも落とし穴がありそうだ。

 説明資料には、ローンの借入残高の推移表がある。試算の前提は35歳で35年返済のローンを組んだ場合で、完済は70歳だ。2630万円を借りると、ローン残高は60歳時に約950万円、65歳時は約500万円の見込みである。

 営業マンは、ローン残高の推移表を指さしながら「60歳か65歳でこのローンを全額繰り上げ返済すれば、毎年の家賃収入100万円は年金代わりになります」と言ったそうだ。

 それまでの25年間ないし30年間、ずっと毎年の収支が赤字なのに、950万円とか、500万円の繰り上げ返済の原資は、どこから捻出するのだろうか。知人は不思議に思い、営業マンに尋ねてみた。

■税金のページだけが「3部屋買った場合」の
節税シミュレーションになっている不思議

「確定申告をすれば、税金が戻ってきますので、それを貯めて繰り上げ返済に充てるといいです」。セールストーク(5)である。

 不動産投資は、建物部分の取得費が減価償却の対象となるため、それを必要経費とすると一定期間は不動産所得がマイナスになる。給与所得から不動産所得のマイナス分を引くと、所得が減るため所得税と住民税は少なくなる。確かに節税効果はある。

 この資料には所得税の還付は、初年度年66万円とある。数字を見たときに違和感を持った。66万円も還付される?何だかおかしい。検算してみると、「ワンルームマンションを3部屋一度に購入した場合の還付金」であった。他のページはすべて「1部屋」を買った場合なのに、税金の還付のページだけ「3部屋購入」のシミュレーションとは、すごいトリックだ。

 1部屋購入で試算してみると、所得税の還付は約20万円だった。ただし、購入者の年収は1000万円の想定なので、それより年収が低いと還付の金額は少なくなる。

「源泉徴収票の例」の記載もあるが、社会保険料も所得税の金額も私の計算とは異なる(還付額が多くなる計算になっている)。私はFPなので、仕事柄こうしたシミュレーションを読み解くことができるが、普通の人が計算のトリックを見つけるのはまず無理だろう。

■サラリーマン大家さんで成功するには、
不動産の目利きになるだけの勉強が必要

 説明資料では、20年後、30年後でも新築時と同じ家賃収入が得られる前提となっているが、それは現実的ではない。新築マンションの値下がり率は高く、途中で売却しようにもローン残高を下回る価格にしかならず、売りたくても売れないというのが現状だ。

 不動産投資全般を否定するわけではない。「サラリーマン大家さん」として成功している人もいるし、投資に値する優良物件もあるだろう。しかし、成功している人は、毎週末、実際にたくさんの物件を見て「見る目」を養い、リスクやデメリットを自分で見つけられるだけ勉強しているのだ。

「素人だからそこまで調べられない」と思うかもしれないが、不動産で収入を得ることは、たとえワンルームマンション1室であっても不動産事業を行うこと。不動産の目利きになるくらいの知識が必要だ。営業マンから渡された説明資料だけで物件を見ずに購入するのは、もってのほかなのである。


38. 中川隆[4127] koaQ7Jey 2016年9月22日 18:11:02 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[4535]


「新築マンションは絶対買うな」不動産業者がバラす怖いカラクリ
http://joshi-spa.jp/465143


 やっとの思いで購入した新居があなたをどん底につき落とす。そんな悪夢のような展開、実は他人事ではないんです。

「家選びは人生の幸福度を大きく左右するターニングポイント。ここで誤った選択をしてしまうと、取り返しのつかないことになります。特に新築マンションを購入してしまうと、間違いなくロクなことになりません」

と警告するのは、不動産コンサルタントの城戸輝哉さん。

 近著

『不動産業界の人だけが知っている新築マンションは買わないほうがいいワケ』
https://www.amazon.co.jp/gp/product/4594073646/ref=as_li_ss_il?ie=UTF8&camp=247&creative=7399&creativeASIN=4594073646&linkCode=as2&tag=asyuracom-22

でも、新築マンション購入の危険性を明らかにしている城戸さんにその理由を尋ねました。(以下は城戸さんの話)

“オーダーメイド風”でも自由にならない


 本来、住まいは自分がどういう毎日を送りたいかを考え、それを実現できるよう設計したり、内装を考えたりするべきです。でも、新築マンションって、実はとても自由度が低い。

不動産 確かに

「今、購入を決めていただくと、お好きな間取りに変更できます」

「お好みの色を選べます」

といって、まるでオーダーメイドのような売り方をするマンションもありますが、あれはただのまやかしです。せいぜい2、3パターンほどの候補から間取りを選ぶことや、壁紙の色を限られたカラーバリエーションから選んだところで何の意味があるのでしょうか?

 完全に業者にコントロールされているだけで、その実態はオーダーメイドどころか、セミオーダーともいえないようなシロモノです。この程度の自由度だけで満足してしまうことほどバカなことはありません。

 もし、機会があれば、業者側が用意している内装の選択肢以外の要望を、営業マンにぶつけてみてください。「それはできません」ときっぱり断られるか、法外な追加料金を請求されるかどちらかになると思います。ただでさえ、値段が高い新築マンション。そのうえ追加でお金がかかるなんてありえませんよね?

 それであれば、中古マンションを買って、リノベーションをしたほうが圧倒的にリーズナブルに自分らしい住まいをつくることができますよ。

http://joshi-spa.jp/465143/befor2
こういう中古マンション(東京新宿区牛込台エリア)を買って…

http://joshi-spa.jp/465143/gal__mg_9044
リノベーションしたらこうなった


“新築プレミアム”があなたの人生を狂わす!


 新築マンションのメリットは、単純に新品の状態で住めるという気持ち的なものと、耐震性能などのスペックが最新であることによる安心感。その2点くらいです。実はそれが問題にならないほど大きなデメリットとして、資産価値の目減りの早さが挙げられます。

 新築物件には“新築プレミアム”というものがあり、必ず購入後すぐに、価値が20〜30%も目減りします。

そして、10〜20年かけて新築時の5〜6割ほどの価格に落ち着くように下がっていくのが平均的な推移で、値下がり幅が大きいほど、残りのローンよりも売却可能価格が低くなるというリスクが高まります。


 もし、転職や失業などでローンの支払いが厳しくなったとしても、残債が売却可能価格を上回るため、売りたくても売れない状況ができてしまいます。貸すにしても、ご自身のローン返済に管理費、修繕積立金、さらには固定資産税の分までカバーしてくれる額で貸すには簡単なことではありません。

 この「売れない、貸せない」という状態ほど恐ろしいことはありません。せっかく買った家に縛り付けられてしまうと、あなたの人生の選択肢を大きく狭めてしまいます。先々のことまで十分考えずに買ってしまったマンションを手放せないがために、仕事や結婚のチャンスを逃すことだって十分ありえます。

 特に、新築でタワーマンションを買うのは最悪の選択です、


「新築マンションを買うな」と断言するのは、『不動産業界の人だけが知っている新築マンションは買わないほうがいいワケ』の著者である不動産コンサルタントの城戸輝哉さん。なかでも、昨今流行りのタワーマンションを買うと、ロクなことにならないというのです。(以下は城戸さんの話)


タワマンの豪華施設、本当に必要ですか?


 タワーマンションなど最近の新築マンションでは、スポーツジムやスパ、パーティスペースのような共用施設の豪華さをアピールしていることがあります。あと、最近ではコンシェルジュサービスなども多いですよね。

 でも、この施設やサービスは誰が維持していくかまで、ちゃんと考えたことはありますか? 不動産会社は売ったらそれまでで、あとは購入者である自分たちがその責任を負うことになります。

マンション バカみたいに高い物件価格を最初に払うだけでなく、所有し続ける限り、管理費というかたちでいつまでもそのための負担をし続けることになるんです。そこまでして、本当にマンション内にジムが必要なのでしょうか。

 そのうち、運営が苦しくなってくると、「あの設備は、どうせ使っていないのだから閉じよう」という話が出てくるのはお決まりのパターンですが、閉鎖するにもたくさんいる所有者の同意が必要で、実現するのはとても大変です。

 そして、タワーマンションの最大のデメリットは、とにかく維持管理に非常にお金がかかるという点。新築のときは安く設定されている修繕積立金ですが、5年、10年もたてば3倍以上に膨れ上がります。

 同じ大規模修繕にしても、普通のマンションでは使わないような高層階用のゴンドラを使うなど、何をするにしても特別仕様になるため、メンテナンスにすごくお金がかかってしまいます。

 豪華な新築マンションの維持コストの高さは、絶対に甘く見てはいけません。最悪の場合、維持コストの支払いだけでいっぱいいっぱいになり、ローン返済どころではなくなることもありえるのです。
http://joshi-spa.jp/465143


39. 中川隆[4313] koaQ7Jey 2016年10月04日 19:19:07 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[4722]

アパート建設 空室率悪化で泣くオーナー  
甘い皮算用、業者の「家賃保証」に落とし穴:新相続税対策の悲喜劇
http://www.asyura2.com/16/hasan113/msg/875.html
 


 人口減の日本でなぜか賃貸アパートが増えている。2015年の相続税増税でアパート経営が節税策として注目され、それを追い風に建設請負業者が売り込みをかけているからだ。家賃保証などでオーナーの負担は軽いとして受注を伸ばすが、需給は崩れ、空室率は過去最悪の水準に達する。目算が狂ったオーナーは悲鳴を上げる。


節税対策で脚光

 「空室リスクは覚悟していたけど、こんなにも早く出るなんて」。千葉県白井市の男性公務員(43)は肩を落とす。相続した土地にアパートを12年に建設した。2階建てで総戸数は8戸。今年で築4年、最寄り駅から徒歩10分と条件は悪くない。だが、今年は一時、5戸が空室になった。

 母親が亡くなるとほどなく大手の建設請負業者が訪れ、相続した土地にアパート建設を勧めてきた。9千万円という建設費にためらったが、担当者は「当社が全室借り上げ、入居者も集めます」と提案書を差し出した。

 試算では家賃収入は年660万円。業者の取り分を差し引いて600万円強の収入が35年間続くという。銀行からの借り入れは必要だが、試算で示された月30万円程度の返済には十分。地銀からの融資も決まり、建設に踏み切った。

 現実は甘くなかった。当初こそ業者から月50万円が振り込まれたが、今は40万円弱。家賃収入は空室率によって最低保証額まで引き下げられる契約だからだ。今後、定期的な契約更新で金額が変わる可能性も残る。

 居住人口の少ない土地でのアパート経営に無理はなかったか。オーナーの妻(35)は後悔の念を抱きながら敷地の草むしりをする。専門業者に任せるお金はないからだ。

 国土交通省によると、7月の住宅着工の伸び率は持ち家が前年比6.0%だったのに対しアパートなど貸家は11.1%。大幅増の背景にあるのは相続税対策だ。更地にしておくより借金をしてアパートを経営した方が税金が安く済むからだ。

 その波に乗ったのがサブリースと家賃保証を売り物にするアパート建設請負業者だ。建設だけでなく、一括借り上げして入居者を集め、手数料を除いた家賃をオーナーに支払う。こんな提案で、大東建託やレオパレス21といった大手が続々とアパートを建設している。大東建託の16年3月期の売上高は8期連続で過去最高を更新した。


トラブルも発生

 業界が活況に沸く一方、トラブルが発生している。「空室を理由に提案通りの家賃が支払われていない」。不動産コンサルティングの青山財産ネットワークスの高田吉孝執行役員の元には、こうした相談が月に数件寄せられる。

 国交省は9月から業者に対し契約時には、将来の家賃が変動する可能性があると説明するよう求め始めた。業者側は「契約書面ではリスク要因を強調している」(レオパレス21)、「賃料改定があり得ることを説明をした上で、本人の署名なつ印を頂いている」(大東建託)と適切に対応していると主張する。

 言い分が分かれる中、アパートの需給は悪化を続ける。不動産調査会社のタス(東京・中央)によると首都圏の空室率は15年夏ごろから急上昇。最も高い神奈川県は7月に36.66%と過去最悪を更新し、16カ月連続で悪化した。適正水準の上限30%を大幅に上回る。

 無秩序なアパート建設に行政も危機感を抱く。埼玉県羽生市では1年ほど前にアパートの建設地域を制限した。しかし、局地的に規制しても焼け石に水だ。首都圏全体でみた場合は「当面は空室率は改善しないだろう」(タスの藤井和之氏)。

 空室増のあおりを受ける不動産管理会社は対策を余儀なくされている。

 6万戸の賃貸住宅を管理する東急住宅リース(東京・新宿)。空室が増えれば収入減につながる。そこで7月からオーナーに従来より3割程度安く改修できる新提案を始めた。大学再編で居住学生が減少する相模原市の管理会社は入居者専用の食堂設置をオーナーに呼びかける。

 空室率が悪化してもなお増え続けるアパート。建設業者にとって数少ない「成長分野」を狙って、住友林業など戸建て住宅メーカーもアパート事業に力を入れる。
 相続税対策を狙うオーナー、アパートの建設代を得たい業者。空室が発生した場合、誰が責任を取るのか。直視しないまま、今もアパートは増え続ける。

(岩本圭剛)

[日経新聞9月30日朝刊P.2]


40. 中川隆[4350] koaQ7Jey 2016年10月06日 19:44:30 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[4759]

「投資マンションにカモられた人」が見た地獄 勧められるがままに買ってはいけない
2016年10月06日 寺岡 孝 :アネシスプランニング代表取締役/住宅コンサルタント 東洋経済


最近の書店では、投資用マンションなどへの不動産投資で資産形成が簡単にできるといううたい文句の踊る書籍が目立つ。しかしながら、実際にはそう簡単ではない。
サラリーマンや公務員などであれば、安易に不労所得が得られる話に乗ってしまうかもしれないが、投資マンション、特に新築の物件を買うと後々厳しい現実が待っている。『不動産投資は出口戦略が9割』の著者で、住宅コンサルタントの寺岡孝氏が解説する。

■飛んで火に入る夏の虫

ワンルームマンションなどの投資物件を扱う不動産会社は、とくに「買わせてなんぼ」の世界。セールストークも実に巧みだ。こうした会社は、まずターゲットの勤務先に電話をかけて営業する。「節税できる」「生命保険の代わりになる」「将来の年金になる」などとあおる。そこで「脈あり」と思われてしまうと、営業マンとの面談やセミナーへの来場などを勧められる。

実際に足を運べば、「飛んで火に入る夏の虫」よろしく、あの手この手のトークでたたみ掛けられる。そしてあれよあれよという間に契約書にサイン。「言われるがままに買ってしまった」ということになりかねない。

関西圏で投資用ワンルームマンションを2戸購入した会社員のAさんは、大阪の不動産業者から電話勧誘を受けた。当初は疑いの目で見ていたが、「マイナスにならない」「税金対策になる」などという説明と「決算で早い者勝ちだから」と急かされたこともあって、営業マンの言うとおり新築マンションを2戸契約した。

その後、その営業マンからまたすぐ電話がかかってきた。「また良い物件があるから特別に案内します」と長時間説得されて疲れてしまい、「わかりました。話を進めてください」と言ってしまった。

ただ、「さすがに、そうそううまい話はないのでは」と不安になり、ネットなどで投資マンションのことを調べてみると、該当の物件は注意すべき項目として当てはまることばかり。不安でたまらなくなり、仕事にも支障が出てきてしまったため、これ以上冒険はできないと不動産業者に連絡。かなりキツい事をいわれたものの、2時間以上の電話のやりとりでなんとか追加の3戸目の物件は断った。「そんなの、あり得ないでしょ」と思う人も多いようですが、実はこういう人は、結構いる。

■医者は特に狙いやすい

不動産業者の営業マンから狙われやすい職業の一つは医者だ。「高収入なので税金が高いですよね? マンションをローンで買えば税金は半分以下になりますよ」「自己資金はいりません」。こうしたトークに乗せられ、普段の勤務が忙しすぎてあれこれ考えるのが面倒になり、「プロに任せよう」と判断してしまう。ところが、いざフタを開けてみたら節税どころではなく、たいへんな状況に陥ってしまっている場合がほとんどだ。

ある病院に医師として勤務するBさん夫妻は、2人で7戸の投資用マンションを所有していた。Bさん夫婦はいずれも30代半ばで、物件は節税を主な目的と称してそれぞれ独身の時と結婚後に購入した。厳密な収支計算をしてみると、Bさん自身が年間35万円、奥さまは同72万円の持ち出し、つまり赤字になっていた。

奥さまが所有していた物件の中で、最も損をしていたのがある関西圏の物件。購入時3200万円程度のファミリー向けの3LDKのマンションでありながら、投資用として販売されていた物件でJRの最寄り駅からは徒歩2分。とはいえ、1時間に3本くらいしか列車が来ないローカル線であり、入居状況は芳しくなかった。この物件だけで年間35万円の損が出ていた。

Bさん夫婦は物件の売却を順次進めている。ただ、購入時に1500万円程度だった物件が、900万円程度まで下がっているケースもあり、損切りにはかなりの金額を自己資金で補てんする格好だ。こうした医者の中には複数戸の物件を買わされているケースも多々あり、中には10戸以上という例もある。

私が知る中でも、投資用マンションを8戸購入し、それも購入代金の99%がローンという医者がいる。全部で2億円以上の借金をして、年間で数百万円の赤字を出している。それでも不動産業者は「もっと買ったほうがいいですよ、○○先生なんかも購入したので大丈夫ですよ」と買いをあおる。購入した物件すべての全体像を絶対に明かされないようにするため、巧みなトークで最後の最後までカネを引っ張る業者がいるから恐ろしい。

独身の「おひとり様」が格好のターゲットになるケースもある。中心は35〜45歳のサラリーマンとOL。男性より女性のほうが真面目で貯蓄も多いため、狙われやすい。例えば、「婚活」と称して不動産会社の社員が暗躍して独身者に営業をかけたケースがあった。

不動産会社は手順を心得ているから無駄なことはしない。早いうちになにかしらきっかけを作って相手の収入を探り出そうとする。どうやって探るのかといえば、いちばん手っ取り早いのが、その人の「源泉徴収票」を見ること。「自分はFP(ファイナンシャルプランナー)的なこともやっているので、税金や保険での出費を節約できるノウハウがあるから役に立てるかもしれない」など、源泉徴収票を持参させる。

源泉徴収票を見れば、収入はもちろん、会社の勤続年数や配偶者の有無、生命保険の加入状況などの個人情報が丸わかりだ。これらがわかれば借り入れ可能な金額も計算できるから、投資物件購入の可否判断も容易についてしまう。

■この低金利時代に年利3%以上のローンを

婚活で不動産投資の営業ウーマンと知り合った30代男性のCさんは、勧められるがまま首都圏近郊に2300万円程でワンルームマンションを購入。そもそも相場より高く買わされ、賃料収入はサブリース契約で年に約90万円だった。

ところが厳密に計算してみると、赤字は年に20万円。10年持ち続ければ200万円の赤字となるから、まったく割に合わない。損切りしてでも、と言って売却した。彼はほっと胸をなでおろし、「心穏やかな生活が戻ってきた」と話をしていた。

投資物件を勧める不動産会社のセールストークは、将来の不安を突いて「30年後には年金代わりになる」と言う。しかし、今は新築できれいなマンションも30年後にどうなっているか。いま盛んに建て替えが進められている旧公団住宅の団地を思い浮かべるといいだろう。ひょっとしたら「価値がゼロ」になっているかもしれない。売るに売れず負債だけが残り、「将来の年金」どころではないし、修繕や建て替えなどでさらに持ち出しが増える可能性すらある。

また、いまはローン金利が低いので「借り得」に見えるが、将来も金利が上がらない保証はない。金利が上昇したら、ローンで大きな借り入れをしている人は支払いが厳しくなってしまうだろう。

マイナス金利の影響か、ある地方銀行は地元の資金需要が少ないために、貸し先をこうした投資用の不動産に貸し込んでいく。不動産業者にとってはいい「相棒」というわけだ。

しかも、この低金利時代に年利3%以上という尋常ではないローンを。物件の条件が悪いのでメガバンクは貸さないとわかっているからこそ、高金利で貸し込んでいるのだ。

銀行側のリスクヘッジは不動産が担保であり、借り入れした人の給与が担保になっている。しかも、高い金利ならば儲かる仕組みである。結局のところは、売った不動産屋とカネを貸した銀行が儲かるという構図が見えてくる。
http://toyokeizai.net/articles/-/138201


41. 中川隆[4359] koaQ7Jey 2016年10月07日 11:17:22 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[4768]

2033年には3軒に1軒が空き家に…首都圏の売れない家は「過疎地と一緒」?
週刊朝日  2016年10月14日号より抜粋
http://www.asyura2.com/16/hasan114/msg/129.html


横浜市青葉区の住宅街。かつて人気の街並みも高齢世帯が増えつつある 

 2033年、約3軒に1軒が空き家になる──。こんな衝撃的な予測が6月、野村総合研究所(NRI)から発表された。親が住んでいた実家や、苦心して買ったマイホームが家余りの時代に突入する。放置すれば、資産はリスクに変わり、倒壊や火災の恐れや、犯罪の温床にもなりかねない。思い出の持ち家を救う策はあるのか。

 閑静な住宅街の東京・高円寺。新宿から電車で約10分と、交通の便がいい。この街に住む男性Aさん(68)は自嘲気味に語った。

「私の自宅を売ろうと思っているんですが、売れないんです。値段が安すぎて……」

 Aさんは4人きょうだいの長男。30年前、親の援助を受け、高円寺の実家の近くに4千万円で木造2階建ての一軒家を買った。

 両親の介護で実家に移り住み、面倒を見てきた。13年前に父を亡くし、昨年母が亡くなった。母が生前、「一等地だから、将来的にも持っていたほうがいい」と言っていた自宅は、空き家のまま。賃貸に出したが、借り手は見つからなかった。

「不動産屋は『5千万円で売れます』と請け合いましたが、買い手は『2千万円なら』という人がいるぐらい。金額に差が開きすぎて、どうしたらいいか」

 東京・世田谷に住む50代の外資系会社員の男性Bさんは4年前、千葉県八千代市の実家で一人暮らしをしていた母を亡くした。土地の広さは70坪。実家は20年前にリフォームしたが、なんと5千万円をかけたのだという。

「実家を改修したローンがまだ残っていて、世田谷のマンションのローンと二重苦で、月25万円を払ってます。実家の固定資産税は年間12万円で、世田谷のマンションも同じくらい。2カ月に1度は実家に戻り、雑草の手入れなどをしてます。正直売りたいんですが、買い手がつくかどうか難しいでしょうね」

 総務省が5年に1回実施する「住宅・土地統計調査」によると、2013年の日本の空き家の数は約820万戸。5年前に比べて63万戸も増えた。総住宅数に占める空き家の割合(空き家率)は13.5%だが、前出の野村総研の予測によれば、少子高齢化の影響で23年に20%を突破、今から17年後には30%を超えるという。

 空き家率が高い都道府県は山梨県が17.2%、愛媛県が16.9%、高知県が16,8%と地方が目立つが、千葉県が11.9%、東京都でも10.9%に達している。賃貸用物件としての空き家も多いと見られるが、雨戸が閉まったままの住宅が増えてきたのはデータからも裏付けられそうだ。

 手っ取り早い景気対策として、国は住宅建設に頼ってきた。住宅ローン減税で団塊の世代の住宅購入意欲を刺激してきたが、大量の空き家をどうするか、国に明確な出口戦略は見当たらない。

 解決策として決定打はなく、不動産の専門家の多くは「できるだけ早くスムーズに家を売るのが一番のお勧め」と口をそろえる。住宅情報誌の編集長などを務めた住宅コンサルタントの大久保恭子氏はこう話す。

「空き家は1年放置しただけで、相当傷むので補修費がかかる。管理費や固定資産税などでトータルで年間50万円以上かかる金食い虫です」

 加えて、昨年5月に施行された空き家対策特別措置法(空き家特措法)の影響を指摘する。

「倒壊の危険があったり、適切な管理がなされず景観を損なったりするなど、迷惑な空き家は『特定空き家』と認定されます。適切な管理を求める自治体の勧告を無視していると、住宅用地特例の対象外となり、固定資産税が6倍、都市計画税が3倍に跳ね上がり、税金の負担が格段に増します。それでも何も対応しない場合は空き家を強制撤去(行政代執行)し、撤去費用が請求されるなど強硬手段が講じられます」(大久保氏)

 首都圏や近畿圏の立地次第では、まだ買い手や借り手が出てきそうだが、「そうではない」と指摘するのが不動産運用コンサルティングにあたるオラガ総研の牧野知弘社長だ。

 横浜市や千葉市、千葉県船橋市など首都圏の通勤エリア圏で4千万〜5千万円で購入した一戸建てやマンションを売りに出しても、最近では数百万円から500万円前後で取引されるケースが増えているという。

 たとえば、横浜市にある港南台の住宅地。1970年代、80坪の一戸建てが1億4千万円で販売されたこともあったが、現在その物件は2千万円でも売れないという。牧野社長は「地方の過疎地と一緒です。現状ではよっぽど立地条件がいい物件でない限り売れず、売れたとしても赤字になることが多い」と説明する。

 売れなければ、貸すという選択はどうか。まず、貸して入ってくる家賃収入と、管理委託費やメンテナンス費用など支出を試算することが必要だ。大久保氏はこう話す。

「リフォームや外壁の補修費用を、賃料で回収するのはなかなか難しいですね。特に地方は家賃7万円で回収するとしたら、『10年単位で計算したら赤字でした』と言う人もたくさんいます。都内23区の良い場所の新築マンションでは賃貸が成立する可能性はありますが、貸す選択は収支が合いにくい」。更地にすると、固定資産税が最大6分の1に軽減される優遇がなくなる。

 加えて、東日本大震災の復興工事や20年の東京五輪の影響で、建設作業員が不足。更地にするためにかかる解体費用が予想以上に高騰している。

 空き家がなかなか売れないなか、大久保氏はこうアドバイスする。

「インターネットで同じ地域の同じような家の価格をあらかじめ調べ、不動産会社3社程度に査定を依頼しましょう。なぜその価格になるか根拠を合理的に説明できる業者と、1週間に1回以上の状況報告義務がある『専属専任媒介契約』を結んでください。相場より低めの価格設定にして、住宅の購入意欲が高まるボーナス時期、経済が上向き株価が上がり始めたときに売り出すことが大切です」

 最近では、自治体が移住、定住を促進するため空き家を紹介する「空き家バンク」をもうけるケースもある

 しかし、不動産売買を仲介する大手不動産会社であっても、悪質な取引事例が増えているのだという。NPO法人空家・空地管理センターの上田真一代表が実態を明かす。

「相場価格5千万円の物件を4千万円と査定する。
1年間塩漬けにし、売り手の不安をあおり、最終的に不動産業者が3千万円で買い取ります。

その物件を4500万円で売って、手数料を2回稼ぐという、悪辣な構図です。
大手企業だから安心ということはありません。中小企業でも、地元の事情に精通した経験豊かな営業マンをシビアに探したほうがいいでしょう」
http://www.asyura2.com/16/hasan114/msg/129.html


42. 中川隆[4437] koaQ7Jey 2016年10月13日 07:36:53 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[4847]

タワーマンション購入の悲劇…25年前の郊外戸建て購入者がたどった悲劇の再来か
http://biz-journal.jp/2016/10/post_16881.html

2016.10.13 文=牧野知弘/オラガ総研代表取締役 Business Journal


■山村夫妻の住宅探し

 平成バブルの頃まで、新興戸建て住宅地は庶民の憧れの街だった。「とにかく郊外でも家を持ちたい」という憧れは、誰しもが抱く自然な欲望だったのだ。この辺の事情をよく表しているのが、1991年4月から6月、TBS系列で放映された連続テレビドラマ『それでも家を買いました』だ。

 このドラマは矢崎葉子原作、主人公山村浩子(田中美佐子)と新婚の夫、山村雄介(三上博史)が社内結婚後、神戸から神奈川に転勤、社宅に住みだすものの、複雑な人間関係を嫌気して住宅を探し出すという物語である。

 折しも時代は地価高騰期、初めは横浜の東部エリアで探そうとした山村夫妻は、あまりに高い住宅価格に驚愕しながら、次第に横浜市西部の奥地に家を求めてさまよい始める。夫妻は泉区の緑園都市近辺も探すが、200倍を超える倍率の抽選に当たらなかったり、価格が高すぎたりして希望の住宅に巡り合うことができない。

 そして、流れ流れて最後に到達するのが、神奈川県津久井郡城山町の戸建て分譲地だ。この地は今では平成の大合併で相模原市城山町となっているが、ドラマでは最寄り駅がJR横浜線相原駅から「三ケ木操車場」行きのバスで20分という設定。夫の雄介は原チャリで駅までの道を急ぐが、どうみても会社までの通勤は2時間以上かかる。

 ドラマはここで終わるのだが、主人公のこうした滑稽とも思われる住宅探しは、実は一般庶民ではごくありふれた光景だった。日本のサラリーマンはそうまでしても「住宅を買わなければならない」状況にあり、過大な住宅ローンを組んででも、とにかく住宅を買わなければ一生住宅を持つことはできないと、当時は誰しもが信じていたのだ。

 今、残念ながら相模原市城山町が通勤のための住宅地として発展を続け、不動産価格が高騰しているという話は聞かない。もし山村夫妻が現実の人だったとしたら、その後の人生はどうなっているのだろうか。

 実際には、こうした人たちは世の中にたくさんいる。住宅探しをしていたのが30歳前後とすれば、あれから25年の時がすぎた。今、50歳過ぎの夫婦とその家族に起こっている現実とはなんだろうか。

■ニュータウンは黄昏れて
 
 2013年1月、新潮社から刊行された小説、垣谷美雨著『ニュータウンは黄昏れて』には、バブル時代に一生懸命取得したニュータウンにある団地に住む一家のその後を描いていて興味深い。

 織部一家は、バブル絶頂期に家探しに奔走し、都心まで遠いニュータウンの中の中古団地を買う。駅からはもちろんバス便。購入価格は当時で5200万円。4200万円で30年ローンを組んだものの、夫の勤めるソフトウェア会社はその後、吸収合併の憂き目にあい、夫はリストラで役職を降格、給料は激減となってしまう。

 二人の子供のうち、長男は大学を卒業し高校の先生になるのだが、妹は学費を教育ローンで補わなければならず、卒業した今は正規雇用につけずにフリーター、教育ローンの返済原資が滞る事態になっている。

 夫は住宅ローンの支払いができず、妻は弁当屋でパートアルバイトをしながらなんとか生活を続けている。恨まれるのが、あの頃、住宅神話を信じ切って多額のローンで家を買ってしまったことだ。団地の価格は暴落。売りに出したところで買手もいない。住宅価格は暴落しても、ローン残高は暴落してくれない。
 
 この話は、現在のニュータウンの抱える実情を活写している。管理組合や自治会が高齢化して、大規模修繕や建替えなどが不可能であるさまを描き、高齢者が中心となる共同体で生じるさまざまな問題にも光を当てている。

 さて、この話を91年のドラマ『それでも家を買いました』の山村夫妻に当てはめると、どんなドラマができあがるのだろうか。

 山村夫妻も今は50代だ。91年に購入した城山町を舞台に、もう一度登場してもらうことにしよう。

 夫婦はおそらく城山町に新居を構えたのち、2人くらい子供(長男・長女)をもうけている。子供たちは大学を卒業、または在学中。これは『ニュータウンは黄昏れて』のストーリーとまったく一致する。

 山村雄介の会社は比較的規模の大きい製造業だった。その後の日本経済の盛衰のなかで、倒産や中国企業に吸収合併されていてもおかしくはない。子供たちの就職は、彼らバブル世代とはまったく事情が異なる氷河期。長男は時代を反映して引き籠もりから就職できずにフリーターに。長女はお父さんがリストラの憂き目にあい、泣く泣く教育ローンで大学へ。夜は教育ローンの返済のために居酒屋でアルバイト。

 さて、山村雄介は何を想うのだろうか。輝かしかったバブルの絶頂期に、完全に信じ込んでいた「住宅神話」。うまくいくはずだった人生が、会社からはリストラ。もはや50代では新たな未来を展望できない。

 城山の自宅はすでに築25年。家のあちらこちらに傷みが目立ってきた。それでも住宅ローンの返済すら覚束ないなかで、修繕なんてできやしない。城山に来てから専業主婦となっていた妻の浩子も、地元の介護施設で介護の仕事をして家計を支えるけれど、息子はフリーター、娘の学費すら出してやれない。

 なんの希望もなく、急速に老け込んでしまった雄介を、それでも性格は明るく挫けない、妻の浩子が笑顔で支える山村家、そんな姿が透けて見える。

 山村夫妻は何を間違えてしまったのだろうか。実は郊外戸建て住宅地には、このストーリーと重なる話が実に多い。不動産価格の高騰を享受できたのは戦中世代から団塊世代あたりまでといわれている。

 その後の世代、50年代後半から60年代前半生まれの人たちの多くが、「現在の山村夫妻」状態になっているのだ。彼らは親が残した郊外の実家の後始末とともに、自分が買った平成バブル時代の住宅ローンを延々と返済し続けなければならない辛い世代である。

■25年後の世界を見据えよう

 このようにみてくると、25年という四半世紀の時の経過は、世の中の価値観を大きく変えているということに気がつく。ということは、これからの25年も、世の中の価値観は大きく変わっていく可能性があるのだということを考えざるを得ない。

“25年前(2015年)”に若々しかったタワーマンション購入者も、“今(40年)”は多くが高齢者世代に足を踏み入れようとしている。あの頃は、輝かしかったタワマンの建物も、かなり老朽化が進んでいる。

 管理組合からは、大規模修繕実施の議案が組合総会にかけられるが、議決できるだけの賛成が得られない。所有者は外国人、投資用として賃貸に出している投資家、そして新築時に購入した所有者。外国人所有者とは連絡がとれない、投資家も日本人の借り手がいないので外国人に貸している。なかには不法滞在者と思われるような輩もマンション内を跋扈している。

 修繕費も目をむくような高さだ。超高層マンションは足場を組めないので、ゴンドラ作業。200mを超える高さでは上層部は常時強風で、作業時間がほとんど確保できない、入居時は必須と思われた自家用発電機は、一度も使われないまま更新費用は数億円。

 建物修繕積立金は新築時、戸当たり月額7000円でリーズナブルだったのが、今や5万円。ちなみに当時の販売担当者は、「タワマンは戸数が多いので一戸当たりの修繕費はお安くなるのです」と言っていた。さらに今回の修繕に当たっては、戸当たり100万円の追加負担。

 首都圏は20年を境に人口は減少、高齢化率は全国平均と同じ33%、消費は低迷したままのなか、資産価値は大幅下落。住宅ローン残高が大きく残る世帯には到底負担できない額。

 このままではタワマンごとスラム化の道をまっしぐら。こんな事態が都内の各処で引き起こされているのかもしれない。

 その頃、『ニュータウンは黄昏れて』ならぬ『タワマンの末路』という小説が、売れているかもしれない。


43. 中川隆[4499] koaQ7Jey 2016年10月17日 20:19:08 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[4910]

都心のマンションよりバブルなのは地方の貸し家
http://wedge.ismedia.jp/articles/-/7977
2016年10月17日 塚崎公義 (久留米大学商学部教授) WEDGE Infinity


 バブルというと、株価や地価が高騰し、ファンダメンタルズ(経済の実体)から説明がつかないような価格で取引されるようになる、というイメージですが、もしかすると、そうでないバブルもあるのかもしれません。現在、地方で進行中の貸家建設のような。今回は、価格の高騰しないバブルについて考えてみましょう。

■マンション価格の果てしない上昇は考えにくい

 1980年代のバブルは、株価と地価でした。株価も地価も、「適正な価格」が把握しにくいので、果てしなく上昇する可能性があります。株価にはPERやPBRがありますが、当時は「21世紀は日本の時代なので、現在の収益等から適正株価を判断すべきではない」「土地が値上がりするのだから、土地を持っている企業の株は値上がりするのが当然だ」ということだったので、PERやPBRはあまり意識されなかったのです。

 最近では、都心のマンション価格が高騰していて、バブルの匂いがしています。ただ、マンションのバブルが土地のバブルと異なるのは、適正価格が明確なことです。新築マンションの適正価格は用地取得費と建設費ですから、容易に算出できます。多少の上振れはあったとしても、果てしない上昇は考えにくいでしょう。

 現に、都心のマンション価格は4割程度上昇したと言われていますが、すでに売れ行きが落ちているので、価格高騰を期待した買いが続くとも思われません。建築費が高騰したこともあり、新規供給も減っています。そう考えると、都心のマンションが仮にバブルで、それが崩壊したとしても、影響は限定的だということになります。

 4割値上がりしたものが元に戻ったとしても、高値掴みした人が破産する可能性は小さいでしょう。仮に価格が暴落したとしても、遠からず戻るでしょう。価格が暴落すれば新規の建設が止まる一方で、都心のマンションには一定の需要があるからです。

■地方の貸家は、供給過剰が永続する可能性

 最近、貸家の建設が増えています。相続税が増税されたことで土地を持っている高齢者が相続税対策に貸し家を建設していること、マイナス金利により銀行が貸出を一層積極化していること、の相乗効果であると思われます。

 貸家は、値上がりしません。都心のマンションよりも、さらに価格が安定しています。従って、これを「バブル」と呼ぶべきか否か、迷うところですが、価値に比べて価格が高過ぎるという意味で、バブルと呼ぶべきだと考えています。

 貸家の価値は、将来の家賃収入で決まります。将来の家賃収入が減る可能性が高く、建設費が回収できない可能性が高いのに、大量の貸家が建設され続けているとすれば、それはバブルでしょう。

 日本は、人口が減って行きます。とくに地方の人口は減って行きます。さらに言えば、新規に貸し家に入居するのは若者なので、若者の比率が低く、新規入居者が少ない地域で新たに貸し家が建設されるのは大変危険なことです。

■皆が建てている間は問題が顕在化しないから問題が拡大する

 貸家を建てる人は、周辺地域の現在の貸家の入居率を調べるでしょう。その際、平均を調べる人が多いと思われますが、本来は最近完成した物件の入居率を調べるべきです。昔から借家に住んでいる高齢者は、新築物件に引っ越して来たりしませんから、新築物件に新たに入居している若者のデータが重要なのです。

 将来人口が減って行くことを考えて、入居率が下がっていくことを予想すべきなのですが、そこまで考えている人は少ないかもしれません。考えていたら、到底貸し家の建設など思いつかないはずですから(笑)。

 それに加えて、今次局面での問題は、自分以外にも貸し家を建てる人が多数いる、ということです。すでに建設中の貸家、同時に着工した貸し家に加え、今後あらたに計画されて建設される貸し家もあるでしょう。こうした貸し家がすべて建ち終えた後の、新築物件数はどれくらいでしょうか? それに対して新規入居者数はどれくらいでしょうか?

 貸家の建設には、時間がかかります。したがって、多くの人が相次いで貸家の建設を思い立った場合、思い立った時と建ちあがった時で、状況が一変している可能性があるのです。

■空室率上昇と家賃値下げ競争のダブルパンチに

 空家率が高まると、入居者の奪い合いで家賃の引き下げ競争が起きるかもしれません。しかし、皆が一斉に値下げをしても、入居率が上がるわけではありません。牛丼の値下げ競争であれば、ラーメン屋から客を奪うことが出来るでしょうが、貸家の値下げ競争は、外から客を奪ってくることが出来ないので、深刻です。

 さらに恐ろしいのは、値下げ競争が無限に続く可能性がある、ということです。建ててしまった以上、空き部屋にしておくよりは、安くても貸した方が得だからです。頭の体操ですが、極端な場合、ライバルが家賃2円で満室、自分は入居率ゼロという状況であれば、家賃を1円にして満室になった方が良いでしょう。相手も同じことを考えるので、御互いが家賃を1円にして入居率5割、ということになりかねないのです。

■インフレが来れば助かるかもしれないが、それなら別の投資をすべき

 貸家のオーナーにとって、インフレの可能性は希望です。インフレになって、人々の給料も家賃水準も倍になったとすれば、空室率が5割でも採算はとれるからです。何と言っても、建設費用は現在の物価水準ですし、借金をしたとしてもインフレで借金が増えるわけではありませんから。

 したがって、「私はインフレが来ると予想しているから、貸家の建設は合理的」と考える人もいるかも知れません。しかし、冷静に考えましょう。

 インフレが来ると予想しているなら、貸家よりもインフレに強い資産があるでしょうから、そちらに投資してはいかがですか?

 ちなみに筆者のお勧めは株とドルですが、リスク資産は嫌ですか? 貸家も立派なリスク資産ですが、そこは不問に付しましょう(笑)。そういう方には、物価連動国債をお勧めします。2017年2月から、小口販売も始まると聞いていますので、御検討下さい。


44. 中川隆[4826] koaQ7Jey 2016年11月05日 10:45:38 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[5240]

「頭金ゼロの不動産投資」は罠! アベノミクスと日銀が生んだバブルは必ずはじける
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20161105-00074529-playboyz-bus_all
週プレNEWS 11/5(土) 6:00配信


「銀行が『頭金ゼロ』の融資に踏み切った結果、資産を持たない人々がアパートのオーナーになってしまっている」と指摘する古賀茂明氏

銀行の住宅ローン貸出額の増加により、活気づいているかに見える不動産市場。

しかし、『週刊プレイボーイ』でコラム「古賀政経塾!!」を連載中の経済産業省元幹部官僚・古賀茂明氏は、「その足元は危うい」と警鐘を鳴らす。

* * *

頭金ゼロでウン億円の不動産資産を作ろう――このところ、こんなキャッチコピーで、アパート経営などの不動産投資を勧める広告宣伝をよく目にする。

日銀のマイナス金利政策で運用難に陥ったマネーが不動産市場に流入している。

このため、マイナス金利がスタートした今年2月から新設住宅着工が貸家を中心に急激に伸び始め、ここ3年間、80万から90万戸台で推移してきた着工数が、この6月には100万戸(年率換算)を超えた。

マイナス金利で利ざやを稼げなくなった銀行もここがチャンスとばかりに住宅ローンを増やして収益確保に動いている。冒頭に紹介した広告のキャッチコピーのように、頭金ゼロの融資希望客にも気前よく、不動産購入に必要な資金を全額貸し付けるケースが増えているのだ。

その表れが銀行の不動産向け融資残高である。日銀によると、今年4月から6月期の貸出額は前年同期比22・0%増の3兆1271億円に達し、バブル絶頂期の1989年に記録した4月から6月期のピーク(2兆7679億円)を27年ぶりに更新。その主な貸出先がアパートやワンルームマンションなど賃貸向け不動産であることは言うまでもない。

このように、不動産市場は活気づいているように見える。だが、その足元は危うい。

例えば、REIT(不動産投資信託)市場では、海外投資家の9ヵ月連続売り越しという現象が起きている。東京五輪を当て込んで、せっせと日本の不動産に投資してきた海外勢が一転、売りに転じているのだ。これは海外投機筋が「日本の不動産価格は高くなりすぎた」と判断している証拠だ。


投資用賃貸アパートが増えすぎて、高止まりしていた首都圏の家賃相場がジリジリと下がり始めたのも不気味だ。総務省のデータによれば、今年8月の東京都の家賃は前年同月比マイナス0.4%。次々と新しいアパート物件が登場するなか、居住者にとどまってほしい大家が家賃を引き下げているのだろう。

はっきり言おう。今の不動産市場の活況は、アベノミクスと日銀の金融緩和が生んだバブルだ。

人口減少が進むなか、いつまでも不動産価格が上がり続けるはずがない。全国の空き家数は約800万戸にも上るが、冷静に考えれば、賃貸アパートのニーズは将来的に小さくなるはず。

なのに、日本人の不動産投資熱は衰えない。マイナス金利が実需なき不動産投資を呼び起こし、節税目的で賃貸住宅を建設する個人への融資も増えている。その結果、すでにアパートがだぶつき始める地域も出てきた。

心配なのは30代、40代の若い大家だ。銀行が「頭金ゼロ」の融資に踏み切った結果、資産を持たない人々がアパートのオーナーになってしまっている。

不動産バブルがはじけて、想定していた家賃収入が入らなければ、ローン返済はおぼつかない。物件を売却して返済しようとしても、不動産価格が下落すれば完済は難しい。どう転んでも大きな借金を抱え込まざるをえず、最悪、自己破産だ。

「タダより高いものはない」というが、今の不動産投資はその言葉がピッタリ当てはまる。


45. 中川隆[4833] koaQ7Jey 2016年11月06日 08:54:28 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[5247]

手数料にメス 見えない負担:住宅ローン低い金利でも…費用に潜む落とし穴:不動産仲介に群がる銀行売買「二重取り」の甘い蜜
http://www.asyura2.com/16/hasan115/msg/372.html

手数料にメス 見えない負担
(上) 住宅ローン低い金利でも…諸費用に潜む落とし穴

 東京都の40代男性会社員は5年前、半年ごとに金利を見直す「変動型」で年利0.775%の住宅ローンを借りた。「もう下がらない」と考えたが最近、当初10年固定のタイプで0.45%という驚くべき水準の金利が出て、飛びついた。

付随コスト複雑

 だが、すぐカベにぶち当たった。借換時に銀行に払う事務手数料だ。残高に対し2%。残高は約4500万円なのでざっと90万円。これだけ払う心理的負担は重く、諸費用を足すと実質的な借り換えメリットはほぼない。結局、決めたのは「現状維持」だった。

 完済手数料、事務手数料、保証料、免許登録税、印紙代……。マイナス金利によるローン金利低下の恩恵は確かに大きいが、利用者は表面金利だけ見ても損得がよくわからない。重要なのは付随経費を入れた「諸費用込みの総支払額」だ。

 だが手数料は複雑で積算根拠はブラックボックス。残額や返済期間も人それぞれでインターネットの比較サイトで読み解くのは至難の業だ。こうした情報格差を埋めようという企業も出てきた。例えば住宅ローンのフィンテック企業、MFS(東京・千代田)だ。

 「支払総額はウソをつかない」と話す中山田明最高経営責任者は「モゲチェック」というサービスを始めた。1千本以上の住宅ローンから諸費用込みの総支払額で最適な借換先を提示する。借り換えても諸費用で相殺され「メリットなし」となる人も少なくない。


銀行の戦略次第

 金利を低く見せて手数料など諸費用で稼ぐか、手数料を抑えて金利で稼ぐかは各銀行の営業戦略だ。一般に表面金利に0.2%程度を上乗せする「保証料」が不要とうたう一方、同額相当の事務手数料がかかれば実質的な利用者負担は変わらない。保証料なら前倒し返済で一部が戻る例もあるが、還元率などもまちまち。あえて分かりにくい商売をしているようにも映る。

 超低金利下でも銀行が住宅ローン獲得に血道を上げるのは、住宅ローンの貸倒率が0.2%前後と低いうえ、抵当権の設定で回収できない懸念が小さいからだ。手数料などはマイナス金利下で“隠れ収益源”としての重要性が増している。

 ホームローンドクター(東京・中央)の淡河範明社長は「金利低下で手数料のウエートは高まっている。諸費用の実態を慎重に見極めてほしい」と注意を促す。抵当権設定登記を代行する司法書士への報酬でも10万円ほどかかる。金融庁幹部も「手数料の透明性向上は投資商品に限らない」と指摘。マイナス金利で光が当たりやすくなった住宅ローン関連の手数料も「検討項目だ」と断言する。


[日経新聞11月1日朝刊P.5]

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(下) 不動産仲介に群がる銀行 売買「二重取り」の甘い蜜

 三井住友銀行の子会社であるSMBC信託銀行が10月、名古屋市内の拠点でひっそり始めた業務がある。不動産の売り手と買い手をつなぐ仲介ビジネスだ。


 中小不動産会社などに配慮するため、同行は3月に全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)と「合意書」を締結。仲介取扱店の拡大に際し事前に全宅連に相談し、取引相手は富裕層や大企業などの大口に絞るといった内容だ。そこまでしてやる狙いは、手数料だ。

一貫し解禁要求

 「売買価格の3%+6万円」。400万円超の不動産の仲介手数料はこう相場が決まっている。根拠は1970年に出された建設省(現国土交通省)告示。本来は「上限」という位置づけだが、土地総合研究所によると8割以上の不動産会社が上限いっぱいの手数料を取っている。不動産売買を何度も経験する人は少なく、理不尽に思っても受け入れてしまうことが多い。

 銀行にとって不動産手数料は魅力的だ。地方銀行が毎年、金融庁に規制緩和を求めている「ほぼ唯一のテーマ」(同庁幹部)も不動産仲介解禁だ。信託銀行と異なり、地銀などの普通銀行に認めるには法改正がいる。不動産業界の反発が強くハードルは高いが、地銀側は「空き家対策などで積極的に貢献できる」と解禁の働きかけを強めている。


顧客の不利益に

 不動産市場では仲介手数料の実入りをさらに大きくする手法も広まっている。通常、物件の売り手と買い手がそれぞれ別の不動産会社に仲介を依頼し、取引が成立すれば双方に「3%+6万円」の手数料が入る。

 同じ不動産会社が売り方と買い方をつなげば双方の仲介役となり、2倍の「6%+12万円」が転がり込む。「両手取引」と呼ばれる手法だ。1件当たりの不動産仲介で平均3%を超す手数料を得ている会社は全体の7割を占め、「両手」の多さがうかがい知れる。

 取引自体は違法ではないが、行き過ぎの弊害は無視できない。例えば、売り物件を抱えた不動産会社が自社で両手を狙って情報開示を制限する「囲い込み」と呼ぶ行為だ。買い手を探すまでの間、別の不動産会社から物件照会を受けても「他の顧客と交渉中」などと偽ってまともに取り合わず、部外者を排除する。

 「業界では常態化している」と信託銀関係者は証言。民進党は旧民主党だった2009年の政策集に「両手取引の原則禁止」を明記したが不動産業界の猛反発にあい、政権の座についても実現しなかった。不動産会社の利益を優先しすぎるような市場はとても健全とはいえない。仲介の甘い蜜は、顧客に不利益をもたらす危険とも背中合わせだ。

[日経新聞11月2日朝刊P.5]


46. 中川隆[4914] koaQ7Jey 2016年11月12日 19:28:43 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[5337]

仲介業者にだまされてはいけない


【マンション業界の秘密】不動産仲介業界の悪しき実態 横行する「干し」「値こなし」
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20161112/ecn1611121530001-n1.htm
2016.11.12 夕刊フジ


 自分のマンションを売却しようとする人は、まずどうするだろうか。

 よくあるパターンは、ネット上で「○社一括査定」などのサイトに自分の物件のデータを打ちこむ。そこから上がってきた査定額を見ながら、一番高い金額を提示したか、社名が財閥系などの大手に専任媒介で売却の仲介を依頼する。その間、他の会社とも煩雑なやり取りをする場合もあるが、ここでは話を先に進める。

 専任媒介というのは、「このマンションの売却依頼を他の不動産屋には頼みません」というスタイルだ。だから、売り手はひたすらその仲介会社が買い手を探してくるのを待つしかない。

 一方、専任で仲介を引き受けた会社は、その物件をレインズ(運営・不動産流通機構)というサイトに登録しなければならない。レインズは日本中の不動産業者が見ることができる。ただし、一般人は入れない。

 理論的には、レインズに登録された物件の買い手は、日本中のどの不動産屋が探してきてもいいことになっている。ところが、実際にはそうなっていない。

 別の不動産屋がその物件に検討客を「案内したいのですが」と、専任の業者に連絡しても「今、商談中です」などといって案内させない。つまり、自社以外からの買い手紹介をブロックする。これを「囲い込み」と呼んでいる。

 この「囲い込み」は基本的に禁止されているが、大手でもあからさまにやっている。ただ囲い込むだけではない。自社に買い手からの連絡があっても、わざと案内しない。

 売主は何カ月経っても買い手が現れないばかりか、まともな検討客すら現れないので焦りだす。この買い手をじらす行為を、業界用語で「干す」と呼ぶ。

 そして、専任の業者は買い手に対してこんな風に持ちかける。

 「今は見た目よりも市況が悪いので、この価格では売れません。××××万円ならすぐに買うという業者がいますが、どうでしょう?」

 その金額は、元の売り出し価格から2割以上安いのが普通。場合によってはもっと安くなる。これを業界用語で「値こなし」と呼ぶ。焦っている売り手が「それでもいいや」となったら大成功だ。

 専任業者とつるんでいる不動産業者が安く買い取る。その時点で、専任業者は売りと買いの両方から仲介手数料をせしめることができる。これは「両手」と呼ばれる。

 次に、買い取った不動産業者が2割以上の利益を乗せて、その物件を売りだす。そして、元の専任業者が今度は本当に買い手を探す。うまく見つかれば、そこでまた買い側からの仲介手数料が入る。場合によっては、買い取って再販した業者からも、裏のキックバックを得ているかもしれない。

 ここで一番損をしているのは、まんまとだまされた元の売主。大手の看板を信じたばかりに、本来売れた価格の2割以上も安く買いたたかれたというわけだ。

 いかにも悪質な顧客だましの手法だが、これを大手でも平気でやっているのが、今の不動産仲介の世界である。


47. 中川隆[5178] koaQ7Jey 2016年11月28日 15:08:42 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[5612]

2016年11月28日
不動産投資に失敗する人の特徴 油断のできない世界


売りに出ている物件を買えば、即オーナー様
http://www.housedo.com/img/ieurikai/estate/0127/01272402/01272402roomlayoutL.jpg


失敗が約束されている人

金融機関からの不動産融資がバブル全盛期を超えたそうで、個人でも不動産投資をする人がとても多いです。

不動産業界は「誰でも絶対成功する」と太鼓判を押していますが、絶対成功するなら常識で考えて不動産屋が自分でやります。

やはりどんな世界でも成功する人は一部で、失敗する人が多いのが現実のようです。



あらゆる投資は全て「ババ抜き」と言われていて、ババ抜きは最後に誰かにババを押し付けることで勝ち上がります。

敗れた人は他人のババ物件を押し付けられて損をするが、そうなってもしょうがない人が不動産投資を多くやっています。

典型的な失敗例は、信じられない事ですが自分が買う物件を一度も現地確認せず、買った後も管理業者に任せて一度も見ていないという場合です。


そんな人居ないだろうと思いますが、こういう人は高齢者を中心にかなり多いと言われています。

業者のパンフレットと説明だけで「絶対安心なんだ」と考えて退職金や貯金をはたいて不動産を買い、しかし自分では現地に行きさえしません。

言っちゃ悪いがこういう人は高齢者でも失敗して当然で、勝利の神様もソッポを向いてしまうでしょう。


そこまででは無いけど見通しが甘い人は非常に多く、何でも自分に好都合に考えて、なんとかなると考えている人も居ます。

建物は老朽化して資産価値は減っていきますが、とりあえず家賃収入があるので見なかった事にして、問題を先送りにします。

アパートやマンションは1年ごとに老朽化して家賃が下がり入居率も下がり、修繕費負担は増加していきます。

儲かっていないのに浪費する「オーナー様」

オーナーの支出は毎年増えていくが、それに対して収入は毎年減少していき、いつかは破綻する事になっています。

最後は取り壊しが必要になるが、安くても100万円以上が掛かるので、無料でも買い手の居ない幽霊アパートの出来上がりです。

そういう幽霊物件になる前に、他の誰かに「ババ」を押し付けるのが不動産投資なのだが、その見通しが楽観的で甘いのでした。


例えば毎年10%の利回りを上げている不動産があるとして、老朽化や資産価値の下落などで毎年10%価値が下がったら、タダ働きしている事になります。

「自分が実際にいくら儲かったのか、損をしたのか」を客観的に考えない人が非常に多く、実際より甘く考えようとする心理が働きます。

自分が損をしているという事実は誰でも認識したくないので、心のどこかで拒否してしまい、考えないようにします。


こういうタイプの人に限って「不動産売上げXXX万円」のように自慢したり、高級車に乗ったりブランド服を着ています。

売上げ=利益ではないので、もしかしたら損をしているかも知れないのに、「オーナー様」とおだてられて天まで舞い上がります。

家賃収入が1千万円でも1億円でも、それだけでは本当にトータルで利益が出ているのかどうか判断できません。


売上げから経費と税金を引いて10%の利回りだったら、さらに銀行からお金を借りていて物件が古めだったら、通産マイナスになる可能性が高いです。

今後不動産価格が上がれば、購入したときより高く転売できるかもしれないが、下がったら悲惨な結果になるでしょう。

不動産売買には手数料と税金も掛かるので、それだけでかなりの損失になり「10年以上頑張ったのに結局損をした」という人が多いのです。


そして最終的に損失を避けられなくなるまで、なるべく見ないようにして「オーナー様」気分に浸る人が多い。

実際には儲かっていない物件を、とりあえず家賃を下げて誰でも入居させ、満室にして転売するやり手の人も居ます。

こういう人は不動産では成功者といわれますが、一般的には悪人とか詐欺師と呼ばれたりもします。
http://thutmose.blog.jp/archives/67600076.html


48. 中川隆[5197] koaQ7Jey 2016年11月30日 09:30:25 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[5631]

「住宅過剰社会」の末路 〜不動産業界の不都合な真実を明かす 15年後には空き家2100万戸!
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/50276
2016.11.30 野澤 千絵 東洋大学理工学部建築学科教授 現代ビジネス


最近、なんだか自分の「まち」が住みにくくなったと感じることはないだろうか? その原因は、人口が減少し、空き家が増加するなかでなお過剰につくられる住宅そのものにあるのかもしれない――。

そんな不動産業界の「不都合な真実」を明かした一冊

『老いる家 崩れる街』
https://www.amazon.co.jp/%E8%80%81%E3%81%84%E3%82%8B%E5%AE%B6-%E5%B4%A9%E3%82%8C%E3%82%8B%E8%A1%97-%E4%BD%8F%E5%AE%85%E9%81%8E%E5%89%B0%E7%A4%BE%E4%BC%9A%E3%81%AE%E6%9C%AB%E8%B7%AF-%E8%AC%9B%E8%AB%87%E7%A4%BE%E7%8F%BE%E4%BB%A3%E6%96%B0%E6%9B%B8-%E9%87%8E%E6%BE%A4/dp/406288397X


が話題を呼んでいる。発売1週間を待たずしてたちまち重版が決まった本作の著者・野澤千絵氏が、タワーマンション・戸建て住宅が、無計画かつ無秩序に建ち続ける日本社会の末路を憂う。


■東京五輪に沸く湾岸エリアの「リスク」

「湾岸エリアはタワーマンションを建て過ぎですよ……。これからさらに建てられたら、自分たちの住宅の資産価値が低下してしまう」

「自治体は、今建っているマンションの資産価値を守ろうという意識はないのか……」

これは、東京湾岸エリアのタワーマンション所有者から、実際に聞かれた嘆きである。

湾岸エリアは、右を見ても左を見てもタワーマンションというまちへと急激に変貌している。2020年東京オリンピックの選手村や競技会場の整備計画に豊洲新市場への移転問題なども重なって、注目度は一気に上がっている。

中央区・江東区の湾岸エリアの人口は、2014年末で約8.6万人だが、東京オリンピック後には約14.7万人、将来的には約19.0万人になると予測されており、いわば、東京23区が24区になるといっても過言ではないような人口増加が見込まれている(既に検討されている開発事業等をもとに算出した東京都のデータ(注1)による)。

湾岸エリアは、タワーマンションが林立し、人口が過密化している割には、生活インフラが貧弱な側面があり、何をするにも人であふれかえる過密な住環境だ。

個人的には、住宅単体としては現時点で住みやすいかもしれないが、次世代も安心して暮らせる魅力的な「まち」として引き継げるのか? 将来もそれなりの資産価値を維持できるのか? と、疑問に感じるエリアもある。

特に、分譲のタワーマンションについては、火災・災害時のリスク、多様な所得階層・多国籍の所有者同士の合意形成、高額な維持管理費、大規模修繕や将来の老朽化対応など、一般的な分譲マンションに比べて様々なリスクを抱えた不安定な仕組みで成り立っていることから、将来、「不良ストック化」するリスクがあると、様々な専門家から警鐘が鳴らされているのだ。

こうした問題は、住宅・建設業界も国も十分に認識しているはずである。しかし、見て見ぬふりを決め込んでいるのか、所有者に多大なリスクを負わせ、根本的な解決方策を講じることなく、今もタワーマンションはつくり続けられている。


■タワーマンション林立のカラクリ

さて、都市計画や建築の規制によれば、高さが200m近いタワーマンションが建てられない区域ではあるにもかかわらず、湾岸エリアではなぜそれが可能になっているのだろうか。

それは、国や自治体が、(経済対策という意味合いもあるが)「都心居住の推進」や「市街地の再開発」のためということで、特定の区域だけ容積率等の都市計画や建築の規制を大幅に緩和している場合が多いからである。

自治体の中には、タワーマンションの建設を伴う市街地再開発事業に対して、容積率等の大幅な規制緩和に加えて、1地区で数十億円もの補助金を出している場合もある。そして、これら補助金の半分は、私たち国民の税金から出されているのだから、看過しがたい。

この背景には、かつてオフィス開発ブームや地価高騰で都心部の夜間人口が極端に減少するという都市問題が深刻化し、「都心居住の推進」が自治体の悲願だったことがある。

特に、湾岸エリアは、倉庫や工場跡地、埋立地などの低・未利用地が多く、地権者の多くが企業等で、既成市街地に比べて比較的、再開発に取り組みやすいという側面もある。

しかし、問題なのは、「都心居住の推進」として必要な住戸タイプや住戸数の将来目標量を設定したうえで、その目標量をエリアごとに割り当て、都市計画規制の緩和を行っているというわけではないことにある。

つまり、個々のプロジェクトごとに、国や自治体が容積率等の規制緩和を行うだけで、都市計画や住宅政策として、全体として積み上がっていく住宅総量をコントロールする仕組みがないまま、タワーマンションがつくり続けられているのだ。


■物件価格の下落は連鎖する

「湾岸エリア全体では更なる大量供給が控えていることから、今後は価格調整局面を迎えることが予想される」「新築、中古マンションの取引共に陰りが見え始めている」

これは、国土交通省『高度利用地地価動向報告』(注2)(平成28年4月1日〜7月1日の動向)の地価動向・将来地価動向に関する鑑定評価員のコメントである。

一般に、新築マンションは、値崩れしないように、デベロッパーが各時期で供給戸数を調整できるが、中古マンションは、各所有者の事情や意向などで市場に出るため、供給戸数は調整できない。

中古マンションは、基本的に需要と供給のバランスで成り立っており、同じエリア内に同じような物件が市場にあふれる場合、立地にもよるが、実勢価格は下落する危険性がある。

こうした物件価格の下落が起きると、長期的には、これまでそのエリアの物件には価格面で手が出なかった購入者が増えることで、他のエリアにも物件価格の下落が連鎖する可能性がある。つまり、住宅の資産価値の低下がそのまちだけにとどまらず、他のまちへも飛び火していくというリスクもある。

確かに、都心に近い湾岸エリアで、民間活力を導入して、多くの人が職住近接の暮らしができる住宅の開発を行うことは、都心居住の重要な柱の一つであり、バブル崩壊やリーマン・ショックからの経済対策として取り組まざるを得ない面もあったと考えられる。

自治体も、開発プロジェクトが随時、随所に多発して、たとえ小学校の教室が足りなくなることが明白でも、事前に公表している基準やガイドラインに適合していないと判断できる場合以外は、容積率等の規制緩和を許容せざるを得なかったと考えられる。

しかし、そんな様々な事情はあるとはいえ、2025年頃には東京都でも世帯数の減少に転じると予測されている(注3)中にあって、住宅総量を無計画に増大させる規制緩和を止めるきっかけも明確なゴールもない。

「やめられない・止まらない」という状況から転換することを、本格的に検討すべき時期に突入しているのではないだろうか。


 農地エリアで続く賃貸アパート建設(著者撮影


■農地の合間に戸建て住宅が

「優良な農地がまとまった農地エリアにまで、虫食い状に宅地開発を許してしまっている。行政として、本当にこれで良いのか?」

一方でこれは、大都市郊外で宅地開発を手掛ける開発業者から行政に寄せられた実際の声である。

通常、可能な限り開発を規制してほしくないという立場の開発業者ですら、優良な農村地帯にまで宅地化が無秩序に進んでしまった事態を心配するほど、農地エリアでの戸建て住宅ラッシュが起きた。

大都市郊外や地方都市では、市街地や農村集落から少し離れたエリアで、戸建て住宅が農地の合間に入り組みながら開発されている光景を目にすることが多い。

郊外の農地エリアでの新築住宅を購入するのは若い世帯が多いため、車があれば生活に困らず、ネット通販も利用できるので、立地よりも物件価格の安さを重視して、戸建て住宅を購入するケースが多いのも事実である。

ところで、都市計画法では、無秩序な市街化を防止し優れた自然環境等を守るために、郊外に広がる農地が多いエリアでは開発規制が定められている。にもかかわらず、なぜ、農地エリアで宅地開発が可能になっているのだろうか?

実は、そのカラクリにも都市計画の規制緩和が関係している。

2000年の都市計画法改正で、開発許可権限のある自治体が、開発許可基準に関する規制緩和の条例(都市計画法第34条11号等)を定めれば、市街化調整区域でも宅地開発が可能とされたのである。

こうした開発許可の規制緩和は、開発許可権限を持つ自治体全体の約3割で行われているが、自治体はとにかく人口を増やしたいがために、農地関係等の他の法令が許せば、「ほぼどこでも開発可能」という過度な規制緩和を行っている場合も多い。

その結果、本来、郊外の農地エリアで、活発にかつ虫食い状に宅地開発が行われ、営農環境へ悪影響を及ぼしている。

加えて、小学校の増築といった公共投資が後から必要になっただけでなく、これまで公共投資で整備をしてきた既成市街地よりも農地エリアの方に宅地開発の意欲がシフトしてしまい、既成市街地の空洞化を加速させたケースも見られるのだ。

そして残念なことに、ほとんどの大都市郊外や地方都市では、農地をつぶしながら、単に市内や狭い圏域で人口を奪い合っているだけで、新規の転入者が増加するようなプラス効果は限定的にとどまっているのである。まさに「焼畑的都市計画」が続いていると言える。


■まちはどんどん住みにくくなる

今後、既成市街地や農村集落は、空き家化・空き地化・放置化された土地がまだら状に点在しながら、まちはスカスカしていき、人口密度はますます低下していくことになる。これに加えて、農地エリアでの過度な規制緩和によって、人口は減少するにもかかわらず、住宅と居住地の総量を増大させている。 

全体的に人口密度が低下していくと、将来的に行政サービスの効率の悪化や行政コストの増加を招くだけでなく、私たちの暮らしやすさにも影響しかねない。

行政のサービスである救急医療、警察の緊急対応、水道の提供、道路の維持管理・清掃、ゴミ回収、はたまた、民間サービスである宅配、訪問介護、在宅医療などの生活の提供が、これまで同様とはいかなくなる危険性があるのだ。

更に人口の低密化が進行すると、これまであった大型ショッピングセンターやチェーン店、ガソリンスタンドなどは採算が合わずに統廃合や撤退が増え、公共施設・教育・医療・福祉系施設などの施設も財政難で再編・統廃合され、今までより遠いところにいかなければ暮らしが成り立たなくなる危険性がある。

鉄道やバスについても、路線を縮小・廃止せざるを得なくなると、高校生以下の子供たちの通学に支障をきたし、自動車に乗れなくなった高齢者は一気に暮らしにくくなる。

では、こうなる前に家やまちを住み替えたらよいのでは? と考えるかもしれない。

だが、将来、売却しようとしても買い手が見つからない可能性は当然のように高まり、住み替え自体が難しい時代に突入する。

既に、大都市の超郊外や地方都市の一部では、人口密度の低下によって、様々な問題がじわりじわりと押し寄せ始めている。将来、低密にかつ野放図に拡大したまちは、住宅単体としての話はさておき、周辺のまちを含めた住環境として見た場合に、今と同じように暮らしやすいまま存続できるのだろうか?


■3戸に1戸が空き家に!

住宅のストック数(約6063万戸)は、世帯数(約5245万世帯)に対して16%も多く(注4)、数の上では、住宅の量はすでに十分足りている状況にある。

しかし、新築住宅の着工戸数は、高度経済成長期に比べて減少しているものの、2013年には99万戸の新築住宅が供給されており、人口千人あたりの新築住宅着工戸数(注5)は、ここ20年間、日本はイギリス・アメリカ・フランスの中で常にトップレベルである。

一方、空き家総数(2013年度住宅・土地統計調査)は約820万戸にものぼっており、この20年で1.8倍と、右肩上がりに増加し続けている。

野村総合研究所(注6)によると、空き家になった住宅の除却や住宅用途以外への有効活用がこのまま進まなければ、2013年に約820万戸の空き家が、その10年後(2023年)には約1400万戸、空き家率は21.0%に、20年後(2033年)には約2150万戸、空き家率は30.2%になると予測されており、3戸に1戸が空き家という将来が待っている。


 使い捨てされる空き家(著者撮影)


■不動産が「負動産」になる

住宅政策として重要な指標となる世帯数も、全国では2019年をピークに減少に転じ、都道府県別に見ると、東京都・神奈川県・愛知県などの大都市でも、2025年頃には世帯数が減少に転じると予測(注3)されている。

こうした現状と将来予測から私たちが学ぶべきことは、購入当時、夢のマイホームだった住宅でも、(立地にもよるが)ローンを支払い終わった時点には、もはや財産ではなくなるリスクがあることだ。

例えば、都心から50km圏内のニュータウン(埼玉県)の中には、まだ新築して13年しかたっていない中古住宅(土地55坪・建物33坪)ですら、実勢価格が500万を切る物件も出ている。

つまり、将来、分譲マンションも戸建て住宅も、立地や建物の維持管理状況によっては、売りたくても買い手がつかない、貸したくても借り手が見つからない、固定資産税や管理費・修繕積立金を支払うだけの「負債=負動産」(注7)になりかねない事態が訪れるということである。

特に、購入した世代はさておき、購入した世代の寿命が尽きた後、こうした負動産を相続せざるを得ない次世代や親族が多大な迷惑を被ってしまう。

貸したり売ったりできなければ、そこに待ち受けるのは、最終的に空き家の維持管理費や解体費用を負担する人を決める「ババ抜き」が始まるという悲しい現実である。

埼玉県内のある不動産屋に話を聞くと、以前に売却の仲介をしたことがある賃貸アパート(ババ?)が、他の買主を経て、またしても、新たに所有者になってくれる売却先を探してほしいという依頼が回ってきたことがあるそうだ。まさに供給過剰による不動産の「ババ抜き」が始まっていると言える。

要するに、住宅の資産としての有用性が根本から揺らぎ始めているという事実を直視すべき時代に突入しているのだ。


■住宅の資産価値を守るために

筆者は、都市計画の研究者として、こうした住宅過剰社会というリスクについて、ひとりでも多くの方と共有できればと思い、住宅の「量」、住宅や住環境の「質(老い)」、住宅の「立地」という三つの次元から、住宅過剰社会が抱える深刻な実態や課題を明らかにし、具体的な解決方策も提案した。それがこのたび上梓した『老いる家 崩れる家』だ。


              


本書では、住宅過剰社会とは、「世帯数を大幅に超えた住宅がすでにあり、空き家が右肩上がりに増えているにもかかわらず、将来世代への深刻な影響を見過ごし、居住地を焼畑的に広げながら、住宅を大量につくり続ける社会」と定義している。

このまま住宅過剰社会を助長すれば、日本は、将来、個々の住宅の資産価値の低下といった問題をはるかに超え、その住宅やまちでの暮らしが成り立たなくなるというリスクを抱えている。

ただし、ここで最後に強調しておきたいが、住宅過剰社会だからといって、新築住宅をつくること、購入すること自体が悪いわけではない。新築住宅は、たとえ人口減少社会でも、空き家増加社会でも、住宅を新たに購入したい人、住み替えたい人、古くなった住宅を建て替えたい人などのために、これからも必要不可欠である。

ひとえに問題なのは、都市計画も住宅政策も、むやみに居住地の拡大を続けるだけで、長期的な視点から、住宅を新規に建てる「立地」や「量」をきちんと誘導できていない現状である。

今、私たちがつくろうとしている住宅や様々な施設は、技術的な進歩もあり、今後100年近くは、この世に存在し続けることになる。約100年後(2110年)の総人口は、現状が継続することを前提とした場合、5000万人弱まで減少し、人口が減少に転じた2010年の4割弱になると推計(注8)されている。

私たちは、現時点で投票権を持たない次世代の様々な負担を決定づけていることを意識し、自分たちの住宅の資産価値を守るために、「もう一歩先の将来リスク」を見据えながら、住宅過剰社会を助長しかねない住宅政策や都市計画の動向にも、もっと目を向けるべきなのである。

(注1)東京都都市整備局「都心と臨海副都心とを結ぶBRTに関する基本計画」(2015年4月)
(注2)国土交通省土地・建設産業局地価調査課「主要都市の高度利用地地価動向報告〜地価LOOKレポート」、第35回平成28年第2四半期(平成28年4月1日〜平成28年7月1日)の動向
(注3)国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計(全国推計) 2010年〜2035年」、2013(平成25)年1月推計,及び「日本の世帯数の将来推計(都道府県推計)、2014(平成26)年4月推計
(注4)国土交通省社会資本整備審議会第36回住宅宅地部会資料(2015年4月21日)
(注5)住宅経済研究会編著「2015年度版住宅経済データ集」
(注6)野村総合研究所NewsRelease,2015年6月22日
(注7)吉田太一『あなたの不動産が「負動産」になる』、ポプラ新書、2015年8月
(注8)国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口」(2012年1月推計)
http://www.asyura2.com/16/hasan116/msg/283.html


49. 中川隆[5211] koaQ7Jey 2016年12月01日 11:26:39 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[5646]

人口減なのに増えるアパート、空室率3割超−低金利でにわか大家 2016年11月30日
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2016-11-29/OF8GR66TTDSK01
http://www.asyura2.com/16/hasan116/msg/307.html


▶大家数は3年連続増の326万人、23区の空室率は過去最高の35%
▶アパマン融資は過去最高、「貸し出し難の地銀が活路」との見方

以前は畑だらけだった東京郊外・多摩地域のある町は、今やアパートが道路を挟んで建ち並んでいる。「空室」や「募集中」の看板、雨戸が閉め切りになった部屋もある。この地域で20年ほど前から賃貸アパート12棟を夫婦で保有・経営する50代の女性は、周りではどんどん新しい物件が建っていると、競争相手の増加に顔を曇らす。

  10月に入り一括借り上げをしている管理会社から、1棟(2戸)の月額約20万円の賃料を6.5%引き下げるとの提案があった。女性は、入居がなかなか決まらないところも出てくるから、家賃を下げるのは当然だと話す。

  人口減少が進む日本で、アパートやマンションの大家が急増するという不思議な現象が起きている。昨年の相続税改正で節税目的の建築が増えているのに加え、貸出難の地方銀行がアパマン融資に力を入れていることが背景にある。多額の資金を投じて建てたものの、供給過剰で空室が増え、家賃引き下げに頭を抱える大家も少なくない。

  国土交通省によると、住宅着工戸数は貸家が9月まで11カ月連続で増加。前年同月比の伸び率は12.6%と、持ち家(1.4%)を上回った。調査会社タスによると、アパートの空室率は少なくとも13年以降は30%前後で推移していたが、昨夏から悪化し始め、今年9月時点では神奈川県37%、東京23区と千葉県が35%に達している。

  タスの新事業開発部長、藤井和之氏は「相続税対策目的のアパート新築が影響している可能性がある」と述べた。資産を現金で保有するよりも、土地・建物の方が相続税の課税評価額が低く、アパート経営には節税効果がある。15年の税改正で課税対象者が広がったり、税額も増えたことで、アパート経営やマンション購入の動きに拍車が掛かった。国税庁の発表では、15年の大家の数(不動産所得申告者数)は3年連続増加の326万人。3年間で約3万7000人増えた。

低い融資のハードル

  不動産コンサルティングを手掛ける青山財産ネットワークスの高田吉孝執行役員は、「今年に入り賃貸アパートの空室や賃料の下落について、オーナーからの相談が増えている」と語った。アパート乱立を引き起こした不動産投資ブームは、日本銀行の超金融緩和を背景としたカネあまりや金融機関の融資姿勢とも関係がある。

  「年収の割に認められた融資額が多く、審査期間も1カ月弱と短かった。予想以上に融資のハードルは低かった」。都内や北海道などの物件で累計3億円以上の不動産投資を行ってきた会社員の田村惟人氏(32)は、ある地銀の名前を挙げて、昨年購入した物件では簡単に資金を借りられたと話す。金利は4%台だったが、今年に入り別の銀行から1%台で借り換えないかと提案を受けたという。

  タスの藤井氏は、「地銀を中心に金融機関はマイナス金利で利ざやが縮小し、さらに新たな貸出先の確保も難しい状況だ」と述べ、アパマン建設需要に活路を見出しているとの見方を示す。日銀によると、今年7−9月の国内銀行の「個人による貸家業」への新規貸出額は1兆692億円に達し、開示が始まった09年4−6月以来、最高。地域銀行の貸し出しに占める貸家業向け(15年3月末)の比率は9.4%、信用金庫は15.8%だった。

 地銀が不動産会社と組んで地主対象にアパート建設のセミナーを開くなどの動きも活発化している。日銀は3月のリポートで、世帯数減少で賃貸住宅の入居戸数は2025年ごろから減少に転じていくと分析。需給ギャップはますます拡大しかねず、金融機関が融資の実行に際して賃料収入の今後の変更を見込んでいないケースがあるとして、収支見通しの検証が必要と指摘している。

  2015年国勢調査(10月1日時点)によると、日本の人口は前回(10年)比で約96万人減の約1億2709万人。1920年の調査開始以来、初めて減少した。

トラブル

  こうした中、ハウスメーカーは賃貸住宅事業に力を入れている。住友林業は東京、横浜、大阪、名古屋の主要都市に賃貸住宅を専門に販売する専任部隊を置く。同社施工の物件は空室率が4%前後にとどまっており、コーポレート・コミュニケーション室は「入居者目線の考え方を商品仕様に反映し、綿密な市場調査による需要予測の下で、付加価値を高める要素を増やすよう努めている」と電子メールで説明した。

  大和ハウス工業の広報担当の海宝昇氏は、賃貸住宅について「都心への人口流入や単身世帯数の増加などで今後8年から10年程度は需要の伸びが予想される」と述べた。立地条件や採算性を考慮しながらオーナーと相談を進めているという。賃貸住宅事業の売上高は15年度は8801億円で、18年度は1兆600億円を目指している。

  一方、一部の業者による強引な勧誘やリスクの説明不足などでトラブルに発展するケースも目立ち始めた。不動産兼建設業者が地主にアパートを建築させ、一括借り上げして大家に賃料を支払うサブリースと呼ばれる事業形態をめぐり、国民生活センターには苦情が寄せられている。同センター相談情報部の保足和之氏によると、業者は家賃収入が保証されると説明していたのに、実際には家賃をどんどん引き下げ、大家がローン支払いを賄えず赤字に陥るケースもある。

  サブリース問題に詳しい三浦直樹弁護士は、業者は工事を受注すれば売り上げが立つので、「需給を気にかけず、空き地があれば焼き畑農業的に営業をかけてしまう」と指摘。「通帳を眺めているだけでいいんです」などとセールストークでアパートを建てさせ、その後の経営リスクを大家に転嫁する構図があると話す。

不良債権化?

