かぼちゃの馬車｜東京都内最大級の女性専用シェアハウス
https://www.kabocha-b.jp/スマートデイズ（旧：スマートライフ）のシェアハウス投資は何故破綻してしまったのか、儲けの手口とは
http://fudousancom.hatenablog.com/entry/2018/01/21/152506 どうも不動産職人です。 悪魔のかぼちゃ、ハロウィンが嫌いになった人も多いかもしれません… もうかなり噂が広がっているスマートデイズ（旧：スマートライフ）のシェアハウス投資の破綻。 被害者会も結成されていくと思いますが、被害人数は700名以上と言われています。 かぼちゃの馬車というネーミングで女性限定のシェアハウス、就職を斡旋することで紹介料での収益もあるので30年間サブリースは問題ないなどこれまでのビジネスモデルとの違いを打ち出すことで本質を煙に巻いて上手く投資家を誘惑。 実態は… 一般の方はまだあまり知らないようなので、スマートデイズのシェアハウス投資は何故破綻してしまったのかと儲けの手口についてお話ししたいと思います。 スマートデイズ（旧：スマートライフ）のシェアハウス投資の手口とは 今後はマスコミなどの報道も過熱が予想されますね。 当然あのS銀行も叩かれる対象になるでしょう。 では、実際にスマートデイズがどんな運営をしていたのか簡単に見ていきたいと思います。 スマートデイズのシェアハウスってどんなの? 「スマートデイズ かぼちゃの馬車 間取り」の画像検索結果 スマートデイズの間取り… この間取り見て、不動産会社の社員は多分一同吹いてしまうくらいひどい間取りです。 シェアハウスと言えば、テラスハウスみたいな大きなリビングがあって、共有スペースで恋に花が咲くみたいなイメージをお持ちかと思いますが、これが現実です。 かぼちゃの馬車の家賃相場が家賃2万代~5万くらいで共益費1万円程度。 5万~6万も払えば、いくら東京と言えどもユニットバスの部屋は借りることが全然可能。 そりゃ、こんなバス、トイレ、キッチン強度の物件に借り手はいないでしょうな。 更に立地。 東京都23区と言えども山手線の外側、特に中野区以西に物件は多く、駅からも10分以上といった微妙なエリアに建っている物件が多く、こんなところでよく銀行の評価が出たなという感じ。 平均年収が三菱東京UFJ銀行を越えた天下の悪徳銀行、ス〇ガ銀行だからまあ出したということもありますが、ほとんど確信犯的な詐欺的融資。 私にこのシェアハウス投資で失敗した方がご相談に来られた時に一度借り換えができないかと銀行に当たってみたけど、当然評価は半額以下。 そのため、売っても返済が出来ないのでその方最後は自己破産されました。 やはり、売却出来ない、出口のない投資は最初から上手くいくはずがないという典型的な例です。 何故スマートデイズのシェアハウスを買ってしまうのか こんな物件なので、ちょっとプロが資料を見ればこんな投資が成り立つわけがないと判断するわけですが、皆さん簡単に引っかかってしまうんですね。 ご相談に来られた方に聞いた話だと、 ・サブリース30年間家賃保証 ・投資利回り8%以上 ・ほったらかしで収益を得ることができる ・シェアハウスはこれから需要が多い ・女性専用で就職のあっせんも行うので、賃貸が上手くいかなくても会社の収益は影響が出ない などなど、色々な営業トークをモロ被りしてしまい、そのまま浴びせ倒されたといった感じでしょうか。 正直電話営業だけで契約にもっていかれてしまうことがほとんどです。 そして引っ掛かった人のほとんどが収入が多く本業の忙しいサラリーマン。 ほったらかしで収益が入るならと甘い言葉にまんまと乗ってしまったようです。 確かに新築ワンルームの営業マン同様に彼らの営業力は確かに半端じゃありません。 それもこれも一件売れば数百万のインセンティブがあるからなんですよ。 売れる物件なら宣伝しなくても簡単に売れますから。 スマートデイズ破たんへの道 ちょっと立ち止まって考えればおかしいなと思うはずなのに、みんなやっぱり引っかかってしまう。 甘い言葉の裏には必ず訳があります。 だって、本当に儲かるなら何で自分ひとりでやらないのって思いませんか。 