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マンション・戸建て購入は、賃貸より総負担額が安かった!「持ち家は負債」の嘘(Business Journal)
http://www.asyura2.com/16/hasan106/msg/845.html
投稿者 赤かぶ 日時 2016 年 3 月 27 日 00:45:00: igsppGRN/E9PQ kNSCqYLU
 

マンション・戸建て購入は、賃貸より総負担額が安かった!「持ち家は負債」の嘘
http://biz-journal.jp/2016/03/post_14421.html
2016.03.27 文=午堂登紀雄/米国公認会計士、エデュビジョン代表取締役 Business Journal


 バブル崩壊以降、「家は買うな」「持ち家は負債」という論調が多いのですが、今回はあえて持ち家を取得することのメリットを考察してみたいと思います。

 ひとつは、資産価値があることです。戸建ては35年経つと無価値になるといわれますが、賃貸でも家賃を払い続けて何も残らないので、これは戸建て特有の特徴ではありません。もちろん建物の価値(金融機関や行政の評価額)はほぼゼロになるものの、とりあえず土地は残るので、よほどへんぴで利便性の悪い場所でなければ、わずかな金額であっても売れば現金になります。

 また、リバースモーゲージという金融商品を利用すれば、老後資金を手当てすることも可能です。これは土地建物を担保にお金を借り、本人が死去したら金融機関がその自宅を売却して回収に充てるという商品です。これがマンションなら、場所が良ければ35年経っても比較的高値で売れるので、資産価値は残るといえます。あるいはローンの返済が終わったタイミングで修繕して賃貸に出せば、すべてプラス収入になります。

 次に、老後の住居費負担を軽減することが可能な点です。賃貸では、永遠に家賃と2年ごとの更新料および火災保険料がかかります。特に都市部では家賃はそれなりにかかりますから、年金だけで払い続けられるかという不安があります。しかし、持ち家で定年退職とともに完済できる設定にしておけば、老後は住居費がほとんどかからなくなります。

 マンションでは管理費・修繕積立金が毎月かかり、年1回固定資産税・都市計画税がかかります。特に修繕積立金は経年とともに金額も上昇します。とはいえ、同じ条件の物件の家賃と比べると圧倒的に安いものです。戸建てに至っては、修繕の時期や範囲は自分で選べるので、当面はほぼ固定資産税くらいです。最新の戸建て住宅は性能も高く、大規模修繕がほとんど不要な仕様も出てきています。

 そして、どんな経済状況になってもとりあえず住むところはある、というのは心強い安心材料ではないでしょうか。

■家賃よりも買ったほうが安くなる

 人口は減少し、家が余り空室が増え借り手優位になるから賃貸のほうがいいという意見があります。確かに貸し手は借り手を選ぶ状況ではなくなる可能性があり、高齢者でも賃貸を借りやすいという環境になるかもしれません。

 しかし、すべての大家がそのように合理的に考えてくれるでしょうか。連帯保証人がいない高齢者は大丈夫か、年金だけで家賃を払い続けられるのか、居室内での自然死のリスクはないのかなど、不安を感じて入居を拒否あるいは条件を厳しくする大家も少なくないからです。

 大家は借り手を選ぶこともできますから、需要のある場所であれば強気な大家もいます。つまり、自分が住みたい場所では借りられないリスクもあるということです。
 また、賃貸よりも住居費負担は低いケースが多いというのもメリットです。賃貸の貸し手は利益のための賃貸経営ですから、保有コストを補ってなお手取りが残るように賃料を設定します。あるいはそういう場所・金額で取得します。つまり、賃貸物件と同じ条件(場所・広さ・築年数など)では、家賃よりも買ったほうが安くなります。特に低金利の今では顕著です。

 筆者は不動産投資家ですが、
賃料−(ローン返済額+管理費・修繕積立金+固定資産税+火災保険料+将来の修繕費予測額)

 がプラスになる物件を取得します。よって、一般的には同規模同条件物件では、賃貸のほうが割高なのです。もちろん大家によっては現金で購入していたり、相続で引き継いだだけであったり、ローン残債や金利など条件は異なるため、事情も異なります。

 取得時のコストや修繕費がかかるため、持ち家の総コストは賃貸より高いという意見もあります。しかし、家をローンを組んで買うと、条件によって変わりますが住宅ローン減税の対象となり、税金が軽減されます。また、通常は団体信用生命保険に加入しますから、その分、民間の生命保険負担を減らすことができます。

 火災保険も賃貸では通常2年満期ですが、持ち家なら10年満期を選べるため割安です。戸建てなら屋根に太陽光パネルを設置すれば、自宅の電気代が削減されるとともに、10年間の余剰売電収入が得られます。そう考えると、取得時のコストや修繕費は、ほぼ吸収できると考えられます。