  タスによると、今年第2四半期の東京市部のワンルーム賃料は04年と比べると1割弱下落。23区でもワンルーム、1Kといった単身者向けが下落しており、藤井氏は「アパートは供給過剰でバランスが崩れ始めている」と分析する。それでも金融機関の間では「オーナーにはアパート以外の資産があるので、ローンは破綻しないと危機感が少ない」という。

  第一生命経済研究所首席エコノミストの熊野英生氏は、アパマン融資への傾斜について「知見がない人までアパートに投資していて、リスクコントロールがうまく行かない。集計値として金融機関のダメージになる」と指摘。「このまま低金利が続くとリスクが蓄積する可能性は否定できない」と注意を促す。

  郊外にまで広がるアパート建設の動きを熊野氏は、こう警告する。「少子高齢化の中で郊外に住宅地をつくって、道路を建設することが日本の将来像からみて正しいのか。低金利の後押しが無秩序を生み出し、社会システムが非効率になるのではないか」。
http://www.asyura2.com/16/hasan116/msg/307.html


50. 中川隆[5357] koaQ7Jey 2016年12月08日 23:36:56 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[5793]

迫る2018年の悲劇「不動産バブル大破裂」と東京オリンピック後の無残(日本編) 2016年12月8日
http://www.mag2.com/p/money/28796


私はこれまで、都心の不動産バブルが崩壊する「2019年問題」を警告してきましたが、これを1年早めて「2018年問題」に訂正します。バブル崩壊の予兆が去年の段階ですでに出ているのです。

出口なし。世界的な不動産バブル崩壊の予兆はすでに出ている

世界が気づいていない「不動産バブル崩壊」の足音

前回のメルマガ第183号(12月1日配信)のテーマは、「買ってはいけない!いよいよ始まる不動産バブル崩壊」の海外編でした。今回は中国、そして日本編です。

日銀、連邦制度準備理事会(FRB)、欧州中央銀行(ECB)などの西側先進国の中央銀行が、まるで計画的に歩調を合わせるかのようにして、量的金融緩和を続けてきたことによって、とうとう、私たちは資産バブル(不動産、特に、住宅バブル)崩壊を目のあたりにするかもしれない、と書きました。

採用した公式データから、北米、ヨーロッパの主だった都市では、資産価値が過大になっており、すでに危険水域を突破してしまったことが分かります。

カナダのバンクーバーでは、明らかに「不動産バブル崩壊前夜」の様相を呈しており、米国のいくつかの都市でも同様です。

また、ヨーロッパでは、ブレグジットの余波で、ロンドンの金融街「シティー・オブ・ロンドン」から外国資本が海外に逃避したせいで、オフィス需要が激減しています。それは、まだ止まる気配が見えていません。<中略>

【関連】マレーシア第2の都市・ジョホールバルが「廃墟化」するこれだけの理由=午堂登紀雄

二度目の中国バブル崩壊は必ず起きる

数十年から100年程度の単位でみれば、こうしたことは何度も繰り返されているのですが、問題は、それが急激に起こるため、市場がそのショックを吸収しきれないのです。

これは、銀行に膨大な不良債権を抱え込ませることになるので、なんとか倒産から免れようとする銀行は、その社会的使命など、すっかり忘れて、貸し渋りから貸はがしという過酷な取り立て屋に変身するからです。

そのときに、もっとも犠牲になるのが、あらかじめ防衛策を講じていなかった企業や一般の生活者なのです。

日本におけるバブル崩壊後の「失われた20年」は、国際金融資本やヘッジファンドによって、意図的、かつ計画的に引き起こされた世界規模の陰謀に他ならないのです。その陰謀に使われたのが、橋本龍太郎政権と日本の中央銀行である日本銀行でした。

そう、日本のバブルをパンパンに膨らませた張本人は、日銀という中央銀行なのです。
そして、バブル破裂のトリガーも、また日銀が引いたのです。

国家規模の不動産バブルが崩壊したのは中国です。このバブルの芽は、北京オリンピックの建設ラッシュとともに大きく育っていきました。

「オリンピックが終わった後に不動産バブルが崩壊する」という大方の予想を裏切って、2008年の北京オリンピックの1年前に、それは崩壊しました。

中国のような共産主義の国では土地の所有が認められていませんから、所有権そのものではなく「土地使用権」という「権利証書」を不動産市場で売買するのです。

居住用不動産の場合、「土地使用権」の期限は70年と法律で定められています。期限がきたとき、その物件は没収という強制収用のような形ではないにしても、吊り上げられた価格で政府が書いとるはずもないのです。

それでも、中国人が不動産物件という現物にこだわるのは、度重なる政変で辛酸をなめされられてきた歴史が、そうさせているからです。

北京オリンピック前に「価格がピークに来た」と悟った中国人は、執着を捨てて、さっさと物件を売り払いました。これが、第一回目の不動産バブル崩壊です。

ここで育ちつつあった中国の富裕層は淘汰されました。生き残った中国人投資家は、ここで資産を増やし、次にそれは株取引に振り向けられました。

おりしも、中国は習近平指導の下で、内需拡大政策を打ち出していました。

中国の金融当局が考えたのは、逃げ遅れた中国人富裕層が抱え込んでしまった塩漬け状態の不動産を再び動かすために、株式市場を活発にして新たな富裕層を生み出すことでした。

利回りではなく、現物を安いうちに買って高くなったら売る、というキャピタルゲインに飽くまでこだわる中国人は、当初、株取引についても信用取引などはせず、株式の現物を売買していました。

ところが、市場が過熱すると同時に、金融の機能を持つネット証券会社系列の金融機関から株式や資金を借りたりして、ズブの素人までが株式市場に参加するようになりました。

狂熱相場に煽られた上海市場は4000ポイントの大台に乗り、一進一退を繰り返しながらも、とうとう5000ポイントを突破。

株式市場も不動産市場のときと同じように過熱してしまったため、ここで中国の金融当局が市場を冷やすため引き締めに入りました。それが、2015年6月から始まった中国株の大暴落です。

さらに、中国の中央銀行は、その2ヵ月後、人民元の3度にわたる引き下げも行いました。

中国政府は、2015年6月から始まった上海市場の崩壊は、西側のヘッジファンドの仕業である、と国民に説明しましたが、むしろ、中国の金融当局がクールダウンさせたものと考える方が妥当です。

再び、中国株は安定を取り戻したものの、過剰に積み上がった不動産在庫は、その多くが未だに動かず、ゴーストタウンになるのを待つばかりです。

中国の株式市場に崩壊の予兆が顕著になってくれば、第二の不動産バブル崩壊が必ずやってきます。

どちらが先になるのかは分かりませんが、それが同時にやって来たときは、中国当局はお手上げでしょう。そうなれば、中国全土で暴動が発生し、警察や人民解放軍は成す術がないでしょう。

東京五輪、築地移転、カジノ…値上がりした不動産が抱える時限爆弾

北京オリンピック前の不動産バブル崩壊と、上海市場の崩壊という2度の危機を乗り切った中国の新興の富裕層は、次のターゲットを米国と日本の不動産市場に定めました。

中国の新興富裕層の資金は、オバマ政権の静かな貧困化政策によって破綻させられた米国の自治体の不動産を安値で買い叩き、同時に、2020年の東京オリンピック開催を当て込んで、東京23区内の新築物件に向かいました。

東京23区内といっても、特に過熱しているのは、山手線の内側と東京湾岸エリアです。

初期の頃、東京の大手不動産会社の青図面を見ただけで、住むことのない豪華新築マンションを次々と買い漁っていったのです。

それは、2013年から2014年に集中しました。

日本の税制では、不動産購入後5年以内に売却すると、売却益の35%に税金がかかってきます。しかし、5年以上が経過後の売却益にかかってくる税率は21%に大幅減額されるのです。

湾岸エリアのタワーマンションを爆買いした中国人の富裕層は、購入後5年が経過する2019年に売り払おうと身構えています。

中国人富裕層が、彼らが描いたシナリオとおりに東京の不動産投資で莫大な利益を出すことができるかどうかは、小池新都知事の手腕にかかっています。

彼女が、築地移転問題を速やかに片づけて、豊洲新市場へ向かう“オリンピック道路”の着工に取りかかり、残された築地の跡地に森ビル(社名は日本語であるが、実質は外資)が新しい商業施設を建設する計画を世間に披露し、東京の湾岸エリアが、カジノの都市として変貌することが明らかになったとき、2019年問題は、中国人富裕層の思惑どおり、宝を生み出すでしょう。

しかし、東京オリンピックが、最悪、頓挫の方向に向かったり、都心の再開発計画と切り離された場合、2019年を待たずして、東京23区内の新築物件の価格と、湾岸エリアのタワーマンションの価格には、早くも値崩れの兆候がはっきり出てくるでしょう。

その場合は、東京の地価暴落は、もっと早い時期にやって来るでしょう。それが、東京が抱える潜在的な脅威なのです。
(※メルマガ第96号パート3 「2019年問題で首都圏の不動産が大暴落する!」にて詳述)

東京は、まさしく不動産バブル崩壊前夜

誰でも分かる不動産バブルのバロメーターとしてマスコミが使ってきたのが、東京銀座5丁目の銀座鳩居堂前の地価の推移です。

日経新聞(7月1日付)が、非常に暗示的な記事を掲載しました。


2016年分の路線価日本一は、31年連続で東京都中央区銀座5丁目の文具店「鳩居堂本店」前だった。1平米当たり前年比18.7%増の3200万円まで上昇している。

鳩居堂前の路線価は、1992年に3650万円のピークに達し、バブル完全崩壊後5年あまりで、その3分の1以下の1136万円まで下がった。

出典:路線価日本一、31年連続で銀座「鳩居堂」前 – 日本経済新聞

「路線価」とは、国税庁が、相続税や贈与税の算定基準になる目安として毎年7月に発表している土地の公的な評価額のことです。

「公示価格」は、各新聞社が年に一度、数ページを割いて公表しているので、一度は見たことがあるでしょう。

「路線価」は、毎年1月1日時点で評価される公示地価を参考に、その80%程度の水準になるように評価額が決められます。

今年7月1日に発表された最新の「路線価」は、国税庁の公式ホームページで見ることができますが、煩雑なので、このサイトの短い記事を読んで全体の趨勢を捉えてください。

日経新聞が示唆しているのは、「最新のデータでは、鳩居堂本店前の地価が坪単価で1億560万円に上昇。これは、バブル時のピーク、1億2045万円に迫る勢いだ」ということです。

大方の人は、このニュースを読んで、「バブル時のピークまで、あと2000万円も余裕があるのだから、まだ上がる余地はあるさ」と思い込んでしまうでしょう。

これは、まったくのナンセンスで、鳩居堂の地価がピークを打った1992年バブル時の政府総債務残高は、国債発行残高を含めて約347兆5000億円で、2016年現在の約1264兆円国の3分の1です。

また、政府負債に対するGDP比では、2016年の250.35%に対して、1992年当時は71.22%と、3分の1から4分の1の間だったのです。

すでに、東京は、いつ破裂してもおかしくない不動産バブル前夜であることは誰の目にも明らかです。

世界は、とっくにアベノミクスに死刑宣告を下し、アベノミクスの理論的支柱である浜田宏一・エール大名誉教授自身も、それを認めています。

こうした事実を一切、報道しないテレビ・新聞は、いったい誰に配慮しているのでしょう。
言うまでもなく、依然としてアベノミクスを推進し、量的金融緩和路線を修正しようとしない安倍政権と日銀です。

逆の見方をすれば、日経新聞の、この思わせぶりな記事は、官邸の圧力に屈した哀れなマスコミの、ささやかな抵抗とも受け取れるのです。


「大都市圏の一極集中」と「地方シャッター街野ざらし現象」

いずれ、東京の不動産市場は大きな修正を余儀なくされ、地価は下落するでしょう。おそらく、2019年問題を待つ前に、それは起こります。

問題は、今度も“失われた20年”を経て再び回復するかどうか、ということです。それとも、20年どころか100年の地盤沈下につながってしまうかもしれません。

それは東京の人口減少によって、もたらされます。したがって、今度の東京の不動産バブル崩壊は、かつて経験することがなかったタイプの崩壊になるでしょう。

7月1日発表の最新の「路線価」によれば、全国平均で前年比プラス0.2%の上昇で、これは、2008年のリーマンショック以来、8年ぶりのプラスです。

「0.2%の地価上昇なら、バブルとはほど遠い」と思うでしょう。

重要なことは、全国平均の0.2%の上昇が大都市の地価の異常な上昇に牽引されているという事実なのです。

1991年の平成バブル崩壊のときも、やはり東京、大阪、名古屋などの大都市圏の地価暴騰に引きずられるようにして全国津々浦々で地価が上昇しましたが、それは全体の底上げという形となって現れました。

今度のバブルでも、もちろん東京、大阪、名古屋の地価上昇が、全国の地価上昇を引っ張っていることには違いがないのですが、地方都市では、九州の福岡市や中国地方の広島市など、ごくわずかの地方中核都市しか上がっていないことが平成バブルのときとの大きな違いなのです。

もっとも、福岡市や広島市などの西日本の都市の地価上昇の要因の一つは、3.11の福島第一原発人災事故による放射能禍から逃れるために移住してきた人たちによって人口が急激に増えたことが大きく関係していることは否定できない事実です。

それ以外の3分の2の都道府県では、逆に地価が下落しているのです。

アベノミクスによって地方経済は疲弊し、シャッター街は増えるばかりです。トリクル・ダウンは、もはや幻想どころか、地方都市を破壊する“経済ウェポン”であることが証明されたのです。

価格のピークは去年の11月…「2018年の悲劇」へのカウントダウン

東京の地価上昇が、いかに歪んだかたちであらわれているかを示すデータがあります。

新生銀行が、6月29日に公表した「2016年 サラリーマンのお小遣い調査」のレポートによれば、男性会社員のお小遣いが前年比で231円増えて、一月当たり3万7873円。これは史上3番目の低さです。

一方、女性会社員では、前年比966円減の3万3502円に減りました。

男性会社員、女性会社員と併せると史上最低レベルのお小遣いで我慢していることになります。

さらに、これは額面上の名目なので、生活必需品やレジャーのためのガソリン代などが上がっていくと、よほど窮屈感を感じていくでしょう。

平成バブル期の会社員のお小遣いは、この2倍でした。

企業に勤める会社員の潜在的不安は、年金不安、病気不安、正規雇用打ち切りやリストラ不安によって、さらに増大し、彼らを不動産投資に駆り立てたのです。

2015年1月、日銀がマイナス金利導入を決めた翌月の2月に入ってから、マイナス金利効果を狙った不動産投資セミナーが盛況です。

不動産の権利を小口に分けて証券化したJ-REITは、素人には手が出せないほど上昇してしまっているので、日中、パソコンで売買できない会社員は不動産の現物に関心を示すようになるのです。

不動産投資に関心を示しているのは、年収700万円から1500万円のサラリーマン。年齢層は30歳代後半から40歳代が中心です。

自分たちが年金受給資格を得る年齢になっても、間違いなく受給額は大幅に減額されているだろうから、そのときの備えとして安定的な家賃収入を得ることができる投資用マンションの購入を検討している人々です。

特に、人気なのは都内の築10年から15年の中古のワンルームマンションで2500万円から3000万円の価格帯の物件です。

おかげで、法人、個人向け投資用中古マンション仲介業者への問い合わせ件数は増え続けています。

中古マンション仲介業者が、問い合わせてきた会社員に勧める物件の最低条件は、年の利回りが5%以上の物件です。これ以下だと、物件の価格がいくら格安でも投資には向かない物件であると評価され、スクリーニングされてしまいます。

彼らは、今後も東京オリンピックの2020年に向けて物件の価格が上昇すると見込んでいます。

すでに、都内のマンション価格は、バブル期以降、もっとも高くなっていますが、不動産投資セミナーを開催しているマンション仲介業者の鼻息は荒いままです。


バブル崩壊の予兆は、去年の段階ですでに出ている

いえいえ、とんでもない!
バブル崩壊の予兆は、去年の段階ですでに出ているのです。
(※第147号パート2「2016年から始まる悪夢/見えてきた日本の資産バブルと戦争経済」にて詳述)

すでに今年の夏には、首都圏の新築マンション契約率が、不動産市場の「好・不況」の目安となる70%を割り込んでいて、消費者心理が冷え込んでいることを示しています。

これは、不動産購入を計画している人たちが、実は、マイナス金利の日本の未来に危機感を持っている証拠で、物件の動きは、去年の秋から極端に鈍くなっているのです。

現在では、年利回り5%以下の投資物件ばかりになっていて、不動産投資の妙味は少なくなっています。

経費などをすべて差し引いた正味の利回りのことを「キャップレート」といいますが、これが3%を下回ると逆にリスクが高くなると言われています。キャップレートがすでに3%を下回ってしまった物件ばかりでは、夢を買おうとする人以外は、もはや手が出せないでしょう。

つまり、2015年10月〜11月が、マンションを含めた都心の物件のピークだったということです。

週刊誌は、早い段階で「都心の優良物件も大暴落! マンション神話を崩壊させる2020年問題」と警告しています。不動産投資の良心的な専門家は、「都心はバブル。現在は賃貸が有利」と注意を促しています。

今まで、大企業に勤めていれば「返済能力に問題なし」と、住宅ローンを組む際の信用の格付けは保証されたようなものでしたが、アベノミクスによって非正規雇用を増やしてしまったため、20年、30年の長期ローンが組めなくなってしまいました。

また、一人っ子は親から不動産を相続するため、住宅の所有にそれほど夢を持たなくなってきました。

いよいよ出口の見えなくなってきた日本の住宅市場。

私は、日銀のマイナス金利導入によって、行き場を失った資金が不動産などの資産に向う結末として、東京オリンピックより1年早く、都心の物件の値崩れが起きると「2019年問題」をメルマガで警告してきましたが、訂正したいと思います。

それは、さらに1年早まって「2018年問題」と呼ぶほうが正しいでしょう。

「東京都内の物件を今、買ってはいけない!ましてや、これからローンを組むなど自殺行為である」と断言したい思います。
http://www.mag2.com/p/money/28796


51. 中川隆[5434] koaQ7Jey 2016年12月13日 19:18:55 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[5870]

2016年12月13日
金融庁・日銀がアパートローンに警告 過剰供給リスク


金融庁と日銀はアパート融資を抑制するよう求めている

アパートバブル崩壊へ

金融庁と日銀は2016年12月、銀行などの貸し家業向け貸出「アパートローン」が増加しているとして、監視を強化する方針なのが分かった。

ロイターなどによると相続税対策に有利な事や超低金利が続いたことでアパート建設が急増し、供給過剰になっている疑いがある。

日本の人口は年間20万人ペースで減少し、将来もこの傾向は続くので、必然的に空室率が上昇しアパート経営が悪化する。



金融機関は低金利なのに借り手が居ないので、土地を担保に安易な貸し出しをして、事業計画を十分に審査していない。

多くの新規アパートオーナーは未経験な素人経営者で、不動産屋などに勧誘されて、空き地などにアパートを建てている。

また低金利で有利だからと金融機関から低金利で金を借り、土地を取得してアパート経営に乗り出す「サラリーマン大家」がブームになっている。


書店ではアパート起業やマンション起業の本が溢れていて、「元手ゼロから資産数億円の大家になった」という怪しげな体験談も多い。

ネット上でもアパート起業やアパート経営が有利だと呼びかけるステマ記事が非常に多く、バブル的な様相を呈している。

2016年上半期は銀行の新規不動産融資が7兆円に達し、ついに1989年のバブル全盛期を上回ったのが分かりました。


80年代不動産バブルは1990年3月27日に大蔵省が総量規制を出して実質的に不動産投資を禁止し、日銀の急激な利上げなどで崩壊しました。

あまりに経済常識を無視した急激な抑制策は日本経済を崩壊させ、バブルそのものよりもこの「バブル抑圧」がその後のデフレ経済の原因を作った。

バブルは放っておけとまでは言わないが、まるで一夜にして資本主義国を共産主義国に換えるような手法は国家そのものを弱体化させた。

赤字アパートがこれから増える

銀行が貸し付けたアパートローンの一部は空室増加などが原因で不良債権化すると見られ、金融庁は十分なチェックをする必要があると警告を発している。

バブル期には「規制したら経済に悪影響があるから政府は絶対に規制しない」という都市伝説が金融不動産業界にあり、採算割れしてもどんどん融資を増やして傷口を広げた。

アパートローンの2016年9月残高は22兆円に達していて、2015年の相続税増税以降は特に伸び率が加速しています。


遺産を現金や空き地で相続するよりも、アパートを建てて負債を増やしたほうが納税額が減り、将来の安定収入が得られると大人気になった。

金融庁、日銀は今は一定の転居需要がありすぐに不良債権は増加しないと見ているが、都市部で需給バランスが崩れると市場全体で重大な問題を生じるリスクがあるとしている。

田舎から都市への人口移動で首都圏などの人口が増えているからだが、首都圏でも人口の伸びが止まれば新規需要も喪失する。


首都圏のアパート空室率は30%程度だったのが2016年には30%台後半に上昇し、2017年以降さらに上昇する可能性が高い。

従来アパート、マンションの空室率は20%以下と言われていて、新築マンションは10%以下の空室を想定していました。

それが既に空室率30%に達しているとしたら、単純計算でも家賃収入が2割以上低下し、値下げ競争なら3割以上低下するでしょう。


まず丸ごと借金で土地建物を取得し立地条件も悪いという物件から経営破たんし、安値で他の経営者に転売されます。

転売するたびに家賃は下げられて一定の入居者を確保するので、外観からは経営者が破産や夜逃げしたようには見えない。

アパートの寿命は20年程度と短く、むろん建物としては50年くらい立っているものの、積極的に借りたい人が居なくなるので、家賃を大幅に下げる事になります。


最初の10年か20年で稼いで元を取り、後は利益という収益構造ですが、入居率が下がれば投資を回収する期間がどんどん延びていきます。

最終的に20年間で初期投資と修繕費、管理費、大家の労力などを回収できないなら、そのアパートは赤字だった事になります。
http://thutmose.blog.jp/archives/67959393.html


52. 中川隆[5451] koaQ7Jey 2016年12月14日 09:20:19 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[5887]

5年間も膨大なローン返済した「自分の家」に、老後は縛り付けられる不幸
http://biz-journal.jp/2016/12/post_17458.html
2016.12.14 文=牧野知弘/オラガ総研代表取締役 Business Journal


■家の価値とは?

「人生最大の買い物は何?」と問われると、多くの人は「家」と答える。これまで多くの日本人にとって、家は「買うもの」、買えるのだったら「買いたい」対象であり続けてきた。

 車が売れなくなった、といわれている。以前は、車を所有することが一種のステイタスであり、憧れの対象だった。大学生になったら、とにかく運転免許を取得するのは当たり前。取れたて免許の、危なっかしい運転でレンタカーを繰り出す若者は大勢いた。

 そして、社会人になったら、まずは車を買いたい。最初はカローラから。1983年、トヨタ自動車の車、クラウンのテレビコマーシャルは石坂浩二さんの渋い声で「いつかはクラウン」と語りかけたように、人生の成功と車のステイタスは密接に結びついてきた。

 ところが最近では、若い世代の多くが車の購入には関心がない、とのアンケート調査が発表され話題となっている。

 これには世の中の価値観の変化が密接に絡んでいるのだ。車をなかなか持てなかったとき、車を所有することは、「お金持ち」の象徴だった。しかし、現在では国内における自家用乗用車の台数は5981万台(2014年3月)、1世帯当たり1.069台、どの世帯にももれなく1台の車があるという状況だ。

 車はコモディティ(汎用品)となってしまったのだ。「生活の足」としてなら軽乗用車でよい、しょせんは長くて10年くらいの使用期間だから、高い車なんて不経済だ。都心部では公共交通機関が発達しているので、電車やバスで十分。むしろ駐車代がもったいない。ときたま使いたいときのために、「カーシェアリング」があれば十分。このように車に対する考え方はどんどん変化してきている。

■家の所有権

 住宅はどうだろうか。中高年世代は、これまで自分の家を持つことに大きな価値を見いだしてきた。「いつかはクラウン」と同じような感覚で「いつかは郊外一戸建て」を夢見て、サラリーマンの多くが、飲み代を減らし、昼食代も節約し、小遣いを切り詰めながら、家を買うための貯金に励んできた。

 このような涙ぐましい努力の結果、多額の住宅ローンを背負い込んで買った郊外戸建て住宅。ところが、ローンがある限りは、完全に自分の所有権ではない。金融機関の担保が課された住宅で毎日生活しながら、今度は必死にローンを返済するために働き続けた。都心まで1時間以上の時間をかけて通いながら。

 そして定年。退職金の一部までもローン返済に充てて、なんとか戸建て住宅は「自分のものになった」が、すでに子供たちも家を出て都心に住み、周囲は高齢者ばかり。

坂ばかりの郊外戸建て住宅地は決して高齢者にとって、住みよい街ではなくなっている。それでも「家を持っている」から住み続けなければならない。昔のように、売る気になればいつでも高い値段で売れた時代は過ぎ去り、今やまったく流動性がなくなった家の中で、老後生活を送らなければならない。

 さて、家の所有権とはなんなのだろうか。見方を変えるならば、ものすごい苦労の後に手にした家が、今の自分を縛りつけているとも考えられないだろうか。

 多額の住宅ローンの返済のために、人生を豊かにするはずのお金のほとんどが、「家を持つ」ための資金に振り替えられた結果、彼らの人生にはどんな彩りができたというのだろうか。高齢者ばかりで、しんと静まり返った郊外戸建て住宅地の中で、ローン返済を終えた住民の多くは今、何を想うのだろうか。

■現代の「家」事情

「賃貸住宅で家賃を払うくらいなら、住宅ローン返済していたほうが、最後に家を持てるのだからトクですよね」という使い古された勧誘文句がある。確かに、所有権を確保するためにローン返済を続けている行為は、自らの資本を充実させるための「投資」と位置付けることができる。

 一方で、賃貸住宅に住んで家賃を払い続けても、それはいつまでたっても会計上の「費用」でしかない。一見するとこの理屈はまことにもっともにみえる。

 所有権を持つということは、「その対象を自らの手で自由に使うことができる権利」と言い換えてもよいかもしれない。他人の物を使用するために費用を支払い続けても、しょせんは自分の所有物ではないので、自分の自由にはならない。費用だけを「捨てている」と考えるのが、この勧誘文句の根拠だ。

 ところで、ローンを組んででも所有したい、あるいは所有しなければならない「家」という存在はなんだろうか。「家」が絶対的なもの、永続的なものと考える限りにおいて、家を持つ、という効用は人生をかけるに値するかもしれない。

 しかし、今の日本では家族という共同体は、大きく変容している。働き手は父親だけだったものが、夫婦は共に働くようになり、子供は幼少期から保育所に預けられ、家族が共に過ごす時間は、昔よりも圧倒的に少なくなっている。

 家族それぞれの生活も、行動する時間帯はバラバラ。全員の帰宅時間は異なり、朝もそれぞれが勝手に朝食をとり、勝手に出かけていく。昔のような「家族団欒」は望むべくもない。

 子供たちが育ちあがると、別々に暮らし始め、家には戻ってこなくなる。家には年老いた両親が残るだけ。多額のローンを組んでやっと手に入れたマンションは築35年の古びたマンション。すでに購入時の価格からは大幅に下がり、「売れたらラッキー」というほどの価値しか見いだせない。これが現代の「家」事情だ。そして、この生活を支えるためだけに膨大な資本を投入し続けたのが、家の購入だった。

■費用とは「捨てる」ものではない

 家賃を払うということは「費用として捨てている」といったが、費用は捨てるものではない。費用とは、費用を差し出すことによって、「効用」を得るためのものだ。決して「捨てる」ものではないはずだ。勧誘文句には、このあたりの概念が抜け落ちている。

「家賃」はもったいないもの、「ローン返済」は自分の身になるもの、という基本的な考え方は、本当に正しいのだろうか。

 家族全員が家にはとどまらずに、毎日激しく動き回る世の中では、家の選択も必然、「住環境」よりも「利便性」が重視されるようになる。また、家族が同じ家にいて、一緒に暮らす時間も以前よりも短くなるなかでは、「家」という所有権は必ずしも絶対的なものではなく、家族それぞれが行動しやすい場所の家を「使い倒す」発想が出てきても不思議ではない。

 所有権とは「重たい」ものだ。所有することの安心感があるいっぽうで、所有することによるさまざまな負荷がかかるのも事実である。家賃であれば、会社をリストラされて収入が減少したら、他の安い借家に移ればよい。家族が少なくなれば、もっとコンパクトな借家に引っ越せばよいが、所有権があるかぎり、どんなに経済状況が悪くなっても、ローン返済は毎月確実にやってくる。毎年5月になれば、自治体からは固定資産税・都市計画税の納税通知書が郵便ポストに入ってくるのだ。

■所有権からの解放

 社会は不確実性を増し、大企業といえども決して安泰とはいえない世の中にあって、長期間、家族が同じように生活し、収入は安全確実に入ってきて、家族の構成や行動範囲もほとんど変わらない、といったような「超安定的」な生活をしている人は少なくなった。

 家をとりあえずは今の生活を続けるのに支障のない範囲で割り切って、たとえば家族の利便性を重視して、都会のマンションを借りる。ある程度生活も安定し、子供が卒業したあとに、夫婦そろって暮らせるような家を買う。最近は結婚生活が長く続かない人も多い。ひとりぼっちになっていれば、「ひとり住まい」に良い家を買う。いろいろな選択肢を、置かれた状況に応じて使い分ける、つまり所有権から「解放」された人生を過ごしてみることも、今後の生活スタイルとして定着してくるかもしれない。

「家なんて持たなくてもいいじゃん。いくらでもあるのだから」

 こんな考え方がすぐ将来の日本では常識になっているかもしれない。


53. 中川隆[5470] koaQ7Jey 2016年12月16日 07:38:34 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[5906]
70平方m未満の3LDKマンションなど絶対に買ってはいけない!極めて使い勝手悪い
2016.12.16 文=山下和之/住宅ジャーナリスト Business Journal
http://www.asyura2.com/16/hasan116/msg/750.html
http://biz-journal.jp/2016/12/post_17481.html

■東京都区部では平均年収の10倍を超える

 マンション価格が上がって高くなりすぎると、当然のことながら売れ行きにブレーキがかかります。この1年ほどの首都圏の新築マンション市場動向がそれをはっきりと物語っています。このところの契約率は好不調の目安といわれる70%を切る月が多くなっているのです。

 2015年の平均価格を都県別にみると、東京都区部は6732万円、神奈川県4953万円、埼玉県4146万円、千葉県3910万円でした。

 一方、厚生労働省の「賃金構造基本統計調査」によると、15年の東京都の平均年収は約624万円、神奈川県は約544万円、埼玉県は約477万円、千葉県約488万円ですから、東京都区部だと年収の10.8倍、神奈川県9.1倍、埼玉県は8.7倍、千葉県は8.0倍です。これでは、平均的な会社員ではとても手が出ません。売れなくなって当然でしょう。

■先行き見通しが明るければ売れるが

 それでも、経済の先行き見通しが明るく、5年後、10年後には収入が増えて住宅ローン返済もラクになるといった自信を持つことができれば、苦労してでもマンションを手に入れようと思うものです。

 でも、残念ながら今はそんな情勢にはありません。収入が上がるどころか、どうかすると減ってしまう不安が強いですし、その一方で子どもの教育費などは安くなりません。むしろ、少しでもいい教育を受けさせて、いい大学、いい企業に入れるためにかかる費用は膨らむばかりです。

 これでは、ますますマンションは売れなくなりますから、不動産会社としてはなんとか対策を練って、少しでも売れるようにしなければなりません。

■売り上げ確保のためにできることは限られている

 高すぎるから売れない――であれば価格を下げるのがもっとも確実な方法ですが、現在のように地価が上がり、建築費も高止まりしている状態では下げられる要素は限られています。住宅の性能を落とすわけにはいかないので、選択肢としては企業努力による経費の削減、そして専有面積の圧縮といった策に限定されます。

 企業努力による経費の削減は、バブル崩壊後の多くの企業が徹底しており、これ以上に絞れないところまできています。まして、景気をよくするためにも賃金の引き上げの必要性が叫ばれており、人手不足も深刻ですから人件費を下げるわけにはいきません。となると、残る選択肢は専有面積の圧縮しかありません。

       

■専有面積の圧縮が始まっている

 実のところ、その専有面積の圧縮がすでに始まっているのです。

 図表1をご覧ください。
http://www.asyura2.com/16/hasan116/msg/750.html


これは首都圏新築マンションの平均価格と平均専有面積の推移を示したグラフです。ミニバブルといわれた07年、08年に価格が上昇、グロス価格を抑制するために専有面積は小さくなりました。その後は、横ばい期間に入ったのですが、この2〜3年の価格上昇によって、再び専有面積の圧縮傾向が始まっています。
 
 その結果、最近ではもっとも専有面積が広かった02年の平均が78.06平方メートルだったのに対して、15年には70.80平方メートルまで縮小しています。16年にはその傾向が加速、1〜9月の平均は69.99平方メートルと、ついに70平方メートルを切っているのです。0212年からの14年間で8平方メートル以上狭くなった計算です。

■3LDKなら80平方メートル以上はほしいところ

 ファミリータイプの3LDKのマンションといえば、70平方メートル台が常識で、できれば80平方メートル程度ほしいところです。事実、マンションの価格が低下していた2000年代初頭には80平方メートル台のゆとりある3LDKが増えて、平均でも80平方メートルに近づきました。

 それが、今では再び平均で70平方メートルを切っているのです。最近は家族数の減少によって、新築物件に占める3LDKの割合は少なくなっていますが、それでも郊外部などではやはり3LDKが大きな勢力を占めていることは変わりません。

 にもかかわらず、今後は60平方メートル台の3LDKが増えることになるでしょう。価格を抑えるためにはある程度仕方のないこととはいえ、そんな物件はお勧めできません。

■将来の資産価値面でも大きなマイナスに

 なぜ、お勧めできないのか。ひとつは、何より使い勝手の悪さです。
 
 70平方メートル以下の3LDKだとリビングや居室の面積が小さくなり、たいへん使い勝手が悪くなります。5畳以下の居室などが含まれ、実質的には居室として使い切れずに、納戸のようになってしまうケースが少なくないのです。間取りプラン上は3LDKであっても、実質的には2LDKとしてしか使えません。

 いまひとつが将来の資産価値の低下です。そうした使い勝手の悪いマンションは、中古住宅としての査定時の評価が低くならざるを得ません。

        

■マンションは一戸建てよりも価格が下がりやすい

 図表2をご覧ください。
http://www.asyura2.com/16/hasan116/msg/750.html

マンションと一戸建てを比べると、中古市場での成約価格をみると、一戸建てに比べてマンションのほうが、格段に価格が下がりやすいのです。築浅時には平均4739万円のマンションが、築21年以上で1729万円ですから2分の1以下、築31年以上では平均1572万円ですから、3分の1以下ということです。
 
 これが平均値ですから、専有面積が狭くて使い勝手の悪いマンションだと、もっと下がる可能性が高いてしょう。それこそ4分1、5分の1といったことがあるかもしれません。そんな物件を選んでしまっては将来、たいへん後悔することになります。

■バブル期には50平方メートル台の3LDKも

 こうした専有面積の圧縮の動きは、今に始まったことではありません。1990年前後のバブル期には、もっと極端な専有面積圧縮が行われました。

 バブル期には大手不動産会社でも60平方メートル台の3LDKが当たり前でした。ひどいケースでは50平方メートル台の3LDKが売り出されたことがあります。それも、誰もが知っている大手不動産会社がそんな物件を売り出したのですから、我々も唖然としたものです。

       

■中古マンションの成約物件の面積も縮小傾向

 そうした事情もあって、中古住宅市場で取引される中古マンションの専有面積は新築に比べるとかなり狭くなっています。図表3にあるように、おおむね60平方メートル台の前半です。建築後の経過年数の平均が20年以上ですから、バブル期などの60平方メートル台の3LDKなどが中心となっているわけです。
 
 それもここ2年、3年は中古価格の上昇によって、広めの中古マンションを手に入れることができずに、多少狭くてもガマンせざるを得ない人が増えているのでしょうか、実際に売買が成立した成約物件の専有面積は新築同様に縮小傾向にあります。

■間取り変更できるかどうかを確認する

 そうした専有面積の狭い物件でも、汎用性の高いマンションならなんとかなります。たとえば、専有面積の狭い3LDKマンションであっても、将来的に間仕切り壁を撤去して、2LDKや1LDKなどに変更できれば、使い勝手の悪さをカバーできます。間取り変更によって、資産価値も高まる可能性もあります。

 ただし、それには数百万円以上のリフォーム費用がかかるでしょうから、狭い3LDKを買うときには、安さだけに目を奪われるのではなく、そうした点まで含めて判断するようにしていただきたいところです。
http://www.asyura2.com/16/hasan116/msg/750.html


54. 中川隆[5473] koaQ7Jey 2016年12月16日 08:00:36 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[5909]
今、焦って無理な多額ローンで家購入は、絶対に避けるべき選択…家計破綻の恐れ
2016.12.16 文=榊淳司/榊マンション市場研究所主宰、住宅ジャーナリスト Business Journal
http://biz-journal.jp/2016/12/post_17477.html
http://www.asyura2.com/16/hasan116/msg/749.html


 日本のこの四半世紀の物価変動は異常といっていい。この間、世界のほとんどの先進国は、程度の差こそあれインフレだった。ところが、日本だけは基本的にデフレ。

 なぜ、日本だけがデフレなのか。いろいろな要因があるが、大きなものは生産過剰と競争の激化だろう。車や家電、情報機器にせよ、需要以上に供給があるから生産側が期待するほどは売れない。自然に価格競争となる。

 もうひとつは個人所得の伸び悩み。というか、下落傾向が続いている。国税庁が毎年発表する「民間給与実態統計調査」の結果を見ると、如実にそれがわかる。多少の部分的な盛り返しはあるが、中長期では下落傾向にある。今後は2015年の労働者派遣法の改悪によって、さらに下落圧力が高まる可能性もある。一方で、各種の労働現場では深刻な人手不足も生じている。その影響もあって最低賃金は上昇傾向。つまり底辺は上がるが中堅層が伸び悩み、全体的には低迷傾向が続くと推測できる。

         

 しかし、この先もずっとデフレが続くとは限らない。日本銀行は13年3月の黒田東彦総裁の就任以降、「インフレ目標」なるものを打ち出した。そしてマネタリーベースを激増させてインフレを導こうとした。経済学の理論上は、お金が増えればその価値が下がるからインフレが起こる、ということになっていたからだ。しかし、日銀は「異次元金融緩和」という名目の壮大な実験で、それが間違いであることを実証して見せた。

■トランプの登場

 では、この先、日本は供給過剰と個人所得の低迷が続く限り、デフレから脱出できないのか。

 そこに大きな不確定要素が現れた。ドナルド・トランプ次期米大統領の登場である。彼の経済政策は基本的にドル安を歓迎する内容だと推測されている。ドル安は、円高につながる。さらに、アメリカ国内の企業と労働者を優遇する政策も予測されている。つまりは減税などである。その財源をどうするのかについては、かなり不透明だ。借金で賄うとすれば、どこかで大きな揺り戻しがあるはずだ。

 アメリカの国内経済がどうなるかはさておき、円安は物価高につながる。アベノミクスによる円安は、最盛期に1ドル=120円超まで進んだ。しかし、物価が目立って上がらなかったのは、資源価格の下落が影響したといわれている。特に原油価格の低迷だ。

 今また、トランプ政策を睨んだ円安が進んでいる。原油価格も生産調整で底を打った気配が濃厚。あとは中国のバブルが激しく弾けない限り、当面円安傾向が続きそうだ。つまりは物価への上昇圧力がかかる。

 また、金利もそろそろ上がり始める気配を見せている。トランプ政権が財政出動をすれば市場から財源を求めねばならず、巨大な資金需要が発生する。それは金利の上昇要因となる。アメリカの金利が上がれば、日本の金利も上がらざるを得ない。金融自由化によって、主要国の金利差が大きくなると不健全な資本の流入や流出が起こるからだ。

 金利と物価はある程度シンクロする、というのが経済学の基本的な前提だ。物価が上昇する程度には銀行預金の金利がつかなければ、人々は争ってお金を使おうとする。逆に、物価が下がるデフレ局面では、人々は低金利でも銀行にお金を預けておく。今の日本がそうだ。

 しかし、どうやらトランプ政権では金利が上がりそうな気配が漂っている。現に今、アメリカの金利が上がっている。さらに日本の金利も上がり基調になってきた。緩やかでも、インフレがやってくるかもしれないのだ。

■一時的な不動産不況の可能性も

 さて、その時、不動産市場はどうなるのか?

 結論からいえば、基本的な構造は変わらないはずだ。

 その条件としてまず、インフレの程度が普通であること。年率5%くらいまでなら、その範囲に入る。次に、極端な円安にならないこと。1ドル=200円くらいまでは許容範囲。円安になると建築資材が高騰するので、建築施工費に跳ね返る。結果的に住宅の価格が上がってしまう。

 不動産業界や住宅産業には、多少のコスト高を「企業努力で吸収しよう」という発想はほとんどない。価格転嫁はドラスティックに行われるはずだ。むしろ、ここを好機とばかりに自分たちの利益を上乗せする企業が続出するかもしれない。長年「売り手市場」だった住宅産業に染み付いた悪弊は、なかなか抜けきらないのが現実だ。

 ただ、だからといってそういった価格が消費者側に受け入れられるかどうかは別問題。一時的な不動産不況がやってくるかもしれない。

 しかし、インフレによる影響を軽微に留めるためのもっとも必要不可欠な前提は、同時に名目的な個人所得も増えることだ。「物価が上がったのに、給料が増えない」というのでは、相対的に貧しくなるだけだ。

 ただ、個人所得が上昇するのはインフレ循環の一番最後の過程ではないかと推定される。インフレによって企業の名目売上額が上昇。それに伴って利益額も増えた後、やっと労働者の賃金に反映されると考えるべきだ。したがって、デフレからインフレに変わったのちしばらくは、給与所得者の生活は苦しくなるはずだ。

 現在、住宅ローンは1%未満の金利で借りられて当たり前。しかし、インフレになれば3〜4%は当たり前になる。投資家向けの融資では7〜8%もあり得る。

 であれば、中所得層はマイホームを買えなくなるのではないか。

 金利だけを見れば買えなくなる。ただ、年収上昇率と住宅ローン金利は、なぜか連動性がある。現実、今の住宅ローンの金利(1%未満)は、多くの給与所得者の年収上昇率と近しいものがある。

■絶対に避けるべき選択

 以上のように、インフレといっても「通常の範囲」であれば特に恐れることはない。また、住宅の購入条件にも際立って大きな影響を与えることもないはずだ。ただ、年々お金の価値が減っていくのだから、「貯金をしても仕方がない」と考えがちになる。だから「今のうちに買ってしまおう」という購買行動にも踏み切りやすくなる。そうなれば、住宅といわず世の中全体の需要が膨らむので、モノが売れるようになって景気が良くなる。

 近い将来インフレが年率3%から5%くらいで定着するのであれば、現時点で多少無理な計画で住宅を購入しても、「フラット35」などの固定金利を選択しておけば返済は年ごとにラクになっていくはずだ。

 しかし、決してインフレをあてにして無理な住宅購入をするべきではない。それは、言ってみれば人生そのものをギャンブルにするようなもの。もし、インフレが始まるのが17年ではなく20年以降だったら、その間に家計が破綻することさえ十分にあり得る。

 トランプ米政権誕生で本当にインフレがやってくるかどうかはわからない。そんな不確かなことを期待して多額の住宅ローンを背負うのは、絶対に避けるべき選択だ。
http://www.asyura2.com/16/hasan116/msg/749.html


55. 中川隆[5485] koaQ7Jey 2016年12月16日 20:55:28 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[5921]

不動産バブル崩壊か “の”描く価格上昇に逆回転のサイン
http://www.nikkan-gendai.com/articles/view/life/195855
2016年12月16日 日刊ゲンダイ

  
   豊洲エリアはタワマンが林立

 不動産バブル崩壊の足音が強まってきた。指標がみるみる悪化しているのだ。

 不動産経済研究所が発表した11月の首都圏(1都3県)のマンション発売戸数は、前年同月比22.7%減の2701戸。41年ぶりの低水準に落ち込み、2カ月連続で前年実績を下回った。契約率は前年同月比19.6ポイント減の62.5%。売れ行き好不調の目安となる70%を2カ月連続で割り込んだ。1戸当たりの価格も3カ月ぶりにダウンし、5161万円だった。

 このまま不動産価格は下落していくのか。急落の可能性があるエリアはどこなのか。

 住宅ジャーナリストの榊淳司氏が言う。

「私はかねて不動産市場の“のの字現象”を指摘してきたのですが、今回はそこまで広がり切れず、“ノの字現象”にとどまっているようです。

不動産バブルはまず、東京の山手線内と品川区や目黒区などの城南で局地的に生まれ、

川崎市の武蔵小杉周辺や横浜市のみなとみらい地区まで波及し、

八王子→多摩→高尾を経由。

そこから埼玉の大宮に延び、最後は千葉県に向かうコースをたどります。

バブルがはじける時は、その逆コースを回る。

地点をつなぐと“のの字”になるのですが、今回はみなとみらいあたりで逆回転が始まっています」

■中古物件の値下がりが加速

 バブルの恩恵が及ばなかった埼玉や千葉は惨憺たる状況だ。

とりわけ発売戸数の落ち込みが激しい。不動産経済研究所の11月調査によると、埼玉県は前年同月比24.9%減の350戸、千葉県は35.2%減の160戸に減少。契約率はそれぞれ55.4%、66.3%に下げた。

「中古物件の値下がりスピードが加速しています。

千葉県では、分譲価格3000万円のマンションが10年で半値になるケースが珍しくなくなった。

鉄板エリアはやはり山手線の内側で、マンション用地奪い合いの激化で高値安定が続きそうです。

山手線の外側であれば、杉並区や世田谷区は手堅いですが、練馬区は厳しいでしょう」(榊淳司氏)


 豊洲新市場の移設問題や東京五輪の競技会場などで注目の江東区。
豊洲駅周辺、東京メトロ東西線や都営新宿線の沿線であれば安全圏だという。


56. 中川隆[5503] koaQ7Jey 2016年12月17日 14:36:56 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[5940]

2016年12月17日
リバースモーゲージの欠点 不動産価値にたいして融資額が不当に少ない

普通に売却するより数分の1の金額しか受け取れない

客の利益になるものを銀行は勧めない

リバースモーゲージというテレビCMを頻繁に見かけるようになり、自宅を担保にお金を借りれて安心だと言っています。

自宅を担保にお金を借りて、返済は契約者がなくなったあとで自宅を売却して一括返済となっているが、要するに自宅を売却するのと同じ気もします。

リバースモーゲージは契約者の生存中は返済不要なタイプが多く、支払いが必要でも利息だけになっています。


申し込めるのは持ち家を所有している人で、担保になる自宅の評価額の分だけ、お金を借りることができます。

融資額は一括または分割で受け取り、支払いは契約者がなくなってから家を引き渡すか、相続者が売却して支払います。

相続者が全額返済して家を売らずに相続することも出来るが、条件は金融機関によって違っています。


将来家を売る契約をしてお金を先に受け取るが、返済するのは自分が居なくなったあとで、もう関係ないので有利な気がします。

融資額は年数に応じて分割で増えていくタイプが多く、長生きするほど借り入れ金額が多くなり、いつかは物件の評価額に達してしまいます。

例えば評価額1500万円の物件を担保に金利込みで毎年100万円を借りたら、たった15年で使い切ってしまう事になり、意外なほど早くなくなります。


契約時に2000万円の評価額だったが価値が下がって1500万円になったら、そこで融資は打ち止めになり、既に貸した金額以下に下がったら銀行は貸し倒れリスクを負います。

リバースモーゲージは借金なので借りた金額は複利で金利をつけて返済するが、変動金利制なので想定以上に返済額が増える可能性もあります。

土地価格が大きく下がったら銀行は貸し倒れの可能性があるので、最初から「評価額」を低く見積もってリスクに備えます。

借りれる金額が驚くほど少ない

つまり銀行による家の評価額は不動産を通じて売却する価格より、かなり低くなると見るべきで、それで銀行は利益を確保するのです。

リバースモーゲージに申し込み可能なのは60歳から80歳になっている場合が多いが、例えば60歳から毎年100万円借りたら、どんな不動産でも評価額に達してしまいます。

融資額が限度額に達しても、家を追い出される事は無いですが、その後なくなるまで融資を受けられない事になります。


そうなってから正当な価格で家を売却したいと思っても、契約上すでに銀行に無断で処分できなくなっています。

また銀行は万が一にも貸し倒れしたくないので、不当に評価額が低い上に、融資金額も非常に少ないと言われています。

不動産家に売れば3000万円の家を、リバースモーゲージで融資限度1500万円と評価されて、思ったより小額しか貸してくれないのが現実です。


例えば60歳で評価額1500万円の物件で契約したとすると、銀行はこの人が100歳まで生きることを想定します。

実際には110歳まで生きる可能性もあるが、想定するのは90歳とかせいぜい100歳まででしょう。

生存中は金利を払わなくて良いというプランだと40年間金利なしでお金を貸す事になり、貸せる金額はものすごく少なくなります。


現在の法定金利は17%くらいですが、仮に3%台の金利で貸すとしても、複利で40年間貸したら返済金額は元本の2倍になるので、評価額の半分しか貸せません。

従って貸せるのは1500万円の半分の750万円で、40年間分割すると年に20万円以下、30年間を想定しても30万円以下でしかありません。

借りれる金額は毎月2万か3万というところで、とてもテレビCMで言うような「豊かな老後」など不可能だと分かります。


不動産屋などが出すその家の評価額に対して、リバースモーゲージで貸してくれるのは4分の1に過ぎず、その代わりなくなるまで住み続けることが出来ます。

今不動産家に売れば6000万円の物件であっても、銀行の評価は3000万円であり、貸してくれる金額は30年間で1500万円に過ぎず、決して有利とはいえません。

さらに変動金利制なので、もし20年後に日本の金利が2倍になったら3%ではなく6%の返済金利が適用される事になります。


リバースモーゲージは現金として支払わないだけで、毎月高額の家賃を払い続けるのに等しいといえる。
http://thutmose.blog.jp/archives/68034150.html


57. 中川隆[5623] koaQ7Jey 2016年12月23日 11:54:47 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[6060]

家は「買って終わり」ではありません。マンションであればなおさらです

  

マンション「甘すぎ修繕計画」の恐ろしい末路 「一生賃貸」の方がマシなパターンがある
http://toyokeizai.net/articles/-/150892
2016年12月23日 東洋経済


マイホームを買うことは、人生で最も大きな買い物の1つ。買う時は、将来への展望も空想して希望に満ちている人も多いだろう。しかし、自分が住み続ける建物の30年後や50年後のあり方について、考える人はあまり多くないのではないだろうか。

一戸建てであれば自分だけの所有になるため、自身の判断で将来に向けて臨機応変に対応できる。しかし、区分所有となるマンションでは、区分所有法による集団の合意形成という壁が存在する。マンションに暮らす人々は、世代や利害関係など多種多様。管理組合で物事を決めていくことは、簡単ではない。出口戦略がはっきりしない物件を保有し続けることが大きなリスクともいえるのだ。

■建て替えか?100年以上持たせるか?

一般的に、マンションでは10年から15年ごとに、大規模な修繕が必要になり、3回目の大規模修繕を迎える頃には、出口としていくつかの方向性を見定める必要が出てくる。資産価値維持のための大まかな方向性としては、築60〜70年程度で建て替えるか、建物の長寿命化を施し、100年以上住み続けるという選択肢になるだろう。さくら事務所のマンション管理コンサルタント土屋輝之氏は、次のように話す。

「そもそも、こうした方針があるということを意識して維持管理を行っている築30年〜40年ぐらいのマンションは、とても少ない。長期的な視点がなく、足元の修繕をやる発想しかない。居住者の中に、飛び抜けて意識の高い人が数名いて周りを強烈にリードしているケースでないと、うまくメンテナンスされていることはないのが現実だ」

しかし、何の戦略もなく修繕積立金を積んでいるだけでは、実はどこかで破綻してしまい、待っているのはスラム化、そして資産としての価値が消滅するという未来だという。もちろん、目先の修繕工事だけをやっても、使い続けることは一定程度できるが、建て替えや長寿命化を目指す場合にかかってくる費用のインパクトは大きく、その部分を余力として持っているマンションは多くない。

日本におけるマンションのストック数は約601万戸あるが、その中で1981年6月以前の旧耐震基準で建てられた建物が2014年の段階で106万戸も存在する。建て替えの検討が必須である物件は多いのだが、2016年4月1日段階で建て替えが実現したのは、227件と圧倒的に少ない(「マンション建替えの実施状況」国土交通省)。

これまでに建替えが実現してきたケースは、敷地に建てられる建物の最大の床面積である「容積」に、何らかの事情で余剰が生じ、それを生かして以前よりも大きな建物を作ることができた場合がほとんどだ。この増加した部分を余剰床という形で売却し、建築費用を捻出する方法が取られてきた。

また、立地条件の良さも、建替え事業を進める重要な前提になる。パートナーとなるデベロッパーの収益の見込みが立たなければ、そうした話も出てこない。「自分たちのマンションも、いつか誰かが現れて、建て替えができるのではないかと、何の根拠もなく思っている人は残念ながらいる」(土屋氏)というが、現実はそうした物件は圧倒的少数である。

■長寿命化の大規模修繕でも世帯負担は1000万円

では、50戸程度のマンションで、容積率に余裕がなく、建て替えたあともほぼ同じ戸数にしかならないケースで、解体から新築まで全て行った場合、どうなるか。マンションの規模によってもさまざまだが、都心によくある1戸あたり60平米〜70平米という広さで考えると、解体費、設計費、建築費などを合わせて「1世帯あたり平均3000万円くらい」(同)になるという。

建て替えが難しい場合は、もう一つの選択肢である長寿命化を模索することが考えられる。特に、郊外の大規模マンションや、バスでしかアクセスができない場所は建て替えの需要が乏しいため、早めに長寿命化のための資金を積み立てるという方向に移行していく必要があるだろう。こちらの方針を選択した場合でも、住民はそれぞれ「1000万円程度を支出する」(同)ことになるという。

また、建物の外側だけ綺麗になっても、部屋の中の設備が昔のままというわけにはいかないため、負担はまだ増える。60平米〜70平米のマンションで内装を全部取り払って、給排水、衛生設備などを全て取り替えるスケルトンリフォームをすると、「1000万から1200万ぐらいかかる」(同)。そうすると、建て替えずに長寿命化の道を選択しても、一世帯あたり2000万以下では不足するということになるのだ。

こうした費用負担を前提としながらも、法律に規定された区分所有者の同意を得て前に進めれば、まだよいシナリオだろう。築年数が古いにもかかわらず、出口戦略を見据えて計画的に維持管理をしていないマンションは、こうした物件の価値を維持するための選択肢が、1つずつなくなっていくことになる。

未来への方針が不明確だと、物理的、機能的劣化を防ぐための適切な投資ができない。その結果、マンションから人はいなくなり、修繕に必要な資金も入ってこなくなる。その時点で管理組合として慌てて管理費や修繕積立金を引き上げようとしても、合意は難しい。また、負担増を嫌って、人はさらに流出していくことになってしまう。

こうした悪循環に突入してしまうと、修正することはほぼ不可能だ。なぜなら、資産の大半を住民からの管理費と修繕積立金に依存している上、営利を目的とする会社とは異なり外部から資本を調達することもできず、選択肢に柔軟性がないからである。

こうしたリスクがある以上、建て替えで行くのか、長寿命化という道をとるのか、早い段階での合意形成が重要だ。その判断を行うための前提となる情報も必要である。国土交通省も問題を認識しており、「マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル」を作成。その中で、「最初のステップとして、当該マンションの老朽度を客観的に判定することが必要となります」としている。

しかし、築年数が経っているマンションでは、高齢者の住人の比率が高いことが問題を広げる。目先の資産価値が下落したり、建て替えの話につながったりすることを避けるため、老朽度判定で悪い評価を下されてしまい、それが表沙汰になることを嫌うのだ。

■解体して土地を売っても利益が出ないケースも

「高齢者の方に問題を指摘しても、『もう自分は長くはないから、自分が死んだと後にやってもらう分には何をしてもいい』という話にすり替えられてしまうことが多い。しかし、戦略がなければ、どこかで行き詰まり、最後は大きな地震で壊れるか、スラム化する末路になる」(土屋氏)

「自分が死んだ後に」と言うが、そもそも人が亡くなるタイミングはバラバラであり、集団の意思決定が必要な場面であることが考慮されていない。また、権利者が死亡すれば、相続人が増えてより権利関係が複雑になるだけだ。不動産は社会的な資産であり、自分たちの個人的な都合だけで考えることは、本来筋違いのはず。どのようにすれば本質的な資産価値を維持し、後継の人たちに適切につなげるかという思考に変えていく必要があるはずだが、そうした問題意識すらないことがほとんどという状況だ。

何も手を打つことができなければ、理屈上、最終的には建物を解体して敷地を売却し、残った残余資金を区分所有の割合で分配することになる。しかし、こうなってしまうと、そもそも財産が残るかどうかも不明確だ。土屋氏によると、「都心で、小さな土地に背の高い大きなマンションが建っている場合、敷地を売却した費用だけで、建物の取り壊すと、ほとんどお金が残らないか、場合によっては足らないというケースもありえる」という。現金が残ればまだよいが、足りなければ持ち出しになってしまうというのだ。

実は、このシナリオすら机上の話。現実はさらにどうにもならない事態が起きる可能性が高い。大手不動産会社の法務担当者は「当初の所有者に相続が発生し、相続人が複数いることで共有関係などが複雑化している物件も多い。敷地売却に関する合意形成そのものも一筋縄ではいかないことは明らか」と指摘する。にっちもさっちもいかなくなれば、まったく流動性のないモノを抱えることになる。こうなると、住まいは賃貸を貫き、預貯金、株式、金地金などの金融資産で持っていた方が、結果としてはよかったということにもなりかねない。

まだ一部の都心タワーマンションなどを除き、こうしたリスクに思いを馳せ、意識高く将来の戦略を立てている管理組合は、ほとんど存在しない。しかし、過去と同じ失敗を繰り返さないためには、近年竣工されたばかりの新築マンションでも、早い段階から出口戦略を考えていく管理を行うことが重要になるだろう。


58. 中川隆[5624] koaQ7Jey 2016年12月23日 11:56:12 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[6061]

買い手が見つからないスラム化したマンションを処分する方法
http://www.asyura2.com/09/revival3/msg/650.html

59. 中川隆[5627] koaQ7Jey 2016年12月23日 13:16:10 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[6064]

【書評】老いる家 崩れる街 住宅過剰社会の末路=姫野秀喜 2016年12月4日

老いる家 崩れる街 住宅過剰社会の末路 (講談社現代新書) 2016/11/16 野澤千絵(著)
https://www.amazon.co.jp/%E8%80%81%E3%81%84%E3%82%8B%E5%AE%B6-%E5%B4%A9%E3%82%8C%E3%82%8B%E8%A1%97-%E4%BD%8F%E5%AE%85%E9%81%8E%E5%89%B0%E7%A4%BE%E4%BC%9A%E3%81%AE%E6%9C%AB%E8%B7%AF-%E8%AC%9B%E8%AB%87%E7%A4%BE%E7%8F%BE%E4%BB%A3%E6%96%B0%E6%9B%B8-%E9%87%8E%E6%BE%A4/dp/406288397X

本日の書評は、人口減少に伴い生じるべくして生じた、「老いる家」の問題を論じた至って真面目な新書についてです。

『空き家が15年後には2100万戸を超える……3戸に1戸が空き家に』

本書の帯に書かれているセンセーショナルな言葉は決して人ごとではありません


15年後には、3戸に1戸が空き家に

人口減少時代に突入した日本、人が老いるように、家も老います。家は老い、街は崩れます。『空き家が15年後には2100万戸を超える……3戸に1戸が空き家に』本書の帯に書かれているセンセーショナルな言葉は決して人ごとではありません。今自分たちが住んでいる街が、15年後にはインフラ不足の不便な場所に成り下がるかもしれない。阻止するためには、今手を打たなければ間に合わない。本書は人口減少に伴い生じるべくして生じた、老いる家の問題を論じた至って真面目な新書です。
◾人口が減っているのになぜ、新築が建てられるのか
◾郊外の田畑の真ん中に新築住宅が建てられるのはなぜか
◾老いていく家の引き起こす問題とはなにか
◾これまでの都市計画・住宅政策の限界とこれからの方策とは

こういった観点で、社会問題化しつつある住宅過剰供給に対する問題提起をしています。

著者である野澤氏は東洋大学理工学部建築学科の教授を務めている方なためか、新書といってもゴリゴリの歯ごたえある読み口となっています。

少々小難しいので、誤解を恐れず要約します。

本書の主張

「人口減ってるから、ある程度のエリアにまとまって住まないと、社会インフラ(ライフラインや道路や学校などの公共施設)とかが維持できず、生活レベルが下がるよ〜」

「自分の町の人口を増やしたいからといって、畑の真ん中に住宅建てても、隣の町から人口を奪い合ってるだけだよ〜」

「儲かるからって畑の真ん中に家を建てて売るのは、社会全体で見たらインフラの非効率を招く行為だよ〜」

「今まで都市計画では、こういう問題に対処できなかったけど、これからはちゃんと音頭とって対処しないと税金のムダ遣いが減らないよ〜」

という感じです。

ライフラインや道路などは、市場の失敗に陥るからこそ、公共財として供給されます。都市計画によりその公共財のための予算や分配が影響を受けるのだとすれば、当然、住宅供給量や場所を制限するのも公共政策の務めとなるわけです。

普段あまり考えることもない都市計画における失敗とこれからの住宅のあり方について、本書のエッセンスを見ていきたいと思います。

【関連】あなたは勝ち組?負け組? 首都圏鉄道「沿線格差」の実態を解説した良書!=姫野秀喜

以下、著者の言葉を抜粋します。
『』内は引用です。

人口が減っているのになぜ、新築が建てられるのか?

【答え】
◾業者は『売れるから建てる』
◾買う人は『「住宅は資産」と考え』『住宅ローン減税といった優遇措置』があるから買う

結果、買う人がいるから作って売るわけです。


都心に建つ新築タワーマンションが引き起こしている直近の問題とは?

【答え】
◾タワマンは狭いエリアに多くの人が居住するため、インフラが追いつかない。

『東京湾岸エリアではすでに、あまりにも多くの超高層マンションが建てられたために、居住地として必要な様々な生活関連施設が不足』

『小学校の教室不足や地下鉄のホームが過密になりすぎて危険な状態になるといった問題が深刻化しています』

なお、この状況は今後も拡大していくようで、『東京都の湾岸6区内には、すでに17万戸もの空き家がある中で、「売れるから建てる」という短期的な市場原理の中で、これからさらに、千葉ニュータウン一つ分もの新築住宅がつくられる』という悲観的なストーリーが続きます。

タワーマンションが将来引き起こすと懸念される問題は?

【答え】
◾入居者が多すぎて意思統一できず、老朽化や建替えが出来なくなる

『超高層マンションは、将来、不良ストック化するリスクがある』

『超高所での暮らしが成り立っているのは、エレベーターや排水施設などを稼働させる電気の力があるから』

この設備を維持・管理するのはマンション各部屋の持ち主である、区分所有者たちです。『しかし、分譲マンションは、どのような区分所有者がいるのか』わかりません。ゆえに『将来にわたって建物の維持管理が適正に行われるかどうかが未知数』なのです。

将来、建替えに一部屋あたり1000万円の拠出金が必要になったとしても、出せる人は一握りでほとんどの人は拠出できないでしょう。そして、管理組合の総会で建替えは否決され、設備は老朽化し、エレベーターや給水施設などライフラインが使い物にならなくなり、廃墟と化す。30年〜50年後には起こりうる未来ですね。それでもタワマンが欲しいですか?


なぜ新築タワーマンションがたくさん建つのか?

【答え】
◾『国と自治体が、その区域の都市計画規制を特別にかつ大幅に緩和しているから』

『問題なのは、東京都が、「都心居住の推進」のために容積率等の緩和を可能とした区域があまりにも広すぎるということ』

『駅周辺地区などに限定して拠点的に指定するのではなく、おおむね首都高速中央環状線の内側と湾岸部のほとんどを含んだ極めて広大(過大)なエリアを指定』

更に問題なのは、建てられる住戸などの数値目標を管理していないこと。

『必要な住戸タイプや住戸数の将来目標量を設定したうえで、その目標量をエリアごとに割り当て、都市計画規制の緩和を行っていない』

『今の都市計画や住宅政策は、超高層マンションで供給される住戸数がどんどん積み上がる自体を全体的にコントロールしているわけではない』

『たとえば、湾岸エリアのある区域では、現在、3棟の超高層マンションを伴う市街地再開発事業が進められ』『約3000戸もの新築住宅が供給される予定になっています』

『そもそも、この地区に3000戸もの住宅がつくられる量そのものの妥当性や、全体として住宅の量が積み上がっていくことへの影響に対して、丁寧な検討も調整もされていないのが実態なのです』

『これ以上、住宅過剰社会を助長しないよう、長期的な視野から、都市計画・建築の規制緩和のあり方について、真剣に議論すべき』

郊外の田畑の真ん中に新築住宅が建てられるのはなぜか?

【答え】
◾人口増加させたい地方自治体が条例で規制緩和したから
◾既にある市街より、新規で規制緩和された田畑の方が住宅を建売りしやすいから

『2000年の都市計画法改正によって、開発許可権限のある自治体が、開発許可基準に関する規制緩和の条例を定めれば、市街化調整区域※でも宅地開発が可能とされた』※市街化調整区域とは、通常は家を建てられない区域のこと

新規で田畑に家を建てた方が土地の価格も安く、『都市計画税が不要な市街化区域での開発の方がメリットがあるとされ、これまで整備してきた市街化区域の開発意欲を奪う要因となった』。

『農地をつぶして、無秩序に宅地化しながら、低密にまちが広がり続け、インフラ等の維持管理コストや行政サービスを行うべきエリア面積をますます増大させ、行政サービスの効率の悪化や行政コストの増加といった悪循環を引き起こす状況は、まさに「焼畑的都市計画」であると言えます』


「老いていく家」が引き起こす問題とは何か?

【答え】
◾個々の問題は水道管が破裂したりマンションがスラム化したりすること
◾全体の問題はインフラの非効率によるサービス低下や増税

『スラム化した分譲マンションとして有名な事例が福岡市にあります。博多駅から徒歩5分ほどにある築40年超の11階建ての分譲マンション』

『管理組合とデベロッパーとの意見が一致しなかったことも影響し、1988年には、マンション全体の電気供給が止まり、エレベーターと屋上の貯水タンクへの上水道の供給が止まり、全戸への給水もできなくなりました』

『老いた空き家が放置・放棄され、周辺に著しく悪影響を及ぼす場合には、最終手段として、税金を使って自治体が対応するしかないケースが増えてしまうことが想定されます』

『しかし、自治体には、こうした対応をする財政的体力が、もうなくなってきている』
『そのため、今ある公共施設・インフラのすべてを更新することは不可能な状況』

『それなりに(公共施設・インフラを)集約・統廃合していかなければ、増大する維持管理費が財政を圧迫するという問題も生じてしまう』

ただ、この統廃合は『市民の反対が大きいことが予測されることや、選挙の票につながらないために、主張や議員が積極的に取り組もうとしないこともある』

まぁ、皆、自分が得することだけ考えて部分最適を追求したら、そうなりますね。

総括

多くの事例が並べられているためわかりにくい印象の本書ですが、述べられている「住宅過剰社会に対する問題提起」はシンプルです。

冒頭でも要約しましたが、さらに3行でまとめると、

「人口減るんだから、住むエリアも狭めて家も減らそうよ」
「野放図に新築を建てず、建てるなら既存の空き家を取り崩してそこに建てようよ」
「そうすれば行政コストも抑えられるから、そういう政策にしようよ」

ということです。

オリンピック施設が将来世代に負の遺産として受け継がれるかもしれないということを危惧する人は多いです。しかし、実はオリンピック施設以上の「負の遺産」が日本全国各地に大量に今も建設されて続けている、ここに筆者は危機感を持っているのだと思います。

不動産投資でも、将来コンパクトシティになるであろう未来を見据えて、購入する物件の立地を見定めたいものです。でわでわ。
http://www.mag2.com/p/money/28359


60. 中川隆[5667] koaQ7Jey 2016年12月25日 08:33:42 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[6106]

「将来が危ない街」 住宅ジャーナリスト榊淳司氏に聞いた
http://www.nikkan-gendai.com/articles/view/life/196465
2016年12月24日 日刊ゲンダイ


 少子高齢化が進む日本では、売るに売れない空き家や老朽化したマンションが増えている。2017年はこの動きが加速するとみられている。住宅ジャーナリストの榊淳司氏に「住んではいけない街」を聞いた。

「今、住宅ローンは1%未満で借りられます。『借りなきゃ損』という風潮がありますが、非常に危険だと思いますね。ローンを組めば、わずかとはいえ金利を払うわけだし、借金もできる。何より不動産バブル崩壊の予兆があるからです。2020年の東京五輪の前に社会問題化する恐れがあります。『将来が危ない街』で、私が思い浮かべるのは『千葉ニュータウン』です。今も新しいマンションの供給が続いていますが、ディベロッパーは無責任だと思う。恐らく、15年後には徒歩数分の駅近物件でも買い手がつかなくなるでしょう」

 日本はこれから人口減少が急速に進み、住宅価格も家賃もどんどん下がっていく。それなのに、片道1時間以上、交通費1000円もかけて東京まで通うのは理にかなわないというのが榊氏の分析だ。

「同じ理由で多摩ニュータウン、港北ニュータウンの未来も暗いでしょうね。最近、若い世代に人気の『越谷レイクタウン』や『柏の葉国際キャンパスタウン』といった新興系のニュータウンもお勧めしません。新築3LDKで80平方メートル超の駅近物件が3000万円台前半で購入でき、近くに映画館や大型ショッピングモールもある。たしかに子育てには便利でしょう。ただ、都心まで通勤に1時間もかかる点は古くからあるニュータウンと一緒です。今35年ローンで買えば、恐らく20年後、資産価値よりもローン残高が上回る“逆ザヤ状態”になっていることでしょう」

■新市場移転で注目の豊洲も10年後は?

 かといって、都内ならどこに住んでもいいわけではない。「手持ちの予算で買えそうだ」と足立区や墨田区の端っこにある物件に飛びつくのはダメ。北千住や綾瀬は暮らしやすく便利な街だが、将来、高値で売却できるとは限らない。街は“ブランドイメージ”も大切だという。

「江東区の湾岸エリアの物件も警戒した方がよさそうです。東京五輪開催が決まった直後から始まった局地バブルはハジけつつあります。とくに交通手段が『ゆりかもめ』しかない有明のタワーマンションは避けた方が無難です。『ゆりかもめ』は不動産業界では『バス便』扱い。新市場移転で注目を浴びているお隣の豊洲も、有楽町線がありますが、決して便利な場所ではありません。10年後はどうなっていることか……。二子玉川、成城学園、千歳烏山といった“住みたい街”の上位にランクインする街も、駅から徒歩15分近く離れた物件はガクンと下がるでしょう」

 空き家のある街は、不人気となり、価格が下がり、さらに空き家が増えるという悪循環に陥りやすい。

「不動産の資産価値は9割が立地で決まります。どの『街』を選ぶかは極めて大切です」と榊氏はクギを刺す。


61. 中川隆[5752] koaQ7Jey 2016年12月29日 16:58:43 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[6193]

東京の空室率は3割、「不人気アパート」の盲点 「埋まる物件」との差はどこにあるのか
2016年12月26日 中川 寛子 :東京情報堂代表 東洋経済
http://www.asyura2.com/16/hasan117/msg/310.html


貸家着工戸数が増加する一方、2015年半ばくらいから立地的に人気が高いはずの東京23区内、神奈川県内でのアパート(木造、軽量鉄骨造)空室率がじりじりと上昇している。今年6月に不動産調査会社タスが発表した調査によると、東京23区の空室率は約34%に達し、神奈川県ではなんと35%を超える。つまり、3戸に1戸は空室という計算だ。そのため、本来なら最も競争力が高いはずの新築アパートでさえ埋まりにくくなっている。

アパート建設が増えている背景には、いくつかの要因がある。2000年発売の『金持ち父さん貧乏父さん』以来の不動産投資ブームに加えて、都心部での単身世帯の増加や低金利で金融機関がアパートローンに力を入れていることなどが挙げられるが、最も直接的な要因は2015年1月1日からの相続税増税。2016年からはマイナス金利の影響がこれに拍車をかけている。

■駅から10分以上離れた地域に建つ無個性物件


  首都圏のアパート空室率は2015年1月の相続増税後から急進している(出所:タス)

アパートが空室になる理由は極めて単純だ。ニーズのない場所に、ニーズに合わない建物を供給しているからである。

「賃貸住宅の成否は立地。ところが、相続税対策は『土地ありき』でスタートするため、人口減少地域にでも、駅から10分以上のニーズのない場所にでも、これまで大量に供給され続けて余っている、特徴のない20平方メートル未満のワンルームを建ててしまう」と、タスの新事業開発部長・藤井和之氏は話す。「RC造のマンションの場合は建設費が高いこともあり、きちんと市場調査して建設される。だから、同じ単身者向けのワンルームでも、人口増加地域の駅から10分未満の場所への供給が中心。競合したら、相続税対策のアパートが不利なことは明らかだ」。

アパートを建設させたいハウスメーカーは、首都圏ではまだ単身世帯が増えると土地所有者に説明するが、1995年以降、その増加を上回るペースでワンルームは建設され続けている。空室が増えるのも無理はない。

とはいえ、ニーズのある土地に、ニーズのある建物を作るのも簡単ではない。理由のひとつは、不動産会社の情報が不足しているという問題だ。

「不動産会社は自社で管理している物件の情報は持っているが、市場全体についての情報は持っていない。自社の営業エリア内でも、どの間取りの住宅が何戸あり、それがいくらで成約したか、空室期間はどのくらいかなどといった情報はほとんどないのが現状。需給バランスを考えて建設したくても、それが非常に難しい」と、賃貸物件の管理を行うハウスメイトパートナーズ営業部課長・谷尚子氏は話す。

もうひとつの問題は、土地所有者やハウスメーカーと、消費者のニーズを知る管理会社の連携がうまくいっていないことだ。近年、アパート建設は複数のハウスメーカーが競い合う状況になっており、一刻も早く、できるだけ利回りの高い試算を出さなければ受注につながらない。そのため、ハウスメーカーは管理会社に大至急で家賃の査定を依頼する。場合によっては、精査できないほど短期間で査定が行われることもある。

加えて多くの大家は利回りを重視しがちなため、家賃は高めとなる。建物の詳細が決まっていない状況で、家賃は高めに設定しながら、建設費は抑えるケースが多く、これによって、相場より高い、無個性の賃貸住宅が生まれるのである。

■結局は大家が泣くはめになる

管理会社は家賃の査定を行い、その額で受注できた場合に管理を受託。竣工後に引き渡しを受けて管理が始まるが、大家とは長い付き合いになるため、できるだけ入居者に選ばれる物件にしたいと考える。だが、「最近は大家の自宅だけが立派で賃貸部分は競争力のない大量供給モデルだったり、ファミリー向けなのにガスコンロや下駄箱が小さかったりする物件も少なくない。とはいえ立場上、査定依頼時に意見は言えず、受託は予算決定後なので変更も難しい。結局、部屋が埋まらずに大家さんが泣くことになる」(谷氏)。

管理会社によっては、空室が出ても管理会社側がサブリースで数十年間一括で借り上げると同時に、家賃保証するとうたうところもあるが、サブリースでは家賃減額を要求されたり、解約を通告されたりするトラブルも少なくない。よほど立地がよく、人気の高い物件ならまだしも、大した魅力のない土地であることに気がつかず、管理会社に丸投げしてしまう時点でその大家は失敗しているのである。

一方、空室率が上昇し続ける中、圧倒的な人気を集める物件も少なからずある。たとえば2016年7月に京王線幡ヶ谷駅から数分の場所に誕生した全3戸の「ブランシュ」。相場より家賃が1〜2万円高いにもかかわらず、部屋探しをする人が少ない7〜8月に、情報解禁からの20日間で95件の問い合わせが入った物件だ。


  メキシカンハンモック設置にかかった費用は約5万円。費用対効果は絶大だ(写真:筆者撮影)

注目を集めたのは、単身者向けでは日本初であろうメキシカンハンモック。これは一般的なハンモックと違い、縦横斜め、どの方向にも寝られるもので、室内にはあらかじめ、利用時に使う踏み台も用意されている。普通にはない設備が注目を集めたわけだが、決め手はそれではないと企画・管理担当のPM工房社の久保田大介氏は話す。

「豊富な収納、単身者には大きめサイズの追いだき機能付きバスルーム、オートロック、防犯カメラ、宅配ボックスなど充実した設備に加え、ほかにないメキシカンハンモックが目を引いた。物件があふれる今、目を引くものがないとよい物件を作っても埋もれてしまう。充実した設備仕様に加え、とがっていることが大事だ」

東京・東久留米市に3月に竣工した「ツクルメ」も、最寄りの花小金井駅などから徒歩約30分、賃料も相場より1万円ほど高い物件にもかかわらず、人気の高い物件だ。


  雑木林や湧水など豊かな自然に恵まれた場所に立地。それを生かした計画になっている(写真:筆者撮影)

物件は雑木林に向かい合う土地に建てられており、ウッドデッキや畑、アウトドア用キッチンやバーベキューサイトなどがそろっている。完成前にワークショップを行うなどして告知を行ったところ、募集開始から1カ月ほどで満室になった。各戸の玄関が畑に面しており、明確な仕切りがないため、畑を共同作業で行うこともある。入居者間が集まっては飲んだり、バーベキューや流しそうめんをしたりという交流も生まれている。

■コミュニティ重視の賃貸物件も

同物件のオーナーである秋田茂良氏は、江戸時代にこの地に入植した農家の12代目。290年におよぶ歴史ある土地を、未来に継承できる活用法を考えるのに、賃貸向けリノベーションを手掛けるエイムズの手を借りながら3年を費やした。相続をにらんで慌てて建てた物件とは、企画段階から違うのである。

コミュニティを生み出すことで注目を集めている物件もある。国土交通省が住生活基本計画の見直しで、賃貸住宅の分野で参考にすべきと取り上げた「コミュニティ賃貸」の事例のひとつが、足立区にある「パルコカーサ」だ。

2015年2月に誕生した同物件も、最寄りの無人駅東武伊勢崎線・大師線大師前駅から徒歩8分と立地は芳しくなく、賃料も相場より数千〜1万円ほどは高い。また、入居時に町会参加を求められるなど、隣人とかかわりたくない人には高いハードルがあるにもかかわらず、満室を維持している。メディアにもよく取り上げられているので、聞いたことがある人もいるだろう。


  コミュニティ賃貸パルコカーサの敷地内で行われるバーベキューの準備は入居者全員で行う。写真一番右が、オーナー3兄弟の長兄、田口昌宏氏(写真:筆者撮影)

パルコカーサの「名物」は、オーナー3兄弟のうち長兄で、地元の町会で青少年部部長を務める田口昌宏氏だ。入居者がすぐに地域になじめるよう、同氏の音頭で入居早々から花見やバーベキューなどを開催。今では入居者が主導してイベントを開催するほど入居者同士の仲がよく、子育て世帯にも安心して住める場所なのである。

賃貸業界ではこのところ、こうしたコミュニティを重視した物件が増えており、面白いところでは、東郊住宅社が作った管理物件入居者向け食堂のトーコーキッチンがある。同食堂では、入居者に朝食100円、昼食・夕食500円といった破格で提供。取締役である池田峰氏自身が頻繁に訪れては入居者に声をかけるなど、コミュニティ的な温かみがあることも功を奏し、昨年末のオープンから1年で同食堂の近くに住みたいと人が集まるほどになっている。

■「満室御礼」物件の共通点とは


  安さだけでなく、手造りの安心感もトーコーキッチンの売り(写真:筆者撮影)

「入居の決め手をアンケート調査すると、以前は礼敷・礼金ゼロゼロが8〜9割だったが、今年春には食堂がそれを超す勢いで、食堂利用で外食費が減るなら家賃が5000円高くなってもいいという声もあった」と池田氏は話す。人が活発にかかわるようになれば、住宅や地域の価値は上げられるといういい例だ。

「満室御礼」の物件に共通するもうひとつの点は、不特定多数を対象とした募集をかけないこと。大手賃貸サイトは、情報が多くなりすぎ、数字や固有名詞では表現できない雰囲気やデザイン、コミュニティなどに特徴がある物件が消費者に届きにくい。一方で、手間をかけて作った物件の所有者は、その考えに共感し、建物やコミュニティを大事にしてくれる人に入居してもらいたいと考えている。であれば、不特定多数に告知する必要はない。

また、「足立区のパルコカーサは町会加入を条件にするなどして入居者を絞ったが、そうしたやり方で入居者を選ぶ動きも出ており、賃貸の入居者も選ばれる時代が来つつある」と、前出の谷氏は指摘する。選ばれる物件を作り、可能であればそこにコミュニティを醸成する。そして、入居してもらいたい人に響く告知ができれば、空室を恐れる心配はないのだ。

さて、最後にもし、親が不人気立地にもかかわらず、アパートを建設すると言い出したらどうするか。全力で止めてやめてくれればよいが、どうしても建てるという場合には腹をくくって親と一緒に経営に携わり、時間をかけても一緒に満室経営を目指してくれるビジネスパートナーを探すことである。それができれば賃貸経営は決して悪い商売ではない。ただ、頭を使わず、楽して儲かるやり方を志向するようなら、破綻は見えている。
http://www.asyura2.com/16/hasan117/msg/310.html


62. 中川隆[5771] koaQ7Jey 2016年12月31日 09:33:40 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[6212]

【戦慄のルポ】いま全国の「限界マンション」で起きていること 建物と住民の老化でスラム化
2016.12.31 週刊現代  :現代ビジネス
http://www.asyura2.com/16/hasan117/msg/362.html


■白骨化した変死体が…

福岡県・福岡市博多区。JRの博多駅から徒歩10分ほどの裏通りに面した、築40年超のAマンション。

年季が感じられる灰色の壁と、塗装が剥がれて何が書いてあるのか判別しにくいマンション名のプレートを除けば、一見、どこにでもあるような古びた建物に見える。だが、ここは、「スラム化マンション」として全国的に有名になった物件だ。

近隣の不動産を取り扱う業者が言う。

「かつて、このマンションは中流の家庭が入居するごく普通の物件でした。それが、地上げ屋と住民の対立から、入居世帯の過半が不在となり、結果的に管理組合の機能が麻痺してしまった。

共用部の電気代の支払いが止まって、エレベーターは動かなくなり、屋上の貯水タンクへの水の供給が停止。居住が不可能になりました。

多くの住民が出ていってしまい、浮浪者や不審者のたまり場となり、荒れに荒れた。不審火による火災が発生して全焼した部屋が丸焦げのまま放置されていたり、白骨化した変死体が発見されたりと、酷い有り様でした。

経済的な事情で出ていくことのできなかった高齢の住民は為す術もなく、相当な苦労をされたと思います」

いまでこそ、外壁は塗り直されているが、かつては一面がペンキの落書きだらけだった。混乱に乗じて暴力団事務所が入居したという部屋のドアには、発砲事件の弾痕がいまも残る。

現在は、全住戸の半分ほどに住民がいるとはいえ、屋上には今もゴミが散乱し、壁のところどころには、また新たな落書きがなされている――。

にわかには信じがたい光景。だが、今後、こうした管理不全による「スラム化マンション」が、日本全国で急増する可能性が高い。

『限界マンション』などの著書がある、富士通総研の米山秀隆氏が言う。

「マンションには2つの『老い』があります。建物と、居住者(部屋の持ち主)の高齢化です。この老いの過程で、空室化や賃貸化が急速に進み、維持管理や建て替え対応が難しくなっていく。

こうして管理不全の状態になった分譲マンションがいつからか『限界マンション』と呼ばれるようになりました。

      

日本に分譲マンションが登場したのは、'50年代の終わり頃で、高度成長期にはさらに増加した。そうした初期のマンションは、現在、築年数で50年から60年を迎えています。

管理組合が存在しないところも多く、いつしか日常的な管理すら行われなくなり、あらゆるところに不具合が出ている。『いまにも倒壊しそう』というほどの例は、都内ではまだありませんが、今後20年でどんどん増えていくでしょう」

■管理組合が自然消滅

現在、全国のマンションのうち、世帯主の年齢が60歳以上のものは約5割を占め、マンション住民の高齢化は急速に進行している。

住民の高齢化が進むと、どうなるのか。そのモデルケースが、東京・新宿区の高田馬場駅から徒歩15分程度のところにある大規模な都営B団地だ。

ここは、総戸数約2300戸のうち65歳以上の住人が過半数を占める。都が、単身での入居は60歳以上と制限していることが高齢化に拍車をかけたこともあり、大都会の「姥捨て山」と揶揄する者すらいる。

エレベーターのない5階建ての棟に住む、70代の男性が言う。

「昔は子供もいっぱいいたけど、いまはもう年寄りばかり。ここ数年で知り合いだけで十数人が亡くなった。なかには、部屋の中で倒れて、死後2週間以上経ってから発見された人もいた。

団地全体だと孤独死の話はしょっちゅう聞きます。皆どこかしら体を悪くして、病院に行く以外は家に引きこもっている。自治会の役員もなり手が少なく、あと5年もしたら、運営が成り立たなくなりますよ」

このB団地は、あくまで都営であるため、設備の維持管理は都が担っているので、仮に自治会が組織できなくなっても、一定の環境は維持されるかもしれない。

だが、民間マンションの場合、同様に住民の高齢化が進み、管理組合の機能が果たされなくなれば、もはや誰も面倒を見てくれなくなる。

老朽化マンションの問題に詳しい、高崎健康福祉大学元教授の松本恭治氏が言う。

「以前私は、自宅のある都内の多摩地区から、大学のあった群馬県高崎市の近辺までに建つ約250件のマンションを、数年かけてしらみつぶしに調査しました。

結果、その1割、25件のマンションが住民の高齢化による管理組合の機能停止や、管理費積立不足による修繕不可能などの『管理不全』に陥っていたのです。

調査から数年が経ち、その数はもっと増えているはず。こうした足を使った調査はほとんど行われていないから見過ごされがちですが、東京周縁部での管理不全のマンションの増加スピードは、想像を遥かに超えるものがある。

私が実際に赴いて調査しただけでも、埼玉県の所沢市や新座市、熊谷市、茨城県の取手市などで、管理不全マンションの増加が目立っています」

■いきなり廊下が崩落

建物と住人の2つの老い。その進行がとりわけ顕著なのが、'81年の6月以前に建設された旧耐震マンション(築35年以上)と、そのさらに前、'71年以前に建てられた旧々耐震マンション(築45年以上)だ。

日本全国で、旧耐震は約106万戸、旧々耐震は約18万個が現存しており、両者を合わせた数は、多い順に東京、神奈川、大阪、千葉、兵庫、埼玉、愛知と続く。

そのうち東京には、旧耐震が36万戸、旧々耐震が7万戸現存。次ページの表を見れば分かる通り、世田谷区や渋谷区、港区、新宿区など、人気住宅地とされる地域に多い。

都下に目を移せば、多摩ニュータウンに代表される大規模団地を抱える多摩市や八王子市、町田市に多く残る。

            

この状況に危機感を覚えた東京都は、今年3月「良質なマンションストックの形成促進計画」を策定。マンションと各管理団体を登録させ、都の側で老朽化の状況を把握する試みをはじめた。

都は、8割以上のマンションの登録を目標に掲げるが、前出の米山氏は、その効果に懐疑的だ。

「そもそも、こういう仕組みにすぐに反応して登録できる時点で、それなりに管理が行き届いている証なんです。問題なのは、管理組合が機能していないマンション。そうしたところは、手間が増えるのを嫌がり、登録しないのが目に見えている。

あるいは、そもそも組合がないマンションの場合、こうした計画の存在そのものを住民が把握できない。老朽化物件の増加は避けられない現象なので、行政は早晩、マンション解体の問題に本腰を入れて向き合う必要に迫られるでしょう」

老朽化したマンションの不利益を被るのは、当該マンションの住民たちだけではない。

「修繕がおろそかになっていたマンションの外壁コンクリートがボロッと剥がれて、歩道に落下したなんていう事故は、全国各地で毎日のように起こっています。取り返しのつかない大事故がいつ起きてもおかしくない」(前出・松本氏)

実際'09年には、沖縄県浦添市の住宅街にある築35年(当時)の老朽化マンションで、長さ約15メートルの廊下が崩落する事故が起きている。早朝5時という時間帯だったため、けが人はいなかったが、下敷きになった軽自動車はペシャンコにつぶれ、大惨事になる恐れもあった。

これも、管理組合がきちんと機能し、定期的な検査や保全が行われていれば、事前に対策の打てた事故だった。

こうした管理組合の機能不全に加えて、外国人の賃貸利用者増加が「スラム化」に拍車をかけるケースもある。

神奈川県横浜市中区・関内。最寄りの市営地下鉄の駅から徒歩5分ほどの好立地に、Cマンションがある。周辺にはコンビニエンスストアや大規模スーパーもある便利な場所。

高級マンションが林立する一帯にぽつりと佇む、くすんだ外壁が、物寂しい雰囲気を醸す。壁にはひび割れが目立ち、バルコニーの手すりのまわりのコンクリートは崩れ、いつ手すりが外れて人が転落してもおかしくない状態だ。

このマンションは築40年程度の9階建てで、総戸数は40弱と規模が小さいこともあり、地主が自主管理をしていたが、5年前、地主が亡くなったのを機に、状況が一気に悪化した。

一室を所有している70代の女性住民が嘆く。

「建物の老朽化が進んでいるのに、修繕の手立てがなかった。あちこちで起こる水漏れなどに耐えられなくなり、住民有志であわてて管理組合を立ち上げました」

そこで衝撃の事実が発覚する。地主が生前に徴収していた管理費を使い込み、残高が0になっていたのだ。

あわてて修繕費積立金を集め出したものの、予想外の出費は高齢の住人たちには荷が重く、瞬く間に滞納者が増えた。なかなか積み立てが進まず手をこまねくうちに、生活に大きな支障をきたすレベルの不調が、マンションのあちこちで起こりはじめた。

「まともなマンションなら年に数回は行われる給排水の高圧洗浄ができなかったので、しょっちゅう水が詰まるようになりました。屋上にある受水槽の清掃もしておらず、水質検査が必要なのですが、その費用さえなかった」(前出・女性住民)

■地獄のような悪臭

悪化する状況に、賃貸住民が逃げ出し、オーナー所有者たちが空室をなんとかしようと借り手を選ばなくなったことで、中国人の居住者が一挙に増えだした。

「彼らは、料理で使った油を普通に排水口に流して捨てるんです。もともとサビやゴミで詰まり気味のところに油を流し込むから、排水管の中で固まってしまう。水が流れないので洗い物はおろか、洗濯もまともにできない。

組合理事が抗議をしに行っても、『何が悪いんだ』と開き直られ、話し合いにすらならない。そのうち下水も詰まって、汚物が逆流し、お風呂場に溢れるようになった。悪臭なんてもんじゃない。

もう地獄です。仕方がないから、吐き気を抑えながら、誰のものかもわからぬ汚物を風呂桶ですくってはゴミ袋にためて捨てに行く。この歳になってなにをしているんだろうと、涙が出ました。

結局修理してもらうために、業者を呼ぶことが決まったのですが、長年の老朽化で、『洗浄時に破損するリスクがあるから』といってほとんどのところに断られてしまい、途方に暮れました」(前出・女性住民)

このマンションは粘り強い交渉を経て、これからようやく修繕の第一歩を踏み出すという。だが、取材時もちょうど配管にひびが入り、ガス漏れが発生。住民たちの悩みは尽きない。

こうした、管理不全の老朽化マンションの救済業務に特化した企業も出てきている。

そのひとつ、横浜サンユーの利根宏代表が言う。

「うちは、20年ほど前からこうした業務に取り組んできましたが、管理不全物件の数は年を追うごとに増えています。立地が良いから大丈夫、などという考えはまったくの幻想。

いまのままでは、所有者の多くが亡くなり修繕の手もつけられず、買い手もつかないマンションが日に日に増えて行く。国や自治体が解体するにしても、膨大なお金がかかる。一体どうしたらいいのか……」

前出の米山氏が続ける。

「結局、マンションは自分たちのものなので、他人が助けてくれることを期待してはいけません。行政が支援するといっても、出来ることは限られる。他の住人に任せきりにするのではなく、早いうちから管理組合の状況を把握した方がいい。

マンションを売却して老人ホームなどに入居することを考えても、資産価値を下げないために積極的に管理組合に関与することが、ひいてはスラム化を防ぐ第一歩です」

「限界マンション」の現実は、決して他人事ではない。
http://www.asyura2.com/16/hasan117/msg/362.html


63. 中川隆[5793] koaQ7Jey 2017年1月01日 07:52:08 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[6235]

2017年 マンションは「所有」より「賃貸」がいい5つの理由
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20170101-00000009-pseven-bus_all
NEWS ポストセブン 1/1(日) 7:00配信


 マンション価格が高騰している。不動産経済研究所の調べによれば首都圏(1都3県)で供給されるマンションの分譲価格は、2012年は戸当たり平均で4540万円(1平方メートル当たり単価/64.5万円)だったものが、2016年上半期には5686万円(1平方メートル当たり単価/81.7万円)とわずか3年半ほどの間に25%以上も上昇をしている。

 価格が上がっている、ということはマンションに対する人気が上昇しているから、と思いがちだが、「もう少し冷静に考えてみたほうがいい」と指摘するのは、近著に『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)がある不動産コンサルタントの牧野知弘氏(オラガHSC代表)だ。

 * * *
 2016年1月から11月までのマンション供給累計戸数は、不動産経済研究所の調べによれば2万8765戸である。前年同期が3万4260戸なので16%も減少している。さらにこれに契約率をかけた契約戸数で比較すると、2015年11月期で累計2万6133戸に対して2016年は、1万9242戸、27%もの大幅な減少となっている。

 人気のはずのタワーマンション(20階建て以上の高層マンション)に至っては供給戸数で対前年同期比49%の減少、契約戸数で57%の大幅な減少である。

 売れているはずのマンションが、実は大幅な供給減を行っているにもかかわらず契約率が低下し、契約戸数はさらに落ち込んでいるというのが実態なのだ。

 それでもマンションは買ったほうが良いのか──。マンションが世に登場して60年、実はマンションは賃借するにはとても良い不動産だが、所有するには多くの問題がある不動産であることが、わかってきた。その5つの理由とは次のようなものである。

(1)マンションの価値は建物のみ

 マンションの不動産価値は一般的に、ほとんどが建物である。一般的には土地30%に対して建物が70%、タワーマンションでは建物割合は90%程度になる。ということは、経年とともに建物は劣化するので不動産価値としては、新築分譲後は価値の劣化が早いことになる。今はピカピカでも築30年のマンションには誰も振り向かない。巨額の住宅ローンを背負っても30年後の不動産価値に想いを馳せる人は少ない。

 ちなみにマンション価格が上昇しているのも、その多くの原因が建設費の上昇にある。3年前と比較しても建設費は30%から40%も値上がりしているから分譲価格が高騰するのは単なる原価アップにすぎないことがわかる。

(2)合意形成が難しい老朽化マンションの管理組合

 マンションは区分所有であることから、建物全般に関わる意思決定をすべて区分所有者間の合意に基づいて決定しなければならない。最初は仲の良い住民でも年月の経過とともに資産格差や価値観の違いが明らかになるのが人生。永住する資産の価値を維持するのに自身の思い通りにはならないのがマンションである。

(3)リスクに弱い区分所有という所有法

 一見すると堅牢な建物で災害にも強いと考えがちなマンションだが、建物も経年劣化する。必要な修繕費も区分所有者全員がその負担に耐えられることが前提となる。また大地震などで設備機能がマヒした場合には、復旧には多くの困難が伴うことは東日本大震災でも経験済みである。

(4)分譲マンションの賃貸化が大幅増に

 賃貸マンションは、これまでは建物仕様が劣悪である、家族向け物件が少ないなどの理由から、分譲マンションが求められてきた。

 しかし、REITやファンドなどが優良な賃貸マンションを供給するようになったこと、またこれからは団塊世代などが所有していたマンションが相続などで大量に賃貸物件として出回ってくることが予想され、マーケットには良質でバラエティに富んだ賃貸マンションが低価格で多数供給されることが予想される。

(5)ライフステージの変化に適応できるのは賃貸

 現代では夫婦共働きや転職が当たり前になる中、住宅ローンで縛られた所有マンションにこだわるのではなく、それぞれのライフステージにあわせてマンションを賃借することが合理的な生活スタイルになる。

 区分所有マンションは中長期的には不動産価値を保つことが困難な資産である。パリのアパルトマンは長い歴史を持つが、かつて分譲された物件よりも、公営の賃貸アパルトマンのほうが、不動産価値が保たれ人気も高いそうだ。

 私たちはそろそろマンション所有の幻想から目を覚ます時代にきているのかもしれない。


64. 中川隆[5936] koaQ7Jey 2017年1月08日 11:15:55 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[6378]

2017年01月08日
不動産投資は壮大なババ抜き

不動産のプロはその物件が儲からないから、素人に売るのです
引用:http://debtfreeguys.com/wp-content/uploads/2014/04/Money-Trap-750x600-750x500.jpg


限界マンションのババ抜き大会

不動産投資はババ抜きだと言われますが、どうしてそう言われるかを考えてみる事にします。

土地を買ってマンションを建てて、朽ち果てるまで所有して賃貸で貸し出す事を想像すると、途中で嫌になります。

築50年以上経過してお化け屋敷になっている物件も、賃貸情報サイトで紹介されていますが、危険な気配が写真から漂ってきます。



限界まで老朽化すると水周りなど基本設備が使えなくなり、修理するには建物全部を同時に工事する必要があります。

そんな事をしても築年数は50年のままで、物件を借りる人は新しいマンションを探すので、あまり価値は上がりません。

マンションの建て替えは法改正で簡素化されたが住民の同意が必要で、ほとんど不可能でしょう。


お化け屋敷になってしまって所有者も責任を放棄すると、最終的に自治体がお金を出して危険な建物を取り壊します。

マンションの所有権を法的に放棄する事はできないのだが、取り壊し費用なんか払いたくないので、皆雲隠れします。

自分が最後の所有者になってしまうと自治体から費用を請求されるかも知れず、誰か他の人に掴ませたほうが良い事になる。


田舎では高齢者ばかりの限界集落が増えているが、都会でも高齢者ばかりの限界マンションが増加しています。

築40年以上のマンションは51万戸で、その50%では住人が60歳以上の高齢者だけになっています。

築40年以上のマンションは10年後に151万戸、20年後に300万戸に増加するのが分かっていて、防ぐことはできません。

儲かる物件はプロが押さえる

1990年に35歳でマンションを購入した夫婦は現在62歳で、もう60歳以上の高齢者に分類されています。

築40年以上マンションは空室率も高く、しかも賃貸では家賃が安いので、生活保護受給者などが住むようになります。

老朽マンションほど高額の管理費や修繕費が必要なのだが、支払う人がいないので設備が故障しても放置されます。


新築マンションが建てられるとまず分譲で売りに出され、不動産屋などが購入して賃貸物件になるが、新築なので高額家賃でも満室になります。

家賃は次第に下がっていき、築20年を過ぎると家賃を下げても入居者が集まりにくくなります。

この時点で不動産屋はビジネスを見切り、一般の不動産投資をする人が購入します。


場所が良くて購入費用が安ければ利益が上がるが、不動産屋が商売にならないと言って手放すので、一般の人が成功する事は多くない。

いくらかの利益が出るとしても、人件費や手数料に見合わない程度しか期待できない物件が、一般の投資家に流れてくるのです。

個人のマンション投資では「10年頑張ったけど、その間警備員のバイトしたほうが良かった」という人が多いのが事実のようです。


お金の計算で眠れない夜を10年間すごして、自分の物件を見て回ったり、クレームや修繕に対処するより、交通整理をする方が気が楽でしょう。

しかも10年後に不動産を売却して成果を計算したら、結局赤字だったというケースがまま在るのです。

不動産投資仲介サイトで老朽物件を「最初は低リスクでお小遣い稼ぎ」などと言って販売しています。


幽霊マンションの最後のオーナーには誰もなりたくない
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引用:https://kowaihanasi.files.wordpress.com/2015/01/22_201412241949312e4s20.jpg