投資はすべてそうですが、本当に大事なことは人には教えないものです。 では、スマートデイズは何故破綻してしまったのでしょうか。 スマートデイズのビジネスモデル 基本的には新築ワンルームと同じですが、それを更にひどくした感じ。 新築ワンルームの場合は新築なのでプレミアム価格ということで高い金額で売り出しています。一般的には2割~3割程度の利益があると言われています。 2,000万円の新築ワンルームを売れば会社は単純に400万~600万の利益。 月一万円で新築ワンルームのオーナーに、生命保険代わりに、節税ができますよなんていう謳い文句を使い、あの手この手で買わせようとします。 そして、不動産を買うと仲介手数料が必要ですが、新築ワンルームはデベロッパー（売主）から直接買うのでこれが必要ありません。 2,000万円だと仲介手数料は、72万程度。 普通に不動産を買うよりも72万得したと思っていますが、デベロッパーは400万~600万の利益をのっけてます。 なので、全然安くないんです。 今回のシェアハウスは、この業者の利益のさじ加減がかなりひどいと予想され、1件1億5,000万程度のシェアハウスの実際の評価は8,000万程度。 建築コストなどもあるので、実際にどれくらいの利益かはわかりませんが、数千万は利益を出しています。そりゃ手当はすごいでしょうな。 そして、この利益がサブリース家賃の原資となります。 なんせ、実際にはほとんど入居者がいないような物件なのに、5万の家賃で出しているところを利回りを合わせるために7万くらいの家賃保証をしているわけです。 家賃だけで賄えるはずがありません。 こんな感じで赤字を物件を売って補填するという流れでガンガン売りまくっていきます。 しかし、サクトインベスターズの破たんを機にス〇ガ銀行も融資をストップ。 これでスマートデイズの自転車操業もストップ。 かぼちゃが破裂！することになるわけです。 スマートデイズの破綻 このように破たんへの道を歩み始めたスマートデイズ。 まずは、家賃の減額を要請。 30年間減額無しの家賃保証の覚書まで交わしているのに何故?と思ったオーナーさんも多いと思いますが、これはサブリース会社が借地借家法に守られているから可能なんですね。 借地借家法は借主にやさしい法律で、周辺の相場に合わせて著しく家賃が合わない場合など減額交渉が出来ます。 スマートデイズはこの法律を盾に、昨年の10月ごろ取りあえず銀行への返済のお金は振り込みます、その他掛かる費用はご自身でなどと宣（のたま）います。 そして、年が明けた2018年1月早々に社長が交代。 敗戦処理用の社長が登板となり、何かあるのかなと思っていると1月17日、20日に事業説明会があり、2月以降の送金家賃はストップとなった模様です。 スマートデイズ被害にあった方々は2次被害にご注意を 正直ほとんどお金は帰ってこないし、銀行は返済を待ってくれないので今あるお金で補填するか、出来ない場合は自己破産しかありません。 すでに8,000万~1億くらいで売りに出している物件もありますが、多分融資がつかないし、収益も見込みずらいので買い手はつかないでしょう。 どうしようもない場合は、まずは家族にはきちんと話をしてください。 どんな結果になろうと死ぬ必要はないし、再起は可能です。 これだけの物件を買えたオーナーさんたちなので、本業収入は私よりも断然多いし、社会的地位もあると思いますのでやけを起こさず専門家に相談するようにしてください。 又、こういった被害が出た時は便乗商売が流行ります。 とくにこのサイトは?怪しい感じです。 問い合わせ多数！！ | 株式会社スマートデイズ被害者救済支援室 もし相談するならこのサイト法務大臣認証のこのサイトへ スマートデイズ、かぼちゃの馬車についてのご相談は、まず下記の団体でオーナー同士の情報共有することをお勧めします。 法務大臣認証ADR機関提携団体サブリース問題解決センター https://sublease-solution.com/ 下手なところに問合せしてしまうと高額な弁護士費用や相談料など余計な資金を払わされることになります。 先に資金を振り込まないといけないというような話は絶対に乗らないように。 シェアハウス投資に引っかかるくらいなら堅実にアパート経営を！ 【シノケンハーモニー】 100万円の投資で2億円の資産をつくる！ 【インベスターズクラウド】 対するインベスターズクラウド。 不動産投資で年収アップしたい方へ！【INVESTERSCLOUD】 東証一部に上場しており、魑魅魍魎の不動産業界でも 比較的良心的ににやっていると思います。 堅実にワンルーム投資ならまずセミナーを受けるべし
