住宅ローン、返済額より「もらえるお金」多くてトクする異常事態！活用しない手はない！
http://biz-journal.jp/2016/08/post_16453.html
2016.08.26　文＝山下和之／住宅ジャーナリスト　Business Journal

　デンマークでは一部の優良顧客に対して、住宅ローンのマイナス金利が適用されているそうです。通常、住宅ローンを借りれば元金返済とともに利息を負担しなければなりません。それに対してマイナス金利というのは、元金の返済は必要ですが、利息の負担はなく、むしろ手数料を受け取れることになります。ですから、実質的には借りたお金より少ない返済額ですむということです。

　デンマークではごく一部の人しか適用されないこのマイナス金利、実は日本では誰でも享受できる環境になっているのです。どういうことなのでしょうか――。

■住宅ローンはかつてない低水準に

　2016年8月の住宅ローン金利は、民間の変動金利型なら0.4％台から0.6％台で利用でき、固定期間選択型の10年固定で0.5％から0.7％、フラット35のような全期間固定金利型でも、図表1にあるように0.8％台から0.9％台で利用できます。

　筆者は不動産分野で30年以上取材や原稿制作に携わってきましたが、まさか0％台の金利が実現するなどまったく想定したことがありませんでした。かつてない、というかこの時期をはずしたら、もう二度とはやってこないお化けのような金利といっていいでしょう。

■なぜ実質金利がマイナスになるのか
　
　これだけ金利が下がっている上に、住宅ローン減税が実施されています。一般の住宅で住宅ローンの年末残高4000万円まで、長期優良住宅・低炭素住宅の認定を受けた住宅なら5000万円までの1％が税金から控除されるのです。会社員なら支払っている所得税が還付され、翌年の住民税負担が軽減されます。確定申告している人は、支払うべき税額が少なくなったり、ゼロになったりします。

　単純に考えても、住宅ローンの金利が1％以下で、ローン減税が1％なら差し引きすればプラスになります。実質的な金利負担はゼロ以下、マイナスになるということです。

■0.9％の金利なら10年の利息負担は約302万円

　ここでは計算に問題が発生しないように、全期間固定金利型のフラット35の例で試算します。変動金利型などではもっと低い金利があるのですが、金利情勢によっては途中で適用金利、返済額が変わる可能性があるので確実な数字がはじき出せないためです。

　まず、返済期間35年の0.9％で計算すると、図表2の（1）のようになります。毎月の返済額は約11万円。10年目の年末になる114回後の残高は約3036万円ですから、4000万円−3036万円で約964万円の元金を支払っている計算。114回分の総返済額は約1266万円ですから、元金分964万円を引くと利息返済額は302万円になります。

■10年間のローン減税額は約350万円

　それに対して、ローン減税額はどうなるのでしょうか。図表3をご覧ください。

　1年目の年末残高は約3951万円ですが、その1％の39.5万円が控除額になります。返済が進むとローン残高が減っていくので、10年目の控除額は30.4万円に減少します。それでも、10年間の合計は349.8万円です。

　このケースで10年間に支払った利息支払額は、先にみたように約302万円ですから、それより48万円も多くの税金が返ってきます。つまり、お金を借りているのに、実際にお金を借りることで48万円収入が増えることを意味します。

■10年間で148万円収入が増えるのと同じことに

　フラット35には、一定の住宅性能を有する住宅について当初10年間の金利が0.3％低くなる、「フラット35S」があります。これだと0.9％−0.3％の0.6％で借りることができるのです。

　やはり4000万円の借入額で試算すると、図表2の（2）にあるように、10年間の利息支払額は約200万円に減少します。金利が低い分、早く残高が減るためローン減税額は若干少なくなりますが、それでも10年間の合計は約348万円。348万円の受け取りに対して、200万円の支払いですから、差し引き148万円の収入と考えていいでしょう。

■高額所得者ほど有利になる

　もっとも、これは借入額が4000万円で、年間の所得税・住民税の合計が40万円以上の人が対象。年収や借入額が少ないとこれほどの効果は出ませんが、それでもマイナス金利を享受できることは変わりません。

　決して無理をしていただきたくはないのですが、年収や自己資金などの関係から買える環境にあり、希望の物件が見つかりそうな人であれば、この際、この実質的なマイナス金利を活用しない手はないでしょう。