プロがババを押し付ける手口

しかし不動産のプロが「これはダメだ、どうしようもない」という物件が一般のサイトに紹介されているので、それで利益を得られるのかは疑問です。

プロたちが素人投資家にババを売りつける方法は無数にあるが、分かりやすいのは物件紹介サイトの期待利回りでしょう。

紹介されている物件の多くが年10%以上で、中には20%や30%の高利回りを謳う物件も存在します。


様々な必要経費や税金などを差し引いた後の本当の利回りは、書いてある1割つまり2%前後だとも言われています。

業者による家賃保証制度が存在するが、入居者がいなければ家賃そのものを引き下げるので、実質的な意味が無い。

修繕費や管理費は築年数が新しいと安く、老朽化するほど高くなるが、その見積もりが最初から甘い。


「おとり物件」もあって広告の物件は最初から存在せず、条件が劣る物件を紹介されて契約してしまう。

投資ローンを組む人が多いが、銀行はローンを返済しない限り新たな融資に応じないので、自分の住宅ローンを組めなくなる。

女性投資家には男性勧誘員が恋愛感情を利用して不利な契約を交わし、もちろん男性投資家には女性勧誘員がつけられる。


とにかく契約前と契約後では仲介業者の態度がガラリと変わり、知らされていない欠陥が次々に発見されるのが普通です。

入居者が「筋の人」だったり、家賃滞納者が大勢住んでいたり、最初から架空の入居者を用意している例もある。

入居者全員が「サクラ」で契約直後に全員が退去した(実際は最初から誰も住んでいない)という事もあったそうです。
http://thutmose.blog.jp/archives/68528687.html


65. 中川隆[6049] koaQ7Jey 2017年1月14日 13:24:32 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[6494]

不動産と持ち家のどちらが得か 都会と地方の違い

田舎では一戸建ては社会的ステイタス


マンション賃貸と購入の維持費

マンションと一戸建てのどちらが得か、マンションで賃貸と購入ではどちらが良いのかは長年意見が分かれている。

大家族でマンションに住むのは難しいのだが、最近は小家族で都会に住む人が多いので、どちらか迷うところでしょう。

田舎ではマンションは少ないがアパートはあり、家賃を払い続けるより無理をしてでも一戸建てを購入する人は多い。



マンションやアパートの賃貸価格はピンきりだが、そこそこ綺麗な物件で4万円から10万円の範囲内でしょう。

マンションか一戸建てを購入すると家賃を払わずに住むが、代わりに維持費を自分で支払う必要がでてきます。

最近多い都会のタワーマンションでは、購入しても毎月15万円の管理費と修繕費を取られる物件が存在するそうです。


中古マンションの平均的な管理費と修繕積立金は月2万円から3万円で、固定資産税はおおまかに言って中古で月1万円以上かかります。

その他に車を持っていると駐車場代がかかり、火災保険とかを含めると、安くても毎月3万円、高ければ6万円以上の支払いが生じます。

これは築10年や20年のまだ新しいマンションの場合で、築30年以上の格安マンションだったらこの半分程度かも知れません。


購入するのに数百万円から1千万以上かかり、その上毎月3万円以上払い、20年くらい住むと売却価格は半分以下に下がっています。

比較すると格安マンションを除けば、購入するほうが賃貸するより支出が少ないとは、必ずしも言えません。

一人暮らしで住めれば良いという人は、確かに賃貸より買ってしまったほうが安くなる場合が多いです。

一戸建ては買った後も金が掛かる

一戸建ては買ってしまえばマンションのような管理費や修繕積立金が無いので、毎月の固定支出はマンションより少なくなります。

それにマンションの土地は借地なのに対し、一戸建ては土地を購入するので、資産として永久に残ります。

だが建物に不具合が起きたとき、賃貸なら管理会社かオーナーに苦情を言い、気に食わなければ引っ越せば良いだけです。


賃貸では引っ越す事によって、常に一定以上の居住環境を、ノーリスクで維持することが可能です。

だがマンションでも自己所有だと、壊れたものは自分で治すしかなく、建物自体が原因の水漏れや傾きなども自己責任です。

迷惑住人が周囲に住んでいても引っ越せず、我慢するしかないので、ストレスやリスクと引き換えになります。


一戸建ては土地は最初から有るものと考えても新築で2000万円はかかり、しかも建てた家は25年後に500万円から1000万円はリフォーム費用がかかります。

大規模リフォームをした木造家屋はまた25年は住むことが出来るが、様々な費用が毎年必要になります。

固定資産税、都市計画税、毎月ちょこまかと掛かる建物や設備のメンテナンス費用、町内会費も取られるし、NHK受信料からも逃げられないでしょう。

一戸建ては最初見えない費用が多い

まったく維持費を考えなくても2000万円の住宅が25年で使えなくなるので年間80万円かかります。

さらに税金と維持費を含めると、新築住宅には年百数十万円は掛かる事になり、マンションやアパートより安いかは微妙です。

中古住宅は土地付き1000万円以下の物件が多くありますが、安いのは新築から年数が経っているので、リフォームまで使用できる年数も短くなります。


老朽化したら最低でも500万円以上のリフォーム費用が発生するのを計算して購入しないと、思わぬ出費になるでしょう。

土地は売れるとは言っても、建っている家が老朽化するので、取り壊し費用の分安く買い叩かれる場合があります。

土地や建物の評価額が低いと固定資産税は少なくなるが、古い建物は修繕費用が高くなるので、古くても維持費は安くなりません。


障子、ふすま、たたみ、壁紙、風呂台所など一戸建てはマンションより古臭くなりやすい。

一戸建てはすべて個人で所有しているが、マンションは購入しても土地は賃貸で、管理会社などに中間利益を取られる。

それでもマンションやアパートに割安感があるのは、一つの施設を多くの人で利用する、共有と規模の効果が発生する為です。

一戸建てを買わざるを得ない理由とは

ほとんどのマンションは耐震で震度6の地震でもビクともしないが、大勢で一つの建物を共有するから、頑丈な構造に出来ます。

一戸建てでマンション並みに強度の高い建物にするには、建売住宅の2倍以上の費用がかかってしまうでしょう。

マンションでは共有部分の掃除やゴミ処理を管理会社がやってくれて、騒音などの苦情にも対応してくれます。


一戸建てはメンテナンスで費用に大きな差が出るので、日常の手入れを欠かさなければ、少ない維持費で綺麗に保つことは可能です。

賃貸は必要に応じて住居を変更できる利点があり、子供が家に居る間だけ部屋数の多い物件を借りることも出来る。

とはいえ田舎では「一戸建てに住んでいる」のはステイタスであり、払えるのなら無理をしてでも一戸建てを買いたいという人が多いです。


地方では今でも一戸建てか賃貸アパートかは、お金ではなく一種の夢であり社会的地位を表すと考えられている。

「一戸建てを買ったら一人前」みたいな価値観は都会では想像できないほど強く、親戚が集まると「まだ家を買えないの?」と言われたりします。

そして損得とは別な理由で、困難を排して一戸建ての家を購入するケースが多いのでした。
http://thutmose.blog.jp/archives/68662374.html


66. 中川隆[6052] koaQ7Jey 2017年1月14日 21:08:19 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[6497]
森永卓郎氏 格安郊外物件を預貯金で購入すれば気持ちは天国
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20170114-00010001-moneypost-bus_all
マネーポスト2017年新春号


 実質賃金上昇も頭打ちで、年金受給額も増えないなか、家計を守るためにはどうすればよいか。経済アナリスト・森永卓郎氏が固定費の中でもその多くを占める、住居費の節約術について解説する。

 * * *

 毎月の固定費で一番大きいのは住居費ですが、通勤時間が長くなることを問わなければ、格段に安くすることは可能です。

 今は住まいの都心回帰が急速に進んでいるため、都心への通勤に1時間半以上かかる郊外の物件が暴落状態となっています。

 例えば、4人家族で住むとしたら手狭な40平米ぐらいのマンションでも、都心物件なら4000万〜5000万円します。だが、千葉、埼玉、三多摩などの郊外物件であれば、それより広いマンションが300万円といった格安価格で売りに出ているケースもあります。それを預貯金で購入すれば、毎月の住宅ローンや家賃の支払いから解放されて、気持ちは天国でしょう。

 しかも、都心への通勤が1時間半もかかる郊外は、都心に比べて生鮮食品などの物価が断然安いので、食費もかなり節約できます。例えば、最近の野菜の高騰時に、都心にある私の事務所近くのスーパーではレタス1個が450円もしていました。ところが、自宅のある埼玉県所沢市のスーパーでは158円と、何と都心の3分の1。それほど物価が違うのです。

 食費でいえば、たとえ都心に住んでいる人でも、食材が安く売られている時を狙ってまとめ買いし、自炊を徹底すれば、かなり絞ることができるはずです。


67. 中川隆[6135] koaQ7Jey 2017年1月18日 08:24:15 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[6581]
マンションが売れなくなっている…今年、少し待てば大幅下落&投げ売り開始の可能性も
http://www.asyura2.com/16/hasan117/msg/871.html
http://biz-journal.jp/2017/01/post_17752.html
2017.01.18 文=山下和之/住宅ジャーナリスト Business Journal


 今年のマンション市場は激変の年に――。値崩れを待つか、低金利のうちに買うか、あなたの判断力が問われる。

 大都市圏を中心に地価が上昇し、建築費は高止まり傾向が続いています。結果、不動産価格が上がり、依然として低金利が続いていることも加わり、さらなる上昇につながっています。20年の東京オリンピック・パラリンピックまでは、この好調さが続くのではないかといった楽観論が強まっているようですが、本当にそうでしょうか。

 現在の好調さはそこまで続かず、特にマンション市場は今年激変するのではないか。そんな気がしてなりません。

■「現在の状態は18年まで」が大勢に

 日本不動産研究所では、定期的に不動産投資の専門家を対象に「不動産投資家調査」を行っています。その16年10月調査では、特別調査として現在の状態がいつまで続きそうなのか、物件の形態別に聞き取りを行っています。

 その結果、20年頃までこの好調さが続くとする専門家も少なくないものの、実はそれより「18年、17年頃まで続く」とする見方のほうが強いのです。つまり、好調さはそう長続きせず、早ければ17年にも好調さは終了する、とする専門家がいずれの形態においても半数を超えています。

■18年には都心でオフィスの大量供給

 その要因はさまざま挙げられます。まず、現在の好調さを支えているオフィス需要が、一段落する可能性があります。18年には東京23区、わけても都心3区で12年以来の大量供給が行われます。
 
 極めて低い空室率のもと、賃料は着実に上がっていますが、大量供給が実施される18年には、それにブレーキがかかる可能性が高いのです。

 加えて低金利、株高、円安などの不動産投資に資金が向かいやすい環境も、いつまでも続くものではありません。事実、アメリカで金利の引き上げが始まり、日本でも金利上昇傾向が強まっています。日本銀行がゼロ金利の維持に躍起になっているものの、日本でも早晩本格的な金利上昇が始まるかもしれません。

■マンション業界は一足早く変化の可能性

 そうした動きを踏まえて、専門家の間でも18年には不動産市場の潮目が変わり、大きな曲がり角にさしかかるのではないかという見方が強くなっているわけです。

■発売抑制、価格引き下げでも契約低調

 たとえば、首都圏の新築マンションをみると、このところは発売戸数が極端に減少しています。高くなり過ぎたために売れ行きが悪化、販売を抑制せざるを得なくなっているのです。

 11月の新規発売戸数は前年比22.7%の減少で、価格も18.4%のダウンでした。しかし、それでもなかなか売れず、11月に売り出した新規物件のうち契約が成立した割合を示す契約率は62.5%でした。70%が好不調のボーダーラインといわれていますが、これで70%割れは2カ月連続ですから、たいへん厳しい状況です。

■年間発売戸数は23年ぶりの低水準に

 その結果、16年1年間の発売戸数は3.5万戸程度にとどまる見込みです。図表4にあるように、これは1992年の2万戸台以来の低い水準。バブル崩壊直後と同様の極めて厳しい環境に陥っているといっていいでしょう。

 しかし、90年代から2000年代の初頭にかけてはマンション分譲が急増、首都圏だけで年間発売戸数が10万戸に近づくほどのブームになりました。バブル時に比べると価格が半分以下といっていい水準まで下がりましたから、バブル期に買えなかった人たちがいっせいに購入に動いたといわれています。

 バブル崩壊後には地価が大幅に下落し、建築費も安くなりましたから、マンション価格を大幅に下げることができ、結果的にこんな現象が起こったのです。

■新築マンションの価格はこうして決まる

 しかし、現在はとてもそんな環境にはありません。首都圏の新築マンション価格は、平均的な会社員の年収の10倍を超えていますが、とても価格を下げられる状態にはないのです。

 新築マンションの分譲価格の構成をみると、まず土地の取得費、建築費に分譲会社の経費や利益を加えて販売総額を決めます。それを住戸の条件に応じて按分、個別の住戸の価格が決まります。たとえば、最上階や東南の角部屋などは高くなり、下層階や北向き住戸などは安くされます。

■地価上昇、建築費高止まり、経費増大の三重苦

 ご承知のように、このところ地価はジワジワと上がっていますが、マンション適地といわれる利便性の高いエリアは、ジワジワではなく、大幅なアップになっています。建築費は一時の上昇が一服したとはいえ、高止まりしています。企業の経費や利益の削減には限りがあります。

 下げたくても下げられない、そんなトリレンマに陥っているといっていいでしょう。ふつうに考えれば、とても価格を下げられる環境ではないのです。

■まずは専有面積圧縮や仕様・設備の引き下げ

 そこで考えられるのが、12月16日の本欄でも取り上げた、専有面積の圧縮という手口です。原価が坪単価200万円かかっているとすれば、それに利益などを乗せて250万円ほどで売らないと赤字になってしまいます。専有面積23坪、約76平方メートルのマンションだと250万円×23坪の5750万円で売らないと利益が出ないことになります。

 でも、その価格帯ではとても買ってもらえそうにない、このエリアだと5000万円が上限という判断から、専有面積を20坪、約66平方メートルに縮小することが考えられます。それでも、狭い部屋をつくって3LDKなどとして売り出したりします。

■専有面積の狭い物件は資産価値が低い

 前回の記事でも触れたように、そんな物件を買ってはいけません。3人、4人家族では使い勝手が極めて悪くなります。「夫婦2人だから70平方メートル以下でもOK」という人もいるでしょうが、将来売却しようとしたとき、70平方メートル以下ではお客がつきにくく、資産価値が低下するリスクがあります。いずれも手を出さないほうが無難です。

 設備・仕様のグレードダウンはさらに要注意。住み心地が低下し、安全・安心面でも不安があり、将来的にはやはり資産価値の低下が懸念されます。
  
■掟破りの投げ売りが登場してくる可能性も

 そうした物件に手を出さなければ、分譲会社などがしびれを切らしていよいよ投げ売りが始まるかもしれません。利益を度外視して価格の引き下げに走り始める可能性があるのです。
 分譲会社としては完成在庫を持っているだけで管理費や維持費がかかり、販売のための人件費負担もあります。それを考えれば、多少赤字になっても早く売り切ったほうが得策と考える会社が出てくるはずです。

■「再販物件」が再び登場する可能性も

 それでも難しくなったとき、かつてはこんなケースが続出しました。マンション販売の不振で経営が危なくなった分譲会社から、完成前の物件を安値で1棟丸ごと買い取り、それを相場より2、3割安くして販売する、いわゆる「再販物件」「クリアランス物件」が急増したのです。

 消費者からも新築物件が中古に近い価格で手に入ると人気を集めました。早ければ17年中にもそんな事態が出来するかもしれません。

■価格低下が早いか、金利上昇が早いか

 ただ、そのマンション価格の低下の一方で、金利の上昇が懸念されています。特に12月にはアメリカがついに金利引き上げを実施し、その影響が日本にも及んでいます。図表は民間機関と住宅金融支援機構提携のフラット35の金利の推移を示しています。すでに16年秋からジワジワと上がり始めていますが、17年にはこの勢いに拍車がかかる可能性があります。

 まだまだ日本の景気回復は本物とはいえず、物価上昇率も日本銀行が目標とする2%にはほど遠い状況です。日銀としてはできる限りゼロ金利を維持したい意向といわれますが、市場の勢いをどこまでコントロールできるのか、不安が残ります。

■価格低下だけなら返済負担がラクになる

 こうした変化が購入後の負担にどんな影響をもたらすのか試算してみましょう。
 
 たとえば、5000万円のマンションが1割下がって4500万円になり、住宅ローン借入額が4500万円から4000万円に減ったと想定しましょう。金利1%、35年の元利均等返済で4500万円借り入れると、毎月返済額は12万7028円です。それが、金利1%のままで借入額を4000万円に減らすことができれば、返済額は11万2914円に減少します。月々1万4000円以上の軽減ですから、かなり負担が軽くなります。

■1割下がっても金利1%上昇で負担増加!

 けれども、4000万円の借入額に減っても金利が1.5%になっていると毎月返済額は12万2473円と、価格低下メリットはかなり小さくなり、金利が2%まで上がっていると返済額は13万2505円と、むしろ価格低下前に金利1%で買ったほうが得策になります。

 周知のように大規模なマンションだと、販売開始から引き渡しまでに2年、3年の年月がかかることもあります。そんな物件の値下がりを待っていると、引き渡し時には金利が大幅に上がっていて、むしろ負担が重くなる可能性もあります。

 17年は、価格の低下を見極めるか、金利を重視するか――。皆さんの判断力が問われる年になるかもしれません。


68. 中川隆[6338] koaQ7Jey 2017年1月26日 00:50:38 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[6790]

マイホーム建設で私が味わった地獄…要望を業者が何度も無視して工事、業者が突然倒産
http://biz-journal.jp/2017/01/post_17842.html
2017.01.26 文=午堂登紀雄/米国公認会計士、エデュビジョン代表取締役 Business Journal


 かつて社会問題にもなった耐震偽装問題や、最近でも横浜傾斜マンション事件が起きたように、マイホームをめぐるトラブルはあとを絶ちません。

 そして実は私も、現在住んでいる自宅兼賃貸マンション(賃貸併用住宅)を建てている最中に工務店が民事再生法の適用を受け、工事がストップしてしまったことがあります。

 最終的にはスポンサーが現れてその親会社の下で工事が引き継がれ、予定よりも半年近く遅れての完成となりました。

 完全な倒産ではなかったため私はラッキーなほうだったのかもしれませんが、とはいえ残工事代金の支払いをめぐってトラブルとなったり、賃貸部分の入居開始が遅れたことによる損害賠償請求で何度も折衝することになったりなど、あまり愉快なことではありませんでした。

 しかしこの経験から、いくつかの反省と教訓を得ました。

 私の場合はすでに多額のローンを抱えていることに加えて、自営業という、いわゆる「属性」が低いため、ローンが組めるかどうかに不安がありました。また、賃料収入で住宅ローンの返済額をカバーするため、コストを抑えた建築は欠かせません。

 さらに集合住宅の設計にはノウハウが必要で、一般住宅よりも厳しい規制をクリアしなければならず、ここに詳しい業者はそう多くありません。一般の戸建ては建てられても、集合住宅は建てられない、あるいは建築床面積が大きく削られる、建築費が高騰する、というケースはよくあります。私も土地選びではかなり苦労しました。

■安さ重視の盲点

 そのため、ローンを通す力がある、建築コストが安い、賃貸併用住宅の設計施工のノウハウがある、という視点で業者を選びました。もちろん、担当者の力量や相性も良かったこともあります。つまり私の場合、工務店そのものの信頼度や健全性は考えずに業者を選んだことになります。

 確かに値段の安さでいえば、地場の小さな工務店です。大手住宅メーカーでは、彼らの分のマージンが上乗せされるため、どうしても高価格になります。通常は直接大工を抱えておらず、提携の工務店に発注します。そのため仮に2000万円の建築工事を受注したら、地元の工務店にはたとえば1600万円で発注し、差額400万円を利益として持っていく、などという仕組みになっています。もっとも、部材コストは仕入量がまとまる大手のほうが安いため、価格競争力が強い企業もありますが、一般には中小業者のほうがリーズナブルです。

工務店に発注して重量鉄骨で建てましたが、大手の木造と同等の金額で収まりました。
 しかし、この値段の安さが業者の首を絞める一因だったのかもしれません。あとから聞いた話ですが、この業者の利益率は業界平均と比べてかなり低かったようです。顧客にとっては嬉しいことですが、過度な値引き要求には注意が必要だということがわかります。業者側は利益を出さないといけないので、値引きした分はどこかで帳尻を合わせないといけない。すると、設計した時の仕様と違ったり、手抜き工事につながる、ということが起こりやすいわけです。

 そのため、相見積もりや値引き交渉は必要だとしても、根拠のない値引きの要求ではなく、「ここをこう変えよう」「これはやめよう」といった打ち合わせのほうが、無理がないと考えられます。

■工務店選びの基準

 次に、どういう基準で工務店を選ぶのかについて、考えてみます。ひとつは、地元で長くやっている小さな工務店に直接発注することが考えられます。地元に根付いて長くやっている工務店は、悪い評判が立つと経営が成り立ちませんから、誠実に施工しようとするでしょう。もちろん上場している大手企業はコンプライアンスには厳しく、その点では同じですが、地場業者の場合、ひとつのクレームが死活問題になるからです。

 また、お互い地元ということで顔が見え意思疎通もできますし、大手のように営業担当者が異動などで変わることも少ないので、話が通じなくなったりすることも避けられます。
 軽微な修理なども、いちいち発注して見積書を取ったりすることもなく、電話一本で、「あ、それなら○○円くらいでできますよ」とすぐ対応してくれる、といった業者もあるでしょう。

 私はこうした点をほとんど考慮せず、会社ができてから10年に満たない業者と契約しました。もちろん担当者は経験豊富で、フットワークも軽く信頼できる人だったので、気にすることもなかろうと思っていました。が、会社としての経営基盤は盤石ではなかったようです。

 長年の実績があれば、平成不況やリーマンショックなどさまざまな経営危機を乗り越えているということですから、そうした判断材料も必要だったのかもしれません。心配な場合は帝国データバンクや東京商工リサーチなどで財務状況に関する情報を入手するという方法もあります。

 ただ、資金繰りが厳しいかどうかは、外からは簡単にはわかりません。たとえば契約や入金をせかす業者は危ないなどといわれますが、末端の従業員には倒産は最後まで知らされないものです。業者の評判はネットで検索することもできますが、元従業員や同業者の嫌がらせの書き込みもあるので、あくまで参考程度でしょう。

 それよりも担当者の当たりはずれのほうが影響は大きい、というのが私の実感です。そして、打ち合わせ内容は毎回必ず書面で残し、双方のサインをして証拠を残しておくことです。私の場合も、「あれ、ここはこうしてと伝えたはずなのに」「見積もりに入っている設備と違う」ということがよくあり、これも完成後にモメる一因となりました。

 また、モデルハウス以外に実際に建てた家を見せてもらう、業者が主催する見学ツアーに参加するとかで、自分の目で確認できる方法もあります。幸い地元には、その工務店が建てた家のリアルなサンプルがたくさんありますから、可能であればそこに住んでいる人たちにも聞いておきたいものです。

 工務店の倒産リスクを低くするには、建築代金を一括先払いしないことです。これはもちろん一般的なことで、通常は完成度に応じて何度かに分割して払います。しかし私の場合、完成度ではなく、単に業者が指定した分割スケジュールで支払っていました。そのスケジュールで銀行からの融資承認を得ていることもあり、何の疑問も持たなかったのです。

 そのため自分が払い込んだ建築資金は業者の運転資金に消え、残代金だけではとても完成には足りないという状況だったようです。

 もし今回が完全な倒産で、工事を別の業者に引き継いでもらったとしたら(そもそも引き受けてくれる業者が見つかる可能性も低い)、予定よりも1,500万円ほど追加でかかっていたことになります。この額の資金調達ができなければ完成させられずアウトです。そういう意味では、いろいろ悶着はあったものの、不幸中の幸いだったというわけです。

■大手を利用するメリット

 反対に大手ハウスメーカーは、中小零細企業よりもこうした倒産リスクが小さく、長くアフターサービスを受けられるという安心感があります。どんなに保障が充実していても、会社がなくなってしまえば意味がありませんから。

 私の場合も、当該の工務店はいまだ再建途上でバタバタしているようで、問い合わせしても反応がない、あっても非常に遅く、おそらくアフターサービスは望めないと半分諦めています。ただしアフターサービスの対応については、業者というよりも担当者個人の問題のほうが大きいかもしれません。

 もちろん、横浜の傾斜マンション問題のように、必ずしも大手なら安心だと断言できるわけではありません。しかしそれでも、この事件では慰謝料が一戸当たり300万円、仮住まい費用の全額負担、全棟建て替えで新築に入居できるなど、破格の条件が出せたのは、やはり大手だからこそでしょう。報道によると、総額300億円以上かかるそうです。

 これはレアケースかもしれませんが、中小にはそんな負担に耐えられるはずもなく、問題が起きた場合の多くは、購入者の泣き寝入りが多いようです。零細企業なら会社をたたんで逃げることもあり得ますが、上場大手はそう簡単に逃げることはできません。その分の安心料が上乗せされているという見方になるでしょうか。

 どちらを取るか判断は難しいですが、私の経験が少しでも参考になれば幸いです。



69. 中川隆[6419] koaQ7Jey 2017年1月28日 19:02:29 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[6872]

不動産業界と政府が隠す 住宅購入本当の費用

新築住宅は一戸あたり2000万円の借金と考えると魅力も半減する

夢の新築一戸建て


日本の住宅の着工件数は順調に減少している訳ですが、理由は不況と人口減少のためと説明されています。

ところがより詳しく原因を探ってみると、日本で新築住宅を買う(建てる)のは、経済的な自滅に等しいのでした。

分譲住宅やマンション販売のパンフレットには必ず「今の家賃で持ち家を買える」と書いてあります。


だが現実に一戸建て住宅を買うと、賃貸より遥かに大きな費用負担が生じる上に、多額の借金を背負います。

最も問題なのはこの借金で、新築分譲住宅の価格は2000万円から3000万円の価格帯が多く、多くの人は目一杯の計画を立てます。

返済期間は上限の35年または夫が75歳になるまでの短いほう、自己資金は数百万で借り入れは1500万から2000万円が多いでしょう。


現在は日銀のマイナス金利政策で超低金利ですが、昔の住宅ローンは7%前後の高金利だったので、変動金利なら金利上昇も予想しなくてはなりません。

今は1.5%未満の金利が10年後に3%、20年後に6%に上昇していても、まったく不思議はないのです。

1%の時に返済計画を立てて6%に金利上昇したら、返済不能になって家を売却せざるを得なくなるでしょう。

金利と住宅ローン

固定金利だと現在は年利2%前後というところで、場合によっては1%を切っている変動金利の2倍も金利支払いが多くなります。

だが今後35年間に金利が2%を超えないというのは、ほとんど考えられない事なので、低金利のときに固定金利ローンを組んだほうが有利になります。

結果論で損か得かではなく、突然日本がインフレになり変動金利が8%に上昇したら、破産するしかなくなるからです。


多くの人は金利2%か3%で2000万円近い住宅ローンを組むのですが、2%で35年払いだと約780万円の金利が付き合計2780万円の支払いになります。

毎月の支払額は6万6千250円で多くの人の家賃に相当し、「自分の家になる」からお得に感じます。

これが金利3%だと元金2000万円と金利約1200万円で合計3200万円、毎月約7万7千円の支払額になります。


1990年代以前の住宅ローン金利は4%から8%だったので6%で計算すると、元金2000万円に対して金利約2790万円、月額11万4千円の支払いでした。

さらに35年ではなく30年や25年にすると、毎月の支払い金額は15万円+ボーナスのようになります。

金利2%で35年払いだと楽に返せるが、少し金利が上昇しただけで、すぐに計画が破綻するのが分かります。


変動金利ローンはこうしたハイリスクを負う「自滅ローン」ですが、固定金利2%で35年ローンの審査に通っても、人生楽勝モードとは限りません。

一戸建て住宅を購入すると住宅ローン以外にも多くの費用がかかり、不動産屋は決して購入前に説明しないからです。

固定資産税、都市計画税、修繕コスト、リフォーム準備金、火災・地震保険の合計は毎月数万円は掛かります。

住宅は建てた瞬間から負債になっている

うまい事低金利の長期ローンを組んだとしても、実際に必要になる金額は「住宅ローン+毎月数万円」になります。

「予想より支出が増えた」ことはあっても「思ったより安かった」とは決してならないのが一戸建て新築住宅です。

もっと大きな問題があり、新築住宅は建てた瞬間からその人の「借金」であり、30年間は自分の「資産」ではないという事です。


住宅情報サイトを見るとローンを払い終わった築35年以上の中古住宅が、500万以下から1000万円で良く売り出されています。

外観も中身も結構古びた印象で、正直「買う人なんか居るのかよ」という感想を持つ場合も多いです。

新築ピカピカだった家も35年後にはそうなっていて、売りに出しても「家」の値段は評価ゼロで「地価マイナス取り壊し費用」になります。


2000万円の家を買って35年間で金利と維持費で4000万円ほどを支払う筈ですが、ローンを払い終わった時の査定額は(良くて)500万円ほどです。

だがこれは35年間、遅延などの事故なく無事に支払った人の場合で、途中で払えなくなったら悲惨な出来事が待っています。

住宅ローンの支払いは元利均等返済なので、その時点の残債の金利を常に支払い続けます。


つまり2000万円借りたら最初は2000万円の2%=40万円(÷12)の金利を毎月払うので毎月3万3千円の金利を支払います。

最後の方は残金100万円として100万円の2%=2万円(÷12)=毎月約1700円の金利を支払います。

月々7万円の支払い金額だとしたら、最初は支払い金額の半分が金利返済で、なかなか元金が減らない状態になります。

返済不能住宅ローンの怖さ

支払い期間30年で10年払ったら借金は3分の1減るのではなく、4分の1とか5分の1しか元金が減っていない事になります。

ところが新築住宅の価値は10年ごとに半分に落ちると見てよく、35年後に残るのは「土地の値段ー解体費用ー売却経費」という事になります。

返済終了までのどの期間で考えても、途中で返済不能になったら、家を売却しても多額の借金だけが残ります。


例えば2000万円を年利2%の固定金利で35年間借りて毎月6万6250円を10年間支払った時点で、残債は1563万円で支払い済み金額は795万円になります。

795万円払って減った借金は437万円、20年経過時点でも借金は1030万円も残っています。

20年経過時点で返済不能になると、建物の査定額はほぼゼロになっていて、売却しても500万円くらい借金が残る状態でしょう。


これが年利3%や4%だともっとキツイ事になり、金利だけを払い続けているような状態になっています。

新築住宅が借金ではなく本当の「資産」になるのはローンをほぼ払い終わった30年後くらいで、その頃には大規模なリフォームが必要になります。

築40年でも倒れたりはしませんが、先送りにするほど一度に多額のリフォーム費用が掛かります。


その度にまたローンを組んでいたら、住宅は永遠に「負債」のままで、資産になる事はありません。

もし賃貸住宅でそれほど苦痛を感じていないなら、「夢の新築一戸建て」は夢のままにしておいたほうが、いいかも知れない。

賃貸住宅には金利支払いや資産の目減りがないので、それだけでかなり得なのです。
http://thutmose.blog.jp/archives/68977468.html


70. 中川隆[6517] koaQ7Jey 2017年2月01日 10:03:38 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[6972]

持ち家は下流老人への近道!不動産=資産という幻想を手放せ
http://diamond.jp/articles/-/116207
2017年2月1日 ダイヤモンド・オンライン編集部 


無理をして家を買った結果、老後に貧乏暮らしが待っているーー人口が減少し、地価も上がらない時代になったのに、いまだに「持ち家信仰」がはびこっているのは由々しき事態だ


日本人の約8割が欲しいと思っている持ち家。アベノミクスによる地価上昇や住宅ローンの超低金利も、持ち家への後押しとなっている。しかし、不動産鑑定業界で取り扱いトップを誇る三友システムアプレイザルの井上明義相談役は「持ち家は下流老人の始まり」と断言する。

■明るい材料はゼロ!住宅価格は上がらない

――これだけ低金利だし、家賃を払い続けるよりは家を買った方が資産形成にもなる。そんな考えが常識的だと思っていましたが…。

 家を持つことに明るい材料は何もありません。日本は既に人口減時代に突入しています。世帯数も当然減っていきます。

 一方で空き家はものすごい勢いで増えている。都心に点在する一等地は例外ですが、それ以外、特に地方の空き家は救いようがないと言っていい。お父さんががんばって駅から遠い場所に家を建てたはいいものの、売りたくなっても駅から遠い上に設備も老朽化して売れない、そして借り手もつかない、といった話ばかりです。

 家を建てる30代頃はまだまだ元気で、将来子どもが巣立って夫婦2人暮らしになるとか、体が動かなくなって掃除や炊事もままならなくなり、ホームに入らなければならなくなるという未来は想像しにくいでしょう。だから郊外に広い家を買ってしまいがち。高齢者になってはじめて、家が資産になるどころか、始末に困る代物であることに気づく人が多いのです。「資産形成になるから」と無理をして建てた場合、家だけが残って現金が十分残らないでしょう。これでは下流老人になってしまいます。

 中古住宅にきちんと値段が付く欧米と違い、日本は圧倒的に新築信仰の国です。そもそも日本では買った瞬間に住宅の価値は下がり、一戸建てでは築20年ほどでゼロになってしまう。こんな状況が続く限り、住宅=資産という図式は成り立ちません。むしろ、お金を生まず、税金ばかり取られるという、「マイナスの資産」になる危険性が高いのです。

 今後、人口が減って行くのだから、土地価格も上がるはずがありません。長年、日本人が常識だと思ってきた持ち家信仰は、今やまったく的外れな考え方になってしまったのです。


71. 中川隆[6614] koaQ7Jey 2017年2月10日 14:35:06 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[7073]

2017年02月10日
サラリーマン大家の9割は赤字 成功者はセミプロ

頑張って経営して、数年後に計算したら赤字という事がよくある

サラリーマン大家の9割は赤字で終える

2011年の地震で底値をつけた不動産価格は上昇し続け、素人オーナーブームで多くの人が参入しました。

だが結局、そうした素人オーナーやサラリーマン大家の9割が赤字を抱えているという。

複数のアパートを経営し、家賃収入数千万円を誇示する人が多く居ますが、彼らも利益を得ているかは分からない。


不動産投資を現金でする人はおらず、土地の値上がり率を除けばアパート経営は利益率が低いビジネスだからです。

ほとんどの賃貸アパートやマンションの利益率は、税金や手数料や経費を差し引くと5%以下で、プラスなら御の字というところです。

赤字になる原因の大きな部分が建物で、土地は腐らないが建物は日々腐っていきます。


日本の税制評価ではどんな建物も20年で無価値になり、取り壊し費用分を差し引かないと売れなくなります。

賃貸物件だと入居者に貸し出せる状態なら価値が出るが、年々家賃を下げないと空室率が上昇していきます。

家賃を下げると入居者は集まるが、そうすると「ガラが悪い人」や面倒くさい人が集まってきます。


古くなるにつれて修繕が必要になり、みすぼらしいままだと入居者がつかず、空室率が増えていきます。

入居者を集める為には、入居時の敷金礼金保証金手数料などを思い切って下げるが、さらに利益率を下げる。

それでも不動産会社が「捨てた」物件を一般の人が購入して素人オーナーになっているが、重要な要素を見逃す事が多い。

不動産で成功する人は1割

アパート経営には定期的に巡回したり交渉したり、何かと手間が掛かり、管理会社に丸投げすると高い管理費を取られます。

プロの不動産業者は自分の人件費が出ない物件を手放すが、一般の人はそこまでは考えない。

入居者トラブル、設備の故障、資金繰りなどアパートオーナーは意外に苦労が絶えない。


一念発起してアパート経営者になり、数年後にローンを払い終わって計算したら、結局赤字だったという例が非常に多い。

アパートの建物は老朽化するので、手放すときの価格は購入価格よりもかなり低いはずで、売買手数料を含めると儲かるとは限りません。

だから本職の不動産屋が買わなかった訳で、もし自分の人件費を時給で含めたら確実に赤字になるでしょう。


一般の人の不動産投資は、実に9割が失敗に終わり、成功する人は1割だとされています。

株式投資などでも、結局生涯通算してプラスで終える人は1割程度だといわれていて、ほとんどボランティア活動です。

不動産投資は値下がりしていく物件の価値や経費や税金を、家賃収入で補って利益をえるモデルで、最終的にはオバケ屋敷になって終わります。


金融庁によると不動産融資は過剰融資になっていて、物件の供給数もこれからは過剰になっていくと考えられています。

正確にいうと「良い場所のマンション」は今後も不足するが、「不便なアパート」は既に飽和状態になっています。

「サラリーマン大家」で誰でも何もせず儲かると投資を煽ったが、そんな上手い話はどこにも無かった筈でした。


成功した人は居るものの、彼らはセミプロのように取り組んでいて、交渉やリフォームなど簡単に真似出来ないような武器を持っていました。
http://thutmose.blog.jp/archives/69236981.html


72. 中川隆[6821] koaQ7Jey 2017年2月24日 14:55:59 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[7282]

生き返るマンション、死ぬマンション (文春新書) 2016/12/20 荻原 博子 (著)
https://www.amazon.co.jp/%E7%94%9F%E3%81%8D%E8%BF%94%E3%82%8B%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E3%80%81%E6%AD%BB%E3%81%AC%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3-%E6%96%87%E6%98%A5%E6%96%B0%E6%9B%B8-%E8%8D%BB%E5%8E%9F-%E5%8D%9A%E5%AD%90/dp/4166611097


住宅ローン破綻で家を手放す人激増…ローン地獄で苦しむより1000万円貯金すべき!
2017.02.23 構成=小野貴史/経済ジャーナリスト 


 抱える住宅ローンの返済は年々きつくなるのに、マンションの資産価値は年々落ちていく。さらに、マンションが老朽化するだけでなく、住人の年齢も上がっていく――経済ジャーナリストの荻原博子氏は、2016年12月に刊行された『生き返るマンション、死ぬマンション』(文藝春秋)のなかで、

「今は、そんな『マンション大崩壊時代』『ダブル高齢化時代』に直面している」

と指摘する。

 不動産経済研究所によると、16年の首都圏の新築マンション発売戸数は3万5772戸(前年比11.6%減)で1992年(2万6248戸)以来、24年ぶりの低水準となった。契約率は68.8%で70%を下回ったのは2009年以来初めてだ。一方、東日本不動産流通機構によると、16年の首都圏の中古マンション成約件数は3万7189件(前年比6.9%増)で過去最高を記録した。平均価格は新築マンションが5490万円、中古マンションは3049万円である。

 今、マンションは買うべきなのか否か。すでに住んでいる人は、どうすればいいのか。同書著者の荻原氏に聞いた。


■京都のマンション、築41年なのに資産価値が1.6倍

――本書では、資産価値を向上させているマンションの例として、「ブリリアマーレ有明」(東京都江東区)と「西京極大門ハイツ」(京都府京都市右京区)が紹介されています。どちらも、管理組合理事長の手腕が優れているからこそ、あれだけの取り組みができたのでしょうね。

荻原博子氏(以下、荻原) はい、どちらのマンションも理事長が優れています。西京極大門ハイツは築41年で、立地は地元の人が「住みたくない」と言うような地域です。さらに、京都の景観条例に引っかかるため、建て替えて高層マンションにすることもできません。そんな悪条件のなか、このマンションは資産価値が購入時の1.6倍になっているのです。

 一方、ブリリアマーレ有明は、経営の視点から分析してカテゴリ分類などを行うことで、資産価値を高めています。本書に詳述していますが、いずれも、常識にとらわれない取り組みを行うことで、新たな価値を創造しているのです。

――特に、西京極大門ハイツの管理組合の自主管理方式には「地方自治の発想があるのかな」という印象を持ちました。

荻原 そう! まさにそうですね。

――管理組合に能力のある人がいれば、管理会社を使わずに自主管理にしたほうがいいのかと……。

荻原 西京極大門ハイツの管理組合で感心するのは、非常に合理的なところです。たとえば、メンテナンスを管理会社を通じて工務店に頼むと、実際に作業を行うのは下請けや孫請け業者ですが、インターネットなどで直接その業者に頼めば、もっと安く済みます。西京極大門ハイツは、それを実践しているのです。

 私がそうしたやり方をよく理解できるのは、自宅を建てたときに工務店を入れなかったという経験があるからです。自分たちが工務店の役割をするかたちで建築家の方とやり取りをし、実際に作業する専門業者に直接発注したのですが、その際にいろいろなことを学びました。

 マンションの修繕や修理も、「こうしたい」という明確な希望があれば、専門業者に直接頼んだほうが安く済みます。西京極大門ハイツの管理組合は、それを実行しているだけであって、入居者から高い管理費を取っているわけではありません。

■西京極大門ハイツのすごい自主管理の秘密

――管理費の余剰金を入居者に還元しているぐらいですからね。

荻原 そんな管理組合は、ほかにはないと思います。

――内部留保として蓄積するという考えはないのでしょうか。

荻原 ないんですよ。建て替えするときの用地買収費には駐車場の収益を充てることにしていて、それはもう確保できています。それから、感心したのは配管工事の費用として、管理組合が1戸あたり38万円の補助金を支給して、業者と工事の時期を自由に選べるようにしたことです。親戚や友達に頼んで安く仕上げてもいいし、家庭の事情に合わせて工事期間も設定できます。

 安く仕上げて補助金が余れば、キッチンのリフォームやバリアフリーにする費用に充てることができます。そして、そうするとマンションの資産価値が上がりますよね。だから、すごく合理的な方法なんです。

――この方法を知って自主管理に目覚める管理組合が増えると、管理会社は管理する物件が減って困ってしまうのではないでしょうか。また、実際に作業をする事業者に直接発注して中間マージンを排除して安く済ませる方法も、本書には書かれています。これを実行されたら困るという工務店も多いでしょう。

荻原 でも、住人にとってより良い方法を追求した結果ですから、いいと思います。自分の家を建てたときに感じたのですが、どういう家にしたいのか、どういう暮らしをしたいのか、一番わかっているのは自分たちなんですよ。それを突き詰めて考えて実行したのが、西京極大門ハイツです。これは、ほかのマンションもマネのできる方法です。

■マンション購入、ローンは50歳までに完済すべき

――マンションを購入するなら西京極大門ハイツのような物件が望ましいと思いますが、そういう物件が見つかるとは限りません。

荻原 マンションを選ぶときには、管理組合を見るというのもひとつの方法かもしれません。立地条件で資産価値を考える人が多いですが、立地条件はガラッと変わることもあるので、将来どうなるかわかりません。

 たとえば、10年たてば仕事のやり方や形態も変わってきます。どこでも仕事ができる時代になったら都心に住む必要もなくなり、自分が住みたいところに住めるようになります。そうなれば、資産価値を考えてマンションを買う時代ではなくなるでしょう。世の中の仕組みやライフスタイルがどんどん変わっていくわけですから、住まいに対する考え方も変わっていいと思います。

――マンションの購入については、会社員の場合、住宅ローンと生活設計とのバランスの見通しが必須条件でしょう。マンションを購入している50代半ばの会社員で、子供2人の教育費を支払っている知人が数人いますが、聞いてみると、みな40代後半にローンを払い終えたので教育費を無理なく支払えているということでした。

荻原 それはすごいですね。私は「50歳でプラスマイナスゼロなら御の字」と言っています。50歳の時点でローンを完済するなど借金がゼロであれば、貯金がゼロでも問題ないというわけです。もし、子供の教育費にメドがついていて共働きなら、夫婦で年間200万円は貯金できるでしょう。そうすれば、10年で2000万円になります。

 そして、仮に60歳で定年退職して退職金が1500万円入れば、3500万円の貯金を確保することができます。いずれにせよ、ローンを完済すれば将来の生活の見通しが立つようになります。そのため、「投資するぐらいなら、ローンの繰り上げ返済をすべき」と言い続けています。

■ローン返済と教育費が重なり苦しむ50代

――多くの会社員は、50歳を過ぎると給料が下がっていきます。30代でマンションを購入して退職金で完済する計画を立てている人は、目算が狂ってしまうのではないでしょうか。

荻原 会社の業績が悪ければ退職金が出ない場合もあると思いますが、その時点でアウトです。また、返済期間中に会社が倒産するかもしれません。想定していない事態がいつ起こるかわからないということを認識すべきで、住宅ローンは50歳までに完済する計画を立てておくべきでしょうね。

 私は、50代でローン返済と教育費が重なって苦しんでいる人をたくさん見てきましたが、そういう人は「今がなんとかなればいいや」と思考停止に陥ってしまい、「将来、こうしよう」という前向きなビジョンを持てなくなってしまうのです。たかだか家のことで人生が立ち止まってしまうというのは、本当に罪なことですよね。

――そんな状態では、仕事もうまくいかないでしょう。マンションを購入する際は、そのリスクも冷静に考えるべきではないでしょうか。

荻原 購入することで、お金だけでなく住む場所も縛られてしまいます。しかし、所有欲の強い人もいるでしょうから、「どうしても購入したい」という意思は尊重するべきでしょう。ただ、今は何が起こるかわからない時代です。無理してローンを組んでマンションを購入するぐらいなら、借家住まいを続けて、現金を1000万円貯めたほうが現実的です。貯金が1000万円あれば、不測の事態にも対処できますから。変化の激しい時代においては、現金を持っているということが最大の強みになります。

■国策の住宅バブルで欠陥マンションが激増!

――本書では「不動産購入に慣れていない人の場合、いったん心が購入に傾くと、もう一度立ち止まって冷静に考えるというのはなかなか難しくなる」と指摘しています。

荻原 慣れていない人ほど、「買う」というスイッチが入ってしまうと、切り替えができなくなってしまうのです。私は、いろいろな人に「まだ価格が下がるから、もう少し待ったほうがいい」とアドバイスしたことがありますが、一度スイッチが入ってしまうと、もう無理。初めての経験なので、冷静に判断できなくなってしまうのでしょう。

 また、マンション購入を煽るために国が加担していたという事実を指摘したいです。かつて、政府は景気回復のために国策として多くの国民に家を買わせようと仕向けました。結局、そのツケは耐震偽装や杭打ちデータ偽装などの欠陥マンション、ローン破綻者の増加といったかたちで表れています。

――国が住宅バブルを引き起こし、それに乗せられた多くの会社員がローン返済に苦しんでいるという現状が、本書には詳しく書かれていますね。

荻原 ひどい話です。1997年にアジア通貨危機、北海道拓殖銀行の経営破綻、山一證券の自主廃業、98年には日本長期信用銀行の経営破綻が起きて、日本は不況に見舞われました。そこで、国が住宅バブルで不況を乗り越えようと、98〜99年にかけて3つの住宅政策を打ち出したのです。

 まず、建築基準法の要件を緩和して大量に住宅を供給できるようにしたこと。また、住宅金融公庫の住宅ローン金利を2%まで下げて低所得者でも大型ローンを組みやすくしたこと。さらに、マイホームを購入したときに税金が戻る住宅ローン控除を過去最大に大型化したことです。

 この3つの政策で住宅バブルが引き起こされ、住宅ローンの返済額を最初の5〜10年間は低く抑える「ゆとり返済」も、その流れに拍車をかけました。「家を買えよ!」「借金を背負えよ!」と国民の懐に手を突っ込んでくる政策でした。

――国税庁の調査によると、会社員の平均給与は97年がピークで年収467万円でしたが、その後下がり続けて、この数年は上向いていますが、2015年は420万円でした。ローン返済は依然厳しい情勢です。

荻原 会社員の平均給与が下がり続ける中、5〜10年が経過したローンの返済額が一気にアップしたことで、行き詰まってマイホームを競売にかけられる人が激増する事態になりました。

――国が購入を煽ったことに加えて、マンション販売業者は、マンション価格や住宅ローン金利がどう変動しても、常に「今が買いどき」と言いますからね。

荻原 そうです。でも、販売することが彼らの仕事ですからね。それは仕方がないのではないでしょうか。
http://biz-journal.jp/2017/02/post_18111.html


73. 中川隆[6937] koaQ7Jey 2017年3月03日 20:05:39 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[7399]

2017-03-03
株式投資や不動産投資で大きなリスクを生み出すものとは?



起業家や投資家の息の根を止めるのは、事業の失敗や見込み違いではない。

失敗は誰でもあるし、それはいつでも起こり得る。人生で一度も失敗したことがないという人がいたら、それは「何も挑戦しなかった人」であると言える。

起業家や投資家の息の根を止めるのは「借金」である。失敗や見込み違いは借金によってレバレッジがかかり、傷を深く、大きく、致命的にしてしまうのだ。

たとえば株式投資をしていて持ち株が50%暴落するような日が来たとする。

株式市場はいつでも暴落がやって来る場所であり、長期に株式を保有していたら、投資家は暴落を必ず経験する。

しかし、保有する株式が自己資金であれば、市場が大暴落していようが何ら問題はない。売らないで保有しておけばいいし、誰かに売れと言われることもない。

しかし、株式を信用取引で買っていた投機家は、委託保証品から20%から30%の損失が出た時点で自己資金で補填しなければならない。これを「追証(おいしょう)」と呼ぶ。

追証が払えなければどうなるのか。

「返せなくなったら人生の終わり」をなぞる人

信用取引をやっている投機家が想定以上の見込み違いに巻き込まれると追証が発生し、それが払えなければ証券会社が強制決済を行う。

さらに、それ以上の損失が出た場合は、証券会社への債務が生じることになる。

通常、信用取引を行っている投機家は自己資金以上の取引を行うために信用取引を使っていることが多い。そのため、自分の想定を越える見込み違いが発生すると、その瞬間に危機に陥ってしまうのである。

返せない借金は、それをどのように処理をしようとそれは自分の人生の破綻に直結してもおかしくない。信用取引が危険だというのは、そうした危機にいつでも直面する可能性があるからである。

見込み違いが一度でも起きれば破産する危機があるのに、それに賭けるというのはリスク管理がなっていないと言われても仕方がない。まさにハイリターン・ハイリスクの典型だ。

「過大な借金を抱えて、返せなくなったら人生の終わり」

そんなことは誰でも知っていると多くの人は高をくくるのだが、私自身は日本人がそれをしっかりと認識できているとはまったく思っていない。

なぜなら、多くの日本人は持ち家に過大な幻想を抱き、「住宅ローン」という大きな借金を抱えて「返せなくなったら人生の終わり」をなぞっているからだ。

すでに日本の不動産は大都市の一部のロケーション以外は価格が上昇するのは見込まれていない。少子高齢化が解決できない限り、不動産は資産になり得ないものであると言われている。

にも関わらず新築建物は供給され続け、不動産屋は資産にならないものを資産のように装ってサラリーマンに売りつけたり、さらには不動産投資を誘ったりしているのである。

不動産投資は、それほど簡単なものではない。

「不動産投資をしたらいつでも儲かる」「サラリーマン大家で大金持ちになれる」と不動産関係者は煽っており、成功例がことさら強調されている。

しかし、その裏で不動産投資に乗り出して失敗した人たちの例はあまり語られていない。


営業による「はめ込み」が行われるのが投資物件

アパート経営やら不動産経営がそんなに着実で優秀なリターンを稼げるのであれば、なぜ不動産屋はそのアパートや不動産を他人に売りつけるのか。

もし、ある不動産物件が脅威のリターンを稼げ出せるのであれば、企業はその物件を他人に売るよりも自分たちで確保すると考える方が自然だ。

企業はボランティアで生きているのではないのだから、着実に儲かるのであれば自分たちで独り占めして黙って儲ける。間違えても見も知らぬ人間に売ったりしない。

つまり不動産投資の物件というのは、良い物件は最初から企業が確保して、どうでもいい物件か問題が隠されている物件を売りつけているということになる。要するに、営業による「はめ込み」が行われるのだ。

不動産は安い買い物ではないので、だからこそ企業はセミナーなるものを開いて不動産投資を賞賛し、買わないと損すると脅し、なだめ、すかし、洗脳して買わせるのである。

不動産投資は絶対に失敗するわけではない。人は誰でもどこかの家に住まなければならないわけで、その人の生活に合った場所と価格であれば、そこに住みたがる人もいる。それをうまくつかめば地道に儲けることも不可能ではない。

問題はそうでなかった場合、撤退できるかどうかである。

多くの人は不動産を買う際は借金をして買うことになるのだが、不動産というのは安い買い物ではない。人々は、過大な借金を抱えて購入する。

本来は、その借金は賃貸で入った収入で返済することになるのだが、だからいったん躓くと「過大な借金を抱えて、返せなくなったら人生の終わり」になってしまうのである。

賃貸収入が入ってこないということはあるのか。

もちろんある。そのリスクがどんどん高まっている。必要以上に物件が供給されているのに、今後は少子高齢化で人が減るのだから、全体的に見るとかなり厳しくなる。


ひとつでも問題が発生するとそれが致命傷になる

ロケーションが悪かったり、家賃が高かったりすると、空室が何ヶ月も続くことがある。

空室が続くということはその月の借金返済は自己資金で行わなければならないということになる。それが何ヶ月も続くとその負担は大きい。

誰か人を入れても、その人がきちんと家賃を入れてくれるのかどうかも最近は分からなくなっている。

現在は一流企業に勤めている人であってもリストラされ、若年層や女性は非正規雇用で、高齢者は足りない年金でかろうじて生きている時代なのである。滞納リスクは高まっている。

家賃を下げれば人が入るのかもしれないが、そうすると投資リターンが下がる上に滞納リスクはさらに上がることが知られている。家賃が低いと、身分の不安定な人たちが入り込んでくるのである。

孤独死、孤立死も増えている。

さらに最近では物件の情報がインターネットで知ることができるようになり、今まで秘されて表に絶対に出てこなかったはずの「事故物件」の情報までもが流通するようになり、いくら不動産屋や大家が隠そうとしても隠しきれなくなった。


大島てる CAVEAT EMPTOR 事故物件公示サイト
http://www.oshimaland.co.jp/


それに加えて、最近の日本の建築物はコスト削減と合理化のために見えないところに手抜きや瑕疵があることも珍しくなくなっている。

抱えた借金の長さよりも建物が長持ちしない。そのため、ある時点からメンテナンスや修理で莫大な金が飛んでいくことにもなりかねない。

不動産投資は意外にリスクが高いのだが、すべて自己資金であればこうしたリスクはある程度は吸収できるかもしれない。借金でなければ空室も滞納も対処できるのである。

しかし、多くの場合は不動産投資は莫大な借金で成り立っており、だからひとつでも問題が発生するとそれが致命傷になってしまう可能性が高い。

問題は不動産投資にあるのではなく、「過大な借金」の方にある。「過大な借金」があると、それで何をしようともすべてが大きなリスクと化す。


事故物件となったあるマンション。資産価値はすさまじく激減してしまった。このマンションに投資していたすべての人は莫大な損害を抱えたはずだが、もはやどうしようもない。
https://darkness-tiga.blogspot.jp/2017/03/20170303T1937150900.html


74. 中川隆[6959] koaQ7Jey 2017年3月05日 08:15:09 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[7421]
住宅ローン破綻予備軍!5割の人はリスク無理解のまま、月額返済額5割増も
2017.03.05 文=山下和之/住宅ジャーナリスト Business Journal
http://www.asyura2.com/17/hasan119/msg/714.html


 住宅金融支援機構では、5年以内に住宅ローンを利用してマイホームの取得を考えている人に対してアンケート調査を実施しており、その2016年10月調査分の結果が公表されました。変動金利型の住宅ローンなどのリスクへの理解が乏しいままに利用している人が多く、借入後に住宅ローン金利が上昇したら、住宅ローン破綻が続出するのではないかという不安を感じさせる心配な結果になっています。

■住宅ローンに3つの金利タイプがある

 住宅ローンには次の3つの金利タイプがあります。


・変動金利型:市中の金利動向によって適用金利が変わり、返済額も変わる

・固定期間選択型:一定の特約期間中は固定金利だが、その後は変動金利型に切り換えるか、再び固定期間選択型にするかを選択する

・全期間固定金利型:当初の金利、返済額が完済まで変わらない


 このうち、変動金利型と固定期間選択型の固定期間2年、3年などの金利が最も低く、次いで固定期間選択型の10年など固定期間の長いもの、そして全期間固定金利型の順に高くなっていきます。

■ほぼ半数の人が変動金利型ローンを利用

 金利の低さから変動金利型を利用する人が多いのですが、住宅金融支援機構の『2016年度民間住宅ローン利用者の実態調査<民間住宅ローン利用者編>(第1回)』でも、変動金利型が49.2%とほぼ半数を占めています。

 16年10月の調査時点では、変動金利型はおおむね0.6%前後で、固定期間選択型で最も利用者の多い固定10年は0.8%前後、そして全期間固定金利型は1%前後でしたから、変動金利型が一番多くなるのは、当然の帰結のようにみえます。

■金利タイプによって月5000円以上の負担差に

 借入額3000万円、35年元利均等返済・ボーナスなしで毎月の返済額を試算すると、0.6%なら7万9208円ですが、0.8%だと8万1918円に、1.0%だと8万4685円になります。0.6%なら1.0%より月々5000円以上負担が軽くなるのですから、0.6%前後の変動金利型などを選択したくなるのは人情というものです。

 しかし、上でも触れたように、変動金利型というのは、借入後の金利上昇によって、金利や返済額が増えるリスクがあるローンなのです。それを頭に入れておかないと大変なことになります。

■5年後には返済額が25%増える可能性も

 例をみてみましょう。金利0.625%の変動金利型を借入額3000万円、35年元利均等・ボーナスなしで利用すると、毎月返済額は7万9544円です。しかし、5年後に金利が1%上がっていると9万1668円になります。金利2%の上昇だと9万9430円です。

 増額率が大きすぎると家計への影響が大きいため、増額率は25%までにするというルールがあるため9万円台ですんでいますが、本来なら10万円を超える返済額になるはずです。

 固定期間選択型には、この25%ルールがありません。極端にいえば青天井での増額になります。

■固定期間選択型は3〜4割の増額も

 たとえば、三菱東京UFJ銀行は固定期間選択型の固定3年を、今年3月末までのキャンペーン期間中の特別金利として0.60%にしています。店頭表示金利3.05%から3年間の限定で2.45%優遇して、0.60%としているのです。その後4年目からの優遇幅は1.85%にダウンします。そのため、3年後の店頭表示金利が3.05%で変わらなくても、適用金利は1.20%に上がってしまいます。仮に、店頭表示が1%上がって4.05%になっていると、適用金利は2.20%ということで、2%上がっているとなんと3.20%ということです。

■リーディングカンパニーがこんな商品を出していいのか

 返済額を計算すると、当初3年間は7万9208円ですむのですが、1%の上昇で10万0429円になり、2%の上昇で11万5220円になってしまいます。当初の返済額に比べると、金利1%の上昇で26.8%、2%のアップだと45.5%の増額ということです。
 
 三菱東京UFJ銀行といえば、わが国を代表するメガバンクであり、業界のリーディングカンパニーです。そんな会社が、たとえ期間限定付きとはいえ、こんなリスクのある商品を売っていいのでしょうか。もう少し考えていただきたいものです。

■全期間固定金利型なら増額の心配はない

 これに対して全期間固定金利型であれば、当初の金利が若干高いにしても、借入後に金利が上がっても、適用金利が引き上げられ、返済額が増えるというリスクはありません。図表にあるように、借入額3000万円なら完済まで8万6091円で変わりません。

 この8万6091円という数字は、確かに変動金利型や固定期間選択型の固定3年などに比べると少し多くなりますが、借入後に金利が0.5%程度上がるとほとんど変わらなくなり、それ以上になると関係は逆転します。むしろ全期間固定金利型のほうが返済額が少なくなります。返済額の変わらない全期間固定金利型はたいへん安全な住宅ローンなのです。

■金利は上がったり下がったりするもの

 この数年の住宅ローン金利はほぼ一貫して下がってきましたから、住宅ローンが上がるといった記憶はあまりないかもしれませんが、そんなことはありません。住宅ローンにかかわらず、金利というものは上がったり下がったりを繰り返すものです。

 過去には、1年で2%、2年で3%ほど上がったこともあります。最近でも、グラフにあるように1年で1%程度、半年で0.5%程度上がったことがあります。そんなことは考えにくいかもしれませんが、万一にも景気が急拡大すれば、金利はそれ以上に上がることになるでしょう。

■4割近い人が返済額見直しルールを理解していない

 そんなリスクがあるにもかかわらず、5割近い人が変動金利型を、4割近い人が固定期間選択型を利用しています。全期間固定金利型は1割強程度に過ぎません。

 なぜ、そんなことになっているのか。それは、利用者がこの変動金利型や固定期間選択型に内在するリスクを十分に理解していないからではないでしょうか。先の住宅金融支援機構の調査によると、変動金利型の「適用金利や返済額の見直しルール」を「十分に理解している」「ほぼ理解している」の合計は62.5%で、残りの37.4%の人は「理解しているか不安」「よく理解していない」「全く理解していない」としています。

■約5割は返済額増額への対応策なし

 しかも、「将来の金利上昇に伴う返済額増加への対応策」に至っては、「理解しているか不安」「よく理解していない」「全く理解していない」の合計が50.1%に達しています。リスクを十分に理解していない人が多いのですから、対応策がとれないのも当然のことかもしれませんが、恐ろしい限りです。

 そんなことでは金利が上がり始めたときに、ローン破綻が続出するのではないでしょうか。

■ほとんどの人が業者のいいなりで決めている

 このリスクへの理解の乏しさは、住宅ローン選びのあり方に起因しているのかもしれません。住宅ローンの決定に最も影響が大きかった媒体をみると、「住宅・販売事業者」が28.9%のトップで、2位の「インターネット」とは10%近く、「金融機関」とも15%近い差があります。

 つまり、自分で住宅ローンについてインターネットで調べるといった努力はなしで、金融機関にも相談しないで決めている人が多いということです。つまり、業者任せになってしまっているわけです。

■住宅・不動産業者は売れば勝ち

 住宅・不動産業者は売ってしまえば勝ちです。住宅そのものについては、法律ですべての新築住宅については10年間の保証が義務づけられていますが、住宅ローンは埒外。ローン事故が発生しても、彼らには関係ないのです。

 ですから、どうしてもリスクを十分に説明せず変動金利型や固定期間選択型の住宅を勧めます。金利が低いほうが当面の返済負担が少なくなりますから、何も知らないお客はそれに飛びついてしまいます。

■住宅選びと同様にローン選びの勉強も

 本来、業者には住宅ローンについても十分な説明を行う「説明責任」があるはずですが、それが行われていないのが現実でしょう。他方、お客の側には利用するローンを決めるに当たっての「自己責任」があります。この自己責任をまっとうするためには、十分な知識が不可欠ですが、先のデータなどをみると、とてもそれができているようには思えません。

 住宅の取得に当たっては、どうしても住宅選びが最優先で、ローン選びは二の次、三の次にされます。でも、せめて住宅選びの半分ほどの労力を割いて住宅ローン選びを行っていただきたいものです。それが、将来のローン破綻といった不幸を避けるために欠かせない道ではないでしょうか。
http://biz-journal.jp/2017/03/post_18224.html
http://www.asyura2.com/17/hasan119/msg/714.html


75. 中川隆[6964] koaQ7Jey 2017年3月05日 10:02:52 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[7427]

2017年03月04日
マイホームを建てた人は老後に貧困になりやすい

現役時代はそれなりの収入があったのに、何に使ったのだろうか


住宅ローン貧困

高齢者の貧困が社会問題になっていますが、拍車を掛けているのが日本人のマイホーム志向だと言われています。

特にマンションより一戸建てに住みたい人が多く、結婚して子供ができるとマイホーム志向はさらに強化されます。

親類が集まると「まだ家も建てられないのか」と見下す人も居て、先に家を建てた人はそれとなく自慢します。


周囲からのプレッシャーもあり情報を集めると、そこには「現在の家賃より家を建てたほうが得」と必ず書いてあります。

住宅展示場を見に行くと話はトントン拍子に進み、「とりあえず銀行の審査に通るか申請してみましょう」と言われて申し込む事になります。

本当に自分に支払い能力が在るのか半信半疑ながら、気分が高揚しているので勢いで35年ローンで契約します。


現在の住宅ローン金利は1%以下で、一昔前の5%以上より金利負担は少ないが、多額の負債を長期間背負う事になります。

3000万円を借りて固定金利1%で35年払いだったとしても、支払額は毎月8万5000円で総額3550万円にもなります。(変動金利では予測不可能)

問題は住宅は30年間に渡って負債のままで、途中で「辞めた」という事ができない点です。


住宅は建てた瞬間に中古物件になって2割ほど値下がりし、その後30年間は住宅を売ってもローン残高が残る状態が続きます。

この例では土地が1000万円で住宅が2000万円として、30年目には住宅評価がゼロになり、しかも土地価格から解体費用を差し引いた値段しか売れません。

しかも手数料や売却益の課税もあるので、600万から800万の売却価格というところです。

高収入世帯ほどローン破綻しやすい

住宅ローンを払い終わらないうちに支払い不能になった場合は、家を取られて競売に掛けられるが、これで終わりにはなりません。

競売は通常の売却より安い価格でしか売れないので、残った住宅ローンは新たな借金になり、しかも高金利です。

例えば2000万円を残して競売になり、競売で残り1000万円の残債が残ったら、残債は1%ではなく法定金利上限の15%の金利になります。


すると1000万円に対して毎年150万円の金利がかかり、金利だけで毎月12万5千円の支払いが請求されます。

残債500万円だとしても毎月6万2500の金利支払いが生じ、しかも35年1%のローンは既に解除されているので、短い支払い期間で返済を要求されます。

するとローンが多く残っている状態で競売になると、むしろそのままローンを払っていたほうがマシなほど、返済がきつくなってしまいます。


こうなると多くの場合夫婦は離婚して一家離散し、破産宣告で免責してもらうしかなくなってしまいます。

住宅ローンを組んだ人のうち1%以上が破綻して競売に掛けられているが、意外にも破綻する確率が高いのは年収900万円以上の高所得者でした。

銀行によると年収900から1000万円までの人は、年収500万円以下の人より浪費癖があり、無理に高級な物件を購入する傾向が見られる。


高級車に高級住宅、ブランドファッションに海外旅行などにお金を使うので、もっと収入が低い人よりも破綻しやすい。

考えてみると高収入の人はその会社をリストラされたら、もうその年収を維持できないリスクが高く、年収が高いほど失業リスクが大きい。

逆に年収が低い人は仮に夫婦とも250万円で合計500万としたら、今の仕事を失っても同じ収入を維持するのは容易でしょう。

住宅ローン返済後の老後

25歳で家を建てても無事に35年の住宅ローンを払い終えるのは60歳なのですぐに高齢者になり、オンボロ物件で夫婦2人の生活になります。

一戸建てはマンションと違って管理費と修繕費がないが、逆にそれらを自前で支払う必要があります。

雨漏りがしても水漏れがしても、全て自分だけで費用を支払うので、結局正しく運営されているマンションより安くはなりません。


一戸建てが老朽化するほど維持費は高くなるので、ローンを払い終わっても毎月数万円は掛かるでしょう。

よく地方では高齢者だけでボロボロの一戸建てに住んでいますが、建て替えやリフォーム費用も出ないので、朽ちていくマイホームに住み続けます。

過去に支払った住宅費用と現在の住宅維持費が重荷になり、どんどん貧しくなっていきます。


現役時代はかなりの収入があったのに、老後にお金に困る人は、住宅に多額の費用を使いすぎたケースが多い。

ではどうすれば良かったかというと、子供に個室が必要なのは10歳以降で、20歳には出て行くなら、10年しか全部の部屋は使いません。

10年間だけ部屋数が多い賃貸物件に住んだほうが、一戸建てを建てたりマンションを買うよりも、生涯ではかなり安くなります。


家族もちならかなりの収入でも公営住宅を借りる事ができ、UR物件もあるので、4部屋以上の賃貸物件はかなり存在します。

「公営住宅なんてイメージが良くない」という人も居るが、住宅ローンで老後に貧困になるよりは、余裕を持って賃貸生活がマシではないだろうか。

仮に今高収入だとしても、今の会社がシャープや東芝のようになったら、他の会社が同じ給料で雇うとは考えられない。
http://thutmose.blog.jp/archives/69708694.html


76. 中川隆[7041] koaQ7Jey 2017年3月10日 17:12:48 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[7506]

「空き家大国ニッポン」のゾッとする近未来〜首都圏でさえこの惨状… 無計画な開発の果てに
2017.03.10 藻谷 浩介,野澤 千絵 現代ビジネス
http://www.asyura2.com/17/hasan119/msg/875.html


いまの日本を滅ぼしかねない大問題は、「空き家」の激増だ。それは、人口が減少するのに住宅はつくられ続けるという不可解な現実に由来する。なぜこんなことになっているのか?

ベストセラー『里山資本主義』
https://www.amazon.co.jp/gp/product/4041105129/ref=as_li_ss_tl?ie=UTF8&linkCode=sl1&tag=gendai_asyuracom-22&linkId=abab8476a82f98d383dcb5b974085fd2


の著者・藻谷浩介さんと、

『老いる家 崩れる街』
https://www.amazon.co.jp/%E8%80%81%E3%81%84%E3%82%8B%E5%AE%B6-%E5%B4%A9%E3%82%8C%E3%82%8B%E8%A1%97-%E4%BD%8F%E5%AE%85%E9%81%8E%E5%89%B0%E7%A4%BE%E4%BC%9A%E3%81%AE%E6%9C%AB%E8%B7%AF-%E8%AC%9B%E8%AB%87%E7%A4%BE%E7%8F%BE%E4%BB%A3%E6%96%B0%E6%9B%B8-%E9%87%8E%E6%BE%A4/dp/406288397X/ref=as_li_ss_tl?s=books&ie=UTF8&qid=1489076614&sr=1-1&keywords=%E8%80%81%E3%81%84%E3%82%8B%E5%AE%B6%E3%80%80%E5%B4%A9%E3%82%8C%E3%82%8B%E8%A1%97&linkCode=sl1&tag=gendai_asyuracom-22&linkId=f047eee76c0721596d550c15f38c1d0c

の著者・野澤千絵さんのおふたりが明かす日本の惨状――。

■誰も言い出さなかった

藻谷 いま日本中に空き家が激増しています。その数は今後も伸び続け、15年後には3戸に1戸が空き家になる計算です。戸建てもマンションもすべてひっくるめて空き家になるという、世界でも類を見ない「空き家大国」になるのです。

この問題を真正面から取り上げ、その原因を解き明かした野澤さんの『老いる家 崩れる街』が大反響を呼んでいますが、この中で空き家が大量に生み出される最大の要因として指摘されているのが、都市計画の欠陥です。

長年、この問題を関係者の誰ひとり言い出さなくて、誰が最初にスイッチを押すだろうと思っていましたが、ついに出たのが野澤さんだった。よくぞ、書いてくださいました。

野澤 ありがとうございます(笑)。日本の都市計画と住宅政策が、どんどん空き家を生み出すと言っても過言ではありません。

藻谷 全国各地の自治体に足を運んでいる経験から言わせてもらえば、都市計画はどこでもほぼ一律なので、まちづくりに問題を抱えていないまちは皆無です。つまり、日本全国で住宅が常に供給過剰になっているのです。

野澤 そうなんです。日本の都市計画は1968年にできた都市計画法にそって行われてきましたが、これは住宅を造ることを前提にした高度経済成長期仕様の法律です。

藻谷 1968年と言えば、田中角栄時代の前夜。すでに列島改造ブームの下地が整っていて、そこに敷かれたのが都市計画法というレールだった。つまりこれは宅地開発をコントロールする法律ではなく、開発を容易にする法律だったと。

野澤 そうです。ただそれでも、市街化を促進する「市街化区域」と、市街化を抑制する「市街化調整区域」を分けるという線引き制度と開発許可制度を導入していたので、当初はある程度は開発をコントロールできていました。

その区別が時代とともに、政治的な圧力などによって「緩和、緩和」の大合唱によってうやむやになり、農地の中にポツンポツンと住宅や賃貸アパートが建つようになってしまった。

そういう市街化調整区域に家を買って住んでいる人はたいてい、「うちにも下水道を引いてくれ」と言う。ところが、住宅がまばらな地域に都市インフラを整備することは自治体財政には大きな負担です。

藻谷 調整区域の本来の主旨は開発の抑制なのですから、そこに下水道なんて引いている場合じゃないんですけどね。

■住民の加齢という大問題

野澤 藻谷さんが全国各地を見て回られて、特に「これは問題だ」と思われたまちはありますか?

藻谷 無数にありますが……中でも極端な例は北海道の夕張市です。石炭産業が衰え、10万人以上いた人口が3万人ほどに減った時点でもなお、市営の集合住宅の建設を続けていました。


 ゴーストタウン化が進む夕張市石炭採掘周辺の住宅(Photo by gettyimages)

いまは夕張の人口は9000人弱。「過疎だから家が余るんだ」と言う人がいますけど、それは間違い。そもそも10万人以上が住んでいた土地に、容積率を利用して20万人分くらいの住宅を供給していれば、家が余るのは当然です。

北海道には、人口が減っている平成以降に、元の市街地の4〜5倍の規模で郊外開発をしている例が多いのです。

野澤 帯広都市圏もそうですよね。郊外の調整区域を市街化区域に編入する区画整理を行った結果、JR帯広駅を中心とするまちなかは駐車場と空き家だらけのスカスカ状態になってしまいました。

税金を投入してインフラを整備してきた中心部がスポンジ状態になる一方で、郊外での宅地化が続けられ、居住地が薄く広がってしまったのです。

藻谷 苫小牧もその問題が顕著です。2010年代に入って市の東側(沼ノ端地区)の大区画整理をし、イオンの大型ショッピングモールを誘致して市街地を広げたんですが、駅前に4つあった大型店は全部潰れてしまっています。

野澤 問題の根っこは無計画な都市計画にあります。

人口減少社会において、「ウチのまちだけは人口を増やしたい」という市町村が、新しい住民を呼び込むために、本来は市街化を抑制すべき市街化調整区域の開発規制を過度に緩和して、新規の宅地開発にゴーサインを出している。

で、結局は、近隣自治体同士での人口奪い合い合戦となる。

藻谷 山梨県に昭和町という町があります。ここは農地の住宅地化を積極的に進めた結果、全国有数の人口増加率を誇っています。バイパス通りに高速道路のインターチェンジも、工業団地もできた。ところが、車で15分ほどで甲府に着くはずなのに、いつも渋滞しているから30分でも着かない。

一方、甲府から電車で20分程度の甲州市は、人口減少が急速です。比べてみれば、昭和町のほうが素晴らしいように見えますよね。が、人口増加の中身をつぶさに見てみると、昭和町のほうがまずい状況なのです。

野澤 将来的にどんな問題があるんですか?

藻谷 いや、すでにもうヤバイ。昭和町ではこの5年間で、0〜14歳の子供人口が150人増え、生産年齢人口(15〜64歳)も750人増えています。それぞれ5%増と6・4%増で、全国有数です。「だったらいいじゃない、現役世代が増えて住民税収も増えるじゃない?」って思うでしょう。

野澤 そうですね。

藻谷 ところが、昭和町の総人口は1850人増えているんです。0〜14歳が150人、15〜64歳が750人の増加ですから、差し引き65歳以上が950人増えているのです。

野澤 つまり、高齢者だけが異常に増えているんですね。

藻谷 子供が5%増、現役世代が6%増、それに対し高齢者は32%増です。福祉関係の費用増はとても深刻でしょう。

なぜこうなったのかと言えば、40年前から乱開発をせっせとやってきた結果。当時30代前後で昭和町に流れ込んできた人たちが、いま続々と65歳を超える高齢者になっているのです。

人口を増やそうとして若い世代を呼び込むと、数十年後には高齢者の大激増に見舞われる。総人口だけを見て増えていると安心するのは大間違い。住民の加齢をまったく考えていない都市計画の先に待つのは、財政破綻です。

■想像を絶する「家余り時代」に

野澤 東京圏でも人口を増やすために、自治体があの手この手で都市計画規制を緩和し、郊外の農地エリアの開発や、都心のタワーマンション建設を許容していますが、これも同じ状況を生むことになりますね。

藻谷 首都圏の苦境は昭和町どころではありません。いわゆる世間の常識とは逆ですが。確かに「若者の流入が加速する東京」とも言われるように、東京・埼玉・千葉・神奈川の首都圏一都三県の人口は最近5年間に51万人増えました。うち42万人が、首都圏外から流れ込んできた現役世代です。

ですが総人口はどうでもいい。生産年齢人口は増えているか、高齢者は増えていないのかが、経済や財政には重要なのです。

最近5年間の首都圏には生産年齢人口42万人が流れ込んできたと言いましたが、それではこの間に首都圏の生産年齢人口は、結局何人増えたでしょうか?

野澤 45万人増くらいですか。

藻谷 答えは75万人の減少です。

野澤 えっ。減っているんですか?

藻谷 そうです。その一方で首都圏一都三県では、この5年間に、65歳以上の住民が134万人も増えたのです。

野澤 134万人……。

藻谷 さらに、そのうち80歳以上だけを取り出すと52万人の増加です。この5年間で総人口が51万人増、うち80歳以上が52万人増ですから、つまり増えたのは80歳以上だけで、79歳以下は減っている。高度成長期以前に上京した若者が加齢した結果ですが、昭和町よりもはるかに激しい高齢化です。

野澤 これも目先の人口増加ばかりを追って都市開発を無計画に行ったことのツケですね。現役世代が減って高齢者が増えると、税収が減る一方で社会保障関連のコストがどんどん膨らむことになる。自治体にとっては深刻な危機です。

藻谷 空き家も大量に発生します。3年半前の総務省の調査では、一都三県には空き家が203万戸もあります。全国の空き家の4分の1が首都圏にあるのです。一戸に2名住むとして人口が400万人増えないと埋まらない。でも過去5年間の増加は51万人で、しかも80歳以上しか増えていない。

以前、知り合いの新聞記者に「お台場の現在の人口構成と40年前の高島平の人口構成を調べたら面白いよ」と言ったところ、真面目に調べてきたんです。そうしたら2つの人口ピラミッドがぴったり重なっていた。

つまり、お台場の高層マンション群も、40年後には現在の高島平のような高齢化が進んだまちになる。

密集して建てられたお台場の超高層マンション群の多くは分譲ですから、住人が入れ替わりにくく、ローンを抱えたままそこで年を取っていく人々が続出する。

これが首都圏の現実です。

野澤 やがて首都圏にいる865万人もの高齢者も亡くなってゆく。そのときに、住んでいる家を誰かがうまく相続して住んでくれればいいんですが……。

藻谷 今の乳幼児は団塊世代の半分なので、相続人も足りない。日本は想像を絶する「家余り時代」に突入するのです。

野澤 ここで不思議なのは、こういう時代でもなお家を購入する人がいるということです。

私の地元・関西でも、大阪の中心部まで40〜50分も電車でかかるようなところで、いまだに新築住宅が売れています。「3000万円台なら安い」と思って買っているのかもしれませんが、長期的に見ると資産になるとは思えないし、将来子供たちが相続した時に売ろうとしても、完全に住宅過剰の時代になっていて売れない。

固定資産税や管理コストを負担し続けなければならない「負動産」になるのは目に見えているのに。

藻谷 東京圏では、都心まで40〜50分かかるような場所では新築住宅は売れなくなってきています。例えば埼玉県の春日部。市を縦断する東武伊勢崎線は地下鉄日比谷線や半蔵門線とも直通運転しているので、通勤するのにそれほど悪い場所ではありません。

国道4号や16号も走っているし東北自動車道へのアクセスもいいし、お隣の越谷にはイオンレイクタウンという巨大ショッピングモールもあるけれど、春日部は人口減少が進んでいて、新規の団地開発もない。

一方、関西だと、大阪府北部や神戸市などではいまも盛んに新規の住宅供給があって、都心から40分の駅からさらにバスで20分もかかるようなところの家がまだ売れている。

野澤 そうなんです。それが不思議でならないんです。

藻谷 そんなところに家を建てる業者が後を絶たないのは、買う人がいるからです。これは都市計画の制度がおかしいということの他に、マーケットに問題が、つまるところ買う人のマインドに問題があるのです。

野澤 確かに住宅業界の人に「なぜ将来資産価値を失うような場所に家を造るのか?」と聞くと、「だって買う人がいるんですよ。われわれはニーズをコントロールすることはできません。需要があるんだから、そこに水を差すようなことは言わないでほしい」と反論されるんです。経済学者の人からも同じように批判されます。

藻谷 目先の業績を追う業者はともかく、長い目でものを見るべき経済学者までそういうことを言い出すとは。

歴史を少しでも勉強すれば、多数が支持したことが後々考えても正しかったということは、例外的だと分かります。「市場経済における多数派が常に正しい。今人気のあるものがいいものなんだ」と言うなら、経営者は要らない。実際には、需要の多くは、長く続かないバブルなのです。

野澤 資産価値という点から住宅を見れば、希少性が重視されるはずなんですが、実態はそうなっていませんよね。

藻谷 戦後の日本の住宅業界は、「供給を増やせば市場価値も上がる」という、市場経済原理とは真逆の、謎の信念によって支えられてきたのです。原理的には、供給を増やせば値段は下がるのが当然なのですが。

今から20年以上も前、日本開発銀行で地域振興の調査をしていた時分に、大阪の街づくりコンサルタントと話をしていて、初めてそのことに気づきました。

私が「容積率を上げると供給が過剰になってテナントの家賃も下がるし、地価も下落しますから、やめたほうがいいですよね」と言ったら、「はぁ? 容積率を上げないと地価が上がらないだろうが!」と激怒されたんです。

私は「供給を増やすと値段が上がる」と大真面目な顔で言う人がいることにひどく驚いたんですが、それ以来出会った不動産業界、住宅業界の人はみな同じ考えだったんです。

野澤 たしかに、同じ広さの土地を開発する場合、容積率を上げればより多くの住戸が作れますから、その土地の価値は上がりますが……。

藻谷 これは典型的な「合成の誤謬」です。その土地だけみれば確かにその時には価値は上がるのですが、そうなると隣の土地でも同じことを始めます。つまり、エリア全体で見ればあっという間に供給過剰になって地価が下がるんです。

湯沢町(新潟県)が典型ですね。都市計画もないスキー場エリアで、バブルの頃に林立した超高層のリゾートマンションの部屋が、今は超格安で売りに出ています。

野澤 そうですね。あのリゾートマンションはいまや100万円でも売れない状態でしょう。結局、持ち主にしてみれば資産価値は暴落しても、古くなった家電製品のようにどこかに廃棄することもできない。

所有権がある以上、固定資産税や管理費・修繕積立金という支出だけは負担しなければならない。ものすごい重荷になっているはずです。

藻谷 湯沢のいくつかのマンションでは、水回りが老朽化しているために、蛇口から出る水道水も飲用には堪えず、住民はペットボトルの水を買っていると聞きます。

野澤 えーっ!