http://fudousancom.hatenablog.com/entry/2018/01/21/152506 家賃収入10億のハズが破産へ。会社員を狙うシェアハウス投資の手口
2018.02.13 33 by 阿部泰尚『伝説の探偵』
http://www.mag2.com/p/news/349835
「サラリーマンをしながら不労所得」という謳い文句はよくネットなどで見かけますが、「資産10億が手に入る！」とまで言われると疑いの目を向けつつもダマされてしまう人も多いのかもしれません。人気メルマガ『伝説の探偵』の著者で現役の探偵・阿部泰尚（あべ・ひろたか）さんが今回依頼を受けたのは、高い家賃収入が見込めるシェアハウスのオーナーを募集する投資の被害者。その仕組みと裏の実態は驚くべきものでした。
サラリーマンでも億万長者になれるという投資についての問題 先日のこと。交差点で、気になる看板が目に止まった。 「サラリーマンでも資産10億円！」 なんだこれ？と思いつつ、相談者と会って話を聞くと、「なるほど」と納得してしまった。 「30年間家賃保証」「需要が増加しているシェアハウスのオーナーに」 この謳い文句で営業を続けていた不動産会社、株式会社スマートデイズ（以下、S社）は、ある程度の収入以上のサラリーマンを中心にシェアハウスのオーナーにならないかという営業をかけていた。 仕組みからいうと、敷金礼金など初期費用が高くなりやすい都内の通勤圏内に、おしゃれな女性専用のシェアハウスを建てて入居者を募集する。そして、このS社が一括して借り上げて、シェアハウスを建てるための建設費用は全て住宅ローンで行い、それより多い家賃保証をオーナーが受け取ることで、オーナーは、少なくとも30年間はその差額が副収入になるというもの。 私が相談を受けたAさんの場合 借入額は、1億円。返済は、およそ月額100万円であった。 契約書にある家賃保証は125万円で、これを30年間、S社が支払うとある。 つまり、Aさんは住宅ローンを組めば、黙っていても25万円の副収入を手に入れることができるのだ。 ところが、2017年11月には、一方的に家賃保証の減額をされてしまい、2018年1月からは、一切の家賃が入ってこなくなってしまった。 このままでは数ヶ月で資金がショートし、Aさんは自己破産する以外、道は無くなるだろう。 調査にお金を使って何かの情報を得たところで、直ちに状況が回復するわけでもない状況から、私はAさんには弁護士のところに行くなり、被害者の会に入るなりして、被害回復を図ったり、銀行の支払いをリスケ（※1）して一時的に支払いの猶予を受けるなどするようにアドバイスした。 だが、不可思議な点が多い。 なぜサラリーマンのAさんが収入に見合わない1億円ものローンを組めたのか？ そもそも土地建物の購入についての銀行融資は、銀行にとって比較的安全なものだと理解されている。というのも、銀行は土地建物に必ず、「抵当権」を設定するからだ。ローンが返せなくなれば、銀行は容赦無く土地建物を取り上げることができるわけだ。 また、個人が住宅用にローンを組む場合においては、生命保険特約がつくことが多い。つまり、ローンを支払う世帯主が不慮の事故などで死んでしまい、ローンが支払えなくなっても、残りの残額は生命保険金で完済すると。この場合、残された家族には土地家屋が残り、お金を貸した銀行も生命保険金で取りっぱぐれはない。 この場合は、個人の住宅用ではないが、少なからず、共同住宅に耐えうる大きさの土地と建物が残るのだ。また、一方で、家賃についてもその時の所有者がもらうわけだから、借り手がいる限り、長い目で見れば収益性を確保できる。 