■投資家目線で物件を選ぶ

 35年も勤める会社が存続するのか、給料がダウンしたり、解雇されたりといった、収入の変動に対応できないのはハイリスクだという意見もあります。それを防ぐために、先ほどのように投資家目線で物件を選ぶのです。

 マイホームを買う時も、前述と同じ計算式でプラスになるような物件を買えば、仮にローンが払えない、転居の必要があるという場合にも、引っ越して貸せば収入になります。これなら身動きが取れないということはなくなり、持ち家であっても賃貸と同じ感覚で住み替えができるでしょう。

 あるいは前回の本連載(http://biz-journal.jp/2016/03/post_14099.html)で書いたとおり、最初から賃貸併用住宅を建てることで回避可能です。筆者も同じ発想で最初に買った自宅マンションは現在賃貸に出して家賃収入を得ていますし、賃貸併用住宅も建てました。

 家族構成の変化に対応できないという意見もありますが、これはリフォームである程度対応可能です。あくまでも自分の返済能力で無理のない範囲内で、という条件つきですが、マンションならLDKが広めの物件を選ぶことで、リフォームで子供部屋を増やすことができます。そしてまた夫婦2人になれば、壁を取り壊して広いリビングにしたり、戸建てであれば場所にもよりますが子供部屋を賃貸仕様にリフォームして貸し出し、家賃収入を得ることも可能です。これらは賃貸ではなかなかできないことでしょう。家族構成が変わるたびに引っ越すのも面倒ですし。

 このように、家を持つにはクリエイティブな方法がたくさんあり、知恵と工夫と想像力を働かせれば、リスクを軽減あるいは回避することも可能なのです。つまり「持ち家は資産」「持ち家は負債」「賃貸は無駄」「賃貸が安全」という短絡的な発想は、ほかの選択肢から目をつむりたいだけで、思考停止しているということです。

 ただし、そもそも家とは理想的な人生を送るためのひとつの道具にすぎません。家を買うことが目的ではなく、買わないことが目的でもない。そこに住むことによって、何を得たいのか。あるいは何を得るために、その場所のその住まいを選ぶのか。

 それに「損得」といっても、お金の面だけでなく、本人の生き方や置かれている状況、価値観などによって評価軸は変わります。お金に代えられない価値だってあるでしょう。通勤や通学に便利とか、静かで自然が多いとか、子育てに適した住環境とか、「トクした」「満足だ」と感じる条件は人によって違うということ。だからまずは、自分と自分の家族が理想とする生き方を設定し、その実現にはどういう住まい選びが必要かを考えることです。

(文=午堂登紀雄/米国公認会計士、エデュビジョン代表取締役)
 

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コメント
 
1. 2016年3月27日 01:07:12 : nbQd0Zcc7Q : DA4Go2Oa1H4[1]
大都市中心部からは多少離れていても、何とか通勤圏の郊外エリアは結構中古戸建てが安い。1000万円以下なんてザラ。
それらを良く調べて維持費の安いものを選んだ場合、ローンを組んでもたかだか数百万円、人によってはローンは組まないで良い場合もある。
通勤がしんどい場合、家計に余裕があるうちはグリーン車や座席指定車などを使い、家計が厳しくなったら混雑する一般車両で我慢する。また土日や午後出勤など、電車が空いている時も一般車両で済む。
リタイア後は当然通勤不要。

2. 2016年3月27日 01:43:30 : b5JdkWvGxs : DbsSfawrpEw[2093]

苗場スキー場の元高級リゾートマンションが遂に10万円になった
http://www.asyura2.com/09/revival3/msg/565.html

3. 2016年3月27日 01:43:31 : n3NynvnzZw : zK4YvdVoHCM[9]
>>01さん

言いたくはないけどあなたの話は信じられませんね。前年私は北海道まで不動産を見に行きました。無料でくれるという土地は津波警戒区域内にあり電気も水道も自分で引かなければならない。話にならないので市街地まで見に行きました。図書館の隣で築10年の木造一戸建ての値段が約1000万でしたよ。北海道の寂れた田舎町でさえそんな値段がするのに都会近郊で1000万円以下なんて、更地にするのにお金がかかる築40年のお化け屋敷とかじゃないですかね。そんな瑕疵物件他人に勧めるのは詐欺じゃないですか。


4. 2016年3月27日 02:05:00 : nbQd0Zcc7Q : DA4Go2Oa1H4[2]
01です。
03さんのコメントですが、アットホームとかで検索はすぐに出来ますよ。
大都市中心部から2時間以内で、中古戸建ての物件。
ただ良く実物を見ないといけませんが。
それとDIYとかが得意な人は自分で1から戸建て住宅を建ててしまうケースもあります。(建築面積に制限はあります)
そう言うレベルの人から見れば多少痛んだ古家など、どうと言う事もない事も多いのです。
資格がいる部分は工事業者に任せるしか有りませんが。

5. 2016年3月27日 04:02:01 : f5bJvPSfE6 : MywytFpx@bY[7]
>>4
それ築何年くらい?
耐震性は?