■住宅業界の人が買わない物件

藻谷 実際には開発業者はそんな超高層住宅の末路は知っているのです。でも「買う奴がいるのだから、今売れればいい」という「売り逃げの論理」で突っ走っているんです。

東京都心に急増している分譲タワーマンションの多くは、近い将来、高齢者が詰まった「新・山村」になって、その処理は大きな社会問題になります。その頃になって製造物責任を問われるのは、売り逃げを図った不動産会社ですよ。

野澤 だから、建築や住宅業界の人はほとんど、タワーマンションを買ってないですよね。

藻谷 そう、住宅業界の人は超高層物件を買わない。私も家は買っていない。首都圏の家を買うリスクは大きすぎます。

野澤 タワーマンションは修繕コストも膨大になります。大規模修繕や建て替えの際に住民の意見をまとめなくてはならないけれど、何百世帯もの合意を得るのは非常に難しい。

藻谷 消防車の梯子が届かないような高さの建物の修繕はかなり技術的にハードルが高い。湯沢町のように、十分な修繕ができない「立ち腐れ超高層」が激増するでしょう。そして、劣悪な状態になったマンションであっても、居住者は税金や管理費・修繕積立金を負担し続けなければならない……。

野澤 戸建てもタワーマンションも大量に余る時代になってきているのは予想ではなく現実です。こうなった以上、今すでにある空き家を中古住宅として流通できる建物にして売買・賃貸したり、古い空き家は解体・除却することが一般化するような仕組みを整えつつ、都市計画を厳格にし、規制を強化すべきだと思います。

藻谷 高さ制限の厳格な国立市(東京都)では、高層マンションを建設した業者に、住民が訴訟を起こし、一審では20メートルを超える部分の撤去を命じた。地元の不動産業者が「不当な判決だ。これで国立の地価は暴落する」と言っていましたが、現実には国立の地価は今でも上がっている。

野澤 「地区計画」という都市計画制度による規制で、実質的に住宅の供給が一定程度制限されているからですね。住宅過剰時代には、自分の家があるまち自体の資産価値を上げるよう、ひとりひとりが行政に働きかけることが、ますます必要となってくるのでしょう。
http://www.asyura2.com/17/hasan119/msg/875.html


77. 中川隆[7175] koaQ7Jey 2017年3月19日 08:51:51 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[7646]

マンション、上がりきった価格がもうすぐ一気に下落→バブル崩壊へ…これだけの兆候
http://biz-journal.jp/2017/03/post_18388.html
2017.03.19 文=榊淳司/榊マンション市場研究所主宰、住宅ジャーナリスト Business Journal


 不動産の価値を鑑定する場合、3種類の手法があるとされている。同じものを新しくつくるといくらになるのか、という原価法。周辺の似たような物件がいくらで取引されているかという、取引事例比較法。そして、将来得られる収益を現在価値に割引く収益還元法。

 10年ほど前までは、もっぱら取引事例比較法で市場価格が形成されていた。ところが、最近の東京都心立地における収益物件は、もっぱら収益還元法で価格が決まっている。というのは、収益の利回りが軒並み4.5%から5.5%の間に収まっているからだ。

 収益物件というのは、総額が1億円から5億円くらいまでの1棟もののマンションやビル、アパートなどのことだ。いわゆるサラリーマン大家と呼ばれるような、セミプロ級の不動産投資家が購入するタイプの物件。その収益モノの市場に出回っている物件の利回りが、中身のいかんにかかわらず、きれいに4.5%から5.5%のレンジに入っているのが、今の状態だ。なんとも不自然さを感じるのは、私だけだろうか。

 購入金額のほとんどを融資で賄う個人の不動産投資家は、何よりもキャッシュフローを重視する。毎月得られる家賃から融資返済額を差し引いた額がいくらになるのかがキャッシュフロー。

 現在の融資金利を考えると、20年返済くらいでなんとかギリギリ意味のあるキャッシュフローを出せるのが、この4.5%から5.5%の利回りなのだ。本音を言えば6%以上、欲をかけば10%の利回り物件を求めるのが不動産投資家だ。3、4年前までは丁寧に探せばそういう物件を市場で見つけることができた。今はほとんどない、といっていい。わずかにあっても、あからさまに中身のよくない物件だ。空室リスクが高かったり、予想外のトラブルや修繕費が発生しそうな物件は利回りが高い。しかし、そういうハイリスクな物件には投資しないほうがいい。

 堅実な投資を心がけるサラリーマン大家さんたちは、4.5%未満まで利回りが下がった物件には手を出せない。仮に利回りが3%の物件に投資すると、毎月のキャッシュフローが赤字になる。

 サラリーマンのワンルームマンション投資なら、利回りが主目的ではないので3%程度の物件もあり得る。というか、新築のワンルームだと投資利回りは軒並み3%台だ。ワンルームマンション投資というものは、中長期ではかなりハイリスクなのだが、多くのサラリーマンは所得税還付に目を奪われてそれに気づいていない。

■収益物件市場の「剣が峰」

 さて、この利回りが4.5%から5.5%のレンジに、ほとんどの収益物件が入ってしまう現状をどう捉えればいいのだろう。

 私は、「上がるところまで上がりきった」状態だと考える。金利は史上最低レベルに張り付いている。これよりも下がりようがないから、投資家もこの先4.5%未満の物件には手を出せない。つまり、収益物件の市場価格は理論的に今よりも上がることはない。ということは、この先どこかで下がり始める可能性があるということ。

 もっともわかりやすいのは、金利動向だろう。サラリーマン大家が調達できる銀行融資の金利が1%でも上がれば、収益物件の市場価格は下がらざるを得ない。4.5%から5.5%のレンジが、5.5%から6.5%へと移行するからだ。

 たとえば、利回りが4.5%の1億円の物件を、賃料を変えずに5.5%の物件にするには、価格を8182万円にしなければならない。6.5%なら6923万円だ。単純に考えると、投資家にとって調達できる金利が2%上がると、買える物件価格は3割下がることになるのだ。これが市場への下落圧力となることは確実。

 だから、この利回りが4.5%から5.5%のレンジにきれいに収まっている現状は、収益物件市場の「剣が峰」ではなかろうか。

■バブル崩壊前夜

 金利動向はどうだろうか。日本では今のところ史上最低水準が維持されている。日本銀行は金利上昇を神経質なまで警戒しているようにみえる。一方、アメリカは今年中にあと3回の利上げが行われる予定らしい。FRB(米連邦準備制度理事会)のイエレン議長は、常識的なセントラルバンカーだと伝えられている。

 史上例を見ない「異次元金融緩和」により、金利を最低水準に導いてきた黒田東彦日銀総裁の任期は来年の4月8日まで。次の総裁が常識的なセントラルバンカーであれば、「異次元」な状態から「正常」な状態を志向するはず。つまり、金利は今の異様な低水準から徐々に上がっていくことも予想される。

 黒田総裁の退任が秒読みに入る今年の後半から、金利の先高感が本格化するはずだ。収益物件もふくめた不動産市場全体に、今以上の不透明感が広がるだろう。住宅ローン金利が上がれば、マンション市場にも下落圧力がかかる。しかし、なんといっても金利にもっとも敏感に反応するのは、投資向けの不動産市場だ。

 金利上昇の足音が、ひたひたと迫ってきた。不動産の収益物件市場は、まさにバブル崩壊前夜ではなかろうか。


78. 中川隆[7199] koaQ7Jey 2017年3月19日 19:01:04 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[7670]

なぜ「終の棲家」に戸建てよりもマンションを選ぶ高齢者が増えているのか?=廣田信子 2017年3月19日

賃貸アパートから分譲マンション、そして戸建てという順に住み替える「住宅すごろく」に異変が起きています。

「あがり」であったはずの戸建てから分譲マンションへ、または分譲マンションから郊外の団地や格安リゾートマンションへ住み替えるといった、いわゆる「住宅ステップダウン」を選択する高齢者が増えているのです。

無料メルマガ『まんしょんオタクのマンションこぼれ話』の著者・廣田信子さんは、なぜこうした現象が起こるのかを解説したうえで、我が国の深刻な住宅問題についても言及しています。


持ち家で苦しい老後に!? 始まった「住宅ステップダウン」の悪循環

高齢者の「大移動」が始まっている

かつて、収入が増えるとともに

「賃貸アパート」→「分譲マンション」→「戸建て住宅」

と、住み替えで住宅をステップアップさせていくことを「住宅すごろく」と言っていました。

しかし最近では、分譲マンション止まりで、分譲マンションを終の棲家にするケースが一般的になっています。また、超高齢化とともに、すごろくの「あがり」であったはずの戸建て住宅での生活が不便になり、最後、分譲マンションに住み替えるという流れも出てきました。

さらに、バブル崩壊とともに負の遺産になっていた越後湯沢のリゾートマンションを買って移住する高齢者が増えているとニュースを見ました。長年ほぼ全部が空き家状態だったバブル期に造られた戸建ての別荘地にも、移住してくる人が見受けられるようになったといいます。


リゾート地で老後を過ごしたい…というより、非常に安く購入できることから、年金のみの長い老後の暮らしに不安を抱える老夫婦が、終の棲家として購入するというケースが多いのです。

家賃負担が不安で購入する人も、自宅マンションを売って、差額を老後の生活資金に当てるために購入する人もいるのです。

また、リゾートでなくても、都心のマンションを売却して、郊外の団地を購入する人も増えています。差額を老後の資金にするという目的が大きいのです。地域再生研究所の松本恭治先生の言うところの、高齢者の住宅ステップダウンが始まっているのです。

確かに、70歳を過ぎ、国民年金に頼る暮らしだったら、家にお金をかけずに、できるだけ生活資金を持っていたいという気持ちになるのもよくわかります。しかし、高経年で価格が格段に安くなっている分譲マンションは、維持管理に大きな費用が掛かる危険も大きいのです。

越後湯沢のマンションは、管理費と修繕積立金で月2万円で、温泉に入り放題と紹介されていましたが、温泉施設をもつマンションが、今後、この金額で、きちんと維持管理できていくとは思えません。

また、郊外の団地も、こういったステップダウンの住み替えが増えれば増えるほど、お金を掛けた再生の合意形成は遠のきます。そうして再生できずに価格が下がると、また、ステップダウンの住み替えが増えるという悪循環に陥ってしまいます。


真剣に考えられてこなかった「所有することのリスク」

そもそも、持ち家政策で住宅を個人の責任分野とし、老後の住宅に対するコストを考えない年金や高齢者施策には大きな矛盾があると思わざるを得ません。30年前、高齢者は家を借りられないことが大きな問題になっていて、無理してローンを組んででも自宅を持っていないと老後に住むところがなくなる…と、不安を感じさせる風潮が強く、それがマンション購入を促すことにもなったのです。

そして漠然と、購入しておけば何かあったら売却できる資産を持つことになる…と誰もが思っていました。所有することのリスクについては、ほとんど考えられていなかったのです。日本では、年齢が高くなるほど、持ち家率が高まり、しかも、住んでいる住宅も広くなります。家族の数に関係なく…です。で、広い持ち家に縛られ、もて余している高齢者もいるのです。

松本恭治先生の分析では、スウェーデンでは、高齢になるほど、賃貸住宅に住む傾向があります。

55〜64歳では、所有が61.1%、賃貸が22.2%ですが、85歳以上では、所有25.1%、賃貸52.7%と逆転しています。

家族構成やサポートの必要度合いによって、住み替えることができるしくみがあるのです。

持ち家があれば住むところに困らないはずが、簡単に住み替えもできず、その維持管理に生活を圧迫するほどの費用がかかる…。日本の高齢者が直面している住宅問題が、そのまま、マンションの維持管理の課題に直結していると改めて思います。根深い問題です。
http://www.mag2.com/p/money/161244


79. 中川隆[7271] koaQ7Jey 2017年3月22日 12:36:22 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[7743]

数百世帯を見てきたFPが「失敗だな…」と感じる資産運用のパターン


節税目的の「新築マンション投資」


不動産投資を否定するわけではありません。お客さまの中には、不動産投資で素晴らしいキャッシュフローを生み出している方もたくさんいます。しかし、新築マンション投資をフルローンで行っている方の多くは、収支マイナスのキャッシュフローです。持ち出しが毎月、毎年あるんです。

それを指摘すると、返ってくる答えは「でも節税効果もあるんです」です。言い分としては「節税効果も加味すれば収支はトントンだから、最終的に不動産は資産として残る」です。

ふむふむ、そうかもしれませんね。では、シミュレーションは引いてみたんですか?と聞くと、99%の方が「NO」なんです。または、不動産業者(売り手側)の提示してきたシミュレーションを鵜呑みにしています。

いただいた情報を元に、私がシミュレーションしてみると、ひどい結果になります。売却したくても、売却価格でローン残債を相殺できない、いわゆる「担保割れ」状態。しかし手持ちのキャッシュもないという状況です。

まだ部屋が1つならマシなのですが、こういうタイプの方は大抵3〜8部屋をお持ちです。なぜなら、売り手側からしたら「とってもいいお客様」なので、当然売り込みも激しいワケです。そこには、サブリース契約もしっかり入っています。

できれば、購入前に将来の賃料減少、空室、修繕、そして出口戦略(売り時、売値、誰が買うか?、相続等)を現実的に捉えてシミュレーションに反映させ、投資に値するかを熟考してみるべきです。本当に優良物件なら、サブリース契約はそもそも必要なのか?も併せて考えてみてください。

内閣府が発行している「高齢社会白書」平成28年度版によると、日本の人口は2050年に1億人を割り込むと予想されています。そして人口の45%は60歳以上です。

国内の不動産投資は、今後ますます「難しく」なっていくのではないかと思います。
http://www.mag2.com/p/money/161255


80. 中川隆[7394] koaQ7Jey 2017年3月28日 17:05:03 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[7872]

増える空き家、「スラム化」する老朽マンション 撤去費用を支払うのは誰か 2016/7/29
https://news.yahoo.co.jp/feature/271

空き家が増え続けている。

マンション・アパートの空き部屋も含めた空き家総数は、およそ20年後に全国で2000万戸を超えるとみられる。

少子高齢化と人口減少が進む中、戸建てもマンションも、今人気のタワマンさえも、空き家となるリスクとは無縁ではない。さらにその先には、空き家の老朽化という問題も控えている。

老朽化した空き家は誰が処分するのか。その費用は誰が負担するのか。人と家の高齢化の先にある未来のシナリオとは。(ライター・庄司里紗/Yahoo! ニュース編集部)


築46年の木造アパート、解体費用500万円也


羽田空港にほど近い住宅街の一角。いまにも倒壊しそうな築46年の木造2階建てアパートは、まるで「幽霊屋敷」のようだった。


その老朽アパートが大田区によって強制撤去されたのは2014年5月。東京23区内では初の事例だった。


屋根、壁、窓ガラスはあちこちで破れ、鉄製の部材はサビでぼろぼろ(写真提供: 大田区まちづくり推進部)


大田区まちづくり推進部の粟飯原勉係長が言う。「このアパートは、10年ほど前から『強風で剥がれたトタン屋根が飛んできて危ない』など、近隣住民から苦情が寄せられていました」。


所有者は高齢の男性だったが、区の指導にまったく耳を貸さなかったという。だが、こんな状態の空き家でも民法上は立派な私有財産だ。強制撤去すれば、財産権の侵害にあたるため、区は所有者との面談、文書による改善依頼などの対応しかできなかった。


こうした事例の増加に対応して、大田区は2012年、「空き家の適正管理に関する条例」を制定。条件を満たせば強制解体・撤去が可能になった。初の適用となったこのアパートの解体費用は500万円。所有者に請求したが支払われなかったため、土地と預貯金を差し押さえて費用を回収した。粟飯原係長が言う。


「この件では所有者に支払い能力があったから回収できました。ですが、危険な空き家の所有者は金銭的な余裕がない場合もあるかと思います」


では、所有者が支払えないとき、誰がその費用を負担するのか──。


強制撤去の作業中(写真提供: 大田区まちづくり推進部)

全国の空き家数はこの20年間で倍増


日本中に空き家が広がっている。2013年に総務省が実施した「住宅・土地統計調査」によると、空き家の数は全国で約820万戸。この20年間でほぼ2倍に増え、空き家率(総住宅数に占める空き家数の率)も13.5%と過去最高を記録した。


20年間(1993年→2013年)で、空き家率は9.8%から13.5%に。わずかな増加にも見えるが、空き家の実数ではほぼ倍増となる。住宅数全体が増えているためだ(出所: 総務省「住宅・土地統計調査」)


総務省が5年ごとに発表するこの統計では、「空き家」を「賃貸用」「売却用」「二次的住宅(別荘)」「その他」に分類している。そのうち、とくに問題視されるのは、「その他」の空き家だ。冒頭の老朽アパートのように長期間放置され、倒壊などが懸念される危険な状態の空き家も含まれており、その数は約318万戸に達している。


「その他」は、老朽化して住めなくなった廃屋や、相続などに伴い住む人のいなくなったもの。マンションやアパートは1部屋を1戸と数える(出所: 総務省「住宅・土地統計調査」)


空き家が及ぼす悪影響は倒壊や崩落のみならず、不審者の立ち入りや放火などの犯罪の誘発、樹木の繁茂や不法投棄、景観悪化など多岐にわたる。


そのため各自治体では、こうした空き家に立ち入り調査し、強制撤去できる独自の管理条例の制定を進めている。2015年4月時点で、条例を施行済みの自治体は431を数える。この流れを受けて国も、自治体の取り組みを支援する「空家等対策の推進に関する特別措置法」(以下、特措法)を制定、2015年5月から全面施行に踏み切った。


一方、気になるのは、発生した費用を実際に「誰が」負担するかだ。冒頭の大田区のケースでは所有者が支払えたが、公費を検討せざるをえないケースも十分ありうる。例えば、国の特措法を初めて適用した神奈川県横須賀市のケース(2015年10月)では、倒壊の危険のあった空き家の撤去費用の全額、約150万円を市が公費=税金で負担している。


空き家の数が右肩上がりで増え続ける以上、このように公費で解体するしかない空き家の数も、増えていくだろう。

実は過疎化地域より都市部が深刻


そもそも、空き家はなぜ増えるのか? そこには日本の社会背景がある。


終戦から1960年代半ばにかけて、人口の急増による住宅不足が深刻化。その結果、宅地開発が郊外に広がるとともに、「質より量」の論理で寿命の短い住宅が次々と建設された。そう指摘するのは、富士通総研の米山秀隆主席研究員だ。


「今、日本は人口減少のフェーズに入っているのに、住宅数は増え続けている。住む人が減って家が増えれば、不便で条件の悪い住宅に人が住まなくなり、空き家が増える。つまり、無秩序に住宅を大量供給する日本の現状が空き家増加の構造的要因なのです」


住む人は減っているのに、家はまだ増えている。都内のマンション建設現場(撮影: 塩田亮吾)


国土交通省の「空家実態調査」(2014年)によると、空き家が発生するのは、多くが家主(居住者)が亡くなった後の相続のタイミングだ。相続人が遠方にいて居住できないといった理由に加え、家は売るにも壊すにもお金がかかる。それが嫌われ、結果的に「放置」される。


地価が安い郊外や地方都市では、空き家の処分にかかるコストが資産価値を上回るケースが少なくない。そのため、過疎化や高齢化が進む地域ほど空き家化も進む。各自治体では「空き家バンク」の設置や独自の移住支援策など、空き家を利活用するための取り組みが本格化しているが、「事態がより深刻なのは東京をはじめとする都市部だ」と米山氏は言う。


「空き家『数』で見ると、都市部が圧倒的に多い。最多の東京は約81.7万戸、2位の大阪が約67.9万戸で、その大部分は『賃貸用』の共同住宅です。今は一時的な空室も多くありますが、10〜20年後には、将来にわたり借り手のつかない老朽物件が、膨大な数、都市部に溢れる。戸建てと違って簡単には壊せない老朽マンションの増加は、都市が直面する大きな課題です」


とりわけ深刻なのは、都市部で多くの人が「終の住処」として購入する分譲マンションの老朽化である。


築50年になるという分譲マンションの一角。数回目の大規模修繕か、建て替えかの決断を迫られる時期だろう(撮影: 塩田亮吾)

都市部の問題は「マンション老朽化」にあり


分譲マンションの問題は、建物と所有者が同時に年老いる「2つの老化」だ。まず、購入時には若かった所有者も次第に年を取る。高齢となって老人ホームに入居したり、亡くなった後に相続人が賃貸に出したりすれば、空室化・賃貸化が進む。一方、建物自体も時間の経過とともに老朽化が進み、修繕や建て替えが必要になる。


築40年のマンション。ツタにおおわれる外壁は、趣があるというより寂れた雰囲気(撮影: 塩田亮吾)


分譲マンションの場合、修繕や建て替えには所有者の合意形成が欠かせない。だが、空室化・賃貸化の進んだマンションでは居住者・所有者が多様化するため、合意形成はスムーズに進まない。「こうして打つ手がないまま時間だけが過ぎ、極限まで老朽化したマンションは、人がまともに住めない空き家となり、管理もされずに放置される。いわゆるスラム化のリスクが高まるのです」(米山氏)。


東京城南地区に物件を所有する竹田裕也氏(仮名・52歳)は、まさにそんな危機に直面した一人だ。


竹田氏は2000年頃、投資目的で5階建てマンション内の数室を購入。1970年代半ばの建設と築年は古いものの、JRの主要駅から徒歩圏内という立地の良さと、広めの1LDKという使いやすい間取りで、借り手はすぐについた。問題はその数年後、築30年を過ぎた頃に起きた。


「建物全体で漏水事故が頻発したんです。共用部の給排水管に問題が見つかり、修理が必要でした」。ところが、修理の発注者となる管理組合(各室の所有者全員の団体。マンション全体の持ち主と見なされる)自体が機能していなかったのだ。


竹田氏が数室を所有するマンションの設備。給排水管の補修・更新は、老朽化マンションの最も深刻な問題の一つだ。(撮影: 塩田亮吾)


当時、居住者の大半は賃借人。又貸しによる事務所利用やウィークリーマンションとして使われているケースもあった。大規模修繕は1990年頃に行われたきりで、その後の長期修繕計画もなかった。


そこで竹田氏は自ら管理組合の理事となり、マンション管理業者に運営を委託。この業者とともに長期修繕計画の策定や管理体制の見直し・修繕費の積み増しなどを行った。


その結果、2012年にようやく「外壁の塗り直し」や「屋上の防水工事」を中心とした2回目の大規模修繕が実現。マンション内に秩序が戻り、「スラム化という最悪の事態は免れた」という。現在管理組合では耐震化工事に向けた話し合いが続けられている。


「耐震化工事には修繕積立金だけでは足りないので、2000万円ほど金融機関から借入をしなければならない。所有者の合意形成は簡単ではありませんが、みなさんに理解を求めていくつもりです」


管理組合の理事を務める竹田氏(右)と、マンション管理業者の担当者たち(撮影: 塩田亮吾)

建て替えできるのは好条件のマンションだけ


老朽マンションに対する解決策は、修繕で「延命」するか、建て替えて「再生」するかしかないが、建て替えられるケースは限定的だ。


これまで20件以上のマンション再生に携わった旭化成不動産レジデンスの大木祐悟主任研究員は、建て替え事業の難しさをこう語る。


「現行法では、所有者の5分の4以上の賛成で建て替えできるようになっています。ただ、築年数の古いマンションは高さ制限や容積率(敷地面積に対する総床面積の割合。場所ごとに上限が決まっている)などが現在の法律に不適格のものが多数あります。こうしたマンションを現行法に合わせて建て替えると、建て替え前の部屋の広さを維持できない場合がある。さらに、所有者が建て替え費用を負担する可能性も高く、合意が得られないケースが多いんです」


大木氏が再建に携わった「同潤会江戸川アパートメント」(1934年築、新宿区)は、まさにその典型例だった。建物の傾きが確認された1970年代以降、何度も建て替えが検討されたが、所有者間で条件が折り合わず、計画はそのたびに頓挫。建物の老朽化は加速度的に進み、壁の落剥や雨漏り、ガス漏れなどが常態化する有り様だった。


建て替え前・建て替え後の同潤会江戸川アパートメント。旧建物の外壁は、戦前に普及した「リソイド」という材料を塗りつけた左官仕上げ。建て替え後はタイル貼り(写真提供: 旭化成不動産レジデンス)


最終的には、築後71年(2005年)にしてようやく建て替えが実現したが、建て替え後に所有者が得られた専有面積は平均で建て替え前の半分程度にとどまった。


「立地が良く、敷地や容積率に十分な余裕がある場合を除き、マンションの建て替えは非常に難しい。管理組合から相談を受けて実際に建て替えられるのは10件に1件以下というのが実情です」。つまり、ほぼ9割の分譲マンションは建て替えできず、老朽マンションとしてこの世に残り続けることになる。


建て替えが難しいのは老朽物件だけではなく、容積率を上限まで使って建てられていれば同様の問題が起こる。もちろん、近年人気のタワーマンションも例外ではない。


建て替え前の同潤会江戸川アパートメント。外壁が剥落するなど危険な状態だった(写真提供: 旭化成不動産レジデンス)

タワーマンション、スラム化の恐怖


タワーマンションは眺望の良さや共用施設の豪華さが人気を呼び、都市部を中心に2000年前後から急激に増加。高さ60mまたは20階建て以上のものがこれまでに約1000棟(約30万戸)建っている。こうしたタワーマンションが老朽化した場合はどうなるのか。前出の米山氏は「建て替えは難しい」と首を振る。


「容積率に余裕がある場合は、建て替え時に床面積を増やせるため、その分を販売して費用を賄う方法があります。しかし、ほとんどのタワーマンションは容積率を目一杯に使って建てているため、この方法は使えません。


建て替えないとしても、建物規模や戸数が桁違いのタワーマンションは維持修繕のコストも高い。適正に維持管理されなかった場合、スラム化のリスクがあるのは、タワーマンションも例外ではありません」


このようなリスクを前に、対策に乗り出した自治体がある。全国最多のマンション戸数を抱える東京都だ。東京都では、2014年末時点で約168万戸ものマンションがあるにもかかわらず、さらに毎年4万戸前後のマンションが新規に供給されている。そのため東京都都市整備局は今年3月、「良質なマンションストックの形成促進計画」を策定。「マンションの適正な管理の促進」「老朽マンション等の再生の促進」を柱とする今後10年間の目標と施策を定めた。


東京都都市整備局の小林秀行課長は「今後は行政がマンションの管理に関与する必要がある」と説明する。「この状況が続くと、所在地などにもよりますが、築年の古いものから空室化が進み、管理組合活動が低下して管理不全に陥ることも心配されます。今回の取り組みは、こうしたマンションの管理不全を予防する仕組みづくりに向けた第一歩です」


築40年のマンションの、居住者が退去して間もない1室。無人の住まいは加速度的に荒れていく(撮影: 塩田亮吾)

巨額の費用負担、行き着くところは税金


マンションのスラム化を防ぐには、修繕を含む適切な維持管理が最も有効な対策だ。しかし、修繕を繰り返したマンションも、いつかは寿命を迎える。そうなれば建物を解体し土地は売却という「看取り」が必要になるが、そこにはハードルがある。所有者全員の同意を得なければならない点だ(耐震強度不足のマンションなどの例外はある)。


もう一つのハードルは、費用の問題だ。マンションの解体費用は、現在の相場で1戸当たり約200万円。50戸のマンションなら1億円がかかる。敷地の売却で処分費用を賄えるケースを除き、高齢化や賃貸化が進む老朽マンションの住民が費用を捻出できる可能性は限りなく低い。


こうして所有者たちが「看取り」を放棄したマンションは、スラム化・廃墟化した後、最終的に行政が公費で取り壊すしかなくなる。


バブル期に大量供給されたマンションが軒並み「築40年」を迎える2030年代半ば、老朽化の目安となる築40年超えのマンションは全国で約277万戸まで膨れ上がる。もし、そのうちの5%(約13.9万戸)でも行政が解体することになれば、1戸当たり200万円をかけ算しておよそ2780億円の公費が投入される計算だ。この巨額の撤去費用を賄うのは、マンションが立地する自治体の住民の税金だ。


つまり、老朽マンション問題の行く手には、何万棟という膨大な数のマンションの解体コストを、所有者とは無関係の市民が税金で肩代わりさせられる未来が待っているのだ。


築年数が古く、適正な修繕が行われていない建物では、壁のペンキの剥がれなど、全体に傷みが目立つ(撮影: 塩田亮吾)


前出の富士通総研・米山氏は今すぐはじめるべき対策として、所有者の負担において建物を解体するための「解体積立金」の制度化を提言する。


「マンションの寿命が尽きたら解体する前提で、あらかじめ所有権には建物の耐用年数に見合った有効期限を設定して、購入者が解体積立金を積み立てる制度をつくる。そうすれば、修繕でも建て替えでもない第三の道として『解体』をスムーズに選べるようになります。建物の寿命とともに所有権も期限切れとなり、建物は積立金で解体する。現実として、ほとんどのマンションが建て替えできない以上、その方が合理的でしょう」


米山氏の試算では2033年、全国の空き家率は28.5%。およそ3軒に1軒が空き家となる数字だ。


隣人のどちらかは空き家が当たり前という未来は、わずか十数年後に迫っている。だが、そんな未来など永遠にやって来ないかのように、今日も日本のどこかで家が建てられている。


「住みたい街ランキング」上位の住宅街でも、建物の老朽化は確実に進んでいる(撮影: 塩田亮吾)
https://news.yahoo.co.jp/feature/271


81. 中川隆[7420] koaQ7Jey 2017年3月30日 10:41:19 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[7901]

 

住宅ローンが返せない!競売を逃れることができる「任意売却」〈AERA〉
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170329-00000083-sasahi-life
AERA 2017年4月3日号


住宅ローンを返済する世帯のうち60代と70代が3割を占める。高齢化も深刻だ(総務省統計局「平成21年全国消費実態調査」)


 非正規社員、失業、高齢化、病気――。いま、奨学金や住宅ローンなどの借金返済に困る人が増えている。明るい未来を担保にして借金が出来る時代は終わりつつあるのか。AERA 2017年4月3日号では「借金苦からの脱出」を大特集している。

 失業や離婚、病気などで住宅ローンの返済ができなくなるケースは多い。滞納を続ければ、あっという間に自宅は競売にかけられ強制執行されてしまう。どうすればいいのか。

*  *  *

 会社員の男性(46)は、離婚して出て行った元妻と子どもに、毎月養育費を仕送りしている。その負担が苦しくなってきたところに、勤務先が定時退社を推奨するようになり、残業代頼みだった収入が激減してしまった。

「もう、住宅ローンを払い続けられない──」

 11年前に3800万円のローンを組んで手に入れたマイホーム。残債はまだ3千万円もあった。近くの不動産会社に自宅の査定をしてもらったところ、評価額は「2200万〜2500万円程度」という回答に愕然とした。これではたとえ自宅を売却しても、ローンの完済は不可能だ。

 ローンは払えないが、家を売ろうにも売れない。こうしたケースで住宅ローンの延滞を続けていると最終的にどうなるのだろうか。住宅ローン・借金問題に詳しい弁護士の須山幸一郎氏は、こう話す。

「一般的にはローン債権を持つ金融機関に自宅を競売にかけられることになるでしょう。競売での落札額は時価の60〜70%程度の低額になることがほとんど。残った債務の支払いが困難な場合は、裁判所に自己破産の申し立てをすることになります」

●競売が近所にバレて

 落札されれば自宅は買い受け人のものになり、明け渡さなければならない。たとえ行き場がなくても、居座ればいずれ強制執行で追い出されることになる。競売で落札するのは転売目的の不動産業者が多く、近所に売り出しの広告をバラまいて、競売にかけられたことが知られてしまうケースもある。

「マイホームをあきらめざるを得ない場合、競売にかけられる前に『任意売却』するという選択肢もあります。一般的には競売よりも高い価格で売却でき、生活再建もしやすくなります」

「任意売却」とはどのような仕組みなのか。

 住宅ローンの支払いが困難になった人に対してコンサルティングを行っている「任意売却119番」の富永順三代表はこう説明する。

「任意売却は借入先の銀行の同意を得て、自宅を競売にかけることなく売却することです。家を手放さなければならない点は競売と同じですが、任意売却のほうがさまざまな面で有利なことが多い」

 富永氏によると、競売では入札者のほとんどが転売目的の不動産業者で、市場価格を大きく下回る価格で落札されることが多い。これに対し、任意売却なら通常の不動産売買と同じように売却するので、本来の市場価格に近い値段で売れる。

 また、手元に1円も残らない競売とは異なり、任意売却なら売却代金の中から引っ越しや再出発の資金として30万〜50万円程度を手元に残せたり、明け渡しの時期も相談に応じてもらえる可能性もあるという。裁判所で公告される競売とは異なり、隣近所に知られることなく引っ越しすることも可能だ。

 中でも最も大きな違いは、売却後に残ったローンの扱いだ。

「ローン返済が苦しくなった人の多くは自宅を売ればいいと考えるのですが、現実の評価額はローンの残債を下回り、売却しても完済できないことが多い。競売で安く買いたたかれて多額のローンが残れば、自己破産に追い込まれて全資産を失う可能性も高まりますが、比較的高く売れる任意売却で残債を少なくできれば、自己破産せずに生活を再建する道も開けます」

 しかも、金融機関に交渉することで残ったローンの減額に応じてもらえたり、月々の返済額を少額に抑えてもらうことが可能だという。

「一般的に任意売却後に残ったローンは、不良債権として金融機関から債権回収会社(サービサー)に債権譲渡されます。サービサーは債権価格のわずか数%程度で買い入れているので、返済条件には柔軟に対応してくれることが多い」

●返済が月5千円に

 例えば、任意売却後に残ったローンの額が600万円程度の場合でも、話し合いによっては100万円程度まで減額してもらえたり、月5千円から1万円程度といった少額での分割弁済が認められる例はよくあるという。

「債権譲渡というと、怖い取り立てが来るのでは?と心配する人もいますが、悪質な取り立ては法で禁じられています。サービサー自体も金融機関の子会社が多いので心配ありません」

 任意売却の手続きは複雑なため、通常は「任意売却119番」のような専門の会社に依頼することになる。

 同社の場合、売却が成立した際に、金融機関側から成功報酬の配分を受ける仕組みで、相談者が直接手数料を支払う必要はないという。

 ただし、任意売却にも当然ながらデメリットはある。原則的にローン契約があるうちは対象物件の売却はできないので、その契約を無効にするため3カ月程度ローンを延滞する必要があるという。その場合、いわゆる「信用情報」に傷がついて、ブラックリストから消えるとされる5〜6年程度は新たなローンは組めなくなる。

「任意売却を検討した時点ですでに延滞している場合は、なるべく急ぐ必要があります。通常、滞納が始まってから半年から1年で競売にかけられてしまうので、それまでに任意売却を成立させる必要があるのですが、買い手が見つかるまでに時間がかかると間に合わないケースがあります」

●5%が不良債権

 富永氏によると、住宅ローンの返済が苦しいと相談に訪れる人の中で、その原因として最も多いのが「収入減」で、3割近くを占める。勤務先の経営不振で賃金を大幅カットされたり、早期退職を余儀なくされて相談に来る人は増加傾向にあるという。

 長期固定金利で人気の住宅ローン「フラット35」を提供する住宅金融支援機構のデータによると、同機構が持つ債権のうち不良債権にあたる「リスク管理債権」の比率は5・12%(2015年度)。すでに返済不能、あるいは困難になっているローンは少なからずあることがわかる。

 任意売却は競売よりも有利な点が多いとはいえ、住み慣れた自宅を手放すのはつらい選択だ。須山弁護士は、条件によっては自宅に住み続けられる道もあると話す。

「任意売却は、マイホームを維持しながらの生活再建が可能かどうかを検討してからでも遅くはない。支払い条件が緩和されれば何とかなるなら、まずは金融機関に返済条件の変更(リスケ)を申し込むという選択肢があります」 

 リスケには、返済期間の延長と一時的な返済猶予の二つの方法があり、例えば残り15年のローンを10年延長してもらったり、1年間だけ元金据え置きで利息だけを返済するといった変更を認めてもらったりすることで、月々の返済負担を減らすことができるという。

 ただし、リスケには審査があるうえ、ローンそのものを減額できる制度ではない。支払期間が長くなったり、優遇金利が適用されなくなったりすることで、総支払額が増加するといったデメリットもある。

「子どもの受験や進学で一定期間だけ家計が苦しいときや、配偶者も働きだせば返済が可能となるような場合に利用されることが多い」(須山弁護士)

●住み続ける選択肢を

 住宅ローンの支払いが困難になったケースの中には、キャッシングや銀行のカードローンなど高金利の借り入れをして住宅ローンの返済にあて、その借金が膨らんでいるケースも少なくない。

 また、子どもの受験や進学で多額の教育ローンを組んだばかりに行き詰まるケースもある。こうした住宅ローン以外の負債が減少すればなんとかなりそうな場合には、いわゆる「住宅ローン特則付きの個人再生申し立て」という制度を活用する余地があると須山弁護士はいう。

「裁判所を通じて債務を減額してもらう個人再生手続きの特則で、住宅ローン以外の負債を大幅に圧縮することで住宅ローンを支払えるようにし、結果的にマイホームを維持できる制度です」

 減額される額は負債の額によって異なるが、住宅ローン以外の負債が500万円以上1500万円以下の場合は、最大5分の1にまで圧縮され(小規模個人再生の場合)、これを原則3年で返済する。ただし、減額されるのは住宅ローン以外の負債だけなので、元々住宅ローン自体の支払いが不可能になっている場合はこの特則は利用できない。

 また、任意売却してもそのまま住み続けるという選択肢もある。「リースバック」といわれる方法で、売却した相手に家賃を支払って同じ家に住み続けるという制度だ。子どもの学校などの理由で一定期間は住み続けたい場合などに活用される例が多く、将来買い戻すことも可能になる。

●相談はなるべく早く

 神奈川県の別の会社員の男性(61)は、定年後に身分が嘱託となって給与の額が激減、子どもの塾や教育費が予想以上に膨らんで、月15万円の住宅ローンが払えず、リースバックを活用したという。

 自宅マンションのローンの残債は1700万円だったが、1200万円で不動産会社に売却し、月8万円の家賃で賃貸契約を結んでそのまま住み続けている。

 残った500万円のローンは150万円に圧縮してもらい、月1万円を分割弁済中だ。売却価格がローン残債を下回るケースでのリースバックは特殊な例ではあるが、不可能ではないという。子どもが社会人になる3年後には買い戻しを希望している。

 できれば避けたい競売も、デメリットばかりではない。裁判所による競売手続きの開始決定が出てから、落札者に所有権が移転するまでには通常半年以上、長ければ1年近くかかる。その間は住み続けることができるので、早い時期に賃貸物件に引っ越すよりも結果的にその期間の家賃相当額を節約できるという効果がある。

 競売の前に自己破産をして、破産管財人が任意売却を試みるケースもあるが、この場合でも破産管財人が任意売却を成立させるまでは事実上住んでいられることになる。

 住宅ローン返済に行き詰まっても、方策はある。須山弁護士はできるだけ早く、延滞を始める前に弁護士に相談してほしいと話す。

「延滞が始まってしまうと、マイホームを維持できるリスケや住宅ローン特則付き個人再生は難しくなることもあり、選択肢が狭まってしまう」

 最後に、前出の富永氏はこうアドバイスする。

「当社に相談に来る方の多くは『借りたお金を返せないなんて情けない』と罪悪感に苦しんでいます。しかし、不動産の価値が下がってしまったのは個人の責任ではありません。あまり自分を責めず、前向きな気持ちで生活再建を図ってほしい」

 早めの行動が重要となる。(ライター・森田悦子)


82. 中川隆[7462] koaQ7Jey 2017年4月02日 12:47:41 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[7946]

大流行のマンション投資は本当に大丈夫か、赤字物件にならない方法〈AERA〉
AERA 2017年4月3日号


駅近でも室内の設備が古い物件は敬遠されるという。空室リスクを避けるためにリニューアルするとオーナーの負担はさらに増す(撮影/岡田晃奈)

 非正規社員、失業、高齢化、病気――。いま、奨学金や住宅ローンなどの借金返済に困る人が増えている。明るい未来を担保にして借金が出来る時代は終わりつつあるのか。AERA 2017年4月3日号では「借金苦からの脱出」を大特集している。

 不動産投資セミナーはどこも活況。しかし話をうのみにして無理にローンを組んでしまった結果、銀行への返済を滞納して債務超過に陥る人も少なくない。

*  *  *
「考えが浅はかでした」

 こうため息をつくのは50代の女性会社員。関東の地方銀行などから総額1億円の融資を受け、23区内にワンルームマンション6部屋を所有していたが、月々のローン返済が苦しくなり、昨年10月、全国住宅ローン救済・任意売却支援協会(東京都新宿区)に駆け込んだ。

「赤字になっても、『確定申告をすれば税金が還付され、赤字を相殺できる』『生命保険にもう一つ加入したと思う程度の金額でまかなえて、ローンの支払いが終われば自分のものになる』という不動産会社の営業トークを真に受けてしまいました」(女性)

 将来、年金だけでは生活が成り立たないという不安から、少しでも子どもたちに資産を残したいと2009年頃、2千万円のワンルームマンション2部屋を購入した。月々の家賃収入各7万8千円に対して、ローンの返済額、管理会社への代行手数料、管理費、修繕積立金などを差し引くと1部屋あたり年2万円、合計4万円の赤字が出た。営業マンの話の通り、確定申告で赤字分と固定資産税は相殺できたが、2年目からは空室が出てしまい、家賃を下げざるをえなくなり計画通りにはいかなくなった。苦情を言うと、

「お薦めの物件があるんですよ」

 と、マイナス分を埋めるため3軒目のマンションを紹介されて購入した。利便性のいい場所で空室が出ず、月々の収支も黒字になった。それ以来、

「調子はどうですか?」

 と、営業マンが連絡をひんぱんに入れてくるようになり、その後も勧められるままマンションを次々と買い増したところで赤字が拡大。昨年、ついに負債は年間100万円を超えてしまった。

●女性からの相談が増加

「もちろん購入前には下見にも行きました。商店街が近くにあったので、空室にはならないと思っていたのですが、借り手が現れず、家賃を値下げした。当初の計画よりも、家賃収入が少なくなるという想定外のことが起こりました」(女性)

 同協会では、年間600件程度の相談が寄せられ、投資用物件に関する相談は前年と比べて6割増えた。なかでも、女性からの相談が多くなったという。

「ひと昔前なら正社員でも女性には住宅ローンの審査は通りませんでしたが、最近は男女問わず頭金ゼロでもマンションを購入できるようになりました。投資用マンションも、以前と比べると購入のハードルが下がったので、年収の高い女性なら簡単に入手できるようになったのです」

 同協会の田森雄一東京本部長はこう見る。

 東京カンテイによると、首都圏の新築ワンルームマンションの供給戸数は年間1万件を超え、価格は平均で2765万円(16年)と、バブル期に迫る勢いで上昇し続けている。これに対して平均賃料は戸当たり8万5399円で、年間の家賃収入から購入物件を割って出す平均表面利回りは3.71%と、年々低下している。

 間取りがよくなく、最寄り駅から徒歩7分を超えるような物件には買い手がつかない状態になってきているという。そんななか、地方銀行と販売会社が手を組んで審査のハードルを低くして、借りやすくするといったケースもあるという。

 不動産コンサルタントの長嶋修氏がいう。

「超低金利なので銀行はローンを貸し出さないと利益が出ない状況になりましたが、住宅ローンの新規契約は頭打ち。地元に需要がない地方の銀行が、販売会社と手を組んで東京や神奈川で、投資用マンションのローンを提供しているという話をよく聞きます」

●表面利回りがよくても

 不動産投資に失敗する人の共通項は、収益の見通しが甘いこと。利回りのカラクリに気づいていない人も多いという。

「購入する際には、収支のシミュレーションを提示されるのですが、諸経費を低めに設定しているケースを見かけます。表面利回りが仮に年5%などと提示されると、低金利の今、『とてもいい利回りだ』と思ってしまうのですが、管理費や修繕積立金、固定資産税、管理会社への代行手数料などが差し引かれますと、手取りは少なくなり利回りは低下します。家賃収入から諸経費を差し引いた実質利回りを見なければならないところを、表面利回りで判断してしまうことが失敗の原因のひとつです」(長嶋氏)

 さらに、投資用マンションのローンは住宅ローンよりも金利は高く、2〜4%に設定されていることが多い。月々の返済額が多いと収入よりも支出が上回り数千〜1万円程度、自分の給料から持ち出すケースもザラだという。1万円程度の持ち出しであれば、「生命保険に加入している」レベルで済むのかもしれないが、前出の会社員のように、赤字を補填するために買い増して債務超過に陥るケースも出ている。

 物件が赤字になるかどうかを見極めるためには、経年劣化による家賃の減額分を毎年1%見込むこと。また、入退去時に空室になる期間など「空室リスク」をあらかじめ見込み、家賃が相場の価格とかけ離れていないかどうかを判断する。さらには、修繕積立金など「年々増える費用」を前もって把握する──などと、慎重に判断することが求められる。

●婚活サイトで詐欺

「営業マンのトークでは、家賃収入とローンの支払いばかり注目してしまいますが、家賃収入が入ってきても物件に資産価値がなくなれば意味がない。レントロール(家賃明細書)で、直近の契約賃料や契約期間、空室部分の想定賃料などを確認すると、どんな物件なのかわかります。だいたい営業マンが提示した金額通りにいくことはほとんどありませんね」(同)

 手持ちの赤字物件はどうしたらいいのか。

 前出の女性は、全国住宅ローン救済・任意売却支援協会のサポートを受け、任意売却することを決意したが、手元には同協会の査定で約600万円の残債が残る見込みという。

「多重債務者は私どもに協力する弁護士を紹介して債務整理、自己破産を提案することもあります」(前出・田森氏)

 あまりにも悪質な勧誘や、詐欺まがいの手口で購入してしまった場合は、裁判で売買を帳消しにすることもできる。

 東京のクレジット・リース被害対策弁護団では「投資用マンション被害窓口」を立ち上げ、実際に14年2月から15年10月までの間に、原告計26人が3次にわたる集団訴訟を東京地裁に起こした。集団訴訟は係争中だが、男性の原告1人で提訴していた別の裁判では、昨年3月に一審判決があり、裁判所は被告の勧誘会社と勧誘員に1355万円を支払うように命じた。

 営利目的を隠して婚活サイトに登録した勧誘会社の女性社員の勧めで埼玉県内のワンルームマンションを2300万円で購入したが、契約後は疎遠になり、相場よりも1千万円高額だったことが判明したという。

●サクラ役の上司が登場

 弁護団の平澤慎一弁護士が言う。

「婚活サイトでは、最初はメール交換をして何回か会って、好意を持っていると思わせる。心を許したところで、『税金がもっと安くなる方法があるよ』などと、投資用マンションを勧めてくる。『彼女はあなたのことが本当に好きみたいだ』などと、サクラ役の上司まで登場して、自分の将来のことを考えてくれていると思わせて購入させる。宅建業法では、重要事項説明書の説明を義務づけていますが、投資利回り何%という説明には規制がなく、法律の盲点です」

 投資用マンションという高価な商品を購入する際には、勧誘者の勧めに疑うことなく乗ってしまったり、営業マンが示す利回りを簡単に信じることは厳禁。

 いずれにしても、高額な商品を購入する際には、ひとりで決断しないことが大事といえる。(ライター・村田くみ)


83. 中川隆[7482] koaQ7Jey 2017年4月03日 09:56:58 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[7966]

新築の家は買った途端、 2割値下がりする!
http://diamond.jp/articles/-/122845
2017年4月3日 生形大 ダイヤモンド 書籍オンライン


お金をふやすために知っておきたい住宅選びのコツ


 今回も、住宅選びのポイントをご紹介します。

 まずは「新築は買った途端、2割値下がりする」という常識です。

中古でも資産性を重視して購入する外資系エリートとは違い、日本人は自宅を購入するときに新築を好みます。「家を買う=新築」と思い込んでいる人も多いようです。

 確かに、新しい家は気持ちいいですし、設備も最新で使いやすい。

 しかし、資産価値の点からは買うべきではありません。なぜなら新築マンションは、「買った瞬間に2割値下がりする」からです。

 マンションディベロッパーは多くの経費を掛けて新築マンションを販売しています。チラシやホームページの費用、モデルルームの建築費、営業マンの人件費等々です。さらに自社の利益も上乗せしなければなりません。

 そのような諸々の経費が販売価格の2割を占めているのです。

 新築建売住宅の場合も、マンションより割合は少ないものの、やはり販売価格の1割以上を経費が占めています。

 したがって、都心の好立地のマンションは別として、他のほとんどのエリアで買った新築マンションは、買った後にすぐ売ろうとしても2割ほど低い価格でしか買い手は付かないのです。

 一方、世の中には、かなりの築年数が経った中古マンションであっても価値が下がらない物件があります。たとえば東京・渋谷区の広尾にある「広尾ガーデンヒルズ」。築30年を超えていますが、2000年頃から価格はほぼ下がっていません。それどころか2012年頃からは価格が徐々に上がっています。

 先見の明がある人は、このような物件を買っています。

 私が投資用にマンションを買う場合も当然、新築などは狙いません。一番の狙い目は、築18〜20年頃の物件です。

 新築マンションは先ほど説明した通り、販売開始直後に価値が大幅に下がります。その後も右肩下がりを続けますが、この下がり方がゆるやかになるのが築18〜20年頃なのです。

 投資用の不動産は5年ほど保有してから売却することが多いのですが、横ばいの時期に買えば、売却時に損をする可能性も低くなります。きれいにリフォームして売りに出せば、買った時より高く売れることもあるくらいです。

将来の「資産価値」を
考えた住宅選び

「一生住み続けるつもりだから、資産価値なんて関係ない」という人もいるかもしれません。

 しかし、本当に住み続けられるかどうか、先のことは誰にもわかりません。リストラ、離婚、病気など、何らかの事情でお金が必要になり、家を売らなければならなくなる可能性もあります。そうなった時に資産価値が大きな意味を持ってきます。

 例に挙げた日系企業の先輩のケースでは、現在、買ったマンションの価値が住宅ローンの残債を下回っています。こうなると、万が一のことが起こっても、売るに売れない状況です。売ったとしても住宅ローンが残ってしまうからです。

 逆に外資系の先輩は、最初から一生住み続けるつもりは全くなく、家族構成や仕事の変化に応じて、その都度、新しい家に住み替えていくつもりでした。

 実際、購入10数年たってから銀座のマンションを売却し、今度は港区の6000万円ほどのマンションに引っ越しました。10数年間のトータルでの住居費はほぼ無料どころかむしろ自宅を売却して数千万円の貯金まで手に入れました。しかも自宅の売却の場合は3000万円までの特別控除があるので、売却益が3000万円までなら税金もかかりません。ただ自宅に住んでいただけで資産形成ができてしまったのです。

 マイホームは人生の三大出費に数えられる高い買い物です。だからといって、郊外の戸建や新築マンションを選んでいては、結果的に損をするだけ。

 将来のことを考えれば、少しだけ背伸びをしたとしても10年、20年たっても価値の落ちにくい住宅を購入することが大切なのです。


84. 中川隆[7936] koaQ7Jey 2017年4月20日 13:06:11 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[8427]


2016.1.12 工事費高騰でピンチ!マンション大規模修繕の深刻
http://diamond.jp/articles/-/84383

約12年に1度の周期で実施されることが多いマンションの大規模修繕。しかし、昨今の工事費高騰で積み立て不足に陥っている管理組合は数多い。解決のために知っておくべきポイントを解説する。

工事費は3年で3割アップ!
オリンピック前はさらなる上昇も

「管理会社から大規模修繕の見積もりを出してもらったら、積立金が2割も不足していることが分かったのですが…」。最近、マンション管理コンサルティング会社・さくら事務所でコンサルタントを務める土屋輝之氏の元には、こんな悲鳴のような電話がたくさんかかってくるという。


いざ管理会社から大規模修繕費用の見積もり金額が送られてきて仰天−−建設費用高騰に苦しむマンション管理組合は、どう行動すべきだろうか?

 約12年に1度のペースで行われることの多い、マンションの大規模修繕。住民から「管理費」を毎月徴収し、修繕費を積み立てるのだが、その修繕費が大幅に不足し、窮地に陥っている管理組合が続出しているのだ。

 原因は全国的な工事費高騰だ。東日本大震災の復興需要をきっかけに、長年低水準で推移していた全国の工事需要は増加に転じ、そこにアベノミクスによる景気回復、さらには東京五輪の開催準備などが加わったために、「2013年春を基準にすると、工事費は今、3割くらいは値上がっています」(さくら事務所の土屋氏)。

 大規模修繕はこれまで、一戸当たり100万円が相場と言われてきた。それが、一戸当たり130万円にまで工事費が上昇してしまっているのだ。04、05年頃のマンションブームに建設された物件が今、続々と大規模修繕の時期を迎えているが、数%ならまだしも、3割も上がってしまえばお手上げだ。

 足元は、工事費の値上がりカーブは少し緩んでいるものの、まったく安心はできない。18〜19年頃は、国立競技場を筆頭に東京五輪関連施設の建設が佳境となる。「今でさえ、職人はもちろん、足場など資材の確保が厳しいのに、五輪関連の大型施設の工事が動き出せば、マンションの修繕工事を請け負う余裕が本当にあるのか」。建設業界関係者からは、こんな懸念の声が出ている。

 さらに管理組合を悩ませるのが、17年4月に実施予定の消費増税だ。前回の増税時(14年4月)には、大規模修繕はもちろん、新築マンションや戸建ての駆け込み建設ラッシュが起きた。しかし、次回の増税時には前述したような理由で、建設費がさらに高騰している可能性がある。果たして駆け込みをすべきか否か。管理組合は難しい決断を迫られることになる。

工事先送りも有効!
積み立て不足解決の処方箋

「国土交通省のガイドラインによって、マンションの長期修繕計画は5年に1度、見直すことが求められています。しかし、今のようにマーケットが不安定な時期は3年に1度くらいは見直してほしい。実際、まだ見直しの時期を迎えておらず、積立金の大幅不足に気づいていない管理組合も多数あるはずです」(さくら事務所の土屋氏)。

 渋々、管理組合の理事になった人は多いはず。「自分の任期中は不都合な事実にフタをしておきたい」――そう考えるだろうが、問題を先送りすればするほど、見つかったときにできる対処は限られる。

 お金が足りないのだから、住民から一時金を徴収したり、銀行借り入れをして解決を図るというのが、スタンダードな考え方だが、問題にいち早く気づいたなら、専門家に調査を依頼して必要な工事か否かを選別して、必要な工事のみに範囲を狭めるといった解決策が有効なケースもある。

 また、行うべき範囲の工事のみを先に行い、残りは東京五輪後に延ばすという策もありだ。というのも、多くの建設業界関係者は「東京五輪後は再び、工事費が下落する」と予想しているからだ。

 管理会社は「必ず12年に1度」と催促してくるかもしれないが、「そもそも国交省のガイドラインには大規模修繕を12年に1度、必ず行えとは書いてありません」(さくら事務所の土屋氏)。

 たとえば、湾岸部にある物件と、内陸部にある物件では修繕周期が異なって当然だ。湾岸部なら塩害によって建物の劣化が起きるが、内陸部の物件なら15年、場合によっては18年周期でもOKなケースもある。

大浴場、コンシェルジュ、立体駐車場…
オーバースペックマンションの苦境

 今後のために、不必要な共用施設をリストラすることも、資金不足への有効な処方箋だ。

 現在、維持管理費用や修繕費用が高く、多くのマンションで問題視されているのが機械式の立体駐車場。かつて、車は「一家に一台」が当たり前だったが、車離れが進んだ現在では「駅から徒歩5分以内の物件であれば、総住戸数の3割も用意すれば十分」(さくら事務所の土屋氏)。ガラ空きの立体駐車場が「金食い虫」となっているマンションは数多い。

 立体駐車場を廃止するほか、駐車場管理会社に委託をして一部をコインパーキングにするなどの対策が有効な場合もある。

 00年頃に人気だった「大浴場付き」マンションも、問題多き物件だ。当時を知る営業マンたちは口を揃えて「大浴場付きはよく売れた」と振り返る。しかし、実際に住み始めてみれば、使用する人もあまりおらず、さらには高い維持管理費に苦しむことになる。

 温水プールや常駐コンシェルジュ、シアタールーム、キッズルーム、アスレチックジム、果てには楽器を演奏できる防音スタジオや住民向けの食品ミニショップ――各地のマンションで「金食い虫」と化している共用施設・サービスはたくさんある。

 こうした共用施設は、維持管理費が高くなるだけでなく、大規模修繕時にも費用がかさむ。数年に1度は住民アンケートを実施し、不要な共用施設・サービスを見直した方がいい。

 昨年末、リクルートは16年のトレンド予測の1つとして、「住民経営マンション」を挙げた。マンションは「買ったら終わり」ではない。より効率的に運営し、かつ資産価値を維持する取り組み、つまり“経営マインド”を住民一人ひとりが持つ必要がある。


85. 中川隆[7941] koaQ7Jey 2017年4月20日 17:47:56 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[8432]

2017年04月20日
増える郊外の限界ニュータウン

森に囲まれた多摩ニュータウンは景色は良いが不便だという
引用:K.K.Theater: http://kingkurofune.cocolog-nifty.com/photos/uncategorized/2012/08/06/inagib3.jpg


郊外の限界集落

かつて農業が盛んだった頃に栄えた山里や農村から住人が消え、維持するのが難しくなった限界集落が増加しています。

原因は農業衰退や都市への移住、はっきり言えば農村では金を稼げないので、人々は稼げる場所に移住しています。

そして今、東京オリンピック前後からバブル期に開かれた郊外のニュータウンから、人々が出て行っています。

       

ニュータウンは鉄筋コンクリートの建物が立ち並び、昭和中期の日本の木造建築と比べて、近代的で西洋的でした。

なにしろ当時の日本ではまだ「汲み取りトイレ」が普通で地方には藁葺き屋根もあったから、未来の住宅として大人気だった。

20代や30代の夫婦が住宅ローンを組んでニュータウンでマイホームを買い、2人か3人の子供を作って暮らしました。


ニュータウンがある場所は奥多摩など就業地域からは離れているので、子供たちは団地に残らず都会に出て行きました。

こうして30年か40年経った郊外のニュータウンは高齢者ばかりになり、限界集落のようになるのではないかと言われています。

限界集落より恵まれているのは入居率が下がっても多くの住民が住んでいることで、買い物やインフラなどはすぐに無くなる事は無い。


建物が少なく住人が少ない郊外のニュータウンや団地は、商売が成り立たなくなるとスーパー、コンビニなどの店舗は撤退してしまいます。

マンションを購入した親世代が住んでいるうちは良いとして、問題は子供世代になった時で、築40年経ったマンションには住みたくないでしょう。

もう物件としての価値は償却したが建物は存在している状態で、日本では古いマンションの価値を認めないので、幽霊マンションになりやすい。


欧米では築50年以上でも改修して価値を維持している例が多いのに、残念なことです。

日本のマンションは耐震対策で異様に頑丈に出来ているのだが、建てっぱなしなので40年もすると完全なボロ物件になってしまう。

ニュータウンに若者は集まるか

ニュータウンの多くは丘陵地や斜面だった場所、山の麓にあり、余った公有地を造成したのでこうなったと言われています。

「微妙な場所」にあり、なおかつ坂が多いので、別な棟に移動したり買い物や公園に行くにも、坂を上らなくてはならない場合が多い。

高齢者が住むには不向きな場所が多いのに、住人が高齢化しているという問題があります。


昭和40年代から50年代まではエレベーターがついていない建物が多く、スーパーなど生活に必要な施設の多くは、団地の外側にあります。

ニュータウンの中を移動するにも大変なので、外に出て用事を足すのはもっと大変で、徒歩では非常に苦労するでしょう。

バスの便も悪く駅から遠いので自動車を所有する人が多いが、高齢になると運転が怪しくなりそれも段々とできなくなる。


中古マンションの価格は10年ごとに半分になり40年でゼロに近づくので、40年前のニュータウンに資産価値はなくなっています。

加えてニュータウンの高齢過疎化が進むにつれて地価が下落していて、地価が下がるのは「住みたい人が少ない」のを意味しています。

何か救いはないのかと見ると、国や自治体は「新たなまちづくり」のようなプランを持っているようです。


空き部屋になったマンションに若者が移住してくれば、再び活性化するのだが、場所が不便で仕事が無い場所に若者はあまり集まらない。

そこに仕事さえあれば、都心より多摩ニュータウンに住みたい人は大勢居ると思うのだが、満員電車で都心に通うよりは職場に近い狭い物件に住むでしょう。

マンションをリフォームして綺麗にするなども必要だが、やはり仕事がある場所に自然と若者は集まる。
http://www.thutmosev.com/archives/70557330.html


86. 中川隆[-7960] koaQ7Jey 2017年4月30日 13:06:17 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

阿修羅管理人に投稿・コメント禁止にされましたので、本日をもってこのスレは閉鎖します

87. 中川隆[-7908] koaQ7Jey 2017年5月01日 08:34:07 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

参考に、僕が阿修羅原発板で反原発派の嘘とデマを明らかにした為に、阿修羅で投稿・コメント禁止にされた経緯を纏めました:

これが阿修羅に巣食う電通工作員
http://www.asyura2.com/11/kanri20/msg/603.html#c73


88. 中川隆[-7698] koaQ7Jey 2017年5月10日 13:30:05 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

住宅ローンの3割近くが延滞 ⁉︎ 2017年05月09日 荘司 雅彦


「2017年 大局を読む」(長谷川慶太郎著 徳間書店)
https://www.amazon.co.jp/s/?ie=UTF8&keywords=%E9%95%B7%E8%B0%B7%E5%B7%9D%E6%85%B6%E5%A4%AA%E9%83%8E%E3%81%AE%E5%A4%A7%E5%B1%80%E3%82%92%E8%AA%AD%E3%82%80&tag=asyuracom-22&index=aps&jp-ad-ap=0&hvadid=163752771321&hvpos=1t1&hvnetw=g&hvrand=11048759607706425127&hvpone=&hvptwo=&hvqmt=b&hvdev=c&hvdvcmdl=&hvlocint=&hvlocphy=20633&hvtargid=asyuracom-2277777770&ref=pd_sl_2kwnydydhj_b

を読んで、対年なショックを受けました。

住宅ローン金利が史上最低の0.5%割れを起こしているにもかかわらず、3割近くが延滞に陥っているというのです。

当該箇所を同書から引用すると以下のようになります。

住宅ローンの未済、つまり住宅ローンを借りた人が契約どおりに返済できないというのが住宅ローン全体の3割近くに上っている。銀行のいちばんの恥部だ。

そのことについて住宅業界や銀行業界から広告をもらっているマスコミは目をつぶっている。

銀行によって住宅ローンの未済の割合は違うけれども、未成の物件は競売にかけなくてはいけないので、今はどこの裁判所でも競売担当の部署は人でごった返している。


その原因は次のように書かれています。

若い人には非正規社員が増えているし、正規社員でもシャープや東芝の例を見ればあきらかなように大企業といえどもいつリストラされるかわからない。中小企業ならなおさらで、安定した雇用で長期間の住宅ローンを払い続けるという点では厳しい時代になってきた。

長谷川氏には失礼ですが、本当に理由はこれだけなのでしょうか?

同書には「銀行が与信の低い人たちにまで貸し付けるはずがない」という記述がありますが、昨今の銀行の個人融資の増加に鑑みると、まず審査基準が甘くなっているのではないかと私は思います。

他の原因として、貸付後(個人にとっては借り入れ後)の次のような事情が影響しているのではないでしょうか?

まず、実質賃金の低下が原因のひとつではないかと考えます。いつを基準とするかによって異なりますので各自お調べいただきたいのですが、私がざっとグーグル検索した結果、財務省の資料で1991年から2012年の間に「実質賃金の大幅な減少」というPDFが出てきました。

最近の記事では「4年連続実質賃金低下」という記事がヒットしました。アバウトに言ってしまえば、バブル崩壊後実質賃金は下がり続けているのです。

実際、私の大学時代の同級生には「30代に課長になってからずっと年収が減っている」と言う友人が複数人いました。

大手銀行も、バブル崩壊前は「30歳を過ぎれば年収1000万円」と言われていたのに、今では定年(もしくは転籍)まで年収1000万円を死守するのに必死だそうです。昔は、出世しない窓際族でも50歳あたりだと年収1500万円はあったそうです。

もう一つの原因として考えられるのは、教育費の高騰です。

今や、全て国公立で通しても子供一人大学を卒業させるまでに1000万円近くかかるそうです。私立が入ったり塾や予備校が入れば、教育費はもっと膨らみます。私自身の経験からも、娘一人大学を出すまでに本当にあれやこれやとお金がかかり、社会人になってくれてホッと一息つけました。

いずれにしても、大きな変化の真っ只中で30年先の収入を計算すること自体がナンセンスなのかもしれません。
http://agora-web.jp/archives/2025941.html


89. 中川隆[-7610] koaQ7Jey 2017年5月18日 09:59:03 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

日本のサラリーマンが知るべき「持ち家貧乏」と不動産投資の甘い罠=俣野成敏
2017年5月16日
http://www.mag2.com/p/money/228548


日本人にとって一番身近な実物資産といえば「マイホーム」。しかし最近では、超低金利や日銀のマイナス金利政策などの影響で、インカムゲイン(家賃収入)を狙った「不動産投資」が俄然注目を集めるようになっています。

果たして今後、日本のサラリーマンが資産を形成するには、マイホームを買うべきなのか?不動産投資をすべきなのか?けれども、もう今から不動産投資を始めても遅い可能性だってありますよね。いったい何が正解なのでしょうか?

不動産投資のスペシャリストで、株式会社トライブホールディングス代表取締役の大山一也(おおやまかずや)さんに、最新のマイホーム事情から今後の不動産業界の動向、成功する投資法まで、じっくりとお話を伺いました。

何が正解? 専門家が本音で教える人口減少時代の不動産投資術

不動産投資をする前に知っておきたい予備知識

まずは、不動産投資を行うにあたっての予備知識からお伝えします。知っている内容も多いかもしれませんが、人は投資をする段になると目の前のことに気を取られ、基本を忘れがちになるもの。今一度、確認しておくことにしましょう(以下、本文中について名前が出てこない限り同一話者、敬称略)。

【抑えておこう!不動産投資のメリット・デメリット】

俣野:それでは改めて、専門家の方から不動産投資のメリット・デメリットをご説明いただけますでしょうか?

大山:不動産投資とは、個人が資産形成を実現する上で有効な手段の1つです。私が考えている不動産投資の主なメリットとは、次の5つです。

1.本業が多忙でも兼業できる
2.将来にわたって安定的な収入を得られる
3.リスクが限定的である
4.自己資金を抑えながら大きな投資ができる
5.単なる投資にとどまらない相乗効果が見込める


簡単に説明しますと、(1)はすでにおわかりですね?不動産は、購入前こそ煩雑な手続きが必要ですが、購入後は運用面にそれほど手間はかかりませんし、それも基本的には管理業者に任せることが可能です。

(2)はインカムゲイン(家賃収入)による収益が見込めます。きちんと物件を選び、投資金に見合った収益の上がる物件に投資を行えば、家賃収入だけで暮らすことも不可能ではありません。

(3)は、衣食住は人間にとって生きていく上で必要不可欠です。よって他の投資商品に比べて不動産はリスクを低くすることができます。ただしそのためには、物件をよく選ぶ必要があります。

(4)はレバレッジ(借金)による投資が可能という意味です。これは不動産投資の大きな魅力の1つです。

(5)は、不動産事業主としての実績が信用となって、次の物件を購入する際にプラスに作用します。また、不動産を所有することによって節税にもなります(詳しくはメルマガVol.25「税金」などを参照)。

続いて、不動産投資におけるデメリットです。

1.空室リスク
2.物件の老朽化
3.金利の変動による返済額の増加
4.流動性が低い

(1)はすでにご承知だと思いますが、不動産投資は家賃収入がローン返済の原資となるため、空室はもっとも怖いことです。こうならないためには、一にも二にも物件選びをおろそかにしてはいけません。

(2)も資産価値の下落を意味しますので、まめなメンテナンスが欠かせません。質の低下が空室リスクにつながります。

(3)は変動金利にした場合、物価の上昇とともに金利が上がる可能性があります。固定金利にすれば避けることはできますが、それだともともとの設定金額が高くなります。

(4)はすぐに現金化できないというリスクです。

こうしたことを考慮し、投資を検討していく必要があります。

【実物資産としての不動産はどうか?】

俣野:以前、当メルマガではVol.46で「実物資産」特集を組みました。その際、すでにこの特集は予定しておりましたので、不動産については少ししか触れませんでした。大山さんは、実物資産としての不動産と、投資対象としての不動産の違いについてどう思われますか?当メルマガの読者の大半が「これから資産を形成していこう」という方ですので、そうなると、一番身近な実物資産といえばマイホームなのだと思いますが。

大山:これはあくまでも私個人の意見になるかもしれませんが、現在、マイホームは余程の一等地でない限り、負の遺産となりつつあるように思います。

かつて、日本が高度成長に沸いていた頃は、誰もが「マイホームは正しい資産だ」と信じていました。当時は家や土地を持っているだけでどんどん資産価値が上がりましたから、無理もないことです。それが今では、特に遺産相続する際に、相続人にとって重い負担となる場合が多くなっています。遺産の査定額が現状の市場価格で算出されないからです。しかも、マイホームというのは買った瞬間から値段が下がり、物件も劣化していきます。

世間ではよくマイホームに関して「持つべきか、持たざるべきか」持家派vs.賃貸派の議論が話題になりますが、私でしたら賃貸を推しますね。なぜかと言うと、マイホームを買うためのお金を使って投資を行い、それで家賃が払えるキャッシュインがあればいいワケですから。しかも、賃貸ならいつでも新築に住み替えられるし、場所も移り変われます。マイホームは、あるだけでそこから動けなくなり、仕事や行動範囲が狭められます。

もし、4000万円の家を買うのであれば、そのお金でアパートを購入し、そこから上がる家賃収入の一部で部屋を借りて住んだほうがいいのではないでしょうか。もしくは、自分の物件の一室に自分で住んだり、そこで開業するという手もあります。マイホームは返済が終わっても建て替えが必要になるだけで、1円もキャッシュは生んでくれません。

「自分のものなら安心」「老後に住むところがないと困るから」「家賃を払うのと同じ額で家が持てる」など、マイホームを勧める謳い文句はいろいろありますが、日本の住宅は30年もすれば資産価値がゼロになります。マイホームを買ったのはいいけれど、歳を取って子供もみんな巣立って行き、配偶者に先立たれ、だだっ広い家に1人で住んでいる老人も郊外には多いと聞きます。今の世はすでに「所有する時代ではない」のです。

不動産投資の「真実」

マイホームが「正しい資産ではない」という、衝撃の事実。大ベストセラー『金持ち父さん貧乏父さん』のロバート・キヨサキ氏も「資産とは、自分のポケットにお金を入れてくれるもののことであり、ポケットからお金を奪うものはすべて負債だ」と述べています。まだまだ、大山さんの話は続きます。

【「年収が低い人でも不動産で稼げる」は本当か?】

俣野:収入が増えない昨今において、サラリーマンの間でも、不動産投資は特に注目を浴びている分野の1つなのではないでしょうか。今年は副業が解禁になるとはいえ、なかなか時間がない中で、もっとも取り組みやすい投資手段として不動産を検討する人が増えています。

そろそろ核心に入りたいと思いますが、「日本のサラリーマンは、不動産投資をするべきか否か?」その辺はどうお考えでしょうか?

大山:個人的な見解を述べるのであれば、「年収700万円未満の方は、不動産投資をするにはまだ早い」。これが私の意見です。なぜなら、国内でのスキームに則って申し上げると、節税の面からも借り入れの面からも、年収が700万円未満の方は、リスクに見合ったリターンが十分に得られるとは言い難いからです。

俣野:そうなんですね?確かに税金などは、「払ってる額が少ないということは、そもそも返ってくるものがない」ということではありますが。

大山:その通りです。元来、国内不動産の2大メリットと言えば「節税」と「レバレッジ」の2つです。しかし、700万円未満の方となると、この恩恵を享受しきれません。

もともと、不動産投資をするためには自分の貴重な財産である信用枠を使って借り入れを行い、多額の借金を背負うことになります。借り入れをすることによる心理的負担は相当なものです。それだけのことをするからには、それ以上の見返りが期待できるものに投資をすることが大切です。残念ながら不動産投資では、規定額以下の年収の方の場合、背負うもの以上に還ってくるものが少ないのです。

俣野:メディアでは、「年収400万円でもアパートを○棟持てる!」とか「これであなたも夢のサラリーマン大家になれる!」的なタイトルの特集記事を目にします。あれはどういったカラクリになっているのでしょうか?

大山:あれは雑誌を売りたいがための特集ではないでしょうか。もちろん、彼らがウソをついているということではないでしょうが、実際、当人をずっと付きっきりで追跡取材しているワケではありません。今は成功しているように見えても、将来はわからないということです。

俣野:少なくとも、買おうと思ったらあの年収でも購入はできる?

大山:いや、容易ではないと思います。

俣野:容易ではないけれど不可能ではないと。たとえば誰かの名義にするとか?

大山:共同名義というやり方もあるとは思いますが。金利が高くてもいいのであれば、膨らまそうと思えば膨らませることはできるかもしれません。けれど――

俣野:できたとしても物件価格の、いわゆる債務があるってことですよね。

大山:そうです、資産=負債です。大事なのは利益です。単に棟数だけ増やして、借金を雪だるま式に膨らませて何になりますか?それで「資産○億」とか言ったところで虚構でしかありません。

俣野:そこは警鐘を鳴らしておいたほうがいいということですね?

大山:はい。それはメディアのせいと言うよりは、もともと、そうでもして売りたい不動産業者がいるということです。普通に考えて、そんなことは今の日本の状況下で、なくはないにしても、本当に稀な例なのではないでしょうか。そんな一か八かに賭けるような行為はオススメできません。

【マイホームと投資用物件の購入は同じではない】

俣野:実は前号メルマガのVol.48「マネースクール1周年」の中で、業者にダマされて投資用不動産物件をマイホームローンで購入させられそうになった人がいて、当マネースクールが思いとどまらせた、という話を紹介しています。最近、サラリーマンに信用枠を使わせて、マイホームローンで投資用物件を買わせる手口が流行っているそうです。もちろん、契約をした本人はそのことを承知していますが、危険に対する認識度が低いと言わざるを得ません。

大山:知識のない方を食い物にしている、ひどい話ですね。マイホームであれば、普通に年収400万円のサラリーマンの方でも数千万円のマイホームを買えるので、混同してしまうのでしょうか。

そもそも、投資用物件とマイホームでは金利も全然違いますし、信用枠もまったくの別ものです。ですから家を買える信用枠と金利を、不動産投資に充ててはいけません。居住目的だからこその優遇金利だということです。

俣野:年収400万の人が、1億円は無理でも1000万、2000万円の投資用物件だったら購入は可能でしょうか?

大山:難しくはないと思います。ただし、買えはしますが、それでは十分な利回りを出せる可能性が少ない、ということです。「労多くして実少なし」というやつです。それなりの運用利回りを期待したいのであれば、私は「最低年収700万円以上」を推奨いたします。

俣野:年収700万円というのは源泉徴収ですから、前年度の年収が700万円以上であれば、「権利を得られる」という考え方で良いですね?もし、それ以下の年収の方で、「それでも不動産投資をしたい」という人がいた場合は、どういったアドバイスがありますでしょうか?

大山:そういう方が、どうしても不動産投資をなさりたいということであれば、「中古物件を狙う」といったことになるのではないでしょうか。

俣野:そうすると、やはりリスクが高まりますよね。

大山:誤解を恐れずにあえて申し上げますと、不動産投資を行う際に、もっとも効果的なのは「本業での収入を上げる」ことです。収入が少ない時に無理をしたり、買える範囲内で何とかしようとすると、同じ価格帯の競争相手が多かったり、十分な収入もなく借金が足かせとなり、かえって遠回りをすることになりかねません。投資のプロを目指すならともかく、不動産投資を副業と捉えた場合、結局のところ、本業に力を入れるのが一番の近道だということです。

俣野:今後、不動産投資を目指す方が、収入を上げること以外に、今のうちから考えておくべきこと、やっておいた方がいいことなどはありますか?

大山:貯金はなくてもいいですが、不要なキャッシング等をしないことですね。

俣野:カードローンや消費者金融、リボ払い、そういう履歴を残さないようにする、と。住宅ローンはあっても良いが、クレジットカードは延滞を起こさないようにする、ということですね。

大山:それは我々の条件と言うよりも、融資を出してくれる銀行の条件ですね。

不動産投資で成果を出すために必要な考え方

「メディアの扇動に惑わされてはいけない」という、大山さんのお話。私たちは「プロがそう言うのであれば大丈夫」と思いがちですが、相手は「不動産を販売することによって生活している」という事実を忘れてはいけません。


【年収を上げるには、段階を踏む必要がある】

俣野:御社は以後、もっと事業を拡大させていきたい、というお話でしたが、今後はより広い範囲にサービスを拡大するご予定、ということでしょうか?

大山:いや、我々はむしろ、もっと範囲を狭めていくつもりです。広げすぎて万一、アフターフォローなどに漏れが出てしまってはいけませんから。

幅広い顧客層をターゲットにするためには、それだけのフォロー体制が必要です。残念ながら、今の弊社にそこまでの力はありません。通常、車でも日用品でも、幅広い層を対象とした商品を提供しているのは、たいてい大企業です。彼らにはそれだけの余力があるということです。

ですから投資をする際にオススメなのが、まずはご自身の年収向けのサービスに特化した商売をしているところへ行き、そこで経験を蓄積することです。最初は不動産よりも、もっと少額で始められる投資の方が良いと思います。

たとえば年収400万円の人が、いきなり1000万円を狙っても失敗することが多いのは、それまでの蓄積がないからです。そもそも年収400万円を600万円に上げる方法を知らないのに、突然1000万円にできるでしょうか?人は必ず段階を踏む必要があります。400→600→800→1000というようにです。

確かに、中にはそれをしなくても、急にできるようになる人もいます。けれどそれは、その人がその分野において、何かしらの才能を持っているからです。

俣野:学ばなくても生来、備わっている能力のことを才能と言います。どんな人も何かしらの才能を持っていて、その才能に努力が加われば、その人はその分野においての天才になれます。大山さんが習ったこともないのに、いきなり営業で天性の才能を発揮したように、です。

大山:ありがとうございます(笑)。多くの人が年収を上げられないのは、能力がないのではなく、上げ方を知らないだけだと思います。ですから、たとえ今は不動産投資ができる年収に達していない方であっても、この特集をお読みいただき、ぜひその世界を目指していただきたいと思います。

俣野:これから「不動産投資を目指そうかどうか?」とお考え中の読者に代わってお尋ねしますが、今後の日本は少子高齢化が進んでいきますよね?このままでいくと、不動産を買って運用していこうにも、人が少なくなって不動産物件自体が要らなくなる時代がくるのではないでしょうか?

大山:国内需給だけで考えるのであれば、確実にそうなります。ただ幸いなことに、現在は訪日客が増えており、今後も増加すると見られています。では、それに対して受け入れ態勢が整っているのかといえば、実質、ホテルは足りていません。ですからこれからの「箱もの」は、アパートというよりホテル代わりとしての用途の方が増えていくのではないでしょうか。

そうなれば、当然そこには法律も関わってきますし、「新しい分野の需要にきちんと対応できる業者なのかどうか?」ということになってくると思います。目下、民泊のAirbnb(エアービーアンドビー)などが世間を騒がせているのがまさにそうですが、一時的なブームに乗って小銭を稼ごう、という生半可な気持ちでは難しいですよね。

もし、「どこかの不動産会社とパートナーシップを組んで、不動産投資をしていきたい」とお考えの方がいらしたら、今後の市場の流れや需要の変化までを見通した上で、事業戦略を立てている業者とであれば、比較的安心して組めるのではないかと個人的には思います。今の不動産バブルがどうなるのかと言ったら、おそらくどこかで弾けるでしょうね。それは仕方がないことです。


【パートナー選びの鍵は「出口戦略」】

俣野:それではここから、不動産投資を行うための具体的な方法をお聞きしていきたいと思います。まず、一番大事なパートナー選びのコツからお教えいただけますか?良い業者も悪い業者も、どちらも顧客の利益になることを話すので、多くの人はどれが本当なのかが見極められません。専門家から見て「こういうのはNG」とかありますか?

大山:出口戦略を明確にできない業者はやめたほうがいいですね。出口戦略とは、不動産投資で言うなら「物件を売却して、最終的にどれくらい利益が出せるのか?」ということです。計画をきちんと提示できた上で、それに対してどこまで効力があるものを約束できるかどうか、だと思います。

俣野:出口戦略とその根拠が明確かどうか、ということですね?読者の方の中には、おそらく出口戦略と言ってもわからない方が多いと思います。そういう人でも「この会社は、きちんと出口戦略を描いているな」とわかる方法はあるのでしょうか?

大山:手っとり早い方法は、業者に対して「物件を5〜7年で売却することも検討しています。御社でお願いした場合は、どのような手段をお持ちでしょうか?」と聞いてみることです。そこでこちらが納得できる答えや資料などを提示できるようであれば、割と信用できる業者なのではないでしょうか。私の経験から言うと、創業5年未満のところは、あまりオススメしません。

俣野:自分でしっかり確認し、選ぶことが大切、ということですね。

大山:それから、自分たちが販売する物件に対して、どれだけ責任が取れる体制を構築しているか、というのも大きなポイントになります。これがマイホームだと、買った後は基本的に自分で住むだけですが、賃貸で回すとなった場合、万一「物件を売るだけの会社」から買ってしまうと後が大変です。投資用物件は買った後の対応のほうが大事ですから。

賃貸業者と契約する際なども、リフォームやリノベーションができる体制のある業者なのかどうかを必ず事前にチェックするようにしてください。業者からしてみれば、物件の価値が落ちた時に、リノベーションをしても入居者が付くかどうかがわからないし、自分たちがやっていない限り、親切に教えてくれるワケではありません。「物件を買ったり、賃貸を委託していれば、契約後も親身になって対応してくれるだろう」と単純に思わないことです。

後々のことまで考えて最初に業者を選んでおかないと、問題が起こった時にいちいち自分で業者を探さないといけない羽目になりますから注意が必要です。

俣野:トータルサポートができるかどうかが、業者を選ぶ際のポイントの1つということですね。

「長期保有で得をする」は間違い?業者が言わない不動産投資の成功法則

大山:投資家の方には、「物件を5〜7年で売却することも検討している」と不動産会社に言うだけでなく、ぜひそれを実際に行っていただきたいと思っています。要は「不動産を持ち続けるというイメージを捨てて欲しい」のです――


90. 中川隆[-7545] koaQ7Jey 2017年5月22日 07:12:43 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

【実践大家コラム】得意満面の自称“勝ち組大家”が消えた理由

勝っているつもりが大間違い キャッシュフローのからくりにだまされるな
ものぐさ大家|2017.5.21|

不動産投資が難しいなと感じる要因の一つが、「勝ち負けがわかりにくい」という部分です

物件を購入後、毎月の家賃収入と納税を含めた経費支出を経て、最終的に売却するまで、儲かったのか損をしたのかは確定できません

損益確定のキーとなる売却にしても、売れるまでに相当の時間がかかったり、押したり引いたりの交渉が入ったりすることは珍しくなく、そもそも条件によっては「売れない」ということすらありえます

株式投資であれば、激しい値動きはあるものの、「今売ればいくらになるか」ということははっきりしています

そして、よほど流動性の小さな小型株でない限り、すぐに売却することが可能です(暴落してストップ安になった場合などは別ですが)

そんな不動産投資の難しさを改めて痛感させられたのが、前回書いたある不動産投資家(Aさん)の退場劇でした

事業資金捻出のために不動産売却→不動産投資撤退へ

前回書いた通り、Aさんは、本業の事業資金を捻出するため、急遽所有不動産を売却することになり、結果的にすべての所有物件を売却したといいます

それまでの所有棟数自慢、勝ち組発言にもかかわらず、「もう不動産に手を出さない」といった無念のコメントを残しての不動産投資撤退でした

「儲かって仕方ない」と豪語していたAさんが撤退するはめになった背景には、本当の意味での儲けがわかりにくい不動産投資の怖さがありました

キャッシュフロー重視の投資手法

以前、Aさんから聞いた自慢話を思い返してみると、収益不動産への融資に積極的な一部の地銀やノンバンクなどから35年や30年といった長期融資をオーバーローンやフルローンで受け、次々に物件を買い増していくというのがその投資手法でした

当時、懇親会の席で得々と語っておられたのを私も隅っこで聞いていたことを覚えています

融資期間を長期間とれば、毎月の返済額は少なくなるため、キャッシュフローは増加し、毎月の手残りは潤沢になります

オーバーローンやフルローンの融資を受けることができれば、手元の現金を温存することができ、次の投資がやりやすくなります

規模拡大には王道的な投資方法ですが、大きな欠点があります

それは、元本がなかなか減らないことです

長期だけど高金利な融資

簡単にオーバーローンやフルローンを長期で出してくれるというからには、金利面ではあまり良い条件が得られないのが普通です

元利金等で融資を受け、かつ金利が高い場合、返済初期段階では元本はなかなか減りません

長期間保有するのであれば、それほど大きな問題にならず、むしろ、経費として処理できる金利充当分が多いほうが税引き後の手残りは有利になるとも言えます(後々、デッドクロスが生じる恐れと言った話は、とりあえずおいておきます)

しかし、予定外に早期売却を迫られた場合、元本が減っていないことは大きな足かせとなります

売却価格よりも残債のほうが多く、買い手から受け取ったお金に追加して支払わなければ、返済しきらない=ローンが残るために売却自体ができない、という事態になりかねません

さらに、売却益が出たかどうかは、減価償却分を差し引いた「簿価」と、「売却価格」の差で計算することも、状況によってはマイナスに働きかねません

たとえば、耐用年数22年の木造物件を35年ローンで入手している場合には、売却価格が残債より安い(=手元に現金は残らない)のに、簿価よりは高いということになりかねません

残債は35年かけて減るのに、簿価は22年で減るからです(元値は当然違いますが)

簿価より売却価格が高ければ、譲渡益が発生したとみなされて、納税(個人であれば譲渡税、法人であれば利益に対する法人税等)が必要となります

泣き面に蜂です

キャッシュフローを重視した元本の減らない投資は、想定外の短期売却で大損しかねない

Aさんのやっていたキャッシュフロー重視の投資は、長期間続けるのであればリスクも低く、安定的な手法といえます

私自身、現金投資や、短期融資での高利回り物件投資などと組み合わせつつも、このキャッシュフロー重視の「長期、低金利、低利回り投資」を中心に据えています

しかし、長期投資のつもりだったのが、なんらかの理由でごく短期で手仕舞いをするはめになると、悲劇的な結果となりかねません

具体的理由までは知りませんが、本業で急きょ資金が必要になり、不動産の売却を迫られたというAさんは、まさにその悲劇にはまったと言えます

積み上げたキャッシュフロー+売却額が、残債を大幅に上回ることが確信できるまでは、いくら毎月、毎年のキャッシュフローが多額に得られようとも、安全とは言えません

キャッシュフローを儲けだと思って使うと後でしっぺ返しが・・・

今、手にした現金は本当の意味での儲けと言えるのか、それとも借金が形を変えたものだったり、それまで投下した自己資金が形を変えて戻ってきているだけなのかを見極め、使って良い金なのかどうかをしっかり考える必要があります

借りた金が形を変えて手元に来ているだけなのに、それを純粋な儲けと勘違いして散財していれば、より危険度は増します
http://www.rakumachi.jp/news/practical/205434


91. 中川隆[-7544] koaQ7Jey 2017年5月22日 07:15:46 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

【実践大家コラム】あんなに自慢してたのに退場した投資家さん

勝っているつもりが、実はそうではなかった? 自称”勝ち組投資家”の末路
ものぐさ大家|2017.5.20|


大家の会といった集まりで懇親会となった時、ちょくちょくいらっしゃるのが「自慢好き」な方です

所有する物件数の自慢や、オーバーローン自慢などがよくあるパターンです

自慢するほど成功しているということなので、勉強になる部分があればと耳を傾けるようにしているのですが、いつのまにかご子息の通っている学校の自慢なんかになってくると、「これっていったい何の会だったっけ?」と思うことがあります

先日、とある大家さんの集まりで耳にしたのが、その種の自慢好きな方の話でした

といっても、何度も聞いたその方の自慢話ではなく、「あの人、最近見ないよね」という話です

いつの間にそんなことに?

とある話から、その方(仮にAさんとします)について「最近顔を見ないなぁ」「どうしてるんでしょうね」といった話になったところ、参加者の一人(Bさん)が苦笑いしながら教えてくれました

「たぶん、Aさんはこの会にはもう来ないと思いますよ。不動産投資やめちゃったらしいから」

それを聞いた一同はビックリ

なぜなら、「不動産投資なんて、こんなに簡単で、しかも手間いらずなのに、なぜみんなやらないのかわからない」「家賃が毎月ドンドン入ってくるので、2ヶ月に1度は海外へ買い物旅行に行っている」などと言っていたのを、それぞれが様々な場で聞いていたからです

「やめちゃったって、もう十分儲かったのでやめたということ?それとも・・・」

そんな質問にBさんは「いや、かなり痛い目に遭ったみたい。『もう不動産になんて手を出さない』と言っていたから」と言います

一同、さらにビックリです

本業をカバーするつもりが、本末転倒した結果・・・

Bさんから話を聞くうちに、どうしてそうなったのかがおぼろげながらわかってきました

Aさんは、ご商売をされながら不動産投資に取り組んでおられました

もともとは、収入を複数化することで安定性を高めようと、不動産投資を始めたとか

しかし、やっていくうちに不動産投資ののめりこみ、次々と物件を手に入れていきました

いつの間にか、本業だったはずの商売での収入よりも、家賃収入のほうが多くなり、冒頭に書いたような、得意満面の発言につながったようです

しかし、その後、本業のほうで資金が必要となったことで、歯車が狂っていきます

急な売却打診

あるとき、Bさんは、Aさんから突然電話をもらいました

用件は、「私の所有する物件を買わないか」でした

メールで物件資料を送ってもらい、あれこれと検討したBさんは、「それほど安くもない値段での打診だったため、言葉を濁してはぐらかした」と言います

その頃、Aさんは所有物件のいくつかを売ろうと、Bさんも含めて大家仲間に連絡をとっていたようで、資産が潤沢な一部の大家さんの間では「Aさん物件」はうわさになっていたといいます

購入に乗り気ではないことをやんわりとにおわせたBさんでしたが、しばらくして再びAさんから連絡が入ります

詳細は省きますが、「本業でどうしても現金が必要なため、安くするので急いで買ってほしい」といった趣旨で、かなり焦っているようだったといいます

難航した売却

Bさんも含めて、何人もの投資家に話をもっていったものの、なかなか買い手が見つからなかったAさんの物件

いつの間にか、レインズにも掲載されていました

広範囲に買い手を探さないと売れない状況になったことを示しています

売れない理由は単純

“高いから”でした

「Aさんは『安くするから』と言いつつ、普通にネットに掲載されている物件とほとんど変わらない値段までしか指値に応じてくれない。よくよく聞くと、売却額からローン残債を支払い、調達すべき金額を乗っけるとその値段になるとかで『この値段じゃないと意味がないんだ』と泣き落としに近い説得を受けた」とBさんは振り返ります

泣き落としに訴えられたからと言っても、Bさんも他の大家さんも投資家ですから、そう簡単に応じるわけがありません

最終的に安値で売却するはめに

Bさんが後で聞いた話では、Aさんは結局、最初に言っていた値段よりもかなり安い額で複数の物件を売却し(それでも、Bさんの購入目線には届かない値段だったため、Bさんは見送ったそうですが)、その後、時間をかけて所有不動産をほぼすべて処分したそうです

すべて売った後、仲介業者さんに「もう不動産には手を出さない」とこぼしたいたといいます

自慢するほど儲かっていたはずなのに、なぜそんなことに?

以前、「儲かって仕方がない」といった趣旨の自慢話を聞かされていた側からすると、なぜそんなことになったのか首をひねってしまいます

なにしろAさんが口癖のように言っていたせりふが「俺たち(大家)は勝ち組だ」というものでした

当時、不動産投資を始めたばかりだった私は、自慢話を素直に受け止めて「すごい人なんだなぁ」などと無邪気に思っていました(苦笑)

今から考えると、「儲かっている。勝っている」というのはAさんの錯覚で、融資で得た資金を儲けと勘違いしていたのではないかと思います
http://www.rakumachi.jp/news/practical/205373


92. 中川隆[-7543] koaQ7Jey 2017年5月22日 07:20:29 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

【実践大家コラム】ひっそりと退場していく“自称・成功大家さん” 自慢話だけを残して消えていく人たち

だから不動産投資は怖い 成功話ばかりが流布する原因はこれです
ものぐさ大家|2017.2.21|

不動産投資ではみんな成功している?!

書店に平積みされている不動産投資のハウツー本や、不動産投資ブログを読むと、不動産を巡る様々なパターンの成功話に触れることができます

・ほとんど資産がない状態からフルローンを組み、比較的短期間で多数の収益物件を手に入れて、大きなキャッシュフローを手にした人

・コツコツ貯めたお金を頭金に入れ、政府系金融機関などから融資を受けることで、高利回りの築古アパートを手に入れ、管理に苦労しながらも高い利回りを維持している人

・数十万円から100万円前後のボロ戸建てを手に入れ、残置物を自分で撤去したり、DIYで再生したりして低コストで入居者付け、高利回りのお宝物件に生まれ変わらせて高値で売却した人

などなど。。。

ぱっと思いつくだけでもそれぐらいはありますし、目の付け所や細かな工夫まで入れると、千差万別でしょう

こんなやり方、あんなやり方と、手法も考え方も様々です

それほど、今の不動産投資は、チャンスがあると言えます

成功話がこれほど並ぶ理由

これらの成功例は枚挙にいとまがありませんが、失敗例というのは、なかなか具体的には出てきません

体験談として「最初に買った物件は失敗だった」といった記述はありますが、その後、別物件でリカバリーを果たしたという話がほとんどです

あたりまえのことですが、失敗した人は本を出したりブログを書いたりしません

取り引き業者や大家仲間にも、積極的には失敗したことを伝えず、そっと立ち去ることがほとんどです

その結果、「成功している話」、いや、正確に言うと「成功していると本人が思っている話」が、情報として世間にばらまかれているのが現状です

成功していたはずのあの人が・・・

大家の会といったものに出ていると、「最近、●●さん見ないね」という会話が時折交わされます

以前、ある大家の会の懇親会でそんな話になったことがあります

その場では、それ以上話題にならなかったのですが、帰りの電車でその方と親しかった人がぼそっと「●●さんは手痛い失敗して今必死で所有物件売っているらしい。そっとしとくほうがよさそう」と漏らし、一同黙り込んだことがあります

社交的で明るく、羽振りもよかった●●さんは、いつも場の中心となっているような人だっただけに、大好きだった懇親会の席にも顔を出さないということは、かなり大きな失敗なのでしょう

それからずいぶんたちますが、いまだ●●さんは姿を見せませんし、その後の話も聞こえてきません

親しい人は知っているのかもしれませんが、もちろん、漏らす話でもありません

不動産投資は成功者ばかりという幻想をもたないよう、お気を付けください
http://www.rakumachi.jp/news/practical/186673?uiaid=kanren


93. 中川隆[-7542] koaQ7Jey 2017年5月22日 07:24:06 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

【実践大家コラム】不動産投資を軽いノリで始めた末路とは(番外編) 考察 嵌められる初心者大家が後を絶たない理由

あいたっ、やらかしたぁ‼ 退場のピンチです・・・  そんな失敗譚が表に出ない理由 
ものぐさ大家|2017.1.18|


こんなネタを書こうと思ったのは、不動産投資にからむ失敗話というのがなかなか表に出てこないからです

なぜ失敗話は闇に葬られ、初心者大家の失敗が絶えないのか

今日はシリーズ番外編として、そのあたりを掘り下げたいと思います

意外と不動産投資の失敗は多い?