だが、こと銀行の融資については、融資を受ける側の収入、勤務先の安定性、その他資産などを勘案して融資を実行することになるのが通例だ。 これは、居住用として土地家屋あるいはマンションなどを買う場合の目安だが、だいたい年収の30〜35％程度の返済となる額が目一杯の融資額なはずだ。 ざっくりと、年収が1000万円の人がいるとしたら、30年ほどのローンを組んで、一般的な金利だとしたら、およそ6000万円台後半から7000万円程度の借り入れが起こせるが、1億円の融資は、ほぼ確実に審査落ちする。 ところが、Aさんの場合は年収1000万円には全く届いていないのに、30年間1億円の融資が簡単に通っているのだ。 そして、通例、不動産会社が住宅ローンなどで金融機関を紹介する場合、いくつかの銀行を紹介するものだが、S社については、ある地方銀行がほぼ独占で、この融資を実行しているのだ。 この金融機関については便宜上、S銀行とするが、S銀行は、どの様な審査をしたのであろうか？ もちろん、企業秘密であるため話を聞くことはできなかったが、一般的にはということで、いくつか話ができた。 その窓口担当のいう、一般的にはという話では、「サブリース（一括借上、家賃保証）のスキームができていれば、返済額についての返済は滞りがないと思われるので、貸付をしても銀行として損失を被ることはない」「もちろん、金利もあり、抵当権も設定するので、全て損失になるということもない」ということであった。 つまりは、S社のスキームがしっかりしていたということなのだろうが、結果からすれば、スキームどころではなかったはずだ。 一方、S銀行の関係者は、私にS銀行では率先して貸し付ける体質があるという話が聞けた。銀行はお金を預かるのが主体とした業務ではなく、いかに安全な先に金を貸すかがその売り上げにつながるわけだから、率先して貸し付けるのは、営業方針なのだろう。 そして、もう1つ。 「もしも、年収をごまかされたり、融資の申込書が貸しやすいように作られて提出されたら、見抜くのは難しいかもしれないですね」 被害者Aさんの話を思い出せば、Aさんは必要書類のチェックをしている間、S社の営業担当が、申込書などをサインをしてハンコを押すだけの状態であったそうだ。 つまり、貸付に詳しい担当がこの数値をいじった可能性は十分あるのだ。 ただ必要書類におよそ源泉所得など年収を想定できる書類はあったはずだから、審査が甘いというより、利用者の安全よりも営業成績を上げる方が優先されたとも考えられ、銀行の落ち度は大きいと言える。
さて、S社（株式会社スマートデイズ）についても調べてみると・・・
もしも私がこのS社の投資をやろうと思っているクライアントに相談を受け、軽く調べてアドバイスするとすれば、「絶対にやめておけ」である。それでも、投資をするというクライアントがいれば、私はそのクライアントの相談を二度と受けないだろう。 スマートデイズ社は、もともとは「スマートライフ社」といった。当初の代表取締役は、S氏だ。彼はいわゆる傀儡であり、元々の実質上の経営者がいたと推測される。 この人物の名が登記簿上から確認できないということは、表面上、名を出すと弊害があると考えたのであろう。 ただ、その初代の時期から、マンションや不動産会社を買い取るなど、鼻息の荒い経営をしていた。そして、2代目社長はD氏だ。D氏は大手不動産会社にいた敏腕であり、女性専用でおしゃれなイメージ、まるでテラスハウスの家のようなコンセプトで、シェアハウスを次々と建てていく。 ただ、 ここでの利益は、家賃収入などはあまり考えていないようで、建設費の中抜きで利益を作ろうとしている節がある。 つまり、S社で土地建物を作るとして1億円の費用がかかるとされたとすれば、他の会社で土地建物を建設すると、6000万円台後半から7000万円台前半でできるであろう。 S社では、この部分で2割から3割の利益を得ていた。営業マンは、この部分からマージンをもらっていたはずだ。それ以外は、会社の運営費や家賃保証として支払う資金として使われていた。 そもそも人口が東京などの大都市に集中していると言っても、人口は減少傾向にある日本において、シェアハウスばかりが需要が伸びるはずはない。 