（文＝山下和之／住宅ジャーナリスト）
　

コメント
1. 2016年8月26日 08:31:45 : 3E76uVCkj6 : nVgKMnZYopg[18] ▲△▽▼ 　−２％で　計算すると 　７２００万のマンションを　３０年ローンで購入すると　最初の月に支払う　ローンは　わずか　８万円になる 　＝＝＝ 　１億２０００万のマンションを買って　５０年ローンを組めば　最初の月は　０円になる 　同じマンションを　１００年ローンで買えば　最初の月は　２０万円　いただける 　１００年間で　もらった金と　払った金は　同じだから　　ただで　１２０００万のマンションが買える 　＝＝＝ 　だから　愛は　マイナス金利は「すばらしい」と　主張している
2. 2016年8月26日 10:09:51 : nJF6kGWndY : n7GottskVWw[2461] ▲△▽▼ >住宅ローン減税が実施されています。一般の住宅で住宅ローンの年末残高4000万円まで、長期優良住宅・低炭素住宅の認定を受けた住宅なら5000万円までの1％が税金から控除 デフレ化の一方で、政策も、益々、悪い方向になっているな これでは高所得者の高額不動産取得ほど得をする補助金に等しい 不動産PKOでバブルを引き起こしたいということだろうが 結局、どこかで確実に崩壊し、過剰投資の反動として、 長期にわたる産業の過剰縮小という形で、いずれ表面化する ETF以上に、不動産価格は、一般大衆への影響が大きい分、最終的な害も大きくなる それより、大都市圏の中低所得者向けの良質賃貸建設や、空き家のリフォームで賃貸への提供への 税制優遇（つまり今回の制度と同じ実質補助金）を行った方が遥かに良い
3. 2016年8月26日 21:32:47 : fneV5HVCDI : WZ6ivf5LUOQ[1] ▲△▽▼ 金利の歴史を見れば、今の金利は人類の歴史始まって以来の低金利です。 このような状態が長期間続くかどうかは前人未踏であり、返済能力を過大に評価したローンを組むのは非常に危険と言わざるおえない。
4. 2016年8月26日 23:27:57 : u6jOJcSJNI : ks@CUix6wD0[2] ▲△▽▼ >>2 全く同感。
5. 2016年8月27日 05:56:29 : RQpv2rjbfs : DnS7syXjc2g[287] ▲△▽▼ 貧乏人の勘だけど円高、低金利はそう長く続かない。通貨レートや市中金利のコントロールは政府が出来るものではない。円高、デフレは大歓迎だが。 借りたほうが得なマイナス金利だが、一般庶民はマイナス金利でお金を借りるなんて出来ない。せいぜい金利が安いだけ、キャッシング金利はいまだ法定上限の18パーセントが多いのだ。
6. 2016年8月27日 23:19:35 : o6V4kkW9hQ : QF465QrMDAQ[6] ▲△▽▼ 3. 金利の歴史を見れば、今の金利は人類の歴史始まって以来の低金利です。 このような状態が長期間続くかどうかは前人未踏であり、返済能力を過大に評価したローンを組むのは非常に危険と言わざるおえない。＞ 返済能力の過大評価やアベノミクス「マイナス金利」に依存しなければ明日にでも おかしくなる米住宅の自転車操業。 同じ事を日本でさせて、日本もアベノミクス「マイナス金利」依存症にするという アベノミクスの出口塞ぎで米自転車住宅の原資保存が目的。 マイナス金利のミクスで預金封鎖として賃貸なら6％稼げると、マイナス金利損依存 賃貸バブルとすればこれまた、アベノミクスの出口塞ぎとなる。
7. 2016年8月28日 08:08:03 : aDwezVgsVQ : 2GLkCoh3I3U[4] ▲△▽▼ 6. マイナス金利のミクスで預金封鎖として賃貸なら6％稼げると、マイナス金利損依存 賃貸バブルとすればこれまた、アベノミクスの出口塞ぎとなる。 ＞ 訂正： マイナス金利のミクスで預金封鎖として賃貸なら6％稼げると、マイナス金利依存症 賃貸バブルとすればこれまた、アベノミクスの出口塞ぎとなる。
8. 2016年8月28日 09:07:27 : oNMD6lcc4o : IIok_8eWAiM[1] ▲△▽▼ 賢いですよね。祖国防衛に繋がる話ですもんね。 日本国籍を有する人が日本の土地を有しその他は国有地、外国人には期限付貸借権のみ認める、っていうのが、新自由主義に対抗する最も確実で簡単な方策。 新自由主義は中国脅威論を縦にアメリカが主導している、って形だけど。 それが進んで一番得する人種、国、層はどこか、考えた方がいいですよ。 ずばり書いちゃうと、今度はドンパチで儲けたい勢力が強くなるだけだから書きません。 自分で考えてください。 中道について、全ての日本人は理解し身につけた方がいいです。 安部総理の、パールハーバーでの追悼行為は良かった。 同じく中韓に対してもしてくださると、もっと良いですね。 日本国対慰安婦一人一人、という形を取らないで 争いを増長させるようなやり口の慰安婦問題解決法をとっているくらいですから、 これから何をしたいか、アメポチとして何を目論んでいるかは、うっすら透けて見えますけれども。
9. 空虚[608] i_OLlQ 2016年8月28日 13:41:53 : 5y33NEKSuQ : 4GrU_Udi8yo[103] ▲△▽▼ サブプライム日本版だろ。 地獄の始まりだわ。
10. 2016年8月31日 10:09:37 : d5RUVlx4Yw : WHZhL_RhpHQ[12] ▲△▽▼ ＞9 目が覚まされました。。

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