人に話を聞くことが好きなので、業者さんを回ったり、大家の会に行ったりすると、ついつい「おもろい話」を聞き出そうとしてしまいます

そうすると、予想以上に不動産投資を失敗した人というのはいるんだなと感じます

旧知の大手不動産仲介業者さんによると、サブタイトルにしたような悲痛な叫びは、初心者大家さんたちからちょくちょく上がっているそうです

しかし、これほどまでに不動産投資に関するブログ発信もハウツー本の出版も盛んなのに、そんな話はとんと聞こえてきません

成功話ばかりが目に付く不動産投資

不動産投資を始めようと思い、ハウツー本や大家ブログなどを読み進めていくと、「不動産投資って夢のように素晴らしい」「これをやらないなんて絶対に損してる」といった気持ちになりがちです

そうなるように作っているのだから当然ですよね

タイトルや帯を見たり、中身をパラパラとめくってそんな気持ちにならないようならば、なかなか売れる本とはなりませんから

「手持ち100万円から資産●億円」といった本の帯に引き寄せられ、アーリーリタイヤした優雅な暮らしぶりを発信するブログを羨望の思いで読み・・・

ブログや本を読み漁り、貪欲に知識を吸収しようとしていましたが、その中で失敗談とといものには、あまりお目にかかりませんでした

せいぜい、現在は成功している大家さんが「始めたころには、こんな失敗をしてしまって」と振り返るのを見かける程度でした

「やはり成功確率の高いものなんだな〜」とおバカな私は思い込みかけていました

しかし、実際に業者さんを回ったり、大家の会に入ってベテラン大家さんの話を聞いたりすると、そうでもないことが見えてきたのは前述のとおりです

失敗談は語りたくない

語弊を恐れずに言うと、不動産投資について発信しているものは、ほとんどが「自慢話」か「飯のタネ」です

「わずか●年で●億円」などと、いかに自分が成功したかをアピールしたい、「すごいですね」と言ってもらいたいという欲求で発信する人(不動産投資の会で熱弁をふるう人やブログ執筆者に多い気がします)

不動産投資コンサルタントを気取るかのように投資についての知識やティップスを披露し、「儲かる方法を伝授します」と余計なお世話をやきたがる人(派手なタイトルのハウツー本を出版する人や、情報商材や不動産業者のリンクがペタペタ貼られたブログに多い気がします)

自慢したいだけの人や、業者とつるんで初心者投資家をはめこんでバックマージンを得たり、自称コンサルタントとして高い金を巻き上げたりする人が、自身の失敗話を漏らすはずがありません

たとえ失敗していても、そのことは隠し通すでしょう

ブログや本以外でもなかなか出てこない失敗談

たとえ、自慢や金儲けがブログを書くことの目的ではないにしても、自身の辛い体験をつらつらと綴るのは、苦しく、プライドの傷つく行為です

そんなことができる人は、それほど多くはありません

そして、失敗して投資から退場した人は、大家の会といった集まりにも出てこなくなります

つまり、不動産投資の失敗話というものは、構造的に表に出にくいものなんです

失敗談は表に出にくいのに、成功した話は大声で触れ回りたがる人が多い

これが初心者が「不動産投資って簡単」「儲けやすい」と勘違いする理由の一つだと思います(私自身そうでしたし)

発信している人の狙いを見極める

巷にあふれる情報を取捨選択するには、発信者が何を目的に発信しているかを見極める必要があります

単に自慢したいだけならば、かわいいものです

しかし、なんらかの意図が背景にある場合、慎重に情報の意味を考える必要があります

よくあるのが、どこか特定の業者さんの売り上げアップにつなげるためにセミナー講師をしたり、本を出したりといったものは、まともに情報を受け止めるとやけどをする可能性があります

情報はあふれているのに、本当に知りたい反面教師となりうる例はなかなか出てこない

これをよく理解した上で、成功談を鵜呑みにしないことが大切だと思います
http://www.rakumachi.jp/news/practical/181307?uiaid=kanren


94. 中川隆[-7541] koaQ7Jey 2017年5月22日 07:29:25 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

【実践大家コラム】雑誌やブログの成功談ばかりを真に受けてはダメ‼ 失敗した人は絶対に書いていません

楽待コラムも例外ではありません たとえ嘘を書いていなくても、それを再現できるとは限りません

ものぐさ大家|2016.10.10|


不動産投資バブルがはじけそうな気配をひしひしと感じているものぐさ大家です

今月に入ってから、本業で耳にする不動産業界を巡る各種情報に、そんな思いを強くしています(ちょっとまだ書けない話ばかりなので、書ける時期がくればお伝えします)

ただ、バブル末期の気配が漂う中でも、不動産投資熱は冷めやらないらしく、各業者さんの開く不動産投資セミナーは盛況だといいます

成功談を聞きかじっただけで飛び込む人が絶えません

そんな初心者向けセミナーを開いている業者の営業マンさんが漏らしたのが、「雑誌やネットで見聞きした不動産投資の話をもとに、あまり勉強せずに飛び込んでくる人が多くて怖い」という感想でした

まだ若く、ビジネスのために非情になりきれないこの営業さん曰く

「そもそも、勉強してもらうためのセミナーなのですし、我々としては知識や先入観を持たれていない方のほうが、お買い上げいただきやすいのでありがたいです。ただ、同じ一投資家の立場としては・・・。正直言って、複雑ですね」

要するに、「この人、うちから物件買うのはいいけど、失敗する確率が結構あるんじゃね?」と内心思っているわけです(プロとしては決して口にしはならない本音を思わず吐露してしまう素直なところがこの営業マンさんの良いところで、私は好きなんですが)

成功談しか巷に出回らない単純な理由

本屋に並ぶハウツー本にも、ネットをにぎわすブログなどでも、その内容は不動産投資でうまくいった話がほとんどです

たまに失敗談も出てきますが、致命的な失敗談はほとんどなく、たまに出ても伝聞ばかり

それが悪いと言いたいのではなく、私の書いているコラムも含めて、そうなってしまうのは当たり前なんです

だって、投資に失敗して退場してしまった人が、自らの傷に塩を塗るかのように、本やブログで発信し続けることはまずありません

発信し続けようにも、失敗した後の立ち直りフェーズがあるならともかく、失敗した段階で「ジ・エンド」となった場合、その後、話を展開しようがありません

好調に毎日綴られていたブログが、いつのまにかフッと更新が止まっていたり、大家の集まりで嬉しそうに自慢話をしていた人が、気付くと来なくなっていたりということはちょくちょくあります

そんな時、周りの大家仲間は、なんとなく事情を察するものですが、投資本や雑誌、ネットを見ているだけの投資家の卵には、そんな機微が伝わるわけもありません

そのため、迫真性に満ちたネガティブ情報はほとんど出回らず、ディテールまでしっかり書き込まれた成功体験談に基づいて「不動産投資はボロ儲け」「年収●万円からでもできる資産形成」といった見出しが刷り込まれていきます

たしかに、「ボロ儲け」した人もいますし、「低所得から資産形成に成功」した人も多数います

しかし、その一方で「不動産投資でボロ負け」した人も、「高所得だったのに資産を失った」人も、確実にいます

ただ、それらの話は、なかなか表面に出てこないだけです

こういった耳障りの良い情報は、決して嘘ではないのですが、一面の見方のみを伝えるものなので注意が必要です

「成功談ばかりが流布し、失敗談はさほど出回らない」という現実を理解し、出回る情報を斟酌することが大切です

競争にさらされている媒体の情報は特に危険

あれこれ見ていて、特に怖いなと思うのが投資系の雑誌です

楽待コラムのルールで、どの雑誌と明示はできませんが、副収入の大切さを強調して年収アップを呼び掛けたり、40歳台あたりをターゲットに、やたらと「セミリタイヤ」「アーリーリタイヤ」をあおったりするような投資系雑誌を見ていると、だれでも皆、お金持ちになれるんじゃないかと錯覚してしまいます

不動産投資の成功談もしばしばのっていますが、だれでもマネできる手法かどうかという部分を検証せずに掲載されているため、そのまま信じて、真似をしてドツボを踏む人が続出していると思われます(現実に、そんな人が身近にいます・・・)

なぜ、雑誌が特に危険なのか

それは、掲載内容、特に見出しの内容が、売り上げに直結するからです

定期購読が大半の新聞であれば、見出しがセンセーショナルであろうと、地味で堅実であろうと、それほど売れ行きは変わりません(もちろん、長期的には優劣はあるでしょうけれど)

しかし、手に取ってもらってナンボの雑誌の場合、「年収●百万円が、●●で1000万円に!」とか、「●万円を貯めるすごい方法」「アーリーリタイヤした人の超絶手法」といった気を引く見出しが必要となり、必然的に、そんな見出しを導き出せるような内容の記事を求められます

「不動産投資って、実は苦労ばかり」「なかなか儲からない不動産投資の現実」なんて見出しは、無料のネットブログであれば多少ニーズはあるでしょうが、お金を払ってまで読みたいと思う人はそれほど多くないでしょう

金銭にシビアな人たちが手に取る投資系雑誌であれば、なおさらです

このため、耳障りの良いことを言ってくれる投資家さんを探し、成功した体験談を少し(少しじゃないかも?)大げさに取り上げることで、魅力的な記事に仕上げることになりがちです

掲載を拒否した投資家さんも

関西のあるメガ大家さんは、ずいぶん前に一度この雑誌に頼まれて取材を受けたものの、ゲラになる前の原稿を見せられて、あまりの脚色ぶりに驚き、掲載を断ったそうです

その際、担当したライターからは「細部は事実と若干ずれがあるかもしれませんが、読者に夢を与えたいんです!」と力説されたとか

このメガ大家さんは「なんか、『大げさすぎる表現はやめてくれ』と言うこっちが悪いみたいな感じがした」と苦笑していました

この人のように、良心に従って掲載を断る人ばかりならばよいですが、自分の成功話を自慢したい、雑誌に載りたいといった欲にかられると、少々の誇張はOKとする投資家も少なくはないでしょう

「エンターテイメント誌」として読者に夢を与えるのならば結構ですが、仮にも「情報誌」なのであれば、夢と現実との境目をわからなくして、みすみす崖下に転落していくような状況を作るのは、本当にやめてほしいものです

時には「手を出さない勇気」を

情報として出回る成功手法を安易に真似ることは危険です

自分にあったやり方なのか、そこまでのリスクをとれるのかを冷静に考え、判断がつかないのであれば、まだその時ではないと思って、手を出さないことです

投資には、「手を出さない勇気」「撤退する勇気」も大切です

私も不動産投資についての一文を書いている身ですから、自己否定になってしまうことは重々承知の上ですが、出回る情報は多少疑ってかかるぐらいでちょうどよいと思います
http://www.rakumachi.jp/news/practical/165417?uiaid=kanren


95. 中川隆[-7620] koaQ7Jey 2017年6月01日 12:40:19 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

住宅ローンの「後から固定金利に借り換えよう」が危ない2つの理由=梶原真由美
2017年5月30日



FPの私は、住宅購入を検討中の方から「変動金利と固定金利のどちらが良い?」とよく質問されますが、現在は「全期間固定金利」を推奨しています。もちろん、これには理由があります。

「変動金利から固定金利への途中借り換え」に見逃せない落とし穴

最悪、負債だけが残る

みなさんが弊社にご相談に来られるタイミングはいくつかあって、特に多いのが「結婚」「出産」「住宅購入」「リタイア」です。今回は「住宅購入」相談の時に必ず質問される、「変動金利と固定金利、どちらが良いでしょうか?」という質問に私がどのように回答しているかをシェアしたいと思います。

ズバリ回答としては、現在は「全期間固定金利」を推奨しています。今後の金利は上昇するか、このままの低金利が継続するかは、私にはわかりません。ただし、政策金利が下限に近い0.1%である今から、これ以上大きく金利が下がることは考えにくいです。

住宅ローンを組むうえでの大きなリスクは、変動金利でローンを組み、その後金利が上昇して返済金額が増加した結果、返済が計画通りできなくなってしまうことです。最悪の場合は家を手放すだけではなく、家を手放したうえで負債だけが残るなんてことにも。

最初から全期間固定金利で組んでおけば、そのリスクは排除することができるんです。

今後、金利がずっと上がらなければ「変動金利にしておけば良かったなぁ」と思うでしょう。この後悔が怖くてなのか、変動金利を組む人の割合は、住宅ローンを新規で借りる人全体の4割だそうです。

固定と変動の「金利差」は必要経費と考える

みなさんは生命保険(死亡保険)に加入していますか? 入っている人は、なぜ加入したのでしょうか?

万が一、自分が死んでしまったら…。「残された家族のために」と加入している方が多いのではないでしょうか。リスクヘッジの観点から考えたら、全期間固定金利を選ぶことと、生命保険の加入は、同じことだと思うのです。

生命保険には「万が一死亡したら…」と考え、そのリスクヘッジのために毎年数万円の保険料を支払います。結果何事もなく、ある程度の年齢まで人生を全うできた時に「生命保険に入らなきゃよかったなぁ」と後悔する人は、果たしてどれくらいいるでしょうか?

人生最大の買い物かもしれないマイホーム。変動金利の上昇リスクを保有し続けるのではなく全期間固定金利という選択をし、変動金利の上昇リスクを排除する。その「必要経費」として、変動金利と固定金利の金利差を考える。

このような考えから、全期間固定金利を推奨しています。

全期間固定金利では、毎月返済額の負担が大きすぎて…という方は、購入金額自体を見直す必要があるのではないでしょうか。

「金利が上昇してきてから固定に借り換える」のが難しい2つの理由

「最初は変動金利で借りて、金利が上昇してきたら固定に借り換えたらどうか?」。こういう提案をしてくる方がよくいます。

長引く低金利で借り換えブームの中、そのように考える方が多いのも納得なのですが、実際これを実行するのは非常に難しいと思っています。

その理由は2点あります。
1.日常的に金利動向に注目し続けられるのか?
2.そもそも変動金利と固定金利は連動していない

次項では、(2)について詳しく解説をします。

固定金利と変動金利の決まり方

「フラット35」の全期間固定金利は長期金利と連動しており、変動金利は短期金利と連動しています。短期金利と長期金利の決まり方には大きな違いがあります。

短期金利は政策金利とも呼ばれ、インターバンク市場と呼ばれる銀行同士のお金の貸し借りに使われる金利を主に指し、この金利は日本銀行がコントロールしています。

これに対し、長期金利は日本10年国債利回りを主に指し、金利は市場が決めています。将来の経済成長期待や物価上昇期待など、市場特有の要因が加味されて決定されるのです。

金利上昇。その時、固定金利と変動金利はどう動く?

日本は長い間低金利が続いており、参考となりそうな金利上昇局面がありません。ここでは、米国で過去の政策金利利上げ局面に長期金利と短期金利(政策金利)がどう動いたのかを見てみます。

米国では2004年6月から2006年6月まで、1%〜5.25%まで段階的に政策金利(短期金利)を利上げしました。

その時に長期金利はどう推移したのかを見てみると、政策金利の利上げ前に、市場で急速に物価上昇が進むと懸念され、数ヶ月で1%程上昇していました。そして利上げ開始後、これで物価上昇による懸念が抑えられたと市場が判断し、長期金利の急上昇は止まりました。

このように短期金利と長期金利はその仕組み上、連動していないのです。特に長期金利は市場の「期待」や「懸念」を要因として変動するものなので、予測が非常に難しいと思います。

このケースから推測されることは、将来日本で政策金利(短期金利)利上げ局面が来た時には、既に長期金利は上昇していることが考えられるので、「最初変動金利で借りて、金利が上昇してきたら固定に借り換える」という戦略はあまり意味がないことになります。
http://www.mag2.com/p/money/235438


96. 中川隆[-7483] koaQ7Jey 2017年6月16日 10:03:10 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]


田園調布に忍び寄るゴーストタウン危機。セレブ住宅街の辛い現実

田園調布、芦屋、成城学園前といった「憧れの高級住宅街」が今、ゴーストタウン化の危機に陥っているようです。

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http://www.mag2.com/m/0001641012.html


の著者の廣田信子さんは、近年これらの地区が抱える高級住宅街ならではの苦悩を紹介し、「これは都市部の住宅問題の象徴」であると警鐘を鳴らしています。


「田園調布」がゴーストタウンに?

こんにちは! 廣田信子です。

「田園調布に家が建つ」。そんなギャグが流行ったことがありました。調べていたら1980年のこと、星セント・ルイスという漫才コンビによるものです。そのくらい田園調布に家を持つというのは成功の証、誰ものあこがれだったわけです。

その田園調布の高級住宅街に空き家が増えゴーストタウン化するのでは…と危惧され、最近、その様子がテレビなどで取り上げられています。何だか、感無量です。

田園調布に限らず、誰もが知っている高級住宅地である芦屋、成城学園前、目黒なども、土地が高くて売れない家が放置され、高級住宅街としての質を維持するのが危ぶまれる状況があるのです。

そこには高級住宅地ならではの苦悩があります。

まず、これらの地域は、「第一種低層住居専用地域」で、低層の住宅地として用途が限られています。住宅の用途以外のものに対しては、非常に条件が厳しくなっています。事務所も店舗も建てられません。

高さ制限があるので、事実上3階以上の建物も建てられません。ですから、住宅であってもマンションの建築も難しいのです。

さらに、地域の環境を守るために、土地を小規模に分割して販売することを禁止していたり、生垣や庭に確保の規制があるところもあります。だからこそ高級住宅地であり、その環境を維持するための規制なのですが、時代は変化していきます。

住民が亡くなった後、売りに出されても、広い敷地の住宅は、販売価格も高額で、それを購入できる人も限られていてなかなか売れません。しかも、不動産価値が高かった故、不動産に抵当権等がたくさんついていたり、相続人が多数いたりして、価格を下げての処分が簡単にはできない物件も多いと言います。

では、価格を下げれば購入者がいるかというと、それも簡単ではないのです。本当の高級住宅地は、住んでいる人は車で移動するのが基本で、日常の買い物はお手伝いさんが…。そんなところですから、決して、交通の便がいいところにありません。車の送り迎えが当たり前じゃなく、電車で移動するには、交通の便が悪く、決して住みやすいところじゃないのです。そしてコンビニすら近くにはないのです。で、協定等を守るための生垣等の維持に掛かる費用も多額になります。

さらに、空家が増え、手入れの行き届かない区画が増えると、高級住宅地としてのブランドにも影が差し、治安の不安もあり、市場での流通が難しいのです。

そんな状況ですから、宗教法人の合宿所として購入されたり、シェアハウスとして活用が検討されるという話も出ています。

もともとその地を愛して暮らしている方々は、それをどう思うでしょうか。

せっかく守って来た環境を、開発で台無しにするような都市計画の見直しはあまりにも残念過ぎます。しかし、人口減少社会の現実は厳しいものがあります。

田園調布が抱える現実は、人口減少社会に都市が抱える問題の象徴であり、都市に暮らす住民すべてが無関係ではいられない未来の住宅問題の出発点とも言えるのではないでしょうか。
http://www.mag2.com/p/news/250461


ゴーストタウン化する大都市郊外。かつて憧れの高級住宅街の末路

先日掲載の記事「田園調布に忍び寄るゴーストタウン危機。セレブ住宅街の辛い現実 」で、都市部の高級住宅地を襲う「空き家問題」の現状を伝えてくださった無料メルマガ『まんしょんオタクのマンションこぼれ話』の著者・廣田信子さん。しかし廣田さんは最新の記事で、「大都市近郊に高級住宅地として分譲された住宅団地のほうが問題はより深刻」と記しています。

専業主婦に支えられていた郊外型高級住宅地がピンチ

こんにちは! 廣田信子です。

「田園調布に忍び寄るゴーストタウン危機。セレブ住宅街の辛い現実 」では、田園調布のような古くからの高級住宅地で空き家が増えている話をしましたが、30〜40年前に大都市近郊に高級住宅地として分譲された住宅団地はもっと深刻です。

ある、昭和50年代に造成された丘陵地の分譲住宅は、1区画100坪、坪100万円超、建物含めて1億5,000万円で分譲。上場会社の役員、芸術家などが多く住み、テレビドラマや映画の舞台にもなって、憧れの住宅地でした。

それが今、空き家だらけになってしまっているといいます。

売却しようにも現在の地価は坪30万円、更地にして売却しても2,000万円台の価格しかつきません。親が亡くなり、子供が相続しても、最高値の時期を知っていると、そんな低価格では売る気になれず、いずれ、値上がりするかも…とそのまま放置された空き家が立ち並んでいます。

また、別の海を見下す高台にある当時の高級住宅地は、40年が経過し、入居者のほとんどが既に超高齢。憧れだった坂の上の家に向かう道は、高齢の身には障害にしかならず、マンションや施設に移る人が増えているといいます。

団地内の商店は全て閉店し、唯一の交通手段であるバスも、空き家の進行とともに、ダイヤ改正の度に本数が減っていき、車の運転をしなくなった高齢者にとっては、陸の孤島だといいます。

こういった郊外型の高級住宅地は、世帯主の年収が高く、家には専業主婦の奥さんがいて、家を守っているというパターンが多かったのです。


私の知人も、ここに家を持ちましたが、毎朝、夫を車で駅まで送り、学校や習い事の子供たちの送り迎え、最後、深夜近くに帰る夫のお迎えと、1日中、運転手よ〜と言いながらそれはそれで幸せそうでしたが、女性も仕事を持つのが当たり前になった今の時代には合いません。

価格が下がっても、ここをあえて購入しようという方の生活パターンが見えないというのが現状です。

知人は、「自分の子供たちだって、不便過ぎてここには住みたくないっていうんだから、仕方がないわよ〜。でも、ここを売れば、かなりいい老人ホームに入居するぐらいの資金には困らないはずだったのに。それでも、お正月には、家族が集まれる実家としてのこの家を、できるだけ守っていくけど、後のことは子供たちが好きにすればいい」…と。

都市の空き家問題は田舎とは別の意味で深刻です。特に、環境のよい高級住宅地として分譲されたところは、他に転用がききません。

空き家の活用として、様々なアイディア出され、モデル的な取り組みがされますが、根本的な解決策にはならないと思います。人口が40年後には、今の7割まで減少するというあまりに大きく避けられない現実の前に、過剰に存在する住宅の活用方法の妙案などないのです。

そして、人口減少に伴い、女性も高齢者も皆が働いて社会を支えなければならない時代に、専業主婦が家にいることが前提で価値を持っていた郊外型の高級住宅地は、一番難しい現実に直面していると言えます。
http://www.rui.jp/ruinet.html?i=200&c=400&t=6&k=2&m=327334


97. 中川隆[-7305] koaQ7Jey 2017年6月30日 18:59:26 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

中高年の「夜逃げ多発」に泣くアパート大家
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170630-00000002-facta-bus_all
6/30(金) 0:55 FACTA

「夜逃げが増えている」

賃貸住宅を管理する複数の管理会社の声だ。「ここ1年くらい、特に増えているように感じる」と話す。

東京都内で約1万室の賃貸アパート・マンションを管理する企業では、1カ月に平均3件、多い月では5件の夜逃げが発生しているという。全体から見れば少数に見えるが、「ほとんどなかった夜逃げがひと月に何件も起きるようになった」というのが現場の実感。逃げた入居者の多くは50代後半から60代以降の男性だという。

入居時から職業が変わっている場合もあり、「夜逃げした時の仕事を正確に知るのは難しい」と管理会社の社員はいう。しかし、夜逃げがもっとも多発しているのは家賃2〜4万円のアパートであることから、定職についていないか、派遣社員やアルバイト、年金生活者が多いと推測される。

「景気がいいといっても給料が上がっているのは大企業だけ。中小零細はそんな実感とはほど遠く、リストラや倒産で急に家賃が払えなくなる人もいます」(賃貸管理会社社員)

実際、個人の自己破産数は2016年に6万4637件と、13年ぶりに増加に転じている。ピークを記録した03年の24万2357件と比較すると4分の1程度に過ぎないが、当時は消費者金融の貸付が非常に多かった時期。その後、金融業者への取り締まりが強化され、過払い金請求が身近になり、自己破産件数は減少傾向にあった。

自己破産が増えた理由について、東京商工リサーチの友田信男常務取締役は「公共料金や社会保険、税金の値上げがじわじわと影響してきている。以前と異なり駆け込み寺的な消費者金融がなくなり、銀行系のカードローンにはまって二進も三進も行かなくなる人が出てきているのも一因では」と語る。返済にある程度融通が利いた昔のサラ金と違い、銀行系ローンは待ったなし。それでいて電話口では次から次に追加融資を誘いかける。結果、収入とのバランスが崩れ一気に転落するケースが顕在化してきたと考えられる。

ひとたび夜逃げが発生すれば、安い賃貸アパートであっても大家が被る影響は大きい。前述の管理会社社員によると、未収家賃による収入減に加え、原状回復のリフォーム代、室内に残された荷物や家財道具の撤去費用、明け渡しや訴訟に関わる費用など、ワンルームでも50万円前後の負担が大家側にのしかかる。また夜逃げ後もいつ帰ってくるかわからないため荷物を保管しなければならず、その倉庫賃料も大家負担だ。

「入居者が精神的に追い詰められ、室内がめちゃくちゃになっているケースもある。その場合、リフォーム費用は100万円を超える」(賃貸管理会社)

夜逃げが起こる賃料帯は決まっているため、同じ物件内で2度3度と起こることもある。古い木造アパートの場合は次の借り手も容易には見つからず、家賃収入はストップ。その状態で負担増が続けば、今度は大家業自体が立ち行かなくなる。

入居時の審査を厳しくすると入居率低下につながるため、あまり狭めたくないというのが不動産会社の本音。相続対策のアパート供給過剰で空室リスクも高まり、大家の左うちわは今や遠い過去の話となった。


98. 中川隆[-7324] koaQ7Jey 2017年7月02日 07:23:48 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

家購入の危険な罠…買う時も買った後も支払う、ローン返済以外の高額費用
http://biz-journal.jp/2017/07/post_19646.html
2017.07.02 文=平野雅章/横浜FP事務所代表、CFP、1級ファイナンシャル・プランニング技能士 Business Journal


 私は有料相談専門のファイナンシャル・プランナーとして、累計2,000件の相談を受けている。相談はまず相談者へのヒアリングから始まるのだが、相談者が不動産販売業者などから聞いた、あるいは自分でインターネットで調べたという住宅購入の知識や常識は、私にとっては非常識に感じるものも多い。今回は、こうした住宅購入でよくある3つの勘違いを挙げていこう。

■「ローン返済額は今の家賃並みだから大丈夫」か?

「ローン返済額を今の家賃と比べてみてください」は不動産販売業者の定番フレーズだが、住宅を購入した後、継続的に支払っていく必要があるのは住宅ローンだけではない。保有することにより固定資産税や都市計画税といった税金の支払いが必要になる。マンションであれば管理費や修繕積立金がかかる。

 修繕積立金には注意が必要で、ファミリータイプの新築マンションでは当初月額5000〜6000円程度ということが多いが、将来的には2〜3万円程度まで上昇する物件も多い。また、たとえば10年ごとに数十万円の一時金が徴収される計画である物件も多くはないが存在する。

 一戸建てであれば管理費や修繕積立金はかからないが、外壁や屋根のメンテナンスが必要で、給湯器やキッチン・バス・トイレなどの水回りも一定期間で交換が必要になる。こうした費用として20年間で数百万円は覚悟しておく必要がある。

 また、将来の変化も想定すべきだ。住宅ローンを変動金利で借りる前提で月返済額を想定しているのであれば、将来、金利が上昇したときの月返済額の上昇も想定する必要がある。まだ幼い子どもがいる家庭であれば、これから教育費の負担が増していくことも考慮しなければならない。生活費が年金収入を上回る老後に向け、ある程度の金額は老後資金の貯蓄に回していく必要もある。

 つまり、当初のローン返済額が今の家賃よりかなり低い、あるいは今の家賃並みであっても家計に余裕がありかなり貯蓄できるという状態でなければ、将来、家計が苦しくなる可能性は高いといえよう。

■「自己資金ゼロで購入できる」か?

 家の購入時にもさまざまな費用がかかる。主なものを挙げると、住宅ローンの保証料や融資手数料、登記関連の費用、火災保険料、そして不動産会社を通じての購入であれば仲介手数料、一般的に仲介手数料が不要な新築マンションの場合でも修繕積立一時金などがかかる。これらを合計すると購入する物件価格の5〜10%程度になる。

 こうした購入の諸費用を金融機関から全額借りて家を購入することは可能だ。だが、これらを借りることを私はお勧めしていない。これらを借りる人は、貸す側の金融機関から信用力が低く評価されても仕方がない。審査により金利優遇が少なくなる、つまり住宅ローン金利が高めになってしまうことも多いのだ。また、住宅ローンの金利自体は低くても、購入の諸費用分は別のローンとなり、高めの金利が設定されていることもある。

 また、そもそもであるが現時点で貯金があまりなくて諸費用を支払うことができないのであれば、今の家賃で家計が収支トントンということである。ローン返済額が今の家賃並み、あるいはそれに近い資金計画であれば、住宅ローン以外の保有コストもあるので短期間で家計は赤字に転落してしまう。自己資金ゼロで購入しようとしている人の相談を受けると、こうした資金計画を不動産販売業者から提案されている人も多いが、リスクが高いと考えざるを得ない。

■「賃貸は損。家は買ったほうが得である」か?

 家は買ったほうが有利なのだろうか。家を買うと、継続的に必要になる支払い、つまり住宅保有コストが意外に多いのは、前述した通りである。

 住宅保有コストで比重の大きい住宅ローンの利息は、現在の超低金利により固定金利を想定すればかなり少なく見込むことができる。これにより現在では、賃貸と保有の総コスト比較で保有が有利とシミュレーションできるのであるが、大きな差になるわけでもない。また、エリアの特性により、賃貸が有利になりやすいエリアと保有が有利になりやすいエリアがある。つまり、単純に「買ったほうが得」とも言い切れないのだ。

 優良企業に勤めている人などでときどき見かけるのは、家賃十数万円の賃貸住宅に住んでいても勤務先の手厚い住宅補助などで、自己負担は月3〜4万円程度という人だ。こうした人も「賃貸は損だから、家を買いたい」と思っていたりするのだが、この程度の負担であれば標準的なファミリータイプのマンション保有コストを下回っているので、損得で判断するのであれば今すぐ購入する理由は見当たらない。また、住宅を購入すると、勤務先から支給されている月5万円の住宅手当がなくなるという人もいる。勤務先の制度もよく確認した上で、購入は検討したい。

 住宅の妥当な予算や、その人がいま買ったほうがよいかの判断は、毎日のように相談者の生涯収支シミュレーションを行っている私から見ると、簡単なものではなく、個別性が高いといわざるを得ない。これら3つは大事なポイントではあるが、そのまま鵜呑みにせず、一度、長期的な視点で考えてみよう。


99. 中川隆[-7269] koaQ7Jey 2017年7月07日 11:09:21 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

買ってはいけない激安な家――後から発覚する数々のトラブル(日刊SPA!)
http://www.asyura2.com/17/hasan122/msg/498.html

2017.07.07 日刊SPA!


 記憶に新しい格安ツアー会社「てるみくらぶ」の経営破綻。激安商品で痛い目を見た人も多数出た。しかし、安くていい商品なら越したことはないと思うのが消費者の本音。これ以上はヤバいという安さのボーダーラインを探りつつ、最新激安商品の舞台裏を解明した!


基礎や配管、配電をチェックすると不具合が起きていることもあり、これらを見逃すと基礎からやり直さなければいけない場合も

◆目に見えない家の根幹部に値段の安さが影響することも!!

 マイホームを手に入れるのが夢という人も多く、それゆえ手の届く安い物件に飛びつき、「激安の新築戸建てを購入したら、隣地境界線が確定してなかったので、100万円で測量・確定することに。思わぬ出費を強いられた」(37歳・製造)というトラブルに巻き込まれるケースも。

「普通の不動産会社は売らない物件だと思いますが、安いと飛びつかず注意すべきでした」と不動産コンサルタントの長嶋修氏は促す。

「住宅の場合、大きさや土地代などに左右されるので、一概にいくら安いから危ないとは言えません。けれども相場相応の物件でも入居前に不具合が2〜3は見つかります。それがさらに安いとなると難点はもっとあると考えるべきです」

 境界の確定は、測量だけで済んだが、表に見えてこない基礎や立て付け、配管・配線などではもっと恐ろしい事例もあるという。

「工事費が坪単価100万円以上の大手住宅メーカーに比べ、坪単価50万〜60万円のローコストメーカーの場合、現場の管理が甘く、エラーが多いのは事実です。ある業者は工期を延ばしたくないがために、雨の日に基礎のコンクリートを流し込もうとしていました。雨で延期すると業者側の人件費はかさむかもしれませんが、コンクリートに水が混入したら強度は出ません」(長嶋氏)

◆配管や配電が放置され風呂に入れない!


経年劣化により排水管から水漏れし、床下が水浸しに。水漏れの影響でキノコが生えてしまった家も

 家の見えない部分には手を抜く。これはマンションでも同じである。顕著なのが中古マンションだ。

「安い物件に引っ越したのですが、お湯が出ない。屋上のタンクが壊れていて直るまで1週間お風呂に入れませんでした」(45歳・小売)

 通常、配管や配線の寿命は30年。古い物件ほど家の裏に影響が出やすく、それを放置する業者もいる。

「壁紙など表側だけリフォームして、保険が利く1〜2年だけ持てばよいという発想。マンションの場合、専有スペースのみで済めばいいのですが、配管・配線の工事の場合、共有スペースにまでわたることがほとんど。管理者に工事許可が必要で大変です」(長嶋氏)

 また不動産といえば、自分でリフォームをオーダーする場合のトラブルも多い。安さを売りにしている業者のなかには、工事の範囲を明らかにしないからだ。

 例えば、扉の交換の場合。普通、扉の枠ごとの交換を想定する。けれど安さのみを売りにする業者は、「扉のみ」を交換し、追加料金を要求。結果、値段が膨らむという。

「『扉一式工事費』などと大ざっぱな記載はトラブルのもとに。契約書は、業界が基本とする『標準契約書式』を使用している業者が安全です」(同)

 住宅とは長い付き合いが必要だ。安さを追求しすぎると、数年後にツケが回ってくることもある。値段だけに目を奪われず、工事内容もきちんと把握すべきだろう。


100. 中川隆[-7140] koaQ7Jey 2017年7月18日 00:03:20 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]
空き家の維持管理費は年20万円以上 思い出守る費用は多額に
※女性セブン2017年7月27日号

 日本人の持ち家率は高く、60代以上で約8割に上る。処分するのが大変な上、実家が遠方でなかなか行けないなどの理由から、空き家所有者の約7割が空き家を放置しているため、全国にある空き家は、約820万戸に。これは日本の住宅の7軒に1軒に該当する(総務省2013年調べ)。

■思い出にとらわれ処分できない人が多数

 空家・空地管理センターの代表理事・上田真一さんによれば、「代々続いた実家は残しておきたい」、「思い出をなくしたくない」などの心情的な理由で実家をとりあえず残しておき、帰省時の宿泊場所として持ち続ける人がもっとも多いという。

「住みながら維持管理するならいいのですが、空き家を維持するにはコストがかかります。人が住まない家は1か月も放置すると、想像以上に傷むからです。きちんと管理するとなると、戸建ての場合、年20万円以上の維持管理費用がかかります」(上田さん)

 地域や物件で異なるものの、上田さんの試算によると「一戸建て空き家」の維持管理にかかる主な経費は、以下のようになる。

●税金(固定資産税、都市計画税)/10万〜20万円 *首都圏を想定した場合の目安幅。
●庭の草木の手入れ/3万〜5万円
●水道・電気代(1500円×12か月)/1.8万円
●管理サービス(4000円×12か月)/4.8万円
●火災保険(空き家用)/3万〜4万円

 計22.6万〜35.6万円の経費がかかる。これでも優遇税制の恩恵を受けた場合の割安な数字だ。

「意外な出費としては、水道・電気代と火災保険料。空き家の保険料は通常の住宅より割高になります。とはいえ、入っておらずに火災になった時、多額の撤去費用がかかってしまいます」(上田さん)
 このほか、実家が雪国にあるなら、屋根の雪下ろしを依頼しなければならない。その際の日当は1日約1万〜3万円で、これがひと冬で数回必要になる。

■維持費をケチると増税される仕組みに

 費用をかけたくないからと放置してしまうと、空き家対策特別措置法により、特定空き家に認定されてしまう可能性があるため、どうしても削れないのが、つらいところだ。

 空き家対策特別措置法では、

【1】壁や屋根が壊れるなど、倒壊の危険性がある
【2】ほこりやゴミがたまり不衛生である
【3】植物が生い茂ったり、落書きがされ、見た目が悪い
【4】野良猫や不審者のたまり場になるなど周辺の安全に悪影響を及ぼす

 以上、4つの指針のいずれかに該当すると“特定空き家”に認定され、固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍になると、アサヒ・ビジネスセンターの税理士・坂部達夫さんが指摘する。

 実際、特定空き家になると、どれくらい税金が上がるのか。例えば、課税標準額1000万円の小規模住宅用地(200平米以下)に建っている空き家の場合、固定資産税と都市計画税合わせて年間約3万3000円だったのが、固定資産税が14万円、都市計画税が3万円に上がり、年間合計17万円にもなる。

「特定空き家に認定されても、すぐに税金が上がったり、強制解体はされません。指導・助言→勧告→命令と、何度か“注意”がされ、最終的に自治体が強制解体する代執行となります。その解体費用の相場は150万〜200万円。その後、税金も上がります」(坂部さん)

 そうならないために、日常的な管理は代行サービスに委託するか、親戚や近所の親しい人に定期的な見回りを頼み、何かあった時に報告をしてもらい、出向くのが一般的だ。

 いずれにせよ、住まない家を維持管理するには出費しか生まない。思い出を守るには多額の費用がかかると覚えておこう。

 


101. 中川隆[-6861] koaQ7Jey 2017年8月06日 10:56:03 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

安い&広々した「ファミリー向け賃貸住宅」、あと約5年で大量供給…持ち家幻想崩壊
http://biz-journal.jp/2017/08/post_20071.html
2017.08.06 文=牧野知弘/オラガ総研代表取締役


 これまで家を「買う」の理由のひとつに、単身や結婚したばかりなら賃貸物件もよりどり見どりだが、子供が生まれて家族が増えると、家を借りようにもファミリー向けの良い物件がない、ということが声高にいわれてきた。

 しかし、これからの時代はどうやらだいぶ様相が変わってきそうだ。 

 理由は2つ。ひとつが、今密かに進行している大都市内部における大量の空き家予備軍の存在だ。そしてもうひとつが、都市郊外部における生産緑地制度の「指定解除」だ。

 空き家は全国で820万戸にも及んでいるが、実は空き家が全国で一番多いのが東京都で、その数は81万7000戸にも及んでいる。神奈川、埼玉、千葉を含めた1都3県になるとその数は200万戸を超え、なんと全国の空き家のうち4軒に1軒は、実は首都圏に存在していることになることを多くの人は知らない。

 さらにこれを個人の持ち家の空き家(統計上では「その他」に分類)に絞り込むと、首都圏におけるその数は53万2000戸にもなる。賃貸住宅の空き家の多くは、供給過剰を原因とするワンルームなどの賃貸マンションの空き住戸なのだが、実は家族で住んでいた個人の持ち家の空き家が最近では首都圏で急増しているのだ。

 この流れは今後さらに加速しそうである。というのも首都圏郊外を中心にこれまで、都心から郊外部に伸びる鉄道沿線に開発されてきたニュータウンと呼ばれる開発分譲地に家を買った世代の人たちが、そろそろ「相続」を迎え始めたからだ。

 彼らの子供たちの多くは、親の家を継いでそのまま住むという選択をせず、都心部に居住する傾向にある。ということは、親が亡くなって相続した家に自分で住むことをせずに、その家を賃貸に出すか、売却をするという選択をすることになる。首都圏には団塊の世代といわれる1947年から49年生まれの人たちが200数十万人もいるといわれる。この世代の人たちも、東京五輪後の2024年以降は全員が後期高齢者になる。つまり彼らが買い求めた郊外部の住宅が、今後短期間に大量に賃貸または売却に回ってくるのは確実なのだ。

 また、都心部のファミリー型のマンションのなかには、戦中や団塊の世代が買い求めた物件も数多く存在する。これらの住戸も今後はかなりの数が賃貸に拠出されるようになる。

 これらの物件は、築年数は経過しているものの、もともとファミリー向けに分譲された戸建て住宅やマンションだ。昔の賃貸マンションのような安普請のものではない。広さも確保され、造りもしっかりしている部屋を、リーズナブルな賃料で借りるチャンスは今後首都圏でも確実に広がってくるはずだ。

 ファミリー用の賃貸物件がない、などと嘆かずとも、向こう数年のうちに大量の供給が控えているのだ。

■生産緑地法

 ファミリー向けの賃貸マンションやアパートが今後都市郊外部で大量に出てくることを後押しするのが、生産緑地法をめぐる動きだ。
 
 生産緑地法とは、1974年に大都市圏の一部の市街化区域内における農地の宅地化を推進するために交付された法律である。この法律は当初、指定された区域内にある農地に「宅地並み」の固定資産税を課すことで、都市部に残る農地を宅地化しようと考えられたものだった。とにかく宅地が足りない時代に、少しでも農地から宅地に転用させようという目論見が法律制定の裏にあったのだ。

 ところが、区域内においてもまじめに農業をやろうとする住民がいるとの声に配慮して、91年3月に生産緑地法は改正になり、92年度より生産緑地制度が導入された。自治体に申請された農地で敷地面積が500平方メートル以上で期間中は営農に専念するなどの一定条件を満たせば、30年間にわたって固定資産税は農地扱いとし、相続税については納税猶予となったのだ。対象となったのは、東京23区、首都圏、近畿圏、中部圏内の政令指定都市その他整備法で規定された一部の地域とされた。

 現在この生産緑地として登録されている面積はどのくらいあるのだろうか。国土交通省「都市計画現況調査」(2014年)によれば、14年3月末現在でその面積は1万3654ヘクタールにも及んでいる。首都圏(1都3県)でこのうちの57%に当たる7747ヘクタール、これに愛知、大阪を加えると81%が該当することとなる。東京都だけでもその面積は3330ヘクタール、つまり東京ディズニーリゾート33個分の面積が「都市型農地」として眠っているのだ。

 これら生産緑地の多くが30年の期間満了を迎えるのが、実は2022年ということになる。

 これまでは農業専門に働いてきた人たちも生産緑地にしてすでに30年がたてば、事業承継や相続の時期に差し掛かる。22年を契機に大量の都市型農地が、生産緑地の解除を申請してくることが容易に予想される。

 具体的には、生産緑地を解除する場合には、地元市町村に対して「買い取り申請」を行い、時価で買い取ってもらうのが原則だ。しかし、財政難にあえぐ自治体が多い中、すべての生産緑地を買い取るのは、到底不可能だ。そこでほかに生産緑地として買い取る人がいないか斡旋するのだが、該当者がいなければ、宅地並みの課税が施されるため、多くのオーナーは土地を有効活用するか、または売却することになる。

 その結果22年以降、都市部において生産緑地が大量に不動産マーケットに登場する。売却する土地が増えるということは、当然地価は大幅に下がることになる。

■広がる「賃貸」という選択肢

 また、宅地並みの固定資産税を賄うため、あるいは巨額に膨らむ相続税を圧縮するためにアパートなどを建設して土地の有効利用を図る人も激増することが予想される。郊外であれば、単身者向けのアパートを用意しても、もはや学生などの需要はあまり見込めない。

 そこで最近、アパート業者の間でも注目されはじめたのが、郊外部で「子育て」に適するように十分な床面積を確保した賃貸戸建て住宅やタウンハウスだ。都心居住が進んでいるとはいうが、できれば子供たちを郊外の戸建て住宅やタウンハウスのような家でのびのび育てたいという若い夫婦はまだまだ多いとも聞く。

 そうした夫婦が驚くほどリーズナブルな家賃で広くて環境の良い家を借りられるようになってくるのだ。生産緑地制度30周年がこうした傾向をさらに後押ししてくれることだろう。

 このように、これまでは結婚をして家族が増えると、もはや賃貸アパートなどで自分たちのライフスタイルにあった適当なものがなく、やむを得ず家を買うといった固定化された思考パターンだった人たちにとって、「賃貸」という選択肢が都心部の分譲中古マンションや郊外の広々戸建て住宅などにまで広がることが期待できるのだ。

 土地持ちにとってはつらい時代かもしれないが、住宅を気楽に賃借したり、今よりももっと広い家を安く買える時代はもうすぐそこまで迫っているのだ。あわてて行動を起こすことはないのだ。


102. 中川隆[-6804] koaQ7Jey 2017年8月07日 22:27:58 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

相続税対策での素人アパート経営 大きな落とし穴も
週刊ポスト2017年8月18・25日号


〈増税で資産3600万円以上の人は相続税を払わなくてはいけなくなった〉
〈相続税の最高税率は55%に引き上げられた〉

 2015年1月から施行された相続税法改正の内容である。それまで財産総額6000万円以上の人にしかかからなかった相続税が、基礎控除の引き下げで3600万円以上の人まで課税対象となった(法定相続人が1人の場合)。最高税率も50%から55%に引き上げられた。

 退職金による預貯金に加えて都心部に持ち家があれば、財産が3600万円を超えるケースは少なくない。

「それだけに、不動産業界や保険業界などを中心に対策が必要だと喧伝していますが、そうした“対策”にこそリスクがあることは、あまり知られていません」

 そう語るのは、『やってはいけない相続対策』(小学館新書)の著者で、元国税調査官の大村大次郎氏だ。

「特に注意すべきは不動産投資による対策です。節税したつもりが、逆に大きく資産を減らしてしまうこともあるのです」(大村氏)

◆何もしないほうがよかった

 大村氏がまず注意すべき相続税対策として挙げるのが「アパート経営」だ。土地を持っている場合、更地のまま妻子に残すのではなく、そこに賃貸住宅を建ててから相続させれば、土地の資産評価額は50%減額される。さらにローンを組んで建物を建てていればそれが負債にカウントされるので、相続資産の額を減らせる──という節税術だが、大村氏は「大きな落とし穴がある」と指摘する。

「まず、不動産の売買には多額のコストがかかります。手数料だけで3%取られるのが相場で、消費税も相当な額になる。しかも、建物は購入した瞬間から市場での資産価値が減じる。節税分が吹き飛ぶような損失を被ってしまう場合もある」

 大村氏によると次のようなケースもあるという。元大手商社マン・O氏は現役時代にコツコツと蓄えた約1億円の預貯金があった。相続税増税への不安もあり、不動産業者の勧めるアパート経営を決断。業者の推奨に従って5000万円で土地を購入し、4000万円で建物を建てたという。

「ところが建設から数年経っても、入居率は50%を割ったまま。建てたワンルーム6部屋のアパートが駅から距離のある場所で、ターゲットの学生に敬遠される物件になってしまった。

 建物のローン返済に、不動産業者へ払う手数料、固定資産税もかかるし、修繕積立金も考えなくてはならない。建物を売ろうにも、業者から“売るなら3000万円程度がいいところ”といわれ、買った時から1000万円以上値が下がってしまっていた」(同前)

 結果的にアパートを手放した上に、建物のローンだけが残り、最終的に自己破産する「相続破産」のようなケースもあるという。

 大村氏は、「重要なのは自らの相続税のシミュレーション」と強調する。このO氏の場合でも、「1億円の預貯金」と聞くと、相当な資産家で多額の相続税を納めなければならないように思えてしまうが、決してそんなこともない。

「まず妻に100%相続させれば、1億6000万円まで相続税は無税です。妻から子への二次相続では相続税がかかってきますが、O氏の場合、子供は2人でした。1億円をそのまま均等に分割し、全く節税をしなかったとしても1人あたり385万円(2人で770万円)で済みます」(大村氏)

 アパート経営に手を出したO氏は5000万円の土地と4000万円の建物の購入にかかった手数料3%が270万円。4000万円の建物に対する消費税(土地は非課税)が320万円。さらに建物の資産価値は購入から数年で1000万円も下がった。大村氏が続ける。

「きちんとシミュレーションができていれば、“アパート経営で大きな儲けを出せるノウハウがなければ赤字になる”とわかったはずです。『3600万円以上は相続税がかかる』『最高税率は55%』というフレーズばかりが先行していますが、実際には財産が1億円あったとしても相続で10%持っていかれるようなケースはほとんどありません。

 孫の教育資金のための生前贈与であれば1500万円まで非課税、といった各種制度をうまく使えば、財産が1億円あっても相続税をゼロにするのは難しくない」


103. 中川隆[-6755] koaQ7Jey 2017年8月11日 16:36:32 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

2017年08月11日 素人アパート経営 サブリース契約トラブルが増加


この通りなら素晴らしい
引用:http://reblo.net/bs-realestate/cl_img/img_list/1983/32965.gif

サブリーストラブル

不動産投資ブームはピークを過ぎて供給過多だと言われていて、多額の損失を出してしまった人も居ます。

この数年のアパート投資はプロではない一般の人が中心だったのが特徴で、楽して簡単に儲かると誘われた人が多い。

親から遺産を受け継いだ人が、アパートを建てることで節税になり、より多くのお金を相続する事が出来る。

         

ただしこれは経営がうまくいった場合だけで、アパートが赤字なら節税どころか「増税」か破綻してしまいます。

中でも問題になっているのはサブリースで、過剰供給による空室や家賃値下げで赤字になった例が多い。

アパートが過剰供給になると空室率が上昇するが、新築時には10%以下で想定したのに、現状は20%前後になっている。


しかも空室率が上昇すると入居者を獲得するため値下げ競争が起き、家賃まで下がってしまいます。

それだけではなく、アパートの家賃は新築時が最も高く築5年で下がり始め、築10年からガクッと下がります。

アパートで築20年は老朽扱いになり、よほど安くしないと満室にはならないでしょう。


このようなリスクを低減するのが「サブリース契約」というもので、オーナーはリスクゼロで利益だけ受け取れる筈でした。

サブリースはサブリース会社がオーナーから丸ごと一棟を借り上げ、管理運営をすべて行い、利益だけをオーナーに渡す契約です。

これだけ美味しい条件ばかり並べられたら裏があると疑うものですが、素直に信じた人が多かったようです。

サブリースの実態

サブリースは空室が出ても家賃収入が保証されるので、長期計画が立てやすく、オーナーは収入が保証されている。

だが契約時に素人であるオーナーは契約書を良く読まず。サブリース会社は様々な例外を用意しています。

例えば30年間家賃保証になっているが、最初の金額が保証されるのは10年間だけで、その後は家賃を値下げし保証も値下がりします。


老朽化すると賃貸物件として競争力が低下するので値下げは当たり前なのだが、なにしろオーナーは業界には無知なので知りません。

不動産業界では取引相手を騙すのは当然であり、オーナーは「同業者」なのだから交渉術の一つだと開き直っている。

費用負担は無いという説明だったのに、老朽化に伴って修繕費を請求されたなどの訴えも多い。


これも業界では「説明する必要すらない常識」らしいのだが、新しくオーナーを始める人達は知りませんでした。

賃貸住宅などでは借地借家法と民法で保護されているが、保護されるのは「借りた人」でありオーナーは貸す人なので保護されません。

法律はまったくの素人が賃貸オーナーになるのを想定していないので、業者どうしては騙されるほうが悪い事になる。


サブリース契約で損失を出す多くが高齢者であり、「老後資金をノーリスクで作れる」などと勧誘されます。

サブリース会社はサブリース契約を解除できるが、オーナー側は異議を申し立てられない契約になっている。

サブリース会社は不動産業者の関連企業の場合が多いが、本体を生かすため、タコの足のように切られる場合が多い。


もしサブリース会社が不利な契約で赤字になったら、親会社はサブリースを倒産させて、無理やり契約を解消してしまう。

もし儲からなければ最初から逃げる前提であり、「保証」なんかないのです。
http://www.thutmosev.com/archives/72128202.html


104. 中川隆[-6675] koaQ7Jey 2017年8月15日 11:26:26 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

不動産バブル崩壊シナリオ「東京でも半値に暴落する」と識者
NEWS ポストセブン 8/15(火) 7:00配信


 首都圏を中心に不動産市場が「局地バブル化」している。2017年上期(1〜6月期)に売り出された首都圏の新築マンション平均価格は5年連続で上昇し、前年同期比で3.5%高い5884万円と、1991年のバブル期以来の高値を記録した(不動産経済研究所調べ)。

 だが、「バブルはいつ崩壊してもおかしくない」と指摘するのは、近著に

『2025年 東京不動産大暴落』
https://www.amazon.co.jp/2025%E5%B9%B4%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E5%A4%A7%E6%9A%B4%E8%90%BD-%E3%82%A4%E3%83%BC%E3%82%B9%E3%83%88%E6%96%B0%E6%9B%B8-%E6%A6%8A%E6%B7%B3%E5%8F%B8/dp/4781650864

がある住宅ジャーナリストの榊淳司氏だ。同氏が危惧する不動産暴落の最悪シナリオとは?

 * * *
「不動産価格はいつ下がるのですか?」

 これは、私が最もよく聞かれることだ。有料・無料の相談者からも聞かれるし、取材にやってくるメディアの方々も同じことを尋ねてくる。近しい友人、知人にもよく聞かれる。

 私の答えはいつも同じ。

「すでにいつ下がってもおかしくない状態です。何かのキッカケがあれば、はっきりと下がり始めるでしょう」

 需要と供給の関係だけで市場価格が決まるのなら、とっくに下がり始めていてもおかしくない。分譲、流通、賃貸など住宅市場はどこを切っても供給過剰だ。また、リーマンショックのような出来事が起こったり、地政学的な異変もキッカケになる。北朝鮮や東芝の問題も、不動産市場とは無関係ではないのだ。

 よく「オリンピックが終わるまでは大丈夫なのでは?」的なことも聞かれる。これに対しては以下のように答えている。

「オリンピックは基本的に不動産価格には関係ありません。ただの大きなお祭りですから。不動産の需給はほとんど影響されません」

 まあ、気分的なものはある。華やかな祭典の途中で、不動産価格の変動などは話題になりにくい。

 そんなことよりも、そもそもなぜ「不動産が下がる」あるいは「暴落」ということが、多くの人々の関心事項になっているのか。

 答えはひとつしか考えられない。それは多くの人が今の都心エリアのマンション価格は高くなり過ぎている、と感じているからだ。下がるのを待っている人もいれば、恐れている人もいる。

 私はかねがねこのマンション価格の高騰を「局地バブル」と呼んできた。都心と城南、湾岸エリアと川崎市や京都市の一部では、不自然にマンション価格が高騰。今ではその周縁地域まで高騰の波が及び始めた。しかし、まだまだ地域は限られている。

 多くの地方では相変わらず不動産価格の下落が続いている。不動産価格がはっきり上昇しているのは、日本全土の2%もないはずだ。残りの大部分では下落基調にあるとみていい。

 都心や城南、湾岸エリアのように、マンション価格が不自然に高騰したエリアでも、そのバブル化をもたらしたのは実際に住むための需要ではない。外国人の爆買いや相続税対策、あるいは値上がり期待の投機買いだ。

 こういう「買い」は、風向きが変わればすぐに「売り」に変わってしまう。その点、都心のマンションは近年、株式などの金融商品に近い存在となってきた。特に都心の中古マンションは半ば金融商品化している。

 そもそも一般消費者の個人間で取引される中古マンションでは、短期間で価格が極端に変動することはなかった。住むための売買においては、市場はある程度熟成していたのだ。しかし、これからは違う。短期で大きく変動することも起こりやすい。その理由は、何よりも中古マンションの金融商品化だ。これからはマンションといえども株式と同じような暴落が起こり得る。

 私は6月に『2025年東京不動産大暴落』という著作を出した。なかなか好評である。多くの人が「暴落」というキーワードに注目しているようだ。

 実際、この本の中では暴落に至るスケジュールを年表のようにしてまとめている。ここではその一部を紹介してみたい。

◆2017年/アメリカの金利上昇

 これはすでにはじまっていることだ。FRB議長のイエレン氏は金融政策を「正常化」するために2016年末から金利を引き上げ始めた。今年中にあと1回、もしくは2回の利上げが予測されている。

 さらに、ECBのドラギ総裁も金融引締めの開始に言及。世界的に金融緩和から引き締めへの潮流が生まれている。世界の主要通貨国で唯一、「異次元」の金融緩和を続けているのは日本だけとなった。

◆2018年/黒田日銀総裁の退任

 日本が金融緩和の方針を転換できない理由は、アベノミクスの開始とほぼ同時期に日本銀行がブチ上げた「インフレ目標2%」という公約が、いまだに達成できていないからだ。黒田日銀総裁の面子はつぶれたまま。彼が総裁である限り、意地でも緩和方針は転換しないだろう。黒田総裁の任期は2018年の4月まで。

 次の日銀総裁が黒田氏のような財務省出身ではなく、日銀出身のセントラルバンカーであれば、イエレン氏のように「正常化」を指向するはずだ。つまりは金融引締め=利上げだ。金利が上がればリートの資金調達コストが上がる。一般消費者は、住宅ローン金利が上がれば返済能力が弱くなるので購入予算を下げざるを得ない。すなわち、不動産全般への下落圧力となる。

◆2019年/平成30年調査の空家率発表(16.9%へ激増予測)

 空家問題への社会の関心は年々高まっている。空家率は5年ごとに行われる総務省の「住宅・土地統計調査」の中で分かる。次回は2018年に行われ、2019年の秋に速報値が発表される。

 野村総研などが次回調査の空家率を16.9%と予測している。これに近い数字が出てくれば、大きく報道されるだろう。住宅の余剰感はますます高まる。そして、人々に不動産の先安観が定着すると……それは暴落への強い予兆かもしれない。

◆2020年/東京オリンピック終了

「2020年に東京でオリンピックが開催されることが問題なのではなく、2020年の秋にはオリンピックとパラリンピックが終わることが問題なのだ」と私は主張してきた。

 前回の東京オリンピックも閉幕後に強烈な不況がやってきた。今回は前回よりも条件が悪い。経済が成長していないのに人口は減り、社会が高齢化している。

◆2021年/団塊ジュニア世代、50歳台へ

 団塊の世代は団塊ジュニアを生み出した。しかし、団塊ジュニアたちは第三のベビーブーマーを生み出せなかった。人口オーナス(※人口構成の変化が経済にとってマイナスに作用する状態)の時代はいよいよ本格化する。

◆2022年/生産緑地法の期限が切れる

「え、こんなところに畑があるの?」──住宅地の真ん中に小規模な畑があることに驚かれた経験なら、誰しもあるはずだ。そういう畑はたいてい固定資産税が農地並みに抑えられた生産緑地に指定されている。それを定めた生産緑地法が2022年に期限切れとなる。そうでなくても、そういう畑で農業を続ける継承者が絶対的に不足している。

 実は生産緑地はほとんどが首都圏にある。東京都内だけでもその面積は東京ドームの730個分以上。その何割かでも住宅開発業者に売り渡されてマンションや一戸建てに変わると……住宅市場は恐ろしいばかりの供給過剰となる。

◆2023年/空家率が21%突破 6600万戸超へ

「住宅・土地統計調査」は2023年にも実施される。野村総合研究所の予測によると、2023年の空家率は21.1%。日本国中で5戸に1戸以上が空家となる。何という余剰感だろう。

◆2025年/東京都人口減少の開始 高齢者人口3600万人へ

 そして、東京都の人口も2025年に減り始める。それは何よりも東京都自身がそういう予測を立てている。そして2025年は団塊の世代の人々が全員、75歳以上の後期高齢者となる。65歳以上の高齢者は3600万人に達し、全人口に占める割合は3割を超えてしまう。

 そういう社会がやってきた時に、不動産市場は今と同じ風景を描いているだろうか?

 では、不動産暴落はどこから始まり、いくら下がるのか──。局地バブルは都心から始まって、瞬く間に湾岸や世田谷方面へと広がった。暴落が始まるとすれば、それは値上がりの理由が最も脆弱なエリアだ。都心や城南エリアは基本的に山の手であり、住宅地としての伝統があって人気も高い。

 脆弱なのは、埋立地であって災害へのリスクも高い湾岸だろう。特に、2016年秋から地下水汚染で散々に報道された新市場の近辺。オリンピック人気によって実力不相応の価格で売れてしまった2物件のタワーマンションが暴落の発火点になるのではないかと注目している。

 あと、城南エリアでも駅から遠くてさしたる住宅地でもないのに「世田谷だから」という理由で坪単価300万円台半ば以上の価格で販売された物件。本来の実力は200万円未満だから、短期間で半値近くまでの暴落があり得る。

 外国人の購入が多かった都心のタワーマンションも、彼らの一斉売り出しによって値を崩す可能性がある。私が見たところ、実力3割増しくらいの価格で飛ぶように売れた物件もあった。そういうマンションは短期間で実力値まで下落する可能性がある。


105. 中川隆[-6632] koaQ7Jey 2017年8月19日 21:36:58 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

▼要注意!分譲マンション ここが落とし穴! 


 私は元々から超高層マンションが大嫌いだ。階下で火事でも起きようものなら、逃げ場がない。屋上からヘリで救助してもらう? 

 あり得ない。炎が竜巻状となって、ビルに近づくことさえ不可能だ。

**************

マンションGメンさんがこんなことを言った。 (原文のまま)

▼「家賃がもったいないから、早くマンションを買ったほうがいい」←マンションを買うと、管理費、修繕積立金、固定資産税、駐車場使用料などがかかるが、これらを20年払い続けると800万円以上になる。加えてローンの返済。年収400万円でマンションを買うのは無謀であり、地獄への片道切符だ。


▼マンション価格が上がり過ぎたのは、建設費高騰、建設業界の人手不足が大きな原因であり、マンションの質が良くなっているということではないし、需要が盛り上がっているということでもない。今の状況を分かりやすく言うと、設備仕様が落とされた住戸面積の狭い新築マンションを高値で買うということ。


▼関東の賃貸用住宅の空室率

茨城県  27.5%
群馬県  25.0%
栃木県  24.4%
千葉県  20.5%
埼玉県  18.4%
神奈川  16.1%
東京都  14.5%

北関東の賃貸マンション、アパートに住むと、隣は空室、上階は空室・・・静かで快適かもしれない(笑)

▼タワーマンションは雨漏りをすることがよくあるが、タワーマンションは揺れるように造られており、震度3程度でもかなり大きく揺れたり、風が強い日にもグラグラと揺れるので、外壁の継ぎ目のコーキングが疲弊しやすいのだ。これが雨漏りの大きな原因になっている。

▼日本は飛び降り自殺も多いので自殺の名所的なマンションが沢山あるが、この自殺の名所的なマンションというのは地元の人しか分からない。住戸内での首吊り自殺は不動産取引の告知義務に該当するが、飛び降り自殺というのは共用部分で起こるものなので告知義務には該当しない。中古を検討している方へ。

▼欧米の高層マンション事情

@子育て世代は4階以上に住まないように(イギリス)
A子供のいる家庭は5階以上に住まないように(スウェーデン)
B1973年に高層住宅の建設を禁じる通達(フランス)
C住宅の高さ制限を導入(ワシントン、サンフランシスコ)

▼マンションの1階がスーパーなど大型店舗になっていると便利だと思うだろうが、こういうマンションは構造的に地震には弱いので気をつけたほうがいい。壁や柱が少なくなれば、当然、建物は揺れに弱くなる。阪神大震災で明らかになっている。このようなマンションの補強工事は机上の空論。

▼持家のデメリット

@長期で莫大な借金
A金利上昇リスク
B資産価値下落リスク
C返済に行き詰るリスク
D自然災害リスク
E簡単に住み替えができない
F失敗度合によっては破産、自殺

賃貸のデメリットと比較すると深刻なものばかりだ。
http://79516147.at.webry.info/201708/article_224.html


106. 中川隆[-6575] koaQ7Jey 2017年8月25日 18:14:29 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

「賃貸は家賃を捨てるだけ、持家は将来資産になる」はフェイクだった タワマンは“砂上の楼閣”なので…
2017.08.25 牧野 知弘 オラガ総研代表取締役  現代ビジネス
http://www.asyura2.com/17/hasan123/msg/348.html


東京オリンピックの競技会場に近い、江東区湾岸部の高級タワーマンションが人気だ。1000戸以上の新築が1年もしないうちに完売するという、驚異の売れ行きだという。購入者からは、立地や価格を考えれば「お得感がある」との声も聞かれるが、本当だろうか。ベストセラー

『2020年マンション大崩壊』(文春新書)
https://www.amazon.co.jp/2020%E5%B9%B4%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E5%A4%A7%E5%B4%A9%E5%A3%8A-%E6%96%87%E6%98%A5%E6%96%B0%E6%9B%B8-%E7%89%A7%E9%87%8E-%E7%9F%A5%E5%BC%98/dp/4166610392/ref=as_li_ss_tl?_encoding=UTF8&qid=&sr=&linkCode=sl1&tag=gendai_asyuracom-22&linkId=10d162d1766ae2cae01f9bc3385b4d29


の著者、牧野知弘氏に聞いてみた。


■「建物は有限、土地は永遠」という真理

不動産事業に長く関わってきて強く思うことがある。土地は劣化しないということだ。

たとえば東京都中央区銀座の土地。銀座の地価は、景気の状況を敏感に反映して変化する。中心部の四丁目付近では、ここ30年くらいの間でも、現在のように坪当たり1億円を超える値段をつける時代があれば、3000万円台まで下落したときもあった。それでも土地は変わらず銀座に存在し続けている。

土地はこの世から消えてなくなることはない。価格はその時代時代の気配を表象するだけのものにすぎない。所有し続ける意思があるのならば、銀座四丁目という土地の持つ効用は変わらずに享受できるのである。

建物はどうだろうか。古代ギリシアのアクロポリスに建設されたパルテノン神殿。紀元前438年に竣工したとされるこの壮大な宮殿は、いまでも古代ギリシアの繁栄を物語る遺跡として見学する人たちの心を鷲掴みにしている。しかし、神殿自体としての使用価値はとうの昔に失われている。


ギリシア・パルテノン神殿。その神殿としての使用価値は失われている photo by iStock

建物の命は有限なのだ。会計上でもこのことは明確に定義されている。建物は有限であるがゆえに「減価償却」され、最後にはほとんど価値のないものと判断される。

もちろん、これは会計上の都合によって定めたルールなので、償却期限が過ぎたからといって建物が使えなくなるわけではない。したがって建物寿命という概念とは基本的に異なるものだが、建物が「有限」の存在であることに変わりはない。

どんなに立派で美しい建物であっても、建物は年がたつにつれ、老朽化していく。その時代の最新鋭の設備を具備していたとしても、設備自体の老朽化、技術の進歩などで設備として持つ価値は次第に減じられていく運命にある。

いっぽう、土地は永遠の存在だ。たとえ地震や津波で上部にある建物が流されたとしても、津波がひいたあと、土地は再びその姿を現し、存在価値を主張し続けることができる。不動産価値の源泉が土地にあることは、こうした歴史が証明していると言っても過言ではない。

■価格の「4分の3が建物代」

ひるがえって、現代社会においてごく一般的な居住形態となったマンションに、はたしてどの程度の不動産価値があるのかを考えてみよう。

数年前に都内湾岸エリアに分譲された、あるタワーマンションを事例として取り上げる。

□敷地面積   5800坪
□建物面積   3万6500坪
□総戸数    1100戸
□平均住戸面積 23坪(約76平方メートル)
□平均分譲価格 約7000万円(坪当たり単価304万円)

このマンションの価格構成はどのようになっているのか推測してみる。

まず、周辺の土地の取引価格から推定して、土地代は坪当たり350万円程度と見込まれる。敷地は5800坪だから、土地全体では約200億円だ。建設費は、当時の相場から坪当たり約110万円程度とすると、建物面積が3万6500坪なので約400億円。この土地建物原価に、一般的な諸費用(分譲利益を含む)分約30%を加算すると、総額は約780億円になる。

建物全体の面積のうち共用部等を除く住戸部分の面積の割合を仮に70%とおくと、住戸部分の面積は2万5500坪。これを戸当たり平均23坪で売り出すとき、総戸数は約1100戸となる。戸当たり約7000万円で売却すれば売上は約780億円。原価から導き出した金額とぴったり一致する。マンションの価格構成はおおむねこんな構造になっているのである。


巨大なタワーマンションだが、土地の持ち分で考えるとたった5坪ほど…。 photo by iStock

これを1戸あたりの資産価値として考えてみよう。

敷地面積は5800坪と広大な敷地だが、1100戸も分譲されているので、1戸当たりの持ち分はわずか5.3坪程度となる。土地代は坪当たり350万円だったので、1戸当たりの土地の持ち分評価額は1855万円(350万円×5.3坪)だ。

残りが建物代とすれば、販売価格の7000万円から差し引いた5145万円ということになる。土地建物の比率で考えると、土地比率が26.5%、建物比率が73.5%。つまり、このタワーマンションの資産価値は、そのほとんどが建物代ということになるわけだ。

不動産価値の源泉は土地にある、と冒頭で書いたが、購入総額のほとんどが建物代にあてられるマンションに、不動産価値はあるのだろうか。

■持家は本当に「将来資産になる」のか

いままでは、当たり前のように「住宅を買わなくては」と多くの人が考えてきた。賃貸住宅に居住していても家賃は毎月捨てるだけ。同じくらいの金額の負担をするのであれば、「持家」に払ったほうが将来資産になる――と多くの人が考えてきたからだ。

とりわけ、近年都心部に続々建設されたタワーマンション(タワマン)は、都心居住の象徴として人気が高い。またタワマンを買った多くの人が、将来自分が手に入れたマンションが「値上がり」することを期待しているという。

本当に「将来資産になる」のだろうか。先ほどの事例で考えてみよう。

このマンションの1戸当たりの面積は平均23坪(約76平方メートル)、分譲価格は7000万円だ。ここで、同じエリアに建つ別のマンションの賃貸物件を調べてみると、築8年で同じ面積の部屋が、月額賃料約20万円で賃貸に出されている。

話を簡単にするために、持家として取得するお金を全額、期間25年の住宅ローンで調達するとしよう。また、安全性を考えて期間中を固定金利として、現行の金利1.69%を適用する。毎月返済額は28万6247円(元利均等返済)になる。年間返済額にして約343万円の負担だ。

いっぽう、賃貸案件だと年間賃料は240万円。更新料として2年ごと月額賃料の1カ月分(20万円)を負担したとしても、年間負担額は250万円ということになる。

持家の場合、これに加えて、管理費と修繕積立金で月額約3万円、年間で36万円の負担が必要になる。さらに固定資産税等で年間20万円ほどかかる。したがって、年間の総負担額は約400万円にもなる。金利変動がない好条件のもとですら、マンションを自分のものにできるまで、総額約8587万円を支払わなくてはならないのだ。

最近では住宅ローン減税という新築優遇税制があるが、それとて住宅ローン残高の1%(最大控除額年40万円)かつ10年間の措置にすぎないので、全体の支払額に貢献する割合はそれほどではない。

これが賃貸住宅の場合、住んでいるマンションは自分の資産にはならないものの、住むためのコストだと割り切れば、25年間で6250万円の賃料を支払うだけでいい。

■手元に残るのは「築25年のマンション」

さて、本当に大事なのはここからだ。

ここまでの比較で明らかになったように、賃貸より25年間で約2337万円も多くのお金をつぎ込んだとしても、「26年目からは自分の資産になる」というのが、“持家有利”論の根拠となっている。たしかに、賃貸住宅は26年目以降も賃貸住宅だ。

しかし、大切なのはこの25年間という時間である。25年後、ついに自分のものとなったマンションはどんな資産になっているのか。そのことに想いをめぐらす人はあまりいない。

ローン完済後に眼前にそびえ立つのは、経年劣化が著しくなった「築25年のマンション」だ。これまで低廉に抑えられてきた修繕積立金も、値上げがくり返されていることだろう。一部のブランド立地のマンションを除いて、資産価値が上昇する可能性がほとんど期待できないなか、(資産価値を維持向上させる)大規模修繕工事のための追加費用が必要になるからだ。


資産価値が上がらない時代、せめて価値の劣化を防ぐための修繕工事費がかさむようになる photo by iStock

1100戸にもおよぶ入居者世帯も、25年もたてば時代の変化の波にさらされる。全員が同じように希望を持って取得した湾岸タワーマンションも、すっかりコモディティ(汎用品)と化していることだろう。

ローン金利も含めて多額のお金をつぎ込んだマンションだが、取得価額並みの価値を保持するのは正直かなり難しい。それどころか、建物代が不動産価値の多く(上の試算では4分の3)を占めるタワーマンションは、25年もたてば、建物の劣化によりその価値が半分以下になっていてもまったく不思議ではない。

純粋に資産価値に重点をおいた「投資」としてとらえた場合、25年後に取得価額を維持できず、場合によっては半額くらいに元本が減じてしまう投資商品は、本来誰も買わないだろう。

自分が「住む」だけの利用価値を考えるならば、ごく一部のエリアを除いて、マンションという資産はあまり魅力的なものとは言いがたいというのが筆者の結論だ。

ましてや、長年のローン支払いから解放されてからも、維持修繕費やマンション内の空き住戸問題、管理費未納・滞納問題など、自分はちゃんとやっていても他人のせいで居住環境の維持が難しくなるような資産である。本来、所有することには慎重になったほうがよいのかもしれない。

■「マンションは賃貸用資産」が常識になる

賃貸住宅としてのマンションは、借りる側にとってはまことに都合のよいものだ。

利便性がよく、住戸の管理がしやすく、安全性の高いマンションは、都会の棲家としては格好の住宅だ。自身の人生の変化、リストラにあう、事故でけがをする、病気になる、地震などの天変地異に遭遇する、などなどのリスクが身にふりかかったとしても、住み替えてしまえば大きな負担を背負い込む心配はない。

25年後、子どもがいたとしても、すでに独立して夫婦二人で暮らしているケースが多いだろう。場合によっては、妻と離婚しているかもしれない。病気になっているかもしれない。人生には想定しなかったようなさまざまなリスクがあるものだ。その時々の状況に応じて、自分の身の丈にあった住居に住み替えていくには、賃貸住宅は利用価値が高い。

もちろん、高齢になると、賃貸住宅に申し込んでも、年齢を理由に入居を断られるケースが増えるのは事実である。しかし、それも「いま」という時代において事実、というだけのことだ。

人口減と高齢化が進む日本では、今後も空き家が増え続け、「貸し先」に困ったマンション所有者の多くが、高齢者(や外国人)の入居を拒むどころか、廉価で賃貸する社会がやってくるだろう。

ローン完済後に、老朽化した建物の維持管理に頭を悩ます必要もなく、家賃は住むための「必要コスト」と割り切れば、考え方も劇的に変わってくるはずだ。

こうやって考えてみると、マンションは賃貸資産として考えるのが一番自然かもしれない。

買って住むのではなく、借りて住む。または所有して人に貸して運用する。一定年限のなかで確実に収益を上げ、建物の償却を享受すれば、賃貸資産としては決して悪い資産ではない。

そのためにはやはり都心部で交通利便性の高いマンションが賃貸用としては優位になる。マンションは立地のよい賃貸用資産、という概念が実はこれからの「常識」となるのかもしれない。

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107. 中川隆[-6592] koaQ7Jey 2017年8月28日 09:09:42 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

銀行と業者が結託?狙われる地方家主 相続税節税のアパート経営でトラブル続出〈dot.〉
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170827-00000015-sasahi-bus_all
AERA dot. 8/28(月) 7:00配信


 相続税の節税のため、アパート建設が増加する中、不動産管理業者が家主に家賃保証して借り上げ、入居者に貸し出す「サブリース」契約を巡るトラブルが地方で続出している。銀行と不動産管理業者が結託し、「損はしない」と甘い誘いをかけ、家主が経営に乗り出すが、数年で空室が増え、借金が返せなくなるケースが目立つ。

*  *  *
 千葉県野田市に住む男性(76)は裁判所から届いた手紙の前で頭を抱えていた。男性は自宅の住宅ローンの借金約570万円と、アパートを購入した際の借金2千万円以上を抱える。自宅は差し押さえられた。裁判所から自宅の評価額の通知を待っている。

 現役時代は中堅の広告代理店で働き、年収1千万円の時期もあった。狂い始めたのは、業者の甘い勧誘を受けてからだ。

 1992年3月、男性は銀行を含む金融機関と約6千万円の融資契約を結んだ。金利は固定金利の7・75%で期間は30年。この資金は、大手不動産管理会社と契約したアパート建設資金約5900万円に充てられた。

 購入したアパートは山梨県に建てられた。「都市部は地価が高すぎる。これからは地方の時代」と言われたからだ。

 男性はアパートを契約する前、すでに銀行から借金し、千葉県野田市に自宅を購入していた。当時その住宅ローン返済に月約5万円を支払い、年収は600万円ほど。副業や不動産収入はない。追加で6千万円もの借金をするには、本来なら融資する側も慎重に審査すべき案件だ。

 男性は契約時、大手不動産管理会社の営業担当者から口頭で(1)10年間、月40万円の家賃保証(2)購入後5年〜10年の期間は無条件で契約時の売買金額で売ることができる特約を説明された。

「家賃保証があり、購入額と同じ金額で売却できるなら」と軽い気持ちでサブリース契約を結んだ。

 アパートのローン返済額は月43万円。家賃保証でもらった40万円を差し引いても、すでに3万円の赤字だったが、「当時の給与で3万円の支払いならば問題なかった」という。

 そして契約から8年を過ぎたころ、アパートの売却を申し出た。購入時の金額で売却できるか、担当者に問うと「そんなことできるわけがありません」と突っぱねられた。男性が反論すると、「証拠となる書類を見せてください」と言われた。その特約を示す書類はどこにもなかった。

 さらに契約して10年を過ぎてからは家賃保証の金額を17万円まで一方的に引き下げられ、自宅の住宅ローンを含めローンの支払額は月に30万円を超えた。

 会社を退職してから、支払いは困難になった。男性は裁判を起こしたが、訴えは棄却された。

「事実と違う説明をされてモノを売りつけるのは違法ではないのか」と憤る。

■地方で増えるサブリース契約をめぐる被害相談

 国民生活センターには、冒頭の男性と同じようにサブリース契約を結んでアパート経営を始め、首が回らなくなった家主からの相談が相次いでいる。

 山陽地方に住む70代の女性は2000年に不動産会社からしつこい営業をかけられ、アパート経営を始めた。銀行から借金をして購入したアパートは徐々に空室が目立つようになり入居者は8部屋中、3部屋まで減った。当初の契約は30年間の家賃保証があったが、契約更新の際、担当者から一方的に賃料を下げると言われた。さらに10年後のリフォーム資金にかかる費用負担の説明が一切なかった。最終的に銀行への返済金が家賃収入を上回り赤字になった。

 国民生活センターには、▽しつこい勧誘▽リスクを明示する重要事項の説明がない▽節税対策と思って契約したが、契約更新の際、不利な条件がつきつけられた――という相談が並ぶ。

 国民生活センターは「アパート建設は、大切な相続のお話に直結する。契約する前に一度立ち止まり、親子で共有することで冷静な判断ができる」とアドバイスする。

 サブリース被害対策弁護団によると相談件数は2012年、月に2〜3件だったが、昨夏から年明けにかけ、地方を中心に相談件数は4倍以上増えた。

 サブリース大手「レオパレス21」(東京都)などを相手に、家主たちが集団提訴を起こすケースも地方で目立つ。

■銀行と不動産管理業者が結託?ビジネスのカラクリ

 冒頭の千葉県の男性がサブリース契約を結ぶ時、背中を押したのは、6千万円の融資をした銀行融資担当者の一言だった。

「家賃保証が付いているこのビジネスモデルはすばらしい」

 だが、このビジネスモデルにはカラクリがあった。

 ある地方銀行の融資担当者はこう打ち明ける。

「銀行が不動産管理業者にアパート建設の顧客を紹介した場合、業者から紹介手数料を受け取る契約を結んでいる」
 銀行と業者間の手数料のやり取りはあまり知られていないが、昔から存在する。一般的に業者が銀行に支払う手数料は建築価格の3%以内とされ、銀行関係者は「銀行が銀行窓口で生命保険を販売する見返りに受け取る販売手数料と同じようなもの」と話す。

 金融庁は3月30日、銀行などに対し、顧客本位の融資を実現するよう注意を勧告。利益相反の適切な管理や手数料の明確化などを求めている。

 銀行と業者間で手数料が発生し、顧客がそのやり取りを知らされていなければ、不利益を被る可能性があるからだ。

 実際、業者が銀行に支払った手数料分を建築価格に上乗せしているか、否かは素人では判断できない。金融庁は「銀行は判断できる立場」とし、顧客本位の業務運営を求めている。

 元地方銀行の融資担当者は顧客本位とは程遠い実情をこう明かす。

「顧客は、メーンで利用する銀行からサブリース契約を紹介されれば、まず信頼する。さらに融資の確約まで得られれば、他社と比較せず金額交渉もしない。銀行への紹介手数料分が顧客の負担になり、建築価格が膨らんでもまず、わからないだろう」

■アパート融資は地方銀行のノルマ達成の頼みの綱

 ある大手地方銀行の融資担当者はこう打ち明ける。「支店の業績表彰のために、事業性融資の金額の底上げが必要になる。アパート融資を推進する理由は、高金利のほかに、アパート融資もこの事業性に組み込まれていることが要因」

 事業性融資とは、企業が手がける事業の成長性などを評価して貸し出す仕組みだ。この事業性部門は支店の要で、融資担当者にとって、アパート融資の目標達成は人事上での評価も高いという。

「これまで銀行全体としてアパート融資に積極的だった。一定の給与収入があれば、支払い能力があると判断し、アパートの家賃収入の試算が甘くても融資できた。(貸出額を引き上げるための)最後の頼みの綱だった」(前出の担当者)

 しかし、ここ半年ほどで雰囲気が変わった。

「本部がアパート融資に歯止めをかけ始めている」というのだ。

 それでも現場レベルでは貸し出す企業がなければアパート融資に頼る現状は変わっていない。

「震災復興需要で業績が良い企業にアパート融資をお願いしたりして、企業向け融資(事業性融資)を稼いでいる支店が多い」のが実情だ。

 日銀が8月10日発表したアパート融資の新規融資額を示す「個人による貸家業」の統計によると、4〜6月期は7171億円で、前年比で14・6%減少した。前年比2期連続で新規融資が減った。

 一方、日銀が09年度からアパート融資の残高を把握するために始めた統計によると、大手銀行の10年3月末のアパート融資残高は11兆円。一方で地方銀行は8兆9千億円。その後大手行は残高を下げ、17年3月末に8兆3千億円まで落とした。一方、地方銀行は逆に右肩上がりに残高を積み増しし、17年3月末に13兆8千億円まで増加していた。

 サブリース被害対策弁護団の増田祐一弁護士は「昨年9月に国交省が通知を出し、一部業者に対し、家主へのサブリースのリスク説明を徹底させた。その後、大手の不動産業者、都銀は過度な営業活動を控えている」

 しかし、人口減少に直面する地方銀行はアパート融資が増加。地方では貸し出しできる企業が少ないため、アパート融資で貸出残高を積み増ししてきた実態が透けてみえる。

 不動産コンサルタントの長嶋修さんはこう分析する。

「不動産業者、地方銀行の多くは今もアパート融資に積極的。アパート経営をしたことがなく、不動産投資に疎い地方の地主が狙われやすい。駅から遠いなど、需要がない場所でもアパート建設の営業をしている事例も多い」

 前出の増田弁護士によると、最近は大手ではなく、中小の不動産業者と契約した相談者から、「アパートがいつまで経っても建てられない」といった、より悪質な被害相談も増えているという。(佐藤拓也)


108. 中川隆[-6570] koaQ7Jey 2017年8月30日 08:27:24 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

人気殺到のアパート投資は破産の危険大…多額出費やリスクを伏せ「大甘な」宣伝文句横行
http://biz-journal.jp/2017/08/post_20379.html
2017.08.30 文=長井雄一朗/ライター Business Journal


 最近、不動産投資がはやっている。誘い文句は「土地がなくても、頭金が少なくても、アパート経営はできます」というものだ。

 年金制度が危ぶまれるなか、相続対策や不労所得への憧れから、副業として不動産投資を行う会社員も多いという。投資用マンションを購入したり、消費者金融などノンバンク系の金融機関から借金をして、アパートを建設、経営したりといった方法だ。

 今や、大都市圏ではアパートの建設・販売を行う会社が雨後の筍のごとく乱立している。いずれも、セールストークは前述のような甘言だ。

 今、不動産事業はかつてない宴の時を迎えている。日本銀行のマイナス金利政策に加えて、メガバンクや地方銀行は貸出先がなく、行き場を失ったマネーは不動産市場に流れ込んでいる。しかし、いくら不動産事業が好景気とはいえ、安易なアパート経営は危険ではないのか。

「立地の良い土地を保有していて自己資金中心の資金計画であれば、アパートを建設して安定収入を得ることも可能です。しかし、そうでなければ安易にやるべきではありません」と警鐘を鳴らすのは、青山財産ネットワークス執行役員で財産コンサルティング事業本部副本部長の高田吉孝氏だ。

■賃貸住宅の需要は大幅減少が確実

「賃貸住宅の需要予測を考えるためには、単純な人口推移だけでなく、新規の住宅需要層といわれている20〜40代の人口がどう推移していくかを見る必要がある」と高田氏は言う。

 国立社会保障・人口問題研究所のデータで20〜40代の首都圏(1都3県合計)の人口推計を確認したところ、2015年は1477万人、25年には1247万人、40年には1021万人になっていた。約7割である。20年後には、ただでさえ空き家が増えているので住宅が大量に余り、賃貸住宅の需要は現在と比較して3割減少してもおかしくはない。

 アパートの空室率は15年から高止まり状態だ。タスが発行している賃貸住宅市場レポートによると、1都3県アパート系(木造、軽量鉄骨)の空室率は、神奈川県が約37%、千葉県が約34%、東京23区が約34%、東京市部は約33%、埼玉県が約32%で、いずれも15年1月から急速に伸びている。

 これは、相続税改正の影響で地主たちが節税対策に乗り出したためといわれているが、アパートは供給が需要をはるかに超えている現状がある。

 そんななかで、借金をしてまでアパート経営に乗り出すのは得策とはいえない。しかも、多くのアパート建設・販売会社に共通しているのは、「35年間もの間、家賃は下がらない」と試算していることだ。35年間、オーナーが負担するのは管理手数料と建物管理費のみだという。1年目に負担となる不動産取得税だけでなく、固定資産税やリフォーム・修繕費の支出が明記されていないことも問題だ。

 あるアパート建設・販売会社のホームページでは、「空室率はほぼゼロ」とうたっているが、前述の人口動態を考えれば、今後は空室率が高まっていくのが必然だ。

 問題は、さらにある。筆者は30年間建設業界で働いた経験があるが、アパートにせよ、マンションにせよ、劣化しない建設構造物は存在しない。それは、土木でも建築でも同じだ。

 あるアパート建設・販売会社は、国の基準である「劣化対策等級2」を取得しているため、「長期間にわたって大規模改修は不要」と宣伝している。しかし、それは梁や柱などの構造にかかわる部分が対象だ。

 木造建築は想像以上に劣化が早い。10年を超えれば、内装、外装、塗装、防水などの工事が必要になる。その時期は建築物によって異なるが、いずれにしても「大規模改修の必要がない」というセールストークは悪質といっていい。仮にそのような宣伝文句を目にしたら、その時点で疑ってかかるべきだ。

■赤字続きで利益なしの“負動産”になる可能性も

 しかしながら、アパート建設・販売会社のパンフレットやDVDを取り寄せてみると、実によくできている。ノンバンク系の金融機関から資金の大半を借り入れて1億円を投資、ローン返済や管理手数料などの支払いをすれば、あとは何もしなくても月5万円ほど入ってくる……そんな不労所得は確かに魅力的だ。建築や不動産の知識がなければ、業者のセールストークを鵜呑みにする人も多いだろう。

 たとえ1億円の資金を用意できなくても、公務員や一部上場企業の課長、中堅企業の部長クラスであれば、ノンバンク系は年利2%ほどで資金を貸し出すことが多い。だからこそ、アパート建設・販売会社のセミナーに副業や老後のために足を運ぶ会社員が少なくないのだ。

 さらに、アパート建設・販売会社が選択する土地は、確かに悪くない場所を選んでいる。「住みたい街ランキング」などで上位にランクインするエリアを開発することが多いのだ。たとえば、上京する学生や会社員のなかには「安くても狭くてもいいから、このエリアに住みたい」という考えを持つ人も多く、そうした需要に応える施策といえる。

 しかし、現実的な家賃の下落、空室率の増加、毎年貯めておくべき長期修繕費用の積み立てを考えれば、場合によっては最初から赤字で一度も利益を出さない“負動産”になる可能性もある。そして、家賃の下落によりローンを払えなくなり、最終的には破産することも十分にあり得るのだ。

 それらの事情に鑑みると、アパート建設・販売会社のシナリオは楽観的すぎる。一方で、金融投資であれば慎重になるにもかかわらず、不動産投資になると積極的に借金を背負う人も少なくないという現実がある。

 不動産について、今は土地代も建築費用も高くなっているというのが筆者の実感だ。本来は安いときに不動産を取得して、のちにビジネスを行うのがベストだが、今は高い。となれば、失敗するケースが増えてもおかしくはない。

 手に負えなくなると、「土地と建物を売って借金返済にあてよう」と考えるが、1億円で購入した土地・建物が1億円で売れるはずがない。結局、その後は借金返済に追われる人生になるか、破産するはめになるかもしれない。

「極論をいえば、40年には首都圏でも20〜40代の人口が約3割減少するので、家賃も約3割以上下がってもおかしくはありません。自己資金が半分以上で建築していれば、3割家賃が下がっても赤字になることはないでしょう。