また、初期費用が嵩むといっても、今時、割安に借りられるアパートやマンションも多くあり、無理して都内に住む必要もないだろう。交通網は進化しているのだから。 そうなると、シェアハウスの借り手を探す方が大変なのだ。 さらに、実際のS社のシェアハウスの間取りは、テレビ番組のテラスハウスのように大きなリビングがあって、、、というようなものではない。 細長く、狭い部屋が並ぶようにあり、トイレとお風呂が共用というようなつくりである。どちらかといえば、寮のようなものだ。 家賃も驚くほど安いわけではないから、どう借り手をつけるのか？ そもそも論で疑問が生じる。 となれば、当時の S社が目に見える利益は、建設費用などからの利益であろう。だから、S社は部屋の借り手を探すというところに強く営業部隊を設けずに、シェアハウスのオーナーになる顧客営業にとにかく力を入れたのだ。 現在S社の報告によれば、2016年1月S社のシェアハウスの入居者数は「1491人」12月では「2344人」であるのに対し、物件数は2016年1月で「2596部屋」12月では「6734部屋」である。約1年間でおよそ4100部屋作っているのに、入居者は853人しか増えていないのだ。 そうなれば、どちらに営業が向いていたかよくわかるだろう。 もしも、このまま入居者が増えなければ、長中期的に見れば、会社の家賃保証は必ず瓦解するのは小学生でもわかることだろう。 部屋数が増えれば増えるほど、将来的に支払わなければならないオーナーへの費用は増大するのだ。 普通、このサブリース事業を成功させようと思っているならば、このバランスには注視して、必ず安定して利益が出せるように考えるだろう。 最大の出資者が現社長に このような収益体質であれば、いずれ行き詰まる。 まず、 S銀行がS社に対して用意していたオーナー用の特別融資制度を廃止した。 こうなると、S社は利益を生み出すことができなくなる。そこで、2代目社長は資金のある株式会社オーシャナイズに目をつけ、会社ごと売り飛ばそうと考えたのだろう。 現社長、つまり3代目になる社長は、およそ10億円ほどの費用を出して、S社の株式を買い取り、平成30年1月、代表取締役に就任したのだ。 宝の山だろうと思って買い取った会社が、蓋をあけてみれば、莫大な損失しか産まない会社であった。これは巧妙に仕掛けられたM&Aである。 現社長は、オーナー救済のため、再建策を実行するそうだが、ここまで疲弊した企業を立て直すには相当な時間を要するであろうし、その期間に耐えうる資金力があるオーナーはほとんどいないであろう。 結果、騙された形となったシェアハウスオーナーたちに今必要なのは、 当面の資金と将来的な返済計画であろう。 一方、都内にあるおよそ半分がこのS社のシェアハウスだともいうことから、シェアハウス入居者も今現在、不安であろうし、二重の請求などがあることだろう。 ある意味、大金を取られ、後始末だけを残された現社長らも被害者とも言える。 だが、調査素養のある人物がちょっとでも調べれば、このような杜撰な会社に騙されることはなかった。特に、現社長は、ベンチャー企業の社長でもあり、企業買収などはプロであると言っていい。 自分は関係ないよでは済まない この手の詐欺は心の隙にスッと忍び込んでくるものだ。 どんな人物でも必ず隙はある。ちょっと話を聞いてみようかなと思ったところで、すでに罠にはまってしまうものだ。 S社の営業だったという人物によれば、サラリーマンのリストや交流会の名刺交換などで流れた名刺を使って、必死に営業したそうだ。つまり、いつどこで、自分の情報が流れ、ターゲットにされるか、自己防衛のみではどうにもならない世界であるのだ。 被害者側は、土地も建物も名義は自分、いざとなれば、土地建物を売り飛ばせば、なんとかなると考えるはずだ。 しかし、それが実際には自分が買った金額より3〜4割ほど安ければどうだろう。土地バブルと言われていても、不利な土地建物を有利な条件ですぐに売却することは難しい。 こうした詐欺に騙されないためには、その会社の収益はどこにあるか、ある意味イヤラシイ目で吟味するべきなのだ。 