だいたい大都市中心から2時間って、
バブル時代ならいざ知らず今は都心回帰で寂れてますよ。


6. 2016年3月27日 08:17:14 : 6jC6Ok4X3M : r9HiorRuc1w[184]
人生自宅家屋に捧げたけりゃ家を買えばいいんじゃない、その前にローンが払えなくて持家売ったけど今じゃ家賃とローンの残りで死にそうな人の話も聞いた方が良いだろう。

7. 2016年3月27日 09:54:36 : gXtcXQsiXw : B73yqjtUnHQ[1]
04です。

>>5

それ築何年くらい? →→→  築20年以上、大体築30年以上。

耐震性は →→→  耐震基準改正前のが多い。しかしそこを何とかする。瓦を軽量なガルバリウムの屋根にするとかいろいろ。
特に平屋はこうすれば殆ど問題ないケースもある。
ただリフォームコストが多額になるものもあるからそれは避ける。どう見分けるかは個人の努力次第。リフォーム費用も油断すると業者によってはボッタクリもあるかも。
それと在宅介護や通院の為には、道路と殆ど段差がない事。現状ではこれ必須。訪問介護、医療のための駐車スペースあった方が良い。

だいたい大都市中心から2時間って、バブル時代ならいざ知らず今は都心回帰で寂れてますよ。 →→→  ドアツードアで2時間位が多いが、もっと近い物件もある。
遠隔通勤を我慢するのか、ローンでリスクを取るのか、と言う問題。
そもそも地方とかの人が「通勤に2時間なんて」、と考えるのが贅沢。大都市は甘くは無い。それと実態を知らな過ぎ。2時間位のエリアは始発駅から座って居眠りして行けるのに、1時間くらいの場所だと逆に立ち放しでつらいとかのケースは多い。

バブル時代ならいざ知らず今は都心回帰で寂れてますよ。 →→→  お金のある人は便利で不動産価格が高い場所も良いのでしょうが、お金に余裕がない人は贅沢行ってはダメ。自分の知っている若い夫婦は内装程度は自分でリフォームしてます。老後資金も考えなければいけないし、リタイアしたりリストラされた後に便利な場所に住んで意味あるの?買物はネットで大丈夫、介護や医療も訪問方式が増えつつある。
交通費を出してくれる勤務先なら多少遠くても問題ない。保育や通学も考えてエリアを決める。


8. 2016年3月27日 14:45:57 : 8rfQzL5Qyw : DnIKgZKyh_U[272]
>>07さん

 貴方の御主張はごもっともであるとうなずけます。具体的にいろいろな面から検討されているようなので、読んでみてなるほどなあと思います。(By大根百姓。わが家も貴方のお勧めする物件の存在するような地域に含まれそうですので、仰ることが良く解ります)

 たまに都会に電車で出かけるときに、鉄道沿い・都市近郊の住宅を見ますが、狭い敷地に狭い住宅で、隣家の人と窓から握手出来そうで、なんだかあまり豊かな感じがしません。それに火災などの時に延焼など怖いだろうなと思います。生活・通勤に便利ではあろうと思いますが、矢張りあまり魅力は感じません。我が家の地方で最近分譲される戸建て住宅はかなり庭も広く、野菜を栽培している家なども見受けます。勿論駐車スペースも広々です。

 ただ、矢張り「価値観」はそれぞれだと思いますので、07さんのおすすめするような物件など、興味のある人は大いに研究したら宜しいと思います。また、DIYもホームセンターで建材や工具も大抵のものは手に入りますので、器用な人や興味のある人は趣味と実益で大変に面白いと思います。

 


9. 2016年3月27日 21:02:39 : kiaXu8OUAY : Khr9g2ZSNkU[6]
賃貸は引退しても家賃がいるので死ぬまで払わなくてはいけません。引退すれば通勤の必要がないので都心から多少離れたところでもいい。

引退時に中古を安い価格で買う選択肢もある。築何年を気にするかもしれないが多くの場合、建物が使用できる残存年数より自分の余命のほうが短い。

まあそれぞれ自分の判断でやって下さい。


10. 2016年3月27日 22:05:08 : 3tpFh332bk : A@s5PaYAOy8[1]
子供や孫が土日、休日などにレジャー(山歩き、釣りや海遊びなど)を兼ねて、別荘代わりに泊まりに来てくれる様なエリアで、尚且つ大都市へギリギリ通勤圏くらいの場所がベストか。
子供や孫など親族と疎遠になるのも嫌だね。
大体、宅地で坪3〜10万円位かな。
これくらいでも駅まで徒歩10分以内とかも結構ある。

11. 2016年3月29日 05:44:13 : vMy76a7j0k : TdhSfDdYxlo[3]
借りるより買った方が安くつく、

アメリカ住宅お勧め詐欺の定番。


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