 しかし、今の市況下で全額借り入れでのアパート建築や不動産投資を行った場合、2割家賃が下がったら赤字になるでしょう。不動産投資は立地が何よりも重要ですが、さらに将来的な人口動態を踏まえて家賃が下落する前提で資金計画を立てる必要があります。そして、ほかにどのようなリスクが潜んでいるか、よく見極めたほうがいいでしょう。自分の財産は自分で守る時代です」(高田氏)

 財産管理のプロの見立てや結論は、このようなものだ。世の中、甘い話はそうそう転がっていないということだろう。


109. 中川隆[-6506] koaQ7Jey 2017年9月05日 19:59:28 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

絶対儲かるといわれたアパートローン「私はこうして破産した」 銀行員の言葉に ダマされて
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/52487
2017.09.04 週刊現代  :現代ビジネス


「ウチでアパートを建てれば、賃料を固定で保証します」。夢のようなトークで巧みに近づいてくる不動産業者と、高額の建築費を簡単に貸し出す銀行の融資担当者。彼らは決して、我々の味方ではない。

■入居者が減っていく

「お持ちの土地を活かしてみませんか。アパートを建てれば、管理と入居者募集の手間はすべてこちらでお引き受けします。さらに、契約中の30年間は一定の家賃収入を保証します」

東京から電車を乗り継ぎ約2時間の中部地方の某県。県庁所在地からさらに車を走らせること30分ほどの町。この地で長年農業を営んできたAさん(80歳)の元を、大手不動産会社B社の営業マンが訪れたのは、いまから十数年前のことだった。

その頃、Aさんはちょうど老後のお金の算段を思案していた時期だった。

営業マンが持参した資料には、一般のアパートの家賃はこの先年々下がる一方だが、この会社の「サブリース契約」でアパートを建てれば30年後も家賃収入は下がらないとするグラフがでかでかと印刷されていた。

サブリースとは、「転貸借」つまり家主が不動産業者に建物を賃貸し、不動産業者はその部屋をさらに第三者にあたる入居者に貸し出す、不動産業者は賃料を家主に支払うという契約形態のことだ。一般に「30年一括借り上げ」といった長期契約を売り文句にしている。

「セールストークも魅力的で、いまから思えば都合のいい話ばかりでした。この地域には企業の工場が多いのですが、それらの工場労働者や転勤者にも需要があって、部屋は常に埋まると言われた。

専門家が資料を見せながらはっきりと『損することはありません』と断言するのだから、大丈夫なのだろうと思うようになっていきました」(Aさん)

アパートの建築費は約9000万円。ほぼ全額をB社から紹介された地方銀行のアパートローンで賄った。

「まだ半信半疑の部分があったので、銀行の融資担当者にB社の営業マンが持ってきた資料を見せながら『本当に問題ないのでしょうか?』と尋ねると、『これなら大丈夫』とあっさり太鼓判を押されたんです。こちらとしては、『銀行が言うのだから』と大船に乗った気持ちでした」(Aさん)

それから10年間にわたり、B社からは確かに契約どおり毎月65万円の振り込みがあった。ローンの支払いは月約36万円。そこからさらに諸経費を除いた20万円がAさんの収入になった。老後の貯えのための副収入としては、十分な金額だった。

ところが、時間が経つにつれてAさんのアパートの周囲には、B社による別のサブリース物件のアパートが次々増えていく。

「いくら単身入居者の需要があるとはいえ、狭い町にそんなに建てられたら飽和するのは目に見えている。担当営業マンには何度も『本当に大丈夫か?』と尋ねました。でも、彼は『僕を信用してください』と繰り返した」(Aさん)

だが、営業マンの言葉とは裏腹に、Aさんのアパートの入居者は減っていき、現在では約20戸のうち15戸近くが空室のままだ。ツートンカラーのアパートの玄関先には、業者が用意した『入居者募集』というのぼりが、虚しく風にはためく。

■契約書に隠されたワナ

不安を抱えたAさんのもとにB社の営業マンがアポなしでやってきたのは昨年の6月だった。

「『このあたりの家賃相場はあなたに保証している金額の50%を切っていて、もうこの金額では続行できない。ついては家賃保証を減額するからこの紙にハンコを押してくれ』と言い出したんです。寝耳に水でした」(Aさん)

Aさんに提示された金額は月額43万6000円。当初提示されていた65万円からすると、実に3割に及ぶ大幅な減額だ。

「実は建物の完成後に、防犯カメラの設置やインターネットの敷設工事など様々な費用が数百万円単位で上乗せされていったこともあり、43万円では時間が経てば経つほど赤字が増えていってしまう。『考えさせてくれ』と言ったのですが『即決でないと、契約解除の可能性もあります』とにべもなかった」(Aさん)

AさんがB社と結んだ契約書類では確かに〈契約期間30年〉とされていた。だが、2ページにわたりびっしりと書き込まれた書類の最後には〈家賃収入は10年を過ぎたら2年毎に契約内容を見直す〉という文言が何の強調もなされずに記されていたのだ。

「『契約書類を読み込んでいないのが悪い』と言われればそれまでですが、営業マンから減額についての説明は一切受けていませんでした」(Aさん)

Aさんは、B社の営業マンのみならず、簡単に融資を決めた銀行の担当者にも憤る。

「融資のプロである銀行の担当者は、書類の内容も当然精査したはず。それなのに、窓口に相談に行った時も将来の見通しなどについて何も疑問を示されることはなかった。

せめて融資の相談をした時に、銀行が借り手であるこちらの立場でしっかり審査してくれていたら、契約を思いとどまったかもしれないのに、という気持ちはぬぐえません」(Aさん)

■不動産屋と銀行は共犯

大手信託銀行の元支店長が言う。

「本来の銀行の役割は、きちんと事業性を審査したうえで、事業者に融資を行うこと。しかし、近年は審査能力が落ち、行員は目利きができなくなっている。

その上、住宅ローン金利が0.5%程度と『超低金利』の現在でもアパートローン金利は平均5%程度と圧倒的に高いし、物件という担保があるので、融資先が喉から手が出るほど欲しい地銀は、安易に審査を通してしまう」

実際、日銀の調査によれば、金融機関にアンケート調査を行ったところ、半数以上が周辺の家賃相場や入居率さえ調べずに融資をしているという衝撃的な事実も明らかになっている。

「不動産業者は地主とみれば絨毯作戦で声をかけ、アパートを建てさせようとするが、その際、業者と地銀は必ずくっついている。表沙汰にこそならないものの、銀行から業者に地主をこっそり紹介するケースもあるし、業者が銀行を紹介するケースもある。

1件当たりの金額が高額なので双方に旨味がある。いわば『共犯関係』なので、決して銀行を借り主の味方だと思ってはいけません」(大手地銀関係者)

中には、アパートローンに手を出したことで、住む場所さえ奪われ、破産状態に追い込まれた人もいる。

千葉県内の某市。広告代理店の社員でデザイン系の仕事をしていたCさん(60代)が、賃貸住宅管理戸数上位の不動産会社D社と契約したのは'92年のことだった。

「アパート経営でうまくいっているという知人の話を聞き、老後資金のためにD社の営業所に相談に行ったんです。営業マンには、『ウチは常に満室を維持するノウハウがあるうえ、買値での買い戻し補償が付いているから、絶対安心です』と言われました」(Cさん)

買い戻し補償とは、築後5〜10年の間で、契約を解除したくなった場合は、物件購入時の価格で不動産会社側が買い戻すというもの。

「賃料の保証があるうえに、いざとなれば解約もできる。確かにこれなら安心だと思った」(Cさん)

結局、Cさんは土地と建物の合計で約6100万円を業者から3000万円、銀行から3000万円それぞれ30年ローンで借り入れた。

バブル期で高金利だったこともあり月々のローン支払いは約43万円。家賃保証の額は40万円。約3万円のマイナスだが、完済した後に家賃収入がまるごと入ってくれば良いと考えていた。

ところが、実際には、営業マンから説明を受けていたように順調には推移しなかった。

「不景気が続き、だんだん空室も増えてきた。不安になり、契約から7年で買い戻し補償を行使しようと思い手続きに入ったところ、業者からいきなり『Cさんには買い戻し補償は付いていない』と言われて驚きました。

営業マンも買い戻し補償がついていることを前提に話をしていたはずで、それがなかったら契約するわけがなかった。

もちろん、書面にその条項をきちんと残さなかった私にも落ち度はあります。当時契約した担当営業マンを血眼になって探したものの、会社に聞いても『もう辞めている』の一点張りで、行方はわかりませんでした」(Cさん)

■自宅まで差し押さえられて…

その後、Cさんを待っていたのは、やはり前出のAさんと同じ「家賃保証」の減額の通告だった。

「毎月40万円の支払いを受けていましたが、10年目を過ぎて突如『17万円に減額する』と言い渡されました。ローンの支払いが月43万円あるうえ、修繕など様々な費用が重なるため、赤字になるのが目に見えていた。

毎月膨らんでいく赤字にたまりかね、今度は買い戻し補償について改めてD社に相談に行くと『そんなこと、契約を取るためにうまくやるのは当然でしょ』と他人事のように言うのです」(Cさん)

途方にくれていたCさんは結局、銀行に購入物件を差し押さえられてしまった。

その後も、銀行に対し月1万5000円程度のほそぼそとした返済を続けていたCさんだったが、昨年の7月頃、「返済額を引き上げて欲しい」と要求される。その額は、月8万円に上ったという。

「いまの私にはそんな金額を支払う余裕はなく、ついには自宅まで差し押さえられてしまった。老後の資金を確保しようと始めた不動産投資で、私はすべてを失ってしまったのです。いったい、これからどうやって暮らしていけばいいのか……」(Cさん)

いま、弁護士事務所や消費者センターには、こうしたサブリースの賃料大幅減額による窮状を訴える相談が、日に日に増えている。だが、地銀はアパートローン貸し出しの手を緩めることはない。

「企業への貸し付けが右肩下がりの地銀にとって、アパートローンはいわば最後の『金脈』。

とりわけ、スルガ銀行、静岡銀行、オリックス銀行の3行は不動産融資への力の入れ方が半端ではなく『アパートローン御三家』と呼ばれている」(前出・大手地銀関係者)

貸し付けられるなら、顧客の将来のことなど二の次。銀行の無責任な姿勢は日銀も問題視している。今年4月には、〈これまで以上に審査や管理を綿密に実施することが重要〉と異例の「警告」を行っている。

老後の資金づくりのつもりが、全てを失ってしまった――。そんなことにならないよう、「甘い誘い」には十分用心しなくてはならない。


110. 中川隆[-6457] koaQ7Jey 2017年9月11日 07:19:59 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

深く考えず実家を相続→毎年多額税金地獄…売却も賃貸も活用もできず方策なし
http://biz-journal.jp/2017/09/post_20521.html
2017.09.11 文=秋津智幸/不動産コンサルタント Business Journal


 少し前に、親から相続した土地と家屋について相談を受けました。この相談を通して、空き家問題だけではなく、土地も個人にとって負の財産となりかねない怖さを垣間見ました。

 相談に来られたのは、東京にお住いの30代後半のご夫婦で、相談の対象となった不動産はご主人の両親が亡くなるまで住んでいた実家の土地・家屋に関するものでした。その土地と家屋を相続したご主人は、固定資産税等の不動産の維持費が馬鹿にならず、このままではお金がもったいないうえ、将来子どもの養育費などを考えると生活不安の材料になるのではないかと心配しての相談でした。

 問題となっている土地・家屋は、北関東の田と畑に囲まれた一角にありました。相続した土地には宅地と、それほど広くありませんが農地が含まれていました。周辺には農業を営む親族もいたようですが、代が進むにつれ疎遠になり、現在は特に付き合いがあるという関係ではないといいます。今は両親が亡くなり、住む人のいなくなった家屋は次第に傷みが出てきており、管理されていない農地も荒れ始めているという状況で、毎年、土地と家屋にかかる固定資産税を支払っていました。

 今後、建物の維持、もしくは解体などの費用や農地も雑草に対する苦情などを考えると少なからず土地の維持費も相応に負担となります。そうした状況で、何かいい方法はないかというのが相談内容でした。

■相続放棄はできなかったか

 この状況で議論しても始まらないのですが、相続放棄という手はあったのではないかという話が出ました。相続放棄すれば、特別縁故者がある場合、その人に対する相続財産分与、それでも相続人がいない場合は国庫に帰属することになります。しかし、相談に来られた方は、親が少し金銭的な財産を残していたうえ、当該不動産は自分にとっても実家という思いもあり、そのまま相続したそうです。一般的に、同じようにあまり深く考えずこうして相続を受ける方が多いのではないかと思います。

 また、このときは話題に出なかったのですが、相続時に土地等不動産で納税する「物納」という方法もあります。しかし、物納には条件があり、この相談者の方のケースでは相続財産の中に金融資産が含まれていたので、物納はできないケースでした。仮に、金融資産がなかった場合でも、当該不動産は物納の対象とならなかった可能性が高いように思われます。

■売却はできないのか

 最初に相談者が考えたのは当然、売却することでした。地元の不動産業者に何件か相談したようですが、どの業者も難色を示したようです。実際に何カ月か売り出したものの、買い手は付かなかったそうです。

 すでに所有してしまっている以上、黙ってお金が出ていくだけというのは腑に落ちないため、何かに活用し、少しでも収入を得て負担を軽くしたいというのは当然の考え方です。そこで、以下のような案を出して検討してみました。

(1)そのまま少し家屋を直して賃貸住宅として貸す

 賃貸需要が見込めず、貸し出すことは難しい立地でした。仮に安い賃料で貸すことができたとしても、大家として修繕義務を負うこともあり、建物の傷み具合から考えるとかえって支出のほうが多くなるのではないかということで断念しました。

(2)更地にして駐車場として貸す

 周辺の住宅は敷地が広く、自家用としての駐車場需要はほとんどなく、またトラックなどの事業用としても環境的に難しいことからやはりこの案も断念。

(3)更地にしてコンテナなどを置き、収納として貸す

 駐車場と同様に、周辺の住宅環境からトランクルームのような外部収納に対する需要が期待できず、断念。

(4)更地にした後、太陽光発電設備を設置し、売電収入を得る

 もっとも可能性が高そうでしたが、解体費や、特に太陽光発電設備購入費などの捻出が難しく、その時点で断念。

 このほかにも、住宅ではなくレトロなカフェとして貸すなどの案はありましたが、結局、立地に対する需要が見込めず、何か収益を得ることに関しては、投下する資金に対して回収のめどが立たず、リスクが大きく資金的な余力がないと難しいという結論になりました。

■行政に移管する

 相談者は行政区である町に移管できないかという相談もしていました。私道は道路として、周辺に広域避難所などがない場所では公園用地などとして、周辺に対して公共的に維持することが有益な土地などは、市区町村など行政に無償で提供(移管)するということもあり得るのですが、あくまで維持管理することになる行政側が承諾しないと移管することはできません。相談のあった土地は、そうした条件が当てはまらず、町に移管を断られました。

■周辺の人に破格あるいは無償で譲渡する

 売却はできなかったのですが、周辺で農業を営む親族あるいは第三者がいることは間違いないので、そういった周辺の方に破格あるいは無償で譲渡するということも考えました。もちろん、相手があっての話ですが、問題となってしまった土地・家屋を手放すには、このケースではもっとも可能性が高い方法でした。

 今は疎遠になってしまっていても、親族なので相談を持ちかけてみることになりました。これからいつまで支払うことになるかわからない負担が、解体や更地化の費用などに限定されるならそのほうがいいということでした。

■空家等対策の推進に関する特別措置法の制定

 相談の中では、家屋の傷みがひどくなる前に、早々に解体してしまうのはどうかという話も出ましたが、解体費や更地化に伴う課税額負担の増加を相談者は懸念されていました。しかし、平成27年2月26日に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行され、簡単に言えば、人が住まなくなった家屋と敷地について、「特定空家等」と指定されると、所有者は行政から「指導」「勧告」「命令」「代執行」といった措置がなされることになります。

 この指導や勧告は、その空き家を「適正に管理しなさい」というものです。また、「特定空家等」に指定されると、固定資産税の優遇措置から外され、更地と同じ税金を支払わなければなりません。

 この特措法によって、家屋がある以上はその管理費用も発生することになるので、前述の周辺の方に無償譲渡の相談という方向性もあるので、解体については検討するということになりました。

 今回の相談のケースは、実家ということであまり深く考えず相続した土地と家屋が、後に自分の負担となっているケースでした。ただ、これは珍しくないケースだと思い、話題として取り上げました。

 空家対策特措法の施行によって空き家に対する関心は高まっているようですが、個人の負担という側面で見ると、家屋だけではなく、土地そのものも負担になってしまうことを忘れてはいけません。仮に、特措法によって行政が家屋の解体を代執行し、更地になった後も土地に対する固定資産税などの個人負担は残ります。空き家のみならず、人口減少や過疎化に伴う地方の土地問題は、今後もっと深刻になっていくのではないかと懸念しています。


111. 中川隆[-6399] koaQ7Jey 2017年9月13日 09:15:39 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

2017年09月13日
アパートローンと銀行ローン審査は今後厳しくなる

銀行ローンで自己破産増加が金融庁の目に止まった
引用:http://www.asahicom.jp/articles/images/AS20170901005305_comm.jpg

金融庁がアパートローン引き締め

2000年代から続いてきた個人のアパート投資は金融庁などが過剰融資を警告するほど過剰になっています。

同時に近年急激に広まってきた銀行カードローンも過剰な融資を是正するよう、金融庁などは求めている。

2016年12月に金融庁と日銀は、個人の貸し家業向けローンに、安易な貸し出しで過剰融資が行われていると、引き締めを指示していました。

          

2015年の相続税増税後は特に、相続税の支払いを逃れるためのアパート建設が増加し、借り手は富裕層が多かった。

貸し手はマイナス金利で収益低下にあえぐ地方銀行で、両者の思惑が一致してブームになった。

だが最初の目的が「節税」なので、借り手はアパート経営そのものには無関心で、不動産業者に丸投げする事が多い。


不動産業者はこの手の素人の爺さんを騙す事にかけてはプロなので、夢のようなプランを提示してはアパートを建てさせました。

夢プランの典型が「サブリース」という手法で、オーナーはお金と空き地だけ用意すれば、すべて不動産屋がやってくれる。

しかも家賃保証や収益保証までついていて、「一生涯の安心」が手に入ると宣伝していました。


だがノーリスクで一生安心などある筈がなく、契約書には小さな文字で、無数の「例外事項」が書かれていました。

結局サブリースでは最初の10年間だけ家賃が保証され、以降は家賃が下がり補修費用が請求されて、破産するオーナーが続出しています。

アパートそのものも供給過剰で、もともと親から相続した空き地なので利便性が悪く、供給過剰になるとすぐに空室になりました。


同じ賃貸住宅でもマンションは市街地に近い場合が多く、過剰になっても価値は下がりにくいが、アパートは場所が悪い上に老朽化が早いので、築10年で「老朽物件」になってしまいます。

バブル崩壊が明らかになるにつれて破産者や不良債権が増加し、地方銀行は融資を渋るようになっています。

今後はかつてとは手のひらを返したように、「追い剥ぎ」にかかるかも知れません。

銀行カードローンも引き締め方針

2000年代にサラ金による多重債務と取り立てが社会問題になり、2008年に麻生総理がサラ金規正強化を打ち出しました。

2010年からサラ金とクレカの貸出額は全社合計で年収の3分の1になり、主婦などはクレジットカードを作れなくなりました。

この対策として同時に始まったのが銀行ローンで、貸し出すのが銀行なら総量規制の適用外になりました。


銀行ローンはかつてのサラ金並みに審査が緩く、限度額が300万円から800万円と非常に高額なのが特徴です。

もっとも多くの銀行では、最初は数十万円の限度額で、返済実績によって増えていく仕組みになっています。

だがサラ金と同じで新たな借金をして古い借金を返すと、限度額がどんどん増えていき、最終的に数百万の負債になります。


サラ金と銀行ローンの大きな違いは金利で、銀行は限度額まで借りると5%から10%以下になっています。

かつてのサラ金金利は1983年まではなんと100%まで合法で2000年でも40%、総量規制が始まった2010年は20%でした。

それに比べると銀行ローンの10%以下は安いので、毎月の支払い金額が少ないという特徴がある。


ある銀行では限度額の800万円まで借りても、毎月の支払額は10万円以下になっていました。

一見すると非常に有利なのだが、返済が甘いので借りやすく、負債が増えていきやすい。

銀行としては返済額を少なくすることで自己破産を防ぎ、一生涯金利を払わせるビジネスプランです。


数百万円借りた人はもう返済できないが、毎月の返済額は「なんとか返せる範囲」なので自己破産は認められにくい。

だがこれも2017年9月1日に金融庁が複数の銀行に立ち入り検査を実施し、引き締め方針を示しました。

銀行ローンも今後は借りにくくなるでしょう。
http://www.thutmosev.com/archives/72563830.html


112. 中川隆[-6385] koaQ7Jey 2017年9月17日 15:06:02 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

日本の「空き家」を狙うのも、やはり中国の人々か
Forbes JAPAN 9/17(日) 12:30配信


東京郊外としては敷地が広い屋敷である。知人が最近、リフォームを完了させた建物だ。羨望の目を向ける私に、彼は嘆息で応えた。

「いまや、スクラップにお金がかかる。ビルドにはもっとかかる。スクラップアンドビルドになったら大変なんだ」。

最近、路線価も上がってきたし、この古屋を売却して都内のマンションに引っ越すか、と思っていたそうだ。東京まで一時間強なので、通勤圏内である。ところが、地元の不動産業者は、土地が広すぎてそのままでは売りにくい、売るなら更地にして三分割すべきだ、という。

「更地にするには建物を壊さなければならず、相見積もりをとったら、一番安くて600万円もかかるって」

これに対して、リフォームは800万円程度だと言われていた。両親の思い出もある。200万円の差なら、壊すよりもリフォームだ、と考えた。

「伏兵がいた。家財道具などの産業廃棄物処理代金さ」。庭に覆いかぶさる樹木の処理もバカにならない。総額で300万円払ったそうだ。この処理代は、建物を壊そうがリフォームをしようが、どちらの場合も必要である。要するに、迫られた選択はスクラップに900万円かけるか、スクラップアンドビルドに1100万円払うか、だった。

放置して売れるときに売ればよいではないかと聞くと、「空き家問題を知らないのかい」と返してきた。

現在、日本中で空き家は820万戸以上ある。7軒に1軒が空き家なのである。空き家のなかでも、特に用途不明で長期間放置されている、「その他の住宅」が問題視されている。倒壊、火災、セキュリティ悪化、犯罪などの危険が増し、近隣も困っているからだ。空き家の4割が、その他の住宅だ。

そこで国は、一昨年から「空き家対策特別措置法」を施行して、老朽化の著しい「特定空き家」に、通常の住宅が持っているさまざまなメリットをなくすことにした。

「リフォームした家は築36年。なまじ庭が広いから野良猫の棲み処になって、ハクビシンも寄ってきそうだった。漏電の恐れもあった。特定空き家に認定されたらえらいことになる」

特定空き家とみなされると、まずは不動産の固定資産税の税率が一挙に6倍に跳ねあがってしまう。さらに可及的速やかに修・整備をしないと、自腹での取り壊しを求められる。

中部山岳地帯に古い実家がある友人は、さらに深刻だ。最寄りの新幹線駅から車でも電車乗り継ぎでも2時間あまりを要し、周囲にはコンビニもない。「95歳で寝たきりの母親もそう先は長くない。俺は真剣に相続放棄を考えているよ」。

国や自治体の多くが、空き家対策に税制優遇策や助成金などの経済支援、空き家バンクなどの市場情報の充実を図っているものの、現状では焼け石に水である。

■マクロ視点で見る空き家問題

空き家所有者たちのミクロレベルも深刻だが、マクロ経済的に見ても頭が痛い。スクラップのためにはさまざまな業種が関与し、GDPは増加するだろう。ケインズではないが、地面に穴を掘るだけでも目先の景気はよくなる。だが、一巡したらおしまいである。壊しただけで活用されなければ、やがて先枯れる。

昨今は、成長ではなく分配を重視すべきだ、という考え方が有力である。むろん、フェアな分配がなされなければ社会はよくならない。だが、分配のパイを広げるための成長戦略も不可欠だ。空き家問題は、基本的には分配以前のスクラップのレベル。それのみでは、無価値の分配のために、お金を使うようなことになってしまう。不毛な分配領域が拡大するだけだ。ビルドのためのスクラップ、という明確な方向付けが欲しい。

長崎の海沿いの旧家の相続人が自慢した。「私の実家の取り壊しには、600万円もかかったのよ。参ったと思ったけど、庭木と中国人に助けてもらえたわ」。

彼女の実家には、多くの樹木が茂っていたが、門の近くに檜(ひのき)の巨木が二本立っていた。

「伐採処分にクレーンが必要で50万円かかる、と言われて参っていたら、中国人が訪ねてきて檜の木を一本300万円で売ってください、って」

檜は中国に渡って、風呂桶なり家具なりとして価値を発揮するのであろう。では、残された、滅多に人を見かけない海辺の更地はどうだろうか。彼女は別荘地として転売したいそうだが、簡単な話ではない。更地になったので固定資産税が急増する。やがてその負担に耐えがたくなったとき、何が起こるのだろうか。更地を買いにくるのはやっぱり彼の国の人たち─。
http://www.asyura2.com/17/hasan123/msg/657.html


113. 中川隆[-6383] koaQ7Jey 2017年9月18日 10:00:44 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

あなたの税金を、来年から「30万円取り戻す」方法 知っている人だけが トクをする
2017.09.18 週刊現代  :現代ビジネス
http://www.asyura2.com/17/hasan123/msg/665.html
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/52836

そんなに持っていかれるのか――。給与明細や毎年送られてくる固定資産税の課税明細書を見て、ため息をついている人は多いだろう。だが諦めてはいけない。納めすぎた税金を取り戻す方法を伝授する。

■6分の1になるケースも

「自分から見直しをして税務署に申告しない限り、払いすぎたお金が返ってこないのが税金のやっかいなところです。

ただ、タワマンを買ったりアパートを経営したり、多額の資金が必要なうえに暴落のリスクまである節税方法を取らなくても、帰ってくるお金はたくさんあります」(税理士の出口秀樹氏)

こちらの申告漏れどころか、役所の怠慢によって必要以上の税金を納めさせられることもある――その代表例が固定資産税だ。

戸建ての場合、夏場を過ぎると税務署が調査にやってくるのが固定資産税だが、国税庁が公表する固定資産税評価額をもとに定めた土地の評価額に加え、建物に使われている材質や屋内の設備などで、複雑に金額が変化していく。

そのため、市町村の評価ミスで余分に固定資産税を請求されているケースは後を絶たない。

村田圭太さん(仮名・55歳)は固定資産税を取られすぎた経験を次のように話す。

「5年前に父から家と土地を相続し、建て替えて住んでいたのですが、固定資産税が周りと比べて異常に高い。妻と何度も『手放そうか』と話し合いました。たいして豪華な上物を建てたわけでもないのに……」

村田さんは意を決し税務署に相談すると、意外な事実が明らかになる。固定資産評価上で「宅地」の扱いを受けていなかったのだ。

ファイナンシャルプランナーの横川由理氏は村田さんの事例について次のように語る。

「宅地のうち200平方メートルまでは『小規模宅地』として評価され、固定資産税は6分の1に減額されますが、宅地と認められなければこの特例措置を受けることができません。

相続した際に、その土地がどのような扱いになっているかを確認することが重要です」

これは子供やその家族と同居するために隣地を購入して住居を拡充したり、親の土地を相続して増築した場合に起こりやすい。

また、「旗竿地」のように土地と道路が接する「間口」の長さが狭くなっている場合、固定資産税は減額されるが、評価上はそうなっていないことがある。適用漏れがないかを市町村に確認すれば税額が下がる可能性があるのだ。

「逆に家族がいなくなり、古い建物を取り壊して更地にしようと考えている人は注意が必要です。

固定資産税は1月1日現在の所有者に課されますが、1月1日前に更地にしてしまうと、土地にかかる固定資産税が高くなってしまいます。というのも、建物がないと住宅用地の特例が取れなくなるからです」(税理士の落合孝裕氏)

■温泉療養も控除の対象

ちなみに固定資産税は3年に1度評価額が変わるが、'18年はその年だ。市町村から納税通知が来たときにその評価額に異議申し立てを行えば、評価額が安くなる可能性がある。

固定資産税の見直しは少しでも税金を安くする方法のひとつだが、より手っ取り早く活用できるのは、確定申告によって受けられる所得税や住民税の控除だ。

「税務は会社任せのサラリーマンや退職した年金受給者にとって、確定申告は馴染みがなく『なにがどう控除の対象になるかわからない』と手をこまねいている人も多いかと思います。

でも実は、サラリーマンでも活用できる幅が広いのが確定申告による控除なのです」(前出・横川氏)

確定申告で戻ってくる所得控除の代表格が「医療費控除」だ。所得が200万円以上の家庭なら、医療費が生計を同一にしている家族合わせて10万円を超えた場合、その分所得税や住民税から控除される。

意外と知られていないが、この控除は病院で支払う医療費の自己負担分だけでなく、「治療」に必要だと医師が認めたものには広く適用される。

たとえば、胃腸薬や湿布、絆創膏や包帯の費用も控除の対象として加算することができる。タクシー代も通院にやむを得ず使用したと認められれば問題ない。

ただし、虫よけスプレーなど「予防」のための医薬品は控除の対象とはならないので注意が必要だ。

「合計の医療費が10万円に達しなかった場合は、'17年から始まったセルフメディケーション税制を検討しましょう。

いまコンビニや薬局で、これまでは医療用で処方が必要だったものが市販薬として買えるようになった『スイッチOTC医薬品』が販売されています。これを年間1万2000円以上購入すると、上限8万8000円まで、超えた分の控除が受けられます」(前出・落合氏)

セルフメディケーション制度は医療費控除との選択制だ。病院や薬局でもらった領収書から自分がどのような医薬品をいくら購入したかを計算し、より控除額が大きくなるほうの制度を申請しよう。

医薬品だけでなく、メタボリックシンドロームと診断された人がジムに通ったり、リウマチの人が温泉施設で入浴する際も医療費控除に加算できる場合がある。意外と幅広い控除が受けられるのが医療費控除の強みだ。

「ジムは『指定運動療法施設』、温泉は『温泉利用型健康増進施設』の認定を受けた場所であれば、利用料や交通費を控除の対象にすることができます。こういうと特殊な施設を思い浮かべてしまいがちですが、認定を受けた施設は全国にあります。

もちろん、医師の指示で治療を行っていることを証明することが必要なので、病院でもらえる診断書や領収書はきちんと取っておきましょう」(前出・横川氏)

■別居の老親を扶養家族に

医療費控除以上に見逃しがちなのが「扶養控除」の活用方法だ。扶養家族は一度就職したり別居したりすると再び扶養に入れることはできないと思っている人がいるかもしれないが、実際はそうではない。

東京都に住む柳川裕也さん(仮名・45歳)は扶養控除で税金を取り戻した経験を語る。

「就職を機に上京して、結婚してもそのまま東京で暮らしています。青森の実家では両親が年金暮らしをしていて、毎月実家に仕送りをするようにしています。

ある時友人に『別居している両親でも扶養控除に入れることができる』と聞き、実際に申請してみると控除が受けられたのです」

別居している家族でも、仕送りなどの形で経済的支援をしていれば、扶養家族に入れることができる。両親が65歳以上の年金暮らしの場合、年金収入が1人158万円以下であれば問題なく扶養家族にできるのだ。

これを使えば、扶養している親族一人あたり38万円を所得税から、33万円を住民税から控除することが可能だ。

年収が400万〜500万円程度で所得税率が10%の人の場合、控除額は3万8000円。住民税率が10%で3万3000円とすると、扶養家族が1人増えると年間7万1000円も税金を安く抑えられることがわかる。

「別居している年金暮らしの両親だけでなく、一度就職して扶養を外れ、その後会社を辞めてしまった子供を再び扶養家族にすることも可能です。

会社員であれば、扶養家族の控除は年末調整の書類に記入するだけで受けられるので確認してみましょう」(税理士の岩松正記氏)

特に高齢の両親がいる人は「障害者控除」という制度があることも忘れてはいけない。

「障害者控除では、例えば扶養している親の身体が不自由になったり、認知症が出てきたりなど、加齢に伴う症状がある場合でも控除の対象になります。

軽度であれば一人あたり27万円、同居しているのであれば一人につき75万円の所得税控除が受けられるので、忘れずに申請したほうがいいです」(前出・横川氏)

会社員でも自営業でも簡単にできる節税方法のひとつとして近年注目を浴びているのが、個人型確定拠出年金(iDeCо)だ。

「会社員の場合、会社の制度にもよりますが月額最大2万3000円、年額27万6000円を拠出し、これを課税所得から引くことができます。

例えば課税所得が500万円の会社員が年額27万円加入した場合、所得税率20%、住民税率10%で計30%、年間計8万1000円の控除を受けることができます」(税理士の田中卓也氏)

ほかにも「生命保険料控除」は代表的な控除のひとつだが、「地震保険」でも同様に控除を受けられる。

「地震保険料控除のメリットは、払い込み保険料が5万円までなら全額、それを超えても5万円分を所得控除できる点です。所得税率が10%なら、住民税の控除と合わせてだいたい7500円程度の節税になります」(前出・横川氏)

■自動車税にも裏ワザが!

これまで見てきたように、受けられる控除の幅は意外と広い。会社員の場合、iDeCoと加入している保険の控除を活用し、医療費控除と扶養控除を申請するなどうまく組み合わせれば、およそ30万円税金を安くすることも可能なのだ。

最後に確認したいのは、なかなか見直すスキのない「自動車税」だ。1円でも安くする方法はないだろうか。

前出・出口氏は「車を買い替えようと思っている人は節約のチャンスがある」と語る。

「車は『月初めに買う』ことをおすすめします。車を買うと、自動車税は月割りの計算で支払うことになりますが、支払いが発生するのは購入月の翌月からです。

たとえば3月31日に車を買えば4月分を納めなければいけませんが、4月1日に買えば5月分からでいい。1日購入日を遅らせるだけで、1ヵ月分得です」

ちなみに軽自動車の場合は自動車税の支払いが異なり、4月1日に車を所有している人に年額で請求される。

つまり、4月2日以降に車を買えば、ほぼ丸1年分自動車税を納めずに済む。'15年の4月1日以降に新規登録された軽自動車の税金額は年額1万800円で、バカにできない金額だ。

「税金に関しては、『これは払わなくて済む』と課税を逃れる方法があるわけではありません。控除として活用できるはずなのに年末調整でみすみす見落としているお金がないか注意しましょう」(前出・田中氏)

行政の誤りで税金を取られすぎていてはたまったものではない。自分の資産や家族構成をよく確認すれば、想像以上の得をすることができるのだ。

      

「週刊現代」2017年9月16日号より


114. 中川隆[-6375] koaQ7Jey 2017年9月18日 20:55:30 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

榊淳司氏が予測「中国人の投げ売りで日本の不動産暴落」
https://www.nikkan-gendai.com/articles/view/life/213818
2017年9月18日 日刊ゲンダイ


 米国ではリーマン・ショック以前の水準を上回る勢いで住宅価格が高騰している。一方、何度も不動産バブル崩壊の危機にさらされてきた中国はかろうじて踏みとどまっている。両国の住宅バブルが崩壊すると日本の不動産市場はどうなるのか――。

「2025年東京不動産大暴落」(イースト新書)
https://www.amazon.co.jp/2025%E5%B9%B4%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E5%A4%A7%E6%9A%B4%E8%90%BD-%E3%82%A4%E3%83%BC%E3%82%B9%E3%83%88%E6%96%B0%E6%9B%B8-%E6%A6%8A%E6%B7%B3%E5%8F%B8/dp/4781650864

の著者で住宅ジャーナリストの榊淳司氏に聞いた。

 ――アメリカの不動産市場をどう見てますか。

「過去の事例や最近の住宅着工件数の推移を見ていると、住宅バブルの崩壊は遠からず起きると思います。バブルの主因は、東京の湾岸エリアの局地バブルと同じく金融緩和です。FRBのイエレン議長は金融引き締め政策に舵を切ろうとしています。それがバブル崩壊の引き金を引く可能性があります」

 ――中国はどうですか?

「中国の場合は、完全な自由主義経済の国ではないという特殊事情があります。国を実質的に支配している共産党は、何としてもバブル崩壊を避けたがっています。そのために日本やアメリカでは考えられないような、あからさまな市場介入が行われるかもしれません」

 ――それでは、しばらくは“安泰”だと。

「それは分かりません。世界史上、今の中国のような巨大な経済規模の国で、政府が不動産市場を操作した例がありません。そういう意味で、今の中国は世界史上に残る壮大な実験(資本主義への挑戦)を行っています」

 ――仮にアメリカや中国の不動産バブルが崩壊した場合、日本にはどんな影響がありますか。

「特に中国の影響は深刻でしょうね。10年前にアメリカでサブプライムローン問題が発生した当時、日本の多くのエコノミストが『日本には軽微な影響しかない』と断言しました。しかし、そのわずか1年後にはリーマン・ショックが発生して『100年に一度』の大不況となりました。中国の不動産バブル崩壊は参考にできる先例がありませんが、中国人の富裕層が湾岸エリアにある日本の億ションを“爆買い”している現状があります。それらが投げ売りされて現金化されると、日本の不動産市場は大混乱に陥るでしょうね。今まで経験したこともないような大暴落につながりかねません」

■一等地の一部ではすでに“値崩れ”が

 ――すでに一部で怪しい動きが出始めているとか。

「例えば、東京の日本橋馬喰町近辺では『駅徒歩1分』の新築マンションが数物件同時に販売され、壮絶な値引き競争を展開しています。中央区の日本橋エリアは坪単価400万円前後が当たり前なのに、馬喰町周辺だけは販売価格が表面的にも坪単価300万円台前半と低く、実際は値引きされて坪単価200万円台後半という物件もあります。それが“爆買い”してきた中国人の投げ売りによるものか、今のところハッキリしていませんが、すでに“値崩れ”が一等地の一部で始まりつつあるのは紛れもない事実です」

 ――不動産市場のリスクが顕在化してきたということですね。

「都心の不動産等はすでに価格が上がり切った状態なので、中国の動向次第で、いずれハッキリと下落に向かうはずです。例えば日本も金融引き締めに転じた場合はそのキッカケとなります。来春の日銀総裁交代が注目されます」


115. 中川隆[-6367] koaQ7Jey 2017年9月19日 21:16:27 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

住宅ローン「金利の低さ」で選んだら、人生失敗する可能性 低金利には恐ろしいリスクが潜んでいる(現代ビジネス)
http://www.asyura2.com/17/hasan123/msg/685.html
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/52885
2017.09.19 山下 和之  現代ビジネス


住宅ローンには、3つの金利タイプがある。市中の金利変化によって適用金利が変わる「固定期間選択型」、一定期間は固定型だが、その後は変化する「固定期間選択型」、そして完済まで金利が変わらない「全期間固定金利型」だ。

金利は、変動金利型や固定期間選択型の固定期間の短いタイプの金利が一番低く、固定期間選択型の固定期間の長いタイプはやや高くなり、全期間固定金利型が最も高い。

金利は毎月頭に見直されるが、2017年9月のメガバンクの金利をみると、変動金利型は金利引下げ制度によって0.625%から利用できるし、固定期間選択型のなかには、それ以下で利用できるローンもある。それに対して、全期間固定金利型の金利は1.00%を超えるのが一般的だ。

この金利の低さから変動金利型や固定期間選択型を利用する人が多いのだが、しかし、その金利の低さの裏側には恐ろしいリスクが潜んでいる。

超低金利ということは、借り入れてから金利が下がる確率は低く、上がる可能性のほうがはるかに高い。そうなったときなにが起きるのか。それを理解しておかないと後悔することになりかねない。

金利が低いのはなぜ…?

住宅ローンにとっては金利が値段のようなものだが、どんな分野であれ、安いには安い理由がある。つまり、金利が低いには低いなりの理由がある。わけありだからこそ安くできると言ってもいい。

たとえば、スーパーで売られている安い野菜には、形や色が悪い、味がいまひとつといった理由がある。そんな欠点をカバーするために、あえて価格を安くしているわけだ。買う側も、安いのだからと、見栄えの悪さや味が落ちるのをある程度承知で買っているだろう。

住宅ローンの場合の「わけ」とはなにか。

変動金利型や固定期間選択型の当初の金利は低いのだが、その金利が将来にわたって保証されるものではなく、借入後に市中の金利が上がれば、適用金利も上がって、返済額が増えるといったリスクが潜んでいるのだ。

銀行からすれば、市中の金利が上がれば、住宅ローンの適用金利も引き上げることができるので、常に一定の利ざやを確保できる。銀行にとってはリスクがないからこそ、低い金利で貸し出すことができる。

では、誰がリスクを取るのかといえば、利用者である消費者ということになる。少し表現は悪いかもしれないが、利用者にリスクを押しつけることで、金利を低くしているわけだ。だから、利用するなら、先に紹介した値段の安い野菜と同様に、欠点があることを承知で利用しなければならない。

リスクを承知しておきなさい

3000万円を35年元利均等・ボーナス返済なしで利用した場合の返済額を比較してみよう。2017年9月現在、変動金利型の金利はメガバンクで0.625%だが、その場合の毎月返済額は7万9544円になる。

それに対して、完済までの金利が確定している全期間固定金利型の代表格であるフラット35は1.08%。毎月返済額をみると、変動金利型は8万円を切るに対して、フラット35は8万5808円。毎月にして6264円、年間では7万5168円もの差があるのだから、変動金利型を使いたくなるのも当然のことだろう。

だが、それだけを見ていてはダメ。借入後に適用金利が上がったときには、返済額も増加することを頭に入れておかねばならないのだ。

6年目からの返済額は最大25%増加する

では、実際どれくらい返済額が増えるリスクがあるのか。

2017年9月現在、メガバンクの変動金利型の店頭表示金利は2.475%だが、そんな高い金利で借りる人はまずいない。金利引下げ制度によって、最大1.850%引下げられて、0.625%から利用できるようになっている。

これで3000万円、返済期間35年で借りると、先にみたように毎月返済額は7万9544円になる。しかし、この返済額が確定しているのは、当初の5年間だけで、借入額は店頭表示金利の動きに応じて、適用金利が半年に1回見直されることになる。

ただ、こんなに頻繁に返済額が変わると返済の計画を立てにくいだろうということで、返済額の見直しは5年に1回とし、その間の金利変化については、返済額は変えずに、元金と利息分の配分を見直すことで対応することになっている。

同時に、5年後に金利の上昇によって、返済額が増加する場合には、増額率を25%までに抑える、いわゆる“25%ルール”というものがある。5年あれば収入も増えるだろうから、25%増なら問題ないというわけだろうということで作られた制度だ。

しかし、5年で25%の収入増は、最近ではかなり難しくなっているし、家庭によっては、教育費の増大などで、むしろ、家計が厳しくなる可能性もある。

「未払い利息」発生リスクも!

それ以上に恐ろしいのが、“未払い利息”である。

5年の間に急激に金利が上がった場合、利息分だけで毎月返済額を上回ってしまい、未払い利息が残り、約定通りに返済しているのに、実質的に元金が増えてしまうという恐ろしい事態のことだ。

たとえば、借入額3000万円、金利0.625%、35年元利均等・ボーナス返済なしの場合、毎月の返済額は7万9544円で、2年経過後のローン残高は約2846万円。その時点で適用金利が3.00%上がって、3.625%になると、次の月の利息は、

2864万円×0.03625(3.625%)÷12(月)

で8万6516円に達する。

つまり利息返済分だけで毎月返済額7万9544円を上回り、6972円不足する。これが、未払い利息と呼ばれるもので、毎月キチンと返済しているのに、元金が減ることはなく、反対に6972円ずつ未払い利息が積み重なって、実質的に残高が増えてしまうわけだ。

6年目からが恐ろしい

2年後にそこまで金利が上がることはないだろう――そう考える人が多いかもしれないが、そんな恐ろしい事態は回避できたとしても、5年経過後の返済額増額はまず避けられない。6年目からの返済額がどうなるのか、金利変化に応じて試算してみよう。

6年目以降も店頭表示金利から1.85%引き下げた金利が適用されるので、図表1にあるように、現在と変わらない2.475%の店頭表示金利なら、適用金利も0.625%で変わらず、返済額も7万9544円のままだ。仮に、5年後の金利が0.50%下がったときには、適用金利は0.125%と限りなくゼロに近づき、返済額は7.6%減って7万3886円になるが、まずこれは考えにくい。

反対に、店頭表示金利が2.975%と現在より0.50%上がったときには、毎月返済額は8万5472円で、7.6%の増額。1.00%のアップで、適用金利が1.625%になると、返済額は9万1668円と当初5年に比べて15.2%の増加になる。

さらに、1.50%のアップでは9万1668円で、15.2%の増加、そして2.00%のアップだと、計算上は10万4852円になるが、これだと31.8%の増加で、“25%ルール”に反してしまう。このため実際には、25%増の9万9430円に抑えられるが、その分、元金の減り方が遅くなってしまうので、25%までに抑えられると喜んでいる場合ではない。

3割、4割の増加もある!

変動金利の恐ろしさがわかったと思うが、実はさらにやっかいなのが、固定期間選択型だ。なぜなら、固定期間選択型の場合には変動金利型の“25%ルール”は適用されない。借入後に金利が大幅にアップしたときには、25%以上、3割、4割と上がる可能性もある。上限は青天井という恐ろしい仕組みなのだ。

図表2は2017年9月段階のあるメガバンクの固定期間選択型の固定期間3年の例で3年後の返済額の変化を試算したもの。現在の店頭表示金利は3.00%で、当初の3年間はそこから2.45%引き下げられて、0.55%で利用できるようになっている。期間限定のキャンペーン商品として、思い切った引下げが実施されている。

しかし、3年の固定期間が終了すると、金利引下げ幅は当初3年間の2.45%から1.85%になる。つまり、3年後の店頭表示金利が3.00%で変わらなかったとしても、適用金利はそこから1.85%引いた1.15%になる。

金利は変わらないのに適用金利はそれまでの0.55%から0.60%も上がってしまう計算で、4年目からの返済額は8万6095円と9.6%も増えてしまう。当初の返済額は7万8540円と変動金利型より少なくてすむ半面、返済額の増額リスクがより大きくなってしまうわけだ。

金利2.00%の上昇で返済額は45.6%増加

仮に、4年目の店頭表示金利が2.50%と、現在より0.50%下がったとしても、適用金利は0.65%と若干高くなって、返済額も増える。

反対に、金利が1.00%上がると適用金利は2.15%になって、返済額は9万9650円。増加率は26.9%と、変動金利型の上限である25%をあっさりと超えてしまう。さらに、2.00%上がっていた場合には、11万4373円になり、増額率は何と45.6%。5割近くも返済額が増えるわけで、当初から相当なゆとりを持った返済計画にしておかないと、とても耐えられないだろう。

では、住宅ローンを利用している人が、こうしたリスクをどれだけ理解しているのだろうか。

現実には図表3にあるように、変動金利型や固定期間選択型を利用した人たちの住宅ローンの商品特性や金利リスクの理解は必ずしも十分とはいえない。

これは変動金利型を利用している人の場合だが、「適用金利や返済額の見直しルール」について、「十分理解している」「ほぼ理解している」の合計は6割弱で、残りの4割強は「理解しているか不安」「よく理解していない」「全く理解していない」ということになる。

なかでも、「将来の金利上昇にともなう返済額増加への対応策」に至っては、半数以上の人が理解していないという結果だった。これは、もう住宅ローン破たん予備軍といわざるを得ない。

その上、返済額の増額によって1回でも延滞が発生すると、優遇金利の適用ルール上は翌月から金利優遇がなくなり、店頭表示金利が適用されてしまう。固定期間選択型3年で、3年後の店頭表示が2.00%上がって5.00%になっていれば、それが適用されると返済額は12万7760円と、当初3年に比べて62.7%の増額になる。

そんな優遇金利の適用ルールまで含めて、住宅ローンの商品特性や金利リスクを十分に理解して利用しないと、たいへんな事態に陥ってしまう。だからこそ、金利が1.00%台になるのを我慢して全期間固定金利型の金利リスクのない住宅ローンにしておくのが一番無難だ。

安全策を講じておくべき

とはいえ、せっかくの超低金利なのだから、やはり変動金利型や固定期間選択型の金利は捨て難いという人もいるかもしれない。ここまで金利が上がったら、という仮定の話をしてきたが、それがいつ訪れるかは誰にもわからない。だったら、目先の低金利のルリットを享受したいと考えるのも合理的だ。

その場合には、何より返済計画に十分に余裕をもたせて、金利上昇が発生してもあわてなくてすむ返済計画を立ててことが大切になってくる。

同時に、変動金利型などの利用で返済額が少なくなる分、貯蓄を増やして、一定額に達したら繰上げ返済して、できるだけ早く残高を減らしていく手もある。残高を減らして、返済期間を短くしていけば、それだけリスクは小さくなる。

また、変動金利型と全期間固定金利型を組み合わせたミックスプランの利用も考えられる。たとえば借入額3000万円なら、変動金利型と全期間固定金利型を1500万円ずつにする、あるいは2000万円と1000万円にすることも可能だ。変動金利型などの金利の低さと、全期間固定金利型の安心感をそれなりに享受することができる。

いずれにしても、目先の金利だけではなく、シッカリと将来を見据えて、確実な資金計画、返済計画を考えておくことが重要だ。


116. 中川隆[-6299] koaQ7Jey 2017年9月24日 06:39:21 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

マンション購入、見た目&利便性で選ぶ愚かさ…タワマン保有=多額費用との際限なき戦い
http://biz-journal.jp/2017/09/post_20695.html
2017.09.24 文=牧野知弘/オラガ総研代表取締役 Business Journal


 家選びをする際、多くの人が「勘違い」をしていることがある。それは、今買う家が未来永劫存在している、しかも今の形のまま存在しているということを前提にしている人が、あまりにも多いという事実だ。

 不動産の仕事をしていると、いろいろな不動産を取り扱う。新築物件もあれば築数十年もたったような中古物件もある。新築住宅はともかく、築年数が経過した建物については、扱う際の評価が分かれる。

 京都の古民家のように築100年以上が経過しても、建物としての価値が引き出せ、民泊として外国人旅行客に提供できるような物件がある半面、住宅としての役割は現代では到底期待できないような物件も存在する。建物は「有限である」ということが不動産を扱う上では大前提の認識なのだが、日本人の多くが、不動産価値のほとんどを建物に置いているようにみえる。

 典型的な例がタワーマンションだ。タワマン自体は販売価格に占める土地と建物の比率は物件にもよるが、15対85くらいだ。つまり注ぎ込んだおカネの大半が建物に対して支払っていることになる。

 タワマンの多くが容積率(敷地面積に対して建てることができる建物面積の割合)が高く、1000%程度の物件も存在する。したがって広々とした敷地でも、各区分所有者の土地持ち分はせいぜい5坪から7坪程度といったところだ。

 つまりタワマンの価値のほとんどが、有限な構築物である建物だということは、この資産を長く持ち続けることは、建物の経年劣化との戦いに身を委ねることになることを意味している。
 
 しかし、タワマンのような超高層建物は、その維持メンテナンスに非常にお金がかかることを知らない人が多い。

 たとえば、築15年から20年程度で行われる外壁の修繕には足場が組めないために、屋上からゴンドラをつりさげての工事になるが、高層建物ともなれば、上空は常に風が強く、作業日は限られ工期は通常マンションの数倍かかるといわれている。

 多くのタワマンでは大地震等での停電に備え、非常用発電装置が備えられている。いざというとき安心な設備なのだが、これも経年劣化が激しい設備だ。やはり築15年から20年程度で交換するに当たっては、1基数千万円から1億円の負担となる。

 エレベーターも、タワマンのものは超高速で高性能である分、更新する場合には大変な金額となる。普通のマンションのエレベーターがプリウスなら、高層用のものはポルシェのような差があるといえばわかりやすいかもしれない。しかもタワマンは住民数も多いためエレベーターの数もたくさんある。

 このようにタワマンは戸数が多いから、修繕維持積立金は安上がりですみます、というセールストークがあるが、あまり信用しないほうが良い。本当は少し冷静になって考えてみれば、高級車ほどメンテナンスコストが高くなることは常識だ。タワマンのような高級建物が未来永劫、その価値を維持していくためには大変なコストを覚悟しなければならないことは容易に気がつくはずだ。

■問題のない建物はない

 2015年10月に横浜のマンションで発覚した、杭打ちの不具合により建物が傾いた事件は、そうした意味で日本人が持っていた建物信仰を根幹から揺るがす事件だったといえるかもしれない。「日本の建築技術は世界的にも素晴らしく、耐震性も確保され完璧である」と、これまでは多くの人々が信じてきたのだろうが、大手デベロッパーが販売し、名のあるゼネコンが施工した物件でさえ、こうした施工不良が発覚するのである。

 不動産を扱う側の人間から見れば、この事件は別として、建物がすべからく「完璧」なものであるとは誰も思っていないはずだ。もちろん、建物が明らかに傾いている、ましてや床、壁などに亀裂が入るなどというのは論外だが、建物とは、あらかじめなんらか問題を抱えているものだというのが業界の常識だ。

 見方を変えるならば、そんな「有限」で「完璧」ではないものに、多くのお金をつぎ込むというのは、投資の理論からいえば「短期運用」にして、あまり長期間持ち続けないことが肝要ということになる。 

 マンションは買っても長期にわたって所有せずに繰り返し売買していくほうが良い、というのはこのことだ。有限である建物をあまり「信用」してはいけないのだ。

■土地の価値の見極め方

 建物と違って土地は「永遠」だ。建物は壊れてしまうが、基本的に土地はどんなに引っ掻いてもなくなることはない。会計上、建物は減価償却されて年々、その価値が減じるように計算されるが、土地は「減る」ことがない、つまり減価償却の対象とはなり得ないのだ。世の中で価値があるもの、というのは基本、ダイヤモンドや金のような「なくならないもの」だ。

 その伝でいくと、建物は一見して価値のあるようなものに見えるが、年々その価値が劣化していかざるを得ないものなのだ。家を買うということに、財産という価値観を少しでも持ちたいのならば、有限な存在である建物よりも、永遠である土地の価値に目を向けたほうがよい。

 さて問題は、その土地の価値の見極め方だ。

 土地には人間が生きてきた長い歴史が埋め込まれている。古今東西、人類は自然と闘い、そして協調しながら生きてきた。土地を見る際には、こうした地歴をよく調べてみることだ。

 土地には昔どんなものがあったのか、調べるのだ。土地は嘘をつかない。どんなに美しい建物を建てて「見た目」をごまかしても、土地の汚さを覆い隠すことはできない。

 傾いて話題になった横浜のマンションが建っていた土地は、マンションが建つ前は工場があり、その前は田圃だったそうだ。鶴見川という川の氾濫原にあたり、もともとは人が喜んで住むような場所ではなかったというのが、地元に古くから住む住民の証言だ。

 そこに建設技術をもってして、マンションという建物を建ててしまえば、土地の持つ特性を完全に消し去ることができるとでも考えたのだろうが、肝心の杭を地盤に届かせていないのでは、ただでさえ有限である建物を支えることはできなかったのだろう。

 東京、豊洲の新市場問題も、大阪の小学校用地取得問題でも、話題となったのは土壌汚染、廃棄物処理の問題だ。活断層の上にどんなに強固な建物を建てたところで、自然の力を完全に制圧することなど不可能なのだ。土地にはすべて歴史があり、その時代の痕跡を完全に消し去ることは、現代の優れた建設技術をもってしても困難であることをまずは知るべきだ。

■土地の素顔を地道に調べる

 家を選ぶ場合でも、この土地の顔を見ることが非常に大事だ。ところが、多くの人が家選びの際にまっさきに掲げるのが、「駅から○分」という基準だ。
 
 会社員にとって、家選びは「会社」という存在を無視しては考えにくい。会社までの通勤の経路、時間を考え、次に子供の保育所や学校、そして実家との距離などがチェックされていく。ここまでのチェック項目の特徴はすべてが「利便性」だ。

 利便性が家選びの条件になることは、生活を営んでいくためには重要な要素だが、ここで不思議なのが、利便性で選んだはずの人たちが、ついでに資産性も気にすることだ。だが、「利便性」と「資産性」とは必ずしもリンクしない。

 実は不動産としての「資産性」を考える場合の基本は地盤だ。人間は長い歴史の中で何度も天災に遭遇してきた。地震、津波、台風、竜巻、雷などによる災害は、多くの犠牲者を出してきた。人はそうした歴史の中で土地と向かい合ってきている。

 東京エリアで高級住宅地といわれる番町、松濤、麻布、広尾、成城、田園調布など、そのほとんどが高台に位置しているのは、高台は低地に比べて災害に強いからだ。そしてこれらの土地の特徴は、地盤が良いことにつきる。地盤が良ければ、多少の天災に遭遇しても家はしっかりと守られることを、人は経験上よく知っているのだ。

 地盤は、実はインターネットで簡単に調べることができる。自分の住んでいるところはもちろん、これから買おうとしている家の土地を調べることで、土地がどういった状態にあるかを簡単に知ることができる。地歴に関しても、そのエリアの役所や図書館などで古地図を見れば昔どのような建物が建っていたかもわかるはずだ。最近では古地図もネットでの検索がかなりできるようになっている。

 実は家選びにおいては、煌びやかな建物にばかり目を奪われるのではなく、こうした土地の素顔を地道に調べることが肝要だ。なにせ土地はなくなることのない「財産」なのだから。


117. 中川隆[-6414] koaQ7Jey 2017年9月27日 19:17:59 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

機械式駐車場はマンションスラム化の要因になる「金食い虫」だ
9/27(水) 6:00配信 ダイヤモンド・オンライン

● 機械式駐車場は ものすごい“金食い虫”

 平置き駐車場が全戸分確保されているマンションにお住まいのラッキーな方には無用の心配だが、それほど恵まれた環境のマンションは多くはない。何度か紹介している「国土交通省・マンション総合調査」(平成25年度)によれば、都市圏では40%ほどのマンションに機械式駐車場がある。

 平成7年以降に作られたマンションに限れば、全国で60%近くのマンションに機械式駐車場がある。マンション購入時に、十数年ごとに行う大規模修繕工事や機械式駐車場、エレベーターの耐用年数経過後の入れ替えについて考慮する人はまずいない。

 しかし機械式駐車場は、『中古マンション「買ってはいけない」物件の見分け方』で警告させていただいた、マンションスラム化の無視できない要因となる“金食い虫”なのだ。

● 高齢化と新世代のクルマ離れ傾向が 安易な資金計画に致命傷を与える

 機械式駐車場のコストは、毎年かかる維持費と、耐用年数に達した時の入れ替えからなる。維持費は1台あたり年に1万〜1万2000円で、20台分あれば、いくら空きがあっても毎年20万〜24万円かかる。さらに25〜30年目には耐用年数が過ぎ、新品に交換するなら1パレットあたり100万円ほどが見込まれる。20台分なら2000万円だ。一概には言えないが、20戸規模のマンションの1回分の機械式駐車場以外の大規模修繕工事と同じような金額になる。

 1回目の大規模修繕工事は、エレベーターや機械式駐車場は含まれない。それでも最初に設定されていた積立額では間に合わなくなって、一時金や積立金の値上げという事態を招きがちだ。
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 しかし本当に恐ろしいのは2〜3回目の大規模修繕工事時期なのだ。2回目以降には、給排水管の更新や、エレベーター交換、機械式駐車場の交換などのタイミングが重なってやってくるからだ。機械式駐車場をその先も維持するためには、交換しか手はなく、そのためには再びの一時金徴収、さらなる積立金値上げ、借り入れなどが必要となってくる。

 満車でフル稼働していれば、その合意形成も不可能ではないだろう。しかし現在、都市部のマンションを中心に機械式駐車場の空きが目立っている。運転をあきらめクルマを手放す高齢者が増えているだけでなく、若い世代のクルマ離れも進んでいるからだ。

 駐車場収入の減少で、耐用年数経過後の交換はおろか、車が何台入っていようと毎年かかる維持費ですら負担になってくる。数台のために区分所有者全員が維持費や入れ替え費用を負担することに疑問の声も上がり、理事会方針が決まっても管理組合総会は紛糾するだろう。

 あなたは自宅マンションの駐車場の現状を正しく理解しているだろうか?クルマを持っていようがいまいが、機械式駐車場がある限り、この問題から目をそらすわけにはいかない。

 いつ耐用年数は切れるのか?空きは多くないのか?耐用年数が過ぎた時のリニューアルにマンション本体の大規模修繕と変わらない金額をかけることができるのか?どのような合意を形成できるのか?しっかり現状を把握してふさわしい解決法を発見しよう。

● 機械式駐車場にも 長期修繕計画が必要

 機械式駐車場が十分稼働していて、住民の総意が耐用年数経過後も存続するなら、機械式駐車場についても建物と同様に長期修繕計画をしっかりと立てておく必要がある。現在の積立金状況と建物の大規模修繕工事の予定と予算、機械式駐車場入れ替えのタイミング、その時期にどれだけ積立金を確保できるのかが分かれば、一時金徴収や積立金値上げの要不要もハッキリする。


早ければ早いほどいいので、長期修繕計画がないなら管理会社や設計事務所に依頼しよう。既にあるなら現状に合っているか再検討してほしい。

 少しでも負担を減らすために保守会社や管理会社を変えることも一案だ。完成以来、同じ会社が担当しているなら、その料金は実勢に合っていない(高すぎる)場合が多いだろう。管理組合が言いなりなら、高額部品の不要な予備的交換を勧められることもある。管理会社の関連企業や管理会社経由で決まった会社ならなおさらだ。

 保守会社や管理会社に計画書提案を依頼するのはいいが、出てくる「機械式駐車場長期修繕計画」は「たたき台」に過ぎないという認識が大切だ(マンション全体の長期修繕計画にも同じことがいえる)。出てきたものは住民本位ではなく管理会社本位のものだからだ。しかしそこから、管理組合側がもう一手間を惜しまなければ、住民の負担はぐっと減ることになる。管理会社経由ではなく、直接メンテナンス会社に見積もりを依頼してみるのだ。

 ググれば多くの会社が出てくるので、使用状況や設置状況や機種を伝えて、メンテナンス契約の見積もりを請求することができる。企業努力を怠らない会社なら、黙っていても「機械式駐車場長期修繕計画」の雛形やより説得力のある「定期点検報告書」をアピールしてくれるはずだ。

● どうする?30年後 入れ替え、部分入れ替え、平置き

 それでは、どう考えても予算が立たない。合意を形成できない時にはどのような方法があるのだろうか。

 機械式駐車場を全部、あるいは一部撤去して平置きに変えるという方法がある、現在では何種類かの工法が提案されていて、それなりに値段はかかるが、総入れ替えの比ではないし、そのあとのメンテナンス費用は基本的にかからなくなるわけだ。

 シーアイピーが「管理会社の変更」と「第一回大規模修繕」をお手伝いしたマンションの実例を紹介しよう。
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 このマンションは都心から通勤電車で40分、駅から歩いて15分の住宅地内に位置する30戸、築25年になる一棟型のマンションで、クルマがなければ生活できないというほどではないが、クルマのニーズは都心よりも高く20戸ほどはクルマを所有している。ただ、マンション建設当時から、背の高いクルマは軽でも入れられないこともあって、半数は近隣の駐車場と契約している。16台分ある機械式駐車場は動作の必要のない地上部は常に満車だが、下段は空きが目立つという状況がずっと続いてきた。ほとんど動作させないのにかかるメンテナンス費や、耐用年数経過後にやって来る大きな出費を考えて、できるだけ早く平置化することになっていた。

 ところが最近、多くの区分所有者が借りていた近隣の月極駐車場がなくなり、車を小型車に変えても機械式駐車場に入れたいという希望が増えたので、現在ではほぼ満車の状態だ。しかし、増えた駐車場収入を加えても今の積立ペースでは、やはり機械式駐車場の交換は無理。結論は、耐用年数をギリギリ粘って最終的には平置化ということになった。

 問題はまだある。一つは法的な問題だ。マンションは建設の際、自治体から駐車場附置義務が課せられている。このマンションのある地域では50%以上の駐車場確保が義務づけられている。これは数十年前に作られた条例であり、現実とはかけ離れている。しかし条例である以上、平置化したら基準数を下回り、“違法状態”になるのだ。違反に対する罰則規定はないのだが、自治体への折衝も必要となってくる。

 もう一つは平面化による駐車台数の減少によって、そこに駐められなくなる人が出ることだ。不公平感を拭うために、管理規定の細則を新設するか、改変することを検討しなければならない。

 ユダヤ人の知恵を伝える『旧約聖書』は「ビジョンのない民族は滅びる」と警告している。それが企業や個人に当てはまることは知られているが、マンション管理組合も例外ではない。あなたには、あなたのマンションの20年後、30年後のビジョンが見えているだろうか?マンションもまたビジョンがなければ滅びる運命にあることをお忘れなく!

 (株式会社シーアイピー代表取締役・一級建築士 須藤桂一)


118. 中川隆[-6415] koaQ7Jey 2017年9月28日 06:50:55 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

不動産業界タブー「おとり広告」が大量摘発……家購入、契約前に絶対すべきことリスト
http://biz-journal.jp/2017/09/post_20741.html
2017.09.28 文=山下和之/住宅ジャーナリスト Business Journal


 首都圏不動産公正取引協議会では、1月から6月までに、おとり広告を行った事業者に対する1カ月以上の停止措置処分が28社に達したと発表しました。その中身をみると、いまだにこんなひどい手口があるのかという、あきれ返るような内容です。特に、免許更新回数の少ない、設立間もない会社の違反が多いのが特徴です。その傾向と対策を考えてみました。まず、その悪質な手口をみてみましょう。

・悪質手口(1):3年以上同じ広告を掲載、602件の問い合わせ

 埼玉県ふじみ野市の不動産会社は、取引する意思のない「おとり広告」を掲載していました。たとえば、周辺相場3500万円から4500万円前後の物件について、著しく安い2780万円という広告を3年以上掲載し続けていました。その間に602件もの問い合わせがあったにもかかわらず、成約には至っていません。

 その物件の売主は不動産会社の代表者の親族であり、売る意思のない「おとり広告」としてお客を集め、他の物件に誘導していたのは間違いありません。

・悪質手口(2):契約済み情報を1年以上掲載し客集め

 東京都品川区の不動産会社。新規に情報公開後に契約済みとなり、取引できない物件であるにもかかわらず、長いもので1年3カ月以上広告を掲載し続け、お客を集めていました。

・悪質手口(3):住宅を建てられない「市街化調整区域」を販売
 
 埼玉県川越市の不動産会社は、建物を建築できない「市街化調整地域」の土地販売に当たって、「市街化調整地域であり、宅地の造成及び建物の建築はできません」という文言を記載せずに、広告していました。

 あわせて、取引態様を記載せず、媒介(仲介)であるのに売主があるかのごとく表示していました。さらに、「敷地300坪」などとメートル法での記載がありませんでした。まったくひどいものです。

■ネット情報7社への1カ月以上の掲載停止措置

 こうした悪質な手口の事業者について、首都圏不動産公正取引協議会では、1カ月以上の広告掲載停止措置処分を実施しました。

 この停止措置というのは、賃貸住宅のポータルサイトへのネット広告の掲載を停止する処分です。従来は「アットホーム」「CHINTAI」「マイナビ賃貸」「ライフルホームズ」「スーモ」の5社が対象でしたが、今年4月から「ヤフー不動産」、5月から「いい部屋ネット」も加わりました。

 網羅性が高まり、掲載停止措置の実効性がいっそう強まっています。この処分を受ければ、ネット時代においては広告によって集客を図ることができなくなるといっていいでしょう。

■悪質度が高い事業者には「契約解除」の厳しい処分
 
 今回の処分対象になった28社のなかには、先に紹介したように「取引する意思がない、おとり広告」を行っていた事業者もあり、その事業者に対しては、掲載停止措置だけではなく、契約解除の対象になったケースもあります。

 1カ月という期間限定ではなく、賃貸住宅の主要ポータルサイトに無期限で広告を掲載できなくなるわけで、かなりの効果が期待できます。ポータルサイト運営事業者としては、個別の広告内容の真偽まではなかなか把握できないところですから、運営事業者としても頭の痛いところでしょう。

 そうした悪質業者をキチンと摘発し、業界から駆逐していくことで、襟を正していくしかありません。

■悪質業者の多くは免許更新回数が(1)の若い会社

 では、消費者としてはこうした悪質な手口にひっかからないようにするには、どうすればいいのでしょうか。

 そのひとつのヒントが、悪質な手口で処分を受けている事業者をみると、ほとんど宅建免許の更新を行っていない設立間もない会社であるという点です。不動産取引を行うには、国土交通大臣か都道府県知事の免許が必要で、5年に1回免許を更新することになっています。

 不動産広告には、社名の近くにその免許番号を記載する必要があります。たとえば、「国土交通大臣免許(3)第1234」などとなっています。このうち括弧内の数字が免許更新回数です。設立してまだ更新の経験のない会社が(1)で、このケースのように、(3)となっていれば、6年目、11年目と2回更新し、3期目を迎えていることになります。つまり、11年以上の営業実績があるということです。

 長ければいいというものではありませんが、先に例を挙げた悪質な手口を行っている事業者の大半は、この数字が(1)の設立間もない会社です。7月にも5件の違反がありましたが、うち4件が更新経験のない(1)の会社でした。

■悪質な手口を繰り返す悪質な経営者が絶えない

 スタートして間もないので、右も左もわからないといった事情があるのかもしれませんが、それはごく一部でしょう。恐らく、この業界の仕組みを熟知した経営者が、悪質な手口で短期間で荒稼ぎし、問題が発覚したら会社をつぶして、ほとぼりが冷めたころに新しい会社を起こして、同じことを繰り返す――そんなひどい経営者が多いのではないかとみられます。

 消費者にとっては、住宅取得は一生に一度か二度の、人生最大の買物です。そんな大切な買物で失敗は許されません。そんな会社、そんな人物に人生を狂わせられては大変です。買いたい物件を扱っているのが、三井のリハウスや住友のステップ、東急リバブルなどの全国ブランドであれば、まあそうおかしなことはしないでしょうが、そんな有名な会社ばかりではありません。一時に比べれば減っているとはいっても、小規模な不動産会社、駅前不動産などもまだまだたくさんあります。

 それまで知らなかった、名前を聞いたことがない会社を通して取引する場合には、免許番号の(1)にはくれぐれも注意すると同時に、念のために『業者名簿』を閲覧して、経営内容などもチェックしておきましょう。

■『業者名簿』は都道府県庁や国土交通省で閲覧が可能

 先に触れたように、不動産取引に携わるためには、国や都道府県に届け出て免許を得なければなりません。免許を得れば、宅建業者として登録され、届出内容が『業者名簿』として公開される仕組みになっています。事業所のある都道府県庁の不動産担当課に足を運べば、この『業者名簿』を見ることができます。複数の都道府県で活動している会社に関しては、国土交通省でも閲覧が可能です。『業者名簿』では、免許証番号のほか、「業者の現況に関する事項」「業者の経歴に関する事項」「営業保証金等に関する事項」などを見ることができます。主な項目を挙げておきましょう。

・業者の現況に関する事項

 商号・名称、事務所、代表者・役員の氏名、専任の宅地建物取引士などが明記されます。また、業務に携わっている社員の名簿もあって、その従業員証明書番号の頭部4桁は勤務開始年月日(西暦)を示しています。長く勤めている社員が多いかどうかで、会社の体質を知ることができます。さらに、業者団体への加入状況をみれば、アウトサイダーではないかどうかがわかります。

・業者の経歴に関する事項

 代理、媒介の態様別、宅地、建物の分野別などで営業の実績が記載されています。また、会社の資産内容や納税状況も記載されます。節税も大切ですが、キチンと収益をあげて、納税していることが社会的存在としての事業者の使命ですから、その点も参考になります。さらに、過去5年間の行政処分歴についても記載されているので、当然ながら処分経験が多い会社とは、あまりお付き合いしないほうがいいでしょう。

・相談して閲覧できない内容は担当者に相談
 
 この『業者名簿』の閲覧には、決まり事があります。東京都の場合、閲覧できるのは表にあるように、開庁日の9時から17時までで、1社当たり300円の手数料がかかります。また、カメラ撮影、コピーなどは禁止なので、ノートと筆記具を持参して重要な項目はメモをとっておく必要があります。

 どうせなら、時間の余裕をみて訪問し、窓口で相談してみてはどうでしょうか。ほとんどの都道府県では専任担当者をおいて、各種の相談に対応しています。直接話を聞いてみれば、まだ『業者名簿』には掲載されていない、最新の情報をゲットできるかもしれません。ある担当者はこう語っています。

「事前相談が大切です。契約してしまってから相談に来られても、簡単には解決できません。不安を感じる場合には、とにかく一度ご相談ください。トラブルに巻き込まれるのは大半が相談に来られなかった方で、逆に相談に来られた方がトラブルに遭うことはほとんどないのではないでしょうか」
 
 失敗は許されないマイホーム取得だけに、手間ヒマを惜しまずに、シッカリと調査した上で、契約書にサインするようにしていただきたいものです。

●東京都の宅地建物取引業者名簿の閲覧窓口

・閲覧窓口:東京都新宿区西新宿2-8-1 都庁第2本庁舎3階北側 不動産業課内
      電話:03-5320-5072(直通)
・開設時間:都庁開庁日9時〜17時
・閲覧手数料:1業者につき300円

・閲覧所での禁止事項
 閲覧書庫への立ち入り
 写真・ビデオ撮影、閲覧書類のコピー(ハンドコピーを含む)など
 業者名簿を汚損または棄損する恐れのある行為
 その他係員の指示に反する行為
(資料:東京都ホームページより作成)


119. 中川隆[-6394] koaQ7Jey 2017年10月01日 10:17:26 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

不動産は今こそ売り時 「グズグズしている余裕なし」の理由
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20171001-00000010-pseven-bus_all
NEWS ポストセブン 10/1(日) 7:00配信


 アベノミクスによる地価上昇や人件費・資材費の高騰などで、大都市圏を中心にバブル化している不動産価格だが、すでに高止まりの現象も起きている。近著に『2025年 東京不動産大暴落』がある住宅ジャーナリストの榊淳司氏は、「不動産は今こそ売り時」と指摘する。その根拠とは?

 * * *
 ザラザラとした、嫌な予感が都心の不動産市場に広がってきている。

 まず、リーマンショック前に日本を席巻した「不動産ミニバブル」の頃から、都心の不動産価格は金利と負の相関関係を深めてきた。つまり、金利が下がれば不動産価格は上がり、金利が上がれば安くなる。

 その理由は、東京都心の不動産が実際に住んだり使ったりという実需の他に、金融商品としての投機・投資の対象という面を強めたことにある。金融商品というのは株や債券の類である。

 その典型的な例がJリートである。Jリートは賃貸で収益を生み出すオフィスビルやホテル、住宅などに投資し、それを小口化して一般の投資家などに投資信託として販売している。賃貸収益はほぼ100%無税でJリートを購入した投資家に配当される。まさに、不動産を金融商品化したものだ。

 その登場は2001年。今では銘柄数も60に迫り時価総額は12兆円弱。不動産市場の中では高いプレゼンスを占めるに至っている。ありていに言うと、都心のオフィスビルや高級賃貸マンションを「買いまくっている」のがJリートなのだ。

 現状、Jリート各銘柄の配当利回りは3%台から7%のものまであるが、主要銘柄は4%前後が目安になってきた。そして、彼らが最近購入している物件の収益利回りを見ていると3%台のものが珍しくなくなった。

 Jリートは融資金利0.2%程度で銀行から資金を調達できる。それで購入できるギリギリのラインが収益利回り3%台の後半の物件。それ以下の収益利回りだと健全な配当を出せない。

 一方、個人投資家の間では依然として不動産投資がブームだ。だが、ここに来て「収益モノ」とよばれる1棟売りのアパートやマンションの市場では、「どんづまり」のような現象が起きている。

 カンタンにいうと「美味しい物件がない」という状態。不動産投資の世界で「美味しい物件」というのは、賃料収入が安定していて10%以上の高利回りが見込める不動産。俗に「グロテン」と呼ばれたりする。意味は「グロス(表面)利回りが10%以上」。例えば物件価格が3億円で月額家賃収入280万円だったら12か月で3360万円となり表面利回りは11%、立派なグロテンだ。

 最近、都心や近郊エリアでは物件価格が上昇して表面利回りが10%を超える案件がきれいになくなった。そういう物件があるすれば「ワケあり」か、郊外の人の住みたがらない立地。つまりは投資家から見ると「美味しくない」物件だ。

 そして、投資向け不動産市場に出ている物件の利回りを見ると、見事に5%前後に収斂している。なぜ5%前後かというと、個人投資家向けの銀行融資金利は2%弱が目安。例えば1.8%で融資を受けて不動産投資を行う場合、利回りが5%以上ないと賃料収入から返済を引いた「手残り」と呼ばれるキャッシュフローが極端に悪くなる。投資をしているのに果実を得られないわけで、それでは銀行融資というリスクを背負う意味がない。

 1棟ではなく住戸単位で運用する投資向け物件は、業界内で「区分」と呼ばれる。区分所有の略だ。ワンルームマンションも区分の1種。区分の場合、投資金額が低い分、投資家の属性も広がっている。サラリーマンや勤務医が給与所得との損益通算狙いで新築ワンルームマンションを買っているケースも多いが、それは手残りがほとんどない不健全な投資だ。

 中古あるいは新築の区分を購入する投資家もいる。そういう方は収益狙いというよりも、値上がり期待のように見える。現状、都心エリアの新築マンションを購入して賃貸運用すると、実質利回りが3%台。中古で4%台が相場観だ。

 ワンルーム以外の区分は実需で購入する方もいる。彼らは家賃との比較で購入の可否を決める場合が多い。この場合、購入した場合は管理費や固定資産税、借りた場合は更新料などがかかるので単純な比較は難しいのだが、現在の都心の相場観は概ね家賃の30年分弱といったところだ。そのあたりが「買った方が安く上がりそう」と思えるギリギリなのだろう。

 整理してみよう。

1、Jリートの購入対象であるオフィスビル等の運用利回りは4%弱に収斂
2、一般投資家の購入対象である収益モノの運用利回りは5%前後に収斂
3、区分所有単位のマンションの価格も収益利回り4%か家賃30年弱に収斂

 この現象をどう見ればよいのか? 確実に言えることは、すべて金利に連動しているということだ。それも負の相関関係で。

 Jリートなどは金利と負の相関で直結している、といっていい。彼らの資金調達金利が上がれば、それに合わせて購入不動産の利回りを上げなければいけない。つまり、運用利回りの高い(物件価格は安い)不動産を求めるようになる。市場へは下落圧力だ。

 一般投資家が対象の収益モノ市場も同じ。融資金利が上がれば運用利回りの高いものしか買えなくなる。これも下落圧力。

 区分所有も同様。住宅ローン金利が上がれば家賃との兼ね合いで購入できる予算が下がってしまう。これも新築や中古マンション市場への下落圧力。

 では、日本の金利は今後上昇する可能性があるのか? 答えを言ってしまえば、今のところない。長期金利は0%に誘導されている。

 ただ、ひとつ言えることは0%より低く下がることはない。つまり理論的には今以下には下がらないのだ。そして、いつかは上がる。それがいつかは今のところ見えていない。

 不動産の全カテゴリーの価格が金利に連動して上がるところまで上がり切った状態が今。これを逆に見れば、これ以上は上がらないと捉えられる。少なくとも今以上に上がったら、一気に需要が萎むはずだ。

 現在の超低金利をもたらした異次元金融緩和は、2013年3月に黒田東彦氏が日銀総裁に就任してから始まった。彼の任期は2018年の4月まで。

 アメリカではFRBの議長にイエレン氏が就任してから金利が少しずつ上がってきた。金融緩和の縮小も始まっている。欧州でも金融緩和から引き締めに転じた。いずれ日本も世界の潮流に倣って金融引締めが始まるだろう。その時、今のように見事に「上がるところまで上がり切った」不動産価格は一気に崩れ始めるかもしれない。

 もし、あなたが使っていない不動産をどこかに持っているのなら、売るときは今だ。今ならまだ値がつくかもしれない。しかし、金利上昇による不動産市場の崩落が始まったら、よほど立地の良い物件でもない限り、買い手さえ現れない可能性が高くなる。

 現に今、大都市圏の都心部や元気のいい福岡や仙台、京都といった地方都市を除いた大部分の日本の不動産は日に日にその価値を落としている。人口減少が進む中、この流れが弱まることはあり得ない。グズグズしている余裕はない。売るべきものは今すぐ売却に取り掛かるべきである。


120. 中川隆[-6347] koaQ7Jey 2017年10月06日 11:29:33 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

マンション売買で損しないために、知っておきたい「業界のウラ事情」 仲介業者はこんなことを考えている
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/53101
2017.10.06 榊 淳司 住宅ジャーナリスト 現代ビジネス


不動産価格の高止まりを背景に、中古マンション市場が活況を呈している。マンションを保有している方々のなかには、「もしかして、売り時?」なんてことを思っておられる方もいるのではないか。しかし、焦りは禁物。よくわからないまま売り買いに手を出すと、あとで後悔することになる。住宅ジャーナリストの榊淳司氏が警鐘を鳴らす。


国土交通省の資料によると、分譲マンションの総戸数は平成28年末で約633万戸あるという。このうち、毎年30〜40万戸程度が流通市場で売り出され、実際に売買が成立するのは10万戸程度だと筆者は推定している。

残念ながら、中古マンション市場に関する正確な統計データは存在しない。しかし、年間に売買される中古マンションの総数は、ここ2年ほどで新築マンションの販売戸数を上回ったと見られる。日本もいよいよ欧米先進国のように、住宅売買の主流が中古になりつつあるのだ。

今後、中古マンションの取引戸数は年々増加していく。というのも、新築マンションの市場への供給戸数分が自動的に加算され、分譲マンションのストックは現在の633万戸から増えることはあっても減ることはないからだ。端的に言えば、分譲マンションを所有している人は、すべて「売り手予備軍」だと考えていい。

そう考えると、現代の日本社会において「マンションを売る」という行為はかなり身近なものと言える。家族や親族、友人や職場の同僚から、マンションを売った話を聞いたことがある人も多いだろう。ただ、その「売り方」ということになると、個々のケースによって、かなり違った情景になっているはずだ。インターネットの普及が、「売り方」をさらに多様化させた面もある。

マンション価格査定サイトは使える?

中古マンションを売却する場合、売り手にとって最も大切なことは、やはり「いくらで売れるか」ということだろう。

目ざとい人は、自宅マンションのメールボックスに投函されたチラシを保存しておいて、「○号室は○年前に○○万円で売り出された」という情報をしっかりと蓄えている。さらにアグレッシブな人はご近所の不動産屋さんと仲良くなって、その物件が実際はいくらで成約したか、というコアなところまでつかんでいる。

そういう人は、地元の不動産屋さん並みに相場観を養っている。きっと自分が売るときになっても、相場以上の価格でうまく売却できる可能性が高い。

しかし、ある日突然売却しなければならない事情ができた人はどうなるのか。あわてて近所の不動産屋さんに駆け込んで、売却の仲介を依頼するのがこれまでのパターンだった。ところが、インターネットの普及によって、最近ではちょっと情景が変わってきた。

売ろうとしている自宅のマンション名と、「売却」というワードをセットで「ググる」と、実に多くのサイトがヒットする。とてもではないが、すべてチェックするのは容易でない。そのほとんどが大手をはじめとした仲介業者と、分譲マンション専門の資産価値情報提供サイトだ。

また、「○社同時一括査定」とか「プロが正確に査定」「最新の価格情報提供」と謳っているサイトもある。そして、そういった資産価値に関する情報提供、あるいは価格査定を行うことについて、課金(有料)であることを表示しているサイトはほとんどない。たいていが無料である。

そこで多くの人は「こういう専門家に査定してもらえば、正確な資産価値がわかる。しかも無料だ」と素直に考える。そして、いずれかのサイトに自宅マンションの情報を打ちこむ。

まあ、それも悪くない。本当に売却する気があるなら、試しにでもやってみるべきだろう。情報提供を中心に行うサイトなら、そこから得られる自宅の査定価格は大いに参考になるはずだ。

仲介業者のサイトの場合は、電話番号などの個人情報を求められる場合が多い。あるいは「正確な査定は実際に物件を確認しないと出せません」的な注釈付きで査定額を提示する仲介業者サイトもある。

仲介業者はなぜ無料で価格査定するのか

さて、そういった仲介業者が個別住戸の査定サービスを提供する裏側の仕組みはいったいどうなっているのか。そこには、一般の方々にはあまり知られていない、業界特有の事情や法的な規制、いびつな商習慣が存在している。

順番に説明していこう。まず、最初に3項目の事実を指摘しておく。

@世の中にタダでサービスを提供している営利企業はほとんど存在しない
A仲介業者は最終的に、顧客よりも自社(もしくは担当者個人)の利益を優先する
B不動産仲介業者のビジネスモラルはけっして高くない

基本的な事実として、中古マンションも含めて世の中の不動産の資産価値を査定して「○○万円ですよ」という鑑定を有料で行うのは、法律上、不動産鑑定士だけに許された行為である。

したがって、仲介業者が「この住戸は○○万円です」という査定を有料で行うのは、違法行為に当たる。場合によっては業務停止などの厳しい処分を受けることもある。だから、不動産鑑定士でないかぎり、「査定」は無料でしか行えない。

では、仲介業者はなぜそういう専門的な知見の提供を無料で行っているのか?

それは、彼らが「専任」をほしいから、ということに尽きる。専任は「専任媒介契約」の略称だ。この契約を結んだ場合、契約を結んだ業者を通してしか住戸を売却できなくなる。仲介業者からすると、専任の契約を取れれば、少なくとも売り手(住戸の持ち主)から手数料が稼げるわけだ。

実は、この専任媒介のほかに、「一般媒介」と「専属専任媒介」という二つの媒介契約がある。一般媒介は、どの業者に依頼してもいいもの。A社だけでなく、B社やC社にも「私の住戸を売ってくださいね」と依頼できる。

売買が成立したら、売り手は、買い手を見つけてきた仲介業者にのみ手数料を支払うことになる。だから、一般媒介で売却を依頼された業者は、買い手を見つけないかぎり手数料をもらえない。買い手を見つけたとしても、そのときにはすでに他社が見つけた買い手と話が進んでいる可能性もある。そうなれば、100%無駄骨だ。

そんなわけで、ご想像の通り、多くの業者は一般媒介で売却を依頼された物件は熱心に売ろうとしない。

仲介業者が「専任」をほしがるワケ

仲介業者は、売り手からの手数料だけでも確実に稼げる専任媒介契約をほしがる。その機会をつかむための手段として、無料の査定サービスを提供するのである。

ところが、「一括○社査定」のようなサイトを通した場合、あるいは売り手が自らたくさんの仲介業者に依頼した場合、査定が競合状態になることも多い。そうなると、せっかく無料で査定を出しても、自社に専任契約が転がりこんでくる可能性は低くなる。

さて、そんなときに仲介業者はどう動くのだろうか。

あまり大声では言えないことだが、悪質な業者は「とてもそんな額では売れっこない」レベルの高額査定を出してくる。そして、売り手には「当社は営業力があるので、この価格で売ってみせる自信があります」などと、胸を張って言うのである。「そんな価格で売れてほしい」という売り手の欲目につけこんで、無理にでも専任契約を取ってしまうのだ。

仮に、その高値査定を信じて、その仲介業者と専任契約を交わしたらどうなるのか。

当然、売れない。業者は「最近は市場が急激に弱くなっていまして」といった言い訳をしてくることだろう。何カ月か経って、「では○○万円に下げませんか」と、市場価格並みの提案をしてくるなら、まだその業者は良心的だ。

悪質な業者だと、市場価格から2割ほど安い価格を示して、「この額ならすぐに買い取る業者がいます」という提案をしてくることもある。最初の査定額から3割以上減額、ということもざらにある。

売り手が焦って「その額でもいいや」と売却に応じてくれれば、専任契約を取った業者にとっては大成功だ。まず、売り手と買い手の両方から仲介手数料が得られる。これを業界用語で「両手」という。住戸を買い取った業者は、今度は本当の市場価格で売り出す。しかも、すでに両手を得た先の仲介業者が、住戸を買い取った業者から専任を取りつけて売り出すのだ。

実は、それは二つの業者があらかじめ「握っていた」道筋である。同じ物件で2度目の専任を取った仲介業者は、今度こそ本気で買い手を探す。首尾よく見つかって売買が成立すると、また双方から手数料が入る。同じ物件で「両手」を2回。ふつうに買い手を見つける場合の約4倍の手数料を稼げる仕組みだ。

「不動産テック」が業界を変える

こんなウラ事情を知ってしまうと、最初に売れもしない高値査定を出した仲介業者が、ものすごい悪徳のように思えてくるかもしれない。

しかし、それは間違っている。仲介業者というものはその大小にかかわらず、ここまで述べたような取引を日常茶飯事にこなしていて、この業者だけが特別悪徳とは言えない。強い言い方になってしまうが、現実問題として、彼らのビジネスモラルは他の業界と比べるとかなり低レベルだ。

そういう業界の空気はどうしても外部に漏れ伝わるので、「不動産屋はウソつきだ」「不動産屋はすぐに人をダマす」という負のイメージがいつまでも払拭されない。

とはいえ、誠実に顧客のために動いてくれる仲介業者もいる。中古マンションを売却する場合は、そういう誠実な業者を探し出すこと、さらには、自ら相場観を養って無謀な高値査定を見抜く必要がある。「この客はダマせない」と思わせることで、仲介業者はそれなりの仕事をしてくれるはずだ。

さらに、最近では「不動産テック」と呼ばれる、不動産とテクノロジーを融合した新たなサービスの進化が著しい。売買取引などの客観的かつ大量のデータや、人工知能(AI)のような最新のテクノロジーを活用し、物件の住戸ごとの推定価格を即座に無料でオンライン提供するなど、画期的なサービスが出てきている。

最新のサービスをうまく活用することで、売りたい住戸の評価についてあらかじめ「情報武装」できる。それは、仲介業者に「おいそれとはダマされない」知識を備えることにつながる。不動産テックの進化は、中古マンション市場の風景を徐々に変えていくかもしれない。


121. 中川隆[-6035] koaQ7Jey 2017年10月31日 11:23:07 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

「実家をマンションに」甘い話の落とし穴
10/29(日) 11:15配信 プレジデントオンライン

■駐車場と山林どっちがほしい? 