そして、投資は自己責任というが、これは騙された人が悪いということではなくて、何かあっても自分で処理できる範囲で投資をするということなのだ。 「1億円、返せないな、と思えば、そこには手を出すべきではない」という姿勢は投資をする上で、最も大切な姿勢だろう。 また、投資先の会社があるならば、法人登記簿程度は取るべきだ。そして、自分が買うであろう物件があるならば、近所の不動産屋にでも行って、この辺の相場ってどうですか？と聞けば、どのくらいマージンを取られているか予測もつくだろう。 冒頭のAさんの場合、月25万円の副収入ともなれば、年で300万円の副収入になる。10年で3000万円、30年ともなれば、9000万円になる。こう考えると、これは大きな副収入になるわけだから、時間を使い、投資前によく観察して調査をすれば、S社のいうスキームには無理があることがわかるだろう。 現在、これら不動産を買い取ってあげるとか、解決法を教えるコンサルタントなどが出てきて、700人相当いる被害者を狙っているそうだ。 詐欺師はいう。騙される奴は、何度でも騙される。また、自分だけは騙されないと思っているやつほど、騙しやすい。一度騙されたから、もう次は騙されない。という根拠はどこにもないのだ。 また、この手の投資に適格性を許可するような制度はないということだ。だから、類似するビジネスモデルの不動産投資は無数にある。ぜひとも気をつけてもらいたいものだ。 不動産投資で成功する者は、時間を割き、ユニークなアイデアを持って、ビジネスセンスがある人物であり、不動産知識に明るい。そうでなければ、この投資の世界に足を踏み入れてはならない。 ________ 2017-05-25
スマートライフ（かぼちゃの馬車） 倒産リスク
http://tatsug.hateblo.jp/entry/2017/05/25/000000
「かぼちゃの馬車」急成長のカラクリ。
つい最近、ベッキーをCMに起用して大々的に宣伝をしていたシェアハウス企業です。 皆さんも、ご覧になった人は多いのではないでしょうか？ 運営会社は株式会社スマートライフ。 平成24年、資本金300万円で事業をスタートし、わずか5年で売上高300億円！ ホームページには綺麗なお姉ちゃんが、これでもか！という程登場しています。（執事もお姉ちゃん達に囲まれて仕事したいですね。笑） 今日は、このビジネスモデルを分析していきます！ 「モデルは大東建託・レオパレス」 色んな意味で有名な企業になってしまいましたが、ビジネスモデルは同じです。 旗竿地という形状の土地には、共同住宅（アパート）を建てることができないため、上記のモデル業者は手を出していなかったのですが、シェアハウスは建築することが可能なため隙間を付いた形ですね。 社長はレオパレスの創業家が立ち上げた会社の出身で、ビジネスモデルは熟知していたことは推察されます。 ここで第一の疑問として考えられるのが「お金はどこから出ているのか？」という点です。 ネットを探せば、裏の創業者が危険等の情報が出てきますが、あながち間違いないのではないかと執事も思います。 レオパレスや大東建託といったサブリースを売りにする共同住宅への融資に関しては、金融機関は結構厳しい評価を出します。（流石に理論が破綻していることは広まってきていますしね） シェアハウスという物は、ただでさえ金融機関の評価は厳しいのに、どうやって資金の調達をしているのでしょうか？ この規模の企業なら、ホームページ上に取引銀行等の記載があってもよいはずですが見受けられません。 「表面化されない空室率」 サブリースですので、オーナーには毎月決まった金額が支払われます（入居しているいないは関係無し）。建築費で膨大な利益を抜いているため、稼働が少なくてもスマートライフには問題ありません。 この稼働が少ないという点は、ホームページ上から読み取ることが可能です。 会員サービス「club smart」という入居者サービスの加入者が現在1500名しかおりません。それに対して部屋の数は8,000戸の記載があります。 さすがに入居率20％以下ということは無いとは思いたいですが、実際に物件の近くに行ってみると住んでいる気配が感じられない物件があることは確かです。 「まさかの太陽光発電」 そして最近、太陽光発電を付けてダブルインカムという意味不明な内容を謳っています。笑 たかだかシェハウスに太陽光発電を付けるだけで、どの程度のインカムを得ることができると説明しているのでしょうか？ 戸建住宅に太陽光発電を付けている家は、営業に弱いカモとして見られているということは有名な話です。笑 「人気の秘密のカラクリ」 •確実な収入 家賃保証はされていますが期間が重要です。一昔前までは5年～10年で家賃改定、今は2年間の家賃保証という形で、保証期間が少なくなってきています。これこそビジネスモデルの崩壊を読み解く最大のヒントかと。 つまり、2年で家賃改定を行わなければならないほど、自転車操業のスピードが上がってきているということでしょう。 1Kなら6部屋の所をシェアハウスなら12部屋作れるので、少しくらい稼働率が下がっても大丈夫といった営業をされるとの話を聞きましたが、稼働率が50％も無いなら全然大丈夫じゃありません。笑
•全てお任せ 全てスマートライフに任せる＝要所、要所で搾取されているということに気付いて頂きたいものですね。どういう精算書が毎月送られているのかは定かではありませんが、良く分からない経費項目が引かれているのではないかと推察されます。 世間では倒産が近い、身売りが近い等と言われておりますが、入居者が付かない以上は遠くない未来に訪れると思います。 もし所有を検討されているオーナーがいるなら、稼働率に関してはしっかりと説明を受けて頂き、かつ自分の足で既存物件を調べて調査することをお勧め致します。
http://tatsug.hateblo.jp/entry/2017/05/25/000000 2018-01-23 スマートデイズ（かぼちゃの馬車）倒産リスク２
http://tatsug.hateblo.jp/entry/2018/01/23/115827 最近、妙にアクセスが多いと思ったら、過去に倒産を予言していた企業がいよいよ危険水域に入ってきたみたいですね(^^)笑 そもそもスマートライフの代表が悪名高きレオパレス出身という時点で、似たようなことになることは初めから予測できておりました。 まだ大丈夫と思っているオーナーの方は、本当に早めに手を打った方が良いですよ！
かぼちゃの馬車のビジネスモデルは「砂上の楼閣」です。
建物売却益で賃貸サブリース赤字分を補填するという昔ながらの方法は、現代の不動産ビジネスにおいては通用しません！ 「顧客目線はあるのか？ 倒産リスク ～其の１～」
かぼちゃの馬車は女性専用のシェアハウスで、名前の由来は「かぼちゃの馬車という家に住んで、王子様に迎えに来てもらいシンデレラになりましょう！」といった感じです。 ナイスネーミングセンス！！笑 私が投資家なら、この名前の時点で購入しませんが・・・。 要は地方在住の東京に憧れる女性をターゲットにしているのですが、地方から単身で上京する女性がお金を持っているでしょうか？アベノミクスで経済が好転しているという話がありますが、それでも昨今の就職状況は依然と厳しい物があります。（職を選ばなければなんとでもなりますが・・。） スマートデザインは人材派遣会社のアデコと提携をしておりますが、派遣会社の社員をターゲットとしていることが果たして強みと言えるのでしょうか？ 給料の金額を考えると正社員＞派遣社員という図式は、誰もが分かる構図だと思います。 ここで驚愕の事実「かぼちゃの馬車の賃料は周辺相場よりも2割程度高い！」 給料が少ない人をターゲットにしていながら、賃料は近隣よりも高い？ 住む人に一体どういうメリットがあるのでしょうか？ オーナーに利回りを良く見せる為に、料を高くする必要があったので、このように本来の顧客と乖離する賃料設定を行っているビジネスモデル。 貴方は今後も永続すると思いますか？ f:id:tatsug:20180123115607j:plain ※マーケティングの基本ですが、プロダクトアウトとマーケットインという考え方があります。図をご覧頂くとスマートデイズは、マーケットインとは程遠い考え方の商品を扱っております。 「驚異の経常利益0.13％ 倒産リスク ～其の2～」 スマートライフのHP上に記載されていた過去のデータ。（数字しかメモして無かったので、細かいところまで合っているかは微妙です）