 田舎で暮らしていた両親が二人とも亡くなって、空き家になった持ち家を相続しなければならなくなった。こういう場合はどうしたらいいのだろう。新月税理士法人代表社員の佐野明彦氏は次のように解説する。

 「相続人のうち誰かが親と同居していて、なおかつ相続後もそこに住むのであれば、小規模宅地等の特例が利用できるので、相続時の評価額は8割減になります」

 「では、相続人が誰も同居していなかったら?  実は、そういう場合でも、相続人が相続開始前の3年以上借家住まいなら、いずれ住居として使用するとみなされて、小規模宅地等の特例が認められるのです。ただし、実際に住む必要はないので、申告期限まで所有し、そのあと売却してもかまいません」

 その家の相続に際し、相続税を支払っていた場合には、相続後3年以内に売却すると譲渡所得税が安くなることがあるため、さらに節税になるという。

 生まれ育ち、家族の思い出がつまった家は、誰も住まなくても残したいという家庭も多いが、そうしたこだわりがないのであれば、親が存命中に便利なマンションなどに引っ越してもらって、家は先に処分しておくというのもひとつの手だ。
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 ちなみに、家以外に財産がないときは、相続税を物納することもできるという。ただし、「物納は評価額の算出などに時間がかかるので、事前に十分な準備をしておかないと間に合わない」(新月税理士法人代表社員の高馬裕子氏)。

■「マンション建設」の誘いには要注意

 また、家の敷地が広かったり、自宅以外にも土地を持っていたりすると、地元の不動産業者から、ここにマンションを建てて経営すれば相続税が安くなりますよと勧められることもよくあるが、そういう話には安易に飛びつかないほうが身のためと、佐野氏は警鐘を鳴らす。

 「たしかに賃貸物件を建てれば土地の評価額は下がるので、一時的には節税になります。しかし、建物が老朽化すれば修繕費もかかるし、空室のリスクも出てくるでしょう。たとえ不動産業者との間に家賃保証の契約があっても、家賃の額まで永久に保証してくれるわけではありません。入居者とのトラブルがあれば精神的な負担になります」

 「要するに、マンション経営というのは事業ですから、真剣に取り組まなければそう簡単に利益など出ないのです。その覚悟がないなら、相続税をきちんと払ったほうがいい。そのほうが絶対に安く上がります」

■税理士に遺言書の説明をさせよう

 それから、親が自分の意向を記した遺言書があると、不動産の相続に関するトラブルはグッと減るらしい。

 「残された土地が駅前の駐車場と山林だったら、多くの人は駐車場がほしいわけです。そのとき、『駐車場は長男、次男には山林と預貯金を与える』といった遺言書があれば、あとで遺留分という話が出たとしても、一応親の気持ちを汲んで話を進めようということになりますよね」(佐野氏)

 ただ、親が書いたその遺言書が公正証書の手続きを踏んだ正式のものでないと、ほとんど効果はないという。たとえ自筆で日付も入っていて実印まで押してあったとしても「長男に脅されて書いたのかもしれない」「実印なんて誰でも押せる」などと、いくらでも文句がつけられるからだ。

 「公正証書遺言は、公証人役場に行って、遺言書の内容と利害関係のない証人二人の立ち会いのもとで作成しなければならないなどかなり面倒なので、喜んでやってくれる親はまずいません。そこで、家族会議のときに税理士にも入ってもらって、その税理士に遺言書の説明をさせるというのはどうでしょう。家族から言われるよりも素直に耳を傾けられるはずです」(佐野氏)

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(私のコメント)

「株式日記」のコメント欄には時々、不動産業を小馬鹿にしたようなコメントが見られますが、不動産業は誰にでもできることではなく、不動産業も景気の波に翻弄されて、それを乗り切るには人並み以上の能力が要求される。バブル崩壊で中小の貸ビル業者も多くの人が潰された。経済政策がむちゃくちゃだと対応ができなくなる。

私がこうして生き残っているのも多くの幸運があったからであり、運が悪ければ自己破産して今頃はホームレスになっていたはずだ。幸運は自分から引き寄せなければ訪れない。土壇場の大ピンチを救ったのは自分の行動力であり、たまたま自分の選んだ事が幸運につながった。

不動産業は、20年先から30年先まで読まなければなりませんが、東京もこの20年で大きく変わった。30年前はネットすらなくパソコン通信が主流だった。電話も黒電話の時代であり、ポケベルなどが使われていた。最近ではネット利用が本格化してきて、オフィスビルなどもそれに対応したビルでないと使い物にならない。

不動産業は、トラブル請負業でありテナントや入居者とのトラブルや交渉は避けられない。家賃の値上げ交渉や契約の継続交渉などは定期的にやって来る。電気代が高いの水道代が高いのと年中文句を言われるし、家賃を下げろと言われることもある。テナントに借り続けてもらうために家賃を一気に10万円も引き下げたこともある。

それらの交渉を一歩間違えるとビルの経営破綻につながり、不動産経営は本当に気骨の折れる仕事だ。佐野氏の発言にもあるように、「ここにマンションを建てて経営すれば相続税が安くなりますよと勧められることもよくあるが、そういう話には安易に飛びつかないほうが身のため」という事もあり、マンション経営は気骨が折れる。

都内の大地主などとの話でも、土地をめぐる裁判沙汰を抱えることもあり、適切な法律的な手を打っていかないと大変な事になることもあります。不動産業者との家賃保証などは一種の詐欺であり、業者を信用するととんでもないことになる。資産はあればあったで、だまし取ろうという業者があとを絶たない。

「要するに、マンション経営というのは事業ですから、真剣に取り組まなければそう簡単に利益など出ないのです。」という言葉がありますが、マンションを建てるにも膨大な借入金が有り、それを返していかなければなりません。だから都内の大地主であってもビルを建てるには、それなりの経営感覚がある人でないとできない。

中国などでは数千棟もの超高層ビルが建てられていますが、ちゃんとうまく経営されているビルはどれほどなのだろうか。大都市の中心部ならともかく郊外に建てられたマンションなどは多くが経営破綻しているかするはずだ。ビル経営には必然的に維持費がかかるからだ。それを政府が公的資金で穴埋めをしているが、いつまでもつのだろうか?

結局大手の不動産業者で生き残っているのは、いずれも財閥系の不動産業者であり、かつての不動産王と呼ばれた個人の大手不動産業者は皆姿を消してしまった。生き残ったのは自己資金の豊富だった個人業者か、バブル崩壊以前に借金を返済し終えた業者のみだった。私は生き残った不動産業者の生き証人であり、生き残れたのが不思議なくらいだ。
http://2013tora.jp/kabu395.html


122. 中川隆[-6029] koaQ7Jey 2017年11月02日 16:24:28 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

借金して買ったアパートで殺人事件が起きると即破産


【座間9遺体】隣人が事故物件サイト「大島てる」に衝撃の投稿

神奈川県座間市のアパートから9人の遺体が見つかった事件で、賃貸物件の事故物件ばかりを掲載するサイトとして有名な「大島てる」に、隣室に住んでいたと思われる方からの情報が掲載されていたことが分かり、ネット上で話題となっています。

死体遺棄の疑いで逮捕された職業不詳・白石隆浩容疑者(27)は、今年8月末ごろから10月にかけ、アパートの一室で遺体を損壊し、クーラーボックスの中に「猫砂」をかけて隠し、遺棄した疑いが持たれています。室内からは女性8人、男性1人とみられる9人の遺体の頭部が発見されました。

「大島てる」に書き込まれた投稿文からは、現場の生々しさが伝わるのと同時に、隣室に住んでいた人には同情の声も上がっています。

このツイートに対して、ツイッター上では「大家さんがかわいそう」「隣人に同情する」「何しろ恐ろしい」「家賃が半分くらいになりそう」など、様々な声が挙がっています。
http://www.mag2.com/p/news/328239


大島てる CAVEAT EMPTOR 事故物件公示サイト
https://www.oshimaland.co.jp/


平成29年10月29日 神奈川県座間市

自殺サイト絡みの複数の遺体発見シーバスハイム2階にて事件公になる前から隣の部屋に居住中妙な異臭が隣の部屋から漂う気配を感じましたところ、しばらくして外部の動きを感じた処警察関係者多く来ておりテレビ報道を見て大変驚いています。即急に引っ越しの手配を進めており皆様もくれぐれもこのような物件には立ち入る事のないように願います

ユーザーによる投稿: 平成29年10月30日


123. 中川隆[-6035] koaQ7Jey 2017年11月03日 11:00:08 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

【座間アパート9遺体事件】いまだ退去者はゼロ 入居者からは「住み続けたい」の声
2017年11月2日 19時46分 日刊SPA!
http://news.livedoor.com/article/detail/13838044/


中央に見える青い屋根が事件のあったアパート

◆管理会社「孤独死や自殺とは全く異なる臭いだった」
 神奈川県座間市のアパートで10月30日、男女9人の遺体が発見されるという事件があった。報道によると、容疑者の男性(27)の部屋にあったクーラーボックスや収納ボックスからは頭部や足、腕などバラバラにされた9人分の遺体が見つかったとされ、周辺地域のみならず日本中を震撼させる猟奇的事件の様相を呈している。

 当然、事件のあったアパートは入居者の退去や資産価値の下落など想定される影響の大きさは計り知れず、ネット上ではオーナーに同情する声も多い。ただ、実は事件発覚から3日が経過した今も、入居者の退去は発生していないという意外な事実が浮かび上がってきた。

◆「住み続けたい」

「事件後、退去の連絡は一切入っていません。逆に入居者さんから『出ていかないといけないんですか?』『住み続けていいんだよね?』という言葉を聞いて、びっくりすると同時に勇気づけられました」

 遺体が見つかったアパートの管理会社役員のAさんは「皆さん『すごい安いし住みやすい』と言ってくれている物件。どれぐらい退去連絡があるかと考えていたんですが、事件後は逆に『解体するんですか?』といったような問い合わせばかりだったので驚きました」と語る。

 物件は築30年の木造2階建て。単身者向けのロフト付きワンルームで、家賃は管理費込みで2万2000円。入居者は20代後半〜40代の会社員が主で、事件当時は12室中10室が埋まっていたという。

 容疑者の男がアパートに入居したのは8月下旬だった。Aさんは男の印象について「挨拶もしっかりするし、誰がどう見ても好青年。確かに入居を急いでいたので、今思えば怪しかったかもしれないですけど、あれは気づけないと思います」と話した。

◆孤独死や自殺とは違う臭い

 報道によると、男は入居から約2カ月で9人を殺害し、バラバラにした遺体を室内に置いていたとされる。異臭などの兆候はなかったのだろうか。Aさんは「今まで孤独死や自殺などの現場を何件も見ていますが、それらに比べて臭いは全然弱かった」と説明。月に2回定期清掃に行っているが、異変には気づかなかったという。

「確かに少し変なにおいがするな、とは思ったんですが、鼻をつままなければならないようなレベルではないし、何らかの生活臭だとしか思いませんでした。入居者からのクレームなども一切なかったし、あの臭いから事件を想起するのはかなり難しいと感じます」とAさん。「ワンルームアパートなので入居者同士のコミュニケーションもそれほどなかった。入居者さんも一様に『今思えば』というようなことをおっしゃっています」

 オーナーとは現在、今後について話し合いをしている最中だという。「入居者さんから『住み続けたい』という前向きな言葉を聞いて、こういう状況の中でもすごくうれしかった。オーナーさんとは『1人でも2人でも入居者さんが残っているうちは頑張りましょう』と話しています。建て替えはなるべく考えたくない。家賃は下げざるを得ないかもしれませんが、今後の対応については退去の状況などを見て相談していきたいと思います」

 事件のあった現場は小田急線相武台前駅から徒歩10分弱。戸建ての多い住宅街だが、築年の古そうなアパートも目立つ。近所に住む女性(82)は「この辺りは昔から住んでいた人が多い地域ですが、最近はそういう人たちが一軒家をどんどんアパートに建て替えているんです。このへんのアパートも、もともとは全部一軒家だったんだけど…」と話した。

 事件があったのは低家賃のワンルームアパートだが、近くに大学などが多いわけではなく、入れ替わりが激しかったという声もある。近隣住民からは「東京じゃないし、この辺りで学生向けなら2万でも別に普通」といった意見が聞かれた。

相武台前駅近くでワンルームマンションを15年ほど所有していた経験があるという投資家のBさんは「周辺の家賃相場はだいたい把握していますが、このエリアはもともと家賃水準が非常に低い」と指摘。「だから、この物件はこれ以上家賃を下げても集客効果がないと思います。しばらく新規入居者の募集は難しいのではないでしょうか」とみている。

◆心理的瑕疵のレベルは相当高い

 このような事件が発生すれば、退去や家賃下落などさまざまな悪影響が考えられる。では、それらを予防するためにオーナーができること、そして、万が一起こってしまった場合に考えるべきことはあるのだろうか。事故物件の経験者や専門家に話を聞いた。

 これまでに所有物件で首吊りや練炭自殺、不自然死などが発生した経験を持つ投資家の加藤隆さんは、心理的瑕疵物件の告知義務について「最低1回転・2年間で解除されるという判例もありますが、今回の事件は心理的瑕疵のレベルは相当高いので、当面は告知し続ける必要があるでしょう」と指摘する。

 室内に残る異臭の除去も難しい問題だが、「例えば体液が床下まで浸透しているようであれば特殊業者に頼んでリフォームした方がいいと思いますが、その場合は時間とコストは通常の倍程度かかると思います」と語る。殺人や自殺に対応した事故保険に入っていれば、腐敗臭の除去や特殊リフォーム、空室時家賃補填、家賃下落補填などもある程度カバーされるという。

 今後の対応については「こういった事件を気にしない人に低家賃で入居してもらい、徐々に賃料を元に戻すか、退去が多いようであれば建物を取り壊して再建築する。あるいは駐車場や倉庫などとして活用するなどの道も考えられます」と話す。

◆首吊り物件でも躊躇しない人はいる

 今年3月、所有する物件で入居者が首吊り自殺したという投資家の森田正雄さんは「部屋は30平米の1DKでしたが、腐るようなものはほとんどなく、荷物も少なかったため処分費用が約10万円、原状回復は床、壁、天井などの張り替えで約30万円でした」と説明。家賃は本来の8割に下げて募集したが、リフォーム中に申し込みが入り、「こうした物件でも躊躇なく入ってくれる人はいるということが分かりました」と振り返る。

 今回、事件が発生した物件が木造であったことは、オーナーにとって不幸中の幸いだという。「孤独死で腐敗した場合は床下に体液が落下してしまったりするのですが、木造であればその部分を取り換えれば済みます。RCだとその部分を除去するためにコンクリートを斫(はつ)る必要があり、大変な作業でかなりのコストがかかるんです」

 前出のBさんも、実は自殺による事故物件アパートを所有していた経験があり、「当時はかなり混乱しました」と振り返る。ただ、Bさんの場合は退去が1件も発生しなかった。これは入居者に生活保護受給者が多かったためだ。

 生活保護受給者はオーナーに入居を拒否されるリスクがあり、一度退去すれば新たな部屋探しに苦労するケースも多い。Bさんは「経験上、生活保護受給者は事故物件でもそれほど気にしない傾向にあるので、正しく説明すると案外スムーズに入居してくれます」と語る。

 物件は事故のあった部屋以外を貸し出すことで運用を続けた。2年ほど経過すると、事故の事実を伝えても「住みたい」という入居者が現れ、現在の入居率は87.5%。もともと現金で安く買えたため、利回りは35%に上るという。

「自分の場合は建て替えを選択しなくて正解だったと思っています。事故物件になってしまったとしても、もし受給者が多いようであれば、そういった方向けのアパートとして運用を続ける道もあり得るかもしれません」

◆家賃下落は避けられない

 資産価値に与える影響はどうなのだろうか。不動産鑑定士で不動産コンサルタントの浅井佐知子さんは「今回のような史上まれにみる凶悪事件の場合、一般的な資産価値低下では査定できません。ここまでひどい犯罪でない場合でも資産価値は大きく下がり、建物をそのまま残した場合は2〜5割くらいの減価になります」と説明する。

「今回のケースでは建物自体も築30年近いので、取り壊しも視野に入れるべきではないでしょうか」と浅井さん。「更地にしてしばらくそのまま放置しておき、何年か経った後、業者に市場価格の2〜5割引きで売却するのが一番現実的だと思います」と語る。

「一般的に家賃下落の影響は他殺が最も大きく、自殺、自然死の順です。自然死の場合も発見が遅れて室内の状況が悪ければ下落幅は大きくなり、告知義務も発生する。両隣や下の階の部屋は3〜5割引き、そのほかの部屋も2割程度は安くなると思います。ただし、日常的に生死に関わる仕事をしている人などの中には全く気にしない人もいるので、家賃次第でニーズはあるのではないでしょうか」

 浅井さんはこういった事件の予防策として「入居申し込み時に人柄をしっかりチェックすることはもちろんですが、更新時や新年にはがきを出して連絡を取ったりすること。あとはエントランスや階段に防犯カメラをつける、定期的に物件の見回りに行ける場所を選ぶことも重要だと思います」と話した。

   ◇

 不動産オーナーの未来が一瞬にして暗転してしまう可能性があることを、あらためて思い知らされるような今回の事件。やはり、入居審査の厳格化や物件の見回りなど、地道な取り組みが抑止策になる。突発的な事件や事故はオーナー自身の努力だけで防ぐことは不可能だが、巻き込まれる可能性がゼロではないということを念頭に置き、できる範囲での対策を講じることが重要になってくるだろう。


124. 中川隆[-6028] koaQ7Jey 2017年11月04日 12:54:03 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

「買ったほうがトク」持ち家派に欠けるバランスシートの概念
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20171104-00000004-pseven-bus_all
NEWS ポストセブン 11/4(土) 7:00配信


 都会を中心にクルマを買う人が減っているという。クルマは1970年代、一般庶民が所有したい新三種の神器と呼ばれる3C(「クルマ」「カラーテレビ」「クーラー」)に堂々とランクインしていた。当時のクルマは一家の財産であった。クルマを持つことは、生活に余裕のある証左でもあり、一種のステータスがあったともいえよう。

 ところがクルマは三種の神器を卒業して、どの世帯でも所有できるようになると、むしろ生活の足として、地方を含めた全国で売られるようになる。日本独特の税制も影響して軽乗用車という日本独自規格のクルマが登場するに至って、家族に一台から各家庭の大人に一台の時代になった。

 その一方で、クルマは急速にコモディティ化し、これを財産と考える人は一部の高級車を求める人を除いて日本ではいなくなった。もともと東京などの大都市では鉄道網が縦横無尽に張り巡らされ、通勤通学などにクルマを利用するという発想は希薄だった。

 それでも住宅が郊外に郊外にと延びていった時代は、クルマは生活の足として珍重されたが、都心居住が進展すると、都心ではクルマを使わなくても豊かで便利な生活を送ることができることからクルマに対するニーズは急速に失われていったのだ。

 また、クルマを所有することの非経済性が着目され、カーシェアリングのように、単なる移動の手段として「必要なときにのみ利用する」という考えも急速に広まってきている。利用料さえ払えば、別に家に鎮座している必要はない、という発想だ。

 さて、一般市民にとってクルマ以上に常に憧れであったマイホームはどうであろうか。

 先日、朝のラジオ番組のリスナーからの相談コーナーで「いま、家を買おうかと迷っているのだけれどどうしたらよいのか」という質問に視聴者がアドバイスする内容が聞こえてきた。

 やはりというか、いまだに、というかアドバイスで多いのが「家賃を払っても自分のものにならないのだったら、買っちゃったほうがトクだよ」というアドバイスだった。実はこの「トク」という表現に日本人の脳みそに短期間で植え付けられたDNAのようなものを感じざるを得ない。

 持ち家を推奨する理屈には上記を含めて次のような観点がある。

(1)家賃がもったいない
(2)今はローンが低金利で税金も有利
(3)ローンは共働きで返済できる
(4)いざとなれば「貸す」、「売る」ことができる
(5)高齢になると貸してくれない

 現在、住宅ローンは「フラット35」を利用すれば期間で35年もの長期のローンを組むことができる。また、返済年齢も最長で80歳までに設定できる。金利は史上稀にみる低金利状態。住宅ローン減税を含めるとなんだか「買ったらトク」と思わせる内容だ。

 また、住宅を持てば、自分の財産になる。それもその通りだ。そしていざとなれば「売ればよい」「貸せばよい」。そして老後も住宅難民とならずに安心というわけだ。

 いずれももっともらしい理由なのだが、これらの理屈に欠けているのが、「時間軸」と「バランスシート」の概念である。住宅を買うのはもちろん「いま」である。つまり「いま」という時代がこの先どう変化していくかを考える必要がある。これが時間軸だ。

 クルマも時代の流れとともにその存在意義や価値観が変化していった。クルマであれば価格も住宅よりは安く、5年からせいぜい10年程度の所有物であるからよいが、住宅はそういうわけにはいかない。

 東京五輪が終わる2020年以降を見通すならば、住宅を取り巻くマーケット環境はかなり変化することが予想される。つまり、現在首都圏郊外部などに大量に居住している団塊世代全員が後期高齢者となり、相続が大量に発生してくることが予想される。

 これを相続する団塊ジュニア以下の世代は、夫婦共働きがあたりまえになり、親が住んでいた郊外から会社に通勤するのはまっぴらごめん。相続した家は空き家として放置するか、賃貸に拠出する、あるいは売却するという選択となるだろう。

 しかし、首都圏では2020年には人口は減少をはじめ、東京都ですら2025年には人口がピークアウトするといわれている。住宅需要は減少の一途といってよいだろう。

 加えて、2023年には大都市近郊の都市農家に税制上の優遇を与えていた生産緑地制度の期限到来が控えている。この制度は1992年に営農30年を条件に生産緑地を選択すれば、都市農地の固定資産税を農地並みに扱うとしたものだ。その期限がやってくるというわけだ。

 政府はさらに10年の延長制度を設け、また土地の賃貸ができるように法改正を検討しているが、農業の担い手は1992年当時とは異なり高齢化が著しい。実際は後継者難や相続の発生で、宅地化されてマーケットに供給される土地は少なくないものと見込まれる。

 こうした時間軸で眺めるのならば、東京五輪前で建築費が高騰しているマンションなどの住宅をただ「家賃を払うよりもトク」という単純な理屈だけで買うのは得策ではないだろう。

 また、こうした供給圧力は、将来困ったときには「貸せばいいじゃん」「売ればいいじゃん」という対策がずいぶん楽観的な方法であることに、ジュニアたちの多くが相続した親の家の処分に至っておおいに気づかされることになるだろう。

 もうひとつがバランスシートの概念だ。住宅を買う多くの人にはこのバランスシートというものに対する理解がない。

 家を買った世帯のバランスシートの「資産」=左側の項目には「家屋」として買った住宅の簿価が載る。バランスというだけあってこのシートの反対側、つまり右側には、「負債」という項目が計上される。ここにこの家を買うために借りた住宅ローン=負債が記載されるのだ。

 さてこの負債、どんなに金利が安かろうが税金の優遇があろうが、借金を返済するまでこのバランスシートに計上されることとなる。

 借金を返す傍らバランスシート上では何が起こるかといえば、負債が減る以上のスピードで資産は減価償却が始まり資産の価値は年々下落していくことになるのだ。借金は減らずとも会計上の資産はどんどん減るという構図なのだ。

 もちろん、資産価格が昔のようにどんどん上昇していくのなら問題はないが、これまでみてきたとおり、今までのようにはうまくいかないことはすでに十分見通せるはずだ。バランスシートにも20年、30年後といった時間軸の概念が必要なのだ。

 そんな心配に悩むよりも、賃貸という「住むためのコスト」として毎年の損益計算書に費用を計上し、定年時に夫婦がこの先住むのに十分な住宅を、おそらく「いま」よりもかなり下がった価格で購入すれば、家の問題は解決するのではないか。

 よしんば買わなくとも、人口減少と高齢化の進展で、貸家はマーケットに溢れかえり、どんな高齢者であろうが「貸したほうがまし」と多くの大家が思う時代になっているかもしれない。

 住宅はもはや生活するための手段にすぎない、クルマと同じ運命をたどることになりそうなのだ。そう気づく日は実はそう遠くない、東京五輪という宴が終わる頃なのかもしれない。

■文/牧野知弘(オラガ総研代表取締役)


125. 中川隆[-5968] koaQ7Jey 2017年11月09日 11:27:30 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

2017年11月09日
マンション不動産投資バブルはどうなった?


タワマンバブル崩壊後の個人投資家

「誰でもノーリスクで不労所得を得られる」と宣伝したマンション投資はバブル崩壊し、すっかり化けの皮がはがれた。

冷静に考えたらある筈がないのに、バブルの時は多くの人が熱狂してしまいました。

そして今までのバブルと同じように、崩壊前に撤退した人が利益を得て、最後まで残った人達はババを掴まされた。


          


最近10年ほどのアパマンバブルでは、タワーマンション投資、ワンルームマンション投資、アパート経営などがあった。

タワーマンション投資は国税庁が課税を強化した事で節税効果がなくなり、投資対象にならなくなりました。

タワマンは上層階ほど実際の価格が高いが、1階でも最上階でも評価額が同じため、最上階を買えば節税になると言われていました。


国税庁の調査では全国の高層マンションで、評価額と実勢価格には平均3倍、最大で7倍の格差があったという。

リーマンショック以降は素人投資家がマンション投資するのが流行し、成功者も居たが当然失敗した人も居ました。

ネット上の失敗例では、タワーマンションを購入した人が、最初は月数万の利益が出ていたが、値上がりする管理費で結局赤字転落した。


投資を勧めた不動産会社の試算では、管理費が上がる、修繕積立金や修繕費用が年々かさむとは書かれていなかった。

投資家は業者に抗議するが、実は民法では「業者同士の取引」は説明責任がなく、(ある程度)騙しても良い事になっています。

中古車を業者間で売買するときに、水没車や事故車を見抜けなかったら、業者が悪いのと同じで、不動産個人投資家も保護の対象になりません。


ワンルームマンション投資も難しい

新築時に修繕金は掛からないが、時間の経過と共に出費は増え、積立金も年々値上がりして、逆に空室率が高くなり、とうとう毎月数万円の赤字になります。

すると販売時にはニコニコしていた有名不動産屋は、「そんなのは常識ですね」と相手にもしなかったという。

タワーマンションの賃貸は空室があるとダメージが大きく、家族の意見はまとまり難いので、入居者が簡単には集まりにくい。


その点ワンルームマンションは一人世帯なので、入居者は集まりやすいと言われている。

中古ワンルームマンションは少ない投資額で始められるので人気だったが、ここにも落とし穴が存在していました。

多くのマンションは入居者が居て正しく運営されていれば利益が出ているが、それは買ったマンションが値下がりしない前提です。


年間100万儲かっても、購入マンションが毎年100万値下がりしたら、ただのボランティア活動になってしまいます。

そのうえ管理費や積立金、修繕費は毎年値上がりし、各種税金も掛かってくるので、本当に利益を出すのは難しい。

簡単には利益が出ないから不動産業者自身は手を出さず「オーナー様大募集」と言って素人投資家を募集しました。


マンション投資は10年後くらいに物件を売却し、トータルで十分な利益が出て初めて成功ですが、成功者は少ない。

10年後の売却価格(買い叩かれる価格)はおそらく購入時の価格(業者に吹っかけられた価格)の半額程度だが、10年でそれだけの利益を上げるのは難しい。

1000万円で購入して、各種経費を引いて毎月4万2千円の利益を出して、10年後にやっとプラマイゼロです。


しかも多くの個人投資家は自己資金ではなく、銀行から不動産ローンで借りているので、金利も払わなければならない。

思ったより儲かった人も居るでしょうが、多くの投資家は「やらない方が良かった」と思ったかも知れません。
http://www.thutmosev.com/archives/73513175.html


126. 中川隆[-5817] koaQ7Jey 2017年11月22日 09:43:20 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]


個人民事再生という破産方法 住宅ローンは適用外

家を買った50軒に1軒は破産している
引用:http://diamond.jp/mwimgs/8/9/-/img_89018bda93dbc0e6b0d1d899842ce9d324454.gif

住宅ローンの悪夢

2000年代に消費者金融の過剰融資が問題になり、厳しい追いたてを受けて夜逃げや身投げする例が多発し、社会問題になりました。

同時に弁護士事務所らが中心になって自己破産が広まり、借金苦から逃れる手段として自己破産が知られてきました。

その後麻生政権でいわゆる「サラ金規正法」が成立し、上限金利の引き下げや、融資制限強化がおこなわれました。


消費者金融の融資条件が厳しくなることでサラ金破産は減ったが、抜け道として銀行ローンが設けられました。

規正法で経営破たんしたサラ金を銀行が買い取って、銀行の一般融資窓口として活用した。

銀行ローンは最大限度額が100万円から800万円と桁違いに大きく、審査が比較的緩かったのでブームになった。


また銀行が行っている住宅ローン融資でも、あまり知られていないがかなりの破産者がでています。

収入減少などで住宅ローンが払えなくなると土地と家が没収されて終わりと思われているが、実は始まりに過ぎない。

住宅ローンは30年間だとして、20年くらい支払った時点でやっと元本の半分程度を払い終える。


15年目で支払い不能になると元本の3分の2程度は残ったまま、土地と家が差し押さえられるが、買い取り価格は二束三文になります。

すると住宅ローンで3000万円借りたとして、15年目で支払い不能になった人は、家を没収されたうえに1000万円以上の負債が残ります。

残った1000万円は住宅ローン金利の1%以下から、法定金利上限の年15%になるので、1000万円に対して年150万円の金利がつきます。

残金2,000万円なら年300万円の金利支払いになります。

自己破産するなら早いほうが良い

残金1,000万円でも金利だけで月10万円以上、元本の支払いでも月10万円以上、毎月20万円以上の支払いが請求されます。

住宅ローンの月10万円以下が払えなかったのに、今度は月20万円以上に支払いが増えます。

さらに家がないのでアパートの家賃も払わねばならず、月15万から20万円も支払い金額が増えます。


従って住宅ローンが途中で返済不能になったら、ほぼ100%自己破産+一家離散が待ち受けています。

自己破産すると住宅ローンの支払いは免除されるが、住宅は取り上げられてしまいます。

しかもこれで終わりではなく、本人夫婦が自己破産すると、保証人になった親戚や上司に請求が行きます。


突然毎月20万円を請求された保証人はやっぱり支払い不能になり、「自己破産の連鎖」が発生します。

一軒の住宅ローンが支払い不能になる事で、何軒もの家族が連鎖的に破産しているのです。

裏技として支払い不能になりそうだったら、金融機関に支払い期間延長をお願いして、毎月の支払い金額を減らす方法もあります。


金融機関は自己破産されると赤字になる可能性があるので、応じるケースが結構在るという事です。

それでも支払い不能になったら、保証人や金融機関と相談して住宅を任意売却して早期返済したほうが、傷口が広がらずに済みます。

自己破産以外の債務整理方法として最近、個人民事再生が増えてきています。

個人民事再生とは

自己破産はすべての借金がゼロになるのに対し、民事再生は債務の一部を支払う約束をして、債務の圧縮をしてもらいます。

ニュースでは企業が経営破たんすると「民事再生法の適用を申請しました」と報道されますが、あれの個人版と言えます。

具体的には「5分の1」程度に圧縮が認められるケースが多いといわれています。


この場合でも住宅を残したまま住宅ローンの債務圧縮はできず、住宅は取り上げられてしまう。

だが銀行ローンや消費者金融などの借金では、住宅を残したまま民事再生で債務圧縮は可能とされる。

住宅ローン支払いの最中であっても、住宅ローン以外の債務を民事再生申請する事ができます。


個人民事再生も自己破産と同じで、保証人がいる場合は保証人に全額請求され、減額は適用されません。

どの方法で債務整理しても、保証人への影響が最大の障害になるのが分かります。

手続きは煩雑で手数料の弁護士や司法書士が掛かるので、ある程度高額の債務でないと、十分な債務軽減効果は得られない。
http://www.thutmosev.com/archives/73723215.html


127. 中川隆[-5809] koaQ7Jey 2017年11月23日 10:50:22 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

なぜ日本人は賃貸自由主義より35年ローン地獄を選ぶのか
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20171123-00000006-pseven-bus_all
NEWS ポストセブン 11/23(木) 7:00配信


  
  「35年ローンはリスクだらけ」と榊氏


 マイホームは「持ち家」と「賃貸」のどちらがトクか──。これまでも散々繰り返されてきた議論だが、「特にこれからの時代は、リスクを背負ってまで買うべきではない」と断言するのは、住宅ジャーナリストの榊淳司氏だ。果たしてその根拠とは?

 * * *
 私は、日本人には住宅についてのある強迫観念が存在していると考えている。それは、「一人前になったら家を買わなければならない」というものだ。仕事を持ち、結婚して、子どももできた一人前の職業人が、いつまでも賃貸住宅に住んでいると、世間から「どうして?」と思われる。

 まわりを見渡してみよう。しっかり仕事をしていて、それなりの家庭を築いている人のほとんどは持ち家に住んでいないだろうか。そういった人で賃貸暮らしを続けているのは少数派である。

 しかし、自宅というのは必ずしも購入しなければならないものなのか? 私は常々疑問に思っている。

 住宅というのは、人が暮らすための器である。雨風をしのぎ、安寧と安眠の場所を提供する場所だ。できるだけ快適で、手足をゆったりと伸ばせて、圧迫感を抱かない程度の広さがあればよいのではないか。仮に一般人が宮殿のような住まいを手に入れても、維持管理に困るだけだ。

 特に今の日本は人件費が高い。家事を手伝ってもらう人を雇う、というのはよほどの富裕層でない限りは不可能。そうなれば、一人当たり30平方メートルから50平方メートルくらいの広さがちょうどいい。掃除や手入れも行き届く。また4人くらいの家族で暮らすならせいぜい100平方メートルだ。それ以上になると、清潔な状態を維持するだけでも相当の労力を必要とする。

 つまり、今の一般的な日本人の必要とする住まいは、さほど広くない。そして、この国では住宅自体が余っている。日本全体で13%余りの住宅が空き家になっていて、それは今後どんどん増えることが確実視されている。

 さらに言えば、住宅は余るわけだから資産価値は低下していく可能性が高い。現に、日本全国で住宅を含めた不動産の価格は下落している。不動産の価格自体が上昇しているのは、東京や神奈川、京都や大阪、仙台、福岡といった特殊な事情がある一部の地域の、限られた場所だけである。その他の不動産はほとんどが、その資産価値を落としている。

 中には、誰も所有したがらない不動産も多い。日本全国で所有者不明の土地が九州と同じ面積分だけあると言われている。

 不思議なのは、こういう時代でも35年ローンを組んでマンションを買おうとしている人が多くいることだ。なぜそのようなリスキーな買い物をするのか、私には理解できない。

 今後、日本では人口減少とさらなる少子高齢化が進む。移民政策を大転換でもしない限り、この国の住宅需要は減り続けるだけだ。絶対に増えない。増えないということは、その価値も高まらない、ということになる。

 カンタンに言えば、不動産の資産価値は下がり続ける。もっとあからさまに言うと、35年ローンで購入したマンションの市場価格が購入時よりも上がる、ということはマイナス金利になったり、年率5%以上のインフレにでもならない限り起こり得ないのだ。

 であるのに、多くの人が35年ローンを組んでまでマンションを買いたがっている。なぜだろう?

 人は、目の前で起こっていることしか理解できない。目の前では何が起こっているのか。特に東京の都心やその周縁では、不動産について何が起こっているのか。一般人にも分かりやすい現象は、「マンションの値上がり」である。

 2013年以来、マンションの価格は新築も中古も上がっている。だから、多くの人はこの流れが今後も続く、と考えている。あるいは「オリンピックが終わるまでは」などという根拠のない妄想を抱いている。

 現実は少し違う。私が見ている限り、都心の不動産価格は確かに2013年のアベノミクス開始以来上がり続けたが、それは2016年がピークだ。2017年は踊り場。中古マンション市場では、2017年に入ってから緩やかな下落が始まった。郊外や地方では、中古マンション価格の下落は鮮明だ。

 しかし、こういった現実が一般人には見えていない。例えば、一般の人が目にする不動産ポータルサイトでの価格はただの「売却希望額」であり、実際に売買が成立した「成約価格」ではない。売買の現場に立ち会うことが多い私には分かる。成約価格は確実に下落している。

 つまり、主要都市を生活拠点にしている人々が見ているマンション相場は「上がっている」ように見えて、内実はすでに下落が始まっている。また、今後よほどのことがない限り上昇局面は訪れない。

 こういう現実の中で、自分の住むマンションを購入すべきだろうか? それも35年もの長きにわたる返済を義務とされた借金(ローン)をしてまでも。

 35年返済というものを、多くの人は軽く考えている。しかし、実際には恐ろしく残酷な自由束縛ではなかろうか。数千万円の借金を35年にもわたって返し続けなければならない義務が課されるのだ。

 今の世の中、35年もの長期に当たって何か確実なことがあるというのか。自民党政権が35年続くとは思えない。東芝のような大企業でさえ、存続の危機に立たされている。メガバンクに就職しても、その多くは50歳にならないうちに外に出されてしまう。

 しかし、どこかの銀行から借り入れた借金だけは確実に存続する。金銭消費貸借契約にハンコを押した限り、返済義務は消えない。

 では仮に、返せなくなったらどうなるのか? 銀行が容赦なく抵当権を実行する。そのマンションを競売にかけて、ローンの残債を回収するのだ。そして、借金を返せなくなった購入者は、競落者によってそのマンションから追い出される。それでも、競落額がローンの残債を下回る場合は、借金が残る。返済義務は消えない。そうなれば自己破産しか救済の道はない。

 そういうリスクまで背負って、マイホームを買うべきではない。

 一方、その時々の収入に合わせて賃貸住宅に暮らすライフスタイルは、35年間ローンを返し続ける義務を背負うよりも、かなり自由だ。

 例えば、魅力的な転職のチャンスがあったとする。それが海外や地方都市から舞い込んでも、賃貸ならば気軽に応じることができる。子どもが遠隔地の進学校に合格すれば、家族で引っ越せばいい。あるいは、会社を辞めて収入が細った場合には、家賃の安いところに引っ越せる。

 日本全国で賃貸住宅の空室は2割も余っているのだ。礼金や敷金がかからず、当初1か月は家賃がタダという公営住宅もたくさんある。なにがしかの家賃が払える収入さえあれば、住むところには困らない。

 そして良くも悪くも、賃貸生活というのは自由だ。逆に、持ち家に住むというのは、その所有物をどうするか、という義務が生ずる分、不自由だ。ましてやそこに借金(ローン)返済という義務が付随している場合、不自由を通り越して束縛された状態だと見做せる。
多くの人は、なぜにその束縛された状態になりたがるのか?

 購入したほうが賃料を払い続けるよりも金銭的に得である、ということを理由にする。計算の仕方は様々だ。今のような低金利だとたいていの場合は購入した方が得だ、という計算が成り立つ。果たしてそうだろうか?

 購入したマンションが10年後には半額になっていることも考えられる。さらにいえば、そのマンションに縛り付けられる不自由さの対価や、地震などの災害で損害を被るリスクについては、計算に入っていない場合がほとんどだ。つまり、「賃貸vs購入」のコストシュミレーションには、極めて恣意的な答えしか出てこない。

 日本人は根が農耕民族である。心のどこかで、ひとつどころに定着したいと願っている。それはボヘミアン的な感覚をもった人間からすると、ただただ農民的な生き方である。

 しかも、そこに35年ローンなどという、非現実的な借金システムの罠が隠されている。購入を考える前に、こういう当たり前の現実に目を向けるべきだ。


128. 中川隆[-5817] koaQ7Jey 2017年12月03日 12:06:49 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]


高齢者の破産する理由 若い頃の借金がいつまでも残る

3分の1の高齢者は貯蓄ゼロ、多くの高齢者には借金もある
引用:http://blog-imgs-114.fc2.com/m/a/k/makana762/201708102047376ad.jpg

普通の高齢者が破産するカラクリ

日本弁護士連合会と消費者問題対策委員会の調査によると、高齢者の自己破産が急激に増加しています。

2000年代にサラ金破産が社会問題になった頃は、破産者のの4割以上が30代以下で、若い人ほど多い傾向がありました。

だが2016年の調査では50代以上が48%となり、中高年の割合が若者を抜き、高齢者の方が多い傾向が現われています。



60代以上の高齢者になると金を貸す業者は少ないはずですが、多くは老後の借金ではなく、若い頃にした借金が原因でした。

30代や40代の頃の借金が何十年も払いきれず、金利だけを支払って先送りし、60代になっても残っている人が多い。

住宅ローンは典型で最長35年間で、45歳まで可能とされているので、80歳まで返済を続けている人が居ます。


一般的には35年ローンが通るのは35歳までですが、それでも70歳まで住宅ローンを払い続ける事になります。

住宅ローンの平均融資金額は約2,500万円で、平均返済額は年110万円前後、毎月では9万円程度返済していました。

毎月9万円を延々と70歳まで払い続けるのですが、払い終える頃には住宅は寿命を迎えるので、修理や延命が必要になります。


住宅が新しいうちは修繕費は少ないが、一戸建てにしろマンションにしろ、高齢物件ほど修繕費が大きくなります。

多くの人は60代で引退するが、その後も数十年間生きていかなくてはならないので、お金が余っているわけではないでしょう。

退職金は法律上の義務ではないので出ないかも知れず、リストラや会社が無くなる可能性だってあります。

若い頃の借金が重荷になる

バブル崩壊と平成不況を乗り越えて、十分な退職金が貰えたという人の方が、少ないのではないでしょうか。

40代の時には誰でも「自分は60代でもバリバリ働ける」と考えますが、実際には60代になると身体の調子が悪くなります。

若いときにしたクレジットカードの借金がいつまでも残っていて支払い続けていたり、銀行ローンが残って居たりします。


銀行ローンは一般的に、サラ金やクレジットカードより金額が大きく、低金利で返済期間が長い。

「優しい借金」なのだが、それゆえにいつまでも払い終わらず、借金が残りやすいという性質を持っています。

気がつけば借りた金額の何倍も払ったのに、残高は全然減っていない、という事が起こります。


ちょっとずつ返済してちょっとずつ借りて毎月のやりくりをするのが習慣になっていると、20年や30年以上も借金が残ります。

若い頃はバリバリ稼いでいたので気にならなかったが、年を取ると収入が減るので、肩に食い込むように重くなってきます。

そして病気などをきっかけに収入が激減し、ある日返済不能になっていたというパターンです。
http://www.thutmosev.com/archives/73875741.html


129. 中川隆[-5715] koaQ7Jey 2017年12月12日 14:21:27 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

2017年12月12日
無償譲渡物件とは 空き家1,000万戸時代

60万円の低価格住宅
引用:宍粟市ホームページhttp://www.city.shiso.lg.jp/ikkrwebBrowse/material/image/group/81/H27-1.JPG

無料で家を貰える制度がある

2011年の東日本大震災の後で太陽光発電がブームになり、「0円住宅」が大流行しました。

屋根に太陽パネルを設置して売電収入で住宅ローンを返済できるという夢のプランで、購入した人が結構居ました。

その後買い取り価格が段階的に引き下げられたので、このプランは「ローン地獄住宅」になったそうで、ご愁傷様としか言いようがない。



現在もこの手の0円住宅は存在し、賃貸物件を併設するなどして無料にするなどしているようです。

今回の無料住宅はそういったものではなく、中古物件だがローンも何もなく、最初から無料で住宅をくれるという話です。

無償譲渡住宅がそれで、過疎地で人が住まなくなった物件が無償で譲渡されたり、自治体が譲渡先を募集したりしている。


多くは積雪地で、まだ住むことは可能だが築数十年が経過しており、リフォームには数百万円が掛かる。

新築の半額くらいを掛ければ見違えるようになるが、そのままでは徐々に朽ちていくような物件です。

例えばトイレは当然のように汲み取りだし、風呂や台所は昭和中期の設備で、しかもかなり老朽化して汚れている。


下手をすると住居ではなく、外観は「作業小屋」のようだったりするが、土地と家は無料で貰える。

ただの物件であっても評価額に応じて固定資産税は毎年掛かるので、地権者は持っているだけで毎年損をする。

だから無料でも引き取り手を捜しているが、こうした物件の多くは、不動産ホームページには掲載されないという。

修復費や諸経費がかかる

というのは地権者には「メンツ」つまり世間体があるので、不要な土地を処分したくても、周囲の人には知られたくないと考える。

家と土地込みで30万円とか、引き取ってくれるなら幾らでも良いという物件の多くは、近所の不動産屋だけが情報を知っている。

田舎の人にとって世間体は重要な要素なので、「あの家はただ同然で売りに出している」と噂されるよりは、毎年税金を払うほうを選ぶ。


膨大な不要物件の中から、たまたま公開されて貰い手を募集しているのが、0円住宅や無償譲渡、低価格物件になります。

総務省の調査によると全国の空き家軒数は800万戸を超えていて、2030年には2,000万戸を超える予想がある。

人が住んでいる家は6,000万戸なので、10軒に1軒以上は空き家です。


でも不動産屋で売りに出されている中古住宅は、それよりずっと少ないので、ほとんどの空き家は売りに出ていないのが分かります。

無償譲渡物件を貰い受けても贈与税がかかり、査定で無価値だったとしても10万円以上はかかり、毎年の固定資産税もかかります。

自治体や民間の空き家バンクサイトでそうした情報を見る事が出来、50万円以下や100万円以下などの低価格物件も多い。


自治体が無償譲渡する場合は「夫婦もの」年齢制限ありなど、人口を増やすのを目的にしている場合がある。

またそのまま住める物件は少ないので、リフォームか自分で修繕する必要がある。

多くは過疎地なので就職先は限られているし、それどころか買い物するスーパーが無い場合もある。


こうした悪条件なので低価格となっている。
http://www.thutmosev.com/archives/74018863.html


130. 中川隆[-5767] koaQ7Jey 2017年12月17日 10:21:53 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

増加する限界マンション、やがて幽霊マンションになり公費で解体


限界マンションは幽霊マンションになり、所有者不明になり公費で解体される
引用:http://blog-imgs-52.fc2.com/g/a/r/garekioono/2014_01_04_0552.jpg

限界マンションは数十年前から予想されていた

いま全国で老朽化した「限界マンション」が問題になり、日本の新たな負の遺産になっています。

日本は老朽化が進んでいるが、人間と同じ速さでインフラや建物も年を取るので、こうなるのは数十年前から分かっていました。

だが少子高齢化と同様に目の前の問題が優先され、将来必ず起きるが「今すぐではない」事は見ないようにしてきました。



限界マンションへの第一歩は、新築時から始まっていて、購入・入居者の多くは20代か30代です。

若い夫婦は子供が出来た時のことも考え、少し余裕がある間取りで、無理をしてローンや家賃計画を組みます。

20年も経つと子供は皆出て行ってしまい、50代になった夫婦が住み続けるが、この頃からマンションの老朽化が始まります。


人間の医療費が高齢になると増えるように、マンションの修繕費も増えていき、安くなる事はありません。

マンション全体で必要な管理費や修繕積立金も増えていくが、住人は高齢化や引越しによって逆に減っていきます。

新築の時には目一杯高い値段でも、即完売・即満室だったのに、古くなると半額でも購入者・入居者が少なくなります。


最初の入居者が60代になる頃には、老人ホームに入ったり、もっと高齢者向け物件に引越し、低所得者向け物件のようになります。

家賃や価格を下げて入居者が集まっている間は良いが、それを過ぎると空室が増え、日常の保守に必要な管理費が不足します。

掃除などが行き届かなくなり、設備の故障が増え、外観は「いかにも古い」という感じになり、住人もまばらになったのが限界マンションです。


住人が去り管理費が不足し、修繕積立金が底を付いた頃に持ち上がるのがマンションの立替問題で、50年経つとどんなマンションでも商品価値がなくなります。

この頃の住人は居たとしても高齢の低所得者が多く、建て替えや取り壊しに必要なお金どころか、毎月の管理費を滞納していたりします。

最後の住人が去ったらただの廃墟ですが、それぞれの部屋の所有権は誰かが持っていて、自治体は撤去や建て替えするよう勧告します。

日本は幽霊マンションだらけに?

だが築50年の物件を所有するような人は、所在地すら不明な場合が多く、連絡が取れても絶対に撤去費用など出しません。

さらに年月が経つと建物自体に崩壊の恐れが出てきて「軍艦島」のようになってきます。

放置すると危険なので最終的には、自治体の予算で撤去して、固定資産税未納などで公有地になります。


これがマンションの一生なのだが、もっと若い築20年台や30年台でも、限界化するマンションが登場してきている。

バブル期に建てられたリゾートマンションは、元々居住する住人が居ないので、空室になりやすく放置される場合が多い。

政府の調査では一戸建て住宅の1割以上が空き家であり、2030年代には空き家が2000万戸に増えるそうです。


今はそれほどでなくても、いずれはマンションもこのように空き家だらけになると予想されます。

人口は毎年少しずつ減っていて、新築マンションが大量に建てられているので、どうしたってマンションの戸数はいつか余ります。

住民が1人も居なくなり、所有者も連絡が取れなくなったら、最終的には自治体の費用で解体するしかなくなります。


もっと大きいマンションに建て替えて部屋を貰える例はごく少数で、よほど好立地好条件の場合だけです。

自治体や国がマンションを差し押さえて強制的に解体するには、存在しているだけで崩壊の危険があるなど、よほど深刻な場合に限られる。

その他の「すぐには倒れそうもない」マンションは、住人が居なくなった後も、しばらくは幽霊マンションとして存在し続けるでしょう。
http://www.thutmosev.com/archives/74089335.html


131. 中川隆[-5755] koaQ7Jey 2017年12月21日 06:50:53 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

「孤独死」は男性が圧倒的に多く、発見までの日数も長い 「孤独死問題」の現状をしっかり知ろう
12/10(日) 8:01配信 マネーの達人
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20171210-00010000-manetatsun-life&p=1


孤独死は年々増加している


65歳以上の一人暮らしは600万人

日本では、2000年に300万人だった65歳以上の単身者世帯(いわゆる独居高齢者)の数が、2015年にはおよそ600万人へ倍増したことが内閣府の調査により分かっている。

さらに、2035年にはこの数が735万人になるとの推計が国立社会保障・人口問題研究所から出されている。

ひとり暮らしの高齢者が急増することによって、孤独死も増えている。

■「孤独死」は変死

孤独死という言葉は、社会の高齢化や核家族化が進んだ1970年から1980年頃にかけて登場した。孤独死の発生が珍しくなくなった昨今、もはや誰もが知る社会的問題となった。

孤独死というのは法的に定義された言葉ではなく、警察の死因統計の中にも孤独死という項目はない。孤独死は「変死」という項目で集計されているようだ。

■孤独死を数字でみる

孤独死の発生傾向を確認するため、厚労省が発行している「人口動態統計」の死因統計から「立会者のいない死亡」というものをピックアップして、孤独死数の推計として捉えてみた。

データは、1999年から2014年までの16年間のものだが、孤独死の数は2000年代前半まではおおむね1000件前後で推移をしていたが、その後は年々増加していき、2010年には約2500件のピークをつけた。

2011年以降も多少の増減はするものの2000件を大きく上回っている状況だ。

男女の比率は、2000年以降では概ね男8:女2で男性の孤独死が圧倒的に多いことも分かった。

おそらくは、女性の方が男性よりも人づきあいの頻度が高いことが背景にあるのだろう。
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「孤独死」は男性が圧倒的に多く、発見までの日数も長い 「孤独死問題」の現状をしっかり知ろう


画像元:日本少額短期保険協会HP


孤独死の現状

孤独死に関する公式な統計データが少ない中、日本少額短期保険協会による「孤独死の現状レポート2016年3月(pdf)」の内容が衝撃的だ。

東京23区内の65歳以上の孤独死者(賃貸住居内における)の数は、2002年の1364人から2014年には2885人と2倍を超える増加となった。

遺体発見までの平均日数は男性で23日女性で7日だという。

先に挙げた、厚労省による全国データの孤独死(立会い者のいない死亡)の数よりも、日本少額短期保険協会レポートによる東京23区内の孤独死者数が多い点に矛盾を感じる方もいるでしょう。

おそらく厚労省のデータが孤独死の発生を正確に把握しきれていないために、実態よりも相当過少になっているからだと考えられる。

いずれにしても、東京を中心に都会での孤独死が圧倒的に多くまたその数は近年急増しており、さらには死後遺体が発見されるまで相当な日数が経過しているケースが大半であることは事実であろう。
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「孤独死」は男性が圧倒的に多く、発見までの日数も長い 「孤独死問題」の現状をしっかり知ろう


孤独死のさらなる問題


孤独死のさらなる問題

孤独死が増加していること自体深刻な問題だが、さらに大きな問題は死んだ後であることも見逃せない。

住宅で孤独死が発生し、遺体が何日もそのまま放置されると、腐敗が進行して近隣に異臭騒ぎが起きることがあるからだ。

ある特殊清掃会社にはよれば、3階で亡くなった人の体液が2階を通過して1階の天井まで染み出したケースもあったとのこと。

ハエの駆除だけでも大変な作業になり、完全にきれいにするためには部屋全体をリフォームするしかないことも多いようだ。

部屋をリフォームするにしても、その後の入居者がなかなか見つからないという問題もあろう。

■残置物処理費用や部屋の原状回復費用の負担

「孤独死の現状レポート」によれば、孤独死者の残置物処理費用や部屋の原状回復費用の合計額は平均60万円に及ぶとのことだ。

賃貸物件に住む身寄りのいない高齢者が亡くなった場合、その費用は家主が負担するしかない。

孤独死が社会問題化した2015年頃から、大手損害保険会社は賃貸物件の家主向け専用の保険商品を相次いで発売した。
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「孤独死」は男性が圧倒的に多く、発見までの日数も長い 「孤独死問題」の現状をしっかり知ろう


画像元:アイアル少額短期保険HP


■孤独死保険

正確には、家主を対象にした火災保険に特約サービスとして付帯する「家主費用・利益保険」といわれる保険商品である。

孤独死が発生した際、遺品整理などの事故対応費用や敷金を超える清掃・修復などの現状回復費用が最大で100万円家主に支払われるという補償内容だ。

また、事故後に借り手がつかず空室となった場合の減収分なども補償対象となる。


■入居者個人が加入する保険

家主が保険料を支払い、万が一孤独死が発生した時に家主が補償を受けるタイプの保険に加えて、高齢者である個人が賃貸物件に入居する際に加入して保険料を負担するタイプの孤独死保険も今後は増えていくことが予想される。

少額短期保険各社が、家財保険のオプションとして販売する「孤立死現状回復費用特約」がその一例だ。

投資用マンション・アパート経営を提案するシノケングループのジック少額短期保険によれば、同特約は2014年に販売を開始し契約件数は既に1万5000件を超えている。

保険料は2年間で2000円、万一の際の補償額は最大で50万円とのことだ。

■保険加入が入居条件も増える

保険料の負担は大きくはないが、高齢で家族や身寄りがいない人が賃貸物件に入居希望する際、家主が同特約の加入を条件にするケースが多くなることが予想される。

高齢の入居者からすれば、部屋を借りる前から「あなたは孤独死しそうな人だ」と言われるようなもので不愉快極まりないことではある。

しかし「孤立死現状回復費用特約」に加入しなければ入居できない賃貸物件が増加していることは現実である。

■保険加入は「貸し渋り」よりはいい状況

身寄りのいない高齢者にアパートやマンションを貸し渋る家主は実際に多い。

急速な高齢化とともに生涯未婚率は上昇の一途で、今後、高齢者の独り暮らしは、今よりもっと当たり前の時代になっていくことは想像に難くない。

そういった状況の中、単身高齢者へ貸し渋りをしていた家主が、「孤独死保険」の加入を条件に入居を認めるケースが増えていくことは朗報なのかもしれない。
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「孤独死」は男性が圧倒的に多く、発見までの日数も長い 「孤独死問題」の現状をしっかり知ろう


人生100年時代 正面から向き合う必要がある


老後の課題

孤独死が頻発する現代社会が私たちにとって喜ばしい社会であるはずは決してない。

老後の課題といえば、

・ 年金
・ 老後生活資金の確保

がとかく大きな問題としてクローズアップされる。

しかしそれよりも、

・ 高齢になっても健康な心身を保つ
・ 家族をはじめとする親類との繋がりや友人たちとの交友関係を維持する

などを強化し、孤独死に至る事態を回避できる人間関係や社会を築き上げていきたいと考える。

これから人生100年時代を迎える私たちは、孤独死という問題に正面からしっかり取り組んでいく必要があろう。(執筆者:完山 芳男)



132. 中川隆[-5735] koaQ7Jey 2017年12月26日 20:05:54 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

“見えない空き家”
http://www.nhk.or.jp/d-navi/link/akiya/index.html

都心までバスと電車を乗り継いで1時間半余り。横浜市南部にある郊外住宅地です。昭和40年代に開発が始まり、都心で働く多くのサラリーマンがマイホームを購入して移り住みました。

住宅地を訪ねてみると、広い道路脇に小綺麗な住宅が整然と並ぶ、典型的な日本の郊外住宅地が広がっていました。どの住宅にも広い庭と車庫があり、近くには緑豊かな公園が点在しています。小高い丘の斜面に造成されたため、天気のよい日には遠くに富士山を望むこともできます。正直、一度はこんな家で暮らしてみたいと感じました。


今、この住宅地でも空き家が目立ち始めています。よく見てみると、一見、手入れが行き届いていても、昼間から雨戸を閉ざしたままの住宅があちらこちらに見つかりました。この地区の住宅は合わせて約1500戸。このうち、空き家の数は50戸余りに上るということです。

開発から40年余り。多くの住民が住宅地とともに年を重ねてきました。子どもたちは独立して都心に移り住み、残された夫婦は定年を迎え、60代から70代を迎えています。住宅地では、老人ホームに入居したり、病気になったりして、住み慣れたわが家を離れる人が相次いでいます。また、夫婦2人では広すぎる一戸建てや駅までバスを使わなければならない交通の不便さを嫌って、駅前のマンションなどに引っ越す人も増えています。


転機を迎えた郊外住宅地

「もっと若い人にここに移り住んでもらって、かつての活気を取り戻したい」

私たちが訪ねたとき、多くの住民からこうした声を聞きました。確かに広い庭や緑豊かな公園は、子育てには理想的な環境です。
しかし、いくら空き家があっても、地元の若い子育て世代が簡単に手を出せる価格ではありません。また、厳しい建築協定が結ばれているため、土地を分割して売却したり、アパートなどの集合住宅を建てたりすることもできません。良好な環境を維持するための配慮が、かえって若い子育て世帯が移り住むことを阻んでいるのです。

住民の1人は「地域のスーパーは閉店し、中学校も来年には統廃合されます。今は元気だからまだいいですが、10年後、20年後を考えると、このまま住み続けることができるのかどうか、本当に不安です」と話していました。

明治大学文学部の川口太郎教授は、日本の郊外住宅地は、大きな転機に立たされているといいます。


高度成長期に開発された郊外住宅地は、都心に勤めるホワイトカラーと専業主婦の核家族世帯が移り住み、数々の“郊外神話”を生み出してきました。こうした住宅地では、居住者の高齢化が進み、世代交代の時期を迎えています。しかし、子どもたちのライフスタイルは、親の世代とは大きく異なります。多くの家庭が共働きを選び、交通の便のよい都市部のマンションなどを嗜好するようになっています。『専業主婦と核家族』を念頭に置いた郊外住宅地の設計思想が、ニーズに合わなくなっているのです。

(川口太郎教授)


空き家と高齢化 あなたの地域は?
http://www.nhk.or.jp/d-navi/link/akiya/index.html


都市部で増える“リスク空き家”

管理が行き届かずに老朽化した空き家は、
周辺の環境や景観に“リスク”をもたらすおそれがあります。

空き家の種類と推移
http://www.nhk.or.jp/d-navi/link/akiya/index.html

空き家率 過去最高に

「空き家率が過去最高の13.5%に」 ことし7月、空き家に関する国の統計が発表され、新聞やテレビで大きく報道されました。

私たちがイメージする空き家は、国の統計では「その他」に分類されます。「その他」空き家とは、当面、売却や賃貸などで活用される予定がない空き家です。建て替えなどのために取り壊すことになっている一時的な空き家も含まれますが、居住者が死亡したり引っ越したりしたあと、住宅を継ぐ子どもや親族がおらず、売却にも賃貸にもまわせない、使う目的のない空き家が多いとみられています。こうした空き家は、管理が行き届かずに老朽化し、景観や環境などの面で、周辺地域に“リスク”をもたらすおそれがあります。こうした空き家を私たちは“リスク空き家”と呼ぶことにします。

7月に発表された平成25年の「その他」空き家の数は全国で318万戸。率にして5.25%と、それほど深刻な数字には見えません。しかし、その数は「賃貸用」や「売却用」を上回るスピードで増え続けています。


都市部で増える“リスク空き家”

“リスク空き家”というと、多くの人は過疎化が進む地方の風景を思い起こす人が多いかもしれません。

しかし、実際には、“リスク空き家”を含む「その他」空き家の数は都市部に集中しています。最も多いのは大阪府、次いで、東京都、兵庫県と続いています。大阪府の「その他」空き家の数は、最も少ない鳥取県の10倍以上に当たります。

さらに人口の減少が、都市部の“リスク空き家”の増加に拍車をかけることが予想されています。

厚生労働省の平成25年の国民生活基礎調査によりますと、65歳以上の単身・2人世帯の数は、東京都で約137万世帯、大阪府で約100万世帯に上ります。こうした人々が住む住宅が、将来、空き家になれば、“リスク空き家”になるおそれがあるのです。


「その他」空き家と高齢者の単身・2人世帯
http://www.nhk.or.jp/d-navi/link/akiya/index.html

“リスク空き家”がもたらす影響

都市部に“リスク空き家”が増えると私たちの暮らしにどのような影響が出るのでしょうか。

東京大田区の住宅街にある空き家です。周辺の住民によりますと、5年ほど前から人が住まなくなったということです。築40年以上にはなるとみられ、管理が行き届かないまま放置されたため、ブロック塀や瓦などが崩れて隣の住宅の敷地や路上に落ちてくることもあるということです。
近所に住む65歳の男性は「台風のときなどは、剥がれた屋根が壁にぶつかる音がすごいし、雑草なども近所の住民が自分たちで切っています。子どもたちもよく通る場所にあるので、早く解体してほしい」と話しています。

こうした空き家は、放火の対象になったり台風や大雪などで倒壊したりして、周りの住宅や通行人に危険を及ぼすおそれがあると指摘されています。
ことし3月には水戸市で空き家や空き店舗などが焼ける火事が3軒相次いだほか、東京・葛飾区でも去年5月に空き家が火元とみられる火事で8軒が全半焼しました。いずれも警察が放火の疑いで捜査しています。

355自治体で空き家対策法

このため、空き家対策に乗り出す自治体が相次いでいます。

東京・大田区は、去年4月に空き家対策の条例を施行しました。管理の行き届いていない空き家への立ち入り調査や、所有者に安全対策を促す手続きを定めています。
ことし5月には、法律に基づいて初めて空き家の強制的な撤去に踏み切りました。老朽化して屋根の一部が剥がれ落ちるなどしたため、再三、安全対策を勧告したものの所有者が応じなかったのです。

国土交通省によりますと、空き家の適切な管理について定めた条例を制定している自治体は、ことし4月1日現在、全国で355の県と市区町村に上り、全自治体のおよそ6分の1を占めています。しかも、条例を施行した自治体はこの10年で急速に増えています。“リスク空き家”への対策が、最近になって大きな課題になっていることがうかがえます。

空き家対策を推進する法案を議員立法で国会に提出する動きもあります。現在、検討されている法案では、本来、課税のために使われる固定資産税の情報を空き家の所有者の把握のために利用できるようにすることや、空き家対策を行う自治体への財政支援などが盛り込まれています。
※空家等対策の推進に関する特別措置法は、2014年11月19日に成立しました。

大田区の中山順博建築調整課長は「住宅の需要と供給が逆転して久しく、今後も危険な空き家は増え続けるとみられるため、さらに対策に力を入れていかなければならない」と話しています。


空き家対策条例を施行した自治体


空き家対策条例を施行した自治体の一覧
http://www.nhk.or.jp/d-navi/link/akiya/index.html


郊外住宅地の着陸点

“20世紀の産物として生まれた郊外住宅地は、まだきちんと着陸できていないんです”。


“発想の転換を”

横浜のNPO法人「横浜プランナーズネットワーク」は、7年前から、空き家に関する相談窓口を設けています。

相談を受けた空き家は、交流サロンやデイケア施設などに活用するための橋渡しを行っています。郊外住宅地の空き家問題を解決するには、若い人たちに移り住んでもらうというよりは、今、住んでいる人たちにとって、より住みやすい環境をつくることが、大切だと考えているからです。

事務局の谷口和豊さんは「人口の減少が進み、すべての郊外住宅地に若い人たちが移り住み、かつての活気を取り戻すという考え方はもはや現実的ではなくなっています。空き家問題を本当に解決するには、行政も住民も、これまでの発想を大きく転換することが必要だと思います」と話しています。

野村総合研究所の試算によりますと、今後、何の対策もとられなければ、私たちにリスクを及ぼすおそれのある「その他」空き家の数は、今後10年間で1.5倍余り増え、平成35年には503万戸に増えるとしています。

高度成長期に各地に開発された郊外住宅地は、当時、都市部で働く人たちが、より豊かな住環境を求めて移り住む、いわゆる“住宅すごろく”の“上がり”と位置付けられていました。しかし、今、多くの住民が、必ずしも“上がり”ではなかったことに気づき始めています。私たちの取材に、谷口さんは次のように話してくれました。

20世紀の産物として生まれた郊外住宅地は、まだきちんと着陸できていないんです。郊外住宅地をどんな形で着陸させればよいのか、まだ、はっきりした形は見えていない。21世紀の理想の暮らし方を誰もがまだ見通せていないのだと思います。

(谷口和豊さん)


あなたの地域の空き家は?
http://www.nhk.or.jp/d-navi/link/akiya/index.html


133. 中川隆[-5752] koaQ7Jey 2017年12月31日 17:31:57 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

2017年12月31日
なんで「アパート経営ビジネス」みたいなのが成立したのか、誰が悪いのかを考えるとあまりに日本的だった
http://blogos.com/article/268636/

今年も今日一日ですが・・・・最近までテレビでよく見かけたコマーシャル
「アパート経営なら××へ」もみたいなの、最近はすっかり見なくなりましたよね。要するに一括でアパート借り上げるから家賃は未来永劫安心。相続税に苦労するならアパート建てなさい商法です。

「テレ東がまた攻めてる」と話題に 「ガイアの夜明け」集団訴訟が相次ぐレオパレス21の社長に直撃取材
http://blogos.com/article/268230/


気付けば周囲はレオパレスだらけになっていた。2016年、レオパレスは入居率が下がったことを理由に、いきなり家賃収入の30%減額を提案してきた。「アパートを乱立させて入居率のことを言うのはお門違い」とSさんは憤る。14年で契約を打ち切られた岐阜県のKさんは、解約当時の入居は1部屋だけで、家賃収入はたった2万円に。今も赤字経営に苦しんでいる。減額や解約に応じなければ営業マンに4〜5時間粘られ、「今日契約しないと倍くらいの減額になる」などと脅された人も。これを「一方的な交渉だった」として、9月には277人のオーナーが減額の取り消しを求める集団訴訟を起こしている。

いや、これ契約を一方的に破棄するわけだからマズイでしょうと誰もが思いますが、


テレビ東京が独自入手した2011年8月10日付けの社内メールには、【終了プロジェクト】と題されたレオパレスの戦略が示されていた。「契約から10年を超えたアパートは、基本的に解約を前提とした交渉を行う」「10年未満は、家賃を大幅に減額」とあり、「解約を辞さない強気の交渉」をするよう、全国の社員に一斉送信で指示していたのだ。

普通に考えると詐欺じゃないの?

と思うが、騙すつもりがなかったら詐欺にならない。実際に家賃払ったら会社が潰れてしまう。だから減額するということなんだと思うが、いまもまだ

レオパレスのアパート経営のサイト
http://www.leopalace21.jp/

は存在していて

1.一括借上げシステムの適用につきましては一定の基準があります。地域によってはご利用いただけない場合がありますのでご了承ください。

2.建物完成後に、契約期間30年の建物賃貸借契約を締結させていただきます。

3.一括借上げ賃料の固定期間は、契約期間開始日より2年間となります。

4.固定期間経過後の一括借上げ賃料につきましては、経済事情の変動、近隣相場家賃、賃借需要の変動等を勘案したうえで、原則として2年毎に見直しの協議をさせていただきます。

5.契約期間開始日より3ヶ月間を入居者募集期間とし、募集期間内の入居の有無に関わらず、一括借上げ賃料のお支払いは募集期間経過後に開始させていただきます。

6.別途、建物メンテナンス制度及び、家具・家電総合メンテナンスサービス(家具・家電を設置した場合のみ)のご利用が条件となります。

7.その他、詳細につきましては建物賃貸借契約書をご参照ください。

30年の契約を結ぶ前提で請け負うのに、10年経過したものは解約をさせるとかやはりこれって違法性あるんじゃないかな。
ちゃっかり2年間ごとの見直しが注意書きに入っているものの上には

という記載は「安定した収入が得られる」と謳っていて、これはいかがなものか。

レオパレス以外にも投資用アパートを売り物にしている業者はたくさんある。政府も警告出しているくらい。

なんでこんな契約しちゃうんだろう

ずいぶん前から危険視されていて

金融庁・日銀、アパートローンの監視強化 過剰供給リスクで
https://jp.reuters.com/article/fsa-loan-idJPKBN14016D


報道もたくさんされています。そもそもマクロで考えて日本の人口は内閣府はこのように推測しています。


45年後に日本の人口は2/3になる

わけで、30年ローンでアパート建てるなら完済は2045年くらいのはずだが、このときは1億人切ってる。いまより3000万人弱減るわけです。で、人口減少は日本中、均一に起きるかというとそうではない。東京と地方ははこんな感じで推移します。

東京は2040年くらいまでは微減、2055年になってもいまより100万人減るだけです。全国のようにいまから一気に減らない。で、東京や都市圏が減らないのに全国で2/3になるわけですから・・・・・

地方の人口減少はとんでもないことになる

ということです。秋田県の例を挙げると

いまの23年後の平成52年。つまり2040年にはいまの3割減です。明らかに日本全体より減少のペースが速い。東京は就職に出てきた団塊の世代や団塊のジュニア世代が多いためです。
恐ろしいことに秋田県の未来は・・・


いまと65歳以上の絶対数は変わらないのに労働人口が激減しているのが分かりますよね。働く世代は人口減で地方では仕事がなくなり、高齢者を残して首都圏にいくため、ますます人口が減るわけです。地方に残されるのは老人ばかりとなって加速度的に人口減が進んでいく。すでに秋田県では平成5年から物凄い速度で人口が減っているわけです。

秋田県は人口減が最悪の県だが、田舎は多かれ少なかれこういう感じです。出生率の一番高い沖縄県も一般財団法人 南西地域産業活性化センターの推測で

2025年をピークに人口減のサイクルにはいると推測されています。もちろん減少速度は秋田よりはずっと遅い。でも沖縄の経済は国からの援助に大きく支えられているので、日本全体の人口が減れば観光収入も激減して、国からの支援もなくなって一気にスラム化する可能性もあるんです。

で、話は

そもそも人口が激減するのにアパート建てまくってどうすんの

ということに戻ります。

企業経営者
人口は減るかもしれないけどそんな先のことまで考えていたら会社が潰れる。政府も少子化対策すると言ってるし、先のことは後で考えよう(それを自転車操業と言うはずですが・・・・)
※日本の人口が減ることは知ってるが詳しく調べる興味を除外している

営業マン
会社の上の方はいいと言ってるから、たぶんなんとかするつもりだろう
※そもそも日本の人口がこれほど減るとかしらない

地主の高齢者
大きな会社だし、銀行もローンを組むといってるんだから平気だろう。なんとかなる
※そもそも日本の人口がこれほど減るとかしらない

要するに全員他人事!!!

なんですよねぇ・・・自転車操業ビジネスモデルそのものなのに、誰も認識していない。これって誰が悪いのかというと、やはり政治ですよ。どの政党も選挙の時に

あと45年で日本の人口は2/3になります

と、言わない。言わないで「我が党なら少子化食い止められます」とか夢みたいな実現不可能なことをいうから、国民全員が「なんだか少子高齢化になるらしいけど自分は平気」とか勝手に思っている。人口が減れば消費は減るから小売りもサービス業も立ちゆかなくなるし、そもそも老人ばかりの国に観光客も来なければすでに経済が滅びつつある国に働きに来る外国人もいなくなる。こうした現実を直視しないで「誰かがなんとかしてくれる」と思ってるからふらふらしてるんですよ。

労働人口が激減して高齢者が激増していくわけだが、現在の日本の社会保障制度は崩壊します。誰がなんといっても崩壊するんです。そのためには必死に頭を使って頑張って働いて、税金を払って、貯蓄や投資をしておかないといけない。ニートだとか、働くのは最低限であとは楽しく暢気にとか言っていたら、冬が来たときに真っ先に死ぬキリギリスと同じです。

2018年は「金を貰う」から「稼ぐ」へ意識変換しないと未来はもうないということで熱弁を終えたいと思います。もう、アリンコしか生き残れないんだよ。
今年もご精読ありがとうございました。w

今朝方、コレを見ましたが私的にはイマイチでした・・・
航続距離が長い零戦があったらもっと制空権とれたのにな。とか、三機編隊で攻撃に行くか、マジで?とか思って見てしまいました・・・・。
http://blogos.com/article/268636/


134. 中川隆[-5729] koaQ7Jey 2018年1月01日 15:35:24 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

2018年01月01日
関西で家賃滞納が増加 保証会社依存で審査甘く

保証会社が条件の物件は審査が甘くなるといわれている。
保証会社は大手クレジット会社などが多く、滞納すると取立ては厳しい
引用:https://stat.ameba.jp/user_images/20160113/23/kashi-sohko/86/a1/p/o0430028713540170572.png

関西で家賃滞納が増加

デフレ不況は終わったとされていますが、最近数年間で家賃滞納者が増加しているそうです。

「日本賃貸住宅管理協会」の資料によると、2017年3月までの半年間の調査中に、2ヶ月以上家賃滞納は1.3%だった。

1ヶ月間の家賃滞納は約3%、支払日までに支払われなかった滞納は6%以上もあった。



2009年のリーマンショック時には短期の滞納は7%台、2ヶ月滞納は2.2%だったので、それよりは減っています。

2013年には短期の滞納は7%台、2ヶ月滞納は1.5%だったが、これらは全国平均の数字です。

関東・関西に分けると様相は一変し、関西の短期滞納は2009年5%台。2013年10%台、2017年8.0%でした。


家賃滞納は関東では少なく、関西で非常に多く、リーマンショックで増えたまま最近になってもあまり減っていません。

この理由と考えられているのは、特に大阪などでは保証人がいなくても家賃保証会社が保証人になって入居する人が多いのが挙げられます。

通常の賃貸契約では保証人が必要であり、しかも正社員で親族でなくてはならないなど、厳しい条件が付けられます。


だが関西の一部地域では、こういう手続きをすべて飛ばして、支払い能力が不確かな人が多く入居しています。

保証会社による保証が一般的になったのがリーマンショックの頃で、バイトや非正規で身寄りがなくても審査に通りました。

入居する人には有り難いシステムだったが、その後やっぱり家賃を払えない人が続出し、滞納率が増加しました。

家賃保証会社に頼り審査が甘くなった

家賃保証会社は大家に家賃を肩代わりする契約になっていたが、大企業の後ろ盾がある訳ではないので、滞納者が増えるとバタバタ潰れました。

2016年に国土交通省は保証会社登録制度を作ったが、登録は義務ではないので、保証会社の総数すら把握していないという。

以前は大家か不動産屋が入居者の審査をしていたが、現在は多くの物件で「保証会社の審査」が謳われています。


入居者が滞納しても保証会社が払ってくれるので、大家と不動産屋のチェックは甘くなり、保証会社は書類審査と電話確認しかしません。

こうして支払い能力に問題がある人でも賃貸物件に入居できるようになり、そのお陰かホームレスの数は激減しました。

全国賃貸住宅新聞によると家賃債務保証会社・サービスの利用が増加し、事業者によっては物件の50%から100%で保証会社を利用していた。


賃貸者側の利用理由は「保証人がいない」、事業者側の理由は「リスク低下」「キックバックがある」「審査が通りやすい」などだった。

これを見るとどうも保証会社に保証を依頼すると、支払った金額の一部が不動産屋などに回っているようです。

不動産屋としては、滞納になっても保証会社が払ってくれるし、キックバックもあるので審査は甘くても良い事になる。


こうした保証会社は玉石混合だが、不動産やクレジット業界大手の参入もあり、以前より保証能力は高まっているようです。

それだけ保証業は「美味しい」らしいが、滞納した入居者を追い出す「追い出し屋」なる商売が繁盛している。

保証会社にとって家賃を滞納して住み続ける入居者は「負債」でしかないので、出て行ってもらうに限ります。


自分で手荒な事はできないので、昔のサラ金取立て屋のような人が、追い出し業務を代行します。

手口は闇金の取立てそのままで、貸金業法のような規制がないので、夜中にドアを叩いたり脅したりします。

入居者がやむを得ず闇金から借りて家賃を支払うと、それはそれでまた闇金融のエジキになってしまいます。
http://www.thutmosev.com/archives/74309434.html


135. 中川隆[-5672] koaQ7Jey 2018年1月08日 15:39:17 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]
2018年はバブルが崩壊か…マンション大暴落のタイミング
https://www.nikkan-gendai.com/articles/view/life/220829
2018年1月8日 日刊ゲンダイ


  
 数年前から“バブル崩壊”がささやかれるマンション市場。昨年は暴落しなかったが、今年も薄氷を踏むような状態が続く。「2025年東京不動産大暴落」(イースト新書)の著者で住宅ジャーナリストの榊淳司氏に2018年の展望を聞いた。

 ――新築も中古もマンション市場は停滞感が目立ち始めているというのが持論ですね。

「足元の日本経済は好調とされています。失業率は低く、企業業績も悪くない。株価はバブル崩壊後の最高水準まで回復しました。しかし、個人所得が伸びず、社会保険料アップと増税の影響で手取りは実質的に目減りしています。実際に『住む』ための実需が鈍くなっており、マンション市場は停滞感が強まっています。最近、都心や城南エリア、京都市内の御所周辺では完成在庫が目立ち始めてきました。そういう物件はこっそり値引き販売されています」

 ――値引き合戦が引き金を引くのでしょうか。

「最終的にはそういうことになりますが、今すぐ大暴落が始まるわけではありません。今のところ、新築を販売しているディベロッパーの経営悪化は顕在化していません。中古を売却しようとする富裕層にも売り急ぐ気配が見えません。表面的には好景気が続いているため、慌てて不動産を現金化する必要がないのでしょう」

■消費税増税は確実に不況を招く

 ――今後の不動産市場で注意すべきリスクについて教えてください。

「注意を払ったとしても限界がありますが、北朝鮮有事には常に関心を向けておいた方がいいでしょう。日本にミサイルが飛来したり、原発がテロに襲われたら、マンション市場だけではなく、日本の不動産市場全体が凍りつきます。もうひとつは、金利の動きです。4月に日銀の黒田総裁が任期を迎えます。続投となれば銀行の低金利は続き、マンション市場も維持されるでしょうが、米国の金利の動向は見通せません。現在、日米の長期金利の差は2%強。これが3%を超えると日本の金利も上昇するかもしれないといわれています。金利が上がるとサラリーマンのローン審査が通りにくくなる。マンション市場にとって大きな逆風となります」

 ――具体的に暴落はいつ頃に起きるとみていますか?

「政府が来年10月の消費税増税を確実に行うと判明した時がマンション暴落のタイミングでしょうね。過去2回の例から見ても、消費増税は間違いなく不況を招きます。前回の14年は、黒田総裁が異次元金融緩和の『バズーカ』を3発撃って何とかお茶を濁しました。しかし、今の日銀にもはや大規模な追加緩和をする余裕はなさそうです。早ければ2019年前半にもマンション市場が崩れ出し、不動産市場全体が雪崩を打って下落するとみています」


[12初期非表示理由]:管理人:混乱したコメント多数により全部処理

136. 中川隆[-5680] koaQ7Jey 2018年1月10日 18:18:16 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

2018年01月10日
2割の私有地が所有者不明 幽霊列島化する日本

近所の空き地も所有者が居ないのかもしれない


私有地の2割が所有者不明

全国の私有地のうちの2割が所有者不明、中小都市では26%が所有者不明、ありえないような事が静かに進行している。

法務省や国交省が2017年に発表したサンプリング調査では、19.8%の土地が50年前以前に登記された土地だった。

最後の登記から50年以上といえば常識的には当時の所有者はすでになくなっていて、代替わりして子孫やほかの人が所有していると考えられる。


だが事実上土地を相続しても登記手続きを行う人は少なく、多くの土地はそのままになっている。

地方の田畑では最後の登記から70年以上経過している土地が9%あり、当時の所有者は全員がなくなっているでしょう。

親などの土地所有者がなくなって子供が相続すると、相続登記をする事になっています。


法務局(登記所)に申請し、不動産登記簿上の名義を書き換えるのだが、必ず登記しなくてはならない義務はない。

知識のない人が自分で手続きするのは難しく、それほど価値のない土地に、手数料を払って書き換えたくないのだと思われます。

登記しないと売買できないが、最初から売る気がないなら登記は必ずしも必要ではない。


相続登記には元の所有者から相続する「すべての法定相続人」の「遺産分割協議書」が必要だが、それも面倒なので放置してしまう。

50年も経てば相続人も代替わりしてしまい、もはや全員の「遺産分割協議書」を作成するのが不可能になり、登記も不可能になる。

親がなくなった時相続したのが兄弟数人だったとしても50年後には数十人に増えている可能性があります。

利用できない土地が増加

登記しないと売買できないので、こうして活用されず売ることも買うこともできない土地が、全体の2割も存在しています。

登記すると固定資産税を請求されるので、あえて登記しない人達も多く、そのうちに代替わりして所有者不明に成る。

国土交通省によると、所有者の所在の把握が難しい土地は私有地の約2割に達し、未登記の土地とほぼ等しい。


所有者不明は現地に行っても建物が建っていたり誰かが利用しているのではなく、放置されている状態と考えられます。

平成になって輸入木材が増えたことで山林に資産価値がなくなり、登記すると固定資産税が発生する負の遺産になった。

東日本大震災の被災地で所有者不明の土地を調べたところ、代替わりによって数百人もの相続人が存在し、全員の同意書を得ないと利用できない。


明治以来の旧態依然とした登記制度では、相続人が移住するのを想定しておらず、長男が全ての土地を受け継ぐのを想定している。

空き地を活用したくても登記できないので誰も利用できず、自治体などが買い取る事も出来ません。

こうして日本中で空き地や空き家が増え、2割もの私有地に所有者がいないという事態になっています。
http://www.thutmosev.com/archives/74439010.html


[12初期非表示理由]:管理人:混乱したコメント多数のため全部処理

137. 中川隆[-5727] koaQ7Jey 2018年2月03日 18:08:10 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]
2018年02月03日
日本中のマンションが中国人スラム化 規約化しないと民泊禁止できない

開業までに条例・契約・規約で禁止しないと住民が反対しても民泊を止める事ができない
引用:https://i.ytimg.com/vi/oNdFyuIJHI0/maxresdefault.jpg


日本中が中国人スラムになる

2018年6月15日に「住宅宿泊事業法」いわゆる民泊新法が施行され、特別な理由が無い限り、民泊が認められるようになります。

うちには関係ないと思うかも知れませんが、突然隣の部屋や隣りの住宅が「民泊」になるかも知れません。

民泊になるという事はマンション内に見知らぬ外国人が絶えず出入りするようになり、その中で自分や子供たちが暮らすようになります。

大阪では法律に関係なく民泊が野放しにされているので、全国に先駆けてこのような状況になりました。

マンションの入り口に外国人や浮浪者のような連中が集団でたむろし、雑居ビルのような状態になります。

ゴロゴロとスーツケースを運ぶ音が絶えず聞こえ、夜中でも人の出入りや物音が止む事はありません。


旅行者には「ゴミ出しルール」なんか関係ないので、廊下や路上にゴミが散乱し、盗難や破損なども発生します。

ベランダや路上側に出しておいた植木とか草花は、引き抜かれたりへし折られ、外人が子供や女性の後を尾行したりします。

トイレットペーパーが無いなどの理由で隣りの部屋のピンポンを押して苦情を言うのも良くあるケースです。


開いた窓から他人の住居を覗き込んだり写真を撮る、甚だしい場合は他人の部屋に入ろうとするなどが容易に予想される。

民泊とは安倍首相が言うようなきれいごとではなく、自分のマンションや近所が『外人スラム』になり占領される事です。

自分の周囲に民泊が出来てしまったら、ヤルかやられるか、外人を追い出すか自分が出て行くか、外人に服従するしかなくなります。


当たり前だった平穏な生活が、ある日ぶち壊されて2度と帰ってこないのが『民泊』なのです。


住人に無断で民泊開業できる

従来日本には「旅館業法」という厳しい法律があり、住宅地やマンション内で営利目的で人を泊めることが出来ませんでした。

民泊新法では旅館業法で不適格な施設でも客を泊める事ができ、条件が大幅に緩和されています。

民泊法では年間180日までしか宿泊施設として利用してはならないと決められていますが、誰も見ていません。


毎日役所や警官が見に来るわけがないので、「180日以内でした」と嘘の報告をするのは目に見えています。

企業として展開する場合は法律を遵守するでしょうが、個人民泊で誰も見ていない法律など守るでしょうか。

民泊新法では所有者が同居するホームステイ型と、所有者不在のホスト不在型がり、全国で問題になっているのは不在型の方です。


どちらも知事への届出だけで開業できるが、建物など施設の条件を満たす必要があります。

特に消防設備には厳しく、マンションなどの所有者が同居しない場合は、ホテルや旅館と同じ規制を受けます。

またホスト不在型では管理業者に管理を委託する必要があるが、管理業者には社会不適格者以外は誰でもなれるザル法です。


外人が子供や女性をつけ狙うマンションに住めますか?
9a1330f7
引用:http://livedoor.blogimg.jp/sousou1117/imgs/9/a/9a1330f7.jpg


規約化しないと民泊禁止できない

消火設備以外にも規制はあるものの、一般的なマンションでは備えられているものが多いので、どこでも開業は可能です。

重要な点はこの法律は、住民やマンション所有者、管理組合などの同意がなくても民泊を開業できるという所です。

例えばわたしが賃貸マンションに住んでいたら、たとえ大家が反対しても知事に届ければ営業が可能です。


隣りの住人が反対しようが騒ごうが、一切無視してかまわないというのが民泊新法です。

住人が民泊するのを泊めるには賃貸契約や管理規約に民泊禁止と書けば良いが、新たに出来た法律なので、書いてある物件はまだありません。

民泊新法は6月15日に施行されるが、3月15日には知事への届出ができるので、知事が許可してしまうともう契約途中の禁止はできません。


例えば「ペット禁止」と賃貸契約に書いていないのに、ペットを飼い始めてから「ペット禁止」と大家が行っても法的には無効です。

これと同じで民泊禁止にしていないマンションで一度民泊を始めたら、契約期間中に禁止は難しいです。

まして賃貸ではなく分譲マンションで民泊経営者に所有権があったら、管理規約を後から変更しても従わせるのは難しい。


さらに危険なのは大家や不動産会社が金儲けのために民泊を始めることで、入居している住民は打つ手がなくなります。

大金払って購入した分譲マンションが、周囲が民泊になって外人の溜まり場になり、スラム化していきます。

大阪では既にそうなっているし、東京など外国人が多い地域もこのようになっていきます
http://www.thutmosev.com/archives/74770185.html


138. 中川隆[-5657] koaQ7Jey 2018年2月11日 11:07:54 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

外国人から見た東京の不動産「安いが、未来はない」という残念な現実 単なる投資の対象で、住む場所じゃない
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54425
21018.02.10 渋沢 詠一  現代ビジネス


東京圏の不動産人気が続いている。タワーマンションや富裕層向けのハイグレードマンションの建設が相次ぎ、分譲価格はこの10年間で3割以上上昇。いまなお高止まりが続いている。「局地バブル」と指摘する専門家もおり、先行きは不透明で、購入や売却、投資のタイミングに迷う人も多いようだ。

海外からは日本のこの状況がどう見えているのだろうか。世界各国のメディアの論調を見てみると、日本人の視点とはだいぶズレがあることがわかってきた。

「日本ならビル一棟まるごと買える」

「サウス・チャイナ・モーニング・ポスト」(2017年7月7日)は、日本の不動産への投資が活性化する現在の状況とその理由をこう報じている。

「今日の(日本における)不動産価格は、上昇ペースは年1%ほどにスローダウンしたものの、2013年に比べて30〜40%値上がりし、リターンは平均3〜4%に落ちた。それでもなお投資は可能だし、主要都市にある物件は、香港の投資家にとって魅力的であり続けている」

「海外の不動産を買う人たちは、それぞれの理由を持っている。イギリスに買う場合、子どもの教育のためとか、オーストラリアなら、定年後をそこで過ごすとか。そして、日本の不動産を買う人たちの理由は、何と言っても『(不動産の)金額』だ」

「東京、横浜、大阪、京都のいずれかに自由土地保有権の(貸借でない)不動産を所有できるのは、香港の投資家にとって魅力的なことだ。香港にちょっとしたアパートを買うカネがあれば、日本だとビルが一棟まるごと買えてしまう」

経済メディア「ブルームバーグ」(2017年6月7日)も、住戸供給がダブつき気味で「2019年までに住戸価格が20%以上値下がりする」というドイツ銀行の不動産アナリストの分析を紹介しつつ、最後はシンガポールの不動産コンサルタントのこんな言葉で記事をまとめている。

「日本の不動産はグローバルな視点で見ると非常に安い。東京をはじめいくつかのエリアで価格上昇が起きているのは事実だけど、価格がいくらかでも下がれば、外国人投資家たちがここぞとばかりに買い漁るんじゃないかな」

海外メディアのほとんどは、日本の不動産が「高止まりしている」などとはまったく考えていないのである。

東京は、投資対象として魅力がない

ただ、投資専門メディア「インベスト・アジアン」(2017年8月12日)には、次のような記事が掲載されている。中国人によるアジアの不動産への投資が活発になっていることを受けたものだ。抜粋してみよう。

「東京の不動産価格が高いと言っても、(中国人の投資対象となっている)香港やシンガポールの不動産が高いのとは理由が異なる。外国人たちは、日本で不動産の価値を高めようとは思っていない。日本のビザ取得や不動産購入にはある種の苦痛が伴うので、わざわざ投資しようなどとは思わない。なおかつ、中国人は(観光ならともかく)日本がそんなに好きではない」


ロンドンの街並み photo by iStock

「東京の不動産は外国人投資家が大騒ぎしなくても十分高いのだ。日本の生活水準は高く、インフラも充実していて、一人当たりの国内総生産(GDP)は4万ドルにも達する。東京の戸建てやマンションの価格は、ロンドンやニューヨーク、パリ、ウィーンなど、生活水準や収入レベルが同じ世界の他の都市とそんなに変わらない」

「とはいえ、日本の未来は明るくない。人口減少や末期的な弱い経済は、東京において不動産の需要が減っていくことを示している。この都市で不動産に『投資』を考えることは、どう考えても割に合わない」

日本の収入レベルや生活水準を考えれば、不動産の値段は世界の水準からして妥当だが、将来の発展が期待できない東京は、投資対象としてそもそも魅力がない、というわけだ。

ニセコの一軒家を「9万ドル」で

東京は、単なる投資の対象としては安くて魅力的だが、生活の場としては将来性がない、というのが、外国人たちの一般的な見方のようだ。いっぽう、地方都市のなかには意外な評価を受けているまちもある。

北海道のスキーリゾート・ニセコに外国人観光客が押し寄せているというニュースは、どこかで聞いたことがあるだろう。東日本大震災の起きた2011年に比べて、その数は2倍以上に達しているという。近年では、先に紹介した香港やシンガポールから大量の投資マネーが入っていることが、日本のメディアでも報じられている。

「デイリー・メール・オーストラリア」(2017年6月5日)は、首都シドニーとメルボルンで深刻化している住戸不足を受け、日本に住宅を買う人たちが出てきていることを特集。その一例として、友人たちとニセコの一軒家を「9万ドル」で買った30歳の男性について、次のように紹介している。

「彼らは、雪原のまちニセコに買ったベッドルーム三部屋の戸建てを休日を過ごすために使い、自分たちが使わない時間はエアビー(Airbnb)を通じて短期貸しする計画だ」


海外マネーがなだれ込む北海道・ニセコ photo by gettyimages

「『僕は転売するためにニセコの家を買ったわけじゃないし、売り飛ばして儲かったカネでオーストラリアの不動産を買うつもりもないよ。でも、買ってからたった6か月で値段が跳ね上がったんだ、わかるかい?』と彼は言った」

「ちなみに、シドニーの郊外にあるベッドルーム3部屋付きの戸建ての価格を、オーストラリアの不動産ポータルサイトで調べたところ260万ドルだった。メルボルン市内だと、230万〜250万ドル。金融機関OFXの調査によると、18歳から30歳までの若いオーストラリア人のあいだで、海外の不動産を購入する人が増えているという」

日本人にとっては交通の不便な田舎町でも、海外の人たちにとっては「安くて、生活環境もいい」絶好の不動産になりうるわけだ。

日本の不動産市場は「破綻しかけている」

フィナンシャル・タイムズ(2017年11月17日)は、「日本の不動産市場は頭打ち?」と題する記事を掲載した。その要点は次の通りだ。

「忠義を重んじる日本人の象徴とも言える秋田犬『ハチ公』。その銅像は今日も渋谷の待ち合わせスポットとして変わらぬ人気を誇るが、かつて集産主義的だった日本の文化は、徐々に伝統への崇敬を失い、より個人主義を重んじるようになってきている。そのことが、不動産市場の急激な変化に寄与している」

「英不動産大手サヴィルズの担当者によると、2020年東京五輪が海外からの投資を呼び込んでおり、その多くが東南アジアからだという。『東京の不動産は高いというが、濡れ衣だ。ロンドンや香港に比べたら安いくらいだ』とその担当者は言う。実際、都心5区にある中規模の共同住宅は平米当たり1万5000ドル程度だが、香港で同じ物件を買ったら4万ドルはする」

「日本の家屋は1年で10%も価値が下がり、30年ほどで建て直され、最新の耐震技術が組み込まれるのが一般的だ。それでも日本にいる投資家たちはたいてい利益を出している。気前のいい住宅優遇制度と低金利が相まって、リターンは年3〜4%にもなる」

「しかし、そんな市場にも頭打ちの兆候が出てきている。東京圏の12月の価格は前年同月比0.7%減。ジャパン・キャピタル・リアルティの齋藤聖一代表は『我々は、日本の不動産市場は破綻しかけていると考えている』と語ってくれた」

冒頭で紹介した香港の投資家たちと同様に、グローバルな巨大都市に比べたら、日本の不動産が値上がりしているといっても大した金額の話ではないという見方は変わらない。ただし、この記事がもう一歩踏み込んで語っているのは、日本のユルい制度のおかげで投資対象としては悪くないが、そんなオイシイ環境も近々終わるだろう、というのだ。

海外が東京に向ける目は厳しい

「アジア・タイムズ」(2017年8月29日)は、東京五輪を前にした高層ビルや会場建築などの需要に沸き立つ東京について、森ビルによる高層ビル開発の現場を取材したうえで、こう書いている。

「何も森ビルが日本の債務危機や日経平均株価の暴落を引き起こすと言いたいわけではない。しかし、オリンピック規模の第二のバブルと言うのが似つかわしい状況ではある。そこには、何百億ドルものカネをソフトよりハードに投じることで、日本は再び偉大な国になるという信念があるのだ」

「2週間のスポーツイベントのために巨大なスタジアムや高層ビル群を建てることは、日本のデフレ状況を変えはしないし、よりイノベーティブになるわけでもなければ、生活水準を上げることもない。起業が盛んになるわけでもなければ、役員会の多様性が広がったり、女性役員の数が増えるわけでもない。時代に逆行するかのような年功序列的な昇進システムが置き換わるわけでもない」


会場はじめ建設ラッシュの東京中心部 photo by getttyimages

「エコノミストたちは日本がどこへ向かおうとしているのかを考えるとき、膨大なデータや統計に目を向けがちだが、東京の空を切り取る高層ビル群を見上げたほうが、よっぽど物事の本質が見えてくるのではないだろうか」

海外が世界有数の都市・東京に向ける目は想像以上に厳しい。いっぽうで、消滅する、破綻する、などと不穏な予測が飛び交う地方都市については、高い評価を受けているところもある。

いずれにしても、五輪景気だ、建設バブルだと浮かれ、自分たちの土地や家屋、風土の姿が見えなくなってしまうようでは、日本の不動産市場の将来は危ういのではないか。

経済のめまぐるしい変化で、不動産の価値が見えにくいこの時代。人工知能を用いて、マンションの部屋ごとの価格を高い精度で試算できるサービス

「家いくら?」
https://www.ieikura.com/

がスタートした。ぜひご活用いただきたい。(現代ビジネス編集部)

人口減少と高齢化を背景に、国のあり方が大きく変わろうとしています。定年までの安定雇用で住宅ローンを返済し、静かな老後生活へ、という人生は、とっくに過去のものとなりました。家を買うのか借りるのか、どこで、どんなふうに暮らすのが幸せなのか。

これからは一人ひとりが新しい時代の「住まい方」を考える時代。現代ビジネス編集部はこのたび、特設サイト

『住まい方研究所』
http://gendai.ismedia.jp/list/theme/sumaikata

を開設しました。皆さんが住まい方を考え、選ぶための役に立つ情報を、さまざまな視点からお届けして参ります。
http://www.asyura2.com/17/hasan125/msg/842.html


139. 中川隆[-5644] koaQ7Jey 2018年2月13日 13:02:20 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

かぼちゃの馬車|東京都内最大級の女性専用シェアハウス
https://www.kabocha-b.jp/

スマートデイズ(旧:スマートライフ)のシェアハウス投資は何故破綻してしまったのか、儲けの手口とは
http://fudousancom.hatenablog.com/entry/2018/01/21/152506

どうも不動産職人です。

悪魔のかぼちゃ、ハロウィンが嫌いになった人も多いかもしれません…

もうかなり噂が広がっているスマートデイズ(旧:スマートライフ)のシェアハウス投資の破綻。

被害者会も結成されていくと思いますが、被害人数は700名以上と言われています。

かぼちゃの馬車というネーミングで女性限定のシェアハウス、就職を斡旋することで紹介料での収益もあるので30年間サブリースは問題ないなどこれまでのビジネスモデルとの違いを打ち出すことで本質を煙に巻いて上手く投資家を誘惑。

実態は…

一般の方はまだあまり知らないようなので、スマートデイズのシェアハウス投資は何故破綻してしまったのかと儲けの手口についてお話ししたいと思います。

スマートデイズ(旧:スマートライフ)のシェアハウス投資の手口とは

今後はマスコミなどの報道も過熱が予想されますね。

当然あのS銀行も叩かれる対象になるでしょう。

では、実際にスマートデイズがどんな運営をしていたのか簡単に見ていきたいと思います。

スマートデイズのシェアハウスってどんなの?

「スマートデイズ かぼちゃの馬車 間取り」の画像検索結果

スマートデイズの間取り…

この間取り見て、不動産会社の社員は多分一同吹いてしまうくらいひどい間取りです。

シェアハウスと言えば、テラスハウスみたいな大きなリビングがあって、共有スペースで恋に花が咲くみたいなイメージをお持ちかと思いますが、これが現実です。

かぼちゃの馬車の家賃相場が家賃2万代~5万くらいで共益費1万円程度。

5万~6万も払えば、いくら東京と言えどもユニットバスの部屋は借りることが全然可能。

そりゃ、こんなバス、トイレ、キッチン強度の物件に借り手はいないでしょうな。

更に立地。

東京都23区と言えども山手線の外側、特に中野区以西に物件は多く、駅からも10分以上といった微妙なエリアに建っている物件が多く、こんなところでよく銀行の評価が出たなという感じ。

平均年収が三菱東京UFJ銀行を越えた天下の悪徳銀行、ス〇ガ銀行だからまあ出したということもありますが、ほとんど確信犯的な詐欺的融資。

私にこのシェアハウス投資で失敗した方がご相談に来られた時に一度借り換えができないかと銀行に当たってみたけど、当然評価は半額以下。

そのため、売っても返済が出来ないのでその方最後は自己破産されました。

やはり、売却出来ない、出口のない投資は最初から上手くいくはずがないという典型的な例です。

何故スマートデイズのシェアハウスを買ってしまうのか

こんな物件なので、ちょっとプロが資料を見ればこんな投資が成り立つわけがないと判断するわけですが、皆さん簡単に引っかかってしまうんですね。

ご相談に来られた方に聞いた話だと、

・サブリース30年間家賃保証

・投資利回り8%以上

・ほったらかしで収益を得ることができる

・シェアハウスはこれから需要が多い

・女性専用で就職のあっせんも行うので、賃貸が上手くいかなくても会社の収益は影響が出ない

などなど、色々な営業トークをモロ被りしてしまい、そのまま浴びせ倒されたといった感じでしょうか。

正直電話営業だけで契約にもっていかれてしまうことがほとんどです。

そして引っ掛かった人のほとんどが収入が多く本業の忙しいサラリーマン。

ほったらかしで収益が入るならと甘い言葉にまんまと乗ってしまったようです。

確かに新築ワンルームの営業マン同様に彼らの営業力は確かに半端じゃありません。

それもこれも一件売れば数百万のインセンティブがあるからなんですよ。

売れる物件なら宣伝しなくても簡単に売れますから。

スマートデイズ破たんへの道

ちょっと立ち止まって考えればおかしいなと思うはずなのに、みんなやっぱり引っかかってしまう。

甘い言葉の裏には必ず訳があります。

だって、本当に儲かるなら何で自分ひとりでやらないのって思いませんか。

投資はすべてそうですが、本当に大事なことは人には教えないものです。

では、スマートデイズは何故破綻してしまったのでしょうか。

スマートデイズのビジネスモデル

基本的には新築ワンルームと同じですが、それを更にひどくした感じ。

新築ワンルームの場合は新築なのでプレミアム価格ということで高い金額で売り出しています。一般的には2割~3割程度の利益があると言われています。

2,000万円の新築ワンルームを売れば会社は単純に400万~600万の利益。

月一万円で新築ワンルームのオーナーに、生命保険代わりに、節税ができますよなんていう謳い文句を使い、あの手この手で買わせようとします。

そして、不動産を買うと仲介手数料が必要ですが、新築ワンルームはデベロッパー(売主)から直接買うのでこれが必要ありません。

2,000万円だと仲介手数料は、72万程度。

普通に不動産を買うよりも72万得したと思っていますが、デベロッパーは400万~600万の利益をのっけてます。

なので、全然安くないんです。

今回のシェアハウスは、この業者の利益のさじ加減がかなりひどいと予想され、1件1億5,000万程度のシェアハウスの実際の評価は8,000万程度。

建築コストなどもあるので、実際にどれくらいの利益かはわかりませんが、数千万は利益を出しています。そりゃ手当はすごいでしょうな。

そして、この利益がサブリース家賃の原資となります。

なんせ、実際にはほとんど入居者がいないような物件なのに、5万の家賃で出しているところを利回りを合わせるために7万くらいの家賃保証をしているわけです。

家賃だけで賄えるはずがありません。

こんな感じで赤字を物件を売って補填するという流れでガンガン売りまくっていきます。

しかし、サクトインベスターズの破たんを機にス〇ガ銀行も融資をストップ。

これでスマートデイズの自転車操業もストップ。

かぼちゃが破裂!することになるわけです。

スマートデイズの破綻

このように破たんへの道を歩み始めたスマートデイズ。

まずは、家賃の減額を要請。

30年間減額無しの家賃保証の覚書まで交わしているのに何故?と思ったオーナーさんも多いと思いますが、これはサブリース会社が借地借家法に守られているから可能なんですね。

借地借家法は借主にやさしい法律で、周辺の相場に合わせて著しく家賃が合わない場合など減額交渉が出来ます。

スマートデイズはこの法律を盾に、昨年の10月ごろ取りあえず銀行への返済のお金は振り込みます、その他掛かる費用はご自身でなどと宣(のたま)います。

そして、年が明けた2018年1月早々に社長が交代。

敗戦処理用の社長が登板となり、何かあるのかなと思っていると1月17日、20日に事業説明会があり、2月以降の送金家賃はストップとなった模様です。

スマートデイズ被害にあった方々は2次被害にご注意を

正直ほとんどお金は帰ってこないし、銀行は返済を待ってくれないので今あるお金で補填するか、出来ない場合は自己破産しかありません。

すでに8,000万~1億くらいで売りに出している物件もありますが、多分融資がつかないし、収益も見込みずらいので買い手はつかないでしょう。

どうしようもない場合は、まずは家族にはきちんと話をしてください。

どんな結果になろうと死ぬ必要はないし、再起は可能です。

これだけの物件を買えたオーナーさんたちなので、本業収入は私よりも断然多いし、社会的地位もあると思いますのでやけを起こさず専門家に相談するようにしてください。

又、こういった被害が出た時は便乗商売が流行ります。

とくにこのサイトは?怪しい感じです。

問い合わせ多数!! | 株式会社スマートデイズ被害者救済支援室

もし相談するならこのサイト法務大臣認証のこのサイトへ

スマートデイズ、かぼちゃの馬車についてのご相談は、まず下記の団体でオーナー同士の情報共有することをお勧めします。

法務大臣認証ADR機関提携団体サブリース問題解決センター

https://sublease-solution.com/

下手なところに問合せしてしまうと高額な弁護士費用や相談料など余計な資金を払わされることになります。

先に資金を振り込まないといけないというような話は絶対に乗らないように。

シェアハウス投資に引っかかるくらいなら堅実にアパート経営を!

【シノケンハーモニー】

100万円の投資で2億円の資産をつくる!

【インベスターズクラウド】

対するインベスターズクラウド。

不動産投資で年収アップしたい方へ!【INVESTERSCLOUD】

東証一部に上場しており、魑魅魍魎の不動産業界でも 比較的良心的ににやっていると思います。

堅実にワンルーム投資ならまずセミナーを受けるべし
http://fudousancom.hatenablog.com/entry/2018/01/21/152506

家賃収入10億のハズが破産へ。会社員を狙うシェアハウス投資の手口
2018.02.13 33 by 阿部泰尚『伝説の探偵』
http://www.mag2.com/p/news/349835


「サラリーマンをしながら不労所得」という謳い文句はよくネットなどで見かけますが、「資産10億が手に入る!」とまで言われると疑いの目を向けつつもダマされてしまう人も多いのかもしれません。人気メルマガ『伝説の探偵』の著者で現役の探偵・阿部泰尚(あべ・ひろたか)さんが今回依頼を受けたのは、高い家賃収入が見込めるシェアハウスのオーナーを募集する投資の被害者。その仕組みと裏の実態は驚くべきものでした。

サラリーマンでも億万長者になれるという投資についての問題

先日のこと。交差点で、気になる看板が目に止まった。

「サラリーマンでも資産10億円!」

なんだこれ?と思いつつ、相談者と会って話を聞くと、「なるほど」と納得してしまった。

「30年間家賃保証」「需要が増加しているシェアハウスのオーナーに」

この謳い文句で営業を続けていた不動産会社、株式会社スマートデイズ(以下、S社)は、ある程度の収入以上のサラリーマンを中心にシェアハウスのオーナーにならないかという営業をかけていた。

仕組みからいうと、敷金礼金など初期費用が高くなりやすい都内の通勤圏内に、おしゃれな女性専用のシェアハウスを建てて入居者を募集する。そして、このS社が一括して借り上げて、シェアハウスを建てるための建設費用は全て住宅ローンで行い、それより多い家賃保証をオーナーが受け取ることで、オーナーは、少なくとも30年間はその差額が副収入になるというもの。

私が相談を受けたAさんの場合

借入額は、1億円。返済は、およそ月額100万円であった。

契約書にある家賃保証は125万円で、これを30年間、S社が支払うとある。

つまり、Aさんは住宅ローンを組めば、黙っていても25万円の副収入を手に入れることができるのだ。

ところが、2017年11月には、一方的に家賃保証の減額をされてしまい、2018年1月からは、一切の家賃が入ってこなくなってしまった。

このままでは数ヶ月で資金がショートし、Aさんは自己破産する以外、道は無くなるだろう。

調査にお金を使って何かの情報を得たところで、直ちに状況が回復するわけでもない状況から、私はAさんには弁護士のところに行くなり、被害者の会に入るなりして、被害回復を図ったり、銀行の支払いをリスケ(※1)して一時的に支払いの猶予を受けるなどするようにアドバイスした。

だが、不可思議な点が多い。

なぜサラリーマンのAさんが収入に見合わない1億円ものローンを組めたのか?

そもそも土地建物の購入についての銀行融資は、銀行にとって比較的安全なものだと理解されている。というのも、銀行は土地建物に必ず、「抵当権」を設定するからだ。ローンが返せなくなれば、銀行は容赦無く土地建物を取り上げることができるわけだ。

また、個人が住宅用にローンを組む場合においては、生命保険特約がつくことが多い。つまり、ローンを支払う世帯主が不慮の事故などで死んでしまい、ローンが支払えなくなっても、残りの残額は生命保険金で完済すると。この場合、残された家族には土地家屋が残り、お金を貸した銀行も生命保険金で取りっぱぐれはない。

この場合は、個人の住宅用ではないが、少なからず、共同住宅に耐えうる大きさの土地と建物が残るのだ。また、一方で、家賃についてもその時の所有者がもらうわけだから、借り手がいる限り、長い目で見れば収益性を確保できる。

だが、こと銀行の融資については、融資を受ける側の収入、勤務先の安定性、その他資産などを勘案して融資を実行することになるのが通例だ。

これは、居住用として土地家屋あるいはマンションなどを買う場合の目安だが、だいたい年収の30〜35%程度の返済となる額が目一杯の融資額なはずだ。

ざっくりと、年収が1000万円の人がいるとしたら、30年ほどのローンを組んで、一般的な金利だとしたら、およそ6000万円台後半から7000万円程度の借り入れが起こせるが、1億円の融資は、ほぼ確実に審査落ちする。

ところが、Aさんの場合は年収1000万円には全く届いていないのに、30年間1億円の融資が簡単に通っているのだ。

そして、通例、不動産会社が住宅ローンなどで金融機関を紹介する場合、いくつかの銀行を紹介するものだが、S社については、ある地方銀行がほぼ独占で、この融資を実行しているのだ。

この金融機関については便宜上、S銀行とするが、S銀行は、どの様な審査をしたのであろうか?

もちろん、企業秘密であるため話を聞くことはできなかったが、一般的にはということで、いくつか話ができた。

その窓口担当のいう、一般的にはという話では、「サブリース(一括借上、家賃保証)のスキームができていれば、返済額についての返済は滞りがないと思われるので、貸付をしても銀行として損失を被ることはない」「もちろん、金利もあり、抵当権も設定するので、全て損失になるということもない」ということであった。

つまりは、S社のスキームがしっかりしていたということなのだろうが、結果からすれば、スキームどころではなかったはずだ。

一方、S銀行の関係者は、私にS銀行では率先して貸し付ける体質があるという話が聞けた。銀行はお金を預かるのが主体とした業務ではなく、いかに安全な先に金を貸すかがその売り上げにつながるわけだから、率先して貸し付けるのは、営業方針なのだろう。

そして、もう1つ。

「もしも、年収をごまかされたり、融資の申込書が貸しやすいように作られて提出されたら、見抜くのは難しいかもしれないですね」

被害者Aさんの話を思い出せば、Aさんは必要書類のチェックをしている間、S社の営業担当が、申込書などをサインをしてハンコを押すだけの状態であったそうだ。

つまり、貸付に詳しい担当がこの数値をいじった可能性は十分あるのだ。

ただ必要書類におよそ源泉所得など年収を想定できる書類はあったはずだから、審査が甘いというより、利用者の安全よりも営業成績を上げる方が優先されたとも考えられ、銀行の落ち度は大きいと言える。


さて、S社(株式会社スマートデイズ)についても調べてみると・・・

もしも私がこのS社の投資をやろうと思っているクライアントに相談を受け、軽く調べてアドバイスするとすれば、「絶対にやめておけ」である。それでも、投資をするというクライアントがいれば、私はそのクライアントの相談を二度と受けないだろう。

スマートデイズ社は、もともとは「スマートライフ社」といった。当初の代表取締役は、S氏だ。彼はいわゆる傀儡であり、元々の実質上の経営者がいたと推測される。

この人物の名が登記簿上から確認できないということは、表面上、名を出すと弊害があると考えたのであろう。

ただ、その初代の時期から、マンションや不動産会社を買い取るなど、鼻息の荒い経営をしていた。そして、2代目社長はD氏だ。D氏は大手不動産会社にいた敏腕であり、女性専用でおしゃれなイメージ、まるでテラスハウスの家のようなコンセプトで、シェアハウスを次々と建てていく。

ただ、 ここでの利益は、家賃収入などはあまり考えていないようで、建設費の中抜きで利益を作ろうとしている節がある。

つまり、S社で土地建物を作るとして1億円の費用がかかるとされたとすれば、他の会社で土地建物を建設すると、6000万円台後半から7000万円台前半でできるであろう。

S社では、この部分で2割から3割の利益を得ていた。営業マンは、この部分からマージンをもらっていたはずだ。それ以外は、会社の運営費や家賃保証として支払う資金として使われていた。

そもそも人口が東京などの大都市に集中していると言っても、人口は減少傾向にある日本において、シェアハウスばかりが需要が伸びるはずはない。

また、初期費用が嵩むといっても、今時、割安に借りられるアパートやマンションも多くあり、無理して都内に住む必要もないだろう。交通網は進化しているのだから。

そうなると、シェアハウスの借り手を探す方が大変なのだ。

さらに、実際のS社のシェアハウスの間取りは、テレビ番組のテラスハウスのように大きなリビングがあって、、、というようなものではない。

細長く、狭い部屋が並ぶようにあり、トイレとお風呂が共用というようなつくりである。どちらかといえば、寮のようなものだ。

家賃も驚くほど安いわけではないから、どう借り手をつけるのか? そもそも論で疑問が生じる。

となれば、当時の S社が目に見える利益は、建設費用などからの利益であろう。だから、S社は部屋の借り手を探すというところに強く営業部隊を設けずに、シェアハウスのオーナーになる顧客営業にとにかく力を入れたのだ。

現在S社の報告によれば、2016年1月S社のシェアハウスの入居者数は「1491人」12月では「2344人」であるのに対し、物件数は2016年1月で「2596部屋」12月では「6734部屋」である。約1年間でおよそ4100部屋作っているのに、入居者は853人しか増えていないのだ。

そうなれば、どちらに営業が向いていたかよくわかるだろう。 もしも、このまま入居者が増えなければ、長中期的に見れば、会社の家賃保証は必ず瓦解するのは小学生でもわかることだろう。

部屋数が増えれば増えるほど、将来的に支払わなければならないオーナーへの費用は増大するのだ。

普通、このサブリース事業を成功させようと思っているならば、このバランスには注視して、必ず安定して利益が出せるように考えるだろう。

最大の出資者が現社長に

このような収益体質であれば、いずれ行き詰まる。

まず、 S銀行がS社に対して用意していたオーナー用の特別融資制度を廃止した。

こうなると、S社は利益を生み出すことができなくなる。そこで、2代目社長は資金のある株式会社オーシャナイズに目をつけ、会社ごと売り飛ばそうと考えたのだろう。

現社長、つまり3代目になる社長は、およそ10億円ほどの費用を出して、S社の株式を買い取り、平成30年1月、代表取締役に就任したのだ。

宝の山だろうと思って買い取った会社が、蓋をあけてみれば、莫大な損失しか産まない会社であった。これは巧妙に仕掛けられたM&Aである。

現社長は、オーナー救済のため、再建策を実行するそうだが、ここまで疲弊した企業を立て直すには相当な時間を要するであろうし、その期間に耐えうる資金力があるオーナーはほとんどいないであろう。

結果、騙された形となったシェアハウスオーナーたちに今必要なのは、 当面の資金と将来的な返済計画であろう。

一方、都内にあるおよそ半分がこのS社のシェアハウスだともいうことから、シェアハウス入居者も今現在、不安であろうし、二重の請求などがあることだろう。

ある意味、大金を取られ、後始末だけを残された現社長らも被害者とも言える。

だが、調査素養のある人物がちょっとでも調べれば、このような杜撰な会社に騙されることはなかった。特に、現社長は、ベンチャー企業の社長でもあり、企業買収などはプロであると言っていい。

自分は関係ないよでは済まない

この手の詐欺は心の隙にスッと忍び込んでくるものだ。

どんな人物でも必ず隙はある。ちょっと話を聞いてみようかなと思ったところで、すでに罠にはまってしまうものだ。

S社の営業だったという人物によれば、サラリーマンのリストや交流会の名刺交換などで流れた名刺を使って、必死に営業したそうだ。つまり、いつどこで、自分の情報が流れ、ターゲットにされるか、自己防衛のみではどうにもならない世界であるのだ。

被害者側は、土地も建物も名義は自分、いざとなれば、土地建物を売り飛ばせば、なんとかなると考えるはずだ。 しかし、それが実際には自分が買った金額より3〜4割ほど安ければどうだろう。土地バブルと言われていても、不利な土地建物を有利な条件ですぐに売却することは難しい。

こうした詐欺に騙されないためには、その会社の収益はどこにあるか、ある意味イヤラシイ目で吟味するべきなのだ。 そして、投資は自己責任というが、これは騙された人が悪いということではなくて、何かあっても自分で処理できる範囲で投資をするということなのだ。

「1億円、返せないな、と思えば、そこには手を出すべきではない」という姿勢は投資をする上で、最も大切な姿勢だろう。

また、投資先の会社があるならば、法人登記簿程度は取るべきだ。そして、自分が買うであろう物件があるならば、近所の不動産屋にでも行って、この辺の相場ってどうですか?と聞けば、どのくらいマージンを取られているか予測もつくだろう。

冒頭のAさんの場合、月25万円の副収入ともなれば、年で300万円の副収入になる。10年で3000万円、30年ともなれば、9000万円になる。こう考えると、これは大きな副収入になるわけだから、時間を使い、投資前によく観察して調査をすれば、S社のいうスキームには無理があることがわかるだろう。

現在、これら不動産を買い取ってあげるとか、解決法を教えるコンサルタントなどが出てきて、700人相当いる被害者を狙っているそうだ。

詐欺師はいう。騙される奴は、何度でも騙される。また、自分だけは騙されないと思っているやつほど、騙しやすい。一度騙されたから、もう次は騙されない。という根拠はどこにもないのだ。

また、この手の投資に適格性を許可するような制度はないということだ。だから、類似するビジネスモデルの不動産投資は無数にある。ぜひとも気をつけてもらいたいものだ。

不動産投資で成功する者は、時間を割き、ユニークなアイデアを持って、ビジネスセンスがある人物であり、不動産知識に明るい。そうでなければ、この投資の世界に足を踏み入れてはならない。

________

2017-05-25
スマートライフ(かぼちゃの馬車) 倒産リスク
http://tatsug.hateblo.jp/entry/2017/05/25/000000


「かぼちゃの馬車」急成長のカラクリ。

つい最近、ベッキーをCMに起用して大々的に宣伝をしていたシェアハウス企業です。

皆さんも、ご覧になった人は多いのではないでしょうか?

運営会社は株式会社スマートライフ。

平成24年、資本金300万円で事業をスタートし、わずか5年で売上高300億円!

ホームページには綺麗なお姉ちゃんが、これでもか!という程登場しています。(執事もお姉ちゃん達に囲まれて仕事したいですね。笑)

今日は、このビジネスモデルを分析していきます!

「モデルは大東建託・レオパレス」

色んな意味で有名な企業になってしまいましたが、ビジネスモデルは同じです。

旗竿地という形状の土地には、共同住宅(アパート)を建てることができないため、上記のモデル業者は手を出していなかったのですが、シェアハウスは建築することが可能なため隙間を付いた形ですね。

社長はレオパレスの創業家が立ち上げた会社の出身で、ビジネスモデルは熟知していたことは推察されます。

ここで第一の疑問として考えられるのが「お金はどこから出ているのか?」という点です。

ネットを探せば、裏の創業者が危険等の情報が出てきますが、あながち間違いないのではないかと執事も思います。

レオパレスや大東建託といったサブリースを売りにする共同住宅への融資に関しては、金融機関は結構厳しい評価を出します。(流石に理論が破綻していることは広まってきていますしね)

シェアハウスという物は、ただでさえ金融機関の評価は厳しいのに、どうやって資金の調達をしているのでしょうか?

この規模の企業なら、ホームページ上に取引銀行等の記載があってもよいはずですが見受けられません。

「表面化されない空室率」

サブリースですので、オーナーには毎月決まった金額が支払われます(入居しているいないは関係無し)。建築費で膨大な利益を抜いているため、稼働が少なくてもスマートライフには問題ありません。

この稼働が少ないという点は、ホームページ上から読み取ることが可能です。

会員サービス「club smart」という入居者サービスの加入者が現在1500名しかおりません。それに対して部屋の数は8,000戸の記載があります。

さすがに入居率20%以下ということは無いとは思いたいですが、実際に物件の近くに行ってみると住んでいる気配が感じられない物件があることは確かです。

「まさかの太陽光発電」

そして最近、太陽光発電を付けてダブルインカムという意味不明な内容を謳っています。笑

たかだかシェハウスに太陽光発電を付けるだけで、どの程度のインカムを得ることができると説明しているのでしょうか?

戸建住宅に太陽光発電を付けている家は、営業に弱いカモとして見られているということは有名な話です。笑

「人気の秘密のカラクリ」

•確実な収入

家賃保証はされていますが期間が重要です。一昔前までは5年〜10年で家賃改定、今は2年間の家賃保証という形で、保証期間が少なくなってきています。これこそビジネスモデルの崩壊を読み解く最大のヒントかと。

つまり、2年で家賃改定を行わなければならないほど、自転車操業のスピードが上がってきているということでしょう。

1Kなら6部屋の所をシェアハウスなら12部屋作れるので、少しくらい稼働率が下がっても大丈夫といった営業をされるとの話を聞きましたが、稼働率が50%も無いなら全然大丈夫じゃありません。笑
•全てお任せ

全てスマートライフに任せる=要所、要所で搾取されているということに気付いて頂きたいものですね。どういう精算書が毎月送られているのかは定かではありませんが、良く分からない経費項目が引かれているのではないかと推察されます。

世間では倒産が近い、身売りが近い等と言われておりますが、入居者が付かない以上は遠くない未来に訪れると思います。

もし所有を検討されているオーナーがいるなら、稼働率に関してはしっかりと説明を受けて頂き、かつ自分の足で既存物件を調べて調査することをお勧め致します。
http://tatsug.hateblo.jp/entry/2017/05/25/000000

2018-01-23 スマートデイズ(かぼちゃの馬車)倒産リスク2
http://tatsug.hateblo.jp/entry/2018/01/23/115827

最近、妙にアクセスが多いと思ったら、過去に倒産を予言していた企業がいよいよ危険水域に入ってきたみたいですね(^^)笑

そもそもスマートライフの代表が悪名高きレオパレス出身という時点で、似たようなことになることは初めから予測できておりました。

まだ大丈夫と思っているオーナーの方は、本当に早めに手を打った方が良いですよ!
かぼちゃの馬車のビジネスモデルは「砂上の楼閣」です。
建物売却益で賃貸サブリース赤字分を補填するという昔ながらの方法は、現代の不動産ビジネスにおいては通用しません!

「顧客目線はあるのか? 倒産リスク 〜其の1〜」

かぼちゃの馬車は女性専用のシェアハウスで、名前の由来は「かぼちゃの馬車という家に住んで、王子様に迎えに来てもらいシンデレラになりましょう!」といった感じです。

ナイスネーミングセンス!!笑

私が投資家なら、この名前の時点で購入しませんが・・・。

要は地方在住の東京に憧れる女性をターゲットにしているのですが、地方から単身で上京する女性がお金を持っているでしょうか?アベノミクスで経済が好転しているという話がありますが、それでも昨今の就職状況は依然と厳しい物があります。(職を選ばなければなんとでもなりますが・・。)

スマートデザインは人材派遣会社のアデコと提携をしておりますが、派遣会社の社員をターゲットとしていることが果たして強みと言えるのでしょうか?

給料の金額を考えると正社員>派遣社員という図式は、誰もが分かる構図だと思います。

ここで驚愕の事実「かぼちゃの馬車の賃料は周辺相場よりも2割程度高い!」

給料が少ない人をターゲットにしていながら、賃料は近隣よりも高い?

住む人に一体どういうメリットがあるのでしょうか?

オーナーに利回りを良く見せる為に、料を高くする必要があったので、このように本来の顧客と乖離する賃料設定を行っているビジネスモデル。

貴方は今後も永続すると思いますか?

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※マーケティングの基本ですが、プロダクトアウトとマーケットインという考え方があります。図をご覧頂くとスマートデイズは、マーケットインとは程遠い考え方の商品を扱っております。

「驚異の経常利益0.13%  倒産リスク 〜其の2〜」

スマートライフのHP上に記載されていた過去のデータ。(数字しかメモして無かったので、細かいところまで合っているかは微妙です)


2014年 売上高20億円

営業利益5,000万円

2015年 売上高188億円

営業利益120,000万円

この時点においては、素晴らしい優良企業に見えます。(数字上ですが・・)

確かに不動産業界を知らない投資家さんは、この数字を見てしまうと騙されるかもしれませんね。

そして、直近のデータ・・・。

f:id:tatsug:20180123115703j:plain

引用:http://www.tsr-net.co.jp/news/analysis/20180122_01.html

売上高316億9,664万円、経常利益4,097万円。

経常利益率0.13%

経常利益は、営業利」に日常的な財務活動から生じる損益(経常損益)を加減した数値です。経常利益は日常的に発生する営業活動と財務活動から生じる収益を表し、企業の本来の実力を計る目安とされます。まさに、実力0.1%の眠れる獅子!?(ずっと眠ったままだと思います。笑)

製造業のように原材料費が高い企業なら利益が出にくいため、経常利益率0.1%とかでも問題無いのですが、不動産でこれは・・・。

ちなみに、似たようなビジネスモデルである大東建託の2017年経常利益率は8.3%です。数字で見ると危険水域に突入していることは明白ではないでしょうか。

「引き受け会社の未来  倒産リスク 〜其の3〜」

株式会社オーシャナイズの代表が資本提携により、スマートデイズの社長を兼任するということが2018年1月12日に発表されました。大学生向け自社メディア運用、アプリ事業開発を行っている会社で、大学生35万人のデーターベース(大学生人口280万人の市場で8人に1人は会員)というのが強みのようです。

確かに大学生35万人のデータは強力に見えますが、これも紐解いて分解してみます。

下記のデータによると、2017年の大学生の数は東京74万人、神奈川19.4万人、千葉11万人となっております(かぼちゃの馬車の物件に入居検討できるエリア範囲)。

出典:総務省「日本の統計」

http://www.stat.go.jp/naruhodo/c1data/19_01_stt.htm

ざっくりと100万人の内、50万人が一人暮らしをしていると仮定。

100万人÷8(8人に1人が会員)÷2(商圏の一人暮らし数)=62,500人

ターゲット数は62,500人ですが、大学生の一人暮らしでシェアハウスに入居する人は、何割くらいなのでしょうか?自分が親の立場だと、1Rや1Kに住ませたいと思う親の方が圧倒的に多いのが現状ではないかと思います。

また、都内で一人暮らしを始める人の平均家賃は56,758円、平均通学時間は25.2分という数値も出ております。かぼちゃの馬車の家賃と求める家賃相場は離れています。また、通学時間の範疇にある物件は可能性がありますが、全ての物件が大学の近くにある訳ではないかと思います。

引用:学生ウォーカー

https://www.gakusei-walker.jp/yachin/

以上のデータから、学生をターゲットにするという戦略と既存の物件は必ずしもリンクする物ではないので、運営企業が変わったから救われるという可能性は、それほど高くはないと執事は分析します。

「まとめ」

物件オーナー達に支払われているサブリース料金が維持されるのは、難しいというのが執事の見解です。世の中には、シェアハウスの運営で成功している会社も数多くありますので、シェアハウス自体は否定されるべき不動産ではありません。

安易に後継会社に引き継がせるよりも、少しくらい利回りが悪化したとしても運営に成功している会社に委託を行う方が、長い目で見た時に有利になると思います。

もしくは、今の内に損切り覚悟で売却してしまうかですね(^_^;)
http://tatsug.hateblo.jp/entry/2018/01/23/115827


140. 中川隆[-5640] koaQ7Jey 2018年2月13日 17:20:21 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

何かと話題のスマートデイズ(かぼちゃの馬車)。前社長大地則幸氏の出身はなんとレオパレスだった。
http://fudousancom.hatenablog.com/entry/2018/01/28/171548


WBS(ワールドビジネスサテライト)で放映されるなど、シェアハウスかぼちゃの馬車の運営会社スマートデイズのサブリース賃料未払い問題。

年始に前社長の大地則幸氏が交代し、その後に事業説明会。

完全なトカゲのしっぽ切りにわたくし不動産職人もまあ唖然としたものです。

その前社長の大地則幸氏の出身が実はレオパレスだったというのは著書の発表のページで公表されています。

レオパレスを退社後に移ったMDIもレオパレス21創業者深山祐助とその親族である深山将史が創業した会社で、関東方面からスタートし最近関西方面でも急激に展開してます。

ここも同じスキームでやっていると思いますが...どうしてもハマってしまう人が多いんですよね。

スマートデイズ大地則幸前社長の経歴 実はレオパレス出身


株式会社スマートライフ 代表取締役。
1983(昭和58年)生まれ千葉県出身。
国際理工専門学校建築設計課を卒業後、清水建設株式会社に入社。
株式会社レオパレス21入社
株式会社MDI入社
2015年4月株式会社スマートライフ代表取締役就任。

著書はこちらですが、1500円(税別)の価格だったのが実際に売れているかは別としてすでに結構な額で売られています。


「家賃0円・空室有」でも儲かる不動産投資―――脱・不動産事業の発想から生まれた新ビジネスモデル
¥4,470
https://www.amazon.co.jp/dp/4478069808/?tag=a8-affi-242763-22


レオパレスと基本的には同じスキームで

レオパレスも昨年の2月にサブリースの家賃減額問題で訴えられていますが、サブリースについては現在の判例では借地借家法の適用を受けるので30年家賃を保証していようが経済的な理由などで減額することができます。

レオパレスでも10年保証、その後2年毎に見直しなど見えないような時でこっそり契約書に仕込んでます。

無くても減額が出来るのですが、これがあればまず裁判では負けないというところでしょうか。

レオパレスではもう少し良い条件で銀行融資が組めたかと思いますが、基本的は安っぽい建物で壁が薄いとお馴染みのレオパレス物件なので、建物を建てる時にがっぽり利益を取っていると思われます。

普通に運営しても怪しそうな物件ですが、レオパレスがサブリースで家賃を保証するということで収入が計算できるということで融資が組めていたりします。

しかし、そんな物件なので新築から数年も経つと空室が目立つようになり、レオパレスも埋めることができないので賃料の減額、サブリースの解除を言ってきます。

まあ、これが問題となっている訳なんですが、今回のシェアハウス投資もほとんど同じスキーム。

そりゃ、スマートデイズもレオパレス出身者が作った会社なわけですから、同じスキームじゃないかと疑うべきだったのですが、レオパレス問題もまだ勃発していない時期で大手出身ということで逆に信用を得ていたのかなと思います。



黒幕はビデオ安売り王の佐藤太治氏

とは言え、この大地氏も操り人形だった可能性が高く、本当の黒幕はビデオ安売り王で名を馳せた人物。

他にも住専から16億搾取した容疑で逮捕されるなど色々と裏業界では有名な存在。

この人が絡んでいたとなるとまあこうなっちゃいますよね。
http://fudousancom.hatenablog.com/entry/2018/01/28/171548


サブリースは本当に安心?
サブリース業者の資産背景や業歴、実績の調査が必要です
http://fudousancom.hatenablog.com/entry/2018/01/26/154827

サブリース問題は、大きなところでは「レオパレス」、最近ではスマートデイズの破たんで話題の「かぼちゃの馬車などのシェアハウス」といったところが有名。

サブリースなら家賃を保証してくれるので安心だと思っていたら、「2年毎の賃料の減額」「突然の契約解除」「保証家賃の未払い」など、サブリース会社から突如経営を圧迫するような要求をされてしまう。

そうなると保証家賃を宛に返済をしていたオーナーたちはたちまち返済に困ることに。

レオパレスなどは地主と取引をしていることが多いので、土地は元々オーナーが持っており、建物の返済だけで済むからたちまち返済に困ることはないかもしれません。

しかし、今回のシェアハウス投資の場合は、土地建物の代金が含まれ、数億円の物件を購入しているケースが多く、返済すると手取りは10万程度。

返済は100万ほどになるので、保証家賃を切られると当然その分を補てんしないといけないので今回は自己破産する人も多いでしょう。

では、こういったサブリースの問題を未然に防ぐにはどうすればよいのか。

サブリースは家賃保証してくれるので安心は本当か?

早い話がサブリース=安心ではないということです。

単純にサブリースしてくれる会社がつぶれてしまうと家賃保証もクソもないことになります。

そのため、我々不動産業者は、お客様にサブリースを進める場合はサブリースしてもらう会社を当然調べるわけです。

出来る範囲で資産背景や業歴、実績の調査をします。場合によっては帝国データバンクに問合せなどします。

特に新しいサブリース会社は要注意。

通常想定賃料の20%~15%程度を手数料として取りますが、新しい会社だと契約を取りたいがために8%でやりますという業者もあります。

サブリースの仕組みは、簡単に言うとオーナーからサブリース会社が部屋を借りて転貸(又貸し)して、家賃収入−保証家賃=儲け(実際には諸経費がかかる)となります。

ということは、8%でやる業者というのは入居者に高く貸さないと儲からないという訳です。

想定家賃の見積もりを出す力や入居者に高く貸す力がないと業者は当然さよなら(@^^)/~~~

サブリース業者選びは慎重に

とは言え、大手ハウスメーカー(Sハウス、D建託、Dハウスなどなど)や広告をバンバン売っている(今回のかぼちゃのような)業者だと信用できる会社なんやろうなと思ってしまいます。

大手の場合は、建築で儲けてサブリースはおまけみたいなところもあり、D建託なども結構ギリギリのラインで営業かけてます。

我々不動産コンサルならこの場所ならサブリースでも建てないというような場所でも、取りあえず建ててしまえばハウスメーカーは儲かり、後は取りあえずサブリースしてみて儲からなかったら契約解除〜的な考えでやっているわけで、損をするのはオーナーのみという恐ろしい構図。

そこで、新築アパートなど建てる場合は、やはり信用のおける不動産業者にきちんと検証してもらう必要がある訳です。

不動産投資はなんだかんだと言っても出口が重要

木造のアパートであれば、30年かけて返済してそこから儲けようと思っても難しく、どこかで売却=出口を取ることになります。

相続対策やなんだと言われても結局収益力があるか、売却が出来る物件かが重要になってくるわけです。

サブリースだから安心だではなく、実際に自分で運営する場合ならどれくらい収益を上げることができるかをシミュレーションしておかないといけません。

サブリース業者選びで失敗している人が多いので注意喚起も込めてこの記事を作成いたしました。

サブリース問題の細かい点についてはまた別の機会にお話ししたいと思います。
http://fudousancom.hatenablog.com/entry/2018/01/26/154827


141. 中川隆[-5639] koaQ7Jey 2018年2月13日 17:33:50 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

ベッキー、CMでシンデレラに かぼちゃの馬車で新天地を目指す - YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=bPFP7xc0L8U

かぼちゃの馬車 ver1 0 1 - YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=DUzTz4cZIR0

かぼちゃの馬車《どっちがいい部屋見つけるか♪》(ロングver.) - YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=LSY-dUwtIN8

かぼちゃの馬車 イメージムービー - YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=uz4OwOhkZaM


142. 中川隆[-5638] koaQ7Jey 2018年2月13日 17:42:38 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

スルガ銀行崩壊へのシナリオ、地方RC、シェアハウス投資などスルガスキーム先業者が破たんする。
http://fudousancom.hatenablog.com/entry/2018/01/22/132816


遂に新聞にも取り上げられましたね。

スマートデイズ(旧:スマートライフ)のシェアハウス投資の破綻。

詳細はこちらをご参考にしていただければと思いますが、将来破綻することがわかっていながら、スマートデイズが30年間サブリースするということで、他行では評価ができない出来損ないのシェアハウスにスルガ銀行が融資をしたことで成り立っていたこのスキーム。

スルガの融資がストップして破綻しました。


このスキームの手助けをしたのが、まあ不動産業界では悪名高いスルガ銀行。

スルガ銀行は昔は融資を受けれない人の強い味方だった

金利は4.5%(エリアや内容によって3.5%などに変わる)、解約違約金も高い代わりに、融資を受けにくい物件に長期間融資してくれるということで、私の会社でも以前は利用してました。

しかし、ここ最近は利益主義に走り、不動産業者と結託して投資家をはめるいわゆるスルガスキームというものが横行し、スルガが融資しない物件はどうしようもないというくらい審査が緩いことで有名に。

最近は個別相談で失敗しましたというオーナーさんが使っている以外はほとんど使っていませんね。

スルガスキームとは

スルガスキームと言われる代表的なものが三為業者(某〇戸の大家というカリスマオーナーが運営している会社みたいなやつ)との組み合わせ。

地方のRCマンションなど高利回り物件(実際は高利回りに見せかけている)を紹介し、スルガの高金利で買わせます。

RCマンションなので物件価格も高く数億円。

買えるのは医者や弁護士、上場会社の役員など高収入の人たち。

最初は年間数十万のキャッシュフローが出るので何とか持ってますが、元々家賃も出鱈目なので、実際に運営すると空室は増えるは運営費はかさむはで、どんどん収益は悪化し、最後は自己破産…


スルガもいよいよ叩かれる日が

こんな感じでスルガ銀行は不動産業者と組んで 地方RCやシェアハウスを売る片棒を担いでいるわけですが、融資については保証会社にはいっていたりするので焦げ付いてもも銀行の経営が大きく傾くわけではありません。

しかし、増え続けてきた融資残高も減るでしょうし、まあ世間が許さないでしょう。

スルガ銀行の株が暴落する日が近づいているのではないかと思う次第です。売りで入ろうと思った方、投資は自己責任ですよ(笑)
http://fudousancom.hatenablog.com/entry/2018/01/22/132816

スルガ銀行のシェアハウス投資への融資を問題視し、他の銀行はアパートローンを見直す方向へ
http://fudousancom.hatenablog.com/entry/2018/01/27/155716


連日メディアでも報道や掲載されております、スマートデイズ発のシャアハウス投資問題。

まだ、あまり大きな動きにはなっていませんが、我々の業界にも色々な噂が出てきています。


スルガ銀行のシェアハウス投資への融資を問題視し、銀行もアパートローンを見直す方向へ

スルガ銀行は、他が融資しないような案件にも積極的に融資することで高収益を上げてきました。

しかし、スルガスキームと言われる実際には評価程の収益は出ない物件への融資によって多くの投資家が苦汁をなめてきました。


スルガ銀行は不動産業者と結託し多少無理な物件でも相談しながら融資をしてきたと思われます。

我々もスルガスキームで買わされた収益の上がらない物件と色々なオーナー様からご相談いただき、借り換えすることで月々のローン返済額が減れば乗り切れるのではと銀行へ打診しますが、借り換えができるのは稀です。

実際には不動産会社がレントロールを改ざんしている、フリーレント6か月組んで無理矢理入居者を入れる、自社の社員が住んでいたなんてケースもあり、空室率を入れると実際の収益は下手すると半分しかないというものもあります。

そりゃ、不動産投資を続けることができず破綻しますわな。

これまでのツケともいうべき、今回のシェアハウス投資への融資によって今後金融庁からも何らかのお達しがあり、アパートローンの見直しは余儀なくされるでしょう。

すでに、他の銀行ではそういった流れになっており、アパートローンへの融資が厳しくなりそうだという話もチラホラ出ています。

まだことは大事になっていませんが、これからジワジワと影響が出てくるでしょう。

我々不動産業界にとっては融資が出ないというのはかなりの痛手です。

こういった情勢でも積極的に融資をしてくれる金融機関を探すしかありません。
http://fudousancom.hatenablog.com/entry/2018/01/27/155716


不動産投資の失敗例A地方の高利回り一棟RCマンション投資
http://fudousancom.hatenablog.com/entry/2018/01/08/224033


昨年2017年は金融機関の不動産投資への貸付がバブル期を越え、一部の金融機関では融資を控える動きも出てきています。

ここ数年はアベノミクスや東京オリンピック特需などの影響もあり、副業や投資先として不動産が注目され空前の不動産ブームと言えるでしょう。

不動産投資は、株やFXに比べて比較的安全、ミドルリスクミドルリターンの投資と言われていますが、投資である限りリスクもあり、失敗する方もいます。

日経新聞などでは、不動産投資で失敗者が多く出ているといった記事が掲載されておりましたが、そのほとんどが地方の高利回り中古RCマンションへの投資です。

今回は、地方の高利回り一棟RCマンションへの投資が何故失敗してしまうのかについてお話したいと思います。

地方の高利回り一棟中古RCマンション投資とは


数ある不動産投資の中でも、地方の高利回り一棟中古RCマンション投資で成功することは難しく、失敗した人の多くは不動産会社と某銀行が作ったこの地方の高利回り一棟中古RCマンション投資スキームにはめられた人たちです。

はめられた人は多くは、医者や弁護士などの高属性の人々。

地方の高利回り一棟中古RCマンション投資スキームにはどういったカラクリがあるのでしょうか。

地方の高利回り一棟中古RCマンション投資

同じ不動産投資をするなら出来るだけ規模が大きい方が収益も上がってかせぐことができそうですが、不動産投資では、入っている家賃収入がすべて収入となるわけではなく、運営費、メンテナンス費用などいろいろな経費がかかります。

また、物件によっては空室期間が長くなったり、入れ替わりが激しいとリフォーム費用がかかるなど実際の収益性を測るには色々な要素があります。

では、地方の高利回り一棟中古RCマンションの場合は、どういった投資になるのでしょうか。

収益性が高い=利回りが高いと考えられる方も多いですが、利回りが高いということはその利回りでないと売れない=リスクが高い物件と考えることが出来ます。

そう考えると地方の高利回り一棟中古RCマンションはやはりリスクが高い投資とご理解いただけると思います。

しかし、地方の高利回り一棟中古RCマンションの場合は、不動産会社と某金融機関が連携して売却するスキームが確立されており、高金利のフルローンで物件を購入させられるのです。


この不動産業者というのが、三為業者と言われている業者。

物件を仕入れて、自社で買った形にして買主に購入させます。

これを第三者の為の為の契約と言い、一旦買ったことにするときに利益を上乗せして買主に売ります。

売主から買うので仲介手数料はない場合が多いですが、利益はそこでかなり乗っかてます。

これは物件が高ければ高いほど効果的で、抜ける金額も増えるというわけです。

そのため、三為業者は、銀行にどれだけその物件を高く見せられるかが腕の見せ所。

サブリースをしたり、フリーレント6か月などを使って高い家賃で入ってもらう、最悪は自社の社員を一時的に入居させるなんて強者も。


更に中古RCマンションは某金融機関の融資基準である積算評価が出やすく、RCなので耐用年数も長い為、長期で融資を組むことが出来ます。

利回りが良いので収入も多く、金利は高くても融資期間を長く組むことでも購入当初はキャッシュフローも出るので、自己資金を使わなくてキャッシュが入ってくるならまあ良いかということで買わされます。

しかし、運営していくと空室が増え、空室が埋まらないので収入が減る、そうなると早く埋めたいので賃料を下げる。下げて入ればまだ良いほうで物件によっては長期間空室が続く。(そりゃ無理やり入れてるわけですから、フリーレント期間が終わったら出ていってしまうという入居者も多いわけで、社員は当然2~3か月で出ていきます)

そうこうしていると外壁や防水が切れて大規模修繕が必要だ、設備の故障が相次ぎ交換が必要になるなど更に負担は増えます。

こうなってくると銀行への支払いが出来なくなり、売却せざるを得ないことになりますが、この投資の怖いのはここからです。

購入時よりも空室が増えたり、老朽化が進み物件の内容は悪くなっています。

そうなると売却価格は当然下がることになります。

フルローンで物件を購入しているので残債はほとんど減っておらず、売却するのに追い金が必要になるのです。

運営でマイナス、売却でマイナス、そうなると最後は自己破産しかないということになってしまいます。

まあ、これにて一丁上がりとなってしまうわけです。

地方の高利回り一棟中古RCマンションを購入する場合は、きちんと市場調査をした上で、こういったリスクを想定した上で購入しないとまず成功しません。


医者や弁護士、上場企業の役員など高属性の人ほど騙される

地方の高利回り一棟RCマンションは金額も数億円するものも多く、不動産業者の営業マンも仲介手数料を多く稼ぐことが出来ますので、営業トークも巧み。

物件が高額なので購入できるのも医者や弁護士、上場企業の役員といった世間からはすごいと思われている人達が、資金をかけずに年間数百万円の収入があると言われると思わず乗ってしまうのです。

そんな世間からはすごいと思われている人達が何故騙されてしまうのか。

家電など小さい買い物だと自分で色々と調べたり、家電量販店を回ったりして熟慮して購入するのですが、金額があまりに高額になると思考が停止してしまうんですね。

高額になると自分で判断するよりもやはりプロである不動産会社に任せた方が良いという心理が働き、「この物件も良い」と言われるとあまり検討せずに購入してしまうのです。

最初に良い物件を紹介してくれる不動産会社に当たればいいですが、悪い不動産会社に当たってしまうと一棟、二棟と買わされ、最後はドボンしてしまうことになります。

不動産投資ではパートナー選びが重要

不動産投資は最初が肝心。

最初にミスをすると挽回するのに、倍以上の時間が掛かり、不動産投資をしなければよかったというケースも数多くあります。

そうならない為にはやはりパートナーである不動産会社選びが重要になります。

不動産会社はどうやって利益を得ているのか

収益物件を取扱う不動産会社は、自社で建てて物件を売る建売業者、売買の仲介をする仲介業者や転売して利益を得る転売業者(三為業者)があります。

建売業者は、建築費用に利益をのせて売却して利益を得ます。

建売業者から直接購入する場合は、仲介手数料はいりません。

仲介業者は、金額にもよりますが、400万円超の物件を仲介すると3%+6万円(税別)の収入を得ることが出来ます。

多くの不動産会社はこの仲介手数料が収入のメインです。

転売業者は最近増えていますが、三為取引といって売主→転売業者→買主の流れで取引は行われ、売主から購入した金額にいくらか上乗せした額で買主に売却しその差額が利益になります。

物件売りませんかというような不動産会社は転売業者がほとんどです。

この場合、売主から仲介業者を介して購入するよりも高い金額で買わされることが多くなります。

自社ではなく、お客様の利益を考えてくれる不動産会社を選ぶ

前述の通り、不動産会社も様々なので、購入の際はその会社がどういったタイプの会社か確認しておく必要があります。

建売業者や転売業者の場合は、高く売れば売るほど自社の利益になりますので、やはり直接売主から購入する場合は相場と比べて高いか安いかを調べる必要があります。

仲介をメインにしている不動産会社でも色々あり、最近では悪徳不動産会社というのは減りましたが、お客様が損をすると分かっていても、仲介手数料を得ることを優先して地方の高利回り一棟中古RCマンションを仲介する不動産会社はまだまだあります。

すべての地方への投資が悪いということではなく、やはり収益を上げることが出来るかどうかが重要なわけです。

そのためには、自社ではなく、お客様の利益を考えて物件を紹介してくれる不動産会社を選ばないといけません。

地方の高利回り一棟RCマンション投資をやるなら慎重に

私の場合は、首都圏を中心に短期間で大きな利益を出す投資ではなく、着実に資産形成が出来、収益を確保できる物件を紹介しています。

地方の高利回り一棟RCマンション投資については、もし投資するということであれば、きちんと市場調査を行うなど慎重にやっていただきたいと思います。
http://fudousancom.hatenablog.com/entry/2018/01/08/224033


143. 中川隆[-5616] koaQ7Jey 2018年2月18日 18:37:22 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]
売るに売れなくなった家で「稼ぐ」方法 相続した不動産の活用方法
http://president.jp/articles/-/23765
2018.2.17  きねや不動産取締役 楯岡 悟朗 PRESIDENT 2017年2月13日号


決して年収は高くないのに、お金を貯められる人がいる。どこか違うのか。雑誌「プレジデント」(2017年2月13日号)の特集「金持ち夫婦の全ウラ技」より、人生の3大出費のひとつ「住宅」にまつわる知恵をご紹介しよう。第7回は「不動産活用」について――。(全12回)

不動産会社が売却を勧める理由

人口が減少傾向にある昨今、都市部でさえ空き家が増え、スポンジ化現象と呼ばれる状況です。私の主戦場である世田谷区でも、そんな時代の波を感じています。相続などで手に入ったり、転居によって不要になった不動産は売られるか、そのまま放置されていることが多いですね。実際、売るときにしか専門家に声をかけない人がほとんどです。

大手の不動産会社に活用方法を相談しても、結局、売る一択になってしまいます。大手は売買を行って初めて大きな利益になりますから、「売るよりアパートを建てたほうが、長い目で見れば得ですよ」といったアドバイスは出てきません。

しかし、都市部、特に東京や大阪などの大都市ならば、不動産を活用するすべは少なからずあります。

  

まず、1番コストがかからないのがコインパーキング。更地にして駐車場にしたてれば、1〜2年で初期費用はペイします。ただし、空き家を更地にしてしまうと、固定資産税が約6倍に跳ね上がってしまい、収益を大きく圧縮してしまう可能性もありますので注意しましょう。トランクルームも人気です。特に最近は業者の方から「もし物件があったら紹介してくれ」という声をよくかけられるので、まだまだ需要が増えそうです。

初期費用を十分にかけることができるなら、リフォームして貸家にしたり、更地にしてアパートを建てるといった選択もあります。入居者があれば長期間の収益が見込めます。

海外赴任等によって一定期間、空き家になるケースもビジネスマンには多いでしょう。その場合も、面倒がらずに人に貸せば住宅の傷みが少なくてすみます。この場合、たとえ賃料が安くなっても「定期借家契約」にして、契約満了時には必ず家を明け渡してもらえるようにしておきましょう。

マンションでも、シェアハウスにしたり民泊の施設として貸し出すという方法があります。法整備も進んでいませんし、管理規約で民泊を禁止しているケースもありますので、正当にやらないとトラブルになりますが、初期費用をかけずにお金にしやすい方法だと思います。

   

では、都市部以外の不動産はどうか。1番困るのが、田舎の実家から相続した田畑ですね。一昔前ならソーラーパネルを設置して売電という手がありましたが、最近では下火です。タダで自治体などに寄付すると申し出ても、引き受けたがらないケースが増えています。この場合は農林水産省の農地集積バンクに貸したり売ったりするという方法があります。農地の課税が強化されているので、節税にもなります。

このように不動産を持っていれば継続的に収益を上げる方法はいくらでもあるのです。にもかかわらず、不要な不動産をそのままにしておくと、収益にならないどころか、リスクにもなるということも知っておいてほしいですね。固定資産税を払い続けなければならないだけでなく、誰かが勝手に住みついて周囲の治安が悪くなったり、火事を出す可能性もあります。

だから大手の不動産会社だけでなく、地元の不動産屋にも声をかけてみるといいと思います。「倉庫を欲しがっている商店が多いから、倉庫にしてみては?」といった情報が入る可能性もありますよ。

Answer:不動産は売ってしまう前に、活用法を考えよう 


144. 中川隆[-5617] koaQ7Jey 2018年2月22日 18:53:29 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

マンションやアパート投資 節税に失敗した人達

魅力的だが家賃は2年ごとに更新し、手数料を差し引く
手数料として払った分を「家賃保証」として戻されるだけ
引用:中国研究 サブリース契約の研究http://www.jibundetouki.com/img/IMG_8165hebel.jpg

不動産投資バブルで失敗した人達

2000年代から最近まで「不動産投資」や不動産節税がかなりのブームになり、誰でも儲かるように言われていました。

サラリーマンが頭金ゼロで銀行から数千万円を借り、アパート一棟を購入して大家になるような成功談がネットに溢れました。

そうした成功者も存在したが、やはり全員が上手くいくようなことはなく、失敗した人も多かった。



アパート経営を丸ごと請け負う会社が乱立し、家賃保証があるから絶対儲かるなどと勧誘した。

ところがこの家賃保証が曲者で、数年ごとに見直され家賃を下げる事が出来るようになっている。

またエアコンや水周りなど修理費はオーナー負担であり、予想外の出費で結局赤字になった人も多い。


借地借家法は入居する人を保護する法律で、経営者=オーナーはプロと見做されて保護してくれない。

法律は「プロなんだから騙すのも駆け引きのうち」と冷たく、赤字のアパートを抱えて途方にくれる人も居ます。

アパートは供給過剰になり、入居率が下がった上に賃貸価格も下がってしまい、不労所得で甘い夢を見ていた人達を突き落とした。


マンション投資も同様で、銀行から不動産融資を受けてマンションを購入し、賃貸で利益を挙げるマンション投資が流行った。

ここでも賃貸経営を丸ごと請け負う会社が活躍し、『オーナー様は毎月家賃を受け取るだけ』で確実に儲かると吹き込まれる。

だが利益が出るなら不動産会社や賃貸請負会社が自分で購入するはずで、損をすると見ているから自分では購入しないのです。

アパマン節税は業者だけが絶対に儲かる

同じ頃にタワマン節税、アパート節税もブームになったが、やはり失敗した人がかなり居ました。

親から資産を相続するときに、現金で受け取ると金額に丸ごと課税されるが、不動産を相続すると「評価額」が市場価値より低く計算されます。

土地で相続すると現金の3分の2程度の評価額になり、さらに物件を賃貸すると2割程度下がるので、課税額が半額以下になります。


その上さらにアパートやマンション経営で利益もだして、実質的に相続税を支払わずにすむというのが、アパマン節税でした。

委託業者は家賃保証に加えて買い取り保証もつけてくれて、「絶対安心、100%儲かる」と言いますが、本当に儲かるなら彼らは自分でやります。

家賃保証のカラクリは業者が手数料として家賃から10%以上天引きし、礼金も業者のものになり、数年に一度家賃の引き下げも行われる。


さらに家賃保証には数年間の免責期間があり、赤字になったら契約を打ち切れるよう、小さい文字で契約書に書いてある。

口頭で危険性を一切説明しなくとも、「不動産のプロ同士」の取引なので警察や裁判所は面倒を見てくれない。

業者が説明する予想利回りは「そうなったら良いな」という希望で、業者だけは何があっても利益が出る契約になっています。
http://www.thutmosev.com/archives/75018750.html


145. 中川隆[-5613] koaQ7Jey 2018年2月24日 12:58:20 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

2018年02月24日
スマートデイズ シェアハウス投資詐欺か 多額債務抱える被害者

銀行はこんなもので利益が出るはずがないのに気づいた筈で、最初からグルだった可能性もある
引用:産経新聞http://www.sankei.com/images/news/180121/afr1801210005-p1.jpg

新手の投資勧誘

シェアハウス投資のスマートデイズからオーナーに賃料が支払われず、かつての和牛投資などに似た状況になっています。

スマートデイズは女性専用の新築シェアハウスを運営し、投資家はオーナーとしてシェアハウスを所有し利益を得るビジネスモデルになっていた。

シェアハウスは一軒の家に複数人数の他人が間借りする賃貸方法で、アメリカのドラマから若い人に人気があった。



スマートデイズは30年間家賃保証を謳い文句に、サラリーマンが資産10億円を築けると投資を誘っていました。

オーナーは住宅ローンで借りた金をシェアハウスに投資して、返済金額以上の家賃支払いを受けるので、必ず儲かると説明していました。

ちょっと考えるとこの仕組みの問題点は、「必ず利益が出る」ならスマートデイズが直接銀行から融資を受ける筈です。


銀行も必ず利益が出るおいしい話を見逃すはずがなく、非常に低い金利で融資に応じたでしょう。

だが一般の人に投資を呼びかけないと資金が集まらないというのは、最初から銀行に相手にされていなかったと想像できます。

投資した人は月額10万円などの住宅ローンを返済しながら、毎月12万円以上を30年間受け取れると考えていたが、そうではありませんでした。


最初は約束通り毎月の賃料が振り込まれたものの、2017年頃から一方的に家賃保証の金額が減額され、2018年になると入金されなくなりました。

実はこうしたトラブルは「サブリース」では良くある例で、定番と言っても良いほどです。

サブリースはオーナーから賃貸物件を一括で借り上げ、運営してくれるサービスで、オーナーは利益だけを受け取れば良い。

業界では定番の嵌め込み

その代わりオーナーは何もしなくていい分手数料が高額で、いくつもの嵌め込み手口が用意されている。

手口とは「家賃保証」をするが段階的に引き下げたり、「30年保証」を謳うが契約は打ち切れるようになっている。

もしオーナーだけに有利な制度だったらサブリース側が赤字を補填する事になるが、世の中にそんなうまい話はないです。


シェアハウス投資でもスマートデイズは家賃保証の減額や、赤字の場合には契約を打ち切れるようにしていたと推測できます。

こういう逃げ道があるからこそ、サブリース業者は一見するとオーナーに非常に有利な条件を提示できるのです。

スマートデイズが建設したシェアハウスは専門家によると、相場より建設費が3割も高額で、業者からリベートが還元されていた疑いが強い。


これでは利益が出るはずが無く、最初から逃げるつもりでオーナーを募集して引っ掛けた疑惑も出ている。

スマートデイズはオーナーから集めた金でシェアハウスを建設し、まるでマルチ商法のように事業を拡大した。

オーナーの多くはスルガ銀から融資を受けていて、中には1億円以上の負債を抱えているサラリーマンも居るという。


毎月多額の住宅ローン支払いを請求される一方で、入金はなくなったので破産状態になっている。
http://www.thutmosev.com/archives/75046084.html


146. 中川隆[-5580] koaQ7Jey 2018年2月26日 19:35:33 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

ヒロ 2018年02月23日
あこぎなシェアハウス業界の戦々恐々
http://blogos.com/article/279647/?p=1


今日は週刊誌的ネタになってしまうので申し訳ないのですが、私もシェアハウス業界にいるものとしてどうしても書かせていただきたく思います。ちょっと前に朝日新聞も追加記事を掲載していてかなり公になりつつあるので業界だけのネタにしなくてもよいのかと思います。

「かぼちゃの馬車」というシェアハウス運営会社があります。600棟以上あるとされ、数だけ言えば業界ではNO1であります。この会社は2012年に設立ですからまさにシェアハウスが世に知られ、ブームになり始めた頃であります。破竹の勢いで成長したこの会社が今、倒産の危機にあるとされています。

実を申し上げると、私は2012年頃から東京である土地の買収交渉をしておりました。アパート兼複数の飲食店舗付物件で相続の絡みからオーナーさんがたくさんいて大変だったのですが、売却金額を含め同意していました。ただ、テナントが空になったらという買取り条件がついていました。ほとんど、きれいになったのですが、一店舗だけどうしても立ち退きに同意しません。挙句の果てにやくざでもそこまで要求しないだろうという退去精算金を突き付けられ、交渉が行き詰まり、一旦契約解除で「しばし放置」という作戦を取りました。

ところが2年ほどしてオーナーさんはテナントを出し、他の方に物件売却に成功します。色々調べたところ売却金額が私との同意金額より2割以上も高いようなのです。登記簿謄本を見ると短期間のうちにオーナー変更が2度、起きており、静岡のスルガ銀行が1億円近い融資を行っています。「はて、なんで東京の物件にスルガなのか?」やや不思議感がありました。

そのうち、建築が始まり、出来上がった「かぼちゃの馬車」の物件の間取りを見てびっくり。これはシェアハウスではなく、寄宿舎でもなく、単なる詰め込み宿だと。つまり、容積一杯に個室を作るだけ作って共有エリアは極小。トイレやふろ、洗濯はどう考えても長蛇の順番待ちになりそうなプランでした。

「かぼちゃの馬車」は家賃が高いとされています。私はそうではなくて共益費がめちゃくちゃ高いと指摘しておきます。一部屋2万円も取るのです。理由は分かっています。運営会社の懐にすとんと落ちるのはこの共益費に含まれるであろう見えない利益があるからでしょう。

「かぼちゃの馬車」の実質オーナーはかつてビデオ安売り王などで名をはせた佐藤太知氏で逮捕歴もある裏社会の著名人です。そのため、本人は表向き顔を出せないのでダミー社長としてレオパレス出身の大地則幸氏を起用します(氏は今年、解任されたと理解しています)。手法はかぼちゃが投資家を見つけた時点で物件を一旦かぼちゃが購入、それを投資家に転売し、かぼちゃがサブリースしてシェアハウスとして運営するという仕組みです。

この流れを見るとかぼちゃががっぽり儲けられる抜け穴だらけです。まず、土地の所有者が2度変わりますのでかぼちゃが投資家に売却する際になにがしか稼げます。次いでかぼちゃが建築を請け負います。これでまた儲けます。(その上、建築請負に伴う売り上げ増は銀行に急成長する会社のイメージを植え付けます。)次に投資家にサブリースすることで儲けますが前述のように投資家には家賃分に対して応分の分配金をするだけで共益費に対しては払っていないと思われます。ならば、かぼちゃはここでもかなり抜いているはずです。つまり、このスキームは投資家が丸損するようになっています。

そのかぼちゃは1月23日に全投資家に対して「サブリース料支払い停止」のお知らせをしています。つまり、投資家はシェアハウスとしての運営事業から一円もお金がリターンがなくなるのです。これでは多額のローンをスルガ銀行から組んだのに返済できないのです。しかも一部情報によれば投資家の銀行からの金利は3-4%とあります。この時代にこんな金利を払うこと自体が分かりません。私のシェアハウス事業の借り入れの金利は1%にほど遠いレートです。

個人的にズバリ申し上げるとこれは銀行をも巻き込んだ極めてグレーな裏社会にありそうなスキームです。バブルの時代の不動産事業と似た話でこんなバカ話が今でも存在したのか、という驚愕すら感じます。

ではなぜ、こんな事件が起きつつあるのか、といえば二つの視点があると思います。一つはスルガ銀行という地方銀行経営の背景があります。実は静岡といえば静岡銀行が仮想通貨/ビットコインを率先して扱う銀行として急速に知名度を上げたこともあり、同じ県内のスルガが焦った可能性はあります。そのためアパートローンのスルガとして「緩い貸し出し、高い金利」で圧倒的な業績を上げ、地銀の業務純利益は1.42%で二位の0.59%と比べてとんでもない高収益銀行ということになっているのです。

もう一つは投資家です。1億円ぐらいの融資を得られる投資家は結構いるものです。そしてシェアハウスがちょっとはやった時代です。経営もやってくれてリターンもあるとなればこんなおいしい話はありません。(世の中、おいしい話などまず、転がっていることはそうそうありません。)しかもスルガが融資までしてくれるパッケージだとしたらどうでしょうか?お手軽そのものです。ここに引っかかったということでしょう。

では最後にお前の「戦々恐々とは何か」であります。これはこの600棟ものシェアハウスが市場に安値で流れ出ると需給バランスを崩すということです。シェアハウスのポータルサイトでは満室にならない物件が山のように並びます。家賃1円と銘打っている広告すらあります。

投資家がデフォルトを起こし、スルガが担保物件を処分したいのなら私は半値なら買います。理由は物件をほぼ作り直さねばまともなシェアハウスにならないからです。もともと私の査定より2割ぐらい引き上げているのですから改装費を含めやはり半値ではないと業者取引としては成立しないのであります。失敗するとこれぐらい厳しいペナルティが来るということでしょう。そのうち、「かぼちゃ一山まとめていくら」という業者ディールが業界内で必ず出てくる気がします。

不動産のこんな暗い話、私はかなり前から知っていましたが、「あこぎ」という言葉が一番似合うようです。


147. 中川隆[-5585] koaQ7Jey 2018年2月27日 10:05:26 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

資産だと思ったらまさかの負債…「不動産相続難民」が急増中
借金より深刻な問題がいま目の前に
椎葉 基史 司法書士法人ABC代表
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54612


不動産相続難民急増中

高度成長期の日本では、マイホームを持つことがサラリーマンのステイタスであり、夢でもありました。実際、不動産の価格は確実に上がっていったので、不動産こそが確実な資産だと考えられていたのです。

いざとなれば売却や賃貸で収入を得ることもできると多くの人は信じていました。

ところが、1991年にバブルが崩壊し、不動産価格が一気に下降を始めます。

また、人口が減少に転じている一方で、新築マンションや一戸建て住宅の建設は今も続いているので、住宅の供給が過剰になり、昨今は日本各地の空き家問題もメディアをにぎわせています。

そしてそれと同時に今、資産だと信じて相続した不動産に苦しめられる、「不動産相続難民」が急増しているのです。

そう語るのは、司法書士法人ABC代表の椎葉基史さん。前回の記事

「突然1億円の請求が・・・『負債相続』故人の借金に苦しむ人が急増中』
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54483

では、負債の相続に苦しんでいる人が増加している現実と対策とをお伝えした。借金相続にも様々なパターンがあるが、さらに複雑なのは、土地や家屋の相続なのだという。価値がなくなった不動産ならぬ「負」動産相続の具体例の一部を、前回同様椎葉さんの著書

『身内が亡くなってからでは遅い「相続放棄」がわかる本』
https://www.amazon.co.jp/%E3%80%8C%E7%9B%B8%E7%B6%9A%E6%94%BE%E6%A3%84%E3%80%8D%E3%81%8C%E5%88%86%E3%81%8B%E3%82%8B%E6%9C%AC-%E8%BA%AB%E5%86%85%E3%81%8C%E4%BA%A1%E3%81%8F%E3%81%AA%E3%81%A3%E3%81%A6%E3%81%8B%E3%82%89%E3%81%A7%E3%81%AF%E9%81%85%E3%81%84-%E6%A4%8E%E8%91%89-%E5%9F%BA%E5%8F%B2/dp/4591157970/ref=as_li_ss_tl?ie=UTF8&linkCode=sl1&tag=gendai_asyuracom-22&linkId=52ae2a7b48ffa238b23a63498f0f7f67


よりご紹介する。


地方の実家を放置していたら

横山誠一さん(52歳)は、5年ほど前にご両親を相次いで亡くし、他の資産と共に、新潟の実家を相続しました。

すでに東京に家を持っている横山さんは、その家に住む可能性はほぼゼロだとわかっていたのですが、遺品を整理したあと、なんとなくそのまま放置していたのだそうです。

手続きが面倒だというのももちろんあったかもしれませんが、小さい頃から暮らした両親との思い出もたくさんある実家をいきなり手放すことへの躊躇もあったのでしょう。

ただ、問題は、そこに住んでいるか否かにかかわらず、所有しているというだけで請求される固定資産税です。

これが年間3万円弱にもなるので、さすがにこの先もこのままずっと払い続けるのは負担が大きすぎると判断した横山さんは、思い切ってその実家を売却することを決心します。

すると、売却を依頼した不動産業者からは、建物を解体し、一旦更地にすることを求められました。家屋がかなり老朽化していたので、このままでは買い手がつかないというのです。そこで横山さんは200万円強の費用をかけて、家を解体することにしました。

周りは田んぼや畑ばかりでお世辞にも立地に恵まれているとは言えない場所でしたが、土地の広さは80坪ほど。これが、300万円程度で売却できれば、解体費用を差し引いても、100万円ほどの利益が出るだろうと、その時は期待していたのだそうです。


田畑に囲まれ、思い出もある実家でも・・・Photo by iStock

ところが、土地はなかなか売れる気配がありません。

解体費用分だけ回収できればそれでいいかと考え直し、250万、200万と値を下げても問い合わせさえ来ないと言います。

もうこうなったら赤字を覚悟するしかないと、さらに150万円、100万円とどんどん値段を下げていっても、全く売れないのです。

固定資産税が増えた?!

不幸はこれだけではありません。

建物が建っていれば、その土地の固定資産税の税額は半額以下に減額される措置が取られるのですが、更地にしてしまうと、その措置が解除されます。その結果、固定資産税の金額が増額され、場合によってそれまでの最大4・2倍に跳ね上がることもあります。

もちろん建物を取り壊せば、建物の固定資産税はなくなりますが、古い家屋の場合は評価額が低いため、土地のほうの固定資産税額のほうがもともと高い、というケースが大半です。

それがさらに増額されるのですから、建物の固定資産税分を差し引いても結果的には負担が増えてしまうのです。

横山さんの場合も、200万円ものお金をかけて家屋を解体し、更地にしたことで、なんと、固定資産税の税額が年間6万円にも跳ね上がってしまいました。

年間3万円の支払いから逃れたくて売却を決意したにもかかわらず、結果的には、その2倍もの支払い義務が生じてしまったのです。

そしてこの先も、この土地が手放せない限り、毎年6万円の固定資産税の請求書が届くことになります。この絶望的な状況からなんとかして脱却できないか、今から相続放棄はできないのか、と横山さんは私の事務所に駆け込んでいらっしゃいました。

けれども残念ながら、もはや手立てはありません。

すでに相続をしてしまっている以上、今更相続放棄はできないのです。

「200万円の解体費用を回収することはもう諦めた。もう、タダでもいいから誰かに引き取ってもらいたい」

それは横山さんの偽らざる本音なのですが、その土地に興味を示す人は未だ現れていません。

空き家の放置は大きなリスクに

固定資産税というのは、その不動産の評価額をベースに算出されます。

評価額が低ければ、固定資産税もほぼゼロに近くなることがあり、その場合、あまり財布も痛まないので、そのまま放置されるケースは多々ありました。

その結果、荒れ放題の空き家が増え、今や全国の空き家率は13%にも上ります。この状況を打破するため、平成27年の5月に完全施行されたのがいわゆる「空家対策特別措置法」です。

これは、市町村の空き家対策に法的根拠を与えるために制定されたもので、増え続ける空き家への改善(具体的には修繕や解体など)を促すための法律だと言っても良いでしょう。

放置される空き家が増え続けると、老朽化による倒壊などの危険性が高いだけでなく、衛生上の問題、景観上の問題、防犯上の問題など、様々な問題が懸念されます。

その中でも特に対策が必要な空き家は「特定空家」に指定され、強制的な対処が可能になりました。その1つが、固定資産税の特例対象からの除外です。

固定資産税の特例というのは、「建物が建っていれば、その土地の固定資産税の税額は200uまで1/6200uを超える部分については1/3に減額される」という措置のこと。

つまり、「特定空家」に指定され、この特例措置が解除されてしまうと、たとえ家屋が建ったままでも、更地と同様の税負担が強いられるというわけです。


空き家のまま放置すると重い負担になることもある Photo by iStock

もちろん、行政からは、助言や指導から勧告→命令→強制対処(行政代執行、略式執行)と段階的な手順が踏まれますので、指定されたからといって即解除というわけではありませんが、「勧告」の対象となった時点で特例対象から除外されます。

さらに強制対処の段階まで進めば、強制的に撤去される可能性もあります。その費用は一旦公費でまかなわれますが、結果的には所有者に請求されます。税金は高くなるわ、解体費用は負担させられるわで、まさに弱り目に祟り目ですが、その家屋の所有者(相続人)である以上、そこから逃れることはできません。

つまり、使い道がないから、あるいは売れないからと言って、これまでのように相続した不動産をそのまま放置することは、大きなリスクを伴う行為だと言わざるを得ないのです。
設備充実のリゾートマンションが負動産に

東京都の遠山哲夫さん(38歳)は、約3年前に湯沢にあるリゾートマンションを相続しました。スキーが大好きだった父親が家族のために35年ほど前に購入した物件で、子供の頃は冬になると遠山さんも何度も訪れていたと言います。


冬にスキーのためによく訪れていた温泉付きリゾートマンションを遠山さんは相続したが・・・ Photo by iStock

ただ、ここ10年くらいは家族もあまり利用しておらず、今後必要になるとも思えないので、相続したらすぐ売却するつもりでした。築年数も経っていますし、リゾートマンション自体のブームもはるか昔に過ぎ去っていることはわかっていたので、売却したところで大したお金にはならないだろうことは十分予想していました。

そのこともあり、積極的に相続したいわけではなかったものの、だからと言って、相続を放棄する必要性は特に感じていなかったと言います。

「とりあえず相続して、どうするのかは、後で考えればいいと甘く考えていた」と遠山さんは当時の心境を振り返ります。

けれどもまもなく、遠山さんは自分がとんでもない負動産を相続してしまったことに気づきます。

遠山さんが相続した2LDKのリゾートマンションは、温泉付きの豪華な施設が売りでした。そのような豪華な施設を維持するためには当然ながら管理費用が必要ですが、修繕費用の積立金も合わせると、それがなんと月々5万円もかかるのです。

住むわけでも、利用するわけでもないこの部屋に年間60万円も払わなくてはいけないという事実に遠山さんは愕然とします。当然、固定資産税も請求されますから、実際の負担額はさらに大きくなるでしょう。

これはすぐに手放さなければやってられないと痛感した遠山さんは、不動産業者を訪れます。そこで提示された査定価格はなんと10万円。バブル時代に父親が3000万円で購入した物件なのに、そこまで価値が下がっていたのです。

しかも不動産業者は、この値段にしても売れる保証はないと言います。信じられない現実に絶望しつつも、もはや、背に腹はかえられません。このまま持ち続けていれば、ランニングコストを永遠に払い続けなくてはいけないのですから、もうこうなったら買ってくれるだけでもよしとしようと開き直り、遠山さんはこの部屋を10万円で売り出すことにしました。

ところが全く売れないのです。

確かに築年数が経っているとはいえ、温泉付きのリゾートマンションです。2LDKですから広さも十分なはずです。そんな部屋がたった10万円で売られているのに誰も見向きもしないのは、高いランニングコストが仇になっているからなのは明白でした。

おそらくタダであげると言われても、受け取ってくれる人はいないでしょう。

家族と住む自宅マンションのローンもあり、大学受験と高校受験を控える2人の子供をもつ遠山さんにとって、月々5万円以上の支払いは大きな負担です。けれども、このリゾートマンションを手放せない限り、遠山さんは管理費・維持費、そして固定資産税の支払いから逃れることはできないのです。


「負動産」があとで発覚すると……

実家などその所有が明らかなもののほかにも、過去の相続などによって思いがけず故人が所有していた不動産がないとも限らないので、「ない」と思い込まずに慎重に探すことが大切です。

まずは「登記済証(権利書)」や「固定資産税の納付書」、あるいは「登記識別情報」が残っていないか探してください。

「登記識別情報」とは、不動産登記法の改正により、これまでの紙で発行されていた登記済証(権利証)の代わりに平成17年3月から導入された、数字とアルファベットを組み合わせた12桁の符合のことで、「登記識別情報通知書」により交付されるものです。

それらを元に市役所などに問い合わせをすれば、被相続人が所有していた土地や建物が判明しますので、その所在地の市町村役場から「固定資産評価証明書」を取得し、不動産としての価値がどれくらいあるのかを確認してください。

また、そういった資料がすぐに見つからなくても、不動産が存在するであろう市町村の固定資産税課等で「名寄帳(固定資産税課税台帳の写し)」の発行を受けると、その市町村に存在している個人の不動産はほとんど特定が可能です。

ただし、固定資産税は市町村ごとに管理していますので、不動産が他の市町村にもまたがって存在している可能性がある場合などは、複数の市町村から取り寄せなければなりません。

気をつけていただきたいのは、住宅の私道部分などの土地で固定資産税の計算の元になる「固定資産税評価額」が0円(非課税)になっている場合です。その場合は名寄帳のリストから漏れている可能性がありますので、やはり権利証等の記載も含めて調査することが重要です。

何度も繰り返していますが、不動産が全て資産であるとは限りません。

そこに住む予定がある場合は、「家」としての価値は残りますが、そうでない場合は、負債を抱えることと状況は変わらない「負動産」となってしまうケースも多々ありますので、その価値を見誤らないようにしましょう。

固定資産税評価額=市場価値ではない

不動産については、1つ忘れてはいけない大事なポイントがあります。

それは、役所が税金を徴収するために算出している「固定資産税評価額」はあくまで目安にすぎない、ということです。

一般的に市場価格の6割ぐらいの金額が固定資産税評価額などと言われますが、実際にはそう単純なものでもありません。

不動産を売却する際の価格は各不動産の個別要因に左右されることが多く、固定資産税評価額上はある程度金額が出ていたのに実際は全く売れない不動産だった、といったこともよくあります。

思わぬ「負動産」を引き継いで苦労することのないよう、相続するかどうかを判断する際には、実際の市場価格を調べることが非常に重要です。役所の調査だけで終わらせず、近隣の不動産業者などに市場での価値を査定してもらうようにしましょう。


熊本に生まれ育ち、大阪に出て20代前半までバンドマンを夢見ていた椎葉基史さんが司法書士になったのは、母親が連帯保証人になっていた親戚の借金を引き継いだことをきっかけ。そして大手法人勤務を経て開業し、長年の経験を踏まえて刊行したのがこの『身内が亡くなってからでは遅い「相続放棄」がわかる本』。負債相続に直面した実例と対策とをまとめた一冊だ。

「負債相続」が急増している現状をまとめた記事はこちらから→http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54483


148. 中川隆[-5574] koaQ7Jey 2018年2月28日 15:45:22 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[-8523]

豪華設備マンションを買って後悔する人が少なくない理由
http://diamond.jp/articles/-/161517
2018.2.28 須藤桂一:株式会社シーアイピー代表取締役・一級建築士 ダイヤモンド・オンライン

最近は高級リゾートホテル並みに豪華な設備(共用部)を持った分譲マンションの売れ行きが好調だという。しかし、これら豪華設備は本当に必要なのか。単に「豪華さ」に惑わされて購入してしまうと、後にひどく後悔することになる。(株式会社シーアイピー代表取締役・一級建築士