2014年 売上高20億円
営業利益5,000万円
2015年 売上高188億円
営業利益120,000万円
この時点においては、素晴らしい優良企業に見えます。（数字上ですが・・） 確かに不動産業界を知らない投資家さんは、この数字を見てしまうと騙されるかもしれませんね。 そして、直近のデータ・・・。 f:id:tatsug:20180123115703j:plain 引用：http://www.tsr-net.co.jp/news/analysis/20180122_01.html 売上高316億9,664万円、経常利益4,097万円。 経常利益率0.13% 経常利益は、営業利」に日常的な財務活動から生じる損益（経常損益）を加減した数値です。経常利益は日常的に発生する営業活動と財務活動から生じる収益を表し、企業の本来の実力を計る目安とされます。まさに、実力0.1%の眠れる獅子！？（ずっと眠ったままだと思います。笑） 製造業のように原材料費が高い企業なら利益が出にくいため、経常利益率0.1%とかでも問題無いのですが、不動産でこれは・・・。 ちなみに、似たようなビジネスモデルである大東建託の2017年経常利益率は8.3%です。数字で見ると危険水域に突入していることは明白ではないでしょうか。 「引き受け会社の未来 倒産リスク ～其の3～」 株式会社オーシャナイズの代表が資本提携により、スマートデイズの社長を兼任するということが2018年1月12日に発表されました。大学生向け自社メディア運用、アプリ事業開発を行っている会社で、大学生35万人のデーターベース（大学生人口280万人の市場で8人に1人は会員）というのが強みのようです。 確かに大学生35万人のデータは強力に見えますが、これも紐解いて分解してみます。 下記のデータによると、2017年の大学生の数は東京74万人、神奈川19.4万人、千葉11万人となっております（かぼちゃの馬車の物件に入居検討できるエリア範囲）。 出典：総務省「日本の統計」 http://www.stat.go.jp/naruhodo/c1data/19_01_stt.htm ざっくりと100万人の内、50万人が一人暮らしをしていると仮定。 100万人÷8（8人に1人が会員）÷2（商圏の一人暮らし数）＝62,500人 ターゲット数は62,500人ですが、大学生の一人暮らしでシェアハウスに入居する人は、何割くらいなのでしょうか？自分が親の立場だと、1Rや1Kに住ませたいと思う親の方が圧倒的に多いのが現状ではないかと思います。 また、都内で一人暮らしを始める人の平均家賃は56,758円、平均通学時間は25.2分という数値も出ております。かぼちゃの馬車の家賃と求める家賃相場は離れています。また、通学時間の範疇にある物件は可能性がありますが、全ての物件が大学の近くにある訳ではないかと思います。 引用：学生ウォーカー https://www.gakusei-walker.jp/yachin/ 以上のデータから、学生をターゲットにするという戦略と既存の物件は必ずしもリンクする物ではないので、運営企業が変わったから救われるという可能性は、それほど高くはないと執事は分析します。 「まとめ」 物件オーナー達に支払われているサブリース料金が維持されるのは、難しいというのが執事の見解です。世の中には、シェアハウスの運営で成功している会社も数多くありますので、シェアハウス自体は否定されるべき不動産ではありません。 安易に後継会社に引き継がせるよりも、少しくらい利回りが悪化したとしても運営に成功している会社に委託を行う方が、長い目で見た時に有利になると思います。 もしくは、今の内に損切り覚悟で売却してしまうかですね(^_^;)
http://tatsug.hateblo.jp/entry/2018/01/